Contrato de locação de longo prazo em Quintana Roo: cláusulas, caução e direitos das partes

Alugar moradia por longo prazo em Playa del Carmen, Tulum ou Cancún é a operação imobiliária mais frequente da Riviera Maya e, paradoxalmente, aquela que costuma ser assinada com menos cuidado. O contrato de locação em Quintana Roo é regido pelo Código Civil do Estado — não pelo da Cidade do México, nem pelos modelos genéricos que circulam na internet — e as diferenças pesam: prazos máximos, prorrogação legal, recondução tácita, aviso de término e a forma de conduzir um despejo são distintos aqui.

Este guia foi escrito para dois leitores. O inquilino, mexicano ou estrangeiro — o brasileiro que se muda com trabalho remoto para a Riviera Maya, o português que passa o inverno em Tulum, a família que troca São Paulo ou Lisboa por um apartamento em Playacar, uma casa em Aldea Zama ou um andar numa supermanzana de Cancún — e que vai assinar um contrato de doze meses ou mais. E o locador que coloca sua propriedade no mercado de longa estadia e quer um documento capaz de resistir a uma inadimplência, a um furacão ou à venda do imóvel no meio do prazo. Percorremos o marco legal vigente, as cláusulas que precisam constar, como funcionam a caução, o fiador e a póliza jurídica, quais obrigações cabem a cada parte, como termina a relação e que impostos o aluguel gera.

Inclui ainda o que muda em 2026: a entrada gradual do Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares nos juizados de Cancún, Playa del Carmen e Tulum, que substitui o juicio de desahucio local por um juízo especial de locação imobiliária oral. Tudo o que segue é informação geral construída sobre as fontes oficiais citadas; não substitui a revisão de um advogado com registro em Quintana Roo, de um notario público (tabelião mexicano, cuja função é bem mais ampla que a do notário brasileiro) nem de um contador.

Resumo executivo

• A locação residencial em Quintana Roo está regulada no Título Sétimo do Código Civil do Estado (artigos 2676 a 2745). Deve ser celebrada por escrito e sua vigência começa, salvo pacto em contrário, com a entrega do imóvel (art. 2682).
• O prazo máximo para imóveis destinados à habitação é de dez anos, renovável por períodos que, em cada renovação, não excedam esse limite (art. 2676). O Código estadual não fixa prazo mínimo: o contrato de doze meses é costume de mercado, não exigência legal.
• As partes gozam da mais ampla liberdade para fixar o aluguel (art. 2677). O teto de dez por cento que aparece no Código só se aplica à prorrogação legal de até um ano que o inquilino em dia pode solicitar no vencimento do contrato (art. 2738).
• A caução não tem valor tarifado por lei; é negociada. Ao término, qualquer saldo em favor do inquilino deve ser devolvido de imediato ou depositado judicialmente se o locador tiver algum direito a exercer (art. 2693).
• As garantias prestadas por terceiros (fiador, o que no dia a dia se chama de “aval”) cessam com a prorrogação ou a recondução tácita, salvo convenção em contrário (art. 2740): ao renovar, é preciso ratificá-las.
• O despejo por falta de pagamento é judicial. Em Cancún e Chetumal tramita desde 1º de junho de 2026 sob o Código Nacional; Playa del Carmen entra em 7 de setembro de 2026 e Tulum em 9 de novembro de 2026. Cortar serviços ou trocar fechaduras por conta própria nunca é legal.
• O aluguel residencial é isento de IVA apenas se o imóvel não for entregue mobiliado (LIVA, art. 20, fração II). O locador deve emitir CFDI (a nota fiscal eletrônica mexicana) por cada pagamento e apresentar declarações mensais ou trimestrais de ISR ao SAT (LISR, arts. 116 e 118).

Marco legal: qual lei rege um contrato de aluguel em Quintana Roo

No México, a locação de imóveis é matéria civil e, portanto, competência de cada estado. O contrato que você assina em Solidaridad, Tulum ou Benito Juárez é interpretado pelo Código Civil para o Estado de Quintana Roo, cujo Título Sétimo, “Del Arrendamiento”, contém as disposições gerais, os direitos e obrigações de locador e locatário, as regras especiais para imóveis urbanos, a sublocação e o modo de terminar o contrato. O texto vigente, atualizado a cada reforma publicada no Periódico Oficial do Estado, é consultado no portal do Congresso do Estado.

Essa lógica federativa surpreende quem chega do Brasil ou de Portugal. No Brasil há uma única Lei do Inquilinato federal, válida de Manaus a Porto Alegre; em Portugal, o regime do arrendamento urbano é nacional. No México não existe equivalente: o que vale em Quintana Roo pode não valer em Jalisco, e um modelo baixado de um site da Cidade do México trará artigos que simplesmente não existem aqui. Esta é a primeira coisa a interiorizar antes de assinar qualquer coisa na Riviera Maya.

O artigo 2676 define a locação como o contrato pelo qual uma pessoa concede temporariamente a outra o uso e, às vezes, também o gozo de um bem em troca de um preço certo que o locatário paga periodicamente. O artigo 2678 acrescenta um detalhe que convém guardar quando se fala de estrangeiros: a locação nunca concede direitos reais sobre o bem, apenas direitos pessoais de uso ou gozo. Essa é a razão jurídica pela qual qualquer pessoa, independentemente da nacionalidade, pode alugar moradia na faixa costeira restrita sem fideicomiso (o trust imobiliário bancário exigido dos estrangeiros para comprar naquela faixa) e sem autorização alguma.

Em torno desse núcleo civil gravitam outras normas que são federais e se aplicam igualmente em todo o país:

• A Ley del Impuesto sobre la Renta (Título IV, Capítulo III) e a Ley del IVA determinam como o rendimento do proprietário é tributado e quando o inquilino suporta IVA.
• A Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) transforma a locação de alto valor em “atividade vulnerável” e limita os pagamentos em dinheiro vivo.
• A Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares, renovada em março de 2025, regula o que um locador ou uma imobiliária pode fazer com a identificação, os extratos bancários e os dados que pede ao candidato.
• A Ley Federal de Protección al Consumidor tem alcance limitado: seu artigo 73 sujeita à lei os atos sobre imóveis apenas quando o fornecedor é loteador, construtor, incorporador, ou intervém na assessoria e venda de moradia, ou em time-sharing. Um contrato de aluguel entre particulares fica, em princípio, fora da competência da PROFECO (o órgão federal de defesa do consumidor); os conflitos se resolvem nos juizados cíveis do Poder Judiciário do Estado ou por mediação.

Em matéria processual, o Estado vive uma transição. O Código de Procedimientos Civiles de Quintana Roo regula um juicio de desahucio oral — a ação de despejo local — no Título Vigésimo Segundo, Capítulo IV, que continua sendo aplicado nos distritos judiciais onde o Código Nacional ainda não entrou em vigor. Mais adiante explicamos o calendário.

