Costos de adquisición en Quintana Roo: ISAI, notario, registro y predial explicados con ejemplos

Comprar un departamento en Playa del Carmen, una villa en Tulum o un terreno en las afueras de Cancún cuesta más que el precio que aparece en el listado. Entre la firma de la promesa y la entrega de la escritura inscrita, el comprador en Quintana Roo paga un impuesto municipal de adquisición, honorarios notariales, derechos del Registro Público, un avalúo, certificados y, si es extranjero y el inmueble está en la zona restringida, el permiso y las comisiones del fideicomiso bancario. Después, cada año, el predial.

Esta guía desglosa cada uno de esos conceptos con las leyes que los crean, las tasas vigentes en los tres municipios donde más se compra en la Riviera Maya y un procedimiento paso a paso para que usted construya su propio presupuesto de cierre en lugar de confiar en un porcentaje “típico” que nadie puede documentar.

La diferencia con la mayoría de los artículos que circulan sobre “costos de escrituración en Quintana Roo” es que aquí no hay cifras inventadas: cada tasa y cada plazo está referido a la ley que lo establece, y donde el importe depende de un arancel, de una cuota que se actualiza cada año, de un tarifario bancario o de una cotización profesional, lo decimos con claridad y le explicamos dónde consultarlo.

Resumen ejecutivo: lo que debe saber antes de firmar

• El impuesto de adquisición (conocido como ISAI en el resto del país y como ISABI, Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, en las leyes municipales de Quintana Roo) es municipal: cada ayuntamiento fija su tasa en su propia Ley de Hacienda. Hoy es del 4 % en Playa del Carmen, 4 % en Tulum y 3 % en Benito Juárez (Cancún).
• La base del ISABI no es el precio, sino el valor más alto entre el precio pactado actualizado por inflación, el avalúo catastral, el avalúo de perito registrado y el último valor declarado. En preventa este detalle puede encarecer el cierre.
• El notario calcula y entera el ISABI bajo su responsabilidad dentro de los quince días siguientes al acto, por lo que el dinero debe estar disponible el día de la firma.
• Los honorarios notariales se rigen por un arancel estatal de observancia obligatoria, publicado en el Periódico Oficial del Estado, y causan IVA del 16 % como cualquier servicio profesional.
• Los derechos del Registro Público de la Propiedad y del Comercio son cuotas fijas en UMA por cada acto inscribible, aviso y certificado (Ley de Derechos del Estado, art. 29), no un porcentaje del precio: pesan poco frente al ISABI.
• El comprador extranjero en zona restringida paga además el derecho federal por el permiso de fideicomiso (una cuota fija de la Ley Federal de Derechos que se actualiza cada año, del orden de veinte mil pesos) y los honorarios de apertura y anuales del banco fiduciario.
• El predial se paga por bimestres adelantados; casi todos los municipios premian el pago anual en enero con descuentos, que en 2026 llegaron al 25 % en Playa del Carmen y al 15 % en Cancún.
• Pida al notario un presupuesto desglosado por concepto antes de firmar la promesa, y compare al menos dos notarías. Es la única forma seria de saber cuánto cuesta escriturar su inmueble.

Qué es el ISAI (ISABI) y quién lo cobra en Quintana Roo

El impuesto sobre adquisición de inmuebles es la contribución que grava el hecho de convertirse en propietario. En México es de competencia municipal, y en Quintana Roo la legislatura estatal ha dotado a los municipios de mayor tamaño de leyes de hacienda propias: existen leyes específicas para los municipios de Playa del Carmen (antes Solidaridad), Tulum, Benito Juárez, Puerto Morelos, Cozumel, Isla Mujeres, Bacalar y otros. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado, de aplicación general, queda como norma supletoria para los que no cuentan con ley propia.

Conviene recordar un cambio reciente de nombres. El municipio donde se ubica Playa del Carmen se llamó Solidaridad desde su creación; en marzo de 2025 el Congreso del Estado aprobó su cambio de denominación a Municipio de Playa del Carmen, publicado en el Periódico Oficial ese mismo mes con la precisión de que no afecta derechos, obligaciones ni trámites en curso; los textos legales y los formatos oficiales han ido adoptando el nuevo nombre de forma gradual, y el propio Congreso del Estado todavía publica la ley de hacienda municipal bajo su denominación histórica. Por eso encontrará documentos, recibos de predial y escrituras antiguas que dicen “Solidaridad” y documentos nuevos que dicen “Playa del Carmen”: se refieren al mismo territorio, que abarca desde Punta Maroma y Playacar hasta Puerto Aventuras y los límites con Tulum.

Tasas vigentes por municipio

Municipio (ciudad)	Tasa del ISABI	Fundamento	Nota
Playa del Carmen (antes Solidaridad)	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen (capítulo del ISABI)	Tasa elevada por el decreto publicado en el POE el 10-12-2025; antes de esa reforma era del 3 %
Tulum	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Tulum (capítulo del ISABI)	Texto consolidado con reformas hasta diciembre de 2025
Benito Juárez (Cancún)	3 %	Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez (capítulo del ISABI)	Texto consolidado vigente publicado por el Congreso del Estado

Dos advertencias prácticas. Primera: las tasas cambian con frecuencia y casi siempre hacia arriba; en pocos años dos de los tres municipios han llegado al 4 %, y Playa del Carmen dio el último paso con la reforma de diciembre de 2025. Si su operación se firma cerca del cambio de año, pregunte al notario qué tasa aplicará conforme a la fecha del acto gravado y a los artículos transitorios del decreto correspondiente. Segunda: las fichas de trámite, formatos y calculadoras de las tesorerías municipales no siempre se actualizan al mismo ritmo que la ley, así que no presupueste con una tasa vista en un formulario antiguo. La ley publicada en el Periódico Oficial del Estado es la que manda, y el texto consolidado más reciente está en el sitio del Congreso del Estado.

