Zona restringida y sociedad mexicana: cuándo conviene comprar a través de una empresa

Comprar un inmueble en Playa del Carmen, Tulum o Cancún siendo extranjero pasa por una decisión estructural que conviene tomar antes de firmar cualquier oferta: si el bien se adquirirá a través de un fideicomiso bancario o a través de una sociedad mexicana. Las dos figuras existen porque la Riviera Maya entera está dentro de la llamada zona restringida, la franja de 50 kilómetros desde la costa y 100 kilómetros desde las fronteras en la que la Constitución prohíbe a los extranjeros el dominio directo sobre tierras y aguas.

Esta guía explica, con la Ley de Inversión Extranjera y su Reglamento en la mano, qué puede y qué no puede hacer una sociedad mexicana con socios extranjeros en Quintana Roo, cuándo la empresa es la herramienta correcta (rentas turísticas operadas como negocio, locales comerciales, terrenos para desarrollar, varias unidades bajo un mismo paraguas) y cuándo es un error costoso que expone al comprador a sanciones por simulación y a una carga fiscal que no necesitaba.

A diferencia de la mayoría de los textos que circulan en el mercado, aquí no se presenta la sociedad como un atajo “para evitar el fideicomiso”. Se presenta como lo que es en la ley: una vía legítima para inmuebles con fines no residenciales, con avisos a la Secretaría de Relaciones Exteriores, inscripción en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras y obligaciones mensuales ante el SAT que hay que estar dispuesto a cumplir.

Si aún no ha leído el panorama general de la compra por extranjeros, la guía completa para comprar propiedad en México siendo extranjero es el punto de partida; este artículo profundiza en la comparación entre las dos estructuras y en la operación práctica de la sociedad.

Resumen para quien tiene poco tiempo

• La zona restringida está definida en el artículo 27, fracción I de la Constitución y en el artículo 2, fracción VI de la Ley de Inversión Extranjera (LIE): 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas. Todos los municipios costeros de Quintana Roo (entre ellos Benito Juárez, Solidaridad, Tulum, Puerto Morelos, Cozumel e Isla Mujeres) quedan dentro; el sur del estado, con Bacalar y Chetumal, también, por la frontera con Belice.
• Un extranjero, persona física o empresa extranjera, no puede adquirir el dominio directo de un inmueble en esa franja. Tampoco puede hacerlo quien tiene residencia permanente en México: la LIE (art. 3) excluye expresamente la adquisición de inmuebles en zona restringida de la equiparación de los residentes permanentes con la inversión mexicana.
• Una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros sí puede ser dueña directa en zona restringida, pero únicamente de inmuebles destinados a actividades no residenciales (LIE, art. 10, fracc. I), y debe dar aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la adquisición.
• Para fines residenciales, incluida la vivienda que se alquila a terceros como casa habitación, la vía es el fideicomiso bancario (LIE, arts. 10 fracc. II, 11 y 13).
• La sociedad tributa como persona moral: ISR del 30 % sobre el resultado fiscal (LISR, art. 9), pagos provisionales mensuales, declaración anual, contabilidad electrónica, CFDI, retención adicional del 10 % sobre dividendos e IVA del 16 % en rentas amuebladas o comerciales.
• Usar un socio mexicano como dueño aparente, o declarar un uso comercial que en realidad es vivienda propia, es simulación: la LIE prevé multas de hasta el importe de la operación (art. 38, fracc. V) y la Constitución, la pérdida del bien.

Qué es la zona restringida y por qué toda la Riviera Maya está dentro

La restricción nace en el artículo 27 de la Constitución de 1917. Su fracción I reserva a los mexicanos por nacimiento o naturalización y a las sociedades mexicanas el derecho a adquirir el dominio de tierras y aguas, permite al Estado conceder ese mismo derecho a extranjeros que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores considerarse nacionales respecto de esos bienes y no invocar la protección de sus gobiernos (el llamado convenio o cláusula Calvo), y cierra con una prohibición absoluta: en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, “por ningún motivo” podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

La Ley de Inversión Extranjera recoge esa geografía en su artículo 2, fracción VI, y la bautiza como zona restringida. No es una zona administrativa ni un polígono que se consulte en un plano municipal: es una distancia medida desde la línea de costa y desde la frontera. El Reglamento de la LIE (art. 6) prevé que, en caso de duda sobre si un predio está dentro o fuera, resuelva la SRE previa consulta al INEGI, y la propia ley encarga al INEGI publicar la lista de municipios total o parcialmente comprendidos (LIE, art. 10 A).

En Quintana Roo la duda casi nunca existe. El estado es una franja costera larga y estrecha: Cancún y la zona hotelera, Puerto Morelos, Playa del Carmen desde el Centro y la Quinta Avenida hasta Playacar, Colosio o Zazil-Ha, Puerto Aventuras, Akumal, Tulum con Aldea Zamá, La Veleta, la Región 15 y la zona hotelera, Cozumel e Isla Mujeres quedan dentro de los 50 kilómetros de playa. Bacalar y el municipio de Othón P. Blanco, con Chetumal, quedan dentro por la franja de 100 kilómetros de la frontera con Belice, además de por su cercanía a la costa. Solo porciones del interior selvático quedan fuera, y no es ahí donde se compra vivienda o se invierte en renta vacacional.

Conviene fijar bien la consecuencia práctica: cualquier inmueble que un extranjero considere comprar en la Riviera Maya, sea un departamento en Playa del Carmen, un lote en Tulum o un local en Cancún, está en zona restringida. La pregunta nunca es si aplica la restricción, sino qué figura jurídica se utiliza para cumplirla.

