Bail de location longue durée au Quintana Roo : clauses, dépôt de garantie et droits des deux parties

Louer un logement à l’année à Playa del Carmen, Tulum ou Cancún est l’opération immobilière la plus fréquente de la Riviera Maya et, paradoxalement, celle que l’on signe avec le moins de précautions. Le bail au Quintana Roo est régi par le Code civil de l’État, et non par celui de Mexico ni par les modèles de contrat qui circulent librement sur internet. La différence n’a rien de théorique : durées maximales, prorogation légale, tacite reconduction, préavis de fin de bail et procédure d’expulsion obéissent ici à des règles propres.

Ce guide s’adresse à deux lecteurs. Le locataire d’abord — Français expatrié, Belge en télétravail, Suisse en année sabbatique, Québécois qui fuit l’hiver six mois par an ou Mexicain qui s’installe — celui qui va signer un bail de douze mois ou plus pour un appartement à Playacar, une maison à Aldea Zama ou un logement dans une supermanzana de Cancún. Le bailleur ensuite : le propriétaire qui met son bien sur le marché de la longue durée et veut un document capable de résister à un impayé, à un ouragan ou à la revente du bien en cours de bail. Nous parcourons le cadre légal en vigueur, les clauses indispensables, le fonctionnement du dépôt de garantie, du fiador et de la póliza jurídica, les obligations de chaque partie, la fin de la relation contractuelle et la fiscalité du loyer.

S’y ajoute ce qui change en 2026 : l’entrée en vigueur progressive du Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares dans les tribunaux de Cancún, Playa del Carmen et Tulum, qui remplace le juicio de desahucio local par un procès spécial oral de bail immobilier. Tout ce qui suit constitue une information générale bâtie sur les sources officielles citées ; cela ne remplace ni l’examen du dossier par un avocat inscrit au barreau du Quintana Roo, ni l’intervention d’un notario público (notaire mexicain, officier public qui authentifie les actes), ni l’avis d’un contador (expert-comptable mexicain).

Résumé exécutif

• Le bail d’habitation au Quintana Roo est régi par le Titre Septième du Code civil de l’État (articles 2676 à 2745). Il doit être établi par écrit et prend effet, sauf clause contraire, à la remise du bien (art. 2682).
• La durée maximale pour un bien destiné à l’habitation est de dix ans, renouvelable par périodes qui, à chaque renouvellement, ne dépassent pas cette limite (art. 2676). Le Code de l’État n’impose aucune durée minimale : le bail de douze mois est un usage de marché, pas une obligation légale.
• Les parties disposent de la plus large liberté pour fixer le loyer (art. 2677). Le plafond de dix pour cent qui figure dans le Code ne s’applique qu’à la prorogation légale d’un an maximum que le locataire à jour peut demander à l’échéance (art. 2738).
• Le dépôt de garantie n’est pas tarifé par la loi ; il se négocie. À la fin du bail, tout solde en faveur du locataire doit lui être restitué immédiatement, ou consigné auprès du tribunal si le bailleur a un droit à faire valoir (art. 2693).
• Les garanties consenties par un tiers (fiador, « aval ») cessent en cas de prorogation ou de tacite reconduction, sauf convention contraire (art. 2740) : au renouvellement, il faut les faire ratifier.
• L’expulsion pour impayé est judiciaire. À Cancún et Chetumal, la procédure relève du Code national depuis le 1er juin 2026 ; Playa del Carmen bascule le 7 septembre 2026 et Tulum le 9 novembre 2026. Couper les services ou changer les serrures de sa propre initiative n’est jamais légal.
• La location d’un logement n’est exonérée d’IVA (la TVA mexicaine) que si le bien n’est pas fourni meublé (LIVA, art. 20, fracc. II). Le bailleur doit émettre un CFDI (facture électronique certifiée par l’administration fiscale) pour chaque paiement et déposer des déclarations d’ISR (impôt sur le revenu mexicain) mensuelles ou trimestrielles auprès du SAT (LISR, art. 116 et 118).

Cadre légal : quelle loi régit un bail au Quintana Roo

Au Mexique, la location d’immeubles relève du droit civil et donc de la compétence de chaque État. Le contrat que vous signez à Solidaridad, à Tulum ou à Benito Juárez s’interprète à la lumière du Código Civil para el Estado de Quintana Roo, dont le Titre Septième, « Del Arrendamiento », contient les dispositions générales, les droits et obligations du bailleur et du locataire, les règles spéciales applicables aux immeubles urbains, la sous-location et les modes d’extinction du contrat. Le texte en vigueur, mis à jour à chaque réforme publiée au Periódico Oficial del Estado, se consulte sur le portail du Congrès de l’État.

L’article 2676 définit le bail comme le contrat par lequel une personne concède temporairement à une autre l’usage — et parfois aussi la jouissance — d’un bien contre un prix certain que le locataire paie périodiquement. L’article 2678 ajoute une nuance qu’il faut garder en tête dès que l’on parle d’étrangers : le bail ne confère jamais de droit réel sur le bien, seulement des droits personnels d’usage ou de jouissance. C’est la raison juridique pour laquelle n’importe quelle personne, quelle que soit sa nationalité, peut louer un logement dans la zone restreinte côtière sans fideicomiso (fiducie bancaire mexicaine) ni autorisation particulière.

Autour de ce noyau civil gravitent d’autres normes, fédérales celles-là, qui s’appliquent uniformément sur tout le territoire :

• La Ley del Impuesto sobre la Renta (Titre IV, Chapitre III) et la Ley del IVA déterminent comment est imposé le loyer perçu par le propriétaire et dans quels cas le locataire supporte la TVA mexicaine.
• La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), la loi anti-blanchiment, érige la location de forte valeur en « activité vulnérable » et limite les paiements en espèces.
• La Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares, refondue en mars 2025, encadre ce qu’un bailleur ou une agence peut faire de la pièce d’identité, des relevés bancaires et des données réclamées au candidat. Pour un lecteur européen habitué au RGPD, la logique est familière : finalité, information, minimisation, durée de conservation.
• La Ley Federal de Protección al Consumidor a une portée limitée : son article 73 ne soumet à la loi les actes portant sur des immeubles que lorsque le professionnel est lotisseur, constructeur, promoteur, ou qu’il intervient dans le conseil et la vente de logements, ou encore en multipropriété. Un bail entre particuliers échappe en principe à la compétence de la PROFECO (l’agence fédérale de protection du consommateur) ; les litiges se règlent devant les juridictions civiles du Pouvoir judiciaire de l’État ou par médiation.

Sur le plan procédural, l’État vit une transition. Le Code de procédure civile du Quintana Roo organise un juicio de desahucio oral — la procédure d’expulsion locale (Titre Vingt-Deuxième, Chapitre IV) — qui continue de s’appliquer dans les districts judiciaires où le Code national n’est pas encore entré en vigueur. Le calendrier est détaillé plus loin.