Diferenças em relação ao Código Civil Federal e à Cidade do México

Muitos contratos que circulam na Riviera Maya são adaptações de formatos da capital e arrastam regras que não vigoram aqui. Vale destacar três:

Tema	Código Civil Federal	Código Civil de Quintana Roo
Prazo máximo residencial	Dez anos (art. 2398)	Dez anos; quinze para comércio, escritórios e consultórios; vinte para indústria (art. 2676)
Prazo mínimo residencial	Um ano obrigatório para ambas as partes, salvo convenção em contrário (art. 2448-C)	Não existe prazo mínimo legal
Registro no Registro Público	Locações de mais de seis anos ou com aluguéis antecipados por mais de três anos (art. 3042, fração III)	O Título Sétimo não impõe registro; a publicidade perante terceiros se obtém pela sub-rogação legal do adquirente (art. 2684)

O Código Civil Federal oferece, ainda assim, algo útil como referência de boas práticas: seu artigo 2448-F enumera o conteúdo mínimo de um contrato residencial (nomes, localização, descrição detalhada do imóvel e de suas instalações com o estado em que se encontram, valor do aluguel, garantia, menção expressa à destinação habitacional, prazo e obrigações adicionais). Embora não seja a norma aplicável em Quintana Roo, é um bom roteiro de redação.

O que muda em 2026 com o Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares

O Código Nacional, publicado no Diário Oficial da Federação em 7 de junho de 2023, unifica o processo civil de todo o país e substitui os códigos processuais estaduais conforme cada congresso local emite sua declaratória, com data-limite de 1º de abril de 2027. A XVIII Legislatura de Quintana Roo aprovou sua declaratória na sessão de 20 de maio de 2026, com calendário escalonado por distrito judicial: Chetumal e Cancún desde 1º de junho de 2026, Playa del Carmen desde 7 de setembro de 2026 e Tulum, Bacalar, Felipe Carrillo Puerto, José María Morelos, Cozumel, Kantunilkín e Isla Mujeres desde 9 de novembro de 2026.

Para a locação, isso significa que a via para cobrar aluguéis ou recuperar um imóvel deixa de ser o juicio de desahucio local e passa a ser o Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral (arts. 520 a 529 do Código Nacional), com audiência única, etapa de conciliação e prazos mais curtos. Um contrato assinado hoje em Playa del Carmen seria litigado, se fosse preciso, sob o novo código. Convém redigi-lo pensando nisso: domicílio para notificações, cláusula de foro e documentação de pagamentos claros.

Elementos essenciais do contrato de locação

Forma escrita e data de início

O artigo 2682 exige que a locação seja celebrada por escrito e dispõe que sua vigência começa, salvo convenção em contrário, com a entrega do bem. O artigo 2718 repete a exigência de forma escrita também para a sublocação. Um acordo verbal ou por mensagens de WhatsApp pode ser provado em juízo, mas coloca ambas as partes na pior posição possível: sem vistoria, sem prazo claro e sem garantia executável.

A data de entrega importa por uma segunda razão: conforme o artigo 2696, o aluguel começa a ser devido no dia em que o locatário recebe o bem ou se dá por recebido dele, e deixa de ser devido no dia da restituição. Se o contrato é assinado no dia 1º mas as chaves são entregues no dia 10 porque faltava um reparo, o inquilino só deve aluguel a partir do dia 10, salvo estipulação escrita em contrário.

Quem pode assinar como locador

Parece óbvio, mas é a origem de muitos problemas na Riviera Maya, onde parte significativa do estoque em aluguel pertence a estrangeiros por meio de fideicomiso ou a sociedades, e é administrada por terceiros.

• O proprietário registral assina por si mesmo. Peça cópia da escritura (a escritura pública lavrada pelo notario) ou do testimonio registrado no Registro Público de la Propiedad y del Comercio do Estado e confira o nome.
• Se o imóvel estiver em fideicomiso bancário, o titular registral é a instituição fiduciária. O contrato de fideicomiso costuma reconhecer ao fideicomissário o direito de usar, ocupar e alugar o imóvel; revise essa cláusula e peça que o contrato de aluguel a cite. Como essa figura funciona está explicado no guia do fideicomiso bancário para compradores estrangeiros.
• Se assinar um administrador ou uma imobiliária, o artigo 2679 permite alugar a quem não é dono desde que tenha faculdade para tanto por autorização do proprietário. Peça a procuração notarial ou o contrato de administração e verifique se inclui a faculdade de alugar e de receber aluguéis.
• Se o imóvel tiver vários coproprietários, o artigo 2680 exige o consentimento unânime de todos para alugá-lo.
• Se o locador for uma sociedade mexicana, revise o contrato social e os poderes do representante.

Identificação do inquilino e proteção de dados

O locador tem interesse legítimo em conhecer a identidade e a solvência de quem ocupará sua propriedade. É habitual pedir identificação oficial (INE, a carteira de eleitor mexicana, ou passaporte), comprovante de renda ou extratos bancários, referências e, para estrangeiros, o documento migratório. Desde março de 2025 vigora uma nova Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares: quem recolhe esses documentos é responsável pelo tratamento, deve informar por meio de um aviso de privacidade para que os usa e não pode compartilhá-los nem conservá-los além da finalidade. As imobiliárias que processam dezenas de solicitações por mês devem levar isso a sério; um particular também.

Para o leitor brasileiro, a lógica é familiar: é o equivalente mexicano da LGPD. Para o português, é o análogo do RGPD. A diferença prática está no volume de documentos que o mercado local pede a um estrangeiro sem histórico de crédito no México — e é justamente aí que a disciplina de finalidade e conservação se torna relevante.

Cláusulas mínimas: a lista de verificação

A tabela seguinte reúne o que um contrato de locação residencial em Quintana Roo deve conter para ser claro, executável e coerente com o Código Civil do Estado. Não é um formato legal, mas um guia de redação.

Cláusula	O que deve dizer	Referência
Partes	Nome completo, identificação, domicílio, RFC do locador (necessário para o CFDI); qualidade em que assina (proprietário, fideicomissário, procurador)	Arts. 2679-2680
Objeto	Endereço completo, lote e quadra ou unidade e condomínio, vaga de garagem, depósito; folio real se conhecido	Art. 2682
Destinação	Uso exclusivamente residencial, número de ocupantes, proibição de uso comercial ou de aluguel de temporada	Art. 2695, fração III
Prazo	Data de início e término; se é irretratável para ambas as partes; mecânica de renovação	Arts. 2676, 2737-2739
Aluguel	Valor, moeda, data de pagamento, forma de pagamento, conta bancária; reajustes e sua base	Arts. 2677, 2696
Caução	Valor, finalidade, condições e prazo de devolução, verbas dedutíveis	Arts. 2693, 2706
Garantia adicional	Fiador, póliza jurídica ou fiança; obrigação de ratificar nas renovações	Arts. 2710, 2740
Serviços	Quem paga luz, água, gás, internet e taxa de manutenção; em nome de quem ficam os contratos	Art. 2687, fração II
Vistoria	Termo de entrega assinado, fotografias, leituras dos medidores, chaves entregues	Art. 2706
Reparos	O que é reparo necessário (locador) e o que é reparo menor (inquilino); procedimento de aviso	Arts. 2687-2688, 2695, fração V
Sublocação e cessão	Proibição sem autorização expressa; efeitos	Arts. 2716-2718
Animais e regimento	Se são permitidos; obrigação de cumprir o regimento do condomínio	Art. 2695
Rescisão antecipada	Aviso, multa, entrega do imóvel	Arts. 2736-2741
Caso fortuito e furacões	Regras de redução ou suspensão do aluguel; quem segura o quê	Arts. 2698, 2707
Notificações e foro	Domicílios convencionais, e-mails, submissão aos tribunais do local do imóvel	CNPCF, art. 89, fração III
Dados pessoais	Aviso de privacidade e consentimento	LFPDPPP

Duração, renovação e recondução tácita

O prazo: máximo legal e prática de mercado

O artigo 2676 fixa os tetos: cinco anos para bens móveis, dez para imóveis destinados à habitação ou a fins agrícolas ou pecuários, quinze para comércio, escritórios ou consultórios e vinte para imóveis destinados à indústria. Todos esses prazos podem ser renovados por períodos que, em cada renovação, não excedam o limite. Um contrato residencial de doze anos seria nulo na parte excedente; um de dez anos com opção de renovar por outros dez é válido.

