Due diligence imobiliária em Quintana Roo: como verificar título, ônus e riscos antes de comprar

Comprar um apartamento em Playa del Carmen, um terreno em Tulum ou uma casa em Cancún é, antes de mais nada, comprar um folio do Registro Público da Propriedade e do Comércio do Estado de Quintana Roo. Tudo o resto — a vista, o acabamento, a rentabilidade projetada — repousa sobre esse folio. Se o folio não diz o que o vendedor diz, o comprador não adquire aquilo que julga estar a pagar.

Quintana Roo tem uma particularidade que muitos compradores, e não poucos consultores vindos de outros estados, desconhecem: o Código Civil do Estado estabelece que o registro é constitutivo para os contratos que transmitem o domínio de bens imóveis. Na maior parte do México a inscrição é declarativa; aqui, a compra e venda de um imóvel só se aperfeiçoa e produz plenos efeitos quando fica registada. Essa diferença transforma a due diligence imobiliária em algo mais do que uma precaução: é a única forma de saber se a operação que está prestes a assinar pode sequer vir a existir juridicamente.

Este guia explica, com referências à lei vigente, como verificar um título em Quintana Roo: o que é e como se lê uma certidão de ônus (certificado de libertad de gravamen), como reconstruir os antecedentes registrais, por que a terra ejidal da Riviera Maya exige uma revisão diferente, que papel desempenham o uso do solo e os programas de desenvolvimento urbano de Solidaridad, Tulum e Benito Juárez, que dívidas viajam com o imóvel e que sinais de alerta devem travar a operação. Foi pensado tanto para quem compra pela primeira vez como para o investidor que já conhece o mercado e quer um procedimento ordenado.

Não substitui um notario público (o tabelião mexicano, funcionário público dotado de fé pública com competências muito mais amplas do que o cartório brasileiro ou o notário português) nem um advogado imobiliário local; complementa-os. Um comprador que chega à notaria a entender o que vai ler no folio negocia melhor, perde menos tempo e evita as operações que não devem ser fechadas.

Resumo executivo

• Em Quintana Roo a inscrição no Registro Público é constitutiva para a transmissão de domínio de imóveis e para a hipoteca (Código Civil do Estado, arts. 3159 e 3160). Sem inscrição não há transmissão aperfeiçoada.
• O documento central da due diligence imobiliária é a certidão sobre a existência ou inexistência de ônus, que o notario solicita ao dar o primeiro aviso preventivo (art. 3177). O aviso reserva a prioridade por trinta dias corridos; o segundo aviso, após a assinatura, por noventa.
• O Registro é público: qualquer pessoa pode consultar os assentos e pedir cópias certificadas ou certidões de que não existem assentos sobre um bem ou em nome de uma pessoa (art. 3161).
• A terra ejidal não está no Registro Público, mas sim no Registro Agrario Nacional. Só depois da adoção do dominio pleno e da emissão do título pelo RAN, posteriormente inscrito no Registro Público, deixa de ser ejidal (Ley Agraria, arts. 81 e 82).
• O uso do solo é definido pelos programas municipais de desenvolvimento urbano e comprova-se com a Constancia de Uso del Suelo municipal, que o notario deve pedir e integrar no apêndice da escritura como requisito para a inscrição (Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano de Quintana Roo, art. 75). Os instrumentos estaduais de compatibilidade ou congruência mudaram de nome e de alcance nos últimos anos; verifique qual é hoje exigido para a sua operação.
• O notario deve exigir cédula catastral atualizada (Ley de Catastro, art. 50) e, em condomínios, declaração de nada consta das quotas de manutenção, administração e fundo de reserva assinada pelo administrador, junto com os CFDI dos últimos três pagamentos de quotas de manutenção (Ley de Propiedad en Condominio, art. 46).
• Nenhum pagamento em dinheiro vivo a partir de 8.025 vezes o valor diário da UMA; o notario apresenta aviso à autoridade quando a transmissão do imóvel iguala ou supera 8.000 vezes esse valor, limiar fixado pela reforma publicada no Diário Oficial da Federação em 16 de julho de 2025 (LFPIORPI, arts. 32 e 17).
• A due diligence deve terminar antes de assinar o contrato-promessa definitivo ou, no mínimo, a promessa deve ficar condicionada ao seu resultado.

O que é a due diligence imobiliária e por que em Quintana Roo pesa mais

A due diligence imobiliária é a investigação ordenada de um imóvel e de quem o vende, antes de assumir o compromisso de o comprar. O seu objetivo não é procurar problemas por desporto, mas responder a quatro perguntas: quem é realmente o dono, que cargas suporta o bem, o que se pode fazer legalmente com ele e que passivos se transmitem com a propriedade.

No Caribe mexicano essas quatro perguntas têm camadas que não existem num mercado urbano consolidado. Uma parte relevante do solo da Riviera Maya provém de ejidos — terras coletivas de origem agrária, resultado da reforma agrária mexicana — que adotaram o dominio pleno nas últimas décadas, de modo que a cadeia de títulos costuma começar numa ata de assembleia e não numa escritura antiga. Uma faixa da costa está sujeita à zona federal marítimo-terrestre e a concessões federais. Boa parte da oferta é venda na planta, ou seja, unidades que ainda não têm folio próprio. E uma proporção elevada de compradores são estrangeiros que adquirem através de fideicomiso bancário — um contrato de trust imobiliário celebrado com um banco mexicano — dentro da zona restrita de cinquenta quilómetros ao longo das praias, fixada pelo artigo 27 constitucional e pela Ley de Inversión Extranjera (art. 2, fração VI).

A isto soma-se a regra registral própria do estado. O artigo 3159 do Código Civil de Quintana Roo dispõe que o registro é constitutivo no que respeita aos convénios e contratos pelos quais se adquire, transmite, modifica ou extingue o domínio de bens imóveis ou uma hipoteca, e o 3160 acrescenta que esses contratos só se aperfeiçoam e produzem plenos efeitos quando são registados. Um contrato particular, e mesmo uma escritura pública assinada perante notario, não transmite plenamente o domínio enquanto o traslado não ficar inscrito no folio. Por isso, em Quintana Roo, o fecho de uma compra e venda não é a assinatura: é a inscrição.

Para o leitor brasileiro, a comparação mais próxima é a máxima “quem não registra não é dono” do direito civil brasileiro — só que aqui reforçada: o registro não é apenas o que torna a aquisição oponível a terceiros, é o que faz o contrato produzir plenos efeitos entre as próprias partes. Para o leitor português, a diferença face ao registo predial declarativo é ainda mais marcada: em Portugal a escritura transfere a propriedade e o registo dá-lhe eficácia perante terceiros; em Quintana Roo, sem registo, a transferência não se completou.

Quem deve fazê-la e quando

O notario público intervém por imposição legal: solicita a certidão de ônus, dá os avisos preventivos, verifica identidade, capacidade e representação, calcula impostos e apresenta o traslado a registo. Mas o notario atua na fase de formalização, quando o comprador já negociou o preço e normalmente já entregou um sinal. A due diligence útil acontece antes: ao receber a proposta, antes de assinar o contrato-promessa e, evidentemente, antes de movimentar dinheiro.

