Due diligence inmobiliaria en Quintana Roo: cómo verificar título, gravámenes y riesgos antes de comprar

Comprar un departamento en Playa del Carmen, un terreno en Tulum o una casa en Cancún es, antes que nada, comprar un folio del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo. Lo demás —la vista, el acabado, la renta proyectada— descansa sobre ese folio. Si el folio no dice lo que el vendedor dice, el comprador no adquiere lo que cree estar pagando.

Quintana Roo tiene una particularidad que muchos compradores, y no pocos asesores que llegan de otros estados, desconocen: el Código Civil del Estado establece que el registro es constitutivo para los contratos que transmiten el dominio de bienes raíces. En la mayor parte de México la inscripción es declarativa; aquí, la compraventa de un inmueble solo se perfecciona y surte plenamente efectos cuando queda inscrita. Esa diferencia convierte la due diligence inmobiliaria en algo más que una precaución: es la única forma de saber si la operación que estás por firmar puede llegar a existir jurídicamente.

Esta guía explica, con referencias a la ley vigente, cómo verificar un título en Quintana Roo: qué es y cómo se lee un certificado de libertad de gravamen, cómo reconstruir los antecedentes registrales, por qué la tierra ejidal de la Riviera Maya exige una revisión distinta, qué papel juegan el uso de suelo y los programas de desarrollo urbano de Solidaridad, Tulum y Benito Juárez, qué adeudos viajan con el inmueble y qué banderas rojas deben detener la operación. Está pensada tanto para quien compra por primera vez como para el inversionista que ya conoce el mercado y quiere un procedimiento ordenado.

No sustituye a un notario público ni a un abogado inmobiliario local; los complementa. Un comprador que llega a la notaría entendiendo lo que va a leer en el folio negocia mejor, pierde menos tiempo y evita las operaciones que no deben cerrarse.

Resumen ejecutivo

• En Quintana Roo la inscripción en el Registro Público es constitutiva para la transmisión de dominio de inmuebles y para la hipoteca (Código Civil del Estado, arts. 3159 y 3160). Sin inscripción no hay transmisión perfeccionada.
• El documento central de la due diligence inmobiliaria es el certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes, que el notario solicita al dar el primer aviso preventivo (art. 3177). El aviso reserva la prelación por treinta días naturales; el segundo aviso, tras la firma, por noventa.
• El Registro es público: cualquier persona puede consultar los asientos y pedir copias certificadas o certificaciones de que no existen asientos sobre un bien o a nombre de una persona (art. 3161).
• La tierra ejidal no está en el Registro Público sino en el Registro Agrario Nacional. Solo tras la adopción del dominio pleno y la expedición del título por el RAN, inscrito después en el Registro Público, deja de ser ejidal (Ley Agraria, arts. 81 y 82).
• El uso de suelo lo definen los programas municipales de desarrollo urbano y se acredita con la Constancia de Uso del Suelo municipal, que el notario debe pedir e integrar al apéndice de la escritura como requisito para la inscripción (Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano de Quintana Roo, art. 75). Los instrumentos estatales de compatibilidad o congruencia han cambiado de nombre y de alcance en los últimos años; verifica cuál se exige hoy para tu operación.
• El notario debe exigir cédula catastral actualizada (Ley de Catastro, art. 50) y, en condominios, constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento, administración y fondo de reserva firmada por el administrador, junto con los CFDI de los últimos tres pagos de cuotas de mantenimiento (Ley de Propiedad en Condominio, art. 46).
• Ningún pago en efectivo a partir de 8,025 veces el valor diario de la UMA; el notario presenta aviso a la autoridad cuando la transmisión del inmueble iguala o supera 8,000 veces ese valor, umbral fijado por la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 16 de julio de 2025 (LFPIORPI, arts. 32 y 17).
• La due diligence debe terminar antes de firmar la promesa definitiva o, como mínimo, la promesa debe condicionarse a su resultado.

Qué es la due diligence inmobiliaria y por qué en Quintana Roo pesa más

La due diligence inmobiliaria es la investigación ordenada de un inmueble y de quien lo vende, previa a comprometerse a comprarlo. Su objetivo no es encontrar problemas por deporte, sino responder cuatro preguntas: quién es realmente el dueño, qué cargas soporta el bien, qué se puede hacer legalmente con él y qué pasivos se transmiten con la propiedad.

En el Caribe mexicano esas cuatro preguntas tienen capas que no existen en un mercado urbano consolidado. Una parte relevante del suelo de la Riviera Maya proviene de ejidos que adoptaron el dominio pleno en las últimas décadas, de modo que la cadena de títulos suele arrancar en un acta de asamblea y no en una escritura antigua. Una franja de la costa está sujeta a la zona federal marítimo terrestre y a concesiones federales. Buena parte de la oferta es preventa, es decir, unidades que todavía no tienen folio propio. Y una proporción alta de compradores son extranjeros que adquieren a través de fideicomiso bancario dentro de la zona restringida de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas que fija el artículo 27 constitucional y la Ley de Inversión Extranjera (art. 2, fracc. VI).

A esto se suma la regla registral propia del estado. El artículo 3159 del Código Civil de Quintana Roo dispone que el registro es constitutivo en lo que respecta a los convenios y contratos por los cuales se adquiere, transmite, modifica o extingue el dominio de bienes raíces o una hipoteca, y el 3160 añade que esos contratos solo se perfeccionan y surten plenamente efectos hasta que se registran. Un contrato privado, e incluso una escritura pública firmada ante notario, no transmite plenamente el dominio mientras el testimonio no quede inscrito en el folio. Por eso, en Quintana Roo, el cierre de una compraventa no es la firma: es la inscripción.

Quién debe hacerla y cuándo

El notario público interviene por ley: solicita el certificado de gravámenes, da los avisos preventivos, revisa identidad, capacidad y representación, calcula impuestos y presenta el testimonio a inscripción. Pero el notario actúa en la etapa de formalización, cuando el comprador ya negoció precio y normalmente ya entregó un anticipo. La due diligence útil ocurre antes: al recibir la oferta, antes de firmar la promesa de compraventa y, desde luego, antes de mover dinero.

El comprador puede hacer parte del trabajo por sí mismo (consultar el Registro, pedir documentos, visitar la oficina de desarrollo urbano) y encargar el resto a un abogado inmobiliario local. Lo que no debe hacer es delegar la revisión en el asesor del vendedor, ni asumir que “el notario revisa cada detalle”: el notario verifica lo que la ley le impone verificar, no la viabilidad económica del proyecto, la realidad del uso de suelo prometido en el folleto ni la solidez del desarrollador.

