Compra na planta na Riviera Maya: riscos reais e due diligence da incorporadora

Comprar na planta na Riviera Maya — um apartamento em Tulum que ainda é um render, uma torre em Playa del Carmen que mal tem a escavação feita — é a forma mais comum de entrar no mercado de imóveis de Quintana Roo e também a que concentra a maior parte dos problemas que depois chegam à PROFECO, aos escritórios de advocacia e aos fóruns de compradores estrangeiros. O desconto em relação ao produto pronto é real; o risco também é, e ele não está na praia nem no projeto arquitetônico, mas na incorporadora, nas suas licenças e no contrato que você assina.

Este guia explica, com a legislação na mão, como funciona uma compra na planta em Tulum, Playa del Carmen e no restante do corredor Cancún–Tulum, o que a Lei Federal de Proteção ao Consumidor e a NOM-247-SE-2021 obrigam a incorporadora a mostrar antes de você pagar um único peso, quais licenças municipais, estaduais e federais o projeto precisa ter, como ler o cronograma de pagamentos e as cláusulas de penalidade, e como verificar a incorporadora com fontes públicas — e não com o folheto dela.

Diferentemente dos guias genéricos sobre “investir na planta”, aqui não há promessas de valorização: há uma metodologia de due diligence da incorporadora, com os artigos de lei que a sustentam, os órgãos de Quintana Roo que intervêm — Prefeituras de Solidaridad, Tulum e Benito Juárez, SEDETUS, Registro Público da Propriedade e do Comércio, SEMARNAT — e uma lista de verificação que você pode percorrer ponto a ponto com seu advogado e com o notario público (o tabelião mexicano, funcionário público investido de fé pública que redige e autoriza a escritura) antes de assinar.

Se, além disso, você é brasileiro ou português, a análise se cruza com o fideicomiso bancário de zona restrita — o trust imobiliário obrigatório para estrangeiros na faixa costeira — e com a forma como você envia o dinheiro ao México; ambos os temas têm guia próprio neste site e aparecem aqui enlaçados no momento em que surgem.

Resumo executivo

• Uma compra na planta é a aquisição de um bem futuro sujeita a que a incorporadora o construa. O Código Civil de Quintana Roo admite a compra e venda de bens futuros (art. 2559), mas o comprador assume o risco de execução do vendedor, e esse risco se administra com documentos, não com confiança.
• A Lei Federal de Proteção ao Consumidor aplica-se a loteadoras, construtoras e incorporadoras de moradia (art. 73) e obriga a registrar seus contratos na PROFECO. O art. 73 BIS enumera treze blocos de informação que devem ser colocados à sua disposição, entre eles o projeto executivo, o título de propriedade, as licenças e as plantas.
• A NOM-247-SE-2021, em vigor desde setembro de 2022, define o contrato de adesão de compra na planta, exige exibir o preço e as características de forma visível, regula os adiantamentos e estabelece que o atraso na entrega gera multa contratual ou perdas e danos, com penalidades recíprocas e equivalentes.
• O projeto precisa, no mínimo, de título limpo, certidão de uso do solo compatível, licença de construção municipal, viabilidades de serviços e, quando afeta ecossistemas costeiros, áreas úmidas ou mata, autorização de impacto ambiental da SEMARNAT (LGEEPA, art. 28).
• O regime de propriedade em condomínio deve ser constituído por escritura pública, com autorização municipal, e inscrito no Registro Público da Propriedade e do Comércio; sem ele não há escrituração da sua unidade.
• A Lei de Ações Urbanísticas do Estado de Quintana Roo (2018, reformada em várias ocasiões desde então) regula loteamentos, conjuntos urbanos e condomínios: o empreendedor que vende antes de concluir as obras de urbanização deve garanti-las com fiança em favor do município, e a publicidade de lotes deve identificar a licença e a autorização de venda da Prefeitura.
• A garantia legal mínima de um imóvel novo é de cinco anos na estrutura, três na impermeabilização e um no restante, contados da entrega real (LFPC, art. 73 QUÁTER).
• Seu dinheiro deve viajar para contas identificáveis — escrow, fideicomiso de administração ou conta da sociedade proprietária do terreno —, nunca para pessoas físicas nem para sociedades distintas da que assina.