O comprador pode fazer parte do trabalho por si próprio (consultar o Registro, pedir documentos, visitar a repartição de desenvolvimento urbano) e encarregar o resto a um advogado imobiliário local. O que não deve fazer é delegar a revisão no consultor do vendedor, nem assumir que “o notario revê cada detalhe”: o notario verifica o que a lei o obriga a verificar, não a viabilidade económica do projeto, a realidade do uso do solo prometido no folheto nem a solidez da incorporadora.

Quem compra a partir de São Paulo, do Rio, de Lisboa ou do Porto tem uma dificuldade adicional: a distância. É tentador aceitar que “o corretor tratou de tudo” porque voar até à Riviera Maya para conferir papéis é caro. A resposta correta não é confiar mais, é estruturar melhor: contratar advogado próprio no destino, exigir cópias digitalizadas de tudo antes de qualquer transferência e condicionar o sinal a um resultado documental verificável. Uma procuração bem redigida para um advogado da sua confiança em Quintana Roo custa muito menos do que uma viagem e protege muito mais.

A ordem lógica da revisão

Convém seguir sempre a mesma sequência, porque cada camada condiciona a seguinte:

1. Antecedente registral e folio: quem aparece como dono e com que título.
2. Cargas: hipotecas, penhoras, averbações preventivas, limitações de domínio.
3. Natureza do solo: propriedade privada plena, antecedente ejidal, zona federal, área natural protegida.
4. Uso do solo e normativa urbanística e ambiental.
5. Dívidas fiscais e de serviços; em condomínio, quotas.
6. Pessoas: capacidade, estado civil, procurações, sociedades, fideicomisos.
7. Contrato e pagamentos: estrutura da promessa, condições suspensivas, escrow, calendário.

Se a camada 1 ou a camada 3 falha, não faz sentido investir nas seguintes. Um terreno sem folio próprio no Registro Público não se “arranja” com um bom contrato.

O Registro Público da Propriedade e do Comércio de Quintana Roo: como funciona

O artigo 3157 do Código Civil do Estado cria, como dependência do Poder Executivo local, o Registro Público da Propriedade e do Comércio do Estado de Quintana Roo, com escritórios nos locais que o Executivo determine. O Regulamento do Registro fixa a sua sede na cidade de Chetumal e permite estabelecer delegações noutras cidades do estado por acordo do Executivo, com jurisdição definida para cada uma (art. 3). O diretório oficial do Registro (portal rppc.qroo.gob.mx) lista uma Direção-Geral em Chetumal e delegações em Cancún (Benito Juárez), Playa del Carmen (Solidaridad) e Cozumel; para um imóvel em Tulum ou Puerto Morelos convém confirmar com a notaria qual a delegação com jurisdição sobre o folio. A Ley de Catastro do Estado refere-se expressamente ao Registro “e suas Delegações” ao regular a coordenação com os cadastros municipais (art. 55).

O sistema é de folio registral (art. 3158): cada bem, cada pessoa e cada ato referido a eles tem um número único. Isto substituiu o antigo sistema de livros, tomos e partidas, embora muitos antecedentes antigos continuem a ser citados com essa nomenclatura e tenham sido migrados para o folio. Quando o vendedor lhe entregar a sua escritura, procure na última folha ou na razão de inscrição os dados registrais: folio eletrónico, ou então seção, tomo, livro e número de inscrição se o título for antigo. Esses dados são a chave para toda a revisão posterior.

O Regulamento do Registro Público da Propriedade e do Comércio do Estado desenvolve o Livro Quarto do Código e regula a qualificação de documentos, os folios, as certidões e os recursos.

Efeitos constitutivos e efeitos publicitários

O artigo 3158 distingue dois efeitos do registro: nuns casos é constitutivo além de publicitário, e noutros meramente publicitário. O artigo 3159 concretiza o primeiro grupo: aquisição, transmissão, modificação ou extinção do domínio de bens imóveis, e hipoteca. O artigo 3160 estende o carácter constitutivo a associações e sociedades civis, e esclarece que a aquisição por usucapião, acessão, sucessão hereditária ou execução forçada se regista mediante a inscrição da decisão judicial correspondente. Qualquer outro ato que a lei mande inscrever tem efeitos unicamente publicitários.

A consequência prática para o comprador é dupla. Primeiro, não se deve aceitar como “fecho” a assinatura da escritura: o processo termina quando o traslado regressa do Registro com a boleta de inscrição e o folio atualizado em nome do comprador. Segundo, quando o vendedor exibe uma escritura sem dados de inscrição, ou cuja inscrição está pendente, tecnicamente ainda não é proprietário pleno perante terceiros; a cadeia tem um elo fraco que deve ser fechado antes da compra.

Publicidade, inscrição, especialidade, boa-fé e legalidade

O Código enuncia os princípios registrais clássicos. O da publicidade (art. 3161) obriga os responsáveis do Registro a permitir que qualquer pessoa tome conhecimento dos assentos dos folios e dos documentos relacionados, e a emitir cópias certificadas das inscrições e certidões de não existirem assentos de espécie alguma, ou de uma espécie determinada, sobre bens indicados ou em nome de certas pessoas. Dito de outro modo: o comprador não depende do vendedor para saber o que consta do folio.

O da inscrição (art. 3162) determina que só se registam, por inscrição e não por transcrição, os direitos, ônus e contratos registáveis cuja existência se comprove com traslados de escrituras ou atas notariais, cópias certificadas de decisões judiciais ou documentos particulares válidos ratificados perante notario, registrador ou juiz. Um contrato particular sem ratificação não chega ao folio.

O da boa-fé define-se com precisão no artigo 3171: terceiro é quem, sem ter sido parte no negócio inscrito, adquire depois direitos ou ônus sobre o bem ou o penhora; e está de boa-fé se, ao adquirir, desconhece em absoluto a inexatidão registral, isto é, a discordância entre a realidade jurídica e os assentos. O artigo 3170 chega a estabelecer uma presunção que não admite prova em contrário: se a penhora já estava inscrita quando o terceiro comprou, presume-se que sabia o que estava a comprar e que se submeteu às consequências da penhora. Quem não consulta o folio não pode alegar depois que não sabia.

O da legalidade (art. 3172) confere a cada registro a presunção, salvo prova em contrário, de ter sido feito legalmente; mas nenhuma inscrição convalida atos nulos nos termos da lei. E quem pretenda atacar o domínio inscrito deve pedir, prévia ou simultaneamente, a nulidade ou o cancelamento da inscrição. Isto protege o comprador que regista e dificulta as reclamações tardias, mas também significa que uma inscrição não “limpa” um título viciado na origem: por isso os antecedentes agrários revêem-se ainda que o prédio já tenha folio.

Prioridade: por que a ordem de entrada é decisiva

A preferência entre direitos reais sobre o mesmo prédio determina-se pela prioridade da inscrição, qualquer que seja a data de constituição do direito (art. 3173), e a prioridade entre documentos entrados no Registro, pela data e pelo número ordinal de apresentação (art. 3176). Dois compradores do mesmo imóvel não se ordenam por quem assinou primeiro, mas por quem chegou primeiro ao Registro. Num mercado com operações simultâneas, compradores remotos e vendedores que recebem várias propostas, a prioridade é a proteção mais concreta que existe, e assegura-se com os avisos preventivos que veremos já a seguir.