Lo que la restricción prohíbe y lo que no

El texto constitucional prohíbe el “dominio directo”, es decir, la propiedad plena inscrita a nombre del extranjero. No prohíbe usar, disfrutar, alquilar ni obtener rendimientos de un inmueble. Sobre esa distinción se construyen las dos figuras que la LIE regula en su Título Segundo: el fideicomiso, que permite la utilización y el aprovechamiento de inmuebles en zona restringida sin constituir derechos reales a favor del extranjero (arts. 11 y 12), y la sociedad mexicana, que como persona jurídica mexicana sí puede ser propietaria, con el límite del fin no residencial cuando admite socios extranjeros (art. 10).

Tampoco prohíbe adquirir a los mexicanos por naturalización. Una persona que completa el proceso de naturalización compra en Playa del Carmen igual que cualquier nacional, sin fideicomiso ni sociedad. Es un dato relevante para quien lleva años residiendo en el país y planea quedarse.

Por qué existe la restricción y cómo se lee hoy

La prohibición tiene raíz histórica: la experiencia de la pérdida territorial del siglo XIX y la voluntad del constituyente de 1917 de impedir que las franjas fronterizas y costeras quedaran en manos extranjeras. Un siglo después la norma sigue vigente, pero el legislador la ha ido acompañando de mecanismos que permiten la inversión sin tocar la letra constitucional: la LIE de 1993 y su reforma de 1996 crearon el esquema moderno de fideicomisos de hasta cincuenta años prorrogables y abrieron la puerta a que las sociedades con inversión extranjera fueran dueñas directas de inmuebles no residenciales en zona restringida.

Hay tres ideas que ordenan la lectura actual de la norma:

1. El sujeto restringido es el extranjero, no el capital. Una sociedad constituida conforme a las leyes mexicanas es mexicana aunque el 100 % de sus acciones pertenezca a extranjeros. Por eso puede ser propietaria. Lo que la ley regula es qué puede comprar según admita o no socios extranjeros en sus estatutos.
2. El destino del inmueble decide la vía. Residencial significa fideicomiso; no residencial permite dominio directo de la sociedad con aviso posterior a la SRE. El Reglamento define ambos conceptos y los analizamos más abajo, porque en la práctica la frontera entre “vivienda que se alquila” y “actividad turística” es donde se cometen los errores.
3. La residencia migratoria no cambia la regla inmobiliaria. El artículo 3 de la LIE equipara la inversión de los residentes permanentes a la inversión mexicana, pero excluye lo previsto en los Títulos Primero y Segundo de la ley, y el Título Segundo es precisamente el de adquisición de inmuebles. Un residente permanente canadiense o italiano sigue siendo extranjero para efectos del artículo 27.

Dentro de ese marco, la sociedad mexicana no es una “alternativa” universal al fideicomiso. Es la herramienta adecuada para un tipo concreto de inversión, y una herramienta inadecuada, con consecuencias, para otro.

Las tres vías legales que tiene un extranjero en Quintana Roo

Antes de entrar en el detalle de la sociedad conviene ver el mapa completo de opciones, porque la decisión se toma comparando.

Vía	Base legal	Qué permite en zona restringida	Autoridad y trámite	Para quién suele tener sentido
Fideicomiso bancario	LIE arts. 10 fracc. II, 11, 12, 13 y 14	Uso, goce y aprovechamiento de inmuebles con fines residenciales (también no residenciales); el banco fiduciario es titular, el extranjero es fideicomisario	Permiso previo de la SRE; duración máxima de 50 años prorrogable	Vivienda propia, segunda casa, un departamento que se renta ocasionalmente, herencia ordenada
Sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros	LIE arts. 10 fracc. I, 15 y 16; Reglamento arts. 5 y 7	Dominio directo de inmuebles destinados a actividades no residenciales	Aviso a la SRE dentro de 60 días hábiles por cada inmueble; inscripción en el RNIE	Operación de rentas turísticas como negocio, locales, oficinas, terrenos para desarrollar, hotel boutique, portafolio de varias unidades
Naturalización	Constitución art. 27 fracc. I	Dominio directo sin restricción, como cualquier mexicano	Proceso migratorio y de nacionalidad ante la SRE	Residentes de largo plazo que cumplen los requisitos de nacionalidad

Existe una cuarta figura, el permiso para adquirir fuera de zona restringida con convenio previo ante la SRE (LIE, art. 10 A), que la ley resuelve en cinco días hábiles cuando el municipio está totalmente fuera de la zona y en treinta cuando está parcialmente dentro. Se menciona por completitud: en la costa de Quintana Roo no aplica.

Para el fideicomiso remitimos a la guía del fideicomiso bancario para extranjeros, que detalla partes, costos y sucesión. El resto de este artículo se centra en la segunda fila de la tabla.

Residencial o no residencial: la frontera que define la estructura

El artículo 10 de la LIE separa los dos mundos con una sola palabra, pero es el Reglamento el que la define. Su artículo 5 establece que, para efectos del Título Segundo de la ley, un bien inmueble con fines residenciales es aquel “destinado exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros”. Después enumera, de manera enunciativa y no limitativa, lo que se considera destinado a actividades no residenciales:

• los inmuebles destinados a tiempo compartido;
• los destinados a alguna actividad industrial, comercial o turística que de manera simultánea se utilicen para fin residencial;
• los adquiridos por instituciones de crédito y otros intermediarios financieros para recuperar adeudos;
• los que utilizan las personas morales para cumplir su objeto social consistente en enajenación, urbanización, construcción, fraccionamiento y demás actividades del desarrollo inmobiliario, hasta su comercialización o venta a terceros;
• en general, los inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, silvícolas y de prestación de servicios.

El mismo artículo prevé una válvula de seguridad: en caso de duda sobre si un inmueble se considera destinado a actividades residenciales, la SRE resuelve la consulta en un plazo que no exceda de diez días hábiles y, si no responde, se entiende que en el inmueble se realizan actividades no residenciales. Esa consulta es una herramienta real y poco usada; en un caso limítrofe es el documento que un abogado prudente quiere tener en el expediente antes de escriturar a nombre de la empresa.

