Due diligence в Кинтана-Роо: как проверить право собственности и обременения до покупки

Купить квартиру в Плая-дель-Кармен, участок в Тулуме или дом в Канкуне означает прежде всего купить фолио в Публичном реестре собственности и торговли штата Кинтана-Роо. Всё остальное — вид на море, отделка, прогнозируемая доходность аренды — держится на этом фолио. Если в фолио написано не то, что говорит продавец, покупатель приобретает не тот объект, за который платит.

У Кинтана-Роо есть особенность, о которой не знают многие покупатели и немало консультантов, приезжающих из других штатов: Гражданский кодекс штата устанавливает, что регистрация носит правоустанавливающий (constitutivo) характер для договоров, передающих право собственности на недвижимость. В большинстве регионов Мексики внесение в реестр лишь декларативно; здесь купля-продажа объекта считается совершённой и порождает полный правовой эффект только после внесения в реестр. Эта разница превращает due diligence — предварительную юридическую проверку — из меры предосторожности в единственный способ понять, может ли сделка, которую вы собираетесь подписать, вообще возникнуть юридически.

Этот гид объясняет со ссылками на действующее законодательство, как проверять титул в Кинтана-Роо: что такое справка об отсутствии обременений и как её читать, как восстановить регистрационную историю объекта, почему эхидальная земля Ривьеры-Майя требует отдельной проверки, какую роль играют назначение земли и программы городского развития муниципалитетов Солидаридад, Тулум и Бенито-Хуарес, какие долги переходят вместе с недвижимостью и какие красные флаги должны остановить сделку. Он рассчитан и на тех, кто покупает впервые, и на инвестора, который уже знает рынок и хочет упорядоченную процедуру.

Гид не заменяет notario público (государственного нотариуса с публичными полномочиями) и местного юриста по недвижимости — он их дополняет. Покупатель, приходящий в нотариальную контору с пониманием того, что он будет читать в фолио, лучше договаривается, теряет меньше времени и не закрывает сделки, которые закрывать нельзя.

Краткое резюме для занятого покупателя

• В Кинтана-Роо внесение в Публичный реестр носит правоустанавливающий характер для передачи права собственности на недвижимость и для ипотеки (Гражданский кодекс штата, ст. 3159 и 3160). Без регистрации передача не считается завершённой.
• Центральный документ due diligence — справка о наличии или отсутствии обременений, которую нотариус запрашивает одновременно с подачей первого предупредительного уведомления (ст. 3177). Уведомление резервирует очередность на тридцать календарных дней; второе уведомление, после подписания, — на девяносто.
• Реестр публичен: любой человек может ознакомиться с записями и запросить заверенные копии либо справки об отсутствии записей в отношении объекта или на имя определённого лица (ст. 3161).
• Эхидальная земля находится не в Публичном реестре, а в Национальном аграрном реестре (RAN). Только после принятия dominio pleno (полного права собственности) и выдачи титула органом RAN, впоследствии внесённого в Публичный реестр, земля перестаёт быть эхидальной (Аграрный закон, ст. 81 и 82).
• Назначение земли определяют муниципальные программы городского развития, а подтверждается оно муниципальной справкой Constancia de Uso del Suelo, которую нотариус обязан запросить и приобщить к приложению escritura как условие регистрации (Закон о населённых пунктах, территориальном планировании и городском развитии Кинтана-Роо, ст. 75). Наименование и охват региональных инструментов совместимости менялись в последние годы; уточняйте, какой документ требуется сегодня именно для вашей сделки.
• Нотариус обязан истребовать актуальную кадастровую карточку (Закон о кадастре, ст. 50), а в кондоминиумах — справку об отсутствии задолженности по взносам на содержание, администрирование и резервный фонд, подписанную управляющим, вместе с CFDI по трём последним платежам эксплуатационных взносов (Закон о кондоминиальной собственности, ст. 46).
• Никаких наличных расчётов начиная с 8 025 величин дневного значения UMA; нотариус подаёт уведомление властям, когда стоимость передаваемого объекта равна или превышает 8 000 таких величин — порог, установленный реформой, опубликованной в Официальном вестнике федерации 16 июля 2025 года (LFPIORPI, ст. 32 и 17).
• Due diligence должна завершиться до подписания окончательного предварительного договора либо, как минимум, предварительный договор должен быть поставлен в зависимость от её результата.

Что такое due diligence и почему в Кинтана-Роо она весит больше

Due diligence в недвижимости — это упорядоченное исследование объекта и продавца до принятия обязательства о покупке. Её цель не в том, чтобы искать проблемы ради спорта, а в том, чтобы ответить на четыре вопроса: кто на самом деле собственник, какие обременения несёт объект, что с ним законно можно делать и какие обязательства переходят вместе с правом собственности.

В мексиканских Карибах у этих четырёх вопросов есть слои, которых не бывает на сложившемся городском рынке. Значительная часть земли Ривьеры-Майя происходит из эхидо — общинных землевладений, которые приняли dominio pleno за последние десятилетия, так что цепочка титулов часто начинается не со старинной escritura, а с протокола общего собрания эхидатариев. Прибрежная полоса подчинена федеральной морской зоне и федеральным концессиям. Существенная часть предложения — это preventa, продажи на этапе строительства, то есть объекты, у которых ещё нет собственного фолио. И высокая доля покупателей — иностранцы, приобретающие через fideicomiso (банковский траст) внутри «запретной зоны» шириной пятьдесят километров вдоль побережья, установленной статьёй 27 Конституции и Законом об иностранных инвестициях (ст. 2, п. VI).

К этому добавляется собственное регистрационное правило штата. Статья 3159 Гражданского кодекса Кинтана-Роо предусматривает, что регистрация носит правоустанавливающий характер применительно к соглашениям и договорам, которыми приобретается, передаётся, изменяется или прекращается право собственности на недвижимость либо ипотека, а статья 3160 добавляет, что такие договоры считаются совершёнными и порождают полный эффект только с момента их регистрации. Частный договор и даже escritura pública (нотариальный акт), подписанная у нотариуса, не передаёт право собственности в полном объёме, пока экземпляр акта не внесён в фолио. Поэтому в Кинтана-Роо закрытие сделки — это не подписание, а регистрация.

Кто и когда должен её проводить

Notario público участвует в силу закона: запрашивает справку об обременениях, подаёт предупредительные уведомления, проверяет личность, дееспособность и полномочия, рассчитывает налоги и подаёт акт на регистрацию. Но нотариус включается на этапе оформления, когда покупатель уже договорился о цене и, как правило, уже внёс аванс. Полезная due diligence происходит раньше: при получении предложения, до подписания предварительного договора и, разумеется, до движения денег.

Часть работы покупатель может выполнить сам — обратиться в реестр, запросить документы, посетить управление городского развития, — а остальное поручить местному юристу по недвижимости. Чего делать нельзя, так это передавать проверку консультанту продавца или исходить из того, что «нотариус проверит каждую деталь»: нотариус проверяет то, что предписывает закон, а не экономическую состоятельность проекта, не реальность обещанного в буклете назначения земли и не финансовую надёжность застройщика.

