Due diligence immobilière au Quintana Roo : vérifier le titre, les charges et les risques avant d'acheter

Acheter un appartement à Playa del Carmen, un terrain à Tulum ou une maison à Cancún, c’est avant tout acheter un folio du Registre Public de la Propriété et du Commerce de l’État de Quintana Roo. Tout le reste — la vue, les finitions, le rendement locatif projeté — repose sur ce folio. Si le folio ne dit pas ce que le vendeur affirme, l’acheteur n’acquiert pas ce qu’il croit payer.

Le Quintana Roo présente une particularité que beaucoup d’acquéreurs français, belges, suisses ou québécois ignorent, et que méconnaissent aussi bon nombre de conseillers venus d’autres États mexicains : le Code civil de l’État établit que l’inscription est constitutive pour les contrats qui transmettent la propriété d’un bien immobilier. Dans la plus grande partie du Mexique, l’inscription est déclarative ; ici, la vente d’un immeuble n’est parfaite et ne produit pleinement effet qu’une fois inscrite. Cette différence transforme la due diligence immobilière en bien plus qu’une précaution : c’est le seul moyen de savoir si l’opération que vous êtes sur le point de signer pourra un jour exister juridiquement.

Ce guide explique, références légales à l’appui, comment vérifier un titre au Quintana Roo : ce qu’est un certificado de libertad de gravamen (certificat d’absence de charges) et comment le lire, comment reconstituer les antécédents registraux, pourquoi la terre ejidale de la Riviera Maya impose une analyse différente, quel rôle jouent l’usage du sol et les programmes municipaux d’urbanisme de Solidaridad, Tulum et Benito Juárez, quelles dettes voyagent avec le bien et quels signaux d’alerte doivent arrêter net une opération. Il s’adresse autant au primo-accédant qu’à l’investisseur qui connaît déjà le marché et cherche une méthode ordonnée.

Ce texte ne remplace ni un notario público — le notaire mexicain, officier public dont l’intervention est obligatoire pour toute mutation immobilière — ni un avocat immobilier local ; il les complète. Un acheteur qui arrive à l’étude notariale en comprenant ce qu’il va lire dans le folio négocie mieux, perd moins de temps et évite les opérations qui ne doivent pas se conclure.

L’essentiel en dix points

• Au Quintana Roo, l’inscription au Registre Public est constitutive pour la transmission de propriété immobilière et pour l’hypothèque (Code civil de l’État, art. 3159 et 3160). Sans inscription, il n’y a pas de transmission parfaite.
• Le document central de la due diligence immobilière est le certificat sur l’existence ou l’inexistence de charges, que le notaire demande en déposant le premier aviso preventivo, l’avis préventif (art. 3177). Cet avis réserve le rang pendant trente jours civils ; le second avis, après la signature, pendant quatre-vingt-dix.
• Le Registre est public : toute personne peut consulter les inscriptions et demander des copies certifiées ou des certifications d’absence d’inscription sur un bien ou au nom d’une personne (art. 3161).
• La terre ejidale ne figure pas au Registre Public mais au Registro Agrario Nacional (RAN). Ce n’est qu’après l’adoption du dominio pleno — le passage en pleine propriété privée — et la délivrance du titre par le RAN, ensuite inscrit au Registre Public, qu’elle cesse d’être ejidale (Ley Agraria, art. 81 et 82).
• L’usage du sol est défini par les programmes municipaux d’urbanisme et s’établit par la Constancia de Uso del Suelo municipale, que le notaire doit demander et joindre à l’annexe de l’escritura comme condition d’inscription (Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano du Quintana Roo, art. 75). Les instruments de l’État ont changé de nom et de portée ces dernières années ; vérifiez lequel est exigé aujourd’hui pour votre opération.
• Le notaire doit exiger une cédula catastral (fiche cadastrale) à jour (Ley de Catastro, art. 50) et, en copropriété, une attestation de non-dette de charges d’entretien, d’administration et de fonds de réserve signée par l’administrateur, ainsi que les CFDI des trois derniers paiements de charges (Ley de Propiedad en Condominio, art. 46).
• Aucun paiement en espèces à partir de 8 025 fois la valeur journalière de l’UMA ; le notaire dépose un avis auprès de l’autorité lorsque la transmission atteint ou dépasse 8 000 fois cette valeur, seuil fixé par la réforme publiée au Diario Oficial de la Federación le 16 juillet 2025 (LFPIORPI, art. 32 et 17).
• La due diligence doit s’achever avant la signature de la promesse définitive ou, au minimum, la promesse doit être conditionnée à son résultat.
• Un contrat privé, une cession de droits ou une attestation de possession ne transmettent pas la propriété d’un bien immobilier au Quintana Roo. Seul le folio compte.
• L’acheteur choisit son notaire et son avocat. Déléguer la vérification au conseiller du vendeur est la première erreur, et souvent la seule qui compte.

Ce qu’est la due diligence immobilière et pourquoi elle pèse davantage au Quintana Roo

La due diligence immobilière est l’investigation ordonnée d’un bien et de celui qui le vend, menée avant de s’engager à l’acheter. Son objectif n’est pas de chercher des problèmes par sport, mais de répondre à quatre questions : qui est réellement propriétaire, quelles charges pèsent sur le bien, ce qu’on peut légalement en faire et quels passifs se transmettent avec la propriété.

Dans les Caraïbes mexicaines, ces quatre questions comportent des couches qui n’existent pas dans un marché urbain consolidé. Une part importante du sol de la Riviera Maya provient d’ejidos — les communautés agraires issues de la réforme agraire mexicaine — qui ont adopté le dominio pleno au cours des dernières décennies, de sorte que la chaîne des titres commence souvent par un procès-verbal d’assemblée et non par un acte ancien. Une bande du littoral est soumise à la zone fédérale maritime terrestre (ZOFEMAT) et à des concessions fédérales. Une grande partie de l’offre est vendue sur plan, c’est-à-dire des lots qui n’ont pas encore de folio propre. Et une proportion élevée d’acquéreurs sont étrangers : ils achètent par l’intermédiaire d’un fideicomiso, la fiducie bancaire immobilière, à l’intérieur de la zone restreinte de cinquante kilomètres le long des côtes fixée par l’article 27 de la Constitution et par la Ley de Inversión Extranjera (art. 2, fraction VI).

À cela s’ajoute la règle registrale propre à l’État. L’article 3159 du Code civil du Quintana Roo dispose que l’inscription est constitutive pour les conventions et contrats par lesquels on acquiert, transmet, modifie ou éteint la propriété d’un bien immobilier ou une hypothèque, et l’article 3160 ajoute que ces contrats ne sont parfaits et ne produisent pleinement effet qu’une fois inscrits. Un contrat privé, et même une escritura pública — l’acte authentique reçu par un notaire — signée devant notaire, ne transmet pas pleinement la propriété tant que l’expédition de l’acte n’est pas inscrite au folio. C’est pourquoi, au Quintana Roo, la clôture d’une vente n’est pas la signature : c’est l’inscription.

Pour un lecteur habitué au droit français, belge, suisse ou québécois, l’analogie la plus utile est celle de la publicité foncière : imaginez un système où la publication au service de la publicité foncière ne serait pas seulement opposable aux tiers, mais nécessaire à l’existence même du transfert entre les parties. C’est à peu près la position du Quintana Roo, et elle change entièrement le calendrier de sécurisation d’une acquisition.

Qui doit la mener et quand

Le notario público intervient par obligation légale : il demande le certificat de charges, dépose les avis préventifs, vérifie l’identité, la capacité et les pouvoirs, calcule les impôts et présente l’acte à l’inscription. Mais le notaire agit au stade de la formalisation, quand l’acheteur a déjà négocié le prix et, le plus souvent, déjà versé un acompte. La due diligence utile a lieu avant : à la réception de l’offre, avant la signature de la promesse de vente et, bien entendu, avant tout mouvement d’argent.