Cómo se aplica a los casos típicos de la Riviera Maya

Aquí está el corazón del problema, porque la mayoría de los compradores extranjeros no quiere un almacén ni una fábrica: quiere departamentos que se renten.

Departamento para uso propio, aunque se rente algunas semanas. Es vivienda para uso del propietario. Fin residencial. La sociedad no es la vía; corresponde el fideicomiso.

Departamento que se alquila a largo plazo a un inquilino que vive en él. El Reglamento habla de vivienda “del propietario o de terceros”. Un contrato de arrendamiento de casa habitación a doce meses en Playacar o en la Supermanzana 17 de Cancún sigue siendo uso residencial del inmueble. Que el dueño sea una empresa no lo convierte en actividad comercial. La lectura conservadora, y la que un notario prudente de Solidaridad o Benito Juárez normalmente exigirá antes de escriturar a nombre de la empresa, es que ese activo debe ir en fideicomiso; la sociedad puede ser fideicomisaria si se quiere concentrar la operación (LIE, art. 11, fracc. I).

Unidades operadas como hospedaje turístico por noches, con servicios, dentro de un negocio real. Aquí el inmueble se destina a una actividad turística y a la prestación de servicios de alojamiento, con altas ante el SAT, facturación, impuesto al hospedaje estatal y, en su caso, licencia municipal. Encaja en la fracción V del artículo 5 y en el concepto de actividad turística de la fracción II. Es el supuesto en el que una sociedad mexicana con socios extranjeros puede razonablemente adquirir el dominio directo, siempre que el uso declarado sea el uso real y sostenido. Cuando el proyecto tiene varias unidades, personal, administrador y contabilidad, el argumento es sólido; cuando es un solo departamento que el dueño usa tres meses al año y anuncia en plataformas el resto, el argumento se debilita y se acerca a la simulación.

Local comercial en la Quinta Avenida, oficina, bodega, restaurante. Actividad comercial o de servicios. Fin no residencial sin discusión.

Terreno en la Región 15 de Tulum o en la carretera federal para desarrollar y vender. Fracción IV: inmueble utilizado por la persona moral para cumplir su objeto social de desarrollo inmobiliario hasta la comercialización. La sociedad es la estructura natural del desarrollador. Si el terreno se compra para construir la casa propia, vuelve a ser residencial. Para el análisis de suelo, ejidos y cambios de uso, la guía legal de terrenos en Tulum y la Riviera Maya detalla la due diligence específica de este tipo de activo.

Hotel boutique, condohotel, tiempo compartido. Fracción I y actividad turística. No residencial.

Uso mixto: planta baja comercial y departamentos arriba. Fracción II del artículo 5 cuando la actividad comercial o turística coexiste de manera simultánea con el uso residencial. Es una de las pocas puertas por las que un inmueble con componente habitacional puede entrar en dominio directo de la sociedad, y precisamente por eso conviene documentar el proyecto con cuidado.

La conclusión operativa es simple de enunciar y exigente de cumplir: la sociedad es para inmuebles que trabajan. Si el inmueble va a ser, en la realidad, la casa de vacaciones de los socios, la estructura correcta es el fideicomiso, y punto.

Cómo funciona una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros

Una sociedad mexicana es una persona moral constituida conforme a la Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM) ante un notario o corredor público mexicano, con domicilio en México. Sus socios pueden ser extranjeros en cualquier proporción, salvo en las actividades reservadas o con límites que la propia LIE enumera, entre las que no está la actividad inmobiliaria.

La cláusula de los estatutos que define lo que la sociedad puede comprar

El artículo 15 de la LIE ordena que los estatutos de toda sociedad incluyan, alternativamente, la cláusula de exclusión de extranjeros o el convenio previsto en la fracción I del artículo 27 constitucional. La cláusula de exclusión (LIE, art. 2, fracc. VII) es el pacto expreso de que la sociedad no admitirá directa ni indirectamente como socios a inversionistas extranjeros ni a sociedades con cláusula de admisión. El convenio, en cambio, es la cláusula Calvo incorporada al acta constitutiva: los socios extranjeros presentes o futuros se consideran nacionales respecto de los bienes de la sociedad y renuncian a invocar la protección de su gobierno, bajo pena de perder esos bienes en favor de la Nación.

Una sociedad con cláusula de exclusión puede comprar cualquier inmueble en cualquier lugar del país, residencial o no. Una sociedad con convenio de admisión de extranjeros puede comprar cualquier inmueble fuera de la zona restringida y, dentro de ella, solo inmuebles no residenciales (LIE, art. 10). Si una sociedad cambia su cláusula de exclusión por la de admisión debe avisar a la SRE en los treinta días hábiles siguientes (LIE, art. 16, último párrafo), y esa modificación tiene efectos inmediatos sobre lo que puede seguir teniendo en zona restringida.

Qué tipo de sociedad conviene

La LGSM reconoce varias especies (art. 1). En la práctica inmobiliaria de Quintana Roo se usan tres:

Tipo	Rasgos que importan al inversionista extranjero	Base legal
Sociedad anónima de capital variable (S.A. de C.V.)	Mínimo dos accionistas; capital representado en acciones libremente transmisibles salvo pacto; gobierno mediante asamblea y administrador único o consejo; la más flexible para entrada y salida de socios y para vender el negocio vendiendo acciones	LGSM arts. 87 y 89
Sociedad de responsabilidad limitada de capital variable (S. de R.L. de C.V.)	Socios obligados solo al pago de sus aportaciones; partes sociales no representadas por títulos negociables y cedibles con los requisitos de la ley; máximo cincuenta socios; muy usada por inversionistas estadounidenses por razones fiscales en su país de origen	LGSM arts. 58 y 61
Sociedad por acciones simplificada (S.A.S.)	Uno o más accionistas que solo pueden ser personas físicas; se constituye en línea con los estatutos modelo de la Secretaría de Economía; requiere que todos los accionistas tengan e.firma vigente; tope de ingresos anuales actualizado cada año	LGSM arts. 260 y 262

La S.A.S. rara vez sirve a un comprador extranjero recién llegado: la exigencia de que cada accionista tenga firma electrónica avanzada del SAT supone contar previamente con RFC y, en la práctica, con situación migratoria regular, y el límite de ingresos la hace inadecuada para portafolios de cierto tamaño. La elección entre S.A. y S. de R.L. suele depender del país de residencia fiscal de los socios y de si se prevé incorporar inversionistas; es una conversación para el abogado corporativo y para el asesor fiscal del país de origen, no una decisión estándar.

