Contrato de arrendamiento a largo plazo en Quintana Roo: cláusulas, depósitos y derechos de ambas partes

Rentar una vivienda a largo plazo en Playa del Carmen, Tulum o Cancún es la operación inmobiliaria más frecuente de la Riviera Maya y, paradójicamente, la que suele firmarse con menos cuidado. El contrato de arrendamiento en Quintana Roo se rige por el Código Civil del Estado, no por el de la Ciudad de México ni por los machotes que circulan en internet, y las diferencias pesan: plazos máximos, prórroga legal, tácita reconducción, aviso de terminación y la forma de tramitar un desalojo son distintos aquí.

Esta guía está pensada para dos lectores. El inquilino, mexicano o extranjero, que va a firmar un contrato de renta de doce meses o más en un departamento de Playacar, una casa en Aldea Zama o un piso en una supermanzana de Cancún. Y el arrendador que pone su propiedad en el mercado de larga estancia y quiere un documento que resista un impago, un huracán o una venta del inmueble a mitad del plazo. Recorre el marco legal vigente, las cláusulas que deben figurar, cómo funcionan el depósito en garantía, el fiador y la póliza jurídica, qué obligaciones tiene cada parte, cómo termina la relación y qué impuestos genera la renta.

Incluye además lo que cambia en 2026: la entrada gradual del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en los juzgados de Cancún, Playa del Carmen y Tulum, que sustituye el juicio de desahucio local por un juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral. Todo lo que sigue es información general construida sobre las fuentes oficiales citadas; no sustituye la revisión de un abogado con cédula en Quintana Roo, de un notario público ni de un contador.

Resumen ejecutivo

• El arrendamiento de vivienda en Quintana Roo está regulado en el Título Séptimo del Código Civil del Estado (artículos 2676 a 2745). Debe otorgarse por escrito y su vigencia inicia, salvo pacto en contrario, con la entrega del inmueble (art. 2682).
• El plazo máximo para fincas destinadas a habitación es de diez años, renovable por periodos que en cada renovación no excedan ese límite (art. 2676). El Código estatal no fija un plazo mínimo: el contrato de doce meses es costumbre de mercado, no exigencia legal.
• Las partes gozan de la más amplia libertad para fijar la renta (art. 2677). El tope del diez por ciento que aparece en el Código sólo aplica a la prórroga legal de hasta un año que el inquilino al corriente puede solicitar al vencer el contrato (art. 2738).
• El depósito en garantía no está tarifado por la ley; se pacta. Al terminar, cualquier saldo a favor del inquilino debe devolverse de inmediato o depositarse judicialmente si el arrendador tiene un derecho que ejercer (art. 2693).
• Las garantías de terceros (fiador, “aval”) cesan con la prórroga o la tácita reconducción salvo convenio en contrario (art. 2740): al renovar hay que ratificarlas.
• El desalojo por falta de pago es judicial. En Cancún y Chetumal se tramita desde el 1 de junio de 2026 bajo el Código Nacional; Playa del Carmen se incorpora el 7 de septiembre de 2026 y Tulum el 9 de noviembre de 2026. Cortar servicios o cambiar cerraduras por cuenta propia nunca es legal.
• La renta de vivienda está exenta de IVA sólo si el inmueble no se entrega amueblado (LIVA, art. 20, fracc. II). El arrendador debe emitir CFDI por cada pago y presentar declaraciones de ISR mensuales o trimestrales ante el SAT (LISR, arts. 116 y 118).

Marco legal: qué ley rige un contrato de renta en Quintana Roo

En México el arrendamiento de inmuebles es materia civil y, por tanto, competencia de cada estado. El contrato que firmas en Solidaridad, Tulum o Benito Juárez se interpreta con el Código Civil para el Estado de Quintana Roo, cuyo Título Séptimo, “Del Arrendamiento”, contiene las disposiciones generales, los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario, las reglas especiales para fincas urbanas, el subarriendo y el modo de terminar el contrato. El texto vigente, actualizado con cada reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado, se consulta en el portal del Congreso del Estado.

El artículo 2676 define el arrendamiento como el contrato por el cual una persona concede temporalmente a otra el uso, y en ocasiones también el goce, de un bien a cambio de un precio cierto que el arrendatario paga periódicamente. El artículo 2678 añade un matiz que conviene recordar cuando se habla de extranjeros: el arrendamiento nunca concede derechos reales sobre el bien, sólo derechos personales de uso o goce. Ésa es la razón jurídica por la que cualquier persona, sin importar su nacionalidad, puede rentar una vivienda en la zona restringida costera sin fideicomiso ni permiso alguno.

Alrededor de ese núcleo civil gravitan otras normas que sí son federales y aplican por igual en todo el país:

• La Ley del Impuesto sobre la Renta (Título IV, Capítulo III) y la Ley del IVA determinan cómo tributa la renta que recibe el propietario y cuándo el inquilino soporta IVA.
• La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) convierte el arrendamiento de alto valor en “actividad vulnerable” y limita los pagos en efectivo.
• La Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares, renovada en marzo de 2025, regula qué puede hacer un arrendador o una inmobiliaria con la identificación, los estados de cuenta y los datos que pide al candidato.
• La Ley Federal de Protección al Consumidor tiene un alcance limitado: su artículo 73 sujeta a la ley los actos sobre inmuebles sólo cuando el proveedor es fraccionador, constructor, promotor o interviene en la asesoría y venta de vivienda, o en tiempo compartido. Un contrato de renta entre particulares queda, en principio, fuera de la competencia de PROFECO; los conflictos se resuelven en los juzgados civiles del Poder Judicial del Estado o mediante mediación.

En materia procesal, el Estado vive una transición. El Código de Procedimientos Civiles de Quintana Roo regula un juicio de desahucio oral (Título Vigésimo Segundo, Capítulo IV) que se sigue aplicando en los distritos judiciales donde el Código Nacional todavía no ha entrado en vigor. Más adelante se explica el calendario.

Diferencias con el Código Civil Federal y la Ciudad de México

Muchos contratos que circulan en la Riviera Maya son adaptaciones de formatos capitalinos y arrastran reglas que no rigen aquí. Vale la pena señalar tres:

Tema	Código Civil Federal	Código Civil de Quintana Roo
Plazo máximo vivienda	Diez años (art. 2398)	Diez años; quince para comercio, despachos y consultorios; veinte para industria (art. 2676)
Plazo mínimo vivienda	Un año forzoso para ambas partes, salvo convenio en contrario (art. 2448-C)	No existe plazo mínimo legal
Inscripción en el Registro Público	Arrendamientos de más de seis años o con rentas anticipadas por más de tres años (art. 3042, fracc. III)	El Título Séptimo no impone inscripción registral; la publicidad frente a terceros se logra por la subrogación legal del adquirente (art. 2684)

El Código Civil Federal sí ofrece algo útil como referencia de buenas prácticas: su artículo 2448-F enumera el contenido mínimo de un contrato de vivienda (nombres, ubicación, descripción detallada del inmueble y de sus instalaciones con el estado que guardan, monto de la renta, garantía, mención expresa del destino habitacional, término y obligaciones adicionales). Aunque no es la norma aplicable en Quintana Roo, es un buen guion para redactar.