La base gravable: no es (solo) el precio

Este es el punto que más sorprende a los compradores. Las leyes de hacienda de Playa del Carmen, Benito Juárez y Tulum siguen la misma lógica, con redacciones muy parecidas: la base del impuesto es el valor más alto entre:

1. El valor de adquisición o precio pactado, actualizado por el factor que resulta de dividir el índice de precios al consumidor del mes anterior a aquel en que sea exigible el pago entre el índice del mes anterior a la adquisición.
2. El avalúo catastral, dentro de la antigüedad máxima que fija la ley (del orden de seis meses a la fecha de adquisición).
3. El avalúo practicado por un perito valuador autorizado o registrado ante la autoridad estatal competente, con el mismo límite de antigüedad. Algunas leyes municipales admiten además el avalúo practicado por una institución bancaria.
4. El último valor declarado por el enajenante.

Las consecuencias son concretas. Si compró en preventa a un precio fijado dos o tres años antes de la escritura, la ley obliga a actualizar ese precio por inflación, y además el avalúo a la fecha de entrega probablemente refleje el valor de mercado actual, superior al precio de contrato. El ISABI se calculará sobre el mayor de ambos. Del mismo modo, si negoció un descuento agresivo con un vendedor apurado, el impuesto no bajará en la misma proporción: el avalúo pondrá el piso.

Las mismas leyes fijan reglas de valuación para las desmembraciones de la propiedad, asignando a la nuda propiedad y al usufructo una fracción del valor total del inmueble. Es relevante en planeaciones patrimoniales donde los padres conservan el usufructo y transmiten la nuda propiedad a los hijos: cada transmisión parcial tiene su propia base y su propio impuesto.

Cuándo y cómo se paga

Las tres leyes municipales fijan un plazo breve para el pago, de quince días contados a partir de aquel en que se realiza el supuesto gravado (verifique en la ley de su municipio si el cómputo es en días naturales o hábiles). En la compraventa ordinaria, el supuesto se actualiza cuando el acto se eleva a escritura pública, y ahí empieza a correr el plazo.

En las adquisiciones que constan en escritura, la ley encarga al notario calcular el impuesto bajo su responsabilidad, hacerlo constar en el instrumento y enterarlo mediante declaración en la tesorería municipal, acompañando el avalúo y expresando el valor de operación, el valor catastral y el avalúo. Esto explica por qué el notario le pedirá una provisión de fondos antes o el mismo día de la firma: él responde ante el municipio por el cálculo y el entero, y no autorizará la escritura definitiva sin los recursos. La Ley del Notariado estatal va en la misma línea: el notario puede negarse a actuar cuando los interesados no le proveen los gastos, derechos, impuestos y honorarios, y responde disciplinariamente si no entera los impuestos que recibió para ello.

Si el pago se retrasa, el Código Fiscal Municipal del Estado ordena actualizar el monto desde el mes en que debió pagarse y cobrar recargos a título de indemnización al fisco municipal, calculados mes a mes conforme a la tasa de recargos aplicable y con un tope temporal de acumulación. Las leyes municipales prevén además multas por pago extemporáneo. Retrasar la escrituración para “ahorrar” nunca sale barato.

Casos especiales: fideicomiso, cesión de derechos, herencias y usufructo

El objeto del impuesto es amplio. Las leyes municipales gravan, entre otros supuestos, la compraventa (incluida la que se pacta con reserva de dominio), la permuta, la adjudicación por remate, la dación en pago, la transmisión al constituir un fideicomiso traslativo de dominio, la transmisión que hace la fiduciaria en cumplimiento del fideicomiso, la cesión de derechos de fideicomitentes o fideicomisarios, la herencia o legado y, en general, cualquier otro acto por el que se adquiera la propiedad, como la donación o la prescripción adquisitiva.

Para el comprador extranjero esto tiene dos lecturas. Al adquirir a través de un fideicomiso bancario, el ISABI se causa una vez, sobre la adquisición del inmueble que el banco recibe como fiduciario para su beneficio. Cuando años después venda, lo habitual es que el comprador entre como nuevo fideicomisario por cesión de derechos, y esa cesión también es un hecho gravado: el nuevo adquirente pagará ISABI aunque el inmueble “no cambie de dueño registral”. Lo explicamos con detalle en la guía del fideicomiso bancario para extranjeros.

La herencia también genera ISABI en estos municipios: el impuesto se calcula al adjudicarse los bienes a los herederos o legatarios, sobre la misma base del valor más alto. Quien planee dejar un departamento en la Quinta Avenida a sus hijos debe presupuestar ese costo o considerar con su asesor la designación de fideicomisarios sustitutos, cuando compra por fideicomiso, como una forma de ordenar la sucesión.