Paso a paso de la constitución y de la primera compra

1. Autorización de denominación. La Secretaría de Economía autoriza el uso de la denominación o razón social (LIE, art. 15) a través de su plataforma electrónica; el trámite lo gestiona habitualmente el notario o el abogado.
2. Proyecto de estatutos. Objeto social que incluya expresamente las actividades que justificarán el fin no residencial (prestación de servicios de hospedaje, arrendamiento de inmuebles comerciales, desarrollo inmobiliario, según el caso), convenio de admisión de extranjeros, reglas de administración, poderes.
3. Firma del acta constitutiva ante notario o corredor público. Los socios comparecen personalmente o mediante poder. Un socio persona moral extranjera debe acreditar existencia y facultades con documentos apostillados o legalizados y traducidos por perito.
4. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo. Da publicidad a la sociedad; en el estado el registro depende de la Secretaría de Gobierno y ofrece consulta de folios en línea.
5. Inscripción en el RFC. La ficha del SAT para personas morales de nueva creación pide acta constitutiva, comprobante de domicilio fiscal, poder e identificación del representante legal y la clave de RFC de los socios o accionistas (Código Fiscal de la Federación, art. 27). Los socios residentes en el extranjero sin obligaciones fiscales en México se identifican conforme a las reglas de la Resolución Miscelánea Fiscal; el contador debe preverlo antes de la cita. Se obtiene también la e.firma de la sociedad.
6. Inscripción en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE). Toda sociedad mexicana en cuyo capital participe inversión extranjera debe inscribirse (LIE, art. 32) dentro de los cuarenta días hábiles siguientes, en la modalidad B que administra la Secretaría de Economía. La omisión o el retraso se sancionan (LIE, art. 38, fracc. IV).
7. Cuenta bancaria y comprobación de fondos. Los bancos aplican su propia política de conocimiento del cliente a sociedades con socios extranjeros; conviene abrir la cuenta antes de comprometer fechas de cierre.
8. Compra del inmueble a nombre de la sociedad. Promesa, due diligence, escritura ante notario de Solidaridad, Tulum o Benito Juárez, pago del impuesto municipal sobre adquisición de inmuebles e inscripción en el Registro Público. El proceso notarial y de cierre en Quintana Roo es el mismo que para cualquier comprador, con la particularidad de que el notario debe verificar la cláusula de los estatutos y hacer constar el destino no residencial.
9. Aviso a la SRE. Dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la adquisición (LIE, art. 10, fracc. I), por cada inmueble, en el formato FF-SRE-010, con la ubicación y descripción del bien, la descripción clara y precisa de los usos a que se destinará, copia del instrumento público y el pago de derechos que fija la Ley Federal de Derechos, mayor si el aviso es extemporáneo. El contenido del aviso está regulado por el artículo 7 del Reglamento y la SRE puede verificar en cualquier tiempo la veracidad de lo declarado (LIE, art. 13).

Cada uno de estos pasos deja un documento en el expediente. Cuando llegue el momento de vender el inmueble o las acciones, ese expediente completo será lo que un comprador diligente exija ver.

Obligaciones y costos recurrentes de la sociedad

Quien compra por sociedad no adquiere solo un inmueble: adquiere una empresa que vive todos los meses. Es la diferencia más subestimada respecto al fideicomiso, cuyo costo anual es una cuota fija del fiduciario y cuyas obligaciones fiscales, cuando hay rentas, son las de una persona física.

Obligaciones fiscales federales

• Pagos provisionales mensuales de ISR a más tardar el día 17 del mes siguiente (LISR, art. 14), calculados con coeficiente de utilidad.
• Declaración anual dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio (LISR, art. 76, fracc. V), con determinación del resultado fiscal y de la cuenta de utilidad fiscal neta.
• Declaraciones mensuales de IVA cuando la sociedad realiza actos gravados (rentas amuebladas, arrendamiento comercial, servicios de hospedaje), con la declaración informativa de operaciones con terceros.
• Contabilidad electrónica y emisión de CFDI por cada ingreso, incluidas las rentas cobradas a través de plataformas digitales, que exigen a la persona moral su RFC y constancia de situación fiscal para pagarle sin retenciones aplicables a personas físicas.
• Retenciones a proveedores personas físicas (honorarios, arrendamiento) y, en su caso, a trabajadores.
• Información de beneficiario controlador. Desde 2022 las personas morales deben obtener, conservar como parte de su contabilidad y entregar al SAT cuando lo requiera la información fidedigna y actualizada de sus beneficiarios controladores (CFF, art. 32-B Ter); no hacerlo o no mantenerla actualizada es infracción sancionada (CFF, art. 84-M). Para una sociedad con socios extranjeros este expediente identifica a las personas físicas que finalmente controlan la empresa.
• Aviso de socios o accionistas ante el RFC cada vez que cambia la estructura de capital.

Obligaciones ante el RNIE

Además de la inscripción inicial, el Reglamento de la LIE (arts. 38 y 43) impone un informe económico anual dentro de los cinco primeros meses siguientes al cierre del ejercicio y actualizaciones trimestrales de determinada información, estas últimas solo cuando se superan los montos que fija la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras mediante resolución general. Un portafolio pequeño normalmente solo presentará el informe anual; un desarrollo con financiamiento de la matriz extranjera puede caer en los avisos trimestrales.