Lo que cambia en 2026 con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares

El Código Nacional, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 7 de junio de 2023, unifica el proceso civil de todo el país y sustituye a los códigos procesales estatales conforme cada congreso local emite su declaratoria, con fecha límite del 1 de abril de 2027. La XVIII Legislatura de Quintana Roo aprobó su declaratoria en la sesión del 20 de mayo de 2026 con un calendario escalonado por distrito judicial: Chetumal y Cancún desde el 1 de junio de 2026, Playa del Carmen desde el 7 de septiembre de 2026 y Tulum, Bacalar, Felipe Carrillo Puerto, José María Morelos, Cozumel, Kantunilkín e Isla Mujeres desde el 9 de noviembre de 2026.

Para el arrendamiento eso significa que la vía para reclamar rentas o recuperar un inmueble deja de ser el juicio de desahucio local y pasa a ser el Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral (arts. 520 a 529 del Código Nacional), con audiencia única, etapa de conciliación y plazos más cortos. Un contrato firmado hoy en Playa del Carmen se litigaría, si hiciera falta, bajo el nuevo código. Conviene redactarlo pensando en ello: domicilio para notificaciones, cláusula de jurisdicción y documentación de pagos claros.

Elementos esenciales del contrato de arrendamiento

Forma escrita y fecha de inicio

El artículo 2682 exige que el arrendamiento se otorgue por escrito y dispone que su vigencia inicia, salvo convenio en contrario, con la entrega del bien. El artículo 2718 repite la exigencia de forma escrita también para el subarriendo. Un acuerdo verbal o por mensajes de WhatsApp puede probarse en juicio, pero coloca a ambas partes en la peor posición posible: sin inventario, sin plazo claro y sin garantía ejecutable.

La fecha de entrega importa por una segunda razón: conforme al artículo 2696, la renta comienza a causarse el día en que el arrendatario recibe el bien o se da por recibido de él, y deja de causarse el día de la restitución. Si el contrato se firma el día 1 pero las llaves se entregan el día 10 porque faltaba una reparación, el inquilino sólo debe renta desde el 10, a menos que se haya pactado otra cosa por escrito.

Quién puede firmar como arrendador

Parece obvio, pero es la fuente de muchos problemas en la Riviera Maya, donde una parte significativa del inventario en renta pertenece a extranjeros a través de fideicomiso o a sociedades, y se administra por terceros.

• El propietario registral firma por sí mismo. Pide copia de la escritura o del testimonio inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado y coteja el nombre.
• Si el inmueble está en fideicomiso bancario, el titular registral es la institución fiduciaria. El contrato de fideicomiso suele reconocer al fideicomisario el derecho de usar, ocupar y arrendar el inmueble; revisa esa cláusula y pide que el contrato de renta la cite. Cómo funciona esa figura se explica en la guía del fideicomiso bancario para extranjeros.
• Si firma un administrador o una inmobiliaria, el artículo 2679 permite arrendar a quien no es dueño si tiene facultad para ello por autorización del propietario. Pide el poder notarial o el contrato de administración y verifica que incluya la facultad de arrendar y de recibir rentas.
• Si el inmueble tiene varios copropietarios, el artículo 2680 exige el consentimiento unánime de todos para arrendarlo.
• Si el arrendador es una sociedad mexicana, revisa acta constitutiva y poderes del representante.

Identificación del inquilino y protección de datos

El arrendador tiene interés legítimo en conocer la identidad y solvencia de quien ocupará su propiedad. Es habitual pedir identificación oficial (INE o pasaporte), comprobante de ingresos o estados de cuenta, referencias y, para extranjeros, el documento migratorio. Desde marzo de 2025 rige una nueva Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares: quien recaba esos documentos es responsable de su tratamiento, debe informar mediante un aviso de privacidad para qué los usa y no puede compartirlos ni conservarlos más allá de la finalidad. Las inmobiliarias que procesan decenas de solicitudes al mes deben tomarlo en serio; un particular también.

Cláusulas mínimas: la lista de control

La tabla siguiente reúne lo que un contrato de arrendamiento de vivienda en Quintana Roo debe contener para ser claro, ejecutable y coherente con el Código Civil del Estado. No es un formato legal, sino una guía de redacción.

Cláusula	Qué debe decir	Referencia
Partes	Nombre completo, identificación, domicilio, RFC del arrendador (necesario para el CFDI); carácter con que firma (propietario, fideicomisario, apoderado)	Arts. 2679-2680
Objeto	Dirección completa, lote y manzana o unidad y condominio, cajón de estacionamiento, bodega; folio real si se conoce	Art. 2682
Destino	Uso exclusivamente habitacional, número de ocupantes, prohibición de uso comercial o de renta vacacional	Art. 2695, fracc. III
Plazo	Fecha de inicio y término; si es forzoso para ambas partes; mecánica de renovación	Arts. 2676, 2737-2739
Renta	Monto, moneda, fecha de pago, forma de pago, cuenta bancaria; incrementos y su base	Arts. 2677, 2696
Depósito	Monto, finalidad, condiciones y plazo de devolución, conceptos deducibles	Arts. 2693, 2706
Garantía adicional	Fiador, póliza jurídica o fianza; obligación de ratificar en renovaciones	Arts. 2710, 2740
Servicios	Quién paga luz, agua, gas, internet y cuota de mantenimiento; a nombre de quién quedan los contratos	Art. 2687, fracc. II
Inventario	Acta de entrega firmada, fotografías, lecturas de medidores, llaves entregadas	Art. 2706
Reparaciones	Qué es reparación necesaria (arrendador) y qué reparación menor (inquilino); procedimiento de aviso	Arts. 2687-2688, 2695, fracc. V
Subarriendo y cesión	Prohibición sin autorización expresa; efectos	Arts. 2716-2718
Mascotas y reglamento	Si se permiten; obligación de cumplir el reglamento del condominio	Art. 2695
Terminación anticipada	Aviso, penalización, entrega del inmueble	Arts. 2736-2741
Caso fortuito y huracanes	Reglas de reducción o suspensión de renta; quién asegura qué	Arts. 2698, 2707
Notificaciones y jurisdicción	Domicilios convencionales, correos electrónicos, sometimiento a los tribunales del lugar del inmueble	CNPCF, art. 89, fracc. III
Datos personales	Aviso de privacidad y consentimiento	LFPDPPP

Duración, renovación y tácita reconducción

El plazo: máximo legal y práctica de mercado

El artículo 2676 fija los topes: cinco años para bienes muebles, diez para fincas destinadas a habitación o a fines agrícolas o ganaderos, quince para comercio, despachos, oficinas o consultorios y veinte para inmuebles destinados a una industria. Todos esos plazos pueden renovarse por periodos que, en cada renovación, no excedan el límite. Un contrato de vivienda a doce años sería nulo en la parte que excede; uno de diez con opción de renovar por otros diez es válido.