Différences avec le Code civil fédéral et celui de Mexico

Beaucoup de contrats qui circulent sur la Riviera Maya sont des adaptations de modèles conçus pour la capitale et traînent des règles qui ne s’appliquent pas ici. Trois d’entre elles méritent d’être signalées :

Sujet	Code civil fédéral	Code civil du Quintana Roo
Durée maximale, habitation	Dix ans (art. 2398)	Dix ans ; quinze pour commerces, cabinets et bureaux ; vingt pour l’industrie (art. 2676)
Durée minimale, habitation	Un an ferme pour les deux parties, sauf convention contraire (art. 2448-C)	Aucune durée minimale légale
Inscription au registre de la propriété	Baux de plus de six ans ou avec loyers payés d’avance sur plus de trois ans (art. 3042, fracc. III)	Le Titre Septième n’impose aucune inscription ; l’opposabilité aux tiers résulte de la subrogation légale de l’acquéreur (art. 2684)

Le Code civil fédéral offre néanmoins une référence utile en matière de bonnes pratiques : son article 2448-F énumère le contenu minimal d’un bail d’habitation (identité des parties, localisation, description détaillée du bien et de ses installations avec leur état, montant du loyer, garantie, mention expresse de la destination d’habitation, durée et obligations complémentaires). Ce n’est pas la norme applicable au Quintana Roo, mais c’est un excellent canevas de rédaction.

Ce qui change en 2026 avec le Code national de procédure civile et familiale

Le Code national, publié au Diario Oficial de la Federación le 7 juin 2023, unifie la procédure civile de tout le pays et remplace les codes procéduraux des États au fur et à mesure que chaque congrès local adopte sa déclaration d’entrée en vigueur, la date butoir étant le 1er avril 2027. La XVIIIe législature du Quintana Roo a approuvé la sienne lors de la séance du 20 mai 2026, avec un calendrier échelonné par district judiciaire : Chetumal et Cancún depuis le 1er juin 2026, Playa del Carmen depuis le 7 septembre 2026, et Tulum, Bacalar, Felipe Carrillo Puerto, José María Morelos, Cozumel, Kantunilkín et Isla Mujeres depuis le 9 novembre 2026.

Pour le bail, cela signifie que la voie permettant de réclamer des loyers ou de récupérer un logement cesse d’être le juicio de desahucio local pour devenir le Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral (art. 520 à 529 du Code national), avec audience unique, phase de conciliation et délais raccourcis. Un contrat signé aujourd’hui à Playa del Carmen serait jugé, si nécessaire, sous l’empire du nouveau code. Autant le rédiger en conséquence : domicile élu pour les notifications, clause attributive de juridiction et traçabilité irréprochable des paiements.

Éléments essentiels du bail

Forme écrite et date d’effet

L’article 2682 exige que le bail soit établi par écrit et prévoit qu’il prend effet, sauf convention contraire, à la remise du bien. L’article 2718 réitère l’exigence d’écrit pour la sous-location. Un accord verbal ou conclu par messages WhatsApp peut certes se prouver en justice, mais il place les deux parties dans la pire position possible : pas d’état des lieux, pas de durée claire, pas de garantie exécutable.

La date de remise compte pour une seconde raison. Selon l’article 2696, le loyer commence à courir le jour où le locataire reçoit le bien ou se déclare l’avoir reçu, et cesse de courir le jour de la restitution. Si le contrat est signé le 1er mais que les clés ne sont remises que le 10 parce qu’une réparation restait à faire, le locataire ne doit le loyer qu’à compter du 10, sauf stipulation écrite contraire.

Qui peut signer côté bailleur

Cela paraît évident, mais c’est la source de nombreux litiges sur la Riviera Maya, où une part significative du parc locatif appartient à des étrangers via un fideicomiso ou à des sociétés, et se trouve gérée par des tiers.

• Le propriétaire inscrit au registre signe lui-même. Demandez copie de l’escritura (l’acte notarié de propriété) ou du testimonio inscrit au Registro Público de la Propiedad y del Comercio de l’État, et vérifiez la concordance des noms.
• Si le bien est détenu en fideicomiso bancario, le titulaire inscrit est la banque fiduciaire. Le contrat de fiducie reconnaît normalement au fideicomisario (le bénéficiaire) le droit d’utiliser, d’occuper et de louer le bien ; lisez cette clause et exigez que le bail la cite. Le fonctionnement de ce mécanisme est détaillé dans le guide du fideicomiso pour acheteurs étrangers.
• Si le signataire est un gestionnaire ou une agence, l’article 2679 permet de donner à bail sans être propriétaire à condition d’y être habilité par le propriétaire. Demandez la procuration notariée ou le mandat de gestion et vérifiez qu’il inclut expressément le pouvoir de louer et d’encaisser les loyers.
• Si le bien appartient à plusieurs indivisaires, l’article 2680 exige le consentement unanime de tous.
• Si le bailleur est une société mexicaine, examinez les statuts et les pouvoirs du représentant.

Identification du locataire et protection des données

Le bailleur a un intérêt légitime à connaître l’identité et la solvabilité de celui qui occupera son bien. Il est courant de demander une pièce d’identité officielle (INE mexicaine ou passeport), un justificatif de revenus ou des relevés bancaires, des références et, pour les étrangers, le document migratoire. Depuis mars 2025, une nouvelle Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares s’applique : celui qui collecte ces documents est responsable de leur traitement, doit informer par un aviso de privacidad (avis de confidentialité) de la finalité poursuivie, et ne peut ni les partager ni les conserver au-delà de cette finalité. Les agences qui traitent des dizaines de dossiers par mois doivent s’organiser en conséquence ; un particulier aussi. Un lecteur français, belge ou québécois habitué au RGPD ou à la loi 25 retrouvera ses repères, mais ne doit pas supposer que le régime mexicain est identique dans le détail.

Clauses minimales : la liste de contrôle

Le tableau qui suit rassemble ce qu’un bail d’habitation au Quintana Roo doit contenir pour être clair, exécutable et cohérent avec le Code civil de l’État. Ce n’est pas un modèle juridique, mais un guide de rédaction.

Clause	Ce qu’elle doit dire	Référence
Parties	Nom complet, pièce d’identité, domicile, RFC du bailleur (identifiant fiscal, nécessaire au CFDI) ; qualité en laquelle il signe (propriétaire, fideicomisario, mandataire)	Art. 2679-2680
Objet	Adresse complète, lot et îlot ou unité et copropriété, place de stationnement, cave ; folio real si connu	Art. 2682
Destination	Usage exclusivement d’habitation, nombre d’occupants, interdiction d’usage commercial ou de location saisonnière	Art. 2695, fracc. III
Durée	Dates de début et de fin ; caractère ferme ou non pour chaque partie ; mécanique de renouvellement	Art. 2676, 2737-2739
Loyer	Montant, devise, date d’exigibilité, mode de paiement, compte bancaire ; augmentations et leur indice	Art. 2677, 2696
Dépôt de garantie	Montant, finalité, conditions et délai de restitution, postes déductibles	Art. 2693, 2706
Garantie complémentaire	Fiador, póliza jurídica ou fianza ; obligation de ratifier aux renouvellements	Art. 2710, 2740
Charges et services	Qui paie électricité, eau, gaz, internet et charges de copropriété ; au nom de qui restent les abonnements	Art. 2687, fracc. II
État des lieux	Procès-verbal de remise signé, photographies, relevés de compteurs, clés remises	Art. 2706
Réparations	Ce qui relève de la réparation nécessaire (bailleur) et de l’entretien courant (locataire) ; procédure de signalement	Art. 2687-2688, 2695, fracc. V
Sous-location et cession	Interdiction sans autorisation expresse ; effets	Art. 2716-2718
Animaux et règlement	Autorisation ou non ; obligation de respecter le règlement de copropriété	Art. 2695
Résiliation anticipée	Préavis, pénalité, restitution du bien	Art. 2736-2741
Cas fortuit et ouragans	Règles de réduction ou de suspension du loyer ; qui assure quoi	Art. 2698, 2707
Notifications et juridiction	Domiciles élus, adresses électroniques, soumission aux tribunaux du lieu de situation du bien	CNPCF, art. 89, fracc. III
Données personnelles	Aviso de privacidad et consentement	LFPDPPP

Durée, renouvellement et tacite reconduction

La durée : plafond légal et pratique de marché

L’article 2676 fixe les plafonds : cinq ans pour les biens meubles, dix pour les biens destinés à l’habitation ou à un usage agricole ou d’élevage, quinze pour les commerces, cabinets, bureaux et consultations, vingt pour les immeubles à usage industriel. Toutes ces durées sont renouvelables par périodes qui, à chaque renouvellement, ne dépassent pas la limite. Un bail d’habitation de douze ans serait nul pour la partie excédentaire ; un bail de dix ans avec option de renouvellement pour dix autres années est parfaitement valable.