Na prática de Playa del Carmen, Tulum e Cancún, o contrato de longa estadia é pactuado por doze meses, com frequência seis em zonas de alta rotatividade como o Centro de Playa ou La Veleta. O Código não impõe mínimo, de modo que um contrato de três ou de dezoito meses é igualmente válido. O que convém definir é se o prazo é irretratável para ambas as partes (nenhuma pode encerrá-lo antes sem causa) ou irretratável para o locador e voluntário para o inquilino, fórmula habitual quando o locatário é um profissional transferido que pode ser realocado — o caso típico do executivo brasileiro em missão temporária ou do trabalhador remoto português cujo contrato pode mudar de continente.

Término por vencimento e prorrogação legal de um ano

O artigo 2737 é taxativo: se a locação foi feita por tempo determinado, conclui-se no dia prefixado sem necessidade de despejo. Não é preciso aviso prévio, salvo se o contrato o exigir, embora incluir um de trinta ou sessenta dias seja uma cortesia que evita mal-entendidos.

Dito isso, o inquilino tem um direito que poucos conhecem. Conforme o artigo 2738, no máximo quinze dias depois de vencido o contrato, e desde que esteja em dia no pagamento dos aluguéis, pode pedir que a locação lhe seja prorrogada por até um ano. O locador pode então aumentar o aluguel em até dez por cento se comprovar que os aluguéis da zona sofreram altas que o justifiquem. Ficam excetuados da obrigação de prorrogar os proprietários que queiram habitar a casa; se, passados três meses do trânsito em julgado da decisão, o locador não a habitar, pode ser condenado a indenizar o inquilino em até doze meses de aluguel.

Duas leituras práticas. Para o inquilino: se você precisa de mais um ano e o proprietário se nega sem querer ocupar a moradia, a lei o respalda, ainda que fazê-la valer exija um processo. Para o locador: a maneira limpa de evitar a prorrogação legal é negociar a tempo uma renovação por escrito, com novo aluguel e garantias ratificadas, em vez de deixar o contrato vencer em silêncio.

Recondução tácita e contratos por tempo indeterminado

Se, terminada a locação e sua prorrogação, o inquilino continuar sem oposição no uso do imóvel, o artigo 2739 entende renovado o contrato por tempo indefinido quando o imóvel é urbano, com o mesmo aluguel que se pagava. É o que ocorre em muitos apartamentos de Cancún e Playa del Carmen: o contrato de doze meses venceu há três anos e ninguém assinou nada.

Essa situação tem consequências precisas. Primeiro, o contrato passa a ser regido pelo Capítulo Sexto: qualquer das partes pode dá-lo por concluído com aviso inequívoco à outra, dado com dois meses de antecedência se o imóvel for urbano (art. 2714). Segundo, após esse aviso o inquilino deve permitir que se coloquem anúncios e mostrar o interior a quem pretenda alugá-lo (art. 2715). Terceiro, e é o mais importante para o proprietário: conforme o artigo 2740, com a prorrogação ou a recondução tácita cessam as obrigações assumidas por terceiro para a segurança da locação, salvo convenção em contrário. O fiador que assinou em 2023 já não responde em 2026 se o contrato foi renovado de fato.

A solução é simples: renovar por escrito a cada vencimento, com um termo aditivo que fixe o novo prazo e o novo aluguel, e que o fiador também assine; ou pactuar desde o início que a garantia se estende a todas as prorrogações e renovações.

Direito de preferência do inquilino antigo

O artigo 2708 concede ao locatário que está há mais de cinco anos no imóvel e fez benfeitorias de importância, estando em dia com o aluguel, o direito de ser preferido em igualdade de condições frente a outro interessado numa nova locação, e o direito de preferência se o proprietário quiser vender, aplicando o procedimento de notificação notarial ou judicial do artigo 1999. Em Quintana Roo, diferentemente do Código Civil Federal, a preferência não é automática para todo inquilino: exige antiguidade e benfeitorias relevantes.

Aluguel, reajustes e forma de pagamento

Liberdade contratual e moeda

O artigo 2677 outorga às partes a mais ampla liberdade para fixar o valor do aluguel. Não há controle de preços nem tetos anuais na lei estadual. Os reajustes devem ser pactuados no contrato; os mais habituais na Riviera Maya são um percentual fixo anual ou a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor publicado pelo INEGI — o análogo mexicano do IPCA brasileiro ou do IPC português. Se o contrato nada disser e houver renovação por escrito, o aluguel é o que as partes acordarem; se operar a recondução tácita, mantém-se o anterior.

Sobre a moeda, o Código de Quintana Roo não exige que o aluguel seja estipulado em pesos, ao contrário do Código Civil Federal (art. 2448-D). Em zonas com forte demanda estrangeira, como Tulum ou a Zona Hoteleira de Cancún, veem-se contratos em dólares. Convém saber que a Lei Monetária permite ao devedor liquidar em moeda nacional pela taxa de câmbio vigente no lugar e na data do pagamento, de modo que a cláusula deve prever qual câmbio se usa e com que data. Para o locador que declara ao SAT, o aluguel em dólares complica o CFDI e a contabilidade; muitos optam por pesos com atualização anual. Para o inquilino brasileiro ou português, há um risco adicional evidente: receber em reais ou euros e pagar em dólares acrescenta uma camada cambial que pode transformar um aluguel confortável em um aperto num único trimestre.

Periodicidade, lugar de pagamento e comprovantes

Salvo pacto em contrário, o aluguel é pago mensalmente e no lugar convencionado ou, na falta dele, na casa de habitação ou escritório do locatário (art. 2696). A prática moderna é a transferência bancária para conta em nome do locador, com o CFDI de locação como comprovante. Esse comprovante fiscal não é opcional: o artigo 118, fração III, da Lei do ISR obriga o locador a emiti-lo e, nos processos de locação em que o inquilino seja condenado ao pagamento de aluguéis vencidos, o juiz deve exigir do locador que comprove ter emitido os CFDI, informando o SAT caso não o faça. Um proprietário que cobra “por fora” tem, além de um problema fiscal, um problema processual.