El orden lógico de la revisión

Conviene seguir siempre la misma secuencia, porque cada capa condiciona la siguiente:

1. Antecedente registral y folio: quién aparece como dueño y con qué título.
2. Cargas: hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, limitaciones de dominio.
3. Naturaleza del suelo: propiedad privada plena, antecedente ejidal, zona federal, área natural protegida.
4. Uso de suelo y normatividad urbana y ambiental.
5. Adeudos fiscales y de servicios; en condominio, cuotas.
6. Personas: capacidad, estado civil, poderes, sociedades, fideicomisos.
7. Contrato y pagos: estructura de la promesa, condiciones suspensivas, escrow, calendario.

Si la capa 1 o la capa 3 falla, no tiene sentido invertir en las siguientes. Un terreno sin folio propio en el Registro Público no se “arregla” con un buen contrato.

El Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo: cómo funciona

El artículo 3157 del Código Civil del Estado crea, como dependencia del Poder Ejecutivo local, el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo, con oficinas en los lugares que el Ejecutivo acuerde. El Reglamento del Registro fija sus oficinas en la ciudad de Chetumal y permite establecer delegaciones en otras ciudades del estado por acuerdo del Ejecutivo, con jurisdicción definida para cada una (art. 3). El directorio oficial del Registro (portal rppc.qroo.gob.mx) lista una Dirección General en Chetumal y delegaciones en Cancún (Benito Juárez), Playa del Carmen (Solidaridad) y Cozumel; para un inmueble en Tulum o Puerto Morelos conviene confirmar con la notaría qué delegación tiene jurisdicción sobre el folio. La Ley de Catastro del Estado se refiere expresamente al Registro “y sus Delegaciones” al regular la coordinación con los catastros municipales (art. 55).

El sistema es de folio registral (art. 3158): cada bien, cada persona y cada acto referido a ellos tiene un número único. Esto sustituyó al antiguo sistema de libros, tomos y partidas, aunque muchos antecedentes antiguos siguen citándose con esa nomenclatura y fueron migrados al folio. Cuando el vendedor te entregue su escritura, busca en la última hoja o en la razón de inscripción los datos registrales: folio electrónico, o bien sección, tomo, libro y número de inscripción si el título es antiguo. Esos datos son la llave para toda la revisión posterior.

El Reglamento del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado desarrolla el Libro Cuarto del Código y regula la calificación de documentos, los folios, las certificaciones y los recursos.

Efectos constitutivos y efectos publicitarios

El artículo 3158 distingue dos efectos del registro: en unos casos es constitutivo además de publicitario, y en otros meramente publicitario. El artículo 3159 concreta el primer grupo: adquisición, transmisión, modificación o extinción del dominio de bienes raíces, e hipoteca. El artículo 3160 extiende el carácter constitutivo a asociaciones y sociedades civiles, y aclara que la adquisición por usucapión, accesión, sucesión hereditaria o ejecución forzosa se registra mediante la inscripción de la resolución judicial correspondiente. Cualquier otro acto que la ley mande inscribir tiene efectos únicamente publicitarios.

La consecuencia práctica para el comprador es doble. Primero, no hay que aceptar como “cierre” la firma de la escritura: el trámite termina cuando el testimonio regresa del Registro con la boleta de inscripción y el folio actualizado a nombre del comprador. Segundo, cuando el vendedor exhibe una escritura sin datos de inscripción, o cuya inscripción está pendiente, técnicamente no es aún propietario pleno frente a terceros; la cadena tiene un eslabón débil que debe cerrarse antes de comprar.

Publicidad, inscripción, especialidad, buena fe y legalidad

El Código enuncia los principios registrales clásicos. El de publicidad (art. 3161) obliga a los encargados del Registro a permitir que cualquier persona se entere de los asientos de los folios y de los documentos relacionados, y a expedir copias certificadas de las inscripciones y certificaciones de no existir asientos de ninguna especie, o de una especie determinada, sobre bienes señalados o a nombre de ciertas personas. Dicho de otro modo: el comprador no depende del vendedor para saber qué hay en el folio.

El de inscripción (art. 3162) determina que solo se registran, por inscripción y no por transcripción, los derechos, gravámenes y contratos registrables cuya existencia se compruebe con testimonios de escrituras o actas notariales, copias certificadas de resoluciones judiciales o documentos privados válidos ratificados ante notario, registrador o juez. Un contrato privado sin ratificación no llega al folio.

El de buena fe se define con precisión en el artículo 3171: tercero es quien, sin haber sido parte en el negocio inscrito, adquiere después derechos o gravámenes sobre el bien o lo embarga; y es de buena fe si al adquirir desconoce en lo absoluto la inexactitud registral, es decir, la discordancia entre la realidad jurídica y los asientos. El artículo 3170 llega a establecer una presunción que no admite prueba en contrario: si el embargo ya estaba inscrito cuando el tercero compró, se presume que sabía lo que compraba y que se sometió a las consecuencias del embargo. Quien no revisa el folio no puede alegar después que no sabía.

El de legalidad (art. 3172) otorga a cada registro la presunción, salvo prueba en contrario, de haberse hecho legalmente; pero ninguna inscripción convalida actos nulos conforme a la ley. Y quien pretenda atacar el dominio inscrito debe demandar, previa o simultáneamente, la nulidad o cancelación de la inscripción. Esto protege al comprador que inscribe y dificulta las reclamaciones tardías, pero también significa que una inscripción no “limpia” un título viciado de origen: por eso los antecedentes agrarios se revisan aunque el predio ya tenga folio.

Prelación: por qué el orden de entrada es decisivo

La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por la prioridad de la inscripción, cualquiera que sea la fecha de constitución del derecho (art. 3173), y la prelación entre documentos ingresados al Registro, por la fecha y el número ordinal de presentación (art. 3176). Dos compradores del mismo inmueble no se ordenan por quién firmó primero, sino por quién llegó primero al Registro. En un mercado con operaciones simultáneas, compradores remotos y vendedores que reciben varias ofertas, la prelación es la protección más concreta que existe, y se asegura con los avisos preventivos que veremos enseguida.

Cómo leer un certificado de libertad de gravamen y los antecedentes registrales

El artículo 3177 del Código Civil ordena al notario, cuando vaya a otorgarse una escritura que transmita, modifique, grave o extinga la propiedad de bienes raíces, dar al Registro un primer aviso preventivo al solicitar el certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes. El Reglamento lo llama, en su artículo 78, certificado de libertad o de gravámenes, y exige que haga referencia a las inscripciones relativas y mencione si existe alguna anotación preventiva o nota de presentación de un título que constituya un derecho real. Las certificaciones de propiedad siempre deben comprender las anotaciones marginales e inscripciones de gravámenes o condiciones que afecten a la inscripción principal y que no estén canceladas (Reglamento, art. 75).