O que é uma compra na planta e por que na Riviera Maya ela funciona de outro jeito

Em termos jurídicos, a NOM-247-SE-2021 define o contrato de adesão de compra na planta como uma modalidade de compra e venda “sujeita a uma condição suspensiva consistente em que o fornecedor se obriga a construir um imóvel e o consumidor concorda em realizar um pagamento antecipado”, geralmente a um preço preferencial em relação ao produto pronto, e reconhece que na prática se utiliza com frequência a figura da promessa de compra e venda (item 3.13). Ou seja: você compra algo que não existe, em troca de um preço menor, e financia parcialmente a construção com os seus pagamentos.

Em Playa del Carmen e Tulum esse esquema domina a oferta nova por três razões estruturais. A primeira é que o terreno é caro em relação ao custo de construção, e a incorporadora precisa de liquidez cedo para pagar o terreno e iniciar a obra. A segunda é que boa parte dos compradores é estrangeira ou mexicana de outras cidades, comprando à distância, de modo que o render e o discurso comercial pesam mais do que a inspeção física. A terceira é que o mercado de aluguel de temporada gerou uma demanda por produto “pronto para operar”, e as incorporadoras vendem o fluxo futuro tanto quanto o tijolo.

Para um comprador do Brasil ou de Portugal, há um detalhe cultural relevante: o modelo mexicano não é o da incorporação imobiliária brasileira com memorial registrado em cartório antes do lançamento, nem o da promoção portuguesa com licenciamento camarário publicado. Não existe aqui um equivalente exato ao patrimônio de afetação da Lei 10.931/2004 brasileira. A proteção existe, mas está distribuída entre a lei do consumidor, a norma oficial mexicana, as leis urbanísticas estaduais e o que você conseguir negociar no contrato. Isso significa que aquilo que no Brasil ou em Portugal o registro já lhe entrega pronto, aqui você precisa verificar documento por documento.

As fases de uma compra na planta e como o risco muda em cada uma

Uma compra na planta típica na Riviera Maya atravessa quatro etapas. No pré-lançamento ou “lista de amigos”, a incorporadora ainda não tem todas as licenças e oferece os preços mais baixos em troca de uma reserva; o risco é máximo, porque o projeto pode não obter a licença ou mudar de forma. Na fase formal de venda na planta já existe, ou deveria existir, licença de construção e contrato registrado; o preço sobe e o risco cai. Durante a construção, o risco se concentra no cronograma, na qualidade e na liquidez da incorporadora. Na entrega e escrituração, o risco se desloca para os vícios ocultos, o regime de condomínio e a administração inicial, temas que desenvolvemos no guia sobre entrega de apartamento novo, vícios ocultos e garantias.

O desconto que lhe oferecem em cada fase é o preço do risco que você assume. Se uma incorporadora vende com desconto agressivo antes de ter licença, ela está lhe pedindo que financie a incerteza regulatória do projeto dela. Pode ser uma decisão razoável se a incorporadora tem histórico e patrimônio, e uma decisão péssima se for uma sociedade de propósito específico constituída há três meses, sem ativos além de uma opção sobre o terreno.

Bens futuros e risco de execução no Código Civil de Quintana Roo

O Código Civil para o Estado de Quintana Roo permite que bens futuros sejam objeto de compra e venda (arts. 181 e 2559). O mesmo Código adverte, no artigo 2588, que quando o comprador assume o risco de o bem não vir a existir o contrato se torna aleatório, e que o negócio não produz efeito algum se a existência do bem depender exclusivamente da vontade ou da atuação do vendedor. Essa norma é a razão de fundo pela qual um contrato sério de compra na planta não pode deixar a construção “a critério da incorporadora”: deve fixar objeto determinado, prazo, consequências do descumprimento e mecanismos de devolução. O que num contrato mercantil entre empresas se negocia livremente, numa venda de moradia ao público está ainda regulado pela legislação de proteção ao consumidor, como veremos.