O pagamento em dinheiro vivo tem outro limite. A LFPIORPI proíbe liquidar em espécie a constituição de direitos pessoais de uso ou gozo de imóveis a partir de certo patamar expresso em vezes a Unidad de Medida y Actualización, e considera atividade vulnerável, sujeita a identificação do cliente, a locação com aluguel mensal superior a 1.605 vezes o valor diário da UMA, com obrigação de aviso à Secretaría de Hacienda quando a operação mensal iguala ou supera 3.210 vezes (art. 17, fração XV). Com o valor da UMA para 2026 publicado pelo INEGI (cerca de 117 pesos diários; cada valor anual vigora a partir de 1º de fevereiro), esses patamares rondam os 188 mil e 377 mil pesos mensais respectivamente: território de vilas de frente para o mar em Playacar Fase I ou Puerto Cancún, não do apartamento médio — mas um locador ou administrador de propriedades premium precisa conhecê-los.

Juros de mora e multa contratual

O contrato pode fixar juros por atraso ou uma multa contratual. O Código Civil do Estado, como os demais códigos mexicanos, limita a pena convencional para que não exceda, nem em valor nem em quantia, a obrigação principal, e um juiz pode moderar cláusulas abusivas. Um juro moratório razoável, expresso por dia de atraso e com teto, executa-se melhor do que uma penalidade desproporcional que o tribunal acabará reduzindo.

Caução, fiador, “aval” e póliza jurídica

Nenhuma parte do contrato gera tantas disputas quanto as garantias. Convém distinguir quatro instrumentos que a prática mistura sob a palavra “depósito”.

A caução (depósito em garantia)

O Código Civil de Quintana Roo não regula a caução de forma específica nem fixa seu valor; fica à liberdade das partes. O costume na Riviera Maya é um mês de aluguel para moradia sem mobília e entre um e dois meses para moradia mobiliada; alguns proprietários de apartamentos de alto padrão em Coco Beach ou Aldea Zama pedem mais. São práticas de mercado, não regras legais.

O que a lei diz é como a caução se liquida. Conforme o artigo 2693, se ao término da locação houver saldo em favor do locatário, o locador deve devolvê-lo imediatamente, a não ser que tenha algum direito a exercer contra ele, caso em que depositará judicialmente o saldo. A mesma regra rege o saldo que fique em poder do inquilino em favor do locador. A leitura correta: a caução não é “o último mês de aluguel”, não é receita do proprietário e não pode ser retida indefinidamente “até chegar a conta de luz”. Se houver danos ou débitos, o locador deve quantificá-los, documentá-los e, se o inquilino os contestar, depositar judicialmente a diferença.

Um contrato bem redigido estabelece: o valor; que é entregue em garantia do cumprimento e não como pagamento antecipado de aluguel; as verbas dedutíveis (aluguéis vencidos, serviços não pagos, danos além do desgaste normal de uso, reposição de chaves e controles); o prazo de devolução (quinze a trinta dias após a entrega é razoável para permitir a chegada das faturas da CFE e da água); a obrigação de entregar ao inquilino um demonstrativo escrito das deduções; e se a caução rende ou não juros. O artigo 2706 faz a diferença: se o inquilino recebeu o imóvel com descrição expressa de suas partes, deve devolvê-lo tal como o recebeu, salvo o deteriorado pelo tempo ou por causa inevitável; se o recebeu sem descrição, a lei presume que estava em bom estado, salvo prova em contrário. Sem vistoria, o locador carrega o ônus de provar cada dano.

Fiador e “aval”

Na linguagem cotidiana fala-se em “aval”, mas juridicamente o aval pertence aos títulos de crédito. Quem garante uma locação é um fiador, regulado no título da fiança do Código Civil. O locador costuma exigir que seja proprietário de um imóvel livre de ônus no Estado, para poder penhorá-lo se o inquilino descumprir, e que se obrigue como fiador solidário, renunciando aos benefícios de ordem e de excussão que lhe permitiriam exigir que primeiro se persiga o devedor principal.

O artigo 2710 contém uma regra protetora do inquilino: o proprietário não pode recusar como fiador uma pessoa que reúna os requisitos que a lei exige para sê-lo. E o artigo 2740, já comentado, faz cessar a fiança com a prorrogação ou a recondução tácita, salvo pacto em contrário. Para inquilinos estrangeiros recém-chegados — e o brasileiro ou o português que desembarca em Cancún está exatamente nessa posição —, conseguir um fiador com propriedade em Quintana Roo é quase impossível; daí a ascensão da póliza jurídica.

Póliza jurídica

A “póliza jurídica” é um serviço privado, oferecido por escritórios de advocacia e empresas especializadas, que combina a investigação do candidato (identidade, histórico de crédito, referências, capacidade de pagamento), a redação ou revisão do contrato, às vezes sua ratificação perante notario, e o compromisso de conduzir a ação de recuperação do imóvel se o inquilino descumprir. Algumas incluem cobertura de aluguéis não pagos até certo número de meses; a maioria não, ou o faz como produto adicional.

Convém entender o que ela não é. Não é um seguro nem uma fiança regulados pela Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, a menos que seja emitida por uma instituição afiançadora ou seguradora autorizada; nesse caso falamos de uma fiança de locação ou de um seguro de inadimplência de aluguel, produtos distintos, geralmente mais caros e com cobertura econômica real. A póliza jurídica típica é um contrato de prestação de serviços jurídicos: seu valor depende da qualidade do escritório, da clareza do que cobre (honorários, custas judiciais, número de tentativas de notificação, quem paga a desocupação forçada) e de o contrato de locação estar bem redigido desde o início.

Sobre o custo, a prática de mercado em Playa del Carmen e Cancún é um percentual do aluguel anual, e quem paga é negociável: com frequência é repassado ao inquilino como condição para dispensá-lo do fiador, ainda que o interessado na proteção seja o locador. Qualquer valor concreto que lhe ofereçam deve constar por escrito, com IVA e com o detalhe da cobertura.

Ratificação perante notario e seu efeito processual

Ratificar o contrato perante notario público de Quintana Roo — isto é, as partes reconhecerem suas assinaturas perante o oficial dotado de fé pública — tem um efeito que a póliza jurídica costuma aproveitar. O artigo 1003 do Código de Procedimientos Civiles do Estado permite ao locador, quando o contrato foi outorgado ou ratificado perante fedatario público e o inquilino não comprova estar em dia, pedir a penhora de bens suficientes para cobrir os aluguéis devidos e os que se gerarem até a desocupação. É um custo notarial moderado que melhora sensivelmente a posição do proprietário diante de uma inadimplência.

Obrigações do locador

O artigo 2687 impõe ao locador, ainda que não haja pacto expresso, quatro obrigações básicas:

1. Manter o bem em estado de servir ao uso convencionado, fazendo todos os reparos necessários. Bombas d’água, aquecedores, ares-condicionados que vieram com o imóvel, impermeabilização, instalações elétricas e hidráulicas: o encargo é do proprietário.
2. Não perturbar nem embaraçar o uso do bem nem o fornecimento dos serviços básicos, salvo por reparos urgentes e indispensáveis. A redação vigente dessa fração menciona expressamente o fornecimento dos serviços básicos, de modo que cortar luz, água ou gás como pressão por inadimplência é violação contratual, além de expor o proprietário a responsabilidade por esbulho.
3. Garantir o uso ou gozo pacífico durante todo o contrato.
4. Responder por danos e prejuízos decorrentes de defeitos ou vícios ocultos anteriores à locação.