L’acheteur peut effectuer une partie du travail lui-même — consulter le Registre, réclamer des documents, se rendre au service d’urbanisme municipal — et confier le reste à un avocat immobilier local. Ce qu’il ne doit pas faire, c’est déléguer la vérification au conseiller du vendeur, ni supposer que « le notaire vérifie tout » : le notaire vérifie ce que la loi lui impose de vérifier, pas la viabilité économique du projet, ni la réalité de l’usage du sol promis dans la brochure, ni la solidité du promoteur.

Pour un acquéreur non-résident, qui pilote souvent l’opération depuis Paris, Bruxelles, Genève ou Montréal, cette distinction est vitale. Le décalage horaire, la distance et la barrière linguistique poussent naturellement à s’en remettre à l’interlocuteur le plus disponible, qui est presque toujours l’agent du vendeur. C’est précisément l’inverse qu’il faut faire : plus vous êtes loin, plus vous avez besoin d’un conseil indépendant, mandaté et payé par vous, dont le seul mandant soit vous.

L’ordre logique de l’examen

Il convient de suivre toujours la même séquence, parce que chaque couche conditionne la suivante :

1. Antécédent registral et folio : qui figure comme propriétaire et en vertu de quel titre.
2. Charges : hypothèques, saisies, annotations préventives, limitations du droit de propriété.
3. Nature du sol : propriété privée pleine, antécédent ejidal, zone fédérale, aire naturelle protégée.
4. Usage du sol et réglementation urbanistique et environnementale.
5. Dettes fiscales et de services ; en copropriété, les charges.
6. Personnes : capacité, état civil, procurations, sociétés, fiducies.
7. Contrat et paiements : structure de la promesse, conditions suspensives, escrow, calendrier.

Si la couche 1 ou la couche 3 échoue, il est inutile d’investir dans les suivantes. Un terrain sans folio propre au Registre Public ne se « rattrape » pas avec un bon contrat.

Le Registre Public de la Propriété et du Commerce du Quintana Roo : mode d’emploi

L’article 3157 du Code civil de l’État crée, comme service du pouvoir exécutif local, le Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo, avec des bureaux dans les lieux que l’exécutif détermine. Le Règlement du Registre fixe son siège à Chetumal et permet d’établir des délégations dans d’autres villes de l’État par accord de l’exécutif, chacune avec une compétence territoriale définie (art. 3). L’annuaire officiel du Registre (portail rppc.qroo.gob.mx) mentionne une direction générale à Chetumal et des délégations à Cancún (Benito Juárez), Playa del Carmen (Solidaridad) et Cozumel ; pour un bien situé à Tulum ou Puerto Morelos, il convient de confirmer auprès de l’étude notariale quelle délégation est compétente pour le folio. La Ley de Catastro de l’État se réfère expressément au Registre « et à ses délégations » lorsqu’elle règle la coordination avec les cadastres municipaux (art. 55).

Le système repose sur le folio registral (art. 3158) : chaque bien, chaque personne et chaque acte les concernant portent un numéro unique. Ce système a remplacé l’ancienne organisation en livres, tomes et partidas, même si de nombreux antécédents anciens continuent d’être cités avec cette nomenclature avant d’avoir été migrés vers le folio. Quand le vendeur vous remet son escritura, cherchez sur la dernière page ou dans la mention d’inscription les données registrales : folio électronique, ou bien section, tome, livre et numéro d’inscription si le titre est ancien. Ces données sont la clé de tout l’examen ultérieur.

Le Règlement du Registre Public de la Propriété et du Commerce de l’État développe le Livre Quatrième du Code et régit la qualification des documents, les folios, les certifications et les recours.

Effets constitutifs et effets de publicité

L’article 3158 distingue deux effets de l’inscription : dans certains cas elle est constitutive en plus d’être publicitaire, dans d’autres elle est seulement publicitaire. L’article 3159 précise le premier groupe : acquisition, transmission, modification ou extinction de la propriété immobilière, et hypothèque. L’article 3160 étend le caractère constitutif aux associations et sociétés civiles, et précise que l’acquisition par usucapion, accession, succession héréditaire ou exécution forcée s’inscrit au moyen de la décision judiciaire correspondante. Tout autre acte dont la loi ordonne l’inscription n’a qu’un effet de publicité.

La conséquence pratique pour l’acheteur est double. D’abord, il ne faut pas considérer la signature de l’acte comme la « clôture » : la procédure s’achève quand l’expédition revient du Registre avec le bordereau d’inscription et le folio mis à jour au nom de l’acheteur. Ensuite, quand le vendeur produit une escritura sans données d’inscription, ou dont l’inscription est en cours, il n’est techniquement pas encore pleinement propriétaire à l’égard des tiers ; la chaîne comporte un maillon faible qu’il faut refermer avant d’acheter.

Publicité, inscription, spécialité, bonne foi et légalité

Le Code énonce les principes registraux classiques. Celui de publicité (art. 3161) oblige les responsables du Registre à permettre à toute personne de prendre connaissance des inscriptions des folios et des documents qui s’y rattachent, et à délivrer des copies certifiées des inscriptions ainsi que des certifications d’absence d’inscription de toute espèce, ou d’une espèce déterminée, sur des biens désignés ou au nom de certaines personnes. Autrement dit : l’acheteur ne dépend pas du vendeur pour savoir ce que contient le folio.

Celui d’inscription (art. 3162) détermine que ne sont inscrits, par inscription et non par transcription, que les droits, charges et contrats susceptibles d’inscription dont l’existence est prouvée par des expéditions d’actes notariés, des copies certifiées de décisions judiciaires ou des actes sous seing privé valables ratifiés devant notaire, conservateur des hypothèques ou juge. Un contrat privé non ratifié n’accède jamais au folio.

Celui de bonne foi est défini avec précision à l’article 3171 : est tiers celui qui, sans avoir été partie à l’acte inscrit, acquiert ensuite des droits ou des charges sur le bien ou le saisit ; et il est de bonne foi si, en acquérant, il ignore absolument l’inexactitude registrale, c’est-à-dire la discordance entre la réalité juridique et les inscriptions. L’article 3170 va jusqu’à établir une présomption irréfragable : si la saisie était déjà inscrite quand le tiers a acheté, il est présumé avoir su ce qu’il achetait et s’être soumis aux conséquences de la saisie. Qui ne consulte pas le folio ne peut pas plaider ensuite l’ignorance.

Celui de légalité (art. 3172) confère à chaque inscription la présomption, sauf preuve contraire, d’avoir été faite légalement ; mais aucune inscription ne valide des actes nuls au regard de la loi. Et quiconque prétend attaquer la propriété inscrite doit demander, préalablement ou simultanément, la nullité ou la radiation de l’inscription. Cela protège l’acheteur qui inscrit et complique les réclamations tardives, mais signifie aussi qu’une inscription ne « purge » pas un titre vicié à l’origine : c’est pourquoi les antécédents agraires s’examinent même lorsque le terrain dispose déjà d’un folio.

Le rang : pourquoi l’ordre d’entrée est décisif

La préférence entre droits réels portant sur un même immeuble se détermine par la priorité de l’inscription, quelle que soit la date de constitution du droit (art. 3173), et le rang entre documents déposés au Registre par la date et le numéro d’ordre de présentation (art. 3176). Deux acheteurs du même bien ne se classent pas selon celui qui a signé le premier, mais selon celui qui est arrivé le premier au Registre. Sur un marché où les opérations se chevauchent, où les acheteurs sont à distance et où les vendeurs reçoivent plusieurs offres, le rang est la protection la plus concrète qui existe, et il s’assure par les avis préventifs que nous verrons plus loin.