Honorarios notariales: cómo funciona el arancel y qué incluye

En Quintana Roo el notario público es un profesional del derecho investido de fe pública que no recibe sueldo del erario: se remunera con los honorarios que cobra por cada acto, conforme a un arancel de honorarios estatal publicado en el Periódico Oficial del Estado, cuya observancia es obligatoria para todas las notarías (Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo). El arancel es, por tanto, la referencia legal con la que debe contrastarse cualquier presupuesto.

Que exista un arancel obligatorio no significa que todas las notarías cobren lo mismo por una compraventa. El arancel establece cuotas y tramos en función del valor del acto y del tipo de instrumento; la notaría añade conceptos que el arancel no cubre o cubre parcialmente, como la gestoría de certificados, las copias certificadas, el testimonio adicional, los traslados para firmas fuera de la oficina y los servicios de traducción o intérprete cuando alguna de las partes no habla español. Por eso dos presupuestos para el mismo inmueble pueden diferir de forma significativa.

No publicamos una tabla de honorarios porque el arancel se actualiza y su lectura correcta depende del acto concreto (compraventa simple, compraventa con fideicomiso, con hipoteca, con poderes, con régimen de condominio recién constituido). Lo responsable es pedir la cotización por escrito y verificar que cite el arancel vigente.

Qué debe desglosar un presupuesto notarial

Un presupuesto profesional en la Riviera Maya separa, como mínimo, estas líneas:

• Impuestos: ISABI municipal calculado sobre la base estimada (precio o avalúo, el mayor), con la tasa del municipio.
• Derechos: Registro Público de la Propiedad y del Comercio (calificación e inscripción del acto, avisos preventivos, certificado de gravámenes), Catastro municipal (cédula o avalúo catastral, constancias) y, en su caso, derechos federales del permiso de fideicomiso.
• Honorarios notariales conforme al arancel, con IVA desglosado.
• Gastos de gestoría: obtención de certificados, constancias de no adeudo, copias, mensajería.
• Avalúo del perito valuador (si el notario lo gestiona) o nota de que lo aporta el comprador.
• Honorarios del banco fiduciario (apertura o aceptación), si aplica, con indicación de la moneda.

Si el documento mezcla “gastos de escrituración” en una sola cifra global, pida el desglose. Es su derecho y es la única manera de comparar. En la guía del proceso notarial y cierre en Quintana Roo describimos el orden en que estos pagos ocurren y quién los retiene.

IVA sobre honorarios y gestoría

La Ley del Impuesto al Valor Agregado obliga al pago del impuesto a quienes “presten servicios independientes” y fija la tasa general del 16 % (art. 1). Los honorarios del notario, del perito valuador, del gestor y del abogado que lo acompañe son servicios y llevan IVA. Cuando compare presupuestos, asegúrese de que ambos incluyan el IVA o ambos lo excluyan; la diferencia de 16 puntos sobre los honorarios distorsiona cualquier comparación.

Derechos del Registro Público de la Propiedad y certificados

La escritura no protege plenamente al comprador hasta que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo, dependencia estatal con oficina central en Chetumal y delegaciones en las principales cabeceras municipales del estado. Los derechos por sus servicios están en la Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo (art. 29, dedicado a los servicios del Registro), que los expresa como cuotas fijas en UMA por cada servicio, no como un porcentaje del valor de la operación. Esa es la diferencia clave frente a los estados donde el registro cobra ad valorem: en Quintana Roo el costo registral no crece en proporción al precio: lo que mueve el importe es el número de actos, avisos y certificados, no el valor del inmueble. Los servicios que aparecen en una compraventa ordinaria son:

Servicio registral (Ley de Derechos QRoo, art. 29)	Cómo se cobra	Cuándo aparece en su operación
Análisis y calificación de documentos con actos inscribibles, e inscripción	Cuota fija en UMA por cada acto o negocio jurídico	Al ingresar la escritura; es el concepto principal
Asiento de presentación de avisos preventivos (primero y segundo aviso)	Cuota fija en UMA por aviso	El notario los presenta antes y después de la firma para proteger la prelación
Certificado de libertad o de existencia de gravamen	Cuota fija en UMA por certificado	Durante la due diligence y, actualizado, para la firma
Certificado de información o datos del sistema registral (por nombre o por folio)	Cuota fija en UMA, con variantes según la delegación	Para confirmar titularidad y antecedentes
Copias certificadas de asientos o documentos	Cuota fija en UMA por hoja	Cuando se requieren antecedentes registrales del título
Alertas registrales inmobiliarias por folio electrónico	Cuota fija en UMA por periodo de vigencia	Servicio opcional que conviene contratar tras la inscripción

Tres observaciones. Primera: el cobro es por acto y por servicio. Una compraventa con hipoteca son dos actos inscribibles; una compraventa a favor de un fideicomiso puede implicar inscripciones adicionales según cómo se estructure el instrumento. Pregunte al notario cuántos actos inscribirá y pídale que refleje cada uno en el presupuesto con su cuota en UMA y su equivalente en pesos. Segunda: la UMA es la unidad de referencia que utilizan las leyes fiscales estatales y municipales de Quintana Roo; su valor diario lo publica el INEGI cada enero y entra en vigor el 1 de febrero, así que los importes en pesos cambian cada año aunque la tarifa en UMA no se toque. Para convertir, multiplique la cuota en UMA por el valor diario vigente. Tercera: el servicio de alertas registrales es una herramienta barata para que el nuevo propietario reciba aviso si alguien intenta inscribir un acto sobre su folio; vale la pena contratarlo, especialmente si vivirá fuera de México.