Vantagens e desvantagens reais de comprar na planta

Vale separar os argumentos comerciais dos fatos verificáveis.

Aspecto	Vantagem real	Risco ou custo real
Preço	Entrada abaixo do preço do produto pronto na mesma zona, se o projeto for entregue.	O “desconto” é calculado sobre um preço de tabela futuro fixado pela própria incorporadora, não pelo mercado.
Pagamentos	Cronograma diferido durante a obra, sem juros na maioria dos casos.	Pagamentos antecipados sem garantia real: se a incorporadora quebrar, você é credor quirografário.
Produto	Escolha de unidade, andar, orientação; possibilidade de ajustes menores de acabamento.	Mudanças de projeto, redução de área, substituição de materiais “equivalentes”.
Tempo	Prazo para organizar financiamento, fideicomiso e situação fiscal.	Atrasos de meses ou anos; custo de oportunidade e de câmbio.
Regime jurídico	Proteção da LFPC e da NOM-247 quando o vendedor é incorporadora de moradia.	O contrato registrado só protege se você assinar exatamente o modelo registrado.
Escrituração	Escrituras novas, sem histórico de ônus de proprietários anteriores.	Não há escritura enquanto não existir regime de condomínio inscrito; até lá você tem apenas um direito pessoal contra o vendedor.

A conclusão não é que a compra na planta seja boa ou má; é que suas vantagens dependem integralmente da solvência e da seriedade da incorporadora, e que seus riscos se mitigam com documentos concretos que a lei lhe dá o direito de exigir.

O marco legal que protege o comprador: LFPC e NOM-247-SE-2021

Muitos compradores, especialmente estrangeiros, supõem que no México a venda na planta seja um espaço sem regulação. Não é. Existem duas camadas federais que se aplicam diretamente quando você compra moradia de uma incorporadora, além das leis de Quintana Roo que regulam licenças e condomínios.

Lei Federal de Proteção ao Consumidor: artigos 73 a 73 QUINTUS

O artigo 73 da Lei Federal de Proteção ao Consumidor (LFPC) estabelece que os atos relacionados a imóveis ficam sujeitos à lei quando os fornecedores são “loteadores, construtores, promotores e demais pessoas que intervenham na assessoria e venda ao público de moradias destinadas a casa de habitação”, e acrescenta que os contratos dessas atividades devem ser registrados na Procuradoria Federal do Consumidor. A incorporadora que lhe vende um apartamento em Tulum ou Playa del Carmen destinado a moradia, mesmo que você pretenda alugá-lo, encaixa-se nessa definição.

O artigo 73 BIS enumera o que o fornecedor deve colocar à disposição do consumidor: em caso de venda na planta, o projeto executivo de construção completo, a maquete e, se houver, o imóvel-modelo (fr. I); os documentos que comprovam a propriedade e a informação sobre ônus, que devem ficar cancelados ao assinar a escritura (fr. II); a personalidade do vendedor e sua autorização para promover a venda (fr. III); a situação de pagamento de tributos e serviços (fr. IV); as autorizações, licenças ou alvarás de construção relativos a especificações técnicas, segurança, uso do solo, materiais e serviços básicos (fr. V); as plantas estruturais, arquitetônicas e de instalações (fr. VI); as características do imóvel, incluídas área, vaga de garagem, áreas comuns e percentual de fração ideal (fr. VII); os benefícios adicionais oferecidos (fr. VIII); as opções de pagamento com o valor total de cada uma (fr. IX); em operações a crédito, o tipo de crédito e a projeção de pagamentos (fr. X); as condições de escrituração e os desembolsos distintos do preço (fr. XI); as condições de cancelamento (fr. XII); e a existência e constituição de garantias hipotecárias, fiduciárias ou de outro tipo (fr. XIII).