Conforme al artículo 73 del Reglamento, las certificaciones se expiden a solicitud escrita, dentro de los cinco días hábiles siguientes a su presentación y previo pago de derechos; los notarios autorizados pueden solicitarlas por vía remota (art. 74). Los derechos se fijan cada año en la legislación fiscal estatal, por lo que conviene consultar el monto vigente con la notaría en lugar de fiarse de cifras de internet.

Qué debe decir y qué buscar

Un certificado bien leído responde a las preguntas de la tabla siguiente.

Elemento del certificado o del folio	Qué debe coincidir	Bandera roja
Titular registral	Nombre exacto del vendedor (o del fiduciario, si vende un fideicomiso) tal como aparece en su identificación	Titular distinto, nombre con variaciones, copropietario no mencionado, sucesión sin adjudicar
Descripción del inmueble	Superficie, medidas y colindancias iguales a la escritura y a la cédula catastral; en condominio, número de unidad e indiviso	Superficie que no cuadra, lote “fusionado” o “subdividido” sin escritura de fusión o subdivisión inscrita
Antecedente de adquisición	Escritura inscrita, adjudicación judicial o título de dominio pleno del RAN inmatriculado	Contrato privado, cesión de derechos, acta de asamblea ejidal, “constancia de posesión”
Gravámenes	Sección limpia o hipoteca identificada que se cancelará en el mismo acto con carta de saldo	Embargo, hipoteca a favor de particulares, fideicomiso de garantía, servidumbres no explicadas
Anotaciones preventivas	Ninguna, o solo el primer aviso de tu propia operación	Demanda anotada, aviso preventivo de otra notaría, nota de presentación de otro título
Limitaciones de dominio	Ninguna, o las propias del régimen de condominio	Patrimonio de familia, usufructo vitalicio, cláusula de reversión, condición resolutoria
Fecha de expedición	Reciente y dentro de la vigencia del primer aviso preventivo	Certificado de meses atrás aportado por el vendedor

Dos matices importantes. Primero, “libre de gravamen” significa que en el folio no hay cargas inscritas; no certifica que el vendedor esté al corriente del predial, del agua o de las cuotas de condominio, ni que el inmueble tenga uso de suelo compatible. Esas verificaciones son distintas y se hacen ante otras autoridades. Segundo, el certificado refleja el folio en la fecha de expedición; por eso la ley vincula su solicitud al primer aviso preventivo, que congela la prelación mientras se prepara la firma.

Los antecedentes registrales: reconstruir la cadena de títulos

El certificado te dice cómo está el folio hoy. Los antecedentes registrales te dicen cómo llegó ahí. Pide copia certificada de las inscripciones anteriores o, al menos, revisa en el folio la secuencia de titulares hasta llegar al origen del predio: un título de dominio pleno expedido por el RAN, una lotificación inscrita por un fraccionador, una enajenación de gobierno, la individualización de un departamento en condominio o una información de dominio judicial. El artículo 3201 del Código enumera las vías de inmatriculación, es decir, de primera inscripción de dominio de una finca: información de posesión, información de dominio, enajenaciones del Gobierno Federal, del Estado, de los ayuntamientos o de sus organismos, fracciones vendidas por fraccionadores y departamentos destinados a enajenación en edificios sujetos a condominio o tiempo compartido. El título de dominio pleno de origen ejidal llega al folio por mandato de la Ley Agraria (art. 82), que ordena su inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la localidad.

Una cadena sana tiene continuidad: cada adquirente inscrito es el enajenante del siguiente asiento, sin saltos ni transmisiones “por fuera” del Registro. Los saltos suelen explicarse por contratos privados nunca inscritos, herencias no tramitadas o cesiones de derechos que en Quintana Roo, dado el carácter constitutivo del registro, simplemente no transmitieron el dominio. El artículo 3168 describe la situación patológica en que quien todavía figura como dueño en el Registro, por no haberse inscrito la primera enajenación, vuelve a vender a un tercero: la segunda operación es válida y registrable, y el enajenante incurre en fraude. Es exactamente el escenario del que protege la inscripción oportuna.

Avisos preventivos: el escudo del comprador

El mecanismo que convierte la prelación en protección efectiva es el de los avisos preventivos. El primer aviso (art. 3177) se presenta al solicitar el certificado de gravámenes, menciona la operación, la finca, los contratantes y el antecedente registral, y genera una nota de presentación en el folio con vigencia de treinta días naturales. El segundo aviso (art. 3178) lo da el notario dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a la firma de la escritura y tiene vigencia de noventa días naturales; si se presenta dentro de los treinta días del primero, sus efectos se retrotraen a la fecha de aquel. Y conforme al artículo 3179, si el testimonio se presenta al Registro dentro de esos plazos, la inscripción surte efectos contra terceros desde la fecha del primer aviso.

En la práctica esto significa que, desde el día en que la notaría pide el certificado, cualquier hipoteca, embargo o venta que intente inscribirse sobre el mismo folio quedará detrás de tu operación, siempre que la firma y la presentación del testimonio ocurran dentro de los plazos. Pregunta a la notaría la fecha exacta del primer aviso y del segundo; si la firma se retrasa más de treinta días, pide que se renueve el certificado y el aviso. Es un detalle que separa a las notarías cuidadosas de las que no lo son.

Documentos que debes pedir al vendedor

La revisión documental empieza con una lista de solicitudes al vendedor. Que la entrega sea rápida y completa ya es, en sí, información: un vendedor con el título en orden no tarda semanas en localizar su escritura.

Del inmueble

• Testimonio de la escritura de adquisición con la razón de inscripción en el Registro Público (folio o datos de tomo y partida). Si el vendedor compró en preventa, además la escritura constitutiva del régimen de condominio y la individualización de su unidad.
• Cédula catastral actualizada y clave catastral. La Ley de Catastro define la cédula como el documento que sirve para comprobar que un predio está registrado en el catastro y a la clave como la asignación numérica que lo identifica; el artículo 50 obliga a notarios y demás fedatarios a exigir la cédula actualizada como requisito previo indispensable en toda adquisición o modificación de predios.
• Recibos de predial de los últimos ejercicios y constancia de no adeudo expedida por la tesorería o catastro del municipio (Solidaridad, Tulum o Benito Juárez, según el caso).
• Constancias de no adeudo de agua potable y alcantarillado del organismo operador o concesionario que preste el servicio en el municipio, y último recibo de la Comisión Federal de Electricidad.
• Planos arquitectónicos y, si existen, licencia de construcción, terminación de obra y, en su caso, constancia de uso de suelo.
• En condominio: escritura constitutiva y reglamento inscritos, constancia de no adeudo de cuotas firmada por el administrador y los CFDI de los últimos tres pagos de cuotas de mantenimiento, que el notario debe exigir conforme al artículo 46 de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado; como buena práctica, pide además el historial de pagos de los últimos dos o tres años.
• Contratos de arrendamiento vigentes, si el inmueble está rentado, y comprobantes de depósitos en garantía que deberán transmitirse.
• Si el inmueble está en fideicomiso: contrato de fideicomiso, permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y estado de pago de honorarios fiduciarios.