Como ler uma certidão de ônus e os antecedentes registrais

O artigo 3177 do Código Civil ordena ao notario que, quando for outorgada uma escritura que transmita, modifique, onere ou extinga a propriedade de bens imóveis, dê ao Registro um primeiro aviso preventivo ao solicitar a certidão sobre a existência ou inexistência de ônus. O Regulamento chama-lhe, no seu artigo 78, certificado de libertad o de gravámenes, e exige que faça referência às inscrições relativas e mencione se existe alguma averbação preventiva ou nota de apresentação de um título que constitua um direito real. As certidões de propriedade devem sempre abranger as averbações à margem e as inscrições de ônus ou condições que afetem a inscrição principal e que não estejam canceladas (Regulamento, art. 75).

Nos termos do artigo 73 do Regulamento, as certidões são emitidas mediante pedido escrito, no prazo de cinco dias úteis a contar da sua apresentação e após pagamento de taxas; os notarios autorizados podem solicitá-las por via remota (art. 74). As taxas são fixadas anualmente na legislação fiscal estadual, pelo que convém consultar o montante em vigor junto da notaria em vez de confiar em valores encontrados na internet.

O que deve dizer e o que procurar

Uma certidão bem lida responde às perguntas da tabela seguinte.

Elemento da certidão ou do folio	O que deve coincidir	Sinal de alerta
Titular registral	Nome exato do vendedor (ou da fiduciária, se quem vende é um fideicomiso) tal como consta do seu documento de identificação	Titular diferente, nome com variações, comproprietário não mencionado, herança sem partilha
Descrição do imóvel	Área, medidas e confrontações iguais às da escritura e da cédula catastral; em condomínio, número da unidade e fração ideal	Área que não bate certo, lote “fundido” ou “desmembrado” sem escritura de fusão ou desmembramento registada
Antecedente de aquisição	Escritura registada, adjudicação judicial ou título de dominio pleno do RAN matriculado	Contrato particular, cessão de direitos, ata de assembleia ejidal, “declaração de posse”
Ônus	Secção limpa ou hipoteca identificada que será cancelada no mesmo ato com carta de saldo	Penhora, hipoteca a favor de particulares, fideicomiso de garantia, servidões não explicadas
Averbações preventivas	Nenhuma, ou apenas o primeiro aviso da sua própria operação	Ação judicial averbada, aviso preventivo de outra notaria, nota de apresentação de outro título
Limitações de domínio	Nenhuma, ou as próprias do regime de condomínio	Património de família, usufruto vitalício, cláusula de reversão, condição resolutiva
Data de emissão	Recente e dentro da validade do primeiro aviso preventivo	Certidão de meses atrás fornecida pelo vendedor

Duas nuances importantes. Primeiro, “livre de ônus” significa que no folio não há cargas inscritas; não certifica que o vendedor esteja em dia com o predial (o imposto municipal sobre a propriedade, equivalente ao IPTU brasileiro ou ao IMI português), com a água ou com as quotas de condomínio, nem que o imóvel tenha uso do solo compatível. Essas verificações são distintas e fazem-se perante outras autoridades. Segundo, a certidão reflete o folio na data de emissão; por isso a lei liga o seu pedido ao primeiro aviso preventivo, que congela a prioridade enquanto se prepara a assinatura.

Os antecedentes registrais: reconstruir a cadeia de títulos

A certidão diz-lhe como está o folio hoje. Os antecedentes registrais dizem-lhe como chegou ali. Peça cópia certificada das inscrições anteriores ou, no mínimo, reveja no folio a sequência de titulares até chegar à origem do prédio: um título de dominio pleno emitido pelo RAN, um loteamento registado por um loteador, uma alienação do governo, a individualização de um apartamento em condomínio ou uma ação judicial de justificação de domínio. O artigo 3201 do Código enumera as vias de matrícula, isto é, de primeira inscrição de domínio de um prédio: justificação de posse, justificação de domínio, alienações do Governo Federal, do Estado, das câmaras municipais ou dos seus organismos, frações vendidas por loteadores e apartamentos destinados a alienação em edifícios sujeitos a condomínio ou time-sharing. O título de dominio pleno de origem ejidal chega ao folio por imposição da Ley Agraria (art. 82), que ordena a sua inscrição no Registro Público da Propriedade da localidade.

Uma cadeia sã tem continuidade: cada adquirente inscrito é o alienante do assento seguinte, sem saltos nem transmissões “por fora” do Registro. Os saltos costumam explicar-se por contratos particulares nunca registados, heranças não partilhadas ou cessões de direitos que em Quintana Roo, dado o carácter constitutivo do registro, simplesmente não transmitiram o domínio. O artigo 3168 descreve a situação patológica em que quem ainda figura como dono no Registro, por não se ter inscrito a primeira alienação, volta a vender a um terceiro: a segunda operação é válida e registável, e o alienante incorre em fraude. É exatamente o cenário do qual protege a inscrição atempada.

Avisos preventivos: o escudo do comprador

O mecanismo que converte a prioridade em proteção efetiva é o dos avisos preventivos. O primeiro aviso (art. 3177) é apresentado ao solicitar a certidão de ônus, menciona a operação, o prédio, os contratantes e o antecedente registral, e gera uma nota de apresentação no folio com validade de trinta dias corridos. O segundo aviso (art. 3178) é dado pelo notario nas quarenta e oito horas seguintes à assinatura da escritura e tem validade de noventa dias corridos; se for apresentado dentro dos trinta dias do primeiro, os seus efeitos retroagem à data daquele. E nos termos do artigo 3179, se o traslado for apresentado ao Registro dentro desses prazos, a inscrição produz efeitos contra terceiros desde a data do primeiro aviso.

Na prática isto significa que, a partir do dia em que a notaria pede a certidão, qualquer hipoteca, penhora ou venda que se tente inscrever sobre o mesmo folio ficará atrás da sua operação, desde que a assinatura e a apresentação do traslado ocorram dentro dos prazos. Pergunte à notaria a data exata do primeiro e do segundo aviso; se a assinatura se atrasar mais de trinta dias, peça que se renovem a certidão e o aviso. É um detalhe que separa as notarias cuidadosas das que não o são.

Documentos que deve pedir ao vendedor

A revisão documental começa com uma lista de pedidos ao vendedor. Que a entrega seja rápida e completa já é, em si, informação: um vendedor com o título em ordem não demora semanas a localizar a sua escritura.

Do imóvel

• Traslado da escritura de aquisição com a razão de inscrição no Registro Público (folio ou dados de tomo e partida). Se o vendedor comprou na planta, adicionalmente a escritura constitutiva do regime de condomínio e a individualização da sua unidade.
• Cédula catastral atualizada e clave catastral. A Ley de Catastro define a cédula como o documento que serve para comprovar que um prédio está registado no cadastro e a clave como a atribuição numérica que o identifica; o artigo 50 obriga notarios e demais oficiais públicos a exigir a cédula atualizada como requisito prévio indispensável em qualquer aquisição ou modificação de prédios.
• Recibos de predial dos últimos exercícios e declaração de nada consta emitida pela tesouraria ou pelo cadastro do município (Solidaridad, Tulum ou Benito Juárez, conforme o caso).
• Declarações de nada consta de água potável e saneamento do organismo operador ou concessionário que preste o serviço no município, e último recibo da Comisión Federal de Electricidad.
• Plantas arquitetónicas e, se existirem, licença de construção, certificado de conclusão de obra e, se for o caso, declaração de uso do solo.
• Em condomínio: escritura constitutiva e regulamento registados, declaração de nada consta das quotas assinada pelo administrador e os CFDI (comprovantes fiscais digitais mexicanos) dos últimos três pagamentos de quotas de manutenção, que o notario deve exigir nos termos do artigo 46 da Ley de Propiedad en Condominio do Estado; como boa prática, peça também o histórico de pagamentos dos últimos dois ou três anos.
• Contratos de arrendamento em vigor, se o imóvel estiver arrendado, e comprovativos das cauções que deverão ser transmitidas.
• Se o imóvel estiver em fideicomiso: contrato de fideicomiso, autorização da Secretaría de Relaciones Exteriores e situação do pagamento dos honorários fiduciários.