Dans la pratique de Playa del Carmen, Tulum et Cancún, le bail longue durée se conclut à douze mois, souvent six dans les secteurs à forte rotation comme le Centro de Playa ou La Veleta. Le Code n’impose pas de minimum, si bien qu’un bail de trois ou de dix-huit mois est tout aussi valable. Ce qu’il faut en revanche trancher expressément, c’est le caractère de la durée : ferme pour les deux parties (aucune ne peut y mettre fin par anticipation sans motif) ou ferme pour le bailleur et libre pour le locataire, formule courante lorsque le locataire est un salarié en mobilité susceptible d’être muté — un cas fréquent chez les expatriés français ou belges envoyés par leur entreprise pour une mission de durée incertaine.

Fin par arrivée du terme et prorogation légale d’un an

L’article 2737 est catégorique : si le bail a été conclu à durée déterminée, il prend fin le jour prévu, sans qu’aucune procédure d’expulsion soit nécessaire. Aucun préavis n’est requis, sauf si le contrat en prévoit un — même si insérer un préavis de trente ou soixante jours reste une courtoisie qui évite bien des malentendus.

Cela dit, le locataire dispose d’un droit que peu de gens connaissent. Selon l’article 2738, dans les quinze jours suivant l’échéance au plus tard, et à condition d’être à jour de ses loyers, il peut demander une prorogation d’un an maximum. Le bailleur peut alors augmenter le loyer jusqu’à dix pour cent s’il démontre que les loyers du secteur ont connu des hausses le justifiant. Sont dispensés de l’obligation de proroger les propriétaires qui souhaitent habiter le logement ; et si, trois mois après que la décision est devenue définitive, le bailleur ne l’habite pas, il peut être condamné à indemniser le locataire à hauteur de douze mois de loyer.

Deux lectures pratiques. Pour le locataire : si vous avez besoin d’une année de plus et que le propriétaire refuse sans vouloir occuper le logement, la loi vous soutient — mais la faire valoir suppose un procès. Pour le bailleur : la manière propre d’éviter la prorogation légale consiste à négocier à temps un renouvellement écrit, avec nouveau loyer et garanties ratifiées, plutôt que de laisser le bail expirer en silence.

Tacite reconduction et baux à durée indéterminée

Si, à l’issue du bail et de sa prorogation, le locataire continue d’occuper le bien sans opposition, l’article 2739 répute le contrat renouvelé pour une durée indéterminée lorsque le bien est urbain, au même loyer. C’est exactement ce qui se passe dans quantité d’appartements de Cancún et de Playa del Carmen : le bail de douze mois est arrivé à échéance il y a trois ans et personne n’a rien signé depuis.

Cette situation a des conséquences précises. Premièrement, le contrat bascule sous le Chapitre Sixième : chacune des parties peut y mettre fin par un avis non équivoque donné à l’autre deux mois à l’avance lorsque le bien est urbain (art. 2714). Deuxièmement, après cet avis, le locataire doit tolérer l’apposition d’annonces et faire visiter l’intérieur aux candidats à la location (art. 2715). Troisièmement — et c’est le point capital pour le propriétaire — l’article 2740 prévoit qu’avec la prorogation ou la tacite reconduction cessent les obligations consenties par un tiers pour sûreté du bail, sauf convention contraire. Le fiador qui a signé en 2023 ne répond plus de rien en 2026 si le bail s’est reconduit de fait.

La solution est simple : renouveler par écrit à chaque échéance, par un avenant qui fixe la nouvelle durée et le nouveau loyer et que le fiador signe également, ou bien stipuler dès l’origine que la garantie s’étend à toutes les prorogations et renouvellements.

Droit de préférence du locataire ancien

L’article 2708 accorde au locataire qui occupe le bien depuis plus de cinq ans, qui y a réalisé des améliorations d’importance et qui est à jour de ses loyers, le droit d’être préféré à égalité de conditions face à un autre candidat pour un nouveau bail, ainsi qu’un droit de préemption si le propriétaire souhaite vendre, selon la procédure de notification notariée ou judiciaire de l’article 1999. Au Quintana Roo, à la différence du Code civil fédéral, cette préférence n’est pas automatique pour tout locataire : elle suppose ancienneté et améliorations significatives.

Loyer, augmentations et modalités de paiement

Liberté contractuelle et devise

L’article 2677 accorde aux parties la plus large liberté pour fixer le montant du loyer. Il n’existe ni encadrement des loyers ni plafond annuel dans la loi de l’État — une différence notable pour un lecteur français habitué aux zones tendues et à l’IRL, ou pour un Québécois familier du Tribunal administratif du logement. Les augmentations doivent être stipulées au contrat ; les plus courantes sur la Riviera Maya sont un pourcentage annuel fixe ou la variation de l’Índice Nacional de Precios al Consumidor publié par l’INEGI. Si le contrat est muet et qu’il est renouvelé par écrit, le loyer est celui dont les parties conviennent ; si la tacite reconduction opère, l’ancien loyer se maintient.

Sur la devise, le Code du Quintana Roo n’exige pas que le loyer soit stipulé en pesos, contrairement au Code civil fédéral (art. 2448-D). Dans les secteurs à forte demande étrangère, comme Tulum ou la Zone hôtelière de Cancún, on voit des baux libellés en dollars. Il faut savoir que la Ley Monetaria permet au débiteur de se libérer en monnaie nationale au taux de change en vigueur au lieu et à la date du paiement : la clause doit donc préciser quel taux s’applique et à quelle date. Pour le bailleur qui déclare au SAT, un loyer en dollars complique le CFDI et la comptabilité ; beaucoup préfèrent le peso assorti d’une indexation annuelle. Le locataire européen qui perçoit ses revenus en euros ou en francs suisses doit, lui, intégrer que le risque de change se déplace selon la devise choisie : un loyer en pesos protège le bailleur, un loyer en dollars transfère l’exposition sur celui dont les revenus ne sont pas en dollars.

Périodicité, lieu de paiement et justificatifs

Sauf convention contraire, le loyer se paie mensuellement, au lieu convenu ou, à défaut, au domicile ou au bureau du locataire (art. 2696). La pratique moderne est le virement bancaire sur un compte au nom du bailleur, avec le CFDI de location comme justificatif. Ce document fiscal n’est pas facultatif : l’article 118, fraction III, de la loi sur l’ISR oblige le bailleur à l’émettre, et dans les procès locatifs où le locataire est condamné au paiement d’arriérés, le juge doit exiger du bailleur qu’il prouve avoir émis les CFDI, et en informer le SAT dans le cas contraire. Un propriétaire qui encaisse « au noir » n’a donc pas seulement un problème fiscal : il a un problème procédural.