Lire un certificat d’absence de charges et les antécédents registraux

L’article 3177 du Code civil ordonne au notaire, lorsqu’un acte transmettant, modifiant, grevant ou éteignant la propriété d’un bien immobilier doit être reçu, de déposer au Registre un premier aviso preventivo au moment de demander le certificat sur l’existence ou l’inexistence de charges. Le Règlement l’appelle, en son article 78, certificado de libertad o de gravámenes, et exige qu’il fasse référence aux inscriptions correspondantes et mentionne s’il existe une annotation préventive ou une note de présentation d’un titre constitutif d’un droit réel. Les certifications de propriété doivent toujours comprendre les annotations marginales et les inscriptions de charges ou de conditions affectant l’inscription principale et non radiées (Règlement, art. 75).

Conformément à l’article 73 du Règlement, les certifications sont délivrées sur demande écrite, dans les cinq jours ouvrables suivant leur dépôt et après paiement des droits ; les notaires habilités peuvent les demander à distance (art. 74). Les droits sont fixés chaque année par la législation fiscale de l’État : mieux vaut donc demander le montant en vigueur à l’étude notariale que se fier à des chiffres trouvés sur internet.

Ce qu’il doit dire et ce qu’il faut y chercher

Un certificat bien lu répond aux questions du tableau suivant.

Élément du certificat ou du folio	Ce qui doit correspondre	Signal d’alerte
Titulaire inscrit	Nom exact du vendeur (ou du fiduciaire, si c’est un fideicomiso qui vend) tel qu’il figure sur sa pièce d’identité	Titulaire différent, nom avec variantes, copropriétaire non mentionné, succession non partagée
Description du bien	Surface, mesures et confins identiques à l’escritura et à la cédula catastral ; en copropriété, numéro de lot et quote-part indivise	Surface qui ne colle pas, lot « fusionné » ou « divisé » sans acte de fusion ou de division inscrit
Antécédent d’acquisition	Escritura inscrite, adjudication judiciaire ou titre de dominio pleno du RAN immatriculé	Contrat privé, cession de droits, procès-verbal d’assemblée ejidale, « attestation de possession »
Charges	Rubrique vierge ou hypothèque identifiée qui sera radiée dans le même acte avec lettre de solde	Saisie, hypothèque au profit de particuliers, fiducie de garantie, servitudes non expliquées
Annotations préventives	Aucune, ou seulement le premier avis de votre propre opération	Assignation annotée, avis préventif d’une autre étude, note de présentation d’un autre titre
Limitations du droit de propriété	Aucune, ou celles propres au régime de copropriété	Patrimoine de famille, usufruit viager, clause de retour, condition résolutoire
Date de délivrance	Récente et dans la durée de validité du premier avis préventif	Certificat vieux de plusieurs mois fourni par le vendeur

Deux nuances importantes. Premièrement, « libre de charges » signifie qu’aucune charge n’est inscrite au folio ; cela ne certifie pas que le vendeur soit à jour de la predial (taxe foncière municipale), de l’eau ou des charges de copropriété, ni que le bien ait un usage du sol compatible. Ces vérifications sont distinctes et se font auprès d’autres autorités. Deuxièmement, le certificat reflète le folio à la date de sa délivrance ; c’est pourquoi la loi lie sa demande au premier avis préventif, qui gèle le rang pendant la préparation de la signature.

Les antécédents registraux : reconstituer la chaîne des titres

Le certificat vous dit l’état du folio aujourd’hui. Les antécédents registraux vous disent comment il y est arrivé. Demandez une copie certifiée des inscriptions antérieures ou, au minimum, examinez dans le folio la succession des titulaires jusqu’à l’origine du terrain : un titre de dominio pleno délivré par le RAN, un lotissement inscrit par un aménageur, une aliénation par l’État, l’individualisation d’un appartement en copropriété ou une información de dominio judiciaire. L’article 3201 du Code énumère les voies d’immatriculation, c’est-à-dire de première inscription de propriété d’un immeuble : información de posesión, información de dominio, aliénations du gouvernement fédéral, de l’État, des municipalités ou de leurs organismes, fractions vendues par des lotisseurs, et appartements destinés à la vente dans des immeubles soumis au régime de copropriété ou de multipropriété. Le titre de dominio pleno d’origine ejidale accède au folio par mandat de la Ley Agraria (art. 82), qui en ordonne l’inscription au Registre Public de la Propriété du lieu.

Une chaîne saine présente une continuité : chaque acquéreur inscrit est le cédant de l’inscription suivante, sans saut ni transmission « hors Registre ». Les sauts s’expliquent d’ordinaire par des contrats privés jamais inscrits, des successions non réglées ou des cessions de droits qui, au Quintana Roo, compte tenu du caractère constitutif de l’inscription, n’ont tout simplement pas transféré la propriété. L’article 3168 décrit la situation pathologique dans laquelle celui qui figure toujours comme propriétaire au Registre, faute d’inscription de la première aliénation, revend à un tiers : la seconde opération est valable et inscriptible, et le cédant commet une fraude. C’est exactement le scénario contre lequel protège l’inscription en temps utile.

Les avis préventifs : le bouclier de l’acheteur

Le mécanisme qui transforme le rang en protection effective, ce sont les avisos preventivos. Le premier avis (art. 3177) est déposé lors de la demande du certificat de charges ; il mentionne l’opération, l’immeuble, les contractants et l’antécédent registral, et génère une note de présentation au folio valable trente jours civils. Le second avis (art. 3178) est donné par le notaire dans les quarante-huit heures suivant la signature de l’acte et est valable quatre-vingt-dix jours civils ; s’il est déposé dans les trente jours du premier, ses effets rétroagissent à la date de celui-ci. Et conformément à l’article 3179, si l’expédition est présentée au Registre dans ces délais, l’inscription produit effet à l’égard des tiers depuis la date du premier avis.

En pratique, cela signifie que, dès le jour où l’étude demande le certificat, toute hypothèque, saisie ou vente qui tenterait de s’inscrire sur le même folio se placera derrière votre opération, pourvu que la signature et la présentation de l’acte interviennent dans les délais. Demandez à l’étude la date exacte du premier et du second avis ; si la signature prend plus de trente jours de retard, exigez le renouvellement du certificat et de l’avis. C’est un détail qui sépare les études soigneuses des autres.

Les documents à réclamer au vendeur

L’examen documentaire commence par une liste de demandes adressée au vendeur. La rapidité et l’exhaustivité de la remise constituent en elles-mêmes une information : un vendeur dont le titre est en ordre ne met pas des semaines à retrouver son escritura.