Для покупателя из России, Казахстана или Беларуси есть дополнительный слой: сделка часто ведётся дистанционно, документы приходят фотографиями в мессенджере, а переговоры идут на английском через посредника, который не является ни юристом, ни нотариусом. Правило простое: ни один документ, присланный в виде фотографии, не заменяет запись в реестре. Фолио проверяется в реестре, а не в переписке.

Логический порядок проверки

Всегда полезно соблюдать одну и ту же последовательность, поскольку каждый слой определяет следующий:

1. Регистрационная история и фолио: кто указан собственником и на основании какого титула.
2. Обременения: ипотеки, аресты, предупредительные отметки, ограничения права собственности.
3. Природа земли: полная частная собственность, аграрное происхождение, федеральная зона, особо охраняемая природная территория.
4. Назначение земли, градостроительные и природоохранные нормы.
5. Налоговая задолженность и долги за услуги; в кондоминиуме — взносы.
6. Люди: дееспособность, семейное положение, доверенности, компании, трасты.
7. Договор и платежи: структура предварительного договора, отлагательные условия, эскроу, график.

Если рушится слой 1 или слой 3, вкладываться в остальные бессмысленно. Участок без собственного фолио в Публичном реестре не «чинится» хорошим договором.

Публичный реестр собственности и торговли Кинтана-Роо: как он устроен

Статья 3157 Гражданского кодекса штата создаёт в качестве подразделения местной исполнительной власти Публичный реестр собственности и торговли штата Кинтана-Роо с офисами в тех населённых пунктах, которые определит исполнительная власть. Регламент реестра размещает его офисы в городе Четумаль и позволяет создавать делегации в других городах штата по решению исполнительной власти, с определённой юрисдикцией для каждой (ст. 3). Официальный справочник реестра (портал rppc.qroo.gob.mx) указывает Генеральную дирекцию в Четумале и делегации в Канкуне (муниципалитет Бенито-Хуарес), Плая-дель-Кармен (Солидаридад) и Косумеле; для объекта в Тулуме или Пуэрто-Морелосе стоит уточнить в нотариальной конторе, какая делегация обладает юрисдикцией над фолио. Закон о кадастре штата прямо упоминает реестр «и его делегации» при регулировании взаимодействия с муниципальными кадастрами (ст. 55).

Система построена на фолио (ст. 3158): каждый объект, каждое лицо и каждый относящийся к ним акт имеют уникальный номер. Это заменило прежнюю систему книг, томов и записей, хотя многие старые основания по-прежнему цитируются в той номенклатуре и были перенесены в фолио. Когда продавец передаст вам свою escritura, ищите на последней странице или в отметке о регистрации регистрационные данные: электронное фолио либо, если титул старый, раздел, том, книгу и номер записи. Эти данные — ключ ко всей последующей проверке.

Регламент Публичного реестра собственности и торговли штата развивает Книгу четвёртую Кодекса и регулирует правовую экспертизу документов, ведение фолио, выдачу справок и обжалование.

Правоустанавливающий и публично-информационный эффект

Статья 3158 различает два эффекта регистрации: в одних случаях она правоустанавливающая в дополнение к публично-информационной, в других — исключительно публично-информационная. Статья 3159 конкретизирует первую группу: приобретение, передача, изменение или прекращение права собственности на недвижимость и ипотека. Статья 3160 распространяет правоустанавливающий характер на гражданские ассоциации и общества и уточняет, что приобретение по давности владения, приращению, наследованию или в порядке принудительного исполнения регистрируется путём внесения соответствующего судебного решения. Любой иной акт, который закон предписывает регистрировать, имеет исключительно публично-информационный эффект.

Практическое следствие для покупателя двойное. Во-первых, не следует считать «закрытием» подписание escritura: процедура заканчивается, когда экземпляр акта возвращается из реестра с квитанцией о регистрации и фолио, обновлённым на имя покупателя. Во-вторых, если продавец предъявляет escritura без данных о регистрации или с регистрацией «в процессе», технически он ещё не является полноправным собственником по отношению к третьим лицам: в цепочке есть слабое звено, которое нужно закрыть до покупки.

Публичность, регистрация, специальность, добросовестность и законность

Кодекс формулирует классические регистрационные принципы. Принцип публичности (ст. 3161) обязывает сотрудников реестра позволять любому лицу ознакомиться с записями фолио и связанными документами, а также выдавать заверенные копии записей и справки об отсутствии записей любого рода или определённого рода в отношении указанных объектов или на имя определённых лиц. Иначе говоря: покупатель не зависит от продавца, чтобы узнать, что содержится в фолио.

Принцип регистрации (ст. 3162) устанавливает, что регистрируются — путём внесения записи, а не переписывания текста — только те права, обременения и регистрируемые договоры, существование которых подтверждено экземплярами нотариальных актов, заверенными копиями судебных решений либо действительными частными документами, удостоверенными нотариусом, регистратором или судьёй. Частный договор без такого удостоверения в фолио не попадает.

Принцип добросовестности точно определён в статье 3171: третьим лицом является тот, кто, не будучи стороной зарегистрированной сделки, впоследствии приобретает права или обременения в отношении объекта либо налагает на него арест; и он добросовестен, если в момент приобретения абсолютно не знал о регистрационной неточности, то есть о расхождении между юридической реальностью и записями. Статья 3170 идёт дальше и вводит презумпцию, не допускающую доказывания обратного: если арест уже был зарегистрирован в момент покупки третьим лицом, предполагается, что оно знало, что покупает, и подчинилось последствиям ареста. Тот, кто не проверил фолио, потом не может ссылаться на неведение.

Принцип законности (ст. 3172) наделяет каждую запись презумпцией законности совершения, если не доказано иное; но ни одна запись не исцеляет актов, ничтожных по закону. А тот, кто намерен оспорить зарегистрированное право собственности, обязан предварительно или одновременно требовать признания записи недействительной либо её аннулирования. Это защищает покупателя, который зарегистрировался, и затрудняет запоздалые претензии, но также означает, что регистрация не «отмывает» изначально порочный титул: именно поэтому аграрные основания проверяются даже тогда, когда у участка уже есть фолио.

Очередность: почему порядок поступления решает всё

Преимущество между вещными правами на один и тот же объект определяется приоритетом регистрации, независимо от даты возникновения права (ст. 3173), а очередность между документами, поступившими в реестр, — датой и порядковым номером подачи (ст. 3176). Два покупателя одного объекта упорядочиваются не по тому, кто раньше подписал, а по тому, кто раньше пришёл в реестр. На рынке с одновременными сделками, удалёнными покупателями и продавцами, получающими несколько предложений, очередность — самая конкретная защита из существующих, и обеспечивается она предупредительными уведомлениями, о которых речь ниже.

Как читать справку об обременениях и регистрационную историю

Статья 3177 Гражданского кодекса предписывает нотариусу, когда предстоит оформить escritura, передающую, изменяющую, обременяющую или прекращающую право собственности на недвижимость, подать в реестр первое предупредительное уведомление одновременно с запросом справки о наличии или отсутствии обременений. Регламент называет её в статье 78 справкой о свободе от обременений или об обременениях и требует, чтобы она содержала ссылку на соответствующие записи и указывала, существует ли какая-либо предупредительная отметка или отметка о подаче титула, создающего вещное право. Справки о собственности всегда должны охватывать маргинальные отметки и записи об обременениях или условиях, затрагивающих основную запись и не погашенных (Регламент, ст. 75).