Le paiement en espèces connaît une autre limite. La LFPIORPI interdit de régler en liquide la constitution de droits personnels d’usage ou de jouissance d’immeubles au-delà d’un certain seuil exprimé en multiples de l’Unidad de Medida y Actualización (UMA, l’unité de référence mexicaine), et qualifie d’activité vulnérable, soumise à identification du client, la location dont le loyer mensuel dépasse 1 605 fois la valeur journalière de l’UMA, avec obligation de déclaration au ministère des Finances lorsque l’opération mensuelle atteint ou dépasse 3 210 fois cette valeur (art. 17, fracc. XV). Avec la valeur de l’UMA pour 2026 publiée par l’INEGI (environ 117 pesos par jour ; chaque valeur annuelle s’applique à compter du 1er février), ces seuils avoisinent respectivement 188 000 et 377 000 pesos par mois : le territoire des villas en front de mer de Playacar Phase I ou de Puerto Cancún, pas celui de l’appartement moyen — mais un bailleur ou un gestionnaire de biens haut de gamme doit les connaître.

Intérêts de retard et clause pénale

Le contrat peut prévoir des intérêts de retard ou une clause pénale. Le Code civil de l’État, comme les autres codes mexicains, limite la clause pénale afin qu’elle n’excède ni en valeur ni en quantité l’obligation principale, et un juge peut modérer une clause abusive. Un intérêt de retard raisonnable, exprimé par jour de retard et plafonné, s’exécute bien mieux qu’une pénalité disproportionnée que le tribunal finira par réduire.

Dépôt de garantie, fiador, « aval » et póliza jurídica

Aucune partie du contrat ne génère autant de litiges que les garanties. Il convient de distinguer quatre instruments que la pratique confond sous le mot « dépôt ».

Le dépôt de garantie

Le Code civil du Quintana Roo ne réglemente pas spécifiquement le dépôt de garantie et n’en fixe pas le montant ; il relève de la liberté des parties. L’usage sur la Riviera Maya est d’un mois de loyer pour un logement non meublé et d’un à deux mois pour un logement meublé ; certains propriétaires d’appartements haut de gamme à Coco Beach ou Aldea Zama demandent davantage. Ce sont des pratiques de marché, pas des règles de droit.

Ce que la loi dit, en revanche, c’est comment le dépôt se liquide. Selon l’article 2693, s’il subsiste à la fin du bail un solde en faveur du locataire, le bailleur doit le lui restituer immédiatement, à moins qu’il n’ait un droit à faire valoir contre lui, auquel cas il consignera le solde auprès du tribunal. La même règle vaut pour le solde détenu par le locataire en faveur du bailleur. La lecture correcte : le dépôt n’est pas « le dernier mois de loyer », il n’est pas un revenu du propriétaire et il ne peut être retenu indéfiniment « en attendant la facture d’électricité ». S’il y a des dégâts ou des dettes, le bailleur doit les chiffrer, les documenter et, si le locataire les conteste, consigner judiciairement la différence.

Un contrat bien rédigé fixe : le montant ; le fait qu’il est remis en garantie de la bonne exécution et non comme avance sur loyer ; les postes déductibles (loyers impayés, charges non réglées, dégradations au-delà de l’usure normale, remplacement des clés et télécommandes) ; le délai de restitution (quinze à trente jours après la remise des clés est raisonnable, le temps que les factures de CFE et d’eau arrivent) ; l’obligation de remettre au locataire un décompte écrit des retenues ; et la question de savoir si le dépôt produit ou non des intérêts. L’article 2706 fait toute la différence : si le locataire a reçu le bien avec une description expresse de ses éléments, il doit le restituer tel qu’il l’a reçu, hormis ce que le temps ou une cause inévitable ont détérioré ; s’il l’a reçu sans description, la loi présume qu’il était en bon état, sauf preuve contraire. Sans état des lieux, c’est donc au bailleur de prouver chaque dégradation.

Fiador et « aval »

Dans le langage courant on parle d’« aval », mais juridiquement l’aval appartient au droit cambiaire des titres de crédit. Celui qui garantit un bail est un fiador, une caution régie par le titre du cautionnement du Code civil. Le bailleur exige généralement qu’il soit propriétaire d’un bien libre de toute charge dans l’État, afin de pouvoir le saisir en cas de défaillance du locataire, et qu’il s’engage comme fiador solidaire en renonçant aux bénéfices de division et de discussion qui lui permettraient d’exiger que l’on poursuive d’abord le débiteur principal.

L’article 2710 contient une règle protectrice du locataire : le propriétaire ne peut refuser comme fiador une personne qui réunit les conditions légales pour l’être. Et l’article 2740, déjà commenté, fait cesser le cautionnement en cas de prorogation ou de tacite reconduction, sauf stipulation contraire. Pour un locataire étranger fraîchement arrivé — un Français qui débarque à Playa del Carmen, un Suisse qui s’installe à Tulum — trouver un fiador propriétaire au Quintana Roo relève de la mission impossible ; d’où l’essor de la póliza jurídica.

La póliza jurídica

La « póliza jurídica » est un service privé, proposé par des cabinets d’avocats et des sociétés spécialisées, qui combine l’enquête sur le candidat (identité, historique de crédit, références, capacité de paiement), la rédaction ou la révision du contrat, parfois sa ratification devant notaire, et l’engagement de conduire la procédure de récupération du bien en cas de défaillance. Certaines incluent une couverture des loyers impayés jusqu’à un certain nombre de mois ; la plupart ne le font pas, ou seulement en option payante.

Il faut comprendre ce qu’elle n’est pas. Ce n’est ni une assurance ni un cautionnement réglementés par la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, sauf si elle est émise par une institution de caution ou d’assurance agréée ; dans ce cas on parle de fianza de arrendamiento (caution locative émise par un établissement agréé) ou de seguro de impago de renta (assurance loyers impayés), produits différents, généralement plus chers et assortis d’une couverture financière réelle. La póliza jurídica classique est un contrat de prestation de services juridiques : sa valeur dépend de la qualité du cabinet, de la clarté de ce qu’elle couvre (honoraires, frais de justice, nombre de tentatives de signification, qui paie l’expulsion matérielle) et de la qualité de rédaction du bail dès l’origine.

Quant à son coût, l’usage à Playa del Carmen et à Cancún est un pourcentage du loyer annuel, et la question de savoir qui le supporte se négocie : il est fréquemment transféré au locataire comme contrepartie de la dispense de fiador, bien que ce soit le bailleur qui bénéficie de la protection. Tout chiffre concret qui vous est proposé doit figurer par écrit, avec l’IVA et le détail de la couverture.

Ratification devant notaire et effet procédural

Faire ratifier le contrat devant un notario público du Quintana Roo — c’est-à-dire faire reconnaître les signatures devant l’officier public — produit un effet que la póliza jurídica exploite volontiers. L’article 1003 du Code de procédure civile de l’État permet au bailleur, lorsque le contrat a été passé ou ratifié devant un officier public et que le locataire ne prouve pas être à jour, de demander la saisie de biens suffisants pour couvrir les loyers dus et ceux qui courront jusqu’à la libération des lieux. C’est un coût notarial modéré qui améliore sensiblement la position du propriétaire face à un impayé.