O artigo 2688 regula o descumprimento em matéria de reparos: o inquilino deve avisar com brevidade da necessidade de repará-los; se o locador não os fizer, o inquilino pode pedir a rescisão ou requerer ao juiz que o obrigue e, se ainda assim não os fizer no prazo fixado em execução de sentença, o juiz pode autorizar o inquilino a fazê-los por conta dos aluguéis. Descontar reparos do aluguel sem essa autorização judicial ou sem acordo escrito é um risco: formalmente, continua sendo inadimplência.

Outras obrigações do proprietário que o contrato deve refletir:

• Vícios e defeitos que impeçam o uso (art. 2692): o inquilino pode pedir redução do aluguel ou rescisão, salvo se os conhecia ao contratar. Umidade estrutural, infiltrações na temporada de chuvas ou pragas preexistentes entram aqui.
• Condições de higiene e salubridade (art. 2709): não se pode alugar um local que não as reúna, e o proprietário que não fizer as obras determinadas pela autoridade responde por danos; esse direito à indenização não é renunciável antecipadamente.
• Benfeitorias (art. 2694): o locador paga as benfeitorias que autorizou e se obrigou a pagar, as úteis quando o contrato é rescindido por sua culpa, e as autorizadas em contratos por tempo indeterminado se a locação terminar antes de o inquilino se compensar com o uso delas.
• Venda do imóvel durante o contrato (art. 2684): a locação subsiste e o comprador se sub-roga por força de lei nos direitos e obrigações do locador. O inquilino deve pagar ao novo proprietário desde que lhe seja notificado judicialmente, ou perante notario ou duas testemunhas, o título de propriedade; os adiantamentos de aluguel só valem contra o comprador se constavam do contrato.
• Imposto predial e taxas de condomínio: o predial (o IPTU mexicano) é obrigação do proprietário perante a Tesorería municipal de Solidaridad, Tulum ou Benito Juárez; as taxas de manutenção são dívida do condômino perante o condomínio. Ambos podem ser repassados economicamente ao inquilino apenas por pacto expresso, e ainda assim o obrigado perante o município e o condomínio continua sendo o dono. Como essas taxas funcionam e o que a administração pode exigir está detalhado no guia sobre regime de condomínio e taxas de manutenção.

Serviços: CFE, água, gás e internet

O contrato deve dizer quem paga cada serviço e em nome de quem fica o contrato com o prestador. Em Solidaridad, Benito Juárez, Puerto Morelos e Isla Mujeres a água potável é operada atualmente pela concessionária Aguakan; em Tulum, pela Comisión de Agua Potable y Alcantarillado (CAPA). A eletricidade é da CFE em todo o Estado, com tarifas domésticas que no verão, com ar-condicionado, se convertem no maior gasto variável de um apartamento na Riviera Maya — uma surpresa recorrente para quem vem de climas mais amenos e subestima o consumo de um minisplit ligado quinze horas por dia entre maio e setembro.

O habitual é que os contratos de serviço permaneçam em nome do proprietário e o inquilino pague as faturas, com obrigação de exibir comprovantes; transferir a titularidade da CFE para o inquilino é possível, mas complica a recuperação ao fim do contrato. Internet e televisão costumam ser contratadas pelo inquilino em seu nome. Em qualquer caso, o locador deve entregar o imóvel sem débitos de serviços e com as leituras dos medidores anotadas no termo de entrega.

Obrigações do locatário

O artigo 2695 enumera as obrigações do inquilino, que o contrato pode detalhar mas não eliminar:

1. Pagar o aluguel na forma e no tempo convencionados.
2. Responder pelos prejuízos que o bem sofra por sua culpa ou negligência, ou de seus familiares, visitas, empregados ou sublocatários.
3. Servir-se do bem apenas para o uso convencionado ou conforme sua natureza e destinação. Um apartamento alugado como moradia que é explorado como escritório, depósito ou hospedagem turística incorre em causa de rescisão.
4. Responder pelo incêndio do bem, salvo se provier de caso fortuito, força maior, vício de construção ou se tiver se comunicado de outro lugar tendo sido tomadas precauções (arts. 2700 a 2703).
5. Fazer os reparos de pouca importância que regularmente decorrem de habitar uma casa: lâmpadas, vedações, fechaduras, limpeza dos filtros do ar-condicionado, dedetização periódica em clima tropical.
6. Restituir o bem ao término do contrato.
7. Cumprir as demais obrigações que a lei indicar.

A isso se somam regras dispersas que todo inquilino deve conhecer:

• Não alterar a forma do bem sem consentimento expresso; se o fizer, deve restabelecê-la ao devolvê-lo e responde por danos (art. 2705). Pintar de outra cor, retirar armários, instalar minisplits perfurando paredes ou trocar fechaduras exige autorização escrita.
• Avisar de usurpações ou novidades danosas que um terceiro faça ou prepare sobre o imóvel (art. 2690), e avisar com brevidade da necessidade de reparos (art. 2688).
• Não sublocar nem ceder direitos sem autorização do locador (art. 2716). Fazê-lo é causa de rescisão, de nulidade da sublocação e de responsabilidade solidária do inquilino e do sublocatário. Anunciar o apartamento em plataformas de aluguel de temporada enquanto se paga aluguel mensal é exatamente isso e, além do mais, costuma violar o regimento do condomínio.
• Cumprir o regimento do condomínio: horários de mudança, uso das áreas comuns, registro de visitantes, animais. O contrato deve entregá-lo como anexo e o inquilino deve assinar o recebimento.
• Caso fortuito e força maior (art. 2698): se o uso do bem for totalmente impedido, não se causa aluguel enquanto durar o impedimento e, se durar mais de dois meses, o inquilino pode pedir a rescisão; se o impedimento for parcial, cabe redução do aluguel a juízo de peritos. Essa disposição é irrenunciável e é a que se aplica quando um furacão deixa inabitável uma moradia em Tulum ou Playa del Carmen. O artigo 2707 estende a mesma lógica à perda de uso por reparos.

A temporada de furacões, entre junho e novembro, não é uma hipótese remota na Riviera Maya: é um dado do calendário. Vale a pena que o contrato descreva, além do artigo 2698, o procedimento prático — quem protege o imóvel, quem paga a limpeza pós-tempestade, qual seguro cobre o quê e em quanto tempo as partes se comunicam depois de uma passagem de furacão.

Vistoria, entrega e devolução do imóvel

O termo de entrega é o documento que decide, meses ou anos depois, quem paga o quê. Num mercado de moradia mobiliada como o da Riviera Maya, onde um apartamento em Zazil-Ha ou Gonzalo Guerrero pode ser entregue com eletrodomésticos, colchões, louça e decoração, a descrição expressa do artigo 2706 vale tanto quanto o próprio contrato.

Um termo útil inclui:

• Data, hora e assinaturas de ambas as partes ou de seus representantes.
• Leituras dos medidores da CFE e da água, e situação da conta de serviços.
• Relação de chaves, cartões de acesso, controles de portão e de ar-condicionado entregues.
• Inventário de mobiliário e equipamentos por cômodo, com marca e modelo dos eletrodomésticos e estado (novo, bom estado, com desgaste, danificado).
• Estado de pintura, pisos, paredes, forros, janelas, telas mosquiteiras, persianas e serralheria, com fotografias datadas ou vídeo gravado na presença de ambos.
• Funcionamento das instalações: bomba d’água, aquecedor, minisplits, tomadas, chuveiros, registros, esgoto, gás.
• Constância de que o imóvel é entregue limpo, dedetizado e sem débitos de serviços nem de taxas de manutenção.