Del vendedor persona física

• Identificación oficial vigente, CURP y constancia de situación fiscal con RFC.
• Acta de nacimiento y, si está casado, acta de matrimonio: el régimen patrimonial determina si el cónyuge debe comparecer. Si es extranjero, pasaporte y documento migratorio.
• Comprobante de domicilio.
• Si adquirió por herencia, la escritura de adjudicación inscrita; si vende por poder, el poder con facultades para actos de dominio, inscrito o protocolizado según corresponda.

Del vendedor persona moral o desarrollador

• Acta constitutiva y reformas inscritas, poderes del representante con facultades de dominio, RFC, identificación del apoderado.
• Si vende unidades de un desarrollo: régimen de condominio inscrito, licencias y autorizaciones del proyecto, y el esquema con el que garantiza la entrega. La revisión del desarrollador en preventa tiene su propia lógica, que tratamos en la guía sobre riesgos de la preventa y due diligence del desarrollador.

Ejidos, PROCEDE y dominio pleno: el riesgo estructural de la Riviera Maya

El artículo 27 constitucional, en su fracción VII, reconoce la personalidad jurídica de los núcleos de población ejidales y comunales y protege su propiedad sobre la tierra. Desde la reforma agraria de 1992 y la Ley Agraria publicada en el Diario Oficial el 26 de febrero de ese año, los ejidos pueden regularizar la tenencia interna, certificar parcelas y, bajo ciertas condiciones, permitir que los ejidatarios adopten el dominio pleno sobre ellas, momento en que la tierra sale del régimen agrario y entra al derecho común.

Gran parte del suelo que hoy se vende en Tulum, en el sur de Solidaridad y en los corredores hacia Cobá y Bacalar tiene ese origen. Los ejidos Tulum y Jacinto Pat en el municipio de Tulum, o el ejido Playa del Carmen en Solidaridad, aparecen una y otra vez en los antecedentes de lotes urbanos y de terrenos de inversión. Eso no es un problema en sí mismo: un lote que completó correctamente el camino hacia el dominio pleno es propiedad privada tan sólida como cualquier otra. El problema es comprar antes de que ese camino se complete, o comprar algo que nunca podrá completarlo.

El camino legal: del certificado parcelario al folio del Registro Público

La secuencia que exige la Ley Agraria es esta:

1. La asamblea del ejido, con las formalidades de los artículos 24 a 28 y 31, delimita y asigna parcelas a los ejidatarios (art. 56). El programa federal de certificación de derechos ejidales, conocido como PROCEDE, fue el instrumento con que la mayoría de los ejidos hicieron esto en las décadas de 1990 y 2000; después lo continuaron otros programas.
2. Cuando la mayor parte de las parcelas ha sido delimitada y asignada, la asamblea puede resolver que los ejidatarios adopten el dominio pleno sobre ellas (art. 81).
3. Cada ejidatario interesado solicita al Registro Agrario Nacional la baja de su parcela; el RAN expide el título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la localidad (art. 82). A partir de la cancelación de la inscripción en el RAN, las tierras dejan de ser ejidales y quedan sujetas al derecho común.
4. En la primera enajenación de una parcela con dominio pleno, los familiares del enajenante, quienes la hayan trabajado más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población, en ese orden, gozan del derecho del tanto, que deben ejercer en treinta días naturales a partir de la notificación (art. 84).

El Registro Agrario Nacional es el órgano encargado del control de la tenencia de la tierra ejidal y comunal (art. 148); sus inscripciones y constancias hacen prueba plena, y los actos que debiendo inscribirse no se inscriban solo surten efectos entre las partes y no pueden perjudicar a terceros (art. 150). El RAN es público y cualquier persona puede obtener información y copias de sus asientos (art. 151). Entre lo que debe inscribirse están los certificados o títulos de parcelas y los planos de delimitación (art. 152).

Cómo verificar

Para un predio con antecedente agrario, la due diligence tiene dos registros y no uno. En el Registro Público del Estado buscas el folio abierto con la inmatriculación del título de dominio pleno y la cadena posterior. En el RAN, a través de los trámites publicados en gob.mx, puedes pedir constancias de inscripción y vigencia de derechos y consultar el estatus de un trámite de dominio pleno. Si el vendedor afirma que la parcela “ya está en dominio pleno”, el título expedido por el RAN y la boleta de inscripción en el Registro Público deben existir físicamente; si “está en trámite”, no hay nada que comprar todavía, solo una expectativa.

Verifica además que el acta de asamblea que autorizó el dominio pleno fue inscrita en el RAN, que el plano interno del ejido coincide con la ubicación que te muestran en campo, y que la primera enajenación respetó el derecho del tanto. Este último punto es el que más litigios genera: una venta hecha sin notificar a quienes tenían preferencia puede ser impugnada por ellos.

Lo que no es título

Ninguno de estos documentos, por sí solo, transmite propiedad a un comprador ajeno al ejido:

• Certificado parcelario o certificado de derechos sobre tierras de uso común.
• Acta de asamblea que “autoriza” a un ejidatario a vender.
• Contrato privado de cesión de derechos ejidales o parcelarios a favor de una persona que no es ejidatario ni avecindado.
• Constancia de posesión expedida por el comisariado ejidal.
• Recibos de “aportaciones” al ejido o de pago de “cooperaciones”.

El mercado de la Riviera Maya está lleno de lotes ofrecidos con estos papeles a precios muy inferiores a los de la propiedad privada. La diferencia de precio no es una oportunidad: es la medida del riesgo. La guía legal de terrenos en Tulum y la Riviera Maya profundiza en los tipos de tenencia y en los fraudes más frecuentes; aquí basta con una regla: si el vendedor no puede mostrar un folio del Registro Público a su nombre, la operación no es una compraventa de inmueble, sea lo que sea lo que diga el contrato.

Uso de suelo, programas de desarrollo urbano y compatibilidad territorial

Que el título sea impecable no garantiza que puedas usar el inmueble como pretendes. El uso de suelo, la densidad, la altura y los coeficientes de ocupación y utilización los fijan los instrumentos de planeación previstos en la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo (art. 31): la Estrategia Estatal de Ordenamiento Territorial, el Programa Estatal de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, los programas de zonas metropolitanas, los programas municipales de desarrollo urbano, los programas de desarrollo urbano de centros de población y los programas parciales. La misma ley exige que esos programas, antes de publicarse en el Periódico Oficial e inscribirse en el Registro Público, cuenten con el Dictamen de Verificación de Congruencia de la secretaría estatal competente (art. 32).