Sur le bien

• Expédition de l’escritura d’acquisition portant la mention d’inscription au Registre Public (folio, ou données de tome et partida). Si le vendeur a acheté sur plan, il faut en outre l’escritura constitutive du régime de copropriété et l’individualisation de son lot.
• Cédula catastral à jour et clé cadastrale. La Ley de Catastro définit la cédula comme le document servant à prouver qu’un bien est enregistré au cadastre, et la clé comme l’identifiant numérique attribué ; l’article 50 oblige les notaires et autres officiers publics à exiger la cédula à jour comme condition préalable indispensable dans toute acquisition ou modification de biens.
• Quittances de predial des derniers exercices et attestation de non-dette délivrée par la trésorerie ou le cadastre de la commune (Solidaridad, Tulum ou Benito Juárez selon le cas).
• Attestations de non-dette d’eau potable et d’assainissement auprès de l’opérateur ou du concessionnaire qui assure le service dans la commune, et dernière facture de la Comisión Federal de Electricidad.
• Plans architecturaux et, s’ils existent, permis de construire, certificat d’achèvement des travaux et, le cas échéant, attestation d’usage du sol.
• En copropriété : escritura constitutive et règlement inscrits, attestation de non-dette de charges signée par l’administrateur et CFDI des trois derniers paiements de charges d’entretien, que le notaire doit exiger en vertu de l’article 46 de la Ley de Propiedad en Condominio de l’État ; par prudence, demandez en outre l’historique de paiements des deux ou trois dernières années.
• Baux en cours, si le bien est loué, et justificatifs des dépôts de garantie qui devront être transférés.
• Si le bien est détenu en fideicomiso : contrat de fiducie, autorisation du ministère des Affaires étrangères (Secretaría de Relaciones Exteriores) et état des honoraires fiduciaires.

Sur le vendeur personne physique

• Pièce d’identité officielle en cours de validité, CURP (identifiant unique de population) et attestation de situation fiscale avec RFC.
• Acte de naissance et, s’il est marié, acte de mariage : le régime matrimonial détermine si le conjoint doit comparaître. S’il est étranger, passeport et document migratoire.
• Justificatif de domicile.
• S’il a acquis par succession, l’acte d’adjudication inscrit ; s’il vend par procuration, la procuration comportant des pouvoirs d’actes de disposition, inscrite ou authentifiée selon le cas.

Sur le vendeur personne morale ou promoteur

• Statuts et modifications inscrits, pouvoirs du représentant avec faculté de disposition, RFC, pièce d’identité du mandataire.
• S’il vend des lots d’un programme : régime de copropriété inscrit, permis et autorisations du projet, et mécanisme garantissant la livraison. L’analyse du promoteur en vente sur plan obéit à sa propre logique, que nous traitons dans le guide sur les risques de l’achat en pré-construction et la vérification du promoteur.

Ejidos, PROCEDE et dominio pleno : le risque structurel de la Riviera Maya

L’article 27 de la Constitution, en sa fraction VII, reconnaît la personnalité juridique des noyaux de population ejidaux et communaux et protège leur propriété sur la terre. Depuis la réforme agraire de 1992 et la Ley Agraria publiée au Diario Oficial le 26 février de cette même année, les ejidos peuvent régulariser la tenure interne, certifier les parcelles et, sous certaines conditions, permettre aux ejidatarios d’adopter le dominio pleno sur celles-ci — moment où la terre sort du régime agraire et entre dans le droit commun.

Une grande partie du sol vendu aujourd’hui à Tulum, dans le sud de Solidaridad et sur les corridors vers Cobá et Bacalar a cette origine. Les ejidos Tulum et Jacinto Pat dans la commune de Tulum, ou l’ejido Playa del Carmen à Solidaridad, reviennent sans cesse dans les antécédents de lots urbains et de terrains d’investissement. Ce n’est pas un problème en soi : un lot qui a correctement achevé son parcours vers le dominio pleno est une propriété privée aussi solide qu’une autre. Le problème est d’acheter avant que ce parcours soit achevé, ou d’acheter quelque chose qui ne pourra jamais l’achever.

Le parcours légal : du certificat parcellaire au folio du Registre Public

La séquence exigée par la Ley Agraria est la suivante :

1. L’assemblée de l’ejido, dans les formes des articles 24 à 28 et 31, délimite et attribue les parcelles aux ejidatarios (art. 56). Le programme fédéral de certification des droits ejidaux, connu sous le nom de PROCEDE, a été l’instrument par lequel la majorité des ejidos l’ont fait dans les années 1990 et 2000 ; d’autres programmes ont ensuite pris le relais.
2. Lorsque la plus grande partie des parcelles a été délimitée et attribuée, l’assemblée peut décider que les ejidatarios adoptent le dominio pleno sur celles-ci (art. 81).
3. Chaque ejidatario intéressé demande au Registro Agrario Nacional la radiation de sa parcelle ; le RAN délivre le titre de propriété, qui s’inscrit au Registre Public de la Propriété du lieu (art. 82). À compter de la radiation de l’inscription au RAN, les terres cessent d’être ejidales et sont soumises au droit commun.
4. Lors de la première aliénation d’une parcelle en dominio pleno, les membres de la famille du cédant, ceux qui l’ont travaillée plus d’un an, les ejidatarios, les avecindados (résidents reconnus) et le noyau de population, dans cet ordre, bénéficient d’un droit de préemption (derecho del tanto) à exercer dans les trente jours civils suivant la notification (art. 84).

Le Registro Agrario Nacional est l’organe chargé du contrôle de la tenure des terres ejidales et communales (art. 148) ; ses inscriptions et attestations font pleine foi, et les actes qui, devant être inscrits, ne le sont pas ne produisent effet qu’entre les parties et ne peuvent nuire aux tiers (art. 150). Le RAN est public et toute personne peut obtenir des informations et des copies de ses inscriptions (art. 151). Parmi ce qui doit être inscrit figurent les certificats ou titres de parcelles et les plans de délimitation (art. 152).

Comment vérifier

Pour un terrain à antécédent agraire, la due diligence porte sur deux registres et non un seul. Au Registre Public de l’État, vous cherchez le folio ouvert par l’immatriculation du titre de dominio pleno et la chaîne postérieure. Au RAN, via les démarches publiées sur gob.mx, vous pouvez demander des attestations d’inscription et de validité de droits et consulter l’état d’avancement d’une démarche de dominio pleno. Si le vendeur affirme que la parcelle « est déjà en dominio pleno », le titre délivré par le RAN et le bordereau d’inscription au Registre Public doivent exister physiquement ; si elle « est en cours de démarche », il n’y a encore rien à acheter, seulement une espérance.

Vérifiez en outre que le procès-verbal d’assemblée ayant autorisé le dominio pleno a bien été inscrit au RAN, que le plan interne de l’ejido correspond à l’emplacement qu’on vous montre sur le terrain, et que la première aliénation a respecté le derecho del tanto. C’est ce dernier point qui génère le plus de contentieux : une vente réalisée sans notifier les titulaires du droit de préemption peut être contestée par eux.

Ce qui n’est pas un titre

Aucun de ces documents, à lui seul, ne transmet la propriété à un acquéreur étranger à l’ejido :

• Certificat parcellaire ou certificat de droits sur les terres d’usage commun.
• Procès-verbal d’assemblée « autorisant » un ejidatario à vendre.
• Contrat privé de cession de droits ejidaux ou parcellaires au profit d’une personne qui n’est ni ejidatario ni avecindado.
• Attestation de possession délivrée par le comisariado ejidal.
• Reçus de « contributions » à l’ejido ou de paiement de « cooperaciones ».

Le marché de la Riviera Maya regorge de lots proposés avec ces papiers à des prix très inférieurs à ceux de la propriété privée. L’écart de prix n’est pas une opportunité : c’est la mesure du risque. Le guide juridique des terrains à Tulum et dans la Riviera Maya approfondit les types de tenure et les fraudes les plus fréquentes ; ici, une règle suffit : si le vendeur ne peut pas montrer un folio du Registre Public à son nom, l’opération n’est pas une vente immobilière, quoi que dise le contrat.