Согласно статье 73 Регламента, справки выдаются по письменному запросу в течение пяти рабочих дней с момента подачи и после уплаты пошлины; уполномоченные нотариусы могут запрашивать их дистанционно (ст. 74). Размер пошлин ежегодно устанавливается налоговым законодательством штата, поэтому актуальную сумму лучше уточнять в нотариальной конторе, а не доверять цифрам из интернета.

Что должно быть в справке и что искать

Правильно прочитанная справка отвечает на вопросы следующей таблицы.

Элемент справки или фолио	Что должно совпадать	Красный флаг
Зарегистрированный собственник	Точное имя продавца (или доверительного управляющего, если продаёт fideicomiso) так, как оно указано в документе, удостоверяющем личность	Иной собственник, разночтения в имени, неупомянутый сособственник, непринятое наследство
Описание объекта	Площадь, размеры и границы совпадают с escritura и кадастровой карточкой; в кондоминиуме — номер юнита и доля в общем имуществе	Площадь не сходится, участок «объединён» или «разделён» без зарегистрированной escritura об объединении либо разделе
Основание приобретения	Зарегистрированная escritura, судебное присуждение или титул dominio pleno от RAN, внесённый в реестр	Частный договор, уступка прав, протокол собрания эхидо, «справка о владении»
Обременения	Чистый раздел либо идентифицированная ипотека, погашаемая в этой же сделке по справке об остатке долга	Арест, ипотека в пользу частного лица, обеспечительный траст, необъяснённые сервитуты
Предупредительные отметки	Отсутствуют либо только первое уведомление по вашей собственной сделке	Отметка об иске, предупредительное уведомление другой нотариальной конторы, отметка о подаче иного титула
Ограничения права собственности	Отсутствуют либо только присущие режиму кондоминиума	Семейное имущество (patrimonio de familia), пожизненный узуфрукт, оговорка о возврате, отменительное условие
Дата выдачи	Свежая и в пределах срока действия первого предупредительного уведомления	Справка многомесячной давности, предоставленная продавцом

Два важных нюанса. Во-первых, «свободен от обременений» означает лишь, что в фолио нет зарегистрированных обременений; это не удостоверяет, что продавец не имеет задолженности по predial (муниципальному налогу на недвижимость), по воде или по взносам кондоминиума, и не подтверждает, что у объекта совместимое назначение земли. Эти проверки другие и проводятся в других органах. Во-вторых, справка отражает состояние фолио на дату выдачи; именно поэтому закон связывает её запрос с первым предупредительным уведомлением, которое замораживает очередность на время подготовки подписания.

Регистрационная история: восстановление цепочки титулов

Справка говорит, как обстоят дела с фолио сегодня. Регистрационная история говорит, как оно к этому пришло. Запросите заверенную копию предыдущих записей или, как минимум, проследите в фолио последовательность собственников вплоть до происхождения объекта: титул dominio pleno, выданный RAN, зарегистрированная разбивка на участки, произведённая девелопером, отчуждение государством, выделение отдельной квартиры в кондоминиуме или судебное установление права собственности. Статья 3201 Кодекса перечисляет способы иммарикуляции, то есть первичной регистрации права собственности на объект: установление факта владения, установление права собственности, отчуждения со стороны федерального правительства, штата, муниципалитетов или их организаций, участки, проданные компаниями-парцеллировщиками, и квартиры, предназначенные для продажи в зданиях, подчинённых режиму кондоминиума или таймшера. Титул dominio pleno эхидального происхождения попадает в фолио по предписанию Аграрного закона (ст. 82), который требует его внесения в Публичный реестр собственности по месту нахождения.

Здоровая цепочка непрерывна: каждый зарегистрированный приобретатель является отчуждателем в следующей записи, без разрывов и передач «в обход» реестра. Разрывы обычно объясняются частными договорами, которые так и не были зарегистрированы, ненаследованными наследствами или уступками прав, которые в Кинтана-Роо, с учётом правоустанавливающего характера регистрации, просто не передали право собственности. Статья 3168 описывает патологическую ситуацию, когда лицо, всё ещё числящееся собственником в реестре из-за того, что первое отчуждение не было зарегистрировано, продаёт объект снова третьему лицу: вторая сделка действительна и регистрируема, а отчуждатель совершает мошенничество. Это ровно тот сценарий, от которого защищает своевременная регистрация.

Предупредительные уведомления: щит покупателя

Механизм, превращающий очередность в реальную защиту, — это предупредительные уведомления. Первое уведомление (ст. 3177) подаётся одновременно с запросом справки об обременениях, содержит указание на сделку, объект, стороны и регистрационное основание и порождает в фолио отметку о подаче сроком действия тридцать календарных дней. Второе уведомление (ст. 3178) нотариус подаёт в течение сорока восьми часов после подписания escritura, и оно действует девяносто календарных дней; если оно подано в пределах тридцати дней действия первого, его последствия распространяются назад, на дату первого. А согласно статье 3179, если экземпляр акта подан в реестр в эти сроки, регистрация действует в отношении третьих лиц с даты первого уведомления.

На практике это означает, что со дня, когда нотариальная контора запросила справку, любая ипотека, арест или продажа, которую попытаются зарегистрировать по тому же фолио, окажется позади вашей сделки — при условии, что подписание и подача акта уложатся в сроки. Спросите у нотариуса точную дату первого и второго уведомления; если подписание задерживается больше чем на тридцать дней, потребуйте обновить справку и уведомление. Именно эта деталь отличает аккуратные нотариальные конторы от прочих.

Документы, которые нужно запросить у продавца

Документальная проверка начинается со списка запросов продавцу. Скорость и полнота передачи сами по себе являются информацией: продавец с титулом в порядке не ищет свою escritura неделями.

По объекту

• Экземпляр escritura о приобретении с отметкой о регистрации в Публичном реестре (фолио или данные тома и записи). Если продавец покупал на этапе строительства — дополнительно учредительная escritura режима кондоминиума и акт о выделении его юнита.
• Актуальная кадастровая карточка (cédula catastral) и кадастровый номер. Закон о кадастре определяет карточку как документ, служащий подтверждением того, что объект учтён в кадастре, а кадастровый номер — как цифровое обозначение, идентифицирующее объект; статья 50 обязывает нотариусов и иных публичных удостоверителей истребовать актуальную карточку как обязательное предварительное условие при любом приобретении или изменении объектов.
• Квитанции по predial за последние налоговые периоды и справка об отсутствии задолженности, выданная казначейством или кадастром муниципалитета (Солидаридад, Тулум или Бенито-Хуарес в зависимости от объекта).
• Справки об отсутствии задолженности за водоснабжение и водоотведение от оператора или концессионера, оказывающего услугу в муниципалитете, и последняя квитанция Федеральной комиссии по электроэнергии (CFE).
• Архитектурные планы и, при наличии, разрешение на строительство, акт о завершении работ и, в соответствующих случаях, справка о назначении земли.
• В кондоминиуме: учредительная escritura и регламент, внесённые в реестр, справка об отсутствии задолженности по взносам, подписанная управляющим, и CFDI (электронные налоговые чеки) по трём последним платежам эксплуатационных взносов, которые нотариус обязан истребовать согласно статье 46 Закона о кондоминиальной собственности штата; как хорошая практика — дополнительно история платежей за последние два-три года.
• Действующие договоры аренды, если объект сдан, и подтверждения обеспечительных депозитов, подлежащих передаче.
• Если объект находится в трасте: договор fideicomiso, разрешение Министерства иностранных дел (SRE) и состояние расчётов по вознаграждению доверительного управляющего.