La Constancia de Uso del Suelo y los instrumentos estatales

La ley estatal define la Constancia de Uso del Suelo como el documento oficial expedido por la autoridad municipal, a solicitud del interesado, mediante el cual se autoriza un uso o destino del suelo específico conforme a los programas municipales de desarrollo urbano y a las acciones urbanísticas autorizadas e inscritas (art. 7, fracc. XIV). Es el documento básico para cualquier compra con fines de construcción, cambio de giro o renta comercial, y desde las reformas de 2023 y 2025 es también un requisito de la propia escritura: el artículo 75 dispone que los actos y contratos de transmisión de la propiedad deben contener las cláusulas de utilización del suelo que fijen los programas municipales, que los que las contravengan no se inscribirán en el Registro Público, y que los fedatarios deben solicitar a quien transmita un inmueble la Constancia o Licencia de Uso del Suelo municipal donde conste la zonificación aplicable al predio, e integrarla al apéndice de la escritura como requisito para la inscripción. Un vendedor que no puede obtenerla tiene un problema registral, no solo urbanístico.

Los instrumentos estatales han sido menos estables. La ley de 2018 creó la Constancia de Compatibilidad Territorial y el Dictamen de Impacto Territorial, expedidos por la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable para certificar que una acción urbanística era compatible con la planeación estatal; la reforma de 2023 los sustituyó por la Constancia de Congruencia Urbanística Estatal y el Dictamen de Impacto Urbanístico, y la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la controversia constitucional 471/2023 el 8 de abril de 2025, declaró la invalidez de las definiciones y de los artículos que regulaban esa constancia estatal, incluida la porción del artículo 75 que la exigía como condición para inscribir en el Registro Público, según la nota que acompaña el texto vigente publicado por el Congreso del Estado. El requisito municipal (la Constancia o Licencia de Uso del Suelo) no fue tocado por esa sentencia y sigue plenamente vigente. La Ley de Propiedad en Condominio, por su parte, sigue mencionando la Constancia de Compatibilidad Territorial entre los requisitos para inscribir un régimen de condominio (art. 4). En la práctica, el documento estatal que se pide para autorizar un desarrollo o constituir un condominio puede variar según la fecha de la autorización y el criterio administrativo del momento: pide a la notaría y a la dirección de desarrollo urbano que te indiquen por escrito qué constancias exige hoy el Registro para inscribir la operación concreta, y verifica que el desarrollador las tenga.

Para un departamento terminado en un condominio inscrito, normalmente bastará confirmar que el régimen se constituyó con las autorizaciones correspondientes y obtener la constancia de uso de suelo que la notaría agregará al apéndice. Para un terreno, una casa que quieres convertir en renta vacacional o un local, la Constancia de Uso del Suelo vigente es imprescindible y debe pedirse a nombre del predio, sin fiarse de la que exhibe el vendedor si tiene más de unos meses o si el programa cambió.

Dónde se consulta en cada municipio

• Solidaridad (Playa del Carmen): la dirección de desarrollo urbano del ayuntamiento expide constancias de uso de suelo y licencias de construcción con base en el programa de desarrollo urbano del centro de población de Playa del Carmen vigente y sus actualizaciones. Zonas como Playacar, el centro, Colosio o la zona ejidal tienen normas de densidad y altura muy distintas entre sí.
• Tulum: la dirección general de desarrollo urbano y ecología municipal aplica el programa de desarrollo urbano del centro de población vigente y, en la parte ambiental, el programa de ordenamiento ecológico local; ambos instrumentos han estado en proceso de actualización en los últimos años, así que confirma cuál está publicado e inscrito. En Tulum el uso de suelo se cruza con restricciones ambientales (cenotes, selva, humedales, cercanía a áreas naturales protegidas) que pueden limitar de manera severa lo que se construye en Aldea Zama, La Veleta, Región 15 o los corredores hacia la zona hotelera.
• Benito Juárez (Cancún): el Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN) elabora y publica el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Cancún; la dirección de desarrollo urbano expide las constancias. La zona hotelera, Puerto Cancún y las supermanzanas residenciales tienen normativas específicas.

Pide siempre la constancia a nombre del predio y verifica que el programa citado en ella sea el vigente. Un folleto de preventa que promete “uso mixto” o “densidad para renta vacacional” no sustituye al documento municipal.

Las capas ambiental y federal

En la costa y en la selva, el uso de suelo municipal no es la última palabra. Los proyectos que afectan manglar, dunas, humedales o selva pueden requerir autorización de impacto ambiental federal, y los predios con frente de mar están sujetos a la zona federal marítimo terrestre, de veinte metros a partir de la pleamar máxima, que no es propiedad privada sino bien nacional sujeto a concesión. Si el inmueble que evalúas toca el mar, la revisión de la concesión y de sus pagos es parte de la due diligence; la tratamos con detalle en la guía sobre propiedades frente al mar, ZOFEMAT y riesgos.

Adeudos que se heredan con el inmueble: predial, agua, luz y condominio

Ciertos pasivos siguen al inmueble aunque cambie de dueño, y otros no lo siguen jurídicamente pero se convierten en un problema práctico inmediato. Conviene separarlos.

Predial y catastro

El impuesto predial es municipal. Los ayuntamientos de Solidaridad, Tulum y Benito Juárez cobran conforme a sus leyes de hacienda y a los valores catastrales que fija el catastro municipal. Antes de firmar, el notario exigirá constancia de no adeudo de predial y cédula catastral actualizada; el artículo 55 de la Ley de Catastro del Estado prohíbe al Registro Público inscribir transmisiones de dominio si no se acredita que se presentaron las declaraciones catastrales y se acompañan la cédula catastral y el plano del predio expedido por la autoridad catastral municipal.

Un detalle frecuente en la Riviera Maya: construcciones que nunca se manifestaron al catastro. La cédula muestra un terreno baldío o una superficie construida menor a la real. La Ley de Catastro obliga al propietario o poseedor a manifestar al catastro municipal toda obra nueva, ampliación o mejora dentro de los quince días hábiles siguientes a su terminación (art. 53), de modo que regularizarlo es carga del vendedor y suele implicar pago de diferencias; negocia quién lo absorbe antes de la promesa.

Servicios

Las constancias de no adeudo de agua y el último recibo de luz deben pedirse a nombre del predio. En condominios, además, confirma si hay medidores individuales o un contrato maestro cuyos adeudos se prorratean. Un adeudo de agua puede impedir la reconexión al nuevo propietario aunque jurídicamente sea deuda del anterior.