Obligations du bailleur

L’article 2687 impose au bailleur, même en l’absence de stipulation expresse, quatre obligations fondamentales :

1. Maintenir le bien en état de servir à l’usage convenu, en réalisant toutes les réparations nécessaires. Pompes à eau, chauffe-eau, climatiseurs livrés avec le logement, étanchéité de la toiture, installations électriques et hydrauliques : la charge pèse sur le propriétaire.
2. Ne pas entraver ni gêner l’usage du bien ni la fourniture des services de base, sauf réparations urgentes et indispensables. La rédaction en vigueur de cette fraction mentionne expressément la fourniture des services de base : couper l’électricité, l’eau ou le gaz pour faire pression en cas d’impayé constitue donc une violation contractuelle, et expose en outre le propriétaire à une responsabilité pour despojo (dépossession, infraction pénale au Mexique).
3. Garantir l’usage ou la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
4. Répondre des dommages et intérêts résultant de vices ou défauts cachés antérieurs au bail.

L’article 2688 organise le manquement aux réparations : le locataire doit signaler dans les meilleurs délais la nécessité de les effectuer ; si le bailleur ne les réalise pas, le locataire peut demander la résiliation ou solliciter du juge qu’il l’y contraigne, et si le bailleur ne s’exécute toujours pas dans le délai fixé en exécution du jugement, le juge peut autoriser le locataire à les faire réaliser en imputation sur les loyers. Déduire des réparations du loyer sans cette autorisation judiciaire ou sans accord écrit est risqué : formellement, cela reste un impayé.

Autres obligations du propriétaire que le contrat doit refléter :

• Vices et défauts empêchant l’usage (art. 2692) : le locataire peut demander une réduction de loyer ou la résiliation, sauf s’il les connaissait à la conclusion. Les remontées d’humidité structurelles, les infiltrations en saison des pluies ou les infestations préexistantes relèvent de cette catégorie — et sous le climat des Caraïbes, ce ne sont pas des hypothèses d’école.
• Conditions d’hygiène et de salubrité (art. 2709) : un local qui ne les réunit pas ne peut être loué, et le propriétaire qui n’exécute pas les travaux ordonnés par l’autorité répond des dommages ; ce droit à indemnisation ne peut faire l’objet d’une renonciation anticipée.
• Améliorations (art. 2694) : le bailleur paie les améliorations qu’il a autorisées et s’est engagé à payer, les améliorations utiles lorsque le contrat est résilié par sa faute, et celles qu’il a autorisées dans les baux à durée indéterminée si le bail prend fin avant que le locataire ne s’en soit compensé par l’usage.
• Vente du bien en cours de bail (art. 2684) : le bail subsiste et l’acquéreur se trouve subrogé de plein droit dans les droits et obligations du bailleur. Le locataire doit payer au nouveau propriétaire à compter du jour où le titre de propriété lui est notifié judiciairement, devant notaire ou devant deux témoins ; les loyers payés d’avance ne sont opposables à l’acquéreur que s’ils figuraient au contrat.
• Impôt predial et charges de copropriété : le predial (taxe foncière municipale mexicaine) est une obligation du propriétaire envers la trésorerie municipale de Solidaridad, Tulum ou Benito Juárez ; les charges d’entretien sont une dette du copropriétaire envers la copropriété. Les deux ne peuvent être transférées économiquement au locataire que par stipulation expresse, et même alors le débiteur reste le propriétaire face à la commune et au syndicat. Le fonctionnement de ces charges et ce que l’administration peut exiger sont détaillés dans le guide sur le régime de copropriété et les charges d’entretien.

Les services : CFE, eau, gaz et internet

Le contrat doit préciser qui paie chaque service et au nom de qui reste l’abonnement. À Solidaridad, Benito Juárez, Puerto Morelos et Isla Mujeres, l’eau potable est actuellement exploitée par le concessionnaire Aguakan ; à Tulum, par la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado (CAPA). L’électricité relève de la CFE dans tout l’État, avec des tarifs domestiques qui, l’été, climatisation en marche, deviennent le premier poste de dépense variable d’un appartement de la Riviera Maya — un point que les lecteurs européens sous-estiment presque toujours en établissant leur budget mensuel. L’usage veut que les abonnements restent au nom du propriétaire et que le locataire règle les factures, avec obligation de présenter les justificatifs ; transférer le contrat CFE au nom du locataire est possible mais complique la reprise en fin de bail. Internet et télévision sont en général souscrits par le locataire à son nom. Dans tous les cas, le bailleur doit livrer le bien sans arriéré de services et avec les relevés de compteurs consignés au procès-verbal.

Obligations du locataire

L’article 2695 énumère les obligations du locataire, que le contrat peut détailler mais non supprimer :

1. Payer le loyer dans la forme et aux échéances convenues.
2. Répondre des préjudices subis par le bien du fait de sa faute ou de sa négligence, comme de celle de ses proches, de ses visiteurs, de son personnel ou de ses sous-locataires.
3. N’user du bien que pour l’usage convenu ou conformément à sa nature et à sa destination. Un appartement loué à usage d’habitation qui est exploité comme bureau, entrepôt ou hébergement touristique constitue une cause de résiliation.
4. Répondre de l’incendie du bien, sauf s’il provient d’un cas fortuit, d’une force majeure, d’un vice de construction, ou s’il s’est communiqué depuis un autre local alors que des précautions avaient été prises (art. 2700 à 2703).
5. Effectuer les réparations de faible importance que provoque ordinairement l’occupation d’un logement : ampoules, joints, serrures, nettoyage des filtres de climatisation, désinsectisation périodique sous climat tropical.
6. Restituer le bien à la fin du contrat.
7. Remplir les autres obligations que la loi met à sa charge.

S’y ajoutent des règles dispersées que tout locataire doit connaître :

• Ne pas modifier la forme du bien sans consentement exprès ; s’il le fait, il doit le remettre en état à la restitution et répond des dommages (art. 2705). Repeindre dans une autre couleur, retirer des placards, poser des splits en perçant les murs ou changer les serrures exige une autorisation écrite.
• Signaler les usurpations ou les faits dommageables qu’un tiers commettrait ou préparerait sur le bien (art. 2690), et signaler sans délai la nécessité de réparations (art. 2688).
• Ne pas sous-louer ni céder ses droits sans autorisation du bailleur (art. 2716). Le faire constitue une cause de résiliation, entraîne la nullité de la sous-location et engage solidairement le locataire et le sous-locataire. Publier l’appartement sur une plateforme de location saisonnière tout en payant un loyer mensuel, c’est exactement cela — et cela viole en outre presque toujours le règlement de copropriété.
• Respecter le règlement de copropriété : horaires de déménagement, usage des équipements communs, enregistrement des visiteurs, animaux. Le contrat doit le remettre en annexe et le locataire doit en accuser réception par signature.
• Cas fortuit et force majeure (art. 2698) : si l’usage du bien est totalement empêché, aucun loyer n’est dû pendant la durée de l’empêchement et, si celui-ci excède deux mois, le locataire peut demander la résiliation ; si l’empêchement n’est que partiel, une réduction de loyer est due, appréciée par experts. Cette disposition est d’ordre public et ne peut faire l’objet d’une renonciation : c’est elle qui s’applique lorsqu’un ouragan rend inhabitable un logement à Tulum ou à Playa del Carmen. L’article 2707 étend la même logique à la perte d’usage causée par des travaux.

État des lieux, remise et restitution du logement

Le procès-verbal de remise est le document qui décidera, des mois ou des années plus tard, qui paie quoi. Sur un marché du meublé comme celui de la Riviera Maya, où un appartement de Zazil-Ha ou de Gonzalo Guerrero peut être livré avec électroménager, matelas, vaisselle et décoration, la description expresse de l’article 2706 vaut autant que le contrat lui-même.