Obligaciones laborales y locales

Si la operación de hospedaje contrata personal (limpieza, recepción, mantenimiento), la sociedad se convierte en patrón: alta ante el IMSS, cuotas, nómina timbrada, participación de los trabajadores en las utilidades cuando hay utilidad fiscal. Muchos inversionistas resuelven esto contratando a una administradora de rentas que asume la relación laboral, lo cual tiene un costo que debe entrar en el modelo.

En el ámbito estatal y municipal aparecen el impuesto al hospedaje de Quintana Roo sobre estancias turísticas, la licencia de funcionamiento y el uso de suelo compatible cuando el inmueble opera como negocio, además del predial que paga cualquier propietario.

Costos que hay que presupuestar

No publicamos cifras porque los honorarios varían entre notarías, despachos y ciudades, y porque los derechos oficiales se actualizan cada año. Lo que sí debe estar en la hoja de cálculo de quien compara estructuras es la siguiente lista de partidas:

Partida	Fideicomiso	Sociedad mexicana
Constitución de la figura	Permiso SRE y honorarios del fiduciario por apertura	Honorarios de notario o corredor, denominación, inscripción en Registro Público
Costo anual fijo	Cuota anual del banco fiduciario	Honorarios mensuales de contador, informe RNIE, renovación de e.firma, domicilio fiscal
Cumplimiento fiscal	Declaraciones de persona física solo si hay rentas	Declaraciones mensuales y anual siempre, aunque la sociedad esté inactiva
Al comprar cada inmueble	Modificación del fideicomiso o nuevo fideicomiso, con permiso	Aviso SRE por inmueble, con derechos
Al vender	Cancelación o cesión de derechos fideicomisarios	Venta del inmueble por la sociedad o venta de acciones, con sus implicaciones fiscales
Al fallecer un titular	Fideicomisarios sustitutos designados en el contrato	Transmisión de acciones o partes sociales conforme a estatutos y derecho sucesorio aplicable

El detalle de impuestos y derechos de adquisición que paga cualquier comprador, sea persona física o sociedad, está en la guía de costos de adquisición: ISAI, notario y predial en Quintana Roo. El impuesto sobre adquisición de inmuebles es municipal y su tasa se fija en la ley estatal y en las leyes de ingresos de cada municipio; Solidaridad, Tulum y Benito Juárez no necesariamente coinciden.

Fiscalidad de la sociedad: ISR, IVA, dividendos y venta futura

La decisión entre fideicomiso y sociedad es, en buena medida, una decisión fiscal, y aquí es donde más ayuda un contador con experiencia en inversionistas extranjeros y un asesor en el país de residencia de los socios.

ISR corporativo

Las personas morales calculan el ISR aplicando la tasa del 30 % al resultado fiscal del ejercicio (LISR, art. 9), es decir, a los ingresos acumulables menos las deducciones autorizadas y la participación de utilidades pagada. Para una empresa de hospedaje o arrendamiento, las deducciones típicas son la depreciación de las construcciones, los intereses de financiamiento, las cuotas de mantenimiento del condominio, el predial, los seguros, las comisiones de plataformas y administradores, la publicidad, los sueldos y los honorarios profesionales, siempre con CFDI y pagados por medios bancarios. Bien administrada, una sociedad con costos reales puede tributar sobre una base sensiblemente inferior al ingreso bruto; mal administrada, paga el 30 % sobre casi la totalidad de lo que cobra.

Dividendos hacia los socios

La utilidad que la sociedad reparte a sus socios personas físicas está sujeta a una tasa adicional del 10 % que la propia sociedad retiene (LISR, art. 140, segundo párrafo). Cuando los socios residen en el extranjero, la fuente de riqueza se ubica en México por residir aquí la sociedad que distribuye (LISR, art. 164) y aplica la misma retención, que puede reducirse o acreditarse conforme al tratado para evitar la doble tributación entre México y el país del socio, si existe y se cumplen sus requisitos de residencia y beneficiario efectivo. Este segundo nivel de impuesto no existe en el fideicomiso, donde la renta llega directamente a la persona física.

IVA en la operación

La tasa general del IVA es del 16 % (LIVA, art. 1). El uso o goce temporal de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación está exento, pero la exención no aplica a los inmuebles que se proporcionen amueblados ni a los que se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje (LIVA, art. 20, fracc. II). Traducido a la Riviera Maya: la renta vacacional de un departamento amueblado en Aldea Zamá o en Puerto Cancún causa IVA al 16 %, con derecho a acreditar el IVA de los gastos; el arrendamiento de un local comercial también lo causa; solo el arrendamiento habitacional sin amueblar queda exento. Esto es igual para personas físicas y sociedades, pero la sociedad lo administra mes a mes de forma obligatoria.

En la venta, no se paga IVA por la enajenación de suelo ni de construcciones destinadas a casa habitación, y los hoteles quedan expresamente fuera de esa exención (LIVA, art. 9, fraccs. I y II). Una sociedad que vende un inmueble operado como hospedaje o un local comercial debe analizar con su contador el IVA sobre la parte de construcción.

Cuando la sociedad vende

La enajenación del inmueble por la sociedad genera ganancia acumulable a la tasa corporativa, con deducción del costo actualizado de adquisición y de las inversiones. La sociedad no tiene acceso a la exención por venta de casa habitación que la ley reserva a las personas físicas, y ese es un punto decisivo para quien compara estructuras con horizonte de reventa. La alternativa de vender las acciones de la sociedad en lugar del inmueble evita el impuesto municipal de adquisición para el comprador pero no elimina el ISR: la venta de acciones de una sociedad mexicana por residentes en el extranjero también tributa en México, y el comprador de las acciones asume el historial completo de la empresa. La guía de impuestos al vender un inmueble en México desarrolla el régimen de la persona física y del fideicomiso, útil para contrastar.