En conjunto, los derechos registrales de una compraventa habitacional ordinaria suman algunos miles de pesos: una fracción menor del presupuesto de cierre que, sin embargo, hay que tener disponible por adelantado, porque el Registro no da trámite al documento sin el pago de derechos.

Los certificados de gravámenes y las constancias de propiedad y no propiedad se piden durante la due diligence del título, antes de la firma; el aviso preventivo lo presenta el notario para “congelar” la situación registral mientras se firma e inscribe la escritura.

Avalúo: quién lo hace, cuánto dura y por qué importa

El avalúo cumple dos funciones fiscales. Es una de las referencias que definen la base del ISABI y es el documento que el notario debe acompañar a la declaración del impuesto. Las leyes municipales exigen que lo practique un perito valuador autorizado o registrado ante la autoridad estatal competente para fines fiscales, y que tenga una antigüedad máxima a la fecha de adquisición; algunas admiten también el avalúo de una institución bancaria. El registro estatal de peritos valuadores depende del Gobierno del Estado, y la vigencia de la autorización del perito puede y debe comprobarse antes de encargar el trabajo.

El honorario del perito no está tasado en ley; depende del valor, la ubicación y la complejidad del inmueble. Pídalo cotizado por separado y verifique dos cosas: que el perito esté vigente en el registro estatal y que la fecha del avalúo deje margen para la firma. Un avalúo que “caduca” por una demora en la entrega del desarrollador obliga a pagar otro.

Los avalúos catastrales los practica la Dirección de Catastro del municipio (o, en su defecto, la autoridad catastral estatal) y la ley municipal les asigna una vigencia limitada, que se pierde antes si hay modificaciones en las construcciones u obras que alteren el valor. Ese avalúo o cédula catastral se obtiene en Catastro municipal y también genera derechos, que el notario incluye en el presupuesto bajo el rubro de derechos municipales.

IVA en la compra: cuándo aplica y cuándo no

Muchos compradores preguntan si el precio de un departamento nuevo “lleva IVA”. La Ley del Impuesto al Valor Agregado exime la enajenación del suelo (art. 9, fracción I) y de las “construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación” (art. 9, fracción II), precisando que “cuando sólo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte” y que “los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción”.

En la práctica, en la Riviera Maya:

• Un departamento o casa destinado a vivienda no causa IVA en la compraventa, ni por el terreno ni por la construcción.
• Un terreno sin construir no causa IVA.
• Un local comercial, una oficina o una construcción no habitacional sí causa IVA del 16 % sobre la parte de construcción (el suelo sigue exento). Esto afecta a quien compra un local en la Quinta Avenida o en Aldea Zama para rentarlo a un negocio.
• Los proyectos vendidos como “condo-hotel” o con operación hotelera obligatoria exigen análisis. La exención protege a la casa habitación y excluye expresamente a los hoteles; la calificación depende de cómo se destina la unidad, cómo factura el desarrollador y qué criterios aplique el SAT. Antes de firmar una preventa de este tipo, pida al desarrollador la desagregación del precio en el CFDI (terreno, construcción, IVA trasladado) y consúltelo con un contador.

Los servicios ligados a la operación (honorarios, gestoría, avalúo, comisiones del banco fiduciario, comisión inmobiliaria cuando la paga el comprador) sí llevan IVA, como se explicó arriba.

Costos del fideicomiso para compradores extranjeros

Las ciudades de Playa del Carmen, Tulum y Cancún se encuentran dentro de la franja de 50 kilómetros a lo largo de las playas que la Constitución (art. 27, fracción I) reserva a los mexicanos, la llamada zona restringida. Una persona física extranjera adquiere derechos sobre vivienda en esa zona mediante un fideicomiso con un banco mexicano, que requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (Ley de Inversión Extranjera, art. 11). El fideicomiso dura un máximo de cincuenta años, prorrogables a solicitud del interesado (art. 13), y la SRE debe resolver la solicitud en cinco días hábiles cuando se presenta ante la unidad central, entendiéndose aprobada si no hay resolución (art. 14). La SRE tramita estas solicitudes a través de su sistema en línea y, en la práctica, las gestionan los delegados fiduciarios de los bancos.

Los costos asociados son de tres tipos:

1. Derecho federal por el permiso. La Ley Federal de Derechos (art. 25, fracción V) fija una cuota fija por el permiso para constituir los fideicomisos a que se refiere el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera, y otra cuota, menor, por la modificación de un permiso ya otorgado (ampliar la materia, la duración o los fines). Las cantidades se actualizan cada año conforme a la inflación y se publican en el Anexo 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal y en la ficha de trámite de la SRE; en los últimos ejercicios el permiso de constitución se ha situado en el orden de los veinte mil pesos. Verifique el importe exacto vigente en la fecha de la solicitud, porque el banco fiduciario suele pedirlo por adelantado.
2. Honorarios del banco fiduciario. Cada institución cobra una comisión por estudio y aceptación del cargo (al inicio) y una comisión anual de administración mientras el fideicomiso esté vigente, además de honorarios por cesiones, sustituciones de fideicomisarios y extinción. No hay tarifa legal: son precios de mercado que el banco publica en su tarifario y que a menudo se expresan en dólares. Pida el tarifario completo antes de elegir banco; el más barato en la apertura no siempre es el más barato a diez años.
3. Honorarios notariales adicionales. El instrumento que contiene la compraventa y el fideicomiso es más extenso y complejo que una compraventa simple, e interviene el delegado fiduciario. El arancel y la notaría reflejan esa complejidad.