En la práctica de Playa del Carmen, Tulum y Cancún, el contrato de larga estancia se pacta a doce meses, con frecuencia seis en zonas de alta rotación como el Centro de Playa o La Veleta. El Código no impone mínimo, de modo que un contrato de tres o de dieciocho meses es igual de válido. Lo que sí conviene definir es si el plazo es forzoso para ambas partes (ninguna puede terminarlo antes sin causa) o forzoso para el arrendador y voluntario para el inquilino, una fórmula habitual cuando el arrendatario es un profesional trasladado que puede ser reubicado.

Terminación por vencimiento y prórroga legal de un año

El artículo 2737 es tajante: si el arrendamiento se hizo por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio. No hace falta aviso previo salvo que el contrato lo exija, aunque incluir uno de treinta o sesenta días es una cortesía que evita malentendidos.

Dicho eso, el inquilino tiene un derecho que pocos conocen. Conforme al artículo 2738, a más tardar quince días después de vencido el contrato, y siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, puede pedir que se le prorrogue hasta por un año. El arrendador puede entonces aumentar la renta hasta un diez por ciento si demuestra que los alquileres de la zona han sufrido alzas que lo justifiquen. Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar los propietarios que quieran habitar la casa; si después de tres meses de que la resolución quede firme el arrendador no la habita, puede ser condenado a indemnizar al inquilino con hasta doce meses de renta.

Dos lecturas prácticas. Para el inquilino: si necesitas un año más y el propietario se niega sin querer ocupar la vivienda, la ley te respalda, aunque hacerla valer exige un juicio. Para el arrendador: la manera limpia de evitar la prórroga legal es negociar a tiempo una renovación por escrito, con nueva renta y garantías ratificadas, en lugar de dejar vencer el contrato en silencio.

Tácita reconducción y contratos por tiempo indeterminado

Si terminado el arrendamiento y su prórroga el inquilino continúa sin oposición en el uso del inmueble, el artículo 2739 entiende renovado el contrato por tiempo indefinido si la finca es urbana, con la misma renta que se pagaba. Es lo que ocurre en muchos departamentos de Cancún y Playa del Carmen: el contrato de doce meses venció hace tres años y nadie firmó nada.

Esa situación tiene consecuencias precisas. Primero, el contrato pasa a regirse por el Capítulo Sexto: cualquiera de las partes puede darlo por concluido con aviso indubitable a la otra dado con dos meses de anticipación si el predio es urbano (art. 2714). Segundo, tras ese aviso el inquilino debe permitir que se coloquen anuncios y mostrar el interior a quienes pretendan rentarlo (art. 2715). Tercero, y es lo más importante para el propietario: conforme al artículo 2740, con la prórroga o la tácita reconducción cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario. El fiador que firmó en 2023 ya no responde en 2026 si el contrato se renovó de facto.

La solución es sencilla: renovar por escrito cada vencimiento con un convenio modificatorio que fije el nuevo plazo y la nueva renta, y que el fiador firme también, o pactar desde el inicio que la garantía se extiende a todas las prórrogas y renovaciones.

Derecho de preferencia del inquilino antiguo

El artículo 2708 concede al arrendatario que lleva más de cinco años en la finca y ha hecho mejoras de importancia, estando al corriente en la renta, el derecho a ser preferido en igualdad de condiciones frente a otro interesado en un nuevo arrendamiento, y el derecho del tanto si el propietario quiere vender, aplicando el procedimiento de notificación notarial o judicial del artículo 1999. En Quintana Roo, a diferencia del Código Civil Federal, la preferencia no es automática para todo inquilino: exige antigüedad y mejoras relevantes.

Renta, incrementos y forma de pago

Libertad contractual y moneda

El artículo 2677 otorga a las partes la más amplia libertad para fijar el monto de la renta. No hay control de precios ni topes anuales en la ley estatal. Los incrementos deben pactarse en el contrato; los más habituales en la Riviera Maya son un porcentaje fijo anual o la variación del Índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el INEGI. Si el contrato no dice nada y se renueva por escrito, la renta es la que acuerden; si opera la tácita reconducción, se mantiene la anterior.

Sobre la moneda, el Código de Quintana Roo no exige que la renta se estipule en pesos, a diferencia del Código Civil Federal (art. 2448-D). En zonas con fuerte demanda extranjera, como Tulum o la Zona Hotelera de Cancún, se ven contratos en dólares. Conviene saber que la Ley Monetaria permite al deudor liquidar en moneda nacional al tipo de cambio vigente en el lugar y fecha de pago, así que la cláusula debe prever qué tipo de cambio se usa y a qué fecha. Para el arrendador que declara ante el SAT, la renta en dólares complica el CFDI y la contabilidad; muchos optan por pesos con actualización anual.

Periodicidad, lugar de pago y comprobantes

Salvo pacto en contrario, la renta se paga mensualmente y en el lugar convenido o, en su defecto, en la casa habitación o despacho del arrendatario (art. 2696). La práctica moderna es la transferencia bancaria a una cuenta a nombre del arrendador, con el CFDI de arrendamiento como comprobante. Ese comprobante fiscal no es opcional: el artículo 118, fracción III, de la Ley del ISR obliga al arrendador a expedirlo, y en los juicios de arrendamiento en los que se condene al inquilino al pago de rentas vencidas, el juez debe requerir al arrendador que acredite haber emitido los CFDI, informando al SAT si no lo hace. Un propietario que cobra “en negro” tiene, además de un problema fiscal, un problema procesal.

El pago en efectivo tiene otro límite. La LFPIORPI prohíbe liquidar en efectivo la constitución de derechos personales de uso o goce de inmuebles a partir de cierto umbral expresado en veces la Unidad de Medida y Actualización, y considera actividad vulnerable, sujeta a identificación del cliente, el arrendamiento con renta mensual superior a 1,605 veces el valor diario de la UMA, con obligación de aviso a la Secretaría de Hacienda cuando la operación mensual iguala o supera 3,210 veces (art. 17, fracc. XV). Con el valor de la UMA para 2026 que publica el INEGI (alrededor de 117 pesos diarios; cada valor anual rige desde el 1 de febrero), esos umbrales rondan los 188 mil y 377 mil pesos mensuales respectivamente: territorio de villas frente al mar en Playacar Fase I o Puerto Cancún, no del departamento promedio, pero un arrendador o administrador de propiedades premium debe conocerlos.