Do vendedor pessoa singular

• Documento de identificação oficial válido, CURP (o número de identidade populacional mexicano) e certidão de situação fiscal com RFC (o número de contribuinte).
• Certidão de nascimento e, se for casado, certidão de casamento: o regime de bens determina se o cônjuge deve comparecer. Se for estrangeiro, passaporte e documento migratório.
• Comprovativo de morada.
• Se adquiriu por herança, a escritura de partilha registada; se vende por procuração, a procuração com poderes para atos de disposição, registada ou protocolizada conforme aplicável.

Do vendedor pessoa coletiva ou incorporadora

• Contrato de sociedade e alterações registados, procurações do representante com poderes de disposição, RFC, identificação do procurador.
• Se vende unidades de um empreendimento: regime de condomínio registado, licenças e autorizações do projeto, e o esquema com que garante a entrega. A análise da incorporadora na venda na planta tem a sua própria lógica, que tratamos no guia sobre riscos da compra na planta e due diligence da incorporadora.

Ejidos, PROCEDE e dominio pleno: o risco estrutural da Riviera Maya

O artigo 27 constitucional, na sua fração VII, reconhece a personalidade jurídica dos núcleos de população ejidais e comunais e protege a sua propriedade sobre a terra. Desde a reforma agrária de 1992 e a Ley Agraria publicada no Diário Oficial em 26 de fevereiro desse ano, os ejidos podem regularizar a posse interna, certificar parcelas e, sob certas condições, permitir que os ejidatarios adotem o dominio pleno sobre elas, momento em que a terra sai do regime agrário e entra no direito comum.

Grande parte do solo que hoje se vende em Tulum, no sul de Solidaridad e nos corredores em direção a Cobá e Bacalar tem essa origem. Os ejidos Tulum e Jacinto Pat no município de Tulum, ou o ejido Playa del Carmen em Solidaridad, aparecem uma e outra vez nos antecedentes de lotes urbanos e de terrenos de investimento. Isso não é um problema em si mesmo: um lote que percorreu corretamente o caminho até ao dominio pleno é propriedade privada tão sólida como qualquer outra. O problema é comprar antes de esse caminho estar concluído, ou comprar algo que nunca poderá concluí-lo.

O caminho legal: do certificado parcelário ao folio do Registro Público

A sequência que a Ley Agraria exige é esta:

1. A assembleia do ejido, com as formalidades dos artigos 24 a 28 e 31, delimita e atribui parcelas aos ejidatarios (art. 56). O programa federal de certificação de direitos ejidais, conhecido como PROCEDE, foi o instrumento com que a maioria dos ejidos fez isto nas décadas de 1990 e 2000; depois foi continuado por outros programas.
2. Quando a maior parte das parcelas foi delimitada e atribuída, a assembleia pode deliberar que os ejidatarios adotem o dominio pleno sobre elas (art. 81).
3. Cada ejidatario interessado solicita ao Registro Agrario Nacional a baixa da sua parcela; o RAN emite o título de propriedade, que se inscreve no Registro Público da Propriedade da localidade (art. 82). A partir do cancelamento da inscrição no RAN, as terras deixam de ser ejidais e ficam sujeitas ao direito comum.
4. Na primeira alienação de uma parcela com dominio pleno, os familiares do alienante, quem a tenha trabalhado mais de um ano, os ejidatarios, os avecindados e o núcleo de população, por esta ordem, gozam do direito de preferência, que devem exercer em trinta dias corridos a contar da notificação (art. 84).

O Registro Agrario Nacional é o órgão encarregado do controlo da posse da terra ejidal e comunal (art. 148); as suas inscrições e certidões fazem prova plena, e os atos que, devendo ser inscritos, não o sejam, só produzem efeitos entre as partes e não podem prejudicar terceiros (art. 150). O RAN é público e qualquer pessoa pode obter informação e cópias dos seus assentos (art. 151). Entre o que deve ser inscrito estão os certificados ou títulos de parcelas e as plantas de delimitação (art. 152).

Como verificar

Para um prédio com antecedente agrário, a due diligence tem dois registos e não um. No Registro Público do Estado procura-se o folio aberto com a matrícula do título de dominio pleno e a cadeia posterior. No RAN, através dos procedimentos publicados no gob.mx, pode pedir certidões de inscrição e de vigência de direitos e consultar o estado de um processo de dominio pleno. Se o vendedor afirma que a parcela “já está em dominio pleno”, o título emitido pelo RAN e a boleta de inscrição no Registro Público têm de existir fisicamente; se “está em tramitação”, ainda não há nada para comprar, apenas uma expectativa.

Verifique ainda que a ata de assembleia que autorizou o dominio pleno foi inscrita no RAN, que a planta interna do ejido coincide com a localização que lhe mostram no terreno, e que a primeira alienação respeitou o direito de preferência. Este último ponto é o que mais litígios gera: uma venda feita sem notificar quem tinha preferência pode ser impugnada por eles.

O que não é título

Nenhum destes documentos, por si só, transmite propriedade a um comprador alheio ao ejido:

• Certificado parcelário ou certificado de direitos sobre terras de uso comum.
• Ata de assembleia que “autoriza” um ejidatario a vender.
• Contrato particular de cessão de direitos ejidais ou parcelários a favor de uma pessoa que não é ejidatario nem avecindado.
• Declaração de posse emitida pelo comissariado ejidal.
• Recibos de “contribuições” ao ejido ou de pagamento de “cooperações”.

O mercado da Riviera Maya está cheio de lotes oferecidos com estes papéis a preços muito inferiores aos da propriedade privada. A diferença de preço não é uma oportunidade: é a medida do risco. O guia jurídico de terrenos em Tulum e na Riviera Maya aprofunda os tipos de posse e as fraudes mais frequentes; aqui basta uma regra: se o vendedor não consegue mostrar um folio do Registro Público em seu nome, a operação não é uma compra e venda de imóvel, seja lá o que for que o contrato diga.

Uso do solo, programas de desenvolvimento urbano e compatibilidade territorial

Que o título seja impecável não garante que possa usar o imóvel como pretende. O uso do solo, a densidade, a altura e os coeficientes de ocupação e de utilização são fixados pelos instrumentos de planeamento previstos na Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano do Estado de Quintana Roo (art. 31): a Estratégia Estadual de Ordenamento Territorial, o Programa Estadual de Ordenamento Territorial e Desenvolvimento Urbano, os programas de zonas metropolitanas, os programas municipais de desenvolvimento urbano, os programas de desenvolvimento urbano de centros de população e os programas parciais. A mesma lei exige que esses programas, antes de serem publicados no Periódico Oficial e inscritos no Registro Público, tenham o Parecer de Verificação de Congruência da secretaria estadual competente (art. 32).