Ao término, a devolução repete o processo. O artigo 2706 protege o inquilino frente à deterioração pelo tempo ou por causa inevitável: o desgaste normal de uma pintura após dois anos, a corrosão própria da maresia na serralheria ou o envelhecimento de um colchão não são danos imputáveis. O que é imputável: queimaduras em bancadas, paredes perfuradas sem autorização, eletrodomésticos quebrados por mau uso, animais não autorizados que danificaram portas. O locador deve quantificar com orçamentos reais, não com estimativas, e entregar o demonstrativo junto com a devolução da caução.

Um detalhe sobre moradia mobiliada: o artigo 2724 entende que a locação dos móveis dura o mesmo tempo que a do imóvel, salvo estipulação em contrário, e os artigos 2725 a 2727 impõem ao locatário os pequenos reparos dos móveis e presumem a seu cargo a perda ou deterioração deles, a menos que prove que sobreveio sem sua culpa. O inventário detalhado é, mais uma vez, a única defesa razoável de ambas as partes.

Rescisão antecipada, resolução e despejo

Formas de terminar a locação

O artigo 2736 enumera como termina o contrato: cumprimento do prazo fixado ou do objeto; convenção expressa; nulidade; rescisão; confusão; perda ou destruição total do bem por caso fortuito ou força maior; desapropriação; e evicção. Fora dessas hipóteses, e do aviso de dois meses em contratos por tempo indeterminado, a terminação unilateral antes do prazo é um descumprimento que gera responsabilidade.

Por isso a cláusula de rescisão antecipada é tão importante num contrato de aluguel de longo prazo. As fórmulas mais habituais em Playa del Carmen e Cancún são: permitir ao inquilino encerrar após um período mínimo, com aviso de trinta ou sessenta dias e multa equivalente a um ou dois meses de aluguel, com frequência satisfeita com a caução; e permitir ao locador encerrar apenas por causas objetivas (venda com entrega desocupada, necessidade de ocupar a moradia) com aviso mais longo e, às vezes, compensação. Qualquer multa deve respeitar o limite da pena convencional já comentado.

Duas regras legais completam o quadro. A morte de locador ou locatário não rescinde o contrato, que continua com os herdeiros, os quais devem comunicar por escrito quem os representará (art. 2683). E a venda judicial do imóvel não extingue a locação, salvo se esta tiver sido celebrada nos sessenta dias anteriores ao sequestro do bem (art. 2744).

Causas de rescisão pelo locador

O artigo 2741 permite ao locador exigir a rescisão por falta de pagamento do aluguel, por usar o bem em contravenção à destinação convencionada e por sublocar sem autorização. O contrato pode acrescentar causas razoáveis (danos graves, incômodos reiterados aos vizinhos, ocupação por pessoas não autorizadas, animais proibidos, descumprimento do regimento do condomínio), mas sempre será preciso prová-las em juízo. O que o locador nunca pode fazer é a “rescisão de fato”: trocar fechaduras, retirar pertences, cortar serviços ou impedir o acesso. Isso é esbulho, sancionado pela legislação penal do Estado, e converte o proprietário em réu.

Causas de rescisão pelo inquilino

O inquilino pode pedir a rescisão quando o locador não faz os reparos necessários (art. 2688), quando existem vícios que impedem o uso (art. 2692), quando o impedimento por caso fortuito ou por reparos dura mais de dois meses (arts. 2698 e 2707), quando o locador se opõe sem motivo fundado a uma sublocação a que ele tem direito (art. 2742) e quando o proprietário é vencido em juízo sobre parte do bem (art. 2691). Também aqui a forma importa: os avisos devem constar por escrito, com recibo, e preferencialmente com fotografias ou laudos.

Como se conduz hoje um despejo em Quintana Roo

O proprietário que enfrenta uma inadimplência tem uma via judicial especial, distinta conforme o distrito judicial e a data.

Onde ainda vigora o Código de Procedimientos Civiles do Estado, o juicio de desahucio oral (artigos 1003 e seguintes) exige que a demanda se funde na falta de pagamento de duas ou mais mensalidades e venha acompanhada do contrato escrito. O juiz intima o inquilino a comprovar que está em dia; se não o fizer, adverte-o a desocupar em trinta dias úteis, sob pena de desocupação forçada às suas custas, e o cita para opor exceções em nove dias. Se o contrato foi ratificado perante fedatario público, pode ser decretada a penhora de bens pelos aluguéis devidos e pelos que continuarem a se gerar. Se o imóvel estiver desocupado, pode ser dada ao locador a posse provisória. Os prazos que o capítulo concede ao inquilino não são renunciáveis; não cabem reconvenção nem compensação; e o inquilino pode deter a desocupação forçada pagando a totalidade dos aluguéis devidos dentro do prazo, com ou sem custas conforme o momento. Só são admitidas as exceções que o Código Civil concede para não pagar aluguel (arts. 2698, 2699 e 2707).

Onde já vigora o Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, aplica-se o Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral (arts. 520 a 529). A demanda deve vir acompanhada do contrato, se celebrado por escrito; o réu tem quinze dias para contestar e, se for o caso, reconvir; a audiência de julgamento é marcada dentro dos quinze dias seguintes, abre com uma etapa de conciliação e mediação, e termina com a sentença explicada oralmente e entregue por escrito em não mais de dois dias. Se forem reclamados aluguéis atrasados de dois ou mais meses, o autor pode pedir que o inquilino comprove estar em dia ao ser citado ou ao contestar e, não o fazendo, penhoram-se bens suficientes (art. 525). O imóvel locado é sempre tido como domicílio legal do executado (art. 526); a apelação contra a sentença cabe no efeito devolutivo, isto é, sem suspender a execução (art. 528). A etapa de conciliação não é um trâmite menor: um acordo alcançado em audiência, com calendário de pagamentos ou data certa de entrega, é homologado pelo juiz e executado como se fosse sentença, o que costuma ser mais rápido e barato para ambas as partes do que chegar à desocupação forçada. A competência territorial cabe ao juiz do lugar onde se situa o imóvel (art. 89, fração III).

Distrito judicial	Código aplicável a um processo iniciado	Desde
Cancún (Benito Juárez), Chetumal	Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares	1º de junho de 2026
Playa del Carmen (Solidaridad)	Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares	7 de setembro de 2026
Tulum, Cozumel, Isla Mujeres, Bacalar, Felipe Carrillo Puerto, José María Morelos, Kantunilkín	Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares	9 de novembro de 2026

Os procedimentos iniciados antes de cada data se concluem, como regra geral, sob o código com que começaram. Em qualquer caso, a duração real de um despejo depende da carga dos juizados e da localização do demandado; a mediação prévia por meio dos mecanismos alternativos do Poder Judiciário do Estado resolve muitos casos em semanas e produz um acordo com força executiva.