Intereses moratorios y pena convencional

El contrato puede fijar intereses por retraso o una pena convencional. El Código Civil del Estado, como los demás códigos mexicanos, limita la pena convencional para que no exceda ni en valor ni en cuantía a la obligación principal, y un juez puede moderar cláusulas abusivas. Un interés moratorio razonable, expresado por día de retraso y con tope, se ejecuta mejor que una penalización desproporcionada que el tribunal terminará reduciendo.

Depósito en garantía, fiador, aval y póliza jurídica

Ninguna parte del contrato genera tantas disputas como las garantías. Conviene distinguir cuatro instrumentos que la práctica mezcla bajo la palabra “depósito”.

El depósito en garantía

El Código Civil de Quintana Roo no regula el depósito en garantía de forma específica ni fija su monto; queda a la libertad de las partes. La costumbre en la Riviera Maya es un mes de renta para vivienda sin amueblar y entre uno y dos meses para vivienda amueblada; algunos propietarios de departamentos de alta gama en Coco Beach o Aldea Zama piden más. Son prácticas de mercado, no reglas legales.

Lo que sí dice la ley es cómo se liquida. Conforme al artículo 2693, si al terminar el arrendamiento hay un saldo a favor del arrendatario, el arrendador debe devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél, en cuyo caso depositará judicialmente el saldo. La misma regla rige para el saldo que quede en poder del inquilino a favor del arrendador. La lectura correcta: el depósito no es “el último mes de renta”, no es un ingreso del propietario y no puede retenerse de manera indefinida “hasta que llegue el recibo de la luz”. Si hay daños o adeudos, el arrendador debe cuantificarlos, documentarlos y, si el inquilino los disputa, depositar judicialmente la diferencia.

Un contrato bien redactado establece: el monto; que se entrega en garantía del cumplimiento y no como pago anticipado de renta; los conceptos deducibles (rentas vencidas, servicios no pagados, daños más allá del deterioro normal por uso, reposición de llaves y controles); el plazo de devolución (quince a treinta días tras la entrega es razonable para permitir la llegada de recibos de CFE y agua); la obligación de entregar al inquilino un desglose escrito de las deducciones; y si el depósito genera o no intereses. El artículo 2706 hace la diferencia: si el inquilino recibió la finca con descripción expresa de sus partes, debe devolverla tal como la recibió, salvo lo menoscabado por el tiempo o causa inevitable; si la recibió sin descripción, la ley presume que estaba en buen estado, salvo prueba en contrario. Sin inventario, el arrendador carga con la prueba de cada daño.

Fiador y “aval”

En el lenguaje cotidiano se habla de “aval”, pero jurídicamente el aval pertenece a los títulos de crédito. Quien garantiza un arrendamiento es un fiador, regulado en el título de la fianza del Código Civil. El arrendador suele exigir que sea propietario de un inmueble libre de gravamen en el Estado, para poder embargarlo si el inquilino incumple, y que se obligue como fiador solidario, renunciando a los beneficios de orden y excusión que le permitirían exigir que primero se persiga al deudor principal.

El artículo 2710 contiene una regla protectora del inquilino: el propietario no puede rehusar como fiador a una persona que reúna los requisitos que la ley exige para serlo. Y el artículo 2740, ya comentado, hace cesar la fianza con la prórroga o la tácita reconducción salvo pacto en contrario. Para inquilinos extranjeros recién llegados, conseguir un fiador con propiedad en Quintana Roo es casi imposible; de ahí el auge de la póliza jurídica.

Póliza jurídica

La “póliza jurídica” es un servicio privado, ofrecido por despachos de abogados y empresas especializadas, que combina la investigación del candidato (identidad, historial crediticio, referencias, capacidad de pago), la redacción o revisión del contrato, en ocasiones su ratificación ante notario, y el compromiso de llevar el juicio de recuperación del inmueble si el inquilino incumple. Algunas incluyen cobertura de rentas caídas hasta cierto número de meses; la mayoría no, o lo hacen como producto adicional.

Conviene entender qué no es. No es un seguro ni una fianza regulados por la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, a menos que la emita una institución afianzadora o aseguradora autorizada; en ese caso hablamos de una fianza de arrendamiento o de un seguro de impago de renta, productos distintos, generalmente más caros y con cobertura económica real. La póliza jurídica típica es un contrato de prestación de servicios legales: su valor depende de la calidad del despacho, de la claridad de lo que cubre (honorarios, gastos judiciales, número de intentos de notificación, quién paga el lanzamiento) y de que el contrato de arrendamiento esté bien redactado desde el inicio.

Sobre su costo, la práctica de mercado en Playa del Carmen y Cancún es un porcentaje de la renta anual, y quién lo paga es negociable: con frecuencia se traslada al inquilino como condición para exonerarlo del fiador, aunque el interesado en la protección es el arrendador. Cualquier cifra concreta que te ofrezcan debe constar por escrito, con IVA y con el detalle de la cobertura.

Ratificación ante notario y su efecto procesal

Ratificar el contrato ante notario público de Quintana Roo, es decir, que las partes reconozcan sus firmas ante el fedatario, tiene un efecto que la póliza jurídica suele aprovechar. El artículo 1003 del Código de Procedimientos Civiles del Estado permite al arrendador, cuando el contrato se otorgó o ratificó ante fedatario público y el inquilino no acredita estar al corriente, pedir el embargo de bienes suficientes para cubrir las rentas adeudadas y las que se generen hasta la desocupación. Es un costo notarial moderado que mejora sensiblemente la posición del propietario ante un impago.

Obligaciones del arrendador

El artículo 2687 impone al arrendador, aunque no haya pacto expreso, cuatro obligaciones básicas:

1. Mantener el bien en estado de servir para el uso convenido, haciendo todas las reparaciones necesarias. Bombas de agua, calentadores, aires acondicionados que llegaron con el inmueble, impermeabilización, instalaciones eléctricas e hidráulicas: la carga es del propietario.
2. No estorbar ni embarazar el uso del bien ni el suministro de los servicios básicos, salvo por reparaciones urgentes e indispensables. La redacción vigente de esta fracción menciona expresamente el suministro de los servicios básicos, de modo que cortar la luz, el agua o el gas como presión por impago es una violación contractual, además de exponer al propietario a responsabilidad por despojo.
3. Garantizar el uso o goce pacífico durante todo el contrato.
4. Responder de los daños y perjuicios por defectos o vicios ocultos anteriores al arrendamiento.