O artigo 73 TER fixa o conteúdo mínimo do contrato que se registra: local e data; idioma espanhol, prevalecendo este se houver versão em outro idioma (fr. II); identificação fiscal do fornecedor e do consumidor; valores em moeda nacional, ainda que possam ser expressos também em moeda estrangeira (fr. V); descrição do objeto; preço total, forma de pagamento e desembolsos adicionais; direitos e obrigações de ambas as partes; multas contratuais “recíprocas e equivalentes” para fornecedor e consumidor (fr. IX); garantias e despesas reembolsáveis; procedimento de cancelamento e suas implicações (fr. XI); data de início e término da obra e de entrega do bem, da qual o fornecedor só fica isento se comprovar plenamente caso fortuito ou força maior que o afete diretamente ou que afete o bem (fr. XII); características técnicas de estrutura, instalações e acabamentos (fr. XIII); e termos da escrituração, com a menção de que o imóvel estará livre de ônus na assinatura (fr. XIV).

O artigo 73 QUÁTER estabelece a garantia legal mínima de qualquer imóvel regulado pela lei: cinco anos para questões estruturais, três anos para impermeabilização e um ano para os demais elementos, todos contados a partir da entrega real do bem. Esses prazos vêm da reforma publicada no Diário Oficial da Federação no início de 2012, que substituiu o mínimo geral de um ano vigente desde 2004; durante a garantia o fornecedor deve realizar sem custo qualquer reparo dos defeitos do imóvel, o tempo que durarem os reparos não se computa dentro do prazo e, uma vez reparado, a garantia volta a correr quanto ao que foi reparado ou reposto, enquanto continua para o restante do imóvel. O artigo 73 QUINTUS regula o que ocorre quando, acionada a garantia, o defeito persiste: o fornecedor deve reparar novamente e bonificar cinco por cento do valor do reparo em falhas leves, ou vinte por cento do preço do imóvel em falhas graves, entendidas como as que afetam a estrutura ou as instalações e comprometem o uso pleno ou a segurança do imóvel, ou impedem usá-lo conforme sua destinação; e quando as falhas graves resultam de impossível reparação, cabe a substituição do imóvel ou a rescisão do contrato com devolução do pago mais juros. A NOM-247 exige ainda que o contrato de adesão inclua os termos da garantia e o mecanismo para torná-la efetiva (item 6, fr. XII) e, se for o caso, os termos do seguro de qualidade contratado pela incorporadora (fr. XXIV).

Registro do contrato na PROFECO: por que não é um trâmite menor

Os artigos 86 e 87 da LFPC constroem o sistema de registro prévio. A Secretaria de Economia pode, mediante normas oficiais mexicanas, sujeitar contratos de adesão a registro prévio na PROFECO quando impliquem prestações desproporcionais ou “altas probabilidades de descumprimento” (art. 86); os contratos sujeitos a registro devem conter uma cláusula que atribua competência administrativa à Procuradoria e indicar seu número de registro. O artigo 87 dispõe que a PROFECO decide em trinta dias úteis — transcorrido esse prazo sem decisão, o modelo se entende aprovado e a Procuradoria deve registrá-lo — e, o mais importante, que os contratos que deveriam ter sido registrados e não foram, ou cujo registro foi negado, “não produzirão efeitos contra o consumidor”; além disso, os contratos registrados devem ser usados em todas as operações e corresponder fielmente ao modelo. O artigo 86 QUÁTER fecha o círculo: qualquer diferença entre o texto registrado e o utilizado em prejuízo do consumidor tem-se por não escrita.

Para o comprador isso tem uma consequência prática imediata: peça o número de registro do contrato de adesão e consulte-o no Registro Público de Contratos de Adesão da