A Constancia de Uso del Suelo e os instrumentos estaduais

A lei estadual define a Constancia de Uso del Suelo como o documento oficial emitido pela autoridade municipal, a pedido do interessado, mediante o qual se autoriza um uso ou destino do solo específico conforme os programas municipais de desenvolvimento urbano e as ações urbanísticas autorizadas e inscritas (art. 7, fração XIV). É o documento básico para qualquer compra com fins de construção, mudança de atividade ou arrendamento comercial, e desde as reformas de 2023 e 2025 é também um requisito da própria escritura: o artigo 75 dispõe que os atos e contratos de transmissão da propriedade devem conter as cláusulas de utilização do solo fixadas pelos programas municipais, que aqueles que as contrariem não serão inscritos no Registro Público, e que os oficiais públicos devem solicitar a quem transmite um imóvel a Constancia ou Licença de Uso do Solo municipal onde conste o zonamento aplicável ao prédio, e integrá-la no apêndice da escritura como requisito para a inscrição. Um vendedor que não a consegue obter tem um problema registral, e não apenas urbanístico.

Os instrumentos estaduais têm sido menos estáveis. A lei de 2018 criou a Constancia de Compatibilidad Territorial e o Dictamen de Impacto Territorial, emitidos pela Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable para certificar que uma ação urbanística era compatível com o planeamento estadual; a reforma de 2023 substituiu-os pela Constancia de Congruencia Urbanística Estatal e pelo Dictamen de Impacto Urbanístico, e a Suprema Corte de Justicia de la Nación, ao decidir a controvérsia constitucional 471/2023 em 8 de abril de 2025, declarou a invalidade das definições e dos artigos que regulavam essa constancia estadual, incluindo a parte do artigo 75 que a exigia como condição para inscrever no Registro Público, segundo a nota que acompanha o texto vigente publicado pelo Congresso do Estado. O requisito municipal (a Constancia ou Licença de Uso do Solo) não foi tocado por essa decisão e continua plenamente em vigor. A Ley de Propiedad en Condominio, por sua vez, continua a mencionar a Constancia de Compatibilidad Territorial entre os requisitos para inscrever um regime de condomínio (art. 4). Na prática, o documento estadual que é pedido para autorizar um empreendimento ou constituir um condomínio pode variar consoante a data da autorização e o critério administrativo do momento: peça à notaria e à direção de desenvolvimento urbano que lhe indiquem por escrito que declarações o Registro exige hoje para inscrever a operação concreta, e verifique que a incorporadora as tem.

Para um apartamento acabado num condomínio registado, normalmente bastará confirmar que o regime foi constituído com as autorizações correspondentes e obter a declaração de uso do solo que a notaria juntará ao apêndice. Para um terreno, uma casa que pretende converter em arrendamento de curta duração ou uma loja, a Constancia de Uso del Suelo em vigor é imprescindível e deve ser pedida em nome do prédio, sem confiar naquela que o vendedor exibe se tiver mais de alguns meses ou se o programa tiver mudado.

Onde se consulta em cada município

• Solidaridad (Playa del Carmen): a direção de desenvolvimento urbano da câmara emite declarações de uso do solo e licenças de construção com base no programa de desenvolvimento urbano do centro de população de Playa del Carmen em vigor e nas suas atualizações. Zonas como Playacar, o centro, Colosio ou a zona ejidal têm regras de densidade e altura muito diferentes entre si.
• Tulum: a direção-geral de desenvolvimento urbano e ecologia municipal aplica o programa de desenvolvimento urbano do centro de população em vigor e, na parte ambiental, o programa de ordenamento ecológico local; ambos os instrumentos têm estado em processo de atualização nos últimos anos, pelo que convém confirmar qual está publicado e inscrito. Em Tulum o uso do solo cruza-se com restrições ambientais (cenotes, selva, zonas húmidas, proximidade de áreas naturais protegidas) que podem limitar de forma severa o que se constrói em Aldea Zama, La Veleta, Región 15 ou nos corredores para a zona hoteleira.
• Benito Juárez (Cancún): o Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN) elabora e publica o Programa de Desenvolvimento Urbano do Centro de População de Cancún; a direção de desenvolvimento urbano emite as declarações. A zona hoteleira, Puerto Cancún e as supermanzanas residenciais têm normativas específicas.

Peça sempre a declaração em nome do prédio e verifique que o programa nela citado é o que está em vigor. Um folheto de venda na planta que promete “uso misto” ou “densidade para arrendamento de curta duração” não substitui o documento municipal.

As camadas ambiental e federal

Na costa e na selva, o uso do solo municipal não é a última palavra. Os projetos que afetam mangal, dunas, zonas húmidas ou selva podem exigir autorização de impacto ambiental federal, e os prédios com frente de mar estão sujeitos à ZOFEMAT — a zona federal marítimo-terrestre, faixa de vinte metros a partir da preia-mar máxima —, que não é propriedade privada mas sim bem nacional sujeito a concessão. Se o imóvel que avalia toca o mar, a revisão da concessão e dos seus pagamentos faz parte da due diligence; tratamo-la em detalhe no guia sobre imóveis frente ao mar, ZOFEMAT e riscos.

Dívidas que se herdam com o imóvel: predial, água, luz e condomínio

Certos passivos seguem o imóvel ainda que mude de dono, e outros não o seguem juridicamente mas transformam-se num problema prático imediato. Convém separá-los.

Predial e cadastro

O imposto predial é municipal. As câmaras de Solidaridad, Tulum e Benito Juárez cobram-no nos termos das suas leis de fazenda e dos valores cadastrais fixados pelo cadastro municipal. Antes da assinatura, o notario exigirá declaração de nada consta do predial e cédula catastral atualizada; o artigo 55 da Ley de Catastro do Estado proíbe o Registro Público de inscrever transmissões de domínio se não se comprovar que foram apresentadas as declarações cadastrais e não se juntarem a cédula catastral e a planta do prédio emitida pela autoridade cadastral municipal.

Um detalhe frequente na Riviera Maya: construções que nunca foram declaradas ao cadastro. A cédula mostra um terreno sem construção ou uma área construída menor do que a real. A Ley de Catastro obriga o proprietário ou possuidor a declarar ao cadastro municipal qualquer obra nova, ampliação ou benfeitoria nos quinze dias úteis seguintes à sua conclusão (art. 53), pelo que regularizá-lo é encargo do vendedor e costuma implicar o pagamento de diferenças; negoceie quem o absorve antes da promessa.

Serviços

As declarações de nada consta de água e o último recibo de luz devem ser pedidos em nome do prédio. Em condomínios, confirme adicionalmente se há contadores individuais ou um contrato-mestre cujas dívidas são rateadas. Uma dívida de água pode impedir a religação ao novo proprietário ainda que juridicamente seja dívida do anterior.

Quotas de condomínio

A Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles do Estado de Quintana Roo é explícita. O seu artigo 46, alterado em 2021, obriga o notario que elabora a escritura de compra e venda de uma unidade de propriedade exclusiva a exigir à parte vendedora uma declaração de nada consta, entre outras, das quotas de manutenção, administração e fundo de reserva, assinada pelo administrador, bem como os comprovantes fiscais digitais (CFDI) dos últimos três pagamentos de quotas de manutenção. Peça também o histórico de pagamentos mais longo que consiga obter: a declaração comprova que não há saldo na data em que se assina e os três CFDI cobrem o último trimestre, mas um histórico de dois ou três anos revela se o vendedor pagava pontualmente ou se acumulava atrasos regularizados à última hora. As quotas vencidas geram juros e são cobradas ao proprietário da unidade, de modo que qualquer dívida não detetada antes da assinatura se converte num problema do comprador no dia seguinte.