По продавцу — физическому лицу

• Действующий документ, удостоверяющий личность, CURP и налоговая справка с RFC.
• Свидетельство о рождении и, если продавец состоит в браке, свидетельство о браке: режим имущества супругов определяет, должен ли супруг участвовать в сделке. Для иностранца — паспорт и миграционный документ.
• Подтверждение адреса проживания.
• Если объект приобретён по наследству — зарегистрированная escritura о присуждении наследства; если продажа по доверенности — доверенность с полномочиями на распорядительные действия, зарегистрированная или удостоверенная нотариально в зависимости от случая.

По продавцу — юридическому лицу или застройщику

• Учредительные документы и зарегистрированные изменения, доверенности представителя с полномочиями на распоряжение имуществом, RFC, документ, удостоверяющий личность представителя.
• Если продаются юниты в проекте: зарегистрированный режим кондоминиума, разрешения и согласования по проекту и схема, которой гарантируется передача объекта. Проверка застройщика на этапе строительства имеет собственную логику, которую мы разбираем в гиде о рисках покупки на этапе строительства и проверке застройщика.

Эхидо, PROCEDE и dominio pleno: структурный риск Ривьеры-Майя

Статья 27 Конституции в пункте VII признаёт правосубъектность эхидальных и общинных населённых объединений и защищает их собственность на землю. С аграрной реформы 1992 года и Аграрного закона, опубликованного в Официальном вестнике 26 февраля того же года, эхидо могут упорядочивать внутреннее землепользование, сертифицировать парцеллы и при определённых условиях разрешать эхидатариям принимать dominio pleno над ними — с этого момента земля выходит из аграрного режима и переходит в общее право.

Значительная часть земли, которая сегодня продаётся в Тулуме, на юге Солидаридада и в коридорах в сторону Кобы и Бакалара, имеет именно такое происхождение. Эхидо Тулум и Хасинто-Пат в муниципалитете Тулум или эхидо Плая-дель-Кармен в Солидаридаде снова и снова появляются в основаниях городских участков и инвестиционных земель. Само по себе это не проблема: участок, который корректно прошёл путь к dominio pleno, является частной собственностью, столь же прочной, как любая другая. Проблема в том, чтобы купить до завершения этого пути или купить то, что никогда не сможет его завершить.

Законный путь: от парцеллярного сертификата до фолио в Публичном реестре

Последовательность, которую требует Аграрный закон, такова:

1. Собрание эхидо с соблюдением формальностей статей 24–28 и 31 размежёвывает и распределяет парцеллы между эхидатариями (ст. 56). Федеральная программа сертификации эхидальных прав, известная как PROCEDE, была тем инструментом, с помощью которого большинство эхидо сделали это в 1990-х и 2000-х годах; затем её продолжили другие программы.
2. Когда бо́льшая часть парцелл размежёвана и распределена, собрание может постановить, что эхидатарии принимают над ними dominio pleno (ст. 81).
3. Каждый заинтересованный эхидатарий обращается в Национальный аграрный реестр за снятием своей парцеллы с учёта; RAN выдаёт титул собственности, который вносится в Публичный реестр собственности по месту нахождения (ст. 82). С момента погашения записи в RAN земли перестают быть эхидальными и подчиняются общему праву.
4. При первом отчуждении парцеллы с dominio pleno родственники отчуждателя, лица, обрабатывавшие её более года, эхидатарии, приписанные жители и само населённое объединение — именно в этом порядке — пользуются преимущественным правом покупки (derecho del tanto), которое должно быть реализовано в течение тридцати календарных дней с момента уведомления (ст. 84).

Национальный аграрный реестр — орган, отвечающий за контроль над эхидальным и общинным землевладением (ст. 148); его записи и справки имеют полную доказательственную силу, а акты, подлежащие регистрации, но не зарегистрированные, порождают последствия только между сторонами и не могут причинять ущерб третьим лицам (ст. 150). RAN публичен, и любое лицо может получить сведения и копии его записей (ст. 151). В числе подлежащего регистрации — парцеллярные сертификаты или титулы и планы размежевания (ст. 152).

Как проверять

Для объекта с аграрным происхождением due diligence ведётся по двум реестрам, а не по одному. В Публичном реестре штата вы ищете фолио, открытое иммарикуляцией титула dominio pleno, и последующую цепочку. В RAN, через процедуры, опубликованные на gob.mx, можно запросить справки о регистрации и действительности прав и проверить статус процедуры dominio pleno. Если продавец утверждает, что парцелла «уже в dominio pleno», титул, выданный RAN, и квитанция о регистрации в Публичном реестре должны существовать физически; если процедура «в процессе», покупать пока нечего — есть только ожидание.

Проверьте также, что протокол собрания, санкционировавшего dominio pleno, был внесён в RAN, что внутренний план эхидо совпадает с показанным вам на местности расположением и что при первом отчуждении было соблюдено преимущественное право покупки. Последний пункт порождает больше всего судебных споров: продажа, совершённая без уведомления обладателей преимущественного права, может быть ими оспорена.

Что не является титулом

Ни один из этих документов сам по себе не передаёт право собственности покупателю, не входящему в эхидо:

• Парцеллярный сертификат или сертификат прав на земли общего пользования.
• Протокол собрания, «разрешающий» эхидатарию продавать.
• Частный договор уступки эхидальных или парцеллярных прав в пользу лица, которое не является ни эхидатарием, ни приписанным жителем.
• Справка о владении, выданная правлением эхидо (comisariado ejidal).
• Квитанции о «взносах» в эхидо или об уплате «кооперативных сборов».

Рынок Ривьеры-Майя полон участков, предлагаемых с такими бумагами по ценам существенно ниже, чем у частной собственности. Разница в цене — не возможность, а мера риска. Юридический гид по земельным участкам в Тулуме и на Ривьере-Майя подробно разбирает виды землевладения и самые частые схемы обмана; здесь достаточно одного правила: если продавец не может показать фолио Публичного реестра на своё имя, сделка не является куплей-продажей недвижимости, что бы ни было написано в договоре.

Назначение земли, программы городского развития и территориальная совместимость

Безупречный титул не гарантирует, что объект можно использовать так, как вы задумали. Назначение земли, плотность застройки, высотность и коэффициенты застройки и использования определяются инструментами планирования, предусмотренными Законом о населённых пунктах, территориальном планировании и городском развитии штата Кинтана-Роо (ст. 31): Стратегией территориального планирования штата, Программой территориального планирования и городского развития штата, программами метрополитенских зон, муниципальными программами городского развития, программами городского развития населённых центров и частичными программами. Тот же закон требует, чтобы эти программы до публикации в Официальном вестнике и внесения в Публичный реестр имели Заключение о проверке согласованности, выдаваемое компетентным министерством штата (ст. 32).