El artículo 2688 regula el incumplimiento en reparaciones: el inquilino debe avisar a la brevedad de la necesidad de repararlas; si el arrendador no las hace, el inquilino puede demandar la rescisión o pedir al juez que lo obligue, y si tampoco así las hace en el plazo que se fije en ejecución de sentencia, el juez puede autorizar al inquilino a hacerlas a cuenta de rentas. Descontar reparaciones de la renta sin esa autorización judicial o sin acuerdo escrito es un riesgo: formalmente sigue siendo un impago.

Otras obligaciones del propietario que el contrato debe reflejar:

• Vicios y defectos que impidan el uso (art. 2692): el inquilino puede pedir reducción de renta o rescisión, salvo que los conociera al contratar. Humedades estructurales, filtraciones en temporada de lluvias o plagas preexistentes entran aquí.
• Condiciones de higiene y salubridad (art. 2709): no puede rentarse una localidad que no las reúna, y el propietario que no haga las obras ordenadas por la autoridad responde de daños; ese derecho a indemnización no es renunciable por anticipado.
• Mejoras (art. 2694): el arrendador paga las mejoras que autorizó y se obligó a pagar, las útiles cuando el contrato se rescinde por su culpa, y las autorizadas en contratos por tiempo indeterminado si termina el arrendamiento antes de que el inquilino se compense con su uso.
• Venta del inmueble durante el contrato (art. 2684): el arrendamiento subsiste y el comprador se subroga por ministerio de ley en los derechos y obligaciones del arrendador. El inquilino debe pagar al nuevo propietario desde que se le notifique judicialmente o ante notario o dos testigos el título de propiedad; los adelantos de renta sólo valen frente al comprador si constaban en el contrato.
• Impuesto predial y cuotas de condominio: el predial es una obligación del propietario frente a la Tesorería municipal de Solidaridad, Tulum o Benito Juárez; las cuotas de mantenimiento son deuda del condómino frente al condominio. Ambas pueden trasladarse económicamente al inquilino sólo por pacto expreso, y aun así el obligado frente al municipio y el condominio sigue siendo el dueño. Cómo funcionan esas cuotas y qué puede exigir la administración se detalla en la guía sobre régimen de condominio y cuotas de mantenimiento.

Servicios: CFE, agua, gas e internet

El contrato debe decir quién paga cada servicio y a nombre de quién queda el contrato con el prestador. En Solidaridad, Benito Juárez, Puerto Morelos e Isla Mujeres el agua potable la opera actualmente la concesionaria Aguakan; en Tulum, la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado (CAPA). La electricidad es de CFE en todo el Estado, con tarifas domésticas que en verano, con aire acondicionado, se convierten en el mayor gasto variable de un departamento en la Riviera Maya. Lo habitual es que los contratos de servicio permanezcan a nombre del propietario y el inquilino pague los recibos, con obligación de exhibir comprobantes; cambiar la titularidad de CFE al inquilino es posible, pero complica la recuperación al final del contrato. El internet y la televisión suelen contratarse por el inquilino a su nombre. En cualquier caso, el arrendador debe entregar el inmueble sin adeudos de servicios y con lecturas de medidores anotadas en el acta.

Obligaciones del arrendatario

El artículo 2695 enumera las obligaciones del inquilino, que el contrato puede detallar pero no eliminar:

1. Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos.
2. Responder de los perjuicios que el bien sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, visitas, sirvientes o subarrendatarios.
3. Servirse del bien sólo para el uso convenido o conforme a su naturaleza y destino. Un departamento rentado como vivienda que se explota como oficina, bodega o alojamiento turístico incurre en causa de rescisión.
4. Responder por el incendio del bien, salvo que provenga de caso fortuito, fuerza mayor, vicio de construcción o se haya comunicado de otra parte habiendo tomado precauciones (arts. 2700 a 2703).
5. Hacer las reparaciones de poca importancia que regularmente se causan al habitar una casa: focos, empaques, chapas, limpieza de filtros del aire acondicionado, fumigación periódica en clima tropical.
6. Restituir el bien al terminar el contrato.
7. Cumplir las demás obligaciones que la ley señale.

A ello se suman reglas dispersas que todo inquilino debe conocer:

• No variar la forma del bien sin consentimiento expreso; si lo hace, debe restablecerlo al devolverlo y responde de daños (art. 2705). Pintar de otro color, retirar clósets, instalar minisplits perforando muros o cambiar cerraduras requiere autorización escrita.
• Avisar de usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haga o prepare sobre el inmueble (art. 2690), y avisar a la brevedad de la necesidad de reparaciones (art. 2688).
• No subarrendar ni ceder derechos sin autorización del arrendador (art. 2716). Hacerlo es causa de rescisión, de nulidad del subarriendo y de responsabilidad solidaria del inquilino y el subarrendatario. Publicar el departamento en plataformas de renta vacacional mientras se paga renta mensual es exactamente eso, y además suele violar el reglamento del condominio.
• Cumplir el reglamento del condominio: horarios de mudanza, uso de amenidades, registro de visitantes, mascotas. El contrato debe entregarlo como anexo y el inquilino debe firmarlo de recibido.
• Caso fortuito y fuerza mayor (art. 2698): si se impide totalmente el uso del bien, no se causa renta mientras dure el impedimento y, si dura más de dos meses, el inquilino puede pedir la rescisión; si el impedimento es parcial, procede una reducción de renta a juicio de peritos. Esta disposición es irrenunciable y es la que aplica cuando un huracán deja inhabitable una vivienda en Tulum o Playa del Carmen. El artículo 2707 extiende la misma lógica a la pérdida de uso por reparaciones.

Inventario, entrega y devolución del inmueble

El acta de entrega es el documento que decide, meses o años después, quién paga qué. En un mercado de vivienda amueblada como el de la Riviera Maya, donde un departamento en Zazil-Ha o Gonzalo Guerrero puede entregarse con electrodomésticos, colchones, vajilla y decoración, la descripción expresa del artículo 2706 vale tanto como el contrato mismo.

Un acta útil incluye:

• Fecha, hora y firmas de ambas partes o de sus representantes.
• Lecturas de los medidores de CFE y agua, y estado de la cuenta de servicios.
• Relación de llaves, tarjetas de acceso, controles de portón y de aire acondicionado entregados.
• Inventario de mobiliario y equipo por habitación, con marca y modelo de electrodomésticos y estado (nuevo, buen estado, con desgaste, dañado).
• Estado de pintura, pisos, muros, plafones, ventanas, mosquiteros, persianas y herrería, con fotografías fechadas o video grabado en presencia de ambos.
• Funcionamiento de instalaciones: bomba de agua, calentador, minisplits, contactos, regaderas, llaves de paso, drenaje, gas.
• Constancia de que el inmueble se entrega limpio, fumigado y sin adeudos de servicios ni de cuotas de mantenimiento.