Usage du sol, programmes d’urbanisme et compatibilité territoriale

Un titre irréprochable ne garantit pas que vous pourrez utiliser le bien comme vous l’entendez. L’usage du sol, la densité, la hauteur et les coefficients d’occupation et d’utilisation sont fixés par les instruments de planification prévus par la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano de l’État de Quintana Roo (art. 31) : la Stratégie d’aménagement du territoire de l’État, le Programme d’aménagement du territoire et de développement urbain de l’État, les programmes de zones métropolitaines, les programmes municipaux de développement urbain, les programmes de développement urbain des centres de population et les programmes partiels. La même loi exige que ces programmes, avant leur publication au Periódico Oficial et leur inscription au Registre Public, disposent du Dictamen de Verificación de Congruencia du secrétariat d’État compétent (art. 32).

La Constancia de Uso del Suelo et les instruments de l’État

La loi de l’État définit la Constancia de Uso del Suelo comme le document officiel délivré par l’autorité municipale, à la demande de l’intéressé, par lequel est autorisé un usage ou une destination du sol spécifique conformément aux programmes municipaux de développement urbain et aux opérations d’urbanisme autorisées et inscrites (art. 7, fraction XIV). C’est le document de base pour tout achat destiné à construire, à changer d’activité ou à louer commercialement, et depuis les réformes de 2023 et 2025 c’est aussi une exigence de l’acte lui-même : l’article 75 dispose que les actes et contrats de transmission de propriété doivent contenir les clauses d’utilisation du sol fixées par les programmes municipaux, que ceux qui les contreviennent ne seront pas inscrits au Registre Public, et que les officiers publics doivent demander à celui qui transmet un bien la Constancia ou Licencia de Uso del Suelo municipale attestant du zonage applicable au terrain, et la joindre à l’annexe de l’escritura comme condition d’inscription. Un vendeur incapable de l’obtenir a un problème registral, et pas seulement urbanistique.

Les instruments de l’État ont été moins stables. La loi de 2018 avait créé la Constancia de Compatibilidad Territorial et le Dictamen de Impacto Territorial, délivrés par le secrétariat au développement territorial urbain durable pour certifier qu’une opération d’urbanisme était compatible avec la planification de l’État ; la réforme de 2023 les a remplacés par la Constancia de Congruencia Urbanística Estatal et le Dictamen de Impacto Urbanístico, et la Cour suprême de justice de la Nation, en tranchant la controverse constitutionnelle 471/2023 le 8 avril 2025, a déclaré l’invalidité des définitions et des articles régissant cette attestation de l’État, y compris la portion de l’article 75 qui l’exigeait comme condition d’inscription au Registre Public, selon la note accompagnant le texte en vigueur publié par le Congrès de l’État. L’exigence municipale (la Constancia ou Licencia de Uso del Suelo) n’a pas été touchée par cet arrêt et demeure pleinement en vigueur. La Ley de Propiedad en Condominio, pour sa part, continue de mentionner la Constancia de Compatibilidad Territorial parmi les conditions d’inscription d’un régime de copropriété (art. 4). En pratique, le document exigé au niveau de l’État pour autoriser un programme ou constituer une copropriété peut varier selon la date de l’autorisation et le critère administratif du moment : demandez à l’étude notariale et à la direction de l’urbanisme de vous indiquer par écrit quelles attestations le Registre exige aujourd’hui pour inscrire votre opération précise, et vérifiez que le promoteur les détient.

Pour un appartement achevé dans une copropriété inscrite, il suffira normalement de confirmer que le régime a été constitué avec les autorisations correspondantes et d’obtenir l’attestation d’usage du sol que l’étude joindra à l’annexe. Pour un terrain, une maison que vous voulez transformer en location saisonnière ou un local, la Constancia de Uso del Suelo en cours de validité est indispensable et doit être demandée au nom du terrain, sans se fier à celle que produit le vendeur si elle date de plus de quelques mois ou si le programme a changé.

Où se renseigner dans chaque commune

• Solidaridad (Playa del Carmen) : la direction de l’urbanisme de la mairie délivre les attestations d’usage du sol et les permis de construire sur la base du programme de développement urbain du centre de population de Playa del Carmen en vigueur et de ses actualisations. Des secteurs comme Playacar, le centre, Colosio ou la zone ejidale obéissent à des normes de densité et de hauteur très différentes entre elles.
• Tulum : la direction générale de l’urbanisme et de l’écologie municipale applique le programme de développement urbain du centre de population en vigueur et, sur le volet environnemental, le programme d’aménagement écologique local ; ces deux instruments ont été en cours d’actualisation ces dernières années, confirmez donc lequel est publié et inscrit. À Tulum, l’usage du sol se croise avec des contraintes environnementales — cénotes, forêt, zones humides, proximité d’aires naturelles protégées — qui peuvent limiter sévèrement ce que l’on construit à Aldea Zama, La Veleta, Región 15 ou sur les corridors vers la zone hôtelière.
• Benito Juárez (Cancún) : l’Institut municipal de planification (IMPLAN) élabore et publie le Programme de développement urbain du centre de population de Cancún ; la direction de l’urbanisme délivre les attestations. La zone hôtelière, Puerto Cancún et les supermanzanas résidentielles ont des réglementations spécifiques.

Demandez toujours l’attestation au nom du terrain et vérifiez que le programme qu’elle cite est bien celui en vigueur. Une brochure de vente sur plan qui promet un « usage mixte » ou une « densité pour la location saisonnière » ne remplace pas le document municipal.

Les couches environnementale et fédérale

Sur la côte et dans la forêt, l’usage du sol municipal n’est pas le dernier mot. Les projets affectant la mangrove, les dunes, les zones humides ou la forêt peuvent requérir une autorisation d’impact environnemental fédérale, et les terrains en front de mer sont soumis à la zone fédérale maritime terrestre (ZOFEMAT), vingt mètres à compter de la laisse de haute mer, qui n’est pas une propriété privée mais un bien national soumis à concession. Si le bien que vous évaluez touche la mer, l’examen de la concession et de ses paiements fait partie de la due diligence ; nous le traitons en détail dans le guide sur les biens en front de mer, la ZOFEMAT et les risques.

Les dettes qui se transmettent avec le bien : predial, eau, électricité et copropriété

Certains passifs suivent le bien même s’il change de propriétaire, d’autres ne le suivent pas juridiquement mais deviennent un problème pratique immédiat. Il convient de les distinguer.

Predial et cadastre

La predial, l’impôt foncier, est municipale. Les mairies de Solidaridad, Tulum et Benito Juárez la perçoivent selon leurs lois de finances et les valeurs cadastrales fixées par le cadastre municipal. Avant la signature, le notaire exigera une attestation de non-dette de predial et une cédula catastral à jour ; l’article 55 de la Ley de Catastro de l’État interdit au Registre Public d’inscrire des transmissions de propriété si l’on ne justifie pas du dépôt des déclarations cadastrales et si n’y sont pas joints la cédula catastral et le plan du terrain délivré par l’autorité cadastrale municipale.

Un cas fréquent dans la Riviera Maya : des constructions jamais déclarées au cadastre. La cédula montre un terrain nu ou une surface bâtie inférieure à la réalité. La Ley de Catastro oblige le propriétaire ou le possesseur à déclarer au cadastre municipal toute construction nouvelle, extension ou amélioration dans les quinze jours ouvrables suivant son achèvement (art. 53) ; la régularisation incombe donc au vendeur et implique en général le paiement de différentiels. Négociez qui l’assume avant la promesse.

Services

Les attestations de non-dette d’eau et la dernière facture d’électricité doivent être demandées au nom du terrain. En copropriété, vérifiez en outre s’il existe des compteurs individuels ou un contrat maître dont les dettes sont réparties au prorata. Une dette d’eau peut empêcher la reconnexion au bénéfice du nouveau propriétaire, même si juridiquement il s’agit de la dette du précédent.