Constancia de Uso del Suelo и инструменты уровня штата

Закон штата определяет Constancia de Uso del Suelo как официальный документ, выдаваемый муниципальной властью по заявлению заинтересованного лица, которым разрешается конкретное использование или назначение земли в соответствии с муниципальными программами городского развития и утверждёнными и зарегистрированными градостроительными действиями (ст. 7, п. XIV). Это базовый документ для любой покупки с целью строительства, смены профиля использования или коммерческой аренды, а после реформ 2023 и 2025 годов — ещё и требование самой escritura: статья 75 устанавливает, что акты и договоры о передаче права собственности должны содержать оговорки об использовании земли, определённые муниципальными программами, что противоречащие им акты не подлежат внесению в Публичный реестр и что публичные удостоверители обязаны истребовать у отчуждателя муниципальную Constancia или Licencia de Uso del Suelo с указанием применимого к участку зонирования и приобщить её к приложению escritura как условие регистрации. Продавец, который не может её получить, имеет регистрационную, а не только градостроительную проблему.

Инструменты уровня штата были менее стабильны. Закон 2018 года создал Constancia de Compatibilidad Territorial и Dictamen de Impacto Territorial, выдаваемые Министерством устойчивого городского и территориального развития для подтверждения совместимости градостроительного действия с планированием штата; реформа 2023 года заменила их на Constancia de Congruencia Urbanística Estatal и Dictamen de Impacto Urbanístico, а Верховный суд Мексики (SCJN), разрешая конституционный спор 471/2023 8 апреля 2025 года, признал недействительными определения и статьи, регулировавшие эту справку уровня штата, включая ту часть статьи 75, которая требовала её как условие внесения в Публичный реестр, — согласно примечанию, сопровождающему действующий текст, опубликованный Конгрессом штата. Муниципальное требование (Constancia или Licencia de Uso del Suelo) этим решением затронуто не было и сохраняет полную силу. Закон о кондоминиальной собственности, со своей стороны, по-прежнему упоминает Constancia de Compatibilidad Territorial среди требований для регистрации режима кондоминиума (ст. 4). На практике документ уровня штата, который требуется для согласования проекта или создания кондоминиума, может различаться в зависимости от даты согласования и административной практики момента: попросите нотариальную контору и управление городского развития письменно указать, какие справки реестр требует сегодня для внесения именно вашей сделки, и убедитесь, что у застройщика они есть.

Для готовой квартиры в зарегистрированном кондоминиуме обычно достаточно подтвердить, что режим был создан с надлежащими согласованиями, и получить справку о назначении земли, которую нотариальная контора приобщит к приложению. Для участка, для дома, который вы хотите использовать под краткосрочную аренду, или для коммерческого помещения действующая Constancia de Uso del Suelo обязательна и должна запрашиваться на конкретный участок, без опоры на ту, которую предъявляет продавец, если ей больше нескольких месяцев или если программа изменилась.

Куда обращаться в каждом муниципалитете

• Солидаридад (Плая-дель-Кармен): управление городского развития муниципалитета выдаёт справки о назначении земли и разрешения на строительство на основании действующей программы городского развития населённого центра Плая-дель-Кармен и её обновлений. Такие зоны, как Playacar, центр, Colosio или бывшая эхидальная зона, имеют существенно различающиеся нормы плотности и высотности.
• Тулум: генеральное управление городского развития и экологии муниципалитета применяет действующую программу городского развития населённого центра, а в природоохранной части — местную программу экологического планирования; оба инструмента в последние годы находились в процессе обновления, поэтому уточняйте, какой из них опубликован и зарегистрирован. В Тулуме назначение земли пересекается с природоохранными ограничениями (сеноты, сельва, водно-болотные угодья, близость к особо охраняемым природным территориям), которые могут серьёзно ограничить строительство в Aldea Zama, La Veleta, Región 15 или в коридорах к гостиничной зоне.
• Бенито-Хуарес (Канкун): Муниципальный институт планирования (IMPLAN) разрабатывает и публикует Программу городского развития населённого центра Канкуна; справки выдаёт управление городского развития. Гостиничная зона, Puerto Cancún и жилые супермансаны имеют собственные нормы.

Всегда запрашивайте справку на конкретный участок и проверяйте, что упомянутая в ней программа является действующей. Буклет новостройки, обещающий «смешанное назначение» или «плотность под краткосрочную аренду», не заменяет муниципальный документ.

Природоохранный и федеральный слои

На побережье и в сельве муниципальное назначение земли — не последнее слово. Проекты, затрагивающие мангровые заросли, дюны, водно-болотные угодья или сельву, могут требовать федерального заключения об оценке воздействия на окружающую среду, а участки с выходом к морю подчинены ZOFEMAT — федеральной морской сухопутной зоне шириной двадцать метров от линии максимального прилива, которая не является частной собственностью, а представляет собой национальное имущество, предоставляемое в концессию. Если оцениваемый объект касается моря, проверка концессии и платежей по ней входит в due diligence; подробно мы разбираем это в гиде о недвижимости на первой линии моря, ZOFEMAT и рисках.

Долги, которые переходят вместе с объектом: predial, вода, электричество и кондоминиум

Часть обязательств следует за объектом даже при смене собственника, а часть юридически за ним не следует, но немедленно превращается в практическую проблему. Их стоит разделять.

Predial и кадастр

Predial — муниципальный налог на недвижимость. Муниципалитеты Солидаридад, Тулум и Бенито-Хуарес взимают его в соответствии со своими законами о доходах и кадастровой стоимостью, устанавливаемой муниципальным кадастром. До подписания нотариус потребует справку об отсутствии задолженности по predial и актуальную кадастровую карточку; статья 55 Закона о кадастре штата запрещает Публичному реестру регистрировать передачу права собственности, если не подтверждено, что кадастровые декларации поданы, и не приложены кадастровая карточка и план участка, выданный муниципальным кадастровым органом.

Частая деталь на Ривьере-Майя: постройки, которые никогда не декларировались в кадастре. Карточка показывает пустой участок или площадь застройки меньше реальной. Закон о кадастре обязывает собственника или владельца заявить муниципальному кадастру о любом новом строительстве, расширении или улучшении в течение пятнадцати рабочих дней с момента завершения работ (ст. 53), так что легализация — бремя продавца и обычно влечёт доплату разницы; договоритесь, кто её берёт на себя, до предварительного договора.

Коммунальные услуги

Справки об отсутствии задолженности за воду и последнюю квитанцию за электричество нужно запрашивать на конкретный объект. В кондоминиумах дополнительно уточните, есть ли индивидуальные счётчики или действует общий договор, задолженность по которому распределяется между собственниками. Долг за воду может помешать подключению нового собственника, даже если юридически это долг предыдущего.