Sobre el ISABI no hay duplicidad: la adquisición se grava una vez. Y si opta por adquirir a través de una sociedad mexicana en lugar de un fideicomiso, sustituye los costos del banco por los de constitución y mantenimiento de la sociedad, además de las obligaciones ante la SRE y el registro de inversión extranjera; cada estructura tiene su propio perfil de costos recurrentes, que comparamos en la guía para comprar propiedad en México siendo extranjero.

Predial: el costo recurrente que hereda al comprar

El predial es el impuesto anual sobre la propiedad o posesión de predios, también municipal. Para el comprador importa por dos razones: se convierte en su obligación desde el día en que adquiere, y cualquier adeudo del vendedor bloquea la escrituración, porque el notario debe acreditar ante la Tesorería, junto con la declaración del ISABI, que el predial del inmueble está al corriente.

Base, tarifa y calendario de pago

La base del predial la define cada ley municipal a partir del valor catastral del predio, que la autoridad puede contrastar con otros valores de referencia (bancario, declarado por el contribuyente o el que refleje la renta del inmueble), aplicando el más alto. En condominios, cada unidad privativa tiene su propia cuenta predial y su propio valor. La tarifa la fija la propia ley municipal y se actualiza con la ley de ingresos anual; no la reproducimos porque cambia y porque el cálculo lo hace la Tesorería con el valor catastral de su cuenta predial concreta.

El pago se organiza por bimestres, aunque lo habitual es liquidar el año completo en enero para aprovechar el descuento. Un punto que conviene prever al comprar: tras la traslación de dominio, el valor con el que se declaró la adquisición suele alimentar el valor catastral de la cuenta, de modo que el predial del año siguiente puede ser sensiblemente mayor que el que pagaba el vendedor. Pida un estado de cuenta actualizado después de la inscripción y, si compra en los primeros meses del año, pacte en la promesa quién asume el predial del ejercicio en curso.

Descuentos por pago anticipado en 2026

Las leyes municipales facultan a los ayuntamientos a conceder descuentos por pago anual anticipado, escalonados por fecha, y un descuento reforzado para personas adultas mayores, pensionadas, jubiladas o con discapacidad, limitado a un solo inmueble que sea su casa habitación y a un tope de valor catastral expresado en UMA. Los porcentajes, fechas y topes concretos los fija cada cabildo para cada ejercicio y se anuncian en diciembre o en los primeros días de enero.

Lo que efectivamente aplicaron los ayuntamientos en 2026, según sus comunicados oficiales:

Municipio	Descuento general 2026	Grupos con 50 % de descuento
Playa del Carmen	25 % del 1 al 15 de enero; 15 % del 16 al 31 de enero; 10 % del 1 al 28 de febrero. Condonación de recargos de años anteriores (100 % para 2023-2025, 75 % para 2020-2022, 50 % para 2019 y anteriores) hasta el 28 de febrero	Personas adultas mayores, con discapacidad, jubiladas y pensionadas, hasta el 30 de junio, un solo inmueble habitacional con valor catastral de hasta 25 mil UMA
Benito Juárez (Cancún)	15 % hasta el 21 de enero; 10 % del 22 de enero al 15 de febrero; 5 % del 16 de febrero al 15 de marzo	Personas con discapacidad, pensionadas, jubiladas y adultas mayores, durante el año completo, sujeto a requisitos
Tulum	La ley municipal faculta al ayuntamiento a conceder descuentos escalonados por pago anticipado, que la Tesorería suele aplicar entre enero y marzo; consulte el acuerdo de cabildo del año en curso, ya que no publicamos porcentajes que no hayamos podido verificar	Grupos vulnerables (personas adultas mayores, con discapacidad, pensionadas y jubiladas) en los términos que fije el acuerdo de cabildo del año

Los porcentajes de 2027 se aprobarán en diciembre de 2026 y pueden variar. La regla práctica no cambia: pagar en la primera quincena de enero es, año tras año, la mejor decisión financiera sobre el predial, y las plataformas digitales de los tres municipios permiten hacerlo desde el extranjero con tarjeta o transferencia.

Adeudos del vendedor y la constancia de no adeudo

Además del recibo del predial, en la práctica notarial de la Riviera Maya la declaración del ISABI se acompaña de constancias de no adeudo de otras contribuciones municipales (como las contribuciones de mejoras o cooperación por obra pública) y, en inmuebles colindantes con la Zona Federal Marítimo Terrestre, de la documentación relativa a la concesión de la ZOFEMAT y al pago de sus derechos, que en condominios frente al mar se prorratea entre las unidades privativas. Estos documentos tardan; pídalos al vendedor desde la promesa. Profundizamos en la guía de propiedades frente al mar y ZOFEMAT.