Tributação da locação: ISR, IVA, CFDI e prevenção à lavagem

ISR do locador pessoa física residente no México

Os rendimentos de locação são tributados no Título IV, Capítulo III da Lei do ISR (arts. 114 a 118). O locador deve inscrever-se no RFC (o cadastro fiscal mexicano, equivalente funcional do CPF/CNPJ fiscal) sob o regime de arrendamiento, manter contabilidade, emitir CFDI por cada aluguel recebido, apresentar pagamentos provisórios e declaração anual, e informar ao SAT os recebimentos em dinheiro vivo superiores a cem mil pesos (art. 118).

Os pagamentos provisórios são apresentados até o dia 17 do mês seguinte (art. 116); quem obtém apenas rendimentos de locação e não ultrapassa o patamar fixado pela lei pode fazê-lo trimestralmente. Para calcular a base, o artigo 115 permite escolher entre deduzir os gastos reais (predial, contribuições de melhoria, manutenção, juros de créditos para adquirir ou melhorar o imóvel, salários, prêmios de seguro, depreciação das construções) ou aplicar a chamada dedução opcional de 35 % dos rendimentos, mais o imposto predial pago no ano. Para um apartamento com poucas despesas dedutíveis documentadas, a opção dos 35 % costuma ser a mais prática; um contador deve confirmá-lo caso a caso.

Quando o inquilino é pessoa jurídica — por exemplo, uma empresa que aluga moradia para seus executivos em Cancún —, ela deve reter ISR como pagamento provisório conforme a Lei do ISR e, quando couber, parte do IVA conforme a Lei do IVA, entregando ao locador o comprovante correspondente. O contrato deve prever isso para que o aluguel líquido não surpreenda ninguém.

IVA: a diferença entre mobiliado e sem mobília

O artigo 20, fração II, da Lei do IVA isenta do imposto o uso ou gozo temporário de imóveis destinados ou utilizados exclusivamente para casa de habitação. A isenção não se aplica aos imóveis, ou parte deles, que sejam fornecidos mobiliados ou destinados a hotéis ou casas de hospedagem. Na Riviera Maya, onde a maioria dos apartamentos de aluguel de longo prazo é oferecida mobiliada, isso significa que o aluguel gera IVA à alíquota geral de 16 %, que o locador deve repassar no CFDI e recolher ao SAT. Um contrato de moradia mobiliada que não menciona o IVA costuma terminar numa discussão sobre se o aluguel pactuado o inclui ou não; a cláusula deve dizê-lo expressamente.

Locadores estrangeiros e não residentes

Um proprietário estrangeiro que aluga seu apartamento de Tulum a longo prazo tem as mesmas obrigações fiscais que um mexicano se for residente fiscal no México. Se não for, seus rendimentos de locação de imóveis situados no país são tributados sob o Título V da Lei do ISR, com alíquota sobre o rendimento bruto e sem deduções, mediante retenção quando o pagador está obrigado ou mediante declaração do próprio locador. Esse tratamento, a possível aplicação de um tratado para evitar a dupla tributação — o México mantém acordos dessa natureza com Brasil e Portugal, cuja aplicação concreta depende do caso e da comprovação de residência fiscal — e a figura do representante legal no México são questões para um contador com experiência em não residentes. O erro habitual é não declarar nada e descobrir o problema na hora de vender o imóvel, quando o notario revisa o histórico fiscal. As implicações para quem avalia comprar para alugar são analisadas no guia sobre aluguel de temporada frente ao aluguel de longo prazo.

Prevenção à lavagem e dinheiro em espécie

Além dos patamares de identificação e aviso do artigo 17, fração XV, a LFPIORPI proíbe o pagamento em espécie de operações imobiliárias acima de certos montantes em UMA (art. 32). Para a locação residencial comum, esses limites raramente são atingidos, mas um administrador de vilas de luxo ou um escritório que gere dezenas de aluguéis deve registrar a atividade vulnerável, identificar seus clientes e conservar a documentação. Para todos os demais, a regra prática é simples: aluguel por transferência bancária e CFDI.

Estrangeiros como locatários e como locadores

Alugar sendo estrangeiro

Como se antecipou, a restrição do artigo 27 constitucional e da Ley de Inversión Extranjera refere-se ao domínio direto de imóveis na faixa de cem quilômetros de fronteira e cinquenta de costa, onde se situa todo Quintana Roo; a locação, que confere apenas direitos pessoais (art. 2678 do Código Civil do Estado), não está sujeita a ela. Um cidadão brasileiro, português, canadense ou argentino pode assinar um contrato de aluguel de dez anos em Playa del Carmen sem autorização alguma. Os detalhes dessa zona restrita e das estruturas para adquirir estão explicados no guia sobre zona restrita e empresa mexicana.

O que muda é a prática. Um locador prudente pedirá passaporte e, se o inquilino a tiver, a carteira de residente temporário ou permanente; um formulário migratório de visitante não invalida o contrato, mas indica que o inquilino não pode permanecer legalmente mais de 180 dias e provavelmente sairá do país antes do vencimento. Esse ponto merece atenção especial do leitor brasileiro e português: ambos entram no México como visitantes sem visto, com estadia autorizada que o oficial de migração define caso a caso e que não ultrapassa 180 dias — de modo que um contrato de doze meses assinado sem plano migratório definido cria um descompasso previsível entre o prazo do aluguel e o direito de permanência.

A comprovação de renda se resolve com extratos bancários do exterior, carta do empregador ou contrato de trabalho remoto. A falta de fiador com propriedade no México se substitui por póliza jurídica, caução maior ou pagamento antecipado de vários meses, que deve ser documentado como adiantamento de aluguel com os respectivos CFDI, não como caução.

Dois conselhos práticos para o inquilino estrangeiro. Primeiro, exija que o contrato esteja em espanhol; pode vir acompanhado de uma tradução de cortesia, mas a versão em espanhol é a que um juiz de Quintana Roo aplicará, e assim deve dizer o próprio contrato — o mesmo vale para uma tradução em português, útil para compreender, inútil para litigar. Segundo, guarde o contrato assinado e os CFDI: o contrato de locação em seu nome é um dos comprovantes de domicílio utilizados perante o Instituto Nacional de Migración, perante bancos e para trâmites como o CURP (o número único de registro populacional mexicano) ou a carteira de motorista estadual.

O estrangeiro locador e o fideicomiso

Quando o proprietário é estrangeiro, o imóvel normalmente está em fideicomiso. O contrato de aluguel deve identificar o fideicomissário como locador, citar o número do fideicomiso e a cláusula que o faculta a alugar, e esclarecer em que conta o aluguel é pago. O banco fiduciário não assina nem intervém na locação ordinária. Se o proprietário mora fora do México, um administrador local com procuração é indispensável para atender reparos, entregar CFDI e comparecer a uma audiência de conciliação; uma procuração outorgada no exterior exige apostila ou legalização e protocolização no México. Para quem outorga a procuração no Brasil ou em Portugal, ambos signatários da Convenção da Apostila, o caminho é o mais simples: apostila no cartório competente, tradução por perito e protocolização perante notario mexicano.