Un procès-verbal utile comporte :

• La date, l’heure et les signatures des deux parties ou de leurs représentants.
• Les relevés des compteurs CFE et eau, et l’état des comptes de services.
• La liste des clés, badges d’accès, télécommandes de portail et de climatisation remis.
• L’inventaire du mobilier et des équipements pièce par pièce, avec marque et modèle de l’électroménager et état (neuf, bon état, usagé, endommagé).
• L’état des peintures, sols, murs, faux plafonds, fenêtres, moustiquaires, stores et ferronneries, avec photographies datées ou vidéo tournée en présence des deux parties.
• Le fonctionnement des installations : pompe à eau, chauffe-eau, splits, prises, douches, robinets d’arrêt, évacuations, gaz.
• La mention que le bien est livré propre, désinsectisé et sans arriéré de services ni de charges de copropriété.

À la sortie, la restitution reproduit le même processus. L’article 2706 protège le locataire contre la détérioration due au temps ou à une cause inévitable : l’usure normale d’une peinture après deux ans, la corrosion due au sel marin sur les ferronneries ou le vieillissement d’un matelas ne sont pas des dommages imputables. Ce qui l’est : les brûlures sur les plans de travail, les murs percés sans autorisation, l’électroménager cassé par mauvais usage, les animaux non autorisés qui ont abîmé les portes. Le bailleur doit chiffrer sur la base de devis réels, pas d’estimations, et remettre le décompte en même temps que la restitution du dépôt.

Un détail propre au meublé : l’article 2724 considère que la location des meubles dure aussi longtemps que celle de l’immeuble, sauf stipulation contraire, et les articles 2725 à 2727 mettent à la charge du locataire les petites réparations du mobilier et présument à sa charge sa perte ou sa détérioration, à moins qu’il ne prouve qu’elle est survenue sans sa faute. L’inventaire détaillé est, là encore, la seule défense raisonnable pour les deux parties.

Résiliation anticipée, rescisión et expulsion

Les modes d’extinction du bail

L’article 2736 énumère les causes de fin du contrat : accomplissement de la durée fixée ou de son objet ; convention expresse ; nullité ; rescisión (résiliation judiciaire pour inexécution) ; confusion ; perte ou destruction totale du bien par cas fortuit ou force majeure ; expropriation ; et éviction. En dehors de ces hypothèses, et du préavis de deux mois dans les baux à durée indéterminée, une rupture unilatérale avant le terme constitue une inexécution génératrice de responsabilité.

C’est pourquoi la clause de résiliation anticipée est si importante dans un bail longue durée. Les formules les plus courantes à Playa del Carmen et à Cancún sont : permettre au locataire de partir après une période minimale, avec préavis de trente ou soixante jours et une pénalité équivalente à un ou deux mois de loyer, souvent imputée sur le dépôt ; et ne permettre au bailleur de résilier que pour des motifs objectifs (vente avec libération des lieux, besoin d’occuper le logement), avec un préavis plus long et, parfois, une compensation. Toute pénalité doit respecter la limite de la clause pénale déjà évoquée.

Deux règles légales complètent le tableau. Le décès du bailleur ou du locataire ne met pas fin au bail, qui se poursuit avec les héritiers, lesquels doivent indiquer par écrit qui les représentera (art. 2683). Et la vente sur adjudication judiciaire du bien n’éteint pas le bail, sauf s’il a été conclu dans les soixante jours précédant la saisie (art. 2744).

Causes de résiliation à l’initiative du bailleur

L’article 2741 permet au bailleur de demander la rescisión pour défaut de paiement du loyer, pour usage du bien contraire à la destination convenue et pour sous-location non autorisée. Le contrat peut ajouter des causes raisonnables (dégradations graves, troubles répétés au voisinage, occupation par des personnes non autorisées, animaux interdits, non-respect du règlement de copropriété), mais elles devront toujours être prouvées en justice. Ce que le bailleur ne peut jamais faire, c’est la « résiliation de fait » : changer les serrures, sortir les affaires, couper les services ou empêcher l’accès. C’est un despojo, réprimé par la législation pénale de l’État, et cela transforme le propriétaire en défendeur.

Causes de résiliation à l’initiative du locataire

Le locataire peut demander la rescisión lorsque le bailleur n’effectue pas les réparations nécessaires (art. 2688), lorsqu’il existe des vices empêchant l’usage (art. 2692), lorsque l’empêchement dû à un cas fortuit ou à des travaux dure plus de deux mois (art. 2698 et 2707), lorsque le bailleur s’oppose sans motif fondé à une sous-location qu’il a le droit de consentir (art. 2742) et lorsque le propriétaire succombe dans un litige portant sur une partie du bien (art. 2691). Ici encore, la forme compte : les mises en demeure doivent être écrites, avec accusé de réception, et de préférence accompagnées de photographies ou de constats techniques.

Comment se déroule aujourd’hui une expulsion au Quintana Roo

Le propriétaire confronté à un impayé dispose d’une voie judiciaire spéciale, différente selon le district judiciaire et la date.

Là où le Code de procédure civile de l’État s’applique encore, le juicio de desahucio oral (articles 1003 et suivants) exige que la demande soit fondée sur le défaut de paiement de deux mensualités ou plus et qu’elle soit accompagnée du contrat écrit. Le juge somme le locataire de prouver qu’il est à jour ; à défaut, il l’enjoint de libérer les lieux dans les trente jours ouvrables, sous peine d’expulsion à ses frais, et lui donne neuf jours pour opposer ses moyens de défense. Si le contrat a été ratifié devant un officier public, une saisie de biens peut être ordonnée pour les loyers dus et ceux à échoir. Si le bien est vide, la possession provisoire peut être remise au bailleur. Les délais que le chapitre accorde au locataire ne peuvent faire l’objet d’une renonciation ; ni demande reconventionnelle ni compensation ne sont recevables ; et le locataire peut arrêter l’expulsion en payant l’intégralité des loyers dus dans le délai, avec ou sans dépens selon le moment. Seules sont admises les exceptions que le Code civil reconnaît pour ne pas payer le loyer (art. 2698, 2699 et 2707).

Là où le Code national de procédure civile et familiale s’applique déjà, c’est le Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral qui régit la procédure (art. 520 à 529). La demande doit être accompagnée du contrat s’il a été conclu par écrit ; le défendeur dispose de quinze jours pour répondre et, le cas échéant, former une demande reconventionnelle ; l’audience de jugement est fixée dans les quinze jours suivants, s’ouvre par une phase de conciliation et de médiation, et se clôt par un jugement expliqué oralement et remis par écrit dans un délai maximal de deux jours. Si des arriérés de deux mois ou plus sont réclamés, le demandeur peut exiger que le locataire prouve être à jour au moment de la signification ou de sa réponse, faute de quoi des biens suffisants sont saisis (art. 525). Le logement loué est toujours réputé domicile légal du débiteur exécuté (art. 526) ; l’appel contre le jugement est recevable au seul effet dévolutif, c’est-à-dire sans suspendre l’exécution (art. 528). La phase de conciliation n’est pas une formalité : un accord conclu en audience, avec échéancier de paiement ou date certaine de libération, est homologué par le juge et s’exécute comme un jugement, ce qui se révèle en général plus rapide et moins coûteux pour les deux parties que d’aller jusqu’à l’expulsion matérielle. La compétence territoriale appartient au juge du lieu de situation de l’immeuble (art. 89, fracc. III).