Cuotas de condominio

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo es explícita. Su artículo 46, reformado en 2021, obliga al notario que elabore la escritura de compraventa de una unidad de propiedad exclusiva a exigir a la parte vendedora una constancia de no adeudo, entre otros, de las cuotas de mantenimiento, administración y fondo de reserva, firmada por el administrador, así como los comprobantes fiscales digitales (CFDI) de los últimos tres pagos de cuotas de mantenimiento. Pide además el historial de pagos más largo que puedas obtener: la constancia acredita que no hay saldo en la fecha en que se firma y los tres CFDI cubren el último trimestre, pero un historial de dos o tres años revela si el vendedor pagaba puntualmente o si acumulaba atrasos que se regularizaron a última hora. Las cuotas vencidas generan intereses y se persiguen contra el propietario de la unidad, de modo que cualquier adeudo que no se detecte antes de la firma se convierte en un problema del comprador al día siguiente.

No te limites a la constancia. Pide las actas de las últimas asambleas, el presupuesto vigente, el estado del fondo de reserva y si hay cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión: una fachada por reparar o una alberca por rehabilitar puede convertirse en una derrama importante meses después de comprar. La guía sobre régimen de condominio y cuotas de mantenimiento en Playa del Carmen explica cómo leer esos documentos.

Impuestos de la operación

El impuesto sobre adquisición de inmuebles es a cargo del comprador y se calcula sobre bases que fija la legislación municipal; el impuesto sobre la renta por la enajenación corresponde al vendedor y lo retiene o calcula el notario. No son adeudos heredados, pero sí deben presupuestarse desde el inicio para que la due diligence financiera cierre; los desarrollamos en la guía de costos de adquisición, ISAI, notario y predial.

El régimen de condominio: lo que el folio del departamento debe mostrar

La mayor parte de las compras en Playa del Carmen y Cancún, y una proporción creciente en Tulum, son unidades en condominio. Aquí la due diligence tiene un objeto adicional: el propio régimen.

El artículo 10 de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado dispone que la escritura constitutiva del régimen, los contratos de traslación de dominio y los demás actos que afecten la propiedad de estos inmuebles deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. El reglamento del condominio forma parte de esa escritura constitutiva y debe inscribirse con ella. Y el Código Civil, en el artículo 3201, prevé la inmatriculación individual de cada uno de los departamentos destinados a enajenación en edificios sujetos al régimen de condominio.

Traducido a la revisión práctica:

1. Debe existir un folio del condominio (el predio matriz) con la escritura constitutiva inscrita y, desde ella, folios individuales para cada unidad.
2. El folio de la unidad que compras debe describirla con su número, superficie privativa, áreas de uso exclusivo (estacionamiento, bodega, roof garden) y porcentaje de indiviso, coincidiendo con la escritura del vendedor.
3. El reglamento inscrito es el que rige: si el desarrollador o el administrador aplican reglas distintas (por ejemplo, prohibición de renta vacacional que no aparece en el reglamento inscrito, o al contrario), pregunta cuál está vigente y si hubo asambleas que lo modificaron y si esas modificaciones se protocolizaron e inscribieron, como exige la ley.
4. Confirma que la unidad tiene individualizado el predial y los servicios, y que no hay unidades “irregulares” en el edificio (departamentos construidos sobre áreas comunes, divisiones no autorizadas), porque comprometen la regularidad del conjunto.

En preventa, la ausencia de régimen inscrito es normal al inicio del proyecto y anormal cuando el edificio está terminado y el desarrollador sigue vendiendo “con contrato”. Sin régimen inscrito no hay folios individuales, y sin folio individual no puede escriturarse ni inscribirse la compraventa: recuerda que en Quintana Roo eso significa que no hay transmisión perfeccionada. El calendario de constitución e inscripción del régimen debe ser una condición explícita del contrato de preventa.

Personas, poderes y capacidad: quién firma y si puede hacerlo

Un título perfecto vendido por quien no puede venderlo es un problema igual de grave que un título defectuoso. La revisión de personas incluye lo siguiente.

Identidad y estado civil

El notario identificará a las partes con documentos oficiales, pero el comprador debe cruzar el nombre del titular registral con el de la identificación desde la primera reunión: un segundo apellido distinto, un nombre abreviado o un cambio de nombre por matrimonio en el extranjero generan aclaraciones que retrasan semanas. Si el vendedor está casado, su régimen patrimonial determina si el cónyuge debe comparecer; en sociedad conyugal la venta de un bien común requiere la voluntad de ambos, y la omisión es una de las causas más frecuentes de impugnación posterior.

Poderes

Cuando quien firma es un apoderado, el poder debe contener facultades expresas para actos de dominio y estar vigente. Si se otorgó en el extranjero, debe venir apostillado o legalizado, traducido por perito y protocolizado ante notario mexicano. Pide una copia del poder con antelación; la notaría debe revisarlo antes del día de la firma. Los poderes irrevocables para actos de dominio son, además, un supuesto que la LFPIORPI obliga al notario a reportar siempre a la autoridad, sin importar el monto (art. 17, fracc. XII, apartado A, inciso b).

Sociedades y sucesiones

Si vende una sociedad, revisa el acta constitutiva y sus reformas, el poder del representante, la inscripción en el Registro Público de Comercio y que el objeto social no le impida enajenar inmuebles. Si el inmueble proviene de una herencia, la escritura de adjudicación debe estar inscrita; un heredero que vende “en representación de la sucesión” sin adjudicación y sin facultades como albacea no transmite nada.

Fideicomisos y compradores extranjeros

Dentro de la zona restringida, el extranjero adquiere derechos sobre inmuebles residenciales a través de un fideicomiso con una institución de crédito que requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (Ley de Inversión Extranjera, art. 11); la duración máxima es de cincuenta años prorrogables (art. 13). Cuando el vendedor es a su vez fideicomisario de un fideicomiso, quien transmite es la fiduciaria por instrucciones de aquel, y la operación puede estructurarse como cesión de derechos fideicomisarios o como nueva adquisición a través de un nuevo fideicomiso. La due diligence debe incluir el contrato de fideicomiso, el permiso de la SRE, la vigencia y el pago de honorarios al banco. El funcionamiento completo lo explicamos en la guía del fideicomiso bancario para extranjeros. Las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros pueden adquirir directamente en cualquier parte del territorio; las que admiten socios extranjeros mediante el convenio previsto en el artículo 27 constitucional solo pueden adquirir dentro de la zona restringida inmuebles destinados a fines no residenciales (Ley de Inversión Extranjera, art. 10).