Al terminar, la devolución replica el proceso. El artículo 2706 protege al inquilino frente al deterioro por el tiempo o por causa inevitable: el desgaste normal de una pintura tras dos años, la corrosión propia del salitre en herrería o el envejecimiento de un colchón no son daños imputables. Lo que sí lo es: quemaduras en cubiertas, muros perforados sin autorización, electrodomésticos rotos por mal uso, mascotas no autorizadas que dañaron puertas. El arrendador debe cuantificar con cotizaciones reales, no con estimaciones, y entregar el desglose junto con la devolución del depósito.

Un detalle sobre vivienda amueblada: el artículo 2724 entiende que el arrendamiento de los muebles dura el mismo tiempo que el del inmueble, salvo estipulación en contrario, y los artículos 2725 a 2727 imponen al arrendatario las pequeñas reparaciones de los muebles y presumen a su cargo su pérdida o deterioro, a menos que pruebe que sobrevino sin su culpa. El inventario detallado es, otra vez, la única defensa razonable de ambas partes.

Terminación anticipada, rescisión y desalojo

Formas de terminar el arrendamiento

El artículo 2736 enumera cómo termina el contrato: cumplimiento del plazo fijado o del objeto; convenio expreso; nulidad; rescisión; confusión; pérdida o destrucción total del bien por caso fortuito o fuerza mayor; expropiación; y evicción. Fuera de esos supuestos, y del aviso de dos meses en contratos por tiempo indeterminado, la terminación unilateral antes del plazo es un incumplimiento que genera responsabilidad.

Por eso la cláusula de terminación anticipada es tan importante en un contrato de renta a largo plazo. Las fórmulas más habituales en Playa del Carmen y Cancún son: permitir al inquilino terminar tras un periodo mínimo con aviso de treinta o sesenta días y una penalización equivalente a uno o dos meses de renta, con frecuencia satisfecha con el depósito; y permitir al arrendador terminar sólo por causas objetivas (venta con entrega desocupada, necesidad de ocupar la vivienda) con aviso más largo y, en ocasiones, compensación. Cualquier penalización debe respetar el límite de la pena convencional ya comentado.

Dos reglas legales complementan el cuadro. La muerte de arrendador o arrendatario no rescinde el contrato, que continúa con los herederos, quienes deben comunicar por escrito quién los representará (art. 2683). Y la venta judicial del inmueble no extingue el arrendamiento salvo que se haya celebrado en los sesenta días anteriores al secuestro de la finca (art. 2744).

Causas de rescisión del arrendador

El artículo 2741 permite al arrendador exigir la rescisión por falta de pago de la renta, por usar el bien en contravención al destino convenido y por subarrendar sin autorización. El contrato puede añadir causales razonables (daños graves, molestias reiteradas a vecinos, ocupación por personas no autorizadas, mascotas prohibidas, incumplimiento del reglamento del condominio), pero siempre tendrán que probarse en juicio. Lo que el arrendador no puede hacer nunca es la “rescisión de hecho”: cambiar cerraduras, retirar pertenencias, cortar servicios o impedir el acceso. Eso es despojo, sancionado por la legislación penal del Estado, y convierte al propietario en demandado.

Causas de rescisión del inquilino

El inquilino puede pedir la rescisión cuando el arrendador no hace las reparaciones necesarias (art. 2688), cuando existen vicios que impiden el uso (art. 2692), cuando el impedimento por caso fortuito o por reparaciones dura más de dos meses (arts. 2698 y 2707), cuando el arrendador se opone sin motivo fundado a un subarriendo que tiene derecho a hacer (art. 2742) y cuando el propietario es vencido en juicio sobre parte del bien (art. 2691). También aquí la forma importa: los avisos deben constar por escrito, con acuse, y preferiblemente con fotografías o dictámenes.

Cómo se tramita hoy un desalojo en Quintana Roo

El propietario que enfrenta un impago tiene una vía judicial especial, distinta según el distrito judicial y la fecha.

Donde todavía rige el Código de Procedimientos Civiles del Estado, el juicio de desahucio oral (artículos 1003 y siguientes) exige que la demanda se funde en la falta de pago de dos o más mensualidades y se acompañe del contrato escrito. El juez requiere al inquilino que acredite estar al corriente; si no lo hace, lo previene para desocupar en treinta días hábiles, apercibido de lanzamiento a su costa, y lo emplaza para oponer excepciones en nueve días. Si el contrato se ratificó ante fedatario público, puede decretarse embargo de bienes por las rentas adeudadas y las que se sigan generando. Si el inmueble está desocupado, puede darse al arrendador la posesión provisional. Los plazos que el capítulo concede al inquilino no son renunciables; no proceden la reconvención ni la compensación; y el inquilino puede detener el lanzamiento pagando la totalidad de las rentas debidas dentro del plazo, con o sin costas según el momento. Sólo se admiten las excepciones que el Código Civil concede para no pagar renta (arts. 2698, 2699 y 2707).

Donde ya rige el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, aplica el Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral (arts. 520 a 529). La demanda debe acompañarse del contrato si se celebró por escrito; el demandado tiene quince días para contestar y, en su caso, reconvenir; la audiencia de juicio se fija dentro de los quince días siguientes, abre con una etapa de conciliación y mediación, y termina con la sentencia explicada oralmente y entregada por escrito en no más de dos días. Si se reclaman rentas atrasadas por dos o más meses, el actor puede pedir que el inquilino acredite estar al corriente al ser emplazado o al contestar, y de no hacerlo se embargan bienes suficientes (art. 525). El inmueble arrendado se tiene siempre como domicilio legal del ejecutado (art. 526); la apelación contra la sentencia procede en efecto devolutivo, es decir, sin suspender la ejecución (art. 528). La etapa de conciliación no es un trámite menor: un convenio alcanzado en audiencia, con calendario de pagos o fecha cierta de entrega, se aprueba por el juez y se ejecuta como si fuera sentencia, lo que suele resultar más rápido y barato para ambas partes que llegar al lanzamiento. La competencia territorial corresponde al juez del lugar donde se ubica el inmueble (art. 89, fracc. III).

Distrito judicial	Código aplicable a un juicio iniciado	Desde
Cancún (Benito Juárez), Chetumal	Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares	1 de junio de 2026
Playa del Carmen (Solidaridad)	Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares	7 de septiembre de 2026
Tulum, Cozumel, Isla Mujeres, Bacalar, Felipe Carrillo Puerto, José María Morelos, Kantunilkín	Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares	9 de noviembre de 2026

Los procedimientos iniciados antes de cada fecha se concluyen, por regla general, bajo el código con el que comenzaron. En cualquier caso, la duración real de un desalojo depende de la carga de los juzgados y de la localización del demandado; la mediación previa a través de los mecanismos alternativos del Poder Judicial del Estado resuelve muchos casos en semanas y produce un convenio con fuerza ejecutiva.