Não se limite à declaração. Peça as atas das últimas assembleias, o orçamento em vigor, o estado do fundo de reserva e se há quotas extraordinárias aprovadas ou em discussão: uma fachada por reparar ou uma piscina por reabilitar pode transformar-se numa derrama importante meses depois da compra. O guia sobre regime de condomínio e taxas de manutenção em Playa del Carmen explica como ler esses documentos.

Impostos da operação

O imposto sobre a aquisição de imóveis — o ISAI, equivalente funcional do ITBI brasileiro ou do IMT português — é a cargo do comprador e calcula-se sobre bases fixadas pela legislação municipal; o imposto sobre o rendimento pela alienação cabe ao vendedor e é retido ou calculado pelo notario. Não são dívidas herdadas, mas devem ser orçamentadas desde o início para que a due diligence financeira feche; desenvolvemo-los no guia de custos de aquisição, ISAI, cartório e predial.

O regime de condomínio: o que o folio do apartamento deve mostrar

A maior parte das compras em Playa del Carmen e Cancún, e uma proporção crescente em Tulum, são unidades em condomínio. Aqui a due diligence tem um objeto adicional: o próprio regime.

O artigo 10 da Ley de Propiedad en Condominio do Estado dispõe que a escritura constitutiva do regime, os contratos de transmissão de domínio e os demais atos que afetem a propriedade destes imóveis devem ser inscritos no Registro Público da Propriedade e do Comércio. O regulamento do condomínio faz parte dessa escritura constitutiva e deve ser inscrito com ela. E o Código Civil, no artigo 3201, prevê a matrícula individual de cada um dos apartamentos destinados a alienação em edifícios sujeitos ao regime de condomínio.

Traduzido para a revisão prática:

1. Deve existir um folio do condomínio (o prédio matriz) com a escritura constitutiva inscrita e, a partir dela, folios individuais para cada unidade.
2. O folio da unidade que compra deve descrevê-la com o seu número, área privativa, áreas de uso exclusivo (estacionamento, arrecadação, roof garden) e percentagem de fração ideal, coincidindo com a escritura do vendedor.
3. O regulamento inscrito é o que rege: se a incorporadora ou o administrador aplicam regras diferentes (por exemplo, proibição de arrendamento de curta duração que não consta do regulamento inscrito, ou o contrário), pergunte qual está em vigor, se houve assembleias que o alteraram e se essas alterações foram protocolizadas e inscritas, como a lei exige.
4. Confirme que a unidade tem predial e serviços individualizados, e que não existem unidades “irregulares” no edifício (apartamentos construídos sobre áreas comuns, divisões não autorizadas), porque comprometem a regularidade do conjunto.

Na venda na planta, a ausência de regime inscrito é normal no início do projeto e anormal quando o edifício está concluído e a incorporadora continua a vender “com contrato”. Sem regime inscrito não há folios individuais, e sem folio individual não pode escriturar-se nem inscrever-se a compra e venda: lembre-se de que em Quintana Roo isso significa que não há transmissão aperfeiçoada. O calendário de constituição e inscrição do regime deve ser uma condição explícita do contrato de compra na planta.

Pessoas, procurações e capacidade: quem assina e se pode fazê-lo

Um título perfeito vendido por quem não o pode vender é um problema tão grave como um título defeituoso. A revisão de pessoas inclui o seguinte.

Identidade e estado civil

O notario identificará as partes com documentos oficiais, mas o comprador deve cruzar o nome do titular registral com o do documento de identificação desde a primeira reunião: um segundo apelido diferente, um nome abreviado ou uma mudança de nome por casamento no estrangeiro geram esclarecimentos que atrasam semanas. Se o vendedor é casado, o seu regime de bens determina se o cônjuge deve comparecer; em comunhão de bens a venda de um bem comum exige a vontade de ambos, e a omissão é uma das causas mais frequentes de impugnação posterior.

Este ponto merece atenção especial de compradores brasileiros e portugueses: nomes com quatro ou cinco elementos, apelidos compostos e grafias com acentuação diferente da mexicana costumam gerar divergências entre o passaporte, o RFC atribuído no México e o que fica escrito na escritura. Peça à notaria que confirme antecipadamente exatamente como o seu nome será grafado e mantenha essa grafia idêntica em todos os documentos, do fideicomiso ao contrato de água. Uma discrepância aparentemente trivial pode travar uma venda futura.

Procurações

Quando quem assina é um procurador, a procuração deve conter poderes expressos para atos de disposição e estar em vigor. Se foi outorgada no estrangeiro, deve vir apostilada ou legalizada, traduzida por tradutor ajuramentado e protocolizada perante notario mexicano. Brasil, Portugal e México são todos partes da Convenção de Haia da Apostila, pelo que uma procuração lavrada em cartório brasileiro ou em notário português se apostila no país de origem. Peça uma cópia da procuração com antecedência; a notaria deve revê-la antes do dia da assinatura. As procurações irrevogáveis para atos de disposição são, além disso, uma situação que a LFPIORPI obriga o notario a reportar sempre à autoridade, independentemente do montante (art. 17, fração XII, apartado A, alínea b).

Sociedades e heranças

Se quem vende é uma sociedade, reveja o contrato de sociedade e as suas alterações, a procuração do representante, a inscrição no Registro Público de Comércio e se o objeto social não a impede de alienar imóveis. Se o imóvel provém de uma herança, a escritura de partilha deve estar inscrita; um herdeiro que vende “em representação da herança” sem partilha e sem poderes de cabeça-de-casal não transmite nada.

Fideicomisos e compradores estrangeiros

Dentro da zona restrita, o estrangeiro adquire direitos sobre imóveis residenciais através de um fideicomiso com uma instituição de crédito, que exige autorização da Secretaría de Relaciones Exteriores (Ley de Inversión Extranjera, art. 11); a duração máxima é de cinquenta anos, prorrogáveis (art. 13). Quando o vendedor é, por sua vez, fideicomissário de um fideicomiso, quem transmite é a fiduciária por instruções daquele, e a operação pode estruturar-se como cessão de direitos fideicomissários ou como nova aquisição através de um novo fideicomiso. A due diligence deve incluir o contrato de fideicomiso, a autorização da SRE, a validade e o pagamento dos honorários ao banco. O funcionamento completo é explicado no guia do fideicomiso bancário para estrangeiros. As sociedades mexicanas com cláusula de exclusão de estrangeiros podem adquirir diretamente em qualquer parte do território; as que admitem sócios estrangeiros mediante o convénio previsto no artigo 27 constitucional só podem adquirir dentro da zona restrita imóveis destinados a fins não residenciais (Ley de Inversión Extranjera, art. 10).