Prevención de lavado de dinero y límites al efectivo

La transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles ante notario es una actividad vulnerable conforme al artículo 17, fracción XII, apartado A, inciso a) de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita; el notario identifica a las partes y presenta aviso a la autoridad cuando el precio pactado, el valor catastral o el valor comercial del inmueble, el que resulte más alto, iguala o supera el equivalente a ocho mil veces el valor diario de la UMA. Ese umbral es el vigente tras la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 16 de julio de 2025, que lo redujo desde las dieciséis mil veces anteriores y sustituyó en toda la ley la referencia al salario mínimo por la UMA. La intermediación inmobiliaria ya era actividad vulnerable desde el texto original de la ley (art. 17, fracción V); la misma reforma amplió esa fracción para incluir la construcción y el desarrollo habitual o profesional de inmuebles, y añadió la fracción V Bis, que sujeta a la ley la recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario para venta o renta. En ambos casos el aviso procede a partir de ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA, lo que alcanza de lleno a las preventas de la Riviera Maya: el desarrollador que recibe tus pagos debe identificarte y reportar la operación. El artículo 32 prohíbe liquidar o pagar con monedas y billetes la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles por un valor igual o superior a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA. Esto no es una formalidad: un vendedor que propone “una parte en efectivo” te está proponiendo violar la ley y, casi siempre, ocultar algo. La forma segura de pagar, con escrow y transferencias documentadas, la tratamos en la guía sobre escrow y pagos seguros.

Litigios

Las demandas sobre el inmueble pueden anotarse preventivamente en el folio, y los embargos se inscriben; ambos aparecen en el certificado. Pero no siempre el litigio está anotado. Pregunta directamente al vendedor si existe algún juicio, procedimiento agrario o administrativo relacionado con el predio, y haz que lo declare bajo protesta en la promesa y en la escritura. En predios de origen ejidal, una búsqueda en los tribunales agrarios de la región y una conversación con el comisariado del ejido de origen suelen revelar conflictos que ningún registro muestra.

Banderas rojas: señales que deben detener la operación

Ninguna de estas señales prueba por sí sola un fraude, pero cada una obliga a detenerse hasta aclararla por completo. Varias juntas son motivo suficiente para retirarse.

• El vendedor o el asesor presionan para firmar “esta semana” o para dar un anticipo antes de entregar la escritura y el antecedente registral.
• La escritura no tiene datos de inscripción, o el vendedor dice que “está en el Registro” desde hace meses sin boleta de ingreso.
• El título que exhiben es un contrato privado, una cesión de derechos, un acta de asamblea o una constancia de posesión.
• El nombre del titular registral no coincide con quien negocia, y la explicación es que “es de la familia” o “somos socios”.
• El precio por metro cuadrado está muy por debajo del de propiedades comparables con folio limpio en la misma zona.
• El vendedor propone pagar parte del precio en efectivo o escriturar por un valor distinto al real.
• La superficie o las colindancias de la escritura no cuadran con la cédula catastral, con el plano o con lo que se ve en el terreno.
• El folio muestra hipoteca a favor de una persona física, un fideicomiso de garantía o un embargo, y el vendedor “no sabía”.
• Hay un aviso preventivo o una nota de presentación de otra notaría sobre el mismo folio.
• El desarrollador vende departamentos terminados sin régimen de condominio inscrito, o rehúsa fijar fecha para inscribirlo.
• La Constancia de Uso del Suelo no existe, está vencida, cita un programa derogado o describe un uso incompatible con lo que te venden.
• El predio tiene frente de mar y nadie puede mostrar la concesión federal ni los pagos.
• El administrador del condominio no expide constancia de no adeudo, o la expide “con reserva”.
• El vendedor no quiere que uses tu propio notario ni tu propio abogado.
• El dinero debe depositarse en la cuenta de un tercero (el asesor, un familiar, una empresa distinta a la vendedora) “por comodidad”.

Checklist de due diligence: treinta verificaciones antes de firmar

La siguiente lista está pensada para imprimirse y tacharse. Cada punto indica ante quién se verifica.

Título y Registro Público

1. Folio localizado con los datos de la escritura del vendedor; titular registral coincide con el vendedor. (Registro Público)
2. Certificado de libertad o existencia de gravámenes reciente, solicitado por tu notaría con primer aviso preventivo. (Registro Público, notaría)
3. Antecedentes registrales revisados hasta la inmatriculación; cadena continua sin saltos. (Registro Público)
4. Sin embargos, hipotecas no canceladas, anotaciones de demanda ni avisos preventivos ajenos. (Certificado)
5. Sin limitaciones de dominio no explicadas: patrimonio de familia, usufructo, reversión, condición resolutoria. (Folio)
6. Superficie, medidas y colindancias coinciden entre escritura, cédula catastral y plano. (Escritura, catastro municipal)
7. Fechas del primer y segundo aviso preventivo controladas y dentro de plazo. (Notaría)

Origen agrario

8. Si el predio proviene de ejido: título de dominio pleno expedido por el RAN e inmatriculado en el Registro Público. (RAN, Registro Público)
9. Acta de asamblea que autorizó el dominio pleno inscrita en el RAN. (RAN)
10. Constancia de vigencia de derechos o de inscripción del RAN sobre la parcela de origen. (RAN)
11. Primera enajenación con derecho del tanto respetado. (Escritura de primera venta, notificaciones)
12. Ausencia de conflictos con el ejido de origen o en tribunales agrarios. (Comisariado, tribunales agrarios)

Urbano y ambiental

13. Constancia de Uso del Suelo vigente a nombre del predio, compatible con el uso pretendido y lista para integrarse al apéndice de la escritura. (Dirección de desarrollo urbano municipal, notaría)
14. Programa de desarrollo urbano citado en la constancia es el vigente. (Municipio, IMPLAN en Cancún)
15. Licencia de construcción y terminación de obra para lo construido; construcciones manifestadas al catastro. (Municipio, catastro)
16. Para proyectos o predios con vegetación o cuerpos de agua: revisión de autorizaciones ambientales aplicables. (Autoridad ambiental competente)
17. Si hay frente de mar: concesión de zona federal vigente y pagos al corriente. (Titular de la concesión, autoridad federal)

Adeudos y fiscal

18. Constancia de no adeudo de predial. (Tesorería municipal)
19. Cédula catastral actualizada. (Catastro municipal)
20. Constancias de no adeudo de agua y último recibo de luz. (Organismo operador, CFE)
21. Presupuesto de impuestos y gastos de la operación revisado con la notaría. (Notaría)

Condominio

22. Escritura constitutiva y reglamento inscritos; folio individual de la unidad. (Registro Público)
23. Constancia de no adeudo de cuotas firmada por el administrador, CFDI de los últimos tres pagos y el historial más largo que puedas obtener. (Administración)
24. Actas de asambleas recientes, presupuesto, fondo de reserva y cuotas extraordinarias revisados. (Administración)
25. Reglas de renta vacacional, mascotas y obras verificadas en el reglamento inscrito. (Reglamento)

Personas

26. Identidad, estado civil y régimen patrimonial del vendedor; comparecencia del cónyuge si procede. (Notaría)
27. Poderes con facultades de dominio, vigentes, apostillados y protocolizados si son extranjeros. (Notaría)
28. Sociedades: acta constitutiva, poderes, inscripción en el Registro de Comercio. (Notaría, Registro)
29. Fideicomiso del vendedor, permiso de la SRE y honorarios fiduciarios al corriente, cuando aplique. (Fiduciaria)

Contrato y pago

30. Promesa de compraventa con condición suspensiva ligada a la due diligence, calendario de pagos a través de escrow o cuenta de la notaría, y penalidades simétricas. (Abogado, notaría)

Si quieres aplicar esta lista sobre inmuebles concretos, el catálogo de propiedades en venta permite filtrar por zona y tipo de inmueble; pide siempre los datos registrales de la unidad que te interese antes de avanzar con cualquier pago.