Charges de copropriété

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo est explicite. Son article 46, réformé en 2021, oblige le notaire qui rédige l’acte de vente d’un lot de propriété exclusive à exiger de la partie venderesse une attestation de non-dette, notamment, des charges d’entretien, d’administration et de fonds de réserve, signée par l’administrateur, ainsi que les factures fiscales numériques (CFDI) des trois derniers paiements de charges d’entretien. Demandez en plus l’historique de paiements le plus long que vous puissiez obtenir : l’attestation prouve l’absence de solde à la date de signature et les trois CFDI couvrent le dernier trimestre, mais un historique de deux ou trois ans révèle si le vendeur payait ponctuellement ou s’il accumulait des retards régularisés à la dernière minute. Les charges échues produisent des intérêts et sont poursuivies contre le propriétaire du lot : toute dette non détectée avant la signature devient donc le problème de l’acheteur dès le lendemain.

Ne vous limitez pas à l’attestation. Demandez les procès-verbaux des dernières assemblées, le budget en vigueur, l’état du fonds de réserve et l’existence de charges extraordinaires votées ou en discussion : une façade à reprendre ou une piscine à rénover peut se traduire par un appel de fonds important quelques mois après l’achat. Le guide sur le régime de copropriété et les charges à Playa del Carmen explique comment lire ces documents.

Les impôts de l’opération

L’impôt sur l’acquisition d’immeubles, l’ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), est à la charge de l’acheteur et se calcule sur des bases fixées par la législation municipale ; l’impôt sur le revenu de la plus-value incombe au vendeur et est retenu ou calculé par le notaire. Ce ne sont pas des dettes héritées, mais ils doivent être budgétés dès le départ pour que la due diligence financière soit complète ; nous les développons dans le guide des frais d’acquisition, ISAI, notaire et predial.

Le régime de copropriété : ce que le folio de l’appartement doit montrer

La majorité des achats à Playa del Carmen et à Cancún, et une proportion croissante à Tulum, portent sur des lots en copropriété. Ici, la due diligence a un objet supplémentaire : le régime lui-même.

L’article 10 de la Ley de Propiedad en Condominio de l’État dispose que l’escritura constitutive du régime, les contrats translatifs de propriété et les autres actes affectant la propriété de ces immeubles doivent être inscrits au Registre Public de la Propriété et du Commerce. Le règlement de copropriété fait partie de cette escritura constitutive et doit être inscrit avec elle. Et le Code civil, en son article 3201, prévoit l’immatriculation individuelle de chacun des appartements destinés à la vente dans des immeubles soumis au régime de copropriété.

Traduit en examen pratique :

1. Il doit exister un folio de la copropriété (le terrain matrice) avec l’escritura constitutive inscrite et, à partir d’elle, des folios individuels pour chaque lot.
2. Le folio du lot que vous achetez doit le décrire avec son numéro, sa surface privative, ses aires à usage exclusif (stationnement, cave, roof garden) et son pourcentage de quote-part indivise, en concordance avec l’escritura du vendeur.
3. C’est le règlement inscrit qui fait loi : si le promoteur ou l’administrateur appliquent des règles différentes (par exemple une interdiction de location saisonnière qui ne figure pas au règlement inscrit, ou l’inverse), demandez lequel est en vigueur, si des assemblées l’ont modifié et si ces modifications ont été authentifiées et inscrites, comme la loi l’exige.
4. Confirmez que le lot a une predial et des services individualisés, et qu’il n’existe pas de lots « irréguliers » dans l’immeuble (appartements construits sur des parties communes, divisions non autorisées), car ils compromettent la régularité de l’ensemble.

En vente sur plan, l’absence de régime inscrit est normale au démarrage du projet et anormale quand l’immeuble est achevé et que le promoteur continue de vendre « sous contrat ». Sans régime inscrit, il n’y a pas de folios individuels, et sans folio individuel la vente ne peut être ni authentifiée ni inscrite : rappelez-vous qu’au Quintana Roo cela signifie qu’il n’y a pas de transmission parfaite. Le calendrier de constitution et d’inscription du régime doit être une condition explicite du contrat de vente sur plan.

Personnes, procurations et capacité : qui signe et s’il en a le droit

Un titre parfait vendu par quelqu’un qui ne peut pas le vendre est un problème aussi grave qu’un titre défectueux. L’examen des personnes comprend les points suivants.

Identité et état civil

Le notaire identifiera les parties au moyen de documents officiels, mais l’acheteur doit rapprocher le nom du titulaire inscrit de celui de la pièce d’identité dès la première réunion : un second nom de famille différent, un prénom abrégé ou un changement de nom par mariage à l’étranger génèrent des rectifications qui retardent l’opération de plusieurs semaines. Si le vendeur est marié, son régime matrimonial détermine si le conjoint doit comparaître ; en communauté de biens, la vente d’un bien commun requiert la volonté des deux, et l’omission est l’une des causes les plus fréquentes de contestation ultérieure.

Ce point mérite une attention particulière pour les lecteurs européens et québécois : les régimes matrimoniaux mexicains — sociedad conyugal ou separación de bienes — ne recoupent pas exactement la communauté réduite aux acquêts française ou la société d’acquêts québécoise, et un acheteur marié qui acquiert doit lui aussi savoir sous quel régime il figurera dans l’escritura. Cela conditionne la revente future et la transmission successorale du bien.

Procurations

Lorsque le signataire est un mandataire, la procuration doit contenir des pouvoirs exprès pour actes de disposition et être en cours de validité. Si elle a été consentie à l’étranger, elle doit être apostillée ou légalisée, traduite par un traducteur assermenté et authentifiée devant un notaire mexicain. Demandez une copie de la procuration à l’avance ; l’étude doit l’examiner avant le jour de la signature. Les procurations irrévocables pour actes de disposition constituent en outre un cas que la LFPIORPI oblige le notaire à déclarer systématiquement à l’autorité, quel que soit le montant (art. 17, fraction XII, section A, alinéa b).

Beaucoup d’acheteurs non-résidents signent précisément par procuration, depuis un notaire de Lyon, de Liège, de Lausanne ou de Québec, plutôt que de faire le voyage. C’est parfaitement praticable, mais le circuit — rédaction en espagnol ou traduction assermentée, apostille de la Convention de La Haye, envoi de l’original, protocolisation au Mexique — prend facilement trois à six semaines. Il faut l’anticiper dans le calendrier de la promesse, sous peine de laisser expirer le délai du premier avis préventif.

Sociétés et successions

Si le vendeur est une société, examinez les statuts et leurs modifications, la procuration du représentant, l’inscription au Registre Public du Commerce, et vérifiez que l’objet social ne lui interdit pas d’aliéner des immeubles. Si le bien provient d’une succession, l’acte d’adjudication doit être inscrit ; un héritier qui vend « au nom de la succession » sans adjudication et sans pouvoirs d’exécuteur testamentaire ne transmet rien.

Fiducies et acheteurs étrangers

À l’intérieur de la zone restreinte, l’étranger acquiert des droits sur des biens résidentiels par l’intermédiaire d’un fideicomiso conclu avec un établissement de crédit, qui requiert l’autorisation de la Secretaría de Relaciones Exteriores (Ley de Inversión Extranjera, art. 11) ; sa durée maximale est de cinquante ans renouvelables (art. 13). Lorsque le vendeur est lui-même bénéficiaire d’un fideicomiso, c’est la société fiduciaire qui transmet sur ses instructions, et l’opération peut être structurée comme une cession de droits de bénéficiaire ou comme une nouvelle acquisition via un nouveau fideicomiso. La due diligence doit inclure le contrat de fiducie, l’autorisation de la SRE, sa validité et le paiement des honoraires à la banque. Le fonctionnement complet est expliqué dans le guide du fideicomiso, la fiducie bancaire pour acheteurs étrangers. Les sociétés mexicaines comportant une clause d’exclusion d’étrangers peuvent acquérir directement partout sur le territoire ; celles qui admettent des associés étrangers au moyen de la convention prévue par l’article 27 de la Constitution ne peuvent acquérir, dans la zone restreinte, que des immeubles destinés à des fins non résidentielles (Ley de Inversión Extranjera, art. 10).