El país de residencia de los socios

Una sociedad mexicana es una entidad extranjera para el fisco del socio. Estados Unidos, Canadá, España, Italia o Francia tienen reglas propias sobre participaciones en sociedades extranjeras, transparencia fiscal, declaraciones informativas y acreditamiento del impuesto mexicano. La elección entre S.A. y S. de R.L., la conveniencia de repartir dividendos o de reinvertir, y hasta la decisión misma de usar sociedad o fideicomiso dependen de ese análisis en origen. Ningún asesor mexicano puede tomar esa parte de la decisión solo.

Comparativa directa: fideicomiso o sociedad mexicana

Las dos estructuras cumplen la Constitución. Lo que las diferencia es para qué sirven, cuánto cuestan mantenerlas y cómo tributan. La tabla resume los criterios que más pesan en la práctica de Quintana Roo.

Criterio	Fideicomiso bancario	Sociedad mexicana con socios extranjeros
Destino permitido en zona restringida	Residencial y no residencial	Solo no residencial (LIE, art. 10, fracc. I)
Uso personal del inmueble	Sí, es su función natural	No; el uso como vivienda de los socios contradice el fin declarado
Titular registral	Banco fiduciario	La sociedad
Trámite ante la SRE	Permiso previo; resolución en 5 o 30 días hábiles; silencio positivo (LIE, art. 14)	Aviso posterior en 60 días hábiles por inmueble
Duración	Hasta 50 años, prorrogable (LIE, art. 13)	Indefinida mientras la sociedad exista y cumpla
Otros registros	El fiduciario cumple con el RNIE	RNIE, RFC, Registro Público de Comercio, beneficiario controlador
Carga administrativa	Baja; una cuota anual	Alta; contador mensual, declaraciones, informes
ISR sobre rentas	Persona física, tarifa progresiva con deducciones de arrendamiento	30 % corporativo sobre resultado fiscal
Segundo nivel de impuesto	No	10 % adicional sobre dividendos
ISR al vender	Persona física; posible exención de casa habitación si se cumplen requisitos	Corporativo; sin exención de casa habitación
Varias propiedades	Un fideicomiso por inmueble o ampliación con permiso	Un solo vehículo puede tener muchas
Sucesión	Fideicomisarios sustitutos; evita juicio sucesorio en México	Transmisión de acciones según estatutos y ley aplicable
Financiamiento y socios	Limitado; el fideicomiso no admite fácilmente inversionistas	Natural; entrada de socios, préstamos, venta parcial
Riesgo regulatorio	Bajo si se renueva y se pagan cuotas	Alto si el uso declarado no coincide con el real

Leída con honestidad, la tabla dice que para la inmensa mayoría de los compradores extranjeros de un departamento o una casa en Playa del Carmen, Tulum o Cancún la estructura correcta es el fideicomiso. La sociedad gana cuando hay un negocio detrás: varias unidades operadas como hospedaje, un inmueble comercial, un terreno para desarrollar o un proyecto con varios inversionistas.

Casos de uso en Playa del Carmen, Tulum y Cancún

Los casos que siguen son escenarios ilustrativos construidos a partir de situaciones frecuentes en el mercado; no describen operaciones concretas ni prometen resultados. Sirven para ver cómo se aplica la regla.

Un departamento en Playacar para vacaciones de la familia y renta ocasional

Pareja canadiense, un departamento de dos recámaras en Playacar Fase II, uso propio ocho semanas al año, renta por plataformas el resto. Aunque la renta sea relevante, el inmueble es vivienda del propietario y el uso turístico no es una actividad empresarial organizada. Fin residencial. Fideicomiso, con la pareja como fideicomisarios y los hijos como sustitutos. Las rentas se declaran como persona física y, al vender, se analiza la exención de casa habitación si se cumplen sus requisitos.

Cuatro estudios en La Veleta operados como hospedaje

Inversionista italiano compra cuatro estudios en un mismo edificio de La Veleta, Tulum, contrata una administradora, da de alta la actividad de hospedaje, cobra impuesto al hospedaje estatal, factura, tiene recepción compartida y no usa las unidades personalmente. Es prestación de servicios de alojamiento turístico, con contabilidad y personal a través de la administradora. Encaja en el fin no residencial del Reglamento (art. 5, fraccs. II y V). Una S. de R.L. de C.V. con convenio de admisión de extranjeros puede adquirir el dominio directo, con aviso a la SRE por cada una de las cuatro escrituras. Antes de escriturar, el abogado obtiene la consulta a la SRE sobre el carácter no residencial para blindar el expediente. Para dimensionar el negocio, la comparación entre renta vacacional y renta a largo plazo en la Riviera Maya recoge la metodología de análisis sin cifras inventadas.

Un local en la Quinta Avenida

Sociedad con socios estadounidenses compra un local comercial en la Quinta Avenida de Playa del Carmen para arrendarlo a un restaurante. Actividad comercial. Dominio directo de la sociedad, aviso a la SRE, IVA al 16 % sobre la renta, ISR corporativo. El fideicomiso sería posible pero añadiría una cuota anual sin aportar nada.

Un terreno en la Región 15 para construir y vender

Grupo de tres inversionistas europeos compra un lote en la Región 15 de Tulum para desarrollar seis villas y venderlas. El inmueble se destina al objeto social de desarrollo inmobiliario hasta su comercialización (Reglamento, art. 5, fracc. IV). S.A. de C.V. con convenio de admisión, aviso a la SRE, licencias de construcción ante el municipio de Tulum, régimen de condominio al concluir, venta de cada villa por la sociedad. Si un inversionista quisiera quedarse con una villa para uso propio, esa unidad debería pasar a un fideicomiso a su favor; no puede quedarse en la sociedad como su casa.