Cómo se integra la due diligence con el proceso notarial y el pago

La due diligence no es un trámite paralelo sino el hilo que ordena la operación completa. Una secuencia razonable en Quintana Roo, que la guía del proceso notarial y cierre de compraventa desarrolla paso a paso, se ve así.

Oferta y acceso a documentos. La oferta se acompaña de una solicitud de documentos con plazo. El vendedor que no entrega la escritura con datos de inscripción en pocos días está diciendo algo.

Revisión preliminar del folio. Tu abogado o tu notaría localiza el folio, revisa el titular y los gravámenes visibles y confirma la naturaleza del suelo. Aquí se descartan las operaciones imposibles antes de gastar en avalúos y viajes.

Promesa de compraventa condicionada. La promesa fija precio y plazos, pero se condiciona al resultado satisfactorio de la due diligence en un plazo determinado, con devolución íntegra del anticipo si el resultado es negativo. El anticipo se deposita en escrow o en la cuenta que la notaría destine al efecto, nunca al vendedor ni a intermediarios.

Due diligence completa. Certificado de gravámenes con primer aviso preventivo, antecedentes, RAN si aplica, uso de suelo, adeudos, condominio, personas. Se levantan las observaciones y se negocian las que puedan subsanarse: cancelación de una hipoteca con carta de saldo, regularización catastral, obtención de la constancia de uso de suelo.

Firma. La escritura se firma cuando todas las condiciones se cumplieron. El notario da el segundo aviso preventivo dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes (Código Civil, art. 3178), liquida los impuestos y presenta el testimonio a inscripción. El artículo 3098 del propio Código, en materia de hipoteca, ilustra el estándar de diligencia que se espera del notario: debe proceder desde luego a poner en vías de realización la inscripción y responde de los daños que su falta de diligencia cause.

Inscripción y entrega del testimonio. La operación concluye cuando el testimonio regresa inscrito y el folio muestra al comprador como titular. Solo entonces conviene liberar la última parte del precio si la estructura de pago lo permite, o al menos verificar la inscripción antes de cerrar el expediente. El registrador responde civilmente de los daños que cause por negarse infundadamente a inscribir, por demorar sin causa o por errores en los asientos o certificados (art. 3207), pero esa responsabilidad es un remedio, no un sustituto de la verificación.

Después del cierre. Actualiza el catastro y el predial a tu nombre, notifica a la administración del condominio, cambia los contratos de servicios y guarda el testimonio inscrito, la boleta y el certificado de gravámenes con que se firmó: serán tus antecedentes registrales cuando vendas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo consultar el Registro Público de Quintana Roo yo mismo?

Sí. El Registro es público por mandato del artículo 3161 del Código Civil del Estado y cualquier persona puede enterarse de los asientos de los folios y solicitar certificaciones. En la práctica, las solicitudes requieren identificar el folio o los datos de inscripción y pagar los derechos correspondientes, y las notarías autorizadas pueden hacerlo por vía remota. Para una compra, lo eficiente es que tu propia notaría solicite el certificado, porque así queda ligado al primer aviso preventivo.

¿Qué diferencia hay entre un certificado de libertad de gravamen y una certificación de no inscripción?

El primero se refiere a un inmueble ya inscrito e informa si su folio tiene o no cargas y anotaciones. La segunda, regulada en el artículo 76 del Reglamento, certifica que un predio no tiene antecedentes en el Registro y requiere acompañar descripción con medidas y colindancias, la historia catastral y un plano; se usa, por ejemplo, para inmatricular un predio por primera vez. Si te ofrecen una certificación de no inscripción como prueba de que un terreno “está limpio”, entiende exactamente lo contrario: ese terreno no ha entrado nunca al Registro Público.

El vendedor tiene escritura pero no está inscrita. ¿Puedo comprar?

No sin que antes se inscriba. En Quintana Roo la transmisión de dominio solo se perfecciona con la inscripción, así que el vendedor no puede transmitirte plenamente un derecho que aún no está registrado a su nombre. La solución es que el vendedor inscriba su título primero, con los costos y el tiempo que ello implique, y que tu promesa condicione la operación a esa inscripción.

¿Cuánto tiempo es válido un certificado de gravámenes?

La ley no le fija una caducidad como tal; lo que tiene vigencia es la nota de presentación del primer aviso preventivo que lo acompaña, de treinta días naturales, y la del segundo aviso, de noventa. Por eso las notarías exigen que el certificado sea reciente respecto a la firma: un certificado antiguo describe un folio que pudo cambiar. Si la firma se retrasa, se pide uno nuevo.

Un lote en Tulum se vende con “título de propiedad del RAN”. ¿Es propiedad privada?

El título de propiedad que expide el Registro Agrario Nacional al adoptarse el dominio pleno es el documento que saca la parcela del régimen ejidal, pero el artículo 82 de la Ley Agraria exige además su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Verifica que el título esté inmatriculado, que la baja en el RAN se haya practicado y que, si ya hubo una primera venta, se haya respetado el derecho del tanto. Con esos tres elementos sí es propiedad privada; sin el folio del Registro Público, todavía no.

¿Quién paga la due diligence?

Los honorarios del abogado del comprador y los derechos de las certificaciones que él solicite corren, por regla general, a cargo del comprador; los documentos que el vendedor debe entregar (constancias de no adeudo, cédula catastral, escrituras) corren por cuenta del vendedor. Ambas cosas son negociables en la promesa, pero no negocies lo esencial: el comprador debe controlar quién revisa el folio.

Si tienes en la mira una propiedad concreta en Playa del Carmen, Tulum o Cancún y quieres una revisión preliminar del folio y de los antecedentes antes de hacer una oferta, escríbenos con los datos de la escritura del vendedor. Una hora de trabajo sobre el Registro Público evita, con mucha frecuencia, meses de problemas.