Lutte contre le blanchiment et limites aux espèces

La transmission ou la constitution de droits réels immobiliers devant notaire est une « activité vulnérable » au sens de l’article 17, fraction XII, section A, alinéa a) de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita ; le notaire identifie les parties et dépose un avis auprès de l’autorité lorsque le prix convenu, la valeur cadastrale ou la valeur vénale du bien — la plus élevée des trois — atteint ou dépasse l’équivalent de huit mille fois la valeur journalière de l’UMA. Ce seuil est celui en vigueur après la réforme publiée au Diario Oficial de la Federación le 16 juillet 2025, qui l’a abaissé depuis les seize mille fois antérieures et a remplacé dans toute la loi la référence au salaire minimum par l’UMA. L’intermédiation immobilière était déjà une activité vulnérable dans le texte d’origine de la loi (art. 17, fraction V) ; la même réforme a élargi cette fraction pour inclure la construction et la promotion habituelle ou professionnelle d’immeubles, et a ajouté la fraction V Bis, qui soumet à la loi la réception de fonds destinés à un programme immobilier de vente ou de location. Dans les deux cas, l’avis est dû à partir de huit mille vingt-cinq fois la valeur journalière de l’UMA, ce qui touche de plein fouet les ventes sur plan de la Riviera Maya : le promoteur qui reçoit vos paiements doit vous identifier et déclarer l’opération. L’article 32 interdit de régler ou de payer en pièces et billets la constitution ou la transmission de droits réels immobiliers d’une valeur égale ou supérieure à huit mille vingt-cinq fois la valeur journalière de l’UMA. Ce n’est pas une formalité : un vendeur qui propose « une partie en espèces » vous propose de violer la loi et, presque toujours, de dissimuler quelque chose. La manière sûre de payer, par escrow et virements documentés, est traitée dans le guide sur l’escrow et les paiements sécurisés.

Contentieux

Les assignations relatives au bien peuvent être annotées préventivement au folio, et les saisies s’y inscrivent ; les unes et les autres apparaissent sur le certificat. Mais un litige n’est pas toujours annoté. Demandez directement au vendeur s’il existe un procès, une procédure agraire ou administrative liée au terrain, et faites-le lui déclarer sous serment dans la promesse et dans l’escritura. Pour les terrains d’origine ejidale, une recherche auprès des tribunaux agraires de la région et une conversation avec le comisariado de l’ejido d’origine révèlent souvent des conflits qu’aucun registre ne montre.

Signaux d’alerte : ce qui doit arrêter l’opération

Aucun de ces signaux ne prouve à lui seul une fraude, mais chacun impose de s’arrêter jusqu’à éclaircissement complet. Plusieurs réunis suffisent à se retirer.

• Le vendeur ou le conseiller pressent de signer « cette semaine » ou de verser un acompte avant de remettre l’escritura et l’antécédent registral.
• L’escritura ne porte pas de données d’inscription, ou le vendeur affirme qu’elle est « au Registre » depuis des mois sans bordereau de dépôt.
• Le titre présenté est un contrat privé, une cession de droits, un procès-verbal d’assemblée ou une attestation de possession.
• Le nom du titulaire inscrit ne correspond pas à celui qui négocie, et l’explication est que « c’est de la famille » ou « nous sommes associés ».
• Le prix au mètre carré est très inférieur à celui de biens comparables au folio propre dans le même secteur.
• Le vendeur propose de payer une partie du prix en espèces ou de déclarer dans l’acte une valeur différente de la valeur réelle.
• La surface ou les confins de l’escritura ne concordent pas avec la cédula catastral, le plan ou ce que l’on voit sur le terrain.
• Le folio montre une hypothèque au profit d’une personne physique, une fiducie de garantie ou une saisie, et le vendeur « ne savait pas ».
• Il existe un avis préventif ou une note de présentation d’une autre étude notariale sur le même folio.
• Le promoteur vend des appartements achevés sans régime de copropriété inscrit, ou refuse de fixer une date pour l’inscrire.
• La Constancia de Uso del Suelo n’existe pas, est périmée, cite un programme abrogé ou décrit un usage incompatible avec ce qu’on vous vend.
• Le terrain a un front de mer et personne ne peut montrer la concession fédérale ni les paiements.
• L’administrateur de la copropriété ne délivre pas d’attestation de non-dette, ou la délivre « sous réserve ».
• Le vendeur ne veut pas que vous utilisiez votre propre notaire ni votre propre avocat.
• L’argent doit être déposé sur le compte d’un tiers (le conseiller, un membre de la famille, une société distincte de la venderesse) « par commodité ».

Checklist de due diligence : trente vérifications avant de signer

La liste suivante est faite pour être imprimée et cochée. Chaque point indique auprès de qui la vérification se fait.

Titre et Registre Public

1. Folio localisé à partir des données de l’escritura du vendeur ; le titulaire inscrit correspond au vendeur. (Registre Public)
2. Certificat d’absence ou d’existence de charges récent, demandé par votre étude notariale avec premier avis préventif. (Registre Public, étude notariale)
3. Antécédents registraux examinés jusqu’à l’immatriculation ; chaîne continue sans saut. (Registre Public)
4. Aucune saisie, hypothèque non radiée, annotation d’assignation ni avis préventif d’un tiers. (Certificat)
5. Aucune limitation du droit de propriété inexpliquée : patrimoine de famille, usufruit, clause de retour, condition résolutoire. (Folio)
6. Surface, mesures et confins concordants entre escritura, cédula catastral et plan. (Escritura, cadastre municipal)
7. Dates du premier et du second avis préventif suivies et dans les délais. (Étude notariale)

Origine agraire

8. Si le terrain provient d’un ejido : titre de dominio pleno délivré par le RAN et immatriculé au Registre Public. (RAN, Registre Public)
9. Procès-verbal d’assemblée ayant autorisé le dominio pleno inscrit au RAN. (RAN)
10. Attestation de validité de droits ou d’inscription du RAN sur la parcelle d’origine. (RAN)
11. Première aliénation avec derecho del tanto respecté. (Acte de première vente, notifications)
12. Absence de conflits avec l’ejido d’origine ou devant les tribunaux agraires. (Comisariado, tribunaux agraires)

Urbanisme et environnement

13. Constancia de Uso del Suelo en cours de validité au nom du terrain, compatible avec l’usage envisagé et prête à être jointe à l’annexe de l’escritura. (Direction municipale de l’urbanisme, étude notariale)
14. Le programme de développement urbain cité dans l’attestation est bien celui en vigueur. (Commune, IMPLAN à Cancún)
15. Permis de construire et certificat d’achèvement pour ce qui est bâti ; constructions déclarées au cadastre. (Commune, cadastre)
16. Pour les projets ou terrains comportant de la végétation ou des plans d’eau : examen des autorisations environnementales applicables. (Autorité environnementale compétente)
17. En cas de front de mer : concession de zone fédérale en cours de validité et paiements à jour. (Titulaire de la concession, autorité fédérale)

Dettes et fiscalité

18. Attestation de non-dette de predial. (Trésorerie municipale)
19. Cédula catastral à jour. (Cadastre municipal)
20. Attestations de non-dette d’eau et dernière facture d’électricité. (Opérateur, CFE)
21. Budget des impôts et frais de l’opération revu avec l’étude notariale. (Étude notariale)