Fiscalidad del arrendamiento: ISR, IVA, CFDI y antilavado

ISR del arrendador persona física residente en México

Los ingresos por arrendamiento tributan en el Título IV, Capítulo III de la Ley del ISR (arts. 114 a 118). El arrendador debe inscribirse en el RFC bajo el régimen de arrendamiento, llevar contabilidad, expedir CFDI por cada renta cobrada, presentar pagos provisionales y declaración anual, e informar al SAT de los cobros en efectivo superiores a cien mil pesos (art. 118).

Los pagos provisionales se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente (art. 116); quienes sólo obtienen ingresos por arrendamiento y no rebasan el umbral que fija la ley pueden hacerlo trimestralmente. Para calcular la base, el artículo 115 permite elegir entre deducir los gastos reales (predial, contribuciones de mejoras, mantenimiento, intereses de créditos para adquirir o mejorar el inmueble, salarios, primas de seguros, depreciación de construcciones) o aplicar la llamada deducción opcional del 35 % de los ingresos, más el impuesto predial pagado en el año. Para un departamento con pocos gastos deducibles documentados, la opción del 35 % suele ser la más práctica; un contador debe confirmarlo caso por caso.

Cuando el inquilino es una persona moral, por ejemplo una empresa que renta vivienda para sus ejecutivos en Cancún, ésta debe retener ISR como pago provisional conforme a la Ley del ISR y, en su caso, una parte del IVA conforme a la Ley del IVA, entregando al arrendador la constancia correspondiente. El contrato debe preverlo para que la renta neta no sorprenda a nadie.

IVA: la diferencia entre amueblado y sin amueblar

El artículo 20, fracción II, de la Ley del IVA exime del impuesto el uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación. La exención no aplica a los inmuebles, o parte de ellos, que se proporcionen amueblados o se destinen a hoteles o casas de hospedaje. En la Riviera Maya, donde la mayoría de los departamentos de renta a largo plazo se ofrecen amueblados, esto significa que la renta causa IVA a la tasa general del 16 %, que el arrendador debe trasladar en el CFDI y enterar al SAT. Un contrato de vivienda amueblada que no menciona el IVA suele terminar en una discusión sobre si la renta pactada lo incluye o no; la cláusula debe decirlo expresamente.

Arrendadores extranjeros y no residentes

Un propietario extranjero que renta su departamento de Tulum a largo plazo tiene las mismas obligaciones fiscales que un mexicano si es residente fiscal en México. Si no lo es, sus ingresos por arrendamiento de inmuebles ubicados en el país tributan bajo el Título V de la Ley del ISR, con una tasa sobre el ingreso bruto y sin deducciones, mediante retención cuando el pagador está obligado o mediante declaración del propio arrendador. Ese tratamiento, la posible aplicación de un tratado para evitar la doble tributación y la figura del representante legal en México son cuestiones para un contador con experiencia en no residentes; el error habitual es no declarar nada y descubrir el problema al vender el inmueble, cuando el notario revisa el historial fiscal. Las implicaciones para quien evalúa comprar para rentar se analizan en la guía sobre renta vacacional frente a renta a largo plazo.

Antilavado y efectivo

Además de los umbrales de identificación y aviso del artículo 17, fracción XV, la LFPIORPI prohíbe el pago en efectivo de operaciones inmobiliarias por encima de ciertos montos en UMA (art. 32). Para el arrendamiento residencial ordinario estos límites rara vez se alcanzan, pero un administrador de villas de lujo o un despacho que gestiona decenas de rentas debe registrar la actividad vulnerable, identificar a sus clientes y conservar la documentación. Para todos los demás, la regla práctica es sencilla: renta por transferencia bancaria y CFDI.

Extranjeros como arrendatarios y como arrendadores

Rentar siendo extranjero

Como se anticipó, la restricción del artículo 27 constitucional y de la Ley de Inversión Extranjera se refiere al dominio directo de inmuebles en la franja de cien kilómetros de frontera y cincuenta de costa, donde se ubica todo Quintana Roo; el arrendamiento, que sólo confiere derechos personales (art. 2678 del Código Civil del Estado), no está sujeto a ella. Un ciudadano canadiense, italiano o argentino puede firmar un contrato de renta a diez años en Playa del Carmen sin permiso alguno. Los detalles de esa zona restringida y de las estructuras para adquirir se explican en la guía sobre zona restringida y sociedad mexicana.

Lo que sí cambia es la práctica. Un arrendador prudente pedirá pasaporte y, si el inquilino la tiene, tarjeta de residente temporal o permanente; una forma migratoria de visitante no invalida el contrato, pero indica que el inquilino no puede permanecer legalmente más de 180 días y probablemente saldrá del país antes del vencimiento. La comprobación de ingresos se resuelve con estados de cuenta del extranjero, carta del empleador o contrato de trabajo remoto. La falta de fiador con propiedad en México se sustituye con póliza jurídica, depósito mayor o pago anticipado de varios meses, que debe documentarse como anticipo de renta con sus CFDI, no como depósito.

Dos consejos prácticos para el inquilino extranjero. Primero, exige que el contrato esté en español; puede acompañarse de una traducción de cortesía, pero la versión en español es la que un juez de Quintana Roo aplicará, y así debe decirlo el propio contrato. Segundo, conserva el contrato firmado y los CFDI: el contrato de arrendamiento a tu nombre es uno de los comprobantes de domicilio que se utilizan ante el Instituto Nacional de Migración, ante bancos y para trámites como el CURP o la licencia de conducir estatal.

El extranjero arrendador y el fideicomiso

Cuando el propietario es extranjero, el inmueble normalmente está en fideicomiso. El contrato de renta debe identificar al fideicomisario como arrendador, citar el número de fideicomiso y la cláusula que lo faculta a arrendar, y aclarar a qué cuenta se paga la renta. El banco fiduciario no firma ni interviene en el arrendamiento ordinario. Si el propietario vive fuera de México, un administrador local con poder es indispensable para atender reparaciones, entregar CFDI y comparecer a una audiencia de conciliación; un poder otorgado en el extranjero requiere apostilla o legalización y protocolización en México.

Errores frecuentes y banderas rojas

Para el inquilino:

• Firmar sin ver la escritura o el fideicomiso, o con un “propietario” que resulta ser otro inquilino subarrendando sin autorización.
• Pagar depósito y primer mes en efectivo sin recibo ni CFDI. Ante un conflicto, no hay prueba del pago.
• Aceptar un contrato en inglés sin versión en español que prevalezca.
• Recibir el departamento sin acta de entrega ni fotografías. La presunción del artículo 2706 jugará en tu contra.
• Ignorar el reglamento del condominio y descubrir que las mascotas, los visitantes en la alberca o las mudanzas nocturnas están prohibidos.
• Dar por hecho que el depósito cubre el último mes de renta y dejar de pagar.