Para o comprador brasileiro ou português, isto tem uma consequência prática de planeamento: se o objetivo é uma casa ou um apartamento para uso próprio ou arrendamento residencial em Playa del Carmen, Tulum ou Cancún, o caminho normal é o fideicomiso e não a sociedade. Estruturas societárias criadas apenas para “evitar o fideicomiso” num imóvel residencial dentro da zona restrita colidem com o artigo 10 da Ley de Inversión Extranjera e costumam sair mais caras em contabilidade e obrigações fiscais anuais do que os honorários fiduciários que pretendiam poupar.

Prevenção do branqueamento de capitais e limites ao dinheiro vivo

A transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis perante notario é uma atividade vulnerável nos termos do artigo 17, fração XII, apartado A, alínea a) da Lei Federal para a Prevenção e Identificação de Operações com Recursos de Procedência Ilícita; o notario identifica as partes e apresenta aviso à autoridade quando o preço acordado, o valor cadastral ou o valor comercial do imóvel, o que for mais alto, iguala ou supera o equivalente a oito mil vezes o valor diário da UMA (a Unidade de Medida e Atualização, o índice mexicano usado como referência legal em substituição do salário mínimo). Esse limiar é o que vigora após a reforma publicada no Diário Oficial da Federação em 16 de julho de 2025, que o reduziu das dezasseis mil vezes anteriores e substituiu em toda a lei a referência ao salário mínimo pela UMA. A intermediação imobiliária já era atividade vulnerável desde o texto original da lei (art. 17, fração V); a mesma reforma alargou essa fração para incluir a construção e o desenvolvimento habitual ou profissional de imóveis, e acrescentou a fração V Bis, que sujeita à lei a receção de recursos destinados a um empreendimento imobiliário para venda ou arrendamento. Em ambos os casos o aviso é devido a partir de oito mil e vinte e cinco vezes o valor diário da UMA, o que abrange plenamente as vendas na planta da Riviera Maya: a incorporadora que recebe os seus pagamentos deve identificá-lo e reportar a operação. O artigo 32 proíbe liquidar ou pagar com moedas e notas a constituição ou transmissão de direitos reais sobre imóveis por um valor igual ou superior a oito mil e vinte e cinco vezes o valor diário da UMA. Isto não é uma formalidade: um vendedor que propõe “uma parte em dinheiro vivo” está a propor-lhe violar a lei e, quase sempre, a esconder alguma coisa. A forma segura de pagar, com escrow e transferências documentadas, é tratada no guia sobre escrow e pagamentos seguros.

Litígios

As ações judiciais sobre o imóvel podem ser averbadas preventivamente no folio, e as penhoras são inscritas; ambas aparecem na certidão. Mas nem sempre o litígio está averbado. Pergunte diretamente ao vendedor se existe algum processo judicial, agrário ou administrativo relacionado com o prédio, e faça com que o declare sob compromisso de honra na promessa e na escritura. Em prédios de origem ejidal, uma pesquisa nos tribunais agrários da região e uma conversa com o comissariado do ejido de origem costumam revelar conflitos que nenhum registo mostra.

Sinais de alerta: sintomas que devem travar a operação

Nenhum destes sinais prova por si só uma fraude, mas cada um obriga a parar até ser completamente esclarecido. Vários em conjunto são motivo suficiente para desistir.

• O vendedor ou o consultor pressionam para assinar “esta semana” ou para dar um sinal antes de entregar a escritura e o antecedente registral.
• A escritura não tem dados de inscrição, ou o vendedor diz que “está no Registro” há meses sem boleta de entrada.
• O título exibido é um contrato particular, uma cessão de direitos, uma ata de assembleia ou uma declaração de posse.
• O nome do titular registral não coincide com quem negoceia, e a explicação é que “é da família” ou “somos sócios”.
• O preço por metro quadrado está muito abaixo do de imóveis comparáveis com folio limpo na mesma zona.
• O vendedor propõe pagar parte do preço em dinheiro vivo ou escriturar por um valor diferente do real.
• A área ou as confrontações da escritura não batem certo com a cédula catastral, com a planta ou com o que se vê no terreno.
• O folio mostra hipoteca a favor de uma pessoa singular, um fideicomiso de garantia ou uma penhora, e o vendedor “não sabia”.
• Existe um aviso preventivo ou uma nota de apresentação de outra notaria sobre o mesmo folio.
• A incorporadora vende apartamentos acabados sem regime de condomínio inscrito, ou recusa fixar data para o inscrever.
• A Constancia de Uso del Suelo não existe, está caducada, cita um programa revogado ou descreve um uso incompatível com o que lhe estão a vender.
• O prédio tem frente de mar e ninguém consegue mostrar a concessão federal nem os pagamentos.
• O administrador do condomínio não emite declaração de nada consta, ou emite-a “com reservas”.
• O vendedor não quer que use o seu próprio notario nem o seu próprio advogado.
• O dinheiro deve ser depositado na conta de um terceiro (o consultor, um familiar, uma empresa diferente da vendedora) “por comodidade”.

Checklist de due diligence: trinta verificações antes de assinar

A lista seguinte foi pensada para ser impressa e riscada. Cada ponto indica perante quem se verifica.

Título e Registro Público

1. Folio localizado com os dados da escritura do vendedor; titular registral coincide com o vendedor. (Registro Público)
2. Certidão de liberdade ou de existência de ônus recente, solicitada pela sua notaria com primeiro aviso preventivo. (Registro Público, notaria)
3. Antecedentes registrais revistos até à matrícula; cadeia contínua sem saltos. (Registro Público)
4. Sem penhoras, hipotecas não canceladas, averbações de ações judiciais nem avisos preventivos alheios. (Certidão)
5. Sem limitações de domínio não explicadas: património de família, usufruto, reversão, condição resolutiva. (Folio)
6. Área, medidas e confrontações coincidem entre escritura, cédula catastral e planta. (Escritura, cadastro municipal)
7. Datas do primeiro e do segundo aviso preventivo controladas e dentro do prazo. (Notaria)

Origem agrária

8. Se o prédio provém de ejido: título de dominio pleno emitido pelo RAN e matriculado no Registro Público. (RAN, Registro Público)
9. Ata de assembleia que autorizou o dominio pleno inscrita no RAN. (RAN)
10. Certidão de vigência de direitos ou de inscrição do RAN sobre a parcela de origem. (RAN)
11. Primeira alienação com direito de preferência respeitado. (Escritura da primeira venda, notificações)
12. Ausência de conflitos com o ejido de origem ou em tribunais agrários. (Comissariado, tribunais agrários)

Urbano e ambiental

13. Constancia de Uso del Suelo em vigor em nome do prédio, compatível com o uso pretendido e pronta a ser integrada no apêndice da escritura. (Direção de desenvolvimento urbano municipal, notaria)
14. Programa de desenvolvimento urbano citado na declaração é o que está em vigor. (Município, IMPLAN em Cancún)
15. Licença de construção e certificado de conclusão de obra para o que está construído; construções declaradas ao cadastro. (Município, cadastro)
16. Para projetos ou prédios com vegetação ou massas de água: revisão das autorizações ambientais aplicáveis. (Autoridade ambiental competente)
17. Se houver frente de mar: concessão de zona federal em vigor e pagamentos em dia. (Titular da concessão, autoridade federal)

Dívidas e fiscal

18. Declaração de nada consta do predial. (Tesouraria municipal)
19. Cédula catastral atualizada. (Cadastro municipal)
20. Declarações de nada consta da água e último recibo de luz. (Organismo operador, CFE)
21. Orçamento de impostos e despesas da operação revisto com a notaria. (Notaria)