Copropriété

22. Escritura constitutive et règlement inscrits ; folio individuel du lot. (Registre Public)
23. Attestation de non-dette de charges signée par l’administrateur, CFDI des trois derniers paiements et l’historique le plus long possible. (Administration)
24. Procès-verbaux des dernières assemblées, budget, fonds de réserve et charges extraordinaires examinés. (Administration)
25. Règles de location saisonnière, animaux et travaux vérifiées dans le règlement inscrit. (Règlement)

Personnes

26. Identité, état civil et régime matrimonial du vendeur ; comparution du conjoint si nécessaire. (Étude notariale)
27. Procurations avec pouvoirs de disposition, valides, apostillées et authentifiées si étrangères. (Étude notariale)
28. Sociétés : statuts, procurations, inscription au Registre du Commerce. (Étude notariale, Registre)
29. Fideicomiso du vendeur, autorisation de la SRE et honoraires fiduciaires à jour, le cas échéant. (Société fiduciaire)

Contrat et paiement

30. Promesse de vente assortie d’une condition suspensive liée à la due diligence, calendrier de paiements via escrow ou compte de l’étude notariale, et pénalités symétriques. (Avocat, étude notariale)

Si vous souhaitez appliquer cette liste à des biens concrets, le catalogue des biens à vendre permet de filtrer par secteur et par type de bien ; demandez toujours les données registrales du lot qui vous intéresse avant d’avancer le moindre paiement.

Comment la due diligence s’articule avec le processus notarial et le paiement

La due diligence n’est pas une démarche parallèle : c’est le fil qui ordonne toute l’opération. Une séquence raisonnable au Quintana Roo, que le guide du processus notarial et de la signature définitive détaille étape par étape, ressemble à ceci.

Offre et accès aux documents. L’offre s’accompagne d’une demande de documents assortie d’un délai. Le vendeur qui ne remet pas l’escritura avec ses données d’inscription en quelques jours vous dit quelque chose.

Examen préliminaire du folio. Votre avocat ou votre étude notariale localise le folio, vérifie le titulaire et les charges visibles et confirme la nature du sol. C’est ici que l’on écarte les opérations impossibles avant de dépenser en expertises et en voyages.

Promesse de vente conditionnée. La promesse fixe le prix et les délais, mais elle est conditionnée au résultat satisfaisant de la due diligence dans un délai déterminé, avec restitution intégrale de l’acompte si le résultat est négatif. L’acompte est déposé sur un compte d’escrow ou sur le compte que l’étude notariale affecte à cet effet, jamais chez le vendeur ni chez des intermédiaires.

Due diligence complète. Certificat de charges avec premier avis préventif, antécédents, RAN le cas échéant, usage du sol, dettes, copropriété, personnes. Les réserves sont formalisées et l’on négocie celles qui peuvent être levées : radiation d’une hypothèque avec lettre de solde, régularisation cadastrale, obtention de l’attestation d’usage du sol.

Signature. L’escritura se signe lorsque toutes les conditions sont remplies. Le notaire donne le second avis préventif dans les quarante-huit heures suivantes (Code civil, art. 3178), acquitte les impôts et présente l’acte à l’inscription. L’article 3098 du même Code, en matière d’hypothèque, illustre le standard de diligence attendu du notaire : il doit procéder sans délai à la mise en œuvre de l’inscription et répond des dommages que son manque de diligence causerait.

Inscription et remise de l’expédition. L’opération s’achève quand l’expédition revient inscrite et que le folio désigne l’acheteur comme titulaire. C’est alors seulement qu’il convient de libérer la dernière fraction du prix si la structure de paiement le permet, ou du moins de vérifier l’inscription avant de clore le dossier. Le conservateur répond civilement des dommages qu’il cause en refusant sans fondement d’inscrire, en tardant sans motif ou en commettant des erreurs dans les inscriptions ou les certificats (art. 3207), mais cette responsabilité est un remède, pas un substitut à la vérification.

Après la signature. Mettez à jour le cadastre et la predial à votre nom, informez l’administration de la copropriété, changez les contrats de services et conservez l’expédition inscrite, le bordereau et le certificat de charges avec lequel vous avez signé : ce seront vos antécédents registraux le jour où vous revendrez.

Questions fréquentes

Puis-je consulter moi-même le Registre Public du Quintana Roo ?

Oui. Le Registre est public en vertu de l’article 3161 du Code civil de l’État et toute personne peut prendre connaissance des inscriptions des folios et solliciter des certifications. En pratique, les demandes exigent d’identifier le folio ou les données d’inscription et d’acquitter les droits correspondants, et les études notariales habilitées peuvent le faire à distance. Pour un achat, l’efficace est que votre propre étude demande le certificat, car il se trouve ainsi lié au premier avis préventif.

Quelle différence entre un certificat d’absence de charges et une certification de non-inscription ?

Le premier concerne un bien déjà inscrit et indique si son folio comporte ou non des charges et des annotations. La seconde, régie par l’article 76 du Règlement, certifie qu’un terrain n’a pas d’antécédents au Registre et requiert d’y joindre une description avec mesures et confins, l’historique cadastral et un plan ; elle sert par exemple à immatriculer un terrain pour la première fois. Si l’on vous présente une certification de non-inscription comme preuve qu’un terrain « est propre », comprenez exactement l’inverse : ce terrain n’est jamais entré au Registre Public.

Le vendeur a une escritura mais elle n’est pas inscrite. Puis-je acheter ?

Pas sans qu’elle soit inscrite au préalable. Au Quintana Roo, la transmission de propriété n’est parfaite qu’avec l’inscription : le vendeur ne peut donc pas vous transmettre pleinement un droit qui n’est pas encore inscrit à son nom. La solution est que le vendeur inscrive d’abord son titre, avec les coûts et les délais que cela implique, et que votre promesse conditionne l’opération à cette inscription.

Combien de temps un certificat de charges reste-t-il valable ?

La loi ne lui fixe pas de péremption en tant que telle ; ce qui a une durée de validité, c’est la note de présentation du premier avis préventif qui l’accompagne, trente jours civils, et celle du second avis, quatre-vingt-dix. C’est pourquoi les études exigent que le certificat soit récent par rapport à la signature : un certificat ancien décrit un folio qui a pu changer. Si la signature prend du retard, on en demande un nouveau.

Un lot à Tulum est vendu avec un « titre de propriété du RAN ». Est-ce une propriété privée ?

Le titre de propriété que délivre le Registro Agrario Nacional lors de l’adoption du dominio pleno est le document qui sort la parcelle du régime ejidal, mais l’article 82 de la Ley Agraria exige en outre son inscription au Registre Public de la Propriété. Vérifiez que le titre est immatriculé, que la radiation au RAN a été effectuée et que, s’il y a déjà eu une première vente, le derecho del tanto a été respecté. Avec ces trois éléments, c’est bien une propriété privée ; sans le folio du Registre Public, pas encore.

Qui paie la due diligence ?

Les honoraires de l’avocat de l’acheteur et les droits des certifications qu’il demande sont, en règle générale, à la charge de l’acheteur ; les documents que le vendeur doit remettre (attestations de non-dette, cédula catastral, escrituras) sont à la charge du vendeur. Ces deux points se négocient dans la promesse, mais ne négociez pas l’essentiel : l’acheteur doit contrôler qui examine le folio.

Si vous avez en vue un bien précis à Playa del Carmen, Tulum ou Cancún et souhaitez un examen préliminaire du folio et des antécédents avant de formuler une offre, écrivez-nous avec les données de l’escritura du vendeur. Une heure de travail sur le Registre Public évite très souvent des mois de problèmes.