Otros conceptos que aparecen en el cierre

No son impuestos ni derechos, pero salen del mismo bolsillo y en la misma semana:

• Escrow o cuenta de garantía. Si el precio se deposita con un tercero hasta la firma, el proveedor cobra una comisión de apertura y, a veces, por transferencias. Cómo funciona y qué evitar lo explicamos en la guía de escrow y pagos seguros.
• Cuotas de condominio iniciales. Muchos desarrollos exigen al recibir la unidad un fondo de reserva o cuota de constitución, más la cuota ordinaria del primer periodo. Deben estar en el reglamento; véalos en la guía del régimen de condominio y cuotas.
• Costos de hipoteca. Si financia, sume la comisión de apertura, el avalúo bancario, los seguros y la inscripción de la hipoteca como acto adicional en el Registro Público. Los detalles están en la guía de hipotecas y financiamiento para extranjeros.
• Contratación de servicios. Cambios de titularidad ante CFE y el organismo operador de agua, y depósitos de gas y telecomunicaciones en desarrollos nuevos.
• Traducción y poderes. Si firma mediante apoderado desde el extranjero, el poder debe apostillarse o legalizarse y protocolizarse en México, con costos de notario extranjero, apostilla, traducción y protocolización.
• Asesoría legal y contable independiente. Un abogado que revise el contrato y un contador que le dé de alta en el RFC cuando vaya a rentar el inmueble son gastos que se recuperan en el primer problema que evitan.

Ejemplo ilustrativo: cómo armar su propio presupuesto

El siguiente ejercicio es ilustrativo: usa cifras redondas para mostrar el procedimiento de cálculo, no para predecir su cierre. Supongamos un departamento habitacional terminado en Playa del Carmen, comprado por una persona extranjera a través de fideicomiso, con precio pactado de 5,000,000 de pesos y un avalúo de perito registrado por 5,200,000 pesos.

Concepto	Cómo se determina	Importe ilustrativo
ISABI Playa del Carmen	4 % sobre la base más alta (aquí, el avalúo de 5,200,000)	208,000 pesos
Derechos RPP: calificación e inscripción, un acto	Cuota fija en UMA (Ley de Derechos QRoo, art. 29) × valor UMA vigente	Algunos miles de pesos; el notario lo desglosa
Derechos RPP: avisos preventivos y certificado de gravámenes	Cuotas fijas en UMA por aviso y por certificado	Cientos a pocos miles de pesos; el notario lo desglosa
Derecho federal permiso SRE fideicomiso	Cuota fija LFD art. 25, fracc. V, actualizada cada año	Del orden de 20,000 pesos (orientativo; confirme el importe vigente)
Derechos de Catastro (cédula o avalúo catastral, constancias)	Tarifa municipal vigente	Según Tesorería
Avalúo de perito registrado	Cotización del perito + IVA	Según cotización
Honorarios notariales + IVA 16 %	Arancel estatal + conceptos de notaría	Según presupuesto notarial
Gestoría notarial (certificados, copias, trámites)	Presupuesto notarial	Según presupuesto notarial
Banco fiduciario: aceptación del cargo	Tarifario del banco + IVA	Según banco
Banco fiduciario: primera anualidad	Tarifario del banco + IVA	Según banco
Fondo de reserva y primera cuota de condominio	Reglamento del condominio	Según reglamento

Solo con el ISABI, el ejemplo ya está en 208,000 pesos, es decir, el 4.16 % del precio pactado (porque la base fue el avalúo, no el precio). Sumando el derecho federal de la SRE y los derechos registrales, ambos de cuota fija, el bloque “tasado por ley” se acerca al 4.7 % del precio, antes de honorarios notariales, avalúo, comisiones del banco y cuotas de condominio. Ese es el sentido de los porcentajes “totales” que circulan en el mercado: no son cifras oficiales, sino la suma de una parte fija (impuesto y derechos) y una parte variable (arancel, banco, perito) que solo se conoce con cotizaciones en mano. Si el mismo departamento estuviera en Cancún, la línea del ISABI bajaría a 156,000 pesos (3 %); si fuera un terreno en Tulum comprado por un mexicano sin fideicomiso, desaparecerían las líneas de la SRE y del banco.

Haga usted el mismo ejercicio con su inmueble: precio y avalúo probable, tasa del municipio, número de actos a inscribir, y pida al notario y al banco que llenen las líneas que faltan. Nuestro equipo puede ayudarle a coordinar las cotizaciones; escríbanos con los datos del inmueble.

Diferencias prácticas: Playa del Carmen, Tulum y Cancún

Las tres plazas comparten la legislación estatal (Registro Público, notariado, peritos valuadores, Código Fiscal Municipal) y la federal (IVA, ISR, fideicomiso), pero divergen en lo municipal:

Playa del Carmen. Tasa del ISABI del 4 % desde la reforma de diciembre de 2025, base con actualización inflacionaria del precio y avalúo de perito autorizado, pago a través del notario en la Tesorería Municipal. Predial con descuentos de hasta 25 % en la primera quincena de enero (así fue en 2026), y atención especial a las constancias de ZOFEMAT en inmuebles colindantes con la playa, relevante en Playacar, la zona hotelera de la Quinta Avenida norte y Punta Maroma. Es el mercado con más departamentos en inventario; puede explorar departamentos en venta en Playa del Carmen y usar sus precios de lista como punto de partida del ejercicio anterior.