Condomínio

22. Escritura constitutiva e regulamento inscritos; folio individual da unidade. (Registro Público)
23. Declaração de nada consta das quotas assinada pelo administrador, CFDI dos últimos três pagamentos e o histórico mais longo que consiga obter. (Administração)
24. Atas das assembleias recentes, orçamento, fundo de reserva e quotas extraordinárias revistos. (Administração)
25. Regras de arrendamento de curta duração, animais e obras verificadas no regulamento inscrito. (Regulamento)

Pessoas

26. Identidade, estado civil e regime de bens do vendedor; comparência do cônjuge se aplicável. (Notaria)
27. Procurações com poderes de disposição, em vigor, apostiladas e protocolizadas se forem estrangeiras. (Notaria)
28. Sociedades: contrato de sociedade, procurações, inscrição no Registro de Comércio. (Notaria, Registro)
29. Fideicomiso do vendedor, autorização da SRE e honorários fiduciários em dia, quando aplicável. (Fiduciária)

Contrato e pagamento

30. Contrato-promessa com condição suspensiva ligada à due diligence, calendário de pagamentos através de escrow ou conta da notaria, e penalidades simétricas. (Advogado, notaria)

Se quiser aplicar esta lista a imóveis concretos, o catálogo de imóveis à venda permite filtrar por zona e tipo de imóvel; peça sempre os dados registrais da unidade que lhe interessa antes de avançar com qualquer pagamento.

Como a due diligence se integra no processo notarial e no pagamento

A due diligence não é um trâmite paralelo, mas o fio que ordena a operação completa. Uma sequência razoável em Quintana Roo, que o guia do processo notarial e fecho da compra desenvolve passo a passo, tem este aspeto.

Proposta e acesso aos documentos. A proposta é acompanhada de um pedido de documentos com prazo. O vendedor que não entrega a escritura com dados de inscrição em poucos dias está a dizer alguma coisa.

Revisão preliminar do folio. O seu advogado ou a sua notaria localiza o folio, revê o titular e os ônus visíveis e confirma a natureza do solo. É aqui que se descartam as operações impossíveis, antes de gastar em avaliações e viagens.

Contrato-promessa condicionado. A promessa fixa preço e prazos, mas fica condicionada ao resultado satisfatório da due diligence num prazo determinado, com devolução integral do sinal se o resultado for negativo. O sinal é depositado em escrow ou na conta que a notaria destine para o efeito, nunca ao vendedor nem a intermediários.

Due diligence completa. Certidão de ônus com primeiro aviso preventivo, antecedentes, RAN se aplicável, uso do solo, dívidas, condomínio, pessoas. Levantam-se as observações e negoceiam-se as que podem ser sanadas: cancelamento de uma hipoteca com carta de saldo, regularização cadastral, obtenção da declaração de uso do solo.

Assinatura. A escritura é assinada quando todas as condições foram cumpridas. O notario dá o segundo aviso preventivo nas quarenta e oito horas seguintes (Código Civil, art. 3178), liquida os impostos e apresenta o traslado a registo. O artigo 3098 do próprio Código, em matéria de hipoteca, ilustra o padrão de diligência que se espera do notario: deve proceder desde logo a pôr em vias de realização a inscrição e responde pelos danos que a sua falta de diligência cause.

Inscrição e entrega do traslado. A operação conclui-se quando o traslado regressa inscrito e o folio mostra o comprador como titular. Só então convém libertar a última parte do preço, se a estrutura de pagamento o permitir, ou pelo menos verificar a inscrição antes de encerrar o processo. O registrador responde civilmente pelos danos que cause por se recusar infundadamente a inscrever, por demorar sem causa ou por erros nos assentos ou certidões (art. 3207), mas essa responsabilidade é um remédio, não um substituto da verificação.

Depois do fecho. Atualize o cadastro e o predial em seu nome, notifique a administração do condomínio, mude os contratos de serviços e guarde o traslado inscrito, a boleta e a certidão de ônus com que se assinou: serão os seus antecedentes registrais quando vender.

Perguntas frequentes

Posso consultar eu próprio o Registro Público de Quintana Roo?

Sim. O Registro é público por imposição do artigo 3161 do Código Civil do Estado e qualquer pessoa pode tomar conhecimento dos assentos dos folios e solicitar certidões. Na prática, os pedidos exigem identificar o folio ou os dados de inscrição e pagar as taxas correspondentes, e as notarias autorizadas podem fazê-lo por via remota. Para uma compra, o eficiente é que a sua própria notaria solicite a certidão, porque assim fica ligada ao primeiro aviso preventivo.

Que diferença há entre uma certidão de ônus e uma certidão de não inscrição?

A primeira refere-se a um imóvel já inscrito e informa se o seu folio tem ou não cargas e averbações. A segunda, regulada no artigo 76 do Regulamento, certifica que um prédio não tem antecedentes no Registro e exige que se junte descrição com medidas e confrontações, a história cadastral e uma planta; usa-se, por exemplo, para matricular um prédio pela primeira vez. Se lhe oferecerem uma certidão de não inscrição como prova de que um terreno “está limpo”, entenda exatamente o contrário: esse terreno nunca entrou no Registro Público.

O vendedor tem escritura mas não está registada. Posso comprar?

Não sem que antes seja registada. Em Quintana Roo a transmissão de domínio só se aperfeiçoa com a inscrição, pelo que o vendedor não lhe pode transmitir plenamente um direito que ainda não está registado em seu nome. A solução é que o vendedor registe primeiro o seu título, com os custos e o tempo que isso implica, e que a sua promessa condicione a operação a essa inscrição.

Por quanto tempo é válida uma certidão de ônus?

A lei não lhe fixa uma caducidade enquanto tal; o que tem validade é a nota de apresentação do primeiro aviso preventivo que a acompanha, de trinta dias corridos, e a do segundo aviso, de noventa. Por isso as notarias exigem que a certidão seja recente relativamente à assinatura: uma certidão antiga descreve um folio que pode ter mudado. Se a assinatura se atrasar, pede-se uma nova.

Um lote em Tulum é vendido com “título de propriedade do RAN”. É propriedade privada?

O título de propriedade que o Registro Agrario Nacional emite ao adotar-se o dominio pleno é o documento que retira a parcela do regime ejidal, mas o artigo 82 da Ley Agraria exige adicionalmente a sua inscrição no Registro Público da Propriedade. Verifique que o título está matriculado, que a baixa no RAN foi efetuada e que, se já houve uma primeira venda, o direito de preferência foi respeitado. Com esses três elementos é sim propriedade privada; sem o folio do Registro Público, ainda não.

Quem paga a due diligence?

Os honorários do advogado do comprador e as taxas das certidões que ele solicite correm, em regra, por conta do comprador; os documentos que o vendedor deve entregar (declarações de nada consta, cédula catastral, escrituras) correm por conta do vendedor. Ambas as coisas são negociáveis na promessa, mas não negoceie o essencial: o comprador deve controlar quem revê o folio.

Se tem em vista um imóvel concreto em Playa del Carmen, Tulum ou Cancún e quer uma revisão preliminar do folio e dos antecedentes antes de fazer uma proposta, escreva-nos com os dados da escritura do vendedor. Uma hora de trabalho sobre o Registro Público evita, com muita frequência, meses de problemas.