District judiciaire	Code applicable à une procédure engagée	Depuis
Cancún (Benito Juárez), Chetumal	Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares	1er juin 2026
Playa del Carmen (Solidaridad)	Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares	7 septembre 2026
Tulum, Cozumel, Isla Mujeres, Bacalar, Felipe Carrillo Puerto, José María Morelos, Kantunilkín	Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares	9 novembre 2026

Les procédures engagées avant chacune de ces dates s’achèvent, en règle générale, sous l’empire du code avec lequel elles ont commencé. En tout état de cause, la durée réelle d’une expulsion dépend de la charge des tribunaux et de la localisation du défendeur ; la médiation préalable, via les mécanismes alternatifs de règlement du Pouvoir judiciaire de l’État, résout beaucoup de dossiers en quelques semaines et débouche sur un accord doté de force exécutoire.

Fiscalité de la location : ISR, IVA, CFDI et anti-blanchiment

L’ISR du bailleur personne physique résidente fiscale au Mexique

Les revenus locatifs sont imposés au Titre IV, Chapitre III de la loi sur l’ISR (art. 114 à 118). Le bailleur doit s’immatriculer au RFC sous le régime de location, tenir une comptabilité, émettre un CFDI pour chaque loyer encaissé, déposer des acomptes provisionnels et une déclaration annuelle, et informer le SAT des encaissements en espèces supérieurs à cent mille pesos (art. 118).

Les acomptes provisionnels se déposent au plus tard le 17 du mois suivant (art. 116) ; ceux qui ne perçoivent que des revenus locatifs et ne dépassent pas le seuil fixé par la loi peuvent le faire trimestriellement. Pour calculer la base, l’article 115 permet d’opter entre la déduction des dépenses réelles (predial, contributions d’amélioration, entretien, intérêts des crédits contractés pour acquérir ou améliorer le bien, salaires, primes d’assurance, amortissement des constructions) et l’application de la déduction optionnelle de 35 % des revenus, majorée du predial payé dans l’année. Pour un appartement dont peu de charges sont documentées, l’option des 35 % est en général la plus pratique ; un contador doit le confirmer au cas par cas.

Lorsque le locataire est une personne morale — par exemple une entreprise qui loue un logement pour ses cadres à Cancún — elle doit retenir l’ISR à titre d’acompte conformément à la loi sur l’ISR et, le cas échéant, une fraction de l’IVA conformément à la loi sur l’IVA, en remettant au bailleur l’attestation correspondante. Le contrat doit le prévoir pour que le loyer net ne surprenne personne.

IVA : la différence entre meublé et non meublé

L’article 20, fraction II, de la loi sur l’IVA exonère de la taxe l’usage ou la jouissance temporaire d’immeubles destinés ou utilisés exclusivement à l’habitation. L’exonération ne s’applique pas aux immeubles, ou parties d’immeubles, fournis meublés ou destinés à des hôtels ou à des maisons d’hébergement. Sur la Riviera Maya, où la majorité des appartements proposés à l’année sont meublés, cela signifie que le loyer supporte l’IVA au taux général de 16 %, que le bailleur doit répercuter sur le CFDI et reverser au SAT. Un bail de logement meublé qui ne mentionne pas l’IVA finit presque toujours en discussion sur le point de savoir si le loyer convenu l’inclut ou non ; la clause doit le dire expressément.

Bailleurs étrangers et non-résidents

Un propriétaire étranger qui loue son appartement de Tulum à l’année a exactement les mêmes obligations fiscales qu’un Mexicain s’il est résident fiscal au Mexique. S’il ne l’est pas, ses revenus tirés de la location d’immeubles situés dans le pays sont imposés au Titre V de la loi sur l’ISR, à un taux appliqué au revenu brut et sans déductions, par voie de retenue lorsque le payeur y est tenu ou par déclaration du bailleur lui-même. Ce traitement, l’application éventuelle d’une convention fiscale bilatérale — la France, la Belgique, la Suisse et le Canada en ont une avec le Mexique — et la figure du représentant légal au Mexique sont des questions à confier à un contador rompu aux non-résidents. L’erreur classique consiste à ne rien déclarer et à découvrir le problème au moment de la revente, quand le notario público examine l’historique fiscal du vendeur. Les implications pour celui qui envisage d’acheter pour louer sont analysées dans le guide comparant location saisonnière et location longue durée.

Anti-blanchiment et espèces

Outre les seuils d’identification et de déclaration de l’article 17, fraction XV, la LFPIORPI interdit le paiement en espèces des opérations immobilières au-delà de certains montants exprimés en UMA (art. 32). Pour une location résidentielle ordinaire, ces limites sont rarement atteintes, mais un gestionnaire de villas de luxe ou un cabinet qui administre des dizaines de baux doit déclarer son activité vulnérable, identifier ses clients et conserver la documentation. Pour tous les autres, la règle pratique est simple : loyer par virement bancaire et CFDI.

Étrangers locataires et étrangers bailleurs

Louer lorsqu’on est étranger

Comme annoncé plus haut, la restriction de l’article 27 de la Constitution et de la Ley de Inversión Extranjera vise le domaine direct sur les immeubles situés dans la bande de cent kilomètres le long des frontières et de cinquante kilomètres le long des côtes — où se trouve l’intégralité du Quintana Roo. Le bail, qui ne confère que des droits personnels (art. 2678 du Code civil de l’État), n’y est pas soumis. Un citoyen français, belge, suisse ou québécois peut signer un bail de dix ans à Playa del Carmen sans autorisation d’aucune sorte. Le détail de cette zone restreinte et des structures permettant d’acquérir est exposé dans le guide sur la zone restreinte et la société mexicaine.

Ce qui change, en revanche, c’est la pratique. Un bailleur prudent demandera le passeport et, si le locataire en dispose, la carte de résident temporaire ou permanent ; une forme migratoire de visiteur n’invalide pas le contrat, mais elle signale que le locataire ne peut légalement rester plus de 180 jours et quittera probablement le pays avant l’échéance — un point à anticiper pour le Québécois qui passe l’hiver à Puerto Aventuras ou pour le Français en année de césure. La justification des revenus se règle avec des relevés de comptes étrangers, une attestation d’employeur ou un contrat de travail à distance. L’absence de fiador propriétaire au Mexique se compense par une póliza jurídica, un dépôt majoré ou le paiement anticipé de plusieurs mois — lequel doit alors être documenté comme avance sur loyer, avec les CFDI correspondants, et non comme un dépôt.

Deux conseils pratiques pour le locataire étranger. D’abord, exigez que le contrat soit rédigé en espagnol ; une traduction de courtoisie peut l’accompagner, mais c’est la version espagnole qu’un juge du Quintana Roo appliquera, et le contrat doit le stipuler lui-même. Ensuite, conservez le contrat signé et les CFDI : un bail à votre nom fait partie des justificatifs de domicile acceptés par l’Instituto Nacional de Migración, par les banques et pour des démarches comme le CURP (numéro d’identification personnel mexicain) ou le permis de conduire de l’État.

L’étranger bailleur et le fideicomiso

Lorsque le propriétaire est étranger, le bien est normalement détenu en fideicomiso. Le bail doit identifier le fideicomisario comme bailleur, citer le numéro de fiducie et la clause qui l’habilite à louer, et préciser sur quel compte le loyer est versé. La banque fiduciaire ne signe pas et n’intervient pas dans la location ordinaire. Si le propriétaire vit hors du Mexique, un gestionnaire local muni d’une procuration est indispensable pour traiter les réparations, émettre les CFDI et comparaître à une audience de conciliation ; une procuration établie à l’étranger requiert apostille ou légalisation, puis protocolisation au Mexique.