Tulum. Tasa del 4 % conforme a su Ley de Hacienda vigente, con reglas de base gravable equivalentes a las de sus vecinos. Buena parte de la oferta en Aldea Zama, La Veleta, Región 15 y la zona de Tulum Country Club está en preventa, lo que hace especialmente relevante el mecanismo de actualización del precio y el avalúo a la entrega. La conectividad del municipio con el aeropuerto internacional Felipe Carrillo Puerto y el Tren Maya ha elevado los valores de referencia catastrales en pocos años.

Cancún (Benito Juárez). Tasa del 3 %, la más baja de las tres, con el mismo esquema de pago a través del notario dentro del plazo legal y recargos y multas si se paga tarde. Predial con descuentos escalonados de enero a mediados de marzo (en 2026: 15 %, 10 % y 5 %) y plataforma de pago digital consolidada. El mercado combina vivienda vertical en Puerto Cancún, Malecón Américas y la zona de Avenida Huayacán con lotes residenciales en desarrollos del sur; la diferencia de un punto porcentual en el ISABI frente a Playa del Carmen y Tulum es un argumento que los vendedores de Cancún ya utilizan.

Puerto Morelos, Cozumel, Isla Mujeres y Bacalar tienen sus propias leyes de hacienda, con tasas y bases que conviene verificar caso por caso; no asuma que replican a sus vecinos.

Dónde verificar usted mismo las cuotas vigentes

Casi todos los importes de esta guía cambian con el calendario: las tasas municipales con cada reforma, las cuotas federales cada enero, la UMA cada febrero y los descuentos del predial cada ejercicio. Antes de dar por buena una cifra, aunque venga de un notario o de un desarrollador, conviene saber dónde está la fuente primaria:

• Tasa y base del ISABI. El texto consolidado de la Ley de Hacienda de cada municipio se publica en el sitio del Congreso del Estado de Quintana Roo, con la fecha de la última reforma en el encabezado. Busque el capítulo del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles y compruebe la tasa y la definición de la base; si el decreto es reciente, lea también los artículos transitorios, que dicen desde cuándo aplica.
• Derechos registrales y de catastro. La Ley de Derechos del Estado (servicios del Registro Público de la Propiedad y del Comercio) y la ley de hacienda municipal correspondiente (servicios de Catastro). Ambas expresan las cuotas en UMA.
• Valor de la UMA. Lo publica el INEGI en enero de cada año y entra en vigor el 1 de febrero; la página oficial del INEGI muestra el valor diario, mensual y anual vigente.
• Derecho federal del permiso de fideicomiso. La cuota actualizada aparece cada año en el Anexo 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal, publicado en el Diario Oficial de la Federación, y en la ficha del trámite en el portal de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
• Descuentos del predial. Los comunicados y portales de pago de las tesorerías de Playa del Carmen, Tulum y Benito Juárez publican cada diciembre o enero los porcentajes y fechas del ejercicio.
• Arancel notarial. El arancel de honorarios vigente se publica en el Periódico Oficial del Estado; cualquier notaría debe poder indicarle la fecha de publicación del que aplica a su presupuesto.

Con estas seis fuentes a la mano, un comprador puede auditar en una tarde el presupuesto de cierre que le entreguen, línea por línea. Es exactamente lo que hacemos antes de presentar una cotización a nuestros clientes, y lo que recomendamos hacer con cualquier presupuesto ajeno.

Cómo pedir una cotización y comparar notarías

El comprador elige al notario en la mayoría de las operaciones entre particulares; en preventa, el desarrollador suele proponer uno, pero puede negociarse. Para obtener presupuestos comparables:

1. Entregue los mismos datos a todas las notarías: ubicación exacta y clave catastral, precio pactado, valor catastral actual, tipo de inmueble (habitacional, terreno, comercial), si habrá fideicomiso o sociedad, si habrá hipoteca, nacionalidad y estado civil de los compradores, y si alguno firmará por poder.
2. Pida el desglose por líneas descrito arriba, con la base del ISABI que están usando y la referencia al arancel vigente en honorarios.
3. Pregunte cuántos actos inscribirán en el Registro Público y cuántos testimonios entregarán.
4. Pregunte por los tiempos: cuándo requieren la provisión de fondos, cuándo pagan el ISABI, cuándo ingresan la escritura al Registro y cuándo estiman entregar el testimonio inscrito.
5. Aclare qué pasa si la firma se retrasa: quién asume el costo de renovar el avalúo o los certificados vencidos.
6. Verifique la notaría en el directorio oficial de notarías del Gobierno del Estado (dependiente de la Secretaría de Gobierno) y pida hablar con el notario titular, no solo con el gestor.