Un departamento en Puerto Cancún alquilado a largo plazo

Inversionista francés compra un departamento en Puerto Cancún para arrendarlo doce meses a una familia. Es vivienda de terceros: uso residencial. La sociedad no es la vía. Fideicomiso, con la ventaja añadida de que el arrendamiento habitacional sin amueblar está exento de IVA y de que la persona física declara con la deducción opcional de arrendamiento.

Varias unidades en distintos condominios de Playa del Carmen

Familia argentina con residencia temporal quiere comprar tres departamentos en distintos edificios entre el Centro y Colosio, usarlos parcialmente y rentar. Aquí la respuesta honesta es que la mezcla de uso personal y renta dispersa no es un negocio de hospedaje organizado; tres fideicomisos, o uno ampliado con permiso, son la vía. Si más adelante la familia profesionaliza la operación, deja de usar las unidades y las integra en una empresa con administración real, puede replantear la estructura, transmitiendo los inmuebles a la sociedad con el costo fiscal y notarial de esa transmisión. La oferta de departamentos en venta en Playa del Carmen permite comparar edificios y reglamentos antes de decidir.

Riesgos, errores frecuentes y cumplimiento

La sociedad mexicana funciona bien cuando se usa para lo que sirve y se mantiene al día. Los problemas que vemos en la práctica se repiten.

Simulación del fin no residencial

Es el riesgo mayor. Comprar la casa de la playa a nombre de una empresa, declarar “arrendamiento” y usarla como vivienda de los socios es una simulación de acto para permitir a extranjeros el goce de un inmueble en zona restringida en contravención de la LIE. La sanción es una multa de hasta el importe de la operación (LIE, art. 38, fracc. V), y la Constitución añade la pérdida del bien en favor de la Nación para quien falta al convenio del artículo 27. La SRE puede verificar en cualquier tiempo la veracidad de los avisos (LIE, art. 13). A ello se suma el riesgo fiscal de que el SAT recaracterice como no deducibles los gastos de una “empresa” sin actividad real.

El socio mexicano de paja

Usar a un amigo, empleado o socio local como accionista mayoritario para que la sociedad tenga cláusula de exclusión de extranjeros y pueda comprar vivienda es la versión más grave del mismo problema. Además de la simulación, el extranjero queda expuesto a que el titular aparente disponga del bien, lo grave o lo herede su familia. No hay contrato privado que repare esa exposición.

Olvidar los avisos y registros

Aviso a la SRE en sesenta días hábiles por cada inmueble; inscripción en el RNIE en cuarenta días hábiles; informe económico anual; aviso de cambio de cláusula en treinta días hábiles; aviso de socios ante el RFC; beneficiario controlador. Cada omisión tiene sanción propia y, lo que más pesa en la práctica, aparece cuando la sociedad quiere vender y el comprador pide el expediente completo.

Dejar la sociedad “dormida”

Una sociedad sin ingresos sigue obligada a presentar declaraciones. Dejar de hacerlo lleva a requerimientos, multas y a la restricción del certificado de sello digital, sin el cual no se puede facturar la primera renta cuando el negocio arranca. El costo del contador mensual no es opcional.

Pagos en efectivo y prevención de lavado

La ley antilavado prohíbe liquidar en efectivo la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles cuando el valor iguala o supera el equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA (LFPIORPI, art. 32, fracc. I). Los desarrolladores e intermediarios inmobiliarios y los notarios realizan actividades vulnerables y deben identificar al cliente y, en su caso, presentar avisos (LFPIORPI, art. 17, fraccs. V y XII). Para una sociedad con socios extranjeros eso significa acreditar el origen de los fondos y la identidad de los beneficiarios controladores desde la promesa de compraventa. Estructurar el flujo de fondos con una cuenta de escrow y transferencias documentadas facilita cumplir estas obligaciones desde el primer pago.

Reglamento de condominio y uso de suelo

Que la LIE permita a la sociedad ser dueña de un inmueble destinado a hospedaje no significa que el condominio lo autorice. Muchos reglamentos de condominio en Playa del Carmen y Cancún restringen la renta por noches o exigen registro; la operación turística requiere además compatibilidad de uso de suelo y licencia municipal. Un uso “comercial” que el edificio prohíbe deja a la sociedad con un fin declarado ante la SRE que no puede ejecutar legalmente.

Frente de playa y ejidos

Los inmuebles frente al mar incluyen normalmente una concesión de zona federal marítimo terrestre a nombre del titular, que debe transmitirse y mantenerse al corriente. Los terrenos de origen ejidal no pueden venderse hasta que se han desincorporado y titulado conforme a la Ley Agraria; la sociedad no resuelve ese problema, solo cambia quién lo sufre. En ambos casos la due diligence de título es previa a cualquier decisión de estructura.

Checklist de decisión antes de constituir la sociedad

Responda estas preguntas por escrito con su asesor; si la mayoría de las respuestas apuntan al fideicomiso, no constituya la empresa.

1. ¿Alguno de los socios va a dormir en el inmueble más de unas semanas al año? Si sí: fideicomiso.
2. ¿El inmueble se alquilará como vivienda a largo plazo? Si sí: fideicomiso.
3. ¿Hay una operación real de hospedaje, comercial o de desarrollo, con administración, facturación y personal propio o subcontratado? Si sí: la sociedad es viable.
4. ¿Se prevé comprar varias unidades, incorporar inversionistas o pedir financiamiento? Si sí: la sociedad aporta flexibilidad.
5. ¿Los socios aceptan el costo de un contador mensual, declaraciones permanentes y el informe anual al RNIE, incluso en años sin ingresos? Si no: fideicomiso.
6. ¿El asesor fiscal del país de residencia ha analizado las consecuencias de participar en una sociedad mexicana y la retención sobre dividendos? Si no: no firme aún.
7. ¿Se obtendrá la consulta a la SRE sobre el carácter no residencial en los casos limítrofes? Debería.
8. ¿El notario ha revisado que el objeto social y el convenio de admisión de extranjeros estén correctamente redactados y que el destino no residencial conste en la escritura de compra?
9. ¿Está calendarizado el aviso a la SRE en sesenta días hábiles y la inscripción en el RNIE en cuarenta?
10. ¿El reglamento de condominio, el uso de suelo y las licencias permiten la actividad declarada?