Para el arrendador:

• Renovar de palabra y perder al fiador por efecto del artículo 2740.
• Cobrar sin CFDI y descubrir, en un juicio de rentas vencidas, que el juez exige acreditar los comprobantes y avisa al SAT si no existen.
• Cortar la luz, el agua o el internet, o cambiar la cerradura, convirtiéndose en demandado por despojo.
• Retener el depósito completo sin desglose ni cotizaciones, o “porque el inmueble quedó sucio”.
• Permitir tácitamente el subarriendo en plataformas vacacionales y luego pretender rescindir sin haber objetado por escrito.
• Entregar un departamento amueblado sin inventario y pretender cobrar el colchón, el refrigerador y la vajilla al final.
• Redactar penalizaciones desproporcionadas que el juez reducirá, en lugar de intereses moratorios claros.

Banderas rojas para ambas partes:

• Presión para firmar “hoy mismo” o para transferir el depósito antes de ver el inmueble en persona o mediante un tercero de confianza.
• Anuncios con precios muy por debajo de la zona (Centro, Playacar, Aldea Zama, La Veleta, Puerto Cancún) y comunicación exclusivamente por mensajería.
• Negativa a ratificar el contrato ante notario cuando se ofrece hacerlo a costa de la otra parte.
• Un intermediario que cobra a ambas partes sin contrato de servicios ni factura. Una inmobiliaria que interviene profesionalmente debe formalizar su servicio; la revisión de los formatos de intermediación es, en su caso, terreno de PROFECO.

Modelo de checklist antes de firmar

Antes de firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo en Quintana Roo, verifica punto por punto:

Sobre el inmueble y el arrendador

• Copia de la escritura o del fideicomiso y coincidencia con la identificación del arrendador.
• Poder o contrato de administración si firma un tercero, con facultad expresa para arrendar y cobrar.
• Predial y cuotas de mantenimiento al corriente; constancia de no adeudo de servicios.
• Reglamento del condominio entregado y firmado de recibido.

Sobre el contrato

• Plazo definido, forzoso o voluntario para cada parte, con mecánica de renovación por escrito.
• Renta en pesos o con cláusula clara de tipo de cambio; fecha y forma de pago; incrementos definidos.
• IVA mencionado expresamente si el inmueble es amueblado.
• Depósito: monto, finalidad, conceptos deducibles, plazo de devolución y desglose obligatorio.
• Garantía adicional (fiador, póliza jurídica o fianza) y su extensión a las renovaciones.
• Servicios: quién paga cada uno y a nombre de quién quedan.
• Reparaciones: qué corresponde a cada parte y cómo se avisa.
• Prohibición de subarriendo y de renta vacacional, uso habitacional, número de ocupantes, mascotas.
• Terminación anticipada con aviso y penalización proporcionada.
• Caso fortuito y huracanes: suspensión o reducción de renta conforme al artículo 2698.
• Domicilios, correos electrónicos para notificaciones y sometimiento a los tribunales del lugar del inmueble.
• Versión en español prevalente; aviso de privacidad.
• Ratificación ante notario público, si las partes lo acuerdan.

Sobre la entrega

• Acta de entrega con inventario, fotografías, lecturas de medidores, llaves y controles.
• Primer CFDI emitido por el arrendador y comprobante de la transferencia del depósito.

Si estás buscando dónde aplicar todo esto, revisa la oferta de departamentos en renta en Playa del Carmen, las casas en renta en Tulum o el catálogo completo de propiedades en la Riviera Maya. Para una visión práctica de zonas, precios y requisitos de la ciudad más demandada, la guía para rentar un departamento en Playa del Carmen complementa este marco legal. Y si quieres que revisemos un contrato o te orientemos con un abogado local antes de firmar, puedes contactarnos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede durar un contrato de arrendamiento de vivienda en Quintana Roo?

El Código Civil del Estado fija un máximo de diez años para fincas destinadas a habitación, renovable por periodos que en cada renovación no excedan ese límite (art. 2676). No establece un plazo mínimo: el contrato de doce meses habitual en Playa del Carmen, Tulum o Cancún es una práctica de mercado, no una exigencia legal, y contratos de seis o de dieciocho meses son igualmente válidos.

¿Puede el arrendador subir la renta un 10 % cada año en Quintana Roo?

La ley deja a las partes plena libertad para pactar la renta y sus incrementos en el contrato (art. 2677). El límite del diez por ciento que menciona el artículo 2738 aplica únicamente a la prórroga legal de hasta un año que el inquilino al corriente puede pedir dentro de los quince días siguientes al vencimiento, y sólo si el arrendador demuestra que los alquileres de la zona han subido. Fuera de ese supuesto, el incremento es el que diga el contrato.

¿Qué pasa con el fiador cuando el contrato se renueva o se prorroga?

Salvo convenio en contrario, las obligaciones otorgadas por un tercero para garantizar el arrendamiento cesan cuando hay prórroga o tácita reconducción (art. 2740). Por eso, al renovar, el arrendador debe pedir que el fiador ratifique su garantía por escrito o incluir desde el inicio una cláusula que la extienda expresamente a todas las renovaciones y prórrogas.

¿Puede el arrendador cortar la luz o el agua a un inquilino que no paga?

No. El artículo 2687, fracción II, obliga al arrendador a no estorbar el uso del inmueble ni el suministro de los servicios básicos, salvo por reparaciones urgentes e indispensables. La falta de pago se combate por la vía judicial: el juicio de desahucio del Código de Procedimientos Civiles del Estado o, en los distritos donde ya rige, el juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral del Código Nacional. Cortar servicios o cambiar cerraduras expone al propietario a responsabilidad civil y penal.

¿La renta de un departamento amueblado paga IVA?

Sí. El artículo 20, fracción II, de la Ley del IVA exime el uso o goce de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación, pero la exención no aplica a los inmuebles que se proporcionen amueblados ni a los que funcionen como hoteles o casas de hospedaje. El arrendador de una vivienda amueblada debe trasladar el impuesto en el CFDI y declararlo; el contrato debe indicar si la renta pactada lo incluye.

¿Un extranjero puede firmar un contrato de renta a largo plazo en México sin residencia?

Sí. Las restricciones constitucionales para extranjeros se refieren a la propiedad de inmuebles en la zona restringida, no al arrendamiento, que sólo confiere derechos personales de uso (art. 2678). El arrendador puede pedir pasaporte y, en su caso, documento migratorio, pero la condición migratoria no es un requisito de validez del contrato. El contrato firmado y los CFDI sirven después como comprobante de domicilio ante el Instituto Nacional de Migración y otras instituciones.