Взносы кондоминиума

Закон о кондоминиальной собственности на недвижимость штата Кинтана-Роо предельно ясен. Его статья 46 в редакции 2021 года обязывает нотариуса, составляющего escritura купли-продажи юнита в исключительной собственности, истребовать у продавца справку об отсутствии задолженности, в том числе по взносам на содержание, администрирование и резервный фонд, подписанную управляющим, а также электронные налоговые чеки (CFDI) по трём последним платежам эксплуатационных взносов. Запросите дополнительно самую длинную историю платежей, какую сможете получить: справка подтверждает отсутствие сальдо на дату подписания, а три CFDI покрывают последний квартал, но история за два-три года показывает, платил ли продавец вовремя или накапливал просрочки, погашенные в последний момент. По просроченным взносам начисляются проценты, и требования обращаются к собственнику юнита, так что любая задолженность, не выявленная до подписания, на следующий день становится проблемой покупателя.

Не ограничивайтесь справкой. Запросите протоколы последних собраний, действующий бюджет, состояние резервного фонда и сведения о том, утверждены ли или обсуждаются чрезвычайные взносы: фасад, который надо ремонтировать, или бассейн, который надо восстанавливать, может обернуться серьёзным начислением через несколько месяцев после покупки. Гид о режиме кондоминиума и эксплуатационных взносах в Плая-дель-Кармен объясняет, как читать эти документы.

Налоги по сделке

ISAI — налог на приобретение недвижимости — уплачивает покупатель, и он рассчитывается по базам, установленным муниципальным законодательством; налог на доход от отчуждения ложится на продавца, а удерживает или рассчитывает его нотариус. Это не унаследованные долги, но их нужно закладывать в бюджет с самого начала, чтобы финансовая часть due diligence сошлась; подробно они разобраны в гиде о расходах на покупку, ISAI, нотариусе и predial.

Режим кондоминиума: что должно быть видно в фолио квартиры

Бо́льшая часть покупок в Плая-дель-Кармен и Канкуне и растущая доля покупок в Тулуме — это юниты в кондоминиуме. Здесь у due diligence появляется дополнительный объект: сам режим.

Статья 10 Закона о кондоминиальной собственности штата предусматривает, что учредительная escritura режима, договоры о переходе права собственности и иные акты, затрагивающие собственность на такие объекты, подлежат внесению в Публичный реестр собственности и торговли. Регламент кондоминиума является частью этой учредительной escritura и вносится в реестр вместе с ней. А Гражданский кодекс в статье 3201 предусматривает индивидуальную иммарикуляцию каждой из квартир, предназначенных для продажи в зданиях, подчинённых режиму кондоминиума.

В переводе на язык практической проверки:

1. Должно существовать фолио кондоминиума (материнского участка) с внесённой учредительной escritura и, начиная с неё, индивидуальные фолио на каждый юнит.
2. Фолио покупаемого юнита должно описывать его с указанием номера, приватной площади, зон исключительного пользования (парковка, кладовая, roof garden) и доли в общем имуществе, совпадая с escritura продавца.
3. Действует зарегистрированный регламент: если застройщик или управляющий применяют иные правила (например, запрет краткосрочной аренды, которого нет в зарегистрированном регламенте, или наоборот), выясните, какая редакция действует, проводились ли собрания, изменившие её, и были ли эти изменения нотариально оформлены и внесены в реестр, как того требует закон.
4. Убедитесь, что для юнита индивидуализированы predial и коммунальные услуги и что в здании нет «нелегальных» юнитов (квартир, построенных на общих площадях, несанкционированных разделений), поскольку они подрывают правовую чистоту всего комплекса.

На этапе строительства отсутствие зарегистрированного режима нормально в начале проекта и ненормально, когда здание достроено, а застройщик продолжает продавать «по договору». Без зарегистрированного режима нет индивидуальных фолио, а без индивидуального фолио невозможно ни оформить, ни зарегистрировать куплю-продажу: напомним, что в Кинтана-Роо это означает отсутствие завершённой передачи права. График создания и регистрации режима должен быть явным условием договора на этапе строительства.

Люди, доверенности и дееспособность: кто подписывает и вправе ли он это делать

Безупречный титул, продаваемый тем, кто не вправе его продавать, — проблема не менее серьёзная, чем дефектный титул. Проверка людей включает следующее.

Личность и семейное положение

Нотариус идентифицирует стороны по официальным документам, но покупателю следует сверить имя зарегистрированного собственника с именем в удостоверении личности уже на первой встрече: иная вторая фамилия, сокращённое имя или смена фамилии после брака за рубежом порождают уточнения, задерживающие сделку на недели. Если продавец состоит в браке, режим имущества супругов определяет, должен ли супруг участвовать; при общей совместной собственности продажа общего имущества требует воли обоих, и упущение здесь — одна из самых частых причин последующего оспаривания.

Для покупателя из России или другой страны СНГ стоит помнить и о зеркальном требовании: если вы состоите в браке и приобретаете объект вместе с супругом, нотариусу потребуются переведённые и апостилированные документы о браке, а также согласованное решение о том, на кого и в какой доле оформляется fideicomiso.

Доверенности

Когда подписывает представитель, доверенность должна содержать прямые полномочия на распорядительные действия и быть действующей. Если она выдана за рубежом, требуется апостиль или консульская легализация, перевод присяжным переводчиком и нотариальное оформление у мексиканского нотариуса. Запросите копию доверенности заранее; нотариальная контора должна изучить её до дня подписания. Безотзывные доверенности на распорядительные действия, кроме того, относятся к случаям, о которых LFPIORPI обязывает нотариуса уведомлять власти всегда, независимо от суммы (ст. 17, п. XII, раздел A, подпункт b).

Компании и наследства

Если продаёт компания, проверьте учредительные документы и изменения к ним, доверенность представителя, регистрацию в Публичном торговом реестре и то, что уставная деятельность не запрещает отчуждение недвижимости. Если объект получен по наследству, escritura о присуждении должна быть зарегистрирована; наследник, продающий «от имени наследственной массы» без присуждения и без полномочий душеприказчика, не передаёт ничего.

Fideicomiso и покупатели-иностранцы

Внутри запретной зоны иностранец приобретает права на жилую недвижимость через fideicomiso с кредитной организацией, для которого требуется разрешение Министерства иностранных дел (Закон об иностранных инвестициях, ст. 11); максимальный срок — пятьдесят лет с возможностью продления (ст. 13). Когда продавец сам является бенефициаром траста, передачу осуществляет банк-доверительный управляющий по его указанию, и сделка может быть структурирована как уступка прав бенефициара или как новое приобретение через новый fideicomiso. Due diligence должна включать договор траста, разрешение SRE, срок действия и состояние расчётов по банковскому вознаграждению. Полностью механизм разобран в гиде о fideicomiso — банковском трасте для иностранных покупателей. Мексиканские компании с оговоркой об исключении иностранцев могут приобретать напрямую на всей территории страны; те, что допускают иностранных участников на основании соглашения, предусмотренного статьёй 27 Конституции, могут приобретать в запретной зоне только объекты нежилого назначения (Закон об иностранных инвестициях, ст. 10).