Una diferencia de honorarios del 20 % entre dos notarías es normal; una diferencia en el ISABI no lo es, porque el impuesto es el mismo. Si dos presupuestos muestran ISABI distintos, están usando bases distintas: uno de ellos probablemente omitió el avalúo o la actualización del precio.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

• Presupuestar el ISABI sobre el precio. El avalúo o la actualización por inflación pueden subir la base. Pida al perito una estimación temprana.
• Dejar vencer el avalúo o el certificado de gravámenes. Ambos tienen vida útil corta (la ley fija al avalúo una antigüedad máxima del orden de seis meses). Coordine las fechas con la entrega real del inmueble, no con la prometida.
• Ignorar la cesión de derechos fideicomisarios. Comprar “los derechos del fideicomiso” de otro extranjero es un hecho gravado con ISABI y requiere intervención del banco; no es un atajo fiscal.
• Subestimar el predial atrasado del vendedor. Sin recibo al corriente no hay escritura. Pida el estado de cuenta predial en la promesa y pacte quién paga los adeudos.
• Confundir “gastos de escrituración” del desarrollador con el total. Algunos contratos de preventa fijan una cantidad estimada; la definitiva se conoce con el avalúo a la entrega. Exija que el contrato aclare cómo se ajusta.
• Olvidar el IVA en servicios. Honorarios, gestoría, perito y banco lo causan.
• No contratar alertas registrales. Por una cuota fija anual en UMA, el Registro le avisa de movimientos en su folio.
• Asumir que el comprador carga con cada concepto. El ISR por la ganancia del vendedor lo calcula y entera el notario a cargo del vendedor (Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 126), y la comisión inmobiliaria la pacta quien contrató al asesor. Si el vendedor pretende trasladarle su ISR “en el precio”, usted debe saberlo para negociar; lo detallamos en la guía de impuestos al vender un inmueble en México.
• Firmar sin un cronograma de pagos. Sepa qué pagará en la promesa, qué en la firma y qué después (anualidad del banco, predial del año siguiente, cuotas de condominio).

Preguntas frecuentes

¿ISAI e ISABI son lo mismo? Sí. ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) es el nombre genérico usado en buena parte del país; las leyes de hacienda de los municipios de Quintana Roo lo denominan Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, de ahí las siglas ISABI que verá en las declaraciones y recibos de las tesorerías de Playa del Carmen, Tulum y Cancún.

¿Cuál es la tasa del ISABI en Playa del Carmen, Tulum y Cancún? Playa del Carmen: 4 % desde la reforma a su Ley de Hacienda publicada el 10 de diciembre de 2025. Tulum: 4 % conforme a su Ley de Hacienda vigente. Benito Juárez, donde está Cancún: 3 %. Verifique la tasa vigente en la fecha de su firma.

¿El ISABI se calcula sobre el precio de compra? Sobre el valor más alto entre el precio actualizado por inflación, el avalúo catastral, el avalúo de perito autorizado (ambos dentro de la antigüedad máxima que fija la ley) y el último valor declarado. Si el avalúo es mayor que el precio, el impuesto se paga sobre el avalúo.

¿Quién paga el ISABI y cuándo? El adquirente, dentro de los quince días siguientes al acto. En escrituras públicas, el notario lo calcula, lo hace constar y lo entera a la Tesorería Municipal bajo su responsabilidad, por lo que le pedirá los fondos el día de la firma.

¿Cuánto cuesta el permiso de la SRE para el fideicomiso? Es una cuota fija de la Ley Federal de Derechos (art. 25, fracción V) que se actualiza cada año y que en los últimos ejercicios se ha situado en el orden de los veinte mil pesos; el importe exacto vigente aparece en la ficha de trámite de la SRE y en el Anexo 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal. Los honorarios del banco fiduciario son adicionales y cada institución los fija en su tarifario.

¿Cuánto cuesta inscribir la escritura en el Registro Público de Quintana Roo? La Ley de Derechos del Estado (art. 29) fija cuotas fijas en UMA por la calificación e inscripción de cada acto, por cada aviso preventivo y por cada certificado, sin relación con el precio del inmueble. En una compraventa habitacional de un solo acto suman algunos miles de pesos, más la gestoría notarial; el notario debe desglosarlos en el presupuesto con su equivalente en pesos al valor de la UMA vigente.

¿Qué descuentos hay en el predial si pago en enero? En 2026, Playa del Carmen aplicó 25 % del 1 al 15 de enero, 15 % del 16 al 31 de enero y 10 % en febrero; Cancún, 15 % hasta el 21 de enero, 10 % hasta el 15 de febrero y 5 % hasta el 15 de marzo; en Tulum los porcentajes los concreta cada año el cabildo, así que consulte el acuerdo vigente. Los grupos vulnerables (adultos mayores, pensionados, jubilados, personas con discapacidad) acceden a 50 % con requisitos. Los porcentajes se aprueban cada diciembre para el año siguiente.

¿Un departamento nuevo paga IVA? Si está destinado a casa habitación, no: la Ley del IVA exime el suelo y las construcciones destinadas a vivienda (art. 9, fracciones I y II). Los locales comerciales y las construcciones no habitacionales sí pagan 16 % sobre la construcción, y los esquemas hoteleros requieren análisis específico.

¿Puedo pagar los costos de cierre desde el extranjero? Sí. El notario indica la cuenta para la provisión de fondos y emite comprobante; el predial se paga en las plataformas digitales municipales, y el banco fiduciario cobra sus anualidades por transferencia o cargo. Conserve todos los comprobantes: los recibos del ISABI y de los derechos formarán parte del costo comprobado de adquisición cuando venda.

Cuando tenga un inmueble concreto en la mira, explore nuestras propiedades en venta en la Riviera Maya y solicite el presupuesto de cierre desglosado antes de comprometer un anticipo. Escriturar bien cuesta lo que cuesta; escriturar mal cuesta mucho más.