Erreurs fréquentes et signaux d’alerte

Côté locataire :

• Signer sans avoir vu l’escritura ou le fideicomiso, ou face à un « propriétaire » qui se révèle être un autre locataire sous-louant sans autorisation.
• Payer le dépôt et le premier mois en espèces, sans reçu ni CFDI. En cas de litige, il n’existe aucune preuve du paiement.
• Accepter un contrat en anglais ou en français sans version espagnole faisant foi.
• Prendre possession du logement sans procès-verbal de remise ni photographies. La présomption de l’article 2706 jouera contre vous.
• Ignorer le règlement de copropriété et découvrir ensuite que les animaux, les invités à la piscine ou les déménagements nocturnes sont interdits.
• Tenir pour acquis que le dépôt couvre le dernier mois de loyer et cesser de payer.

Côté bailleur :

• Renouveler verbalement et perdre le fiador par l’effet de l’article 2740.
• Encaisser sans CFDI et découvrir, lors d’un procès en recouvrement de loyers, que le juge exige la preuve des justificatifs et prévient le SAT s’ils n’existent pas.
• Couper l’électricité, l’eau ou l’internet, ou changer la serrure, et devenir défendeur pour despojo.
• Retenir la totalité du dépôt sans décompte ni devis, ou « parce que le logement était sale ».
• Tolérer tacitement la sous-location sur les plateformes saisonnières puis prétendre résilier sans avoir jamais protesté par écrit.
• Livrer un appartement meublé sans inventaire et prétendre facturer en fin de bail le matelas, le réfrigérateur et la vaisselle.
• Rédiger des pénalités disproportionnées que le juge réduira, plutôt que des intérêts de retard clairs.

Signaux d’alerte pour les deux parties :

• Pression pour signer « aujourd’hui même » ou pour virer le dépôt avant d’avoir vu le bien en personne ou par l’intermédiaire d’un tiers de confiance.
• Annonces à des prix très inférieurs à ceux du secteur (Centro, Playacar, Aldea Zama, La Veleta, Puerto Cancún) et communication exclusivement par messagerie instantanée.
• Refus de ratifier le contrat devant notaire alors que l’autre partie propose d’en assumer le coût.
• Un intermédiaire qui facture les deux parties sans contrat de services ni facture. Une agence qui intervient professionnellement doit formaliser sa prestation ; l’examen des formats d’intermédiation relève, le cas échéant, de la PROFECO.

Checklist avant de signer

Avant de signer un bail longue durée au Quintana Roo, vérifiez point par point :

Sur le bien et le bailleur

• Copie de l’escritura ou du fideicomiso, et concordance avec la pièce d’identité du bailleur.
• Procuration ou mandat de gestion si un tiers signe, avec pouvoir exprès de louer et d’encaisser.
• Predial et charges de copropriété à jour ; attestation d’absence d’arriérés de services.
• Règlement de copropriété remis et signé pour réception.

Sur le contrat

• Durée définie, ferme ou libre pour chaque partie, avec mécanique de renouvellement écrite.
• Loyer en pesos ou assorti d’une clause de change claire ; date et mode de paiement ; augmentations définies.
• IVA mentionnée expressément si le logement est meublé.
• Dépôt : montant, finalité, postes déductibles, délai de restitution et décompte obligatoire.
• Garantie complémentaire (fiador, póliza jurídica ou fianza) et son extension aux renouvellements.
• Services : qui paie quoi et au nom de qui restent les abonnements.
• Réparations : ce qui incombe à chaque partie et comment se fait le signalement.
• Interdiction de sous-louer et de faire de la location saisonnière, usage d’habitation, nombre d’occupants, animaux.
• Résiliation anticipée avec préavis et pénalité proportionnée.
• Cas fortuit et ouragans : suspension ou réduction du loyer conformément à l’article 2698.
• Domiciles, adresses électroniques pour les notifications et soumission aux tribunaux du lieu de situation du bien.
• Version espagnole faisant foi ; aviso de privacidad.
• Ratification devant notario público, si les parties en conviennent.

Sur la remise

• Procès-verbal de remise avec inventaire, photographies, relevés de compteurs, clés et télécommandes.
• Premier CFDI émis par le bailleur et justificatif du virement du dépôt.

Si vous cherchez où appliquer tout cela, parcourez l’offre d’appartements en location à Playa del Carmen, les maisons en location à Tulum ou le catalogue complet des biens de la Riviera Maya. Pour une vision pratique des quartiers, des prix et des exigences de la ville la plus demandée, le guide pour louer un appartement à Playa del Carmen complète utilement ce cadre juridique. Et si vous souhaitez que nous relisions un contrat ou que nous vous orientions vers un avocat local avant de signer, vous pouvez nous contacter.

Questions fréquentes

Quelle est la durée maximale d’un bail d’habitation au Quintana Roo ?

Le Code civil de l’État fixe un maximum de dix ans pour les biens destinés à l’habitation, renouvelable par périodes qui, à chaque renouvellement, ne dépassent pas cette limite (art. 2676). Aucune durée minimale n’est prévue : le bail de douze mois habituel à Playa del Carmen, Tulum ou Cancún est un usage de marché, pas une exigence légale, et des baux de six ou de dix-huit mois sont tout aussi valables.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer de 10 % par an au Quintana Roo ?

La loi laisse aux parties une entière liberté pour convenir du loyer et de ses augmentations dans le contrat (art. 2677). Le plafond de dix pour cent que mentionne l’article 2738 ne s’applique qu’à la prorogation légale d’un an maximum que le locataire à jour peut demander dans les quinze jours suivant l’échéance, et uniquement si le bailleur démontre que les loyers du secteur ont augmenté. En dehors de ce cas, l’augmentation est celle que prévoit le contrat.

Que devient la caution du fiador lorsque le bail est renouvelé ou prorogé ?

Sauf convention contraire, les obligations consenties par un tiers pour garantir le bail cessent en cas de prorogation ou de tacite reconduction (art. 2740). Au renouvellement, le bailleur doit donc faire ratifier la garantie par écrit par le fiador, ou insérer dès l’origine une clause qui l’étend expressément à tous les renouvellements et prorogations.

Le bailleur peut-il couper l’électricité ou l’eau à un locataire qui ne paie pas ?

Non. L’article 2687, fraction II, oblige le bailleur à ne pas entraver l’usage du logement ni la fourniture des services de base, sauf réparations urgentes et indispensables. L’impayé se combat par la voie judiciaire : le juicio de desahucio du Code de procédure civile de l’État ou, dans les districts où il s’applique déjà, le procès spécial oral de bail immobilier du Code national. Couper les services ou changer les serrures expose le propriétaire à une responsabilité civile et pénale.

La location d’un appartement meublé est-elle soumise à l’IVA ?

Oui. L’article 20, fraction II, de la loi sur l’IVA exonère l’usage ou la jouissance d’immeubles destinés exclusivement à l’habitation, mais l’exonération ne s’applique pas aux biens fournis meublés ni à ceux exploités comme hôtels ou maisons d’hébergement. Le bailleur d’un logement meublé doit répercuter la taxe sur le CFDI et la déclarer ; le contrat doit préciser si le loyer convenu l’inclut.

Un étranger peut-il signer un bail longue durée au Mexique sans titre de séjour ?

Oui. Les restrictions constitutionnelles visant les étrangers portent sur la propriété d’immeubles en zone restreinte, pas sur la location, qui ne confère que des droits personnels d’usage (art. 2678). Le bailleur peut demander le passeport et, le cas échéant, le document migratoire, mais le statut migratoire n’est pas une condition de validité du contrat. Le bail signé et les CFDI servent ensuite de justificatif de domicile auprès de l’Instituto Nacional de Migración et d’autres institutions.