Con quién hablar y en qué orden

• Abogado inmobiliario y corporativo con práctica en Quintana Roo, para el análisis residencial versus no residencial, la redacción de estatutos y la coordinación de avisos.
• Notario público de Solidaridad, Tulum o Benito Juárez, que constituye la sociedad y formaliza la compra; conviene que sea el mismo para ambas cosas.
• Contador con experiencia en personas morales con socios extranjeros, que inscriba la sociedad en el RFC, prepare el expediente de beneficiario controlador y lleve la contabilidad mensual.
• Asesor fiscal en el país de residencia de los socios, antes de decidir el tipo de sociedad.
• Banco fiduciario, si la conclusión es que al menos parte de los inmuebles debe ir en fideicomiso.

Si quiere que revisemos con usted qué estructura corresponde a un inmueble concreto de nuestro catálogo de propiedades en Quintana Roo, o coordinar la conversación con notario y contador, puede contactarnos. No sustituimos a esos profesionales; ordenamos el proceso para que la decisión estructural se tome antes de la oferta y no después.

Preguntas frecuentes

¿Toda la Riviera Maya está dentro de la zona restringida?

Sí, a efectos prácticos. La zona restringida abarca 50 kilómetros desde las playas y 100 desde las fronteras (Constitución, art. 27, fracc. I; LIE, art. 2, fracc. VI). Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal, Tulum, Cozumel e Isla Mujeres están dentro de la franja costera; Bacalar, Chetumal y el resto del sur del estado quedan dentro por la franja fronteriza con Belice. Solo porciones interiores de la selva quedan fuera, y en ellas no se concentra la inversión inmobiliaria.

¿Puede una sociedad mexicana con socios extranjeros comprar un departamento para vivir en él?

No como dueña directa. El artículo 10, fracción I de la LIE permite a las sociedades con cláusula de admisión de extranjeros adquirir el dominio de inmuebles en zona restringida solo cuando se destinan a actividades no residenciales, y el Reglamento define como residencial el inmueble destinado exclusivamente a vivienda del propietario o de terceros. Para vivienda, incluso alquilada a largo plazo, la vía es el fideicomiso, del que la sociedad puede ser fideicomisaria si así conviene.

¿Qué aviso debe dar la sociedad después de comprar en zona restringida?

El aviso de adquisición previsto en el artículo 10, fracción I de la LIE, ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la adquisición, por cada inmueble. Se presenta en el formato FF-SRE-010 con la ubicación y descripción del bien, la descripción precisa del uso al que se destinará, copia del instrumento público autorizado por el notario y el pago de los derechos correspondientes, que son mayores si el aviso se presenta fuera de plazo.

¿Cuánto ISR paga una sociedad mexicana por rentar un inmueble?

Las personas morales del régimen general aplican la tasa del 30 % al resultado fiscal del ejercicio (LISR, art. 9), es decir, después de deducir los gastos autorizados con comprobante fiscal. Cuando reparten dividendos a personas físicas o a residentes en el extranjero retienen además un 10 % adicional (LISR, arts. 140 y 164), que puede reducirse conforme al tratado fiscal aplicable. A eso se suman los pagos provisionales mensuales y la declaración anual.

¿La renta vacacional paga IVA si el inmueble es de una empresa?

Sí. La exención de IVA del arrendamiento de casa habitación no aplica a inmuebles que se entregan amueblados ni a los que se destinan a hoteles o casas de hospedaje (LIVA, art. 20, fracc. II). La renta vacacional típica de Playa del Carmen o Tulum, amueblada y por noches, causa IVA al 16 %, con derecho a acreditar el IVA pagado en los gastos del negocio. La regla es la misma para personas físicas; la diferencia es que la sociedad la administra mes a mes de forma obligatoria.

¿Un residente permanente en México puede comprar directamente en Playa del Carmen?

No. El artículo 3 de la LIE equipara la inversión de los residentes permanentes a la inversión mexicana, pero excluye de esa equiparación lo previsto en los Títulos Primero y Segundo de la ley, y el Título Segundo regula precisamente la adquisición de inmuebles y los fideicomisos en zona restringida. Un residente permanente sigue necesitando fideicomiso para vivienda o sociedad mexicana para fines no residenciales. Solo la naturalización elimina la restricción.

¿Qué pasa si uso a un mexicano como dueño aparente para evitar la restricción?

Es una simulación. La LIE sanciona la simulación de actos con el propósito de permitir a extranjeros el goce o la disposición de inmuebles en zona restringida con multa de hasta el importe de la operación (art. 38, fracc. V), y la Constitución prevé la pérdida del bien en favor de la Nación para quien incumple el convenio del artículo 27. A ello se suma un riesgo civil evidente: el titular aparente puede vender, hipotecar o dejar en herencia un inmueble que legalmente es suyo.

¿Conviene comprar las acciones de una sociedad que ya es dueña del inmueble?

A veces se ofrece como forma de ahorrar el impuesto municipal de adquisición. Es una operación legítima, pero el comprador adquiere la empresa completa con su historial fiscal, laboral y de avisos, y la venta de acciones por residentes en el extranjero también tributa en México. Requiere una due diligence corporativa y fiscal mucho más profunda que la de una compraventa de inmueble, y no elimina la obligación de que el uso siga siendo no residencial.