Erros frequentes e sinais de alerta

Para o inquilino:

• Assinar sem ver a escritura ou o fideicomiso, ou com um “proprietário” que se revela outro inquilino sublocando sem autorização.
• Pagar caução e primeiro mês em dinheiro vivo, sem recibo nem CFDI. Diante de um conflito, não há prova do pagamento.
• Aceitar um contrato em inglês sem versão em espanhol prevalente.
• Receber o apartamento sem termo de entrega nem fotografias. A presunção do artigo 2706 jogará contra você.
• Ignorar o regimento do condomínio e descobrir que animais, visitantes na piscina ou mudanças noturnas são proibidos.
• Dar por certo que a caução cobre o último mês de aluguel e deixar de pagar.

Para o locador:

• Renovar de palavra e perder o fiador por efeito do artigo 2740.
• Cobrar sem CFDI e descobrir, num processo de aluguéis vencidos, que o juiz exige comprovar as notas e comunica o SAT se elas não existirem.
• Cortar luz, água ou internet, ou trocar a fechadura, tornando-se réu por esbulho.
• Reter a caução integral sem demonstrativo nem orçamentos, ou “porque o imóvel ficou sujo”.
• Permitir tacitamente a sublocação em plataformas de temporada e depois pretender rescindir sem ter se oposto por escrito.
• Entregar um apartamento mobiliado sem inventário e pretender cobrar o colchão, a geladeira e a louça no final.
• Redigir multas desproporcionais que o juiz reduzirá, em vez de juros de mora claros.

Sinais de alerta para ambas as partes:

• Pressão para assinar “hoje mesmo” ou para transferir a caução antes de ver o imóvel pessoalmente ou por meio de um terceiro de confiança.
• Anúncios com preços muito abaixo da região (Centro, Playacar, Aldea Zama, La Veleta, Puerto Cancún) e comunicação exclusivamente por aplicativos de mensagem.
• Recusa em ratificar o contrato perante notario quando se oferece fazê-lo às custas da outra parte.
• Um intermediário que cobra de ambas as partes sem contrato de serviços nem fatura. Uma imobiliária que intervém profissionalmente deve formalizar seu serviço; a revisão dos formatos de intermediação é, quando cabível, terreno da PROFECO.

Checklist antes de assinar

Antes de assinar um contrato de locação de longo prazo em Quintana Roo, verifique ponto por ponto:

Sobre o imóvel e o locador

• Cópia da escritura ou do fideicomiso e coincidência com a identificação do locador.
• Procuração ou contrato de administração se assinar um terceiro, com faculdade expressa para alugar e cobrar.
• Predial e taxas de manutenção em dia; certidão de inexistência de débitos de serviços.
• Regimento do condomínio entregue e assinado como recebido.

Sobre o contrato

• Prazo definido, irretratável ou voluntário para cada parte, com mecânica de renovação por escrito.
• Aluguel em pesos ou com cláusula clara de taxa de câmbio; data e forma de pagamento; reajustes definidos.
• IVA mencionado expressamente se o imóvel for mobiliado.
• Caução: valor, finalidade, verbas dedutíveis, prazo de devolução e demonstrativo obrigatório.
• Garantia adicional (fiador, póliza jurídica ou fiança) e sua extensão às renovações.
• Serviços: quem paga cada um e em nome de quem ficam.
• Reparos: o que cabe a cada parte e como se avisa.
• Proibição de sublocação e de aluguel de temporada, uso residencial, número de ocupantes, animais.
• Rescisão antecipada com aviso e multa proporcional.
• Caso fortuito e furacões: suspensão ou redução do aluguel conforme o artigo 2698.
• Domicílios, e-mails para notificações e submissão aos tribunais do local do imóvel.
• Versão em espanhol prevalente; aviso de privacidade.
• Ratificação perante notario público, se as partes assim acordarem.

Sobre a entrega

• Termo de entrega com inventário, fotografias, leituras dos medidores, chaves e controles.
• Primeiro CFDI emitido pelo locador e comprovante da transferência da caução.

Se você está procurando onde aplicar tudo isso, veja a oferta de apartamentos para alugar em Playa del Carmen, as casas para alugar em Tulum ou o catálogo completo de imóveis na Riviera Maya. Para uma visão prática de bairros, preços e requisitos da cidade mais procurada, o guia para alugar um apartamento em Playa del Carmen complementa este marco jurídico. E se quiser que revisemos um contrato ou o orientemos com um advogado local antes de assinar, você pode entrar em contato.

Perguntas frequentes

Quanto tempo pode durar um contrato de locação residencial em Quintana Roo?

O Código Civil do Estado fixa um máximo de dez anos para imóveis destinados à habitação, renovável por períodos que, em cada renovação, não excedam esse limite (art. 2676). Não estabelece prazo mínimo: o contrato de doze meses habitual em Playa del Carmen, Tulum ou Cancún é prática de mercado, não exigência legal, e contratos de seis ou de dezoito meses são igualmente válidos.

O locador pode aumentar o aluguel 10 % por ano em Quintana Roo?

A lei dá às partes plena liberdade para pactuar o aluguel e seus reajustes no contrato (art. 2677). O teto de dez por cento que o artigo 2738 menciona aplica-se unicamente à prorrogação legal de até um ano que o inquilino em dia pode pedir dentro dos quinze dias seguintes ao vencimento, e somente se o locador comprovar que os aluguéis da zona subiram. Fora dessa hipótese, o reajuste é o que o contrato disser.

O que acontece com o fiador quando o contrato é renovado ou prorrogado?

Salvo convenção em contrário, as obrigações assumidas por terceiro para garantir a locação cessam quando há prorrogação ou recondução tácita (art. 2740). Por isso, ao renovar, o locador deve pedir que o fiador ratifique sua garantia por escrito ou incluir desde o início uma cláusula que a estenda expressamente a todas as renovações e prorrogações.

O locador pode cortar a luz ou a água de um inquilino inadimplente?

Não. O artigo 2687, fração II, obriga o locador a não perturbar o uso do imóvel nem o fornecimento dos serviços básicos, salvo por reparos urgentes e indispensáveis. A falta de pagamento se combate pela via judicial: o juicio de desahucio do Código de Procedimientos Civiles do Estado ou, nos distritos onde já vigora, o juízo especial de locação imobiliária oral do Código Nacional. Cortar serviços ou trocar fechaduras expõe o proprietário a responsabilidade civil e penal.

O aluguel de um apartamento mobiliado paga IVA?

Sim. O artigo 20, fração II, da Lei do IVA isenta o uso ou gozo de imóveis destinados exclusivamente à casa de habitação, mas a isenção não alcança os imóveis fornecidos mobiliados nem os que funcionem como hotéis ou casas de hospedagem. O locador de uma moradia mobiliada deve repassar o imposto no CFDI e declará-lo; o contrato deve indicar se o aluguel pactuado o inclui.

Um estrangeiro pode assinar contrato de aluguel de longo prazo no México sem residência?

Sim. As restrições constitucionais aos estrangeiros referem-se à propriedade de imóveis na zona restrita, não à locação, que confere apenas direitos pessoais de uso (art. 2678). O locador pode pedir passaporte e, quando houver, documento migratório, mas a condição migratória não é requisito de validade do contrato. O contrato assinado e os CFDI servem depois como comprovante de domicílio perante o Instituto Nacional de Migración e outras instituições.