Противодействие отмыванию денег и лимиты на наличные

Передача или установление вещных прав на недвижимость у нотариуса является уязвимой деятельностью согласно статье 17, пункту XII, разделу A, подпункту a) Федерального закона о предотвращении и выявлении операций с ресурсами незаконного происхождения; нотариус идентифицирует стороны и подаёт уведомление властям, когда согласованная цена, кадастровая стоимость или рыночная стоимость объекта — та, что выше, — равна или превышает восемь тысяч величин дневного значения UMA. Этот порог действует после реформы, опубликованной в Официальном вестнике федерации 16 июля 2025 года, которая снизила его с прежних шестнадцати тысяч и заменила во всём законе привязку к минимальной зарплате на UMA. Риелторское посредничество уже было уязвимой деятельностью с первоначальной редакции закона (ст. 17, п. V); та же реформа расширила этот пункт, включив в него систематическое или профессиональное строительство и девелопмент недвижимости, и добавила пункт V Bis, подчиняющий закону получение средств, предназначенных для девелоперского проекта под продажу или аренду. В обоих случаях уведомление подаётся начиная с восьми тысяч двадцати пяти величин дневного значения UMA, что напрямую охватывает продажи на этапе строительства на Ривьере-Майя: застройщик, получающий ваши платежи, обязан вас идентифицировать и сообщить об операции. Статья 32 запрещает погашать или оплачивать монетами и банкнотами установление или передачу вещных прав на недвижимость на сумму, равную или превышающую восемь тысяч двадцать пять величин дневного значения UMA. Это не формальность: продавец, предлагающий «часть наличными», предлагает вам нарушить закон и почти всегда что-то скрывает. Безопасный способ платить — через эскроу и документированные переводы — разобран в гиде об эскроу и безопасных платежах.

Судебные споры

Иски в отношении объекта могут быть отмечены предупредительно в фолио, а аресты регистрируются; и то и другое видно в справке. Но спор не всегда отмечен. Спросите продавца прямо, существует ли какой-либо судебный процесс, аграрная или административная процедура, связанная с участком, и добейтесь, чтобы он заявил об этом под ответственность в предварительном договоре и в escritura. По объектам эхидального происхождения поиск в аграрных судах региона и разговор с правлением исходного эхидо часто выявляют конфликты, которых не показывает ни один реестр.

Красные флаги: сигналы, которые должны остановить сделку

Ни один из этих сигналов сам по себе не доказывает мошенничество, но каждый обязывает остановиться до полного прояснения. Несколько сигналов вместе — достаточное основание выйти из сделки.

• Продавец или консультант давят, чтобы подписать «на этой неделе» или внести аванс до передачи escritura и регистрационной истории.
• В escritura нет данных о регистрации, либо продавец месяцами говорит, что документ «в реестре», без квитанции о подаче.
• Предъявляемый титул — частный договор, уступка прав, протокол собрания или справка о владении.
• Имя зарегистрированного собственника не совпадает с тем, кто ведёт переговоры, а объяснение сводится к «это семейное» или «мы партнёры».
• Цена за квадратный метр существенно ниже, чем у сопоставимых объектов с чистым фолио в том же районе.
• Продавец предлагает оплатить часть цены наличными или указать в escritura стоимость, отличную от реальной.
• Площадь или границы по escritura не сходятся с кадастровой карточкой, планом или тем, что видно на участке.
• В фолио есть ипотека в пользу физического лица, обеспечительный траст или арест, а продавец «не знал».
• По тому же фолио есть предупредительное уведомление или отметка о подаче документов другой нотариальной конторой.
• Застройщик продаёт готовые квартиры без зарегистрированного режима кондоминиума или отказывается назвать дату его регистрации.
• Constancia de Uso del Suelo отсутствует, просрочена, ссылается на отменённую программу или описывает назначение, несовместимое с тем, что вам продают.
• Участок выходит к морю, но никто не может показать федеральную концессию и платежи по ней.
• Управляющий кондоминиума не выдаёт справку об отсутствии задолженности или выдаёт её «с оговоркой».
• Продавец против того, чтобы вы привлекли своего нотариуса и своего юриста.
• Деньги нужно перевести на счёт третьего лица (консультанта, родственника, компании, отличной от продавца) «для удобства».

Чек-лист due diligence: тридцать проверок до подписания

Список ниже рассчитан на то, чтобы его распечатать и вычёркивать пункты. В скобках указано, где проверяется каждый пункт.

Титул и Публичный реестр

1. Фолио найдено по данным escritura продавца; зарегистрированный собственник совпадает с продавцом. (Публичный реестр)
2. Свежая справка о свободе от обременений или об обременениях, запрошенная вашей нотариальной конторой вместе с первым предупредительным уведомлением. (Публичный реестр, нотариус)
3. Регистрационная история изучена вплоть до первичной регистрации; цепочка непрерывна, без разрывов. (Публичный реестр)
4. Нет арестов, непогашенных ипотек, отметок об исках и чужих предупредительных уведомлений. (Справка)
5. Нет необъяснённых ограничений права собственности: семейное имущество, узуфрукт, оговорка о возврате, отменительное условие. (Фолио)
6. Площадь, размеры и границы совпадают между escritura, кадастровой карточкой и планом. (Escritura, муниципальный кадастр)
7. Даты первого и второго предупредительного уведомления контролируются и находятся в пределах сроков. (Нотариальная контора)

Аграрное происхождение

8. Если участок происходит из эхидо: титул dominio pleno, выданный RAN, и внесённый в Публичный реестр. (RAN, Публичный реестр)
9. Протокол собрания, санкционировавшего dominio pleno, внесён в RAN. (RAN)
10. Справка о действительности прав или о регистрации в RAN по исходной парцелле. (RAN)
11. При первом отчуждении соблюдено преимущественное право покупки. (Escritura первой продажи, уведомления)
12. Отсутствие конфликтов с исходным эхидо и дел в аграрных судах. (Правление эхидо, аграрные суды)

Градостроительство и экология

13. Действующая Constancia de Uso del Suelo на конкретный участок, совместимая с предполагаемым использованием и готовая к приобщению к приложению escritura. (Муниципальное управление городского развития, нотариус)
14. Программа городского развития, указанная в справке, является действующей. (Муниципалитет, IMPLAN в Канкуне)
15. Разрешение на строительство и акт о завершении работ для построенного; постройки заявлены в кадастр. (Муниципалитет, кадастр)
16. Для проектов или участков с растительностью либо водными объектами: проверка применимых природоохранных согласований. (Компетентный природоохранный орган)
17. При выходе к морю: действующая концессия федеральной зоны и отсутствие задолженности по платежам. (Держатель концессии, федеральный орган)

Долги и налоги

18. Справка об отсутствии задолженности по predial. (Муниципальное казначейство)
19. Актуальная кадастровая карточка. (Муниципальный кадастр)
20. Справки об отсутствии задолженности за воду и последняя квитанция за электричество. (Оператор водоснабжения, CFE)
21. Бюджет налогов и расходов по сделке согласован с нотариальной конторой. (Нотариус)

Кондоминиум

22. Учредительная escritura и регламент внесены в реестр; у юнита есть индивидуальное фолио. (Публичный реестр)
23. Справка об отсутствии задолженности по взносам, подписанная управляющим, CFDI по трём последним платежам и максимально длинная доступная история. (Управляющая компания)
24. Протоколы последних собраний, бюджет, резервный фонд и чрезвычайные взносы изучены. (Управляющая компания)
25. Правила по краткосрочной аренде, животным и ремонтным работам проверены по зарегистрированному регламенту. (Регламент)

Люди

26. Личность, семейное положение и режим имущества супругов продавца; участие супруга при необходимости. (Нотариус)
27. Доверенности с полномочиями на распоряжение имуществом, действующие, апостилированные и нотариально оформленные, если они иностранные. (Нотариус)
28. Компании: учредительные документы, доверенности, регистрация в Торговом реестре. (Нотариус, реестр)
29. Fideicomiso продавца, разрешение SRE и отсутствие задолженности по вознаграждению доверительного управляющего, когда применимо. (Банк-доверительный управляющий)

Договор и оплата

30. Предварительный договор с отлагательным условием, привязанным к due diligence, график платежей через эскроу или счёт нотариальной конторы и симметричные штрафные санкции. (Юрист, нотариус)

Если вы хотите применить этот список к конкретным объектам, каталог недвижимости на продажу позволяет фильтровать по району и типу объекта; всегда запрашивайте регистрационные данные интересующего вас юнита до того, как двигаться дальше с любыми платежами.

Как due diligence встраивается в нотариальный процесс и оплату

Due diligence — не параллельная формальность, а нить, которая упорядочивает всю сделку. Разумная последовательность в Кинтана-Роо, которую пошагово разбирает гид о нотариальном процессе и закрытии сделки, выглядит так.

Предложение и доступ к документам. Предложение сопровождается запросом документов с указанием срока. Продавец, который за несколько дней не предоставил escritura с данными о регистрации, тем самым уже кое-что сообщает.

Предварительная проверка фолио. Ваш юрист или нотариус находит фолио, проверяет собственника и видимые обременения и подтверждает природу земли. Здесь отсеиваются невозможные сделки — до расходов на оценку и поездки.

Условный предварительный договор. Предварительный договор фиксирует цену и сроки, но ставится в зависимость от удовлетворительного результата due diligence в определённый срок, с полным возвратом аванса при отрицательном результате. Аванс размещается в эскроу или на счёте, который для этого определит нотариальная контора, но никогда напрямую продавцу или посредникам.

Полная due diligence. Справка об обременениях с первым предупредительным уведомлением, регистрационная история, RAN при необходимости, назначение земли, долги, кондоминиум, люди. Формулируются замечания, и обсуждается устранение тех, что устранимы: погашение ипотеки по справке об остатке долга, приведение кадастра в порядок, получение справки о назначении земли.

Подписание. Escritura подписывается, когда все условия выполнены. Нотариус подаёт второе предупредительное уведомление в течение сорока восьми часов (Гражданский кодекс, ст. 3178), рассчитывает налоги и подаёт экземпляр акта на регистрацию. Статья 3098 того же Кодекса применительно к ипотеке иллюстрирует стандарт добросовестности, ожидаемый от нотариуса: он обязан незамедлительно приступить к обеспечению регистрации и отвечает за ущерб, причинённый недостатком его усердия.

Регистрация и выдача экземпляра акта. Сделка завершается, когда экземпляр возвращается зарегистрированным и фолио показывает покупателя в качестве собственника. Только тогда стоит освобождать последнюю часть цены, если структура платежей это позволяет, или как минимум проверить регистрацию до закрытия дела. Регистратор несёт гражданскую ответственность за ущерб, причинённый необоснованным отказом в регистрации, беспричинной задержкой или ошибками в записях либо справках (ст. 3207), но эта ответственность — средство защиты, а не замена проверки.

После закрытия. Обновите кадастр и predial на своё имя, уведомите управляющую компанию кондоминиума, переоформите договоры на коммунальные услуги и сохраните зарегистрированный экземпляр акта, квитанцию и справку об обременениях, с которой подписывались: они станут вашей регистрационной историей, когда вы будете продавать.

Частые вопросы

Могу ли я сам обратиться в Публичный реестр Кинтана-Роо?

Да. Реестр публичен в силу статьи 3161 Гражданского кодекса штата, и любое лицо может ознакомиться с записями фолио и запросить справки. На практике запросы требуют идентифицировать фолио или регистрационные данные и уплатить соответствующие пошлины, а уполномоченные нотариусы могут делать это дистанционно. Для покупки эффективнее, чтобы справку запросила ваша собственная нотариальная контора, поскольку тогда она привязывается к первому предупредительному уведомлению.

Чем справка об отсутствии обременений отличается от справки об отсутствии регистрации?

Первая относится к уже зарегистрированному объекту и сообщает, есть ли в его фолио обременения и отметки. Вторая, урегулированная статьёй 76 Регламента, удостоверяет, что у участка нет оснований в реестре, и требует приложить описание с размерами и границами, кадастровую историю и план; она используется, например, для первичной регистрации участка. Если вам предлагают справку об отсутствии регистрации как доказательство того, что участок «чист», понимайте ровно обратное: этот участок никогда не попадал в Публичный реестр.

У продавца есть escritura, но она не зарегистрирована. Можно покупать?

Не раньше, чем она будет зарегистрирована. В Кинтана-Роо передача права собственности завершается только регистрацией, поэтому продавец не может передать вам в полном объёме право, которое ещё не зарегистрировано на его имя. Решение — чтобы продавец сначала зарегистрировал свой титул, с сопутствующими расходами и сроками, а ваш предварительный договор поставил сделку в зависимость от этой регистрации.

Сколько действует справка об обременениях?

Закон не устанавливает для неё срока годности как такового; срок действия имеет отметка о подаче первого предупредительного уведомления, которое её сопровождает, — тридцать календарных дней, и второго уведомления — девяносто. Поэтому нотариальные конторы требуют, чтобы справка была свежей по отношению к подписанию: старая справка описывает фолио, которое могло измениться. Если подписание откладывается, запрашивается новая.

Участок в Тулуме продаётся с «титулом собственности от RAN». Это частная собственность?

Титул собственности, выдаваемый Национальным аграрным реестром при принятии dominio pleno, — это документ, который выводит парцеллу из эхидального режима, но статья 82 Аграрного закона требует ещё и его внесения в Публичный реестр собственности. Убедитесь, что титул внесён в реестр, что снятие с учёта в RAN произведено и что, если первая продажа уже состоялась, было соблюдено преимущественное право покупки. При наличии этих трёх элементов это действительно частная собственность; без фолио Публичного реестра — пока нет.

Кто оплачивает due diligence?

Гонорары юриста покупателя и пошлины за справки, которые он запрашивает, по общему правилу несёт покупатель; документы, которые обязан предоставить продавец (справки об отсутствии задолженности, кадастровая карточка, escrituras), оплачивает продавец. И то и другое можно обсуждать в предварительном договоре, но не торгуйтесь о главном: покупатель должен контролировать, кто проверяет фолио.

Если вы присматриваете конкретный объект в Плая-дель-Кармен, Тулуме или Канкуне и хотите предварительную проверку фолио и регистрационной истории до подачи предложения, напишите нам, приложив данные escritura продавца. Один час работы с Публичным реестром очень часто избавляет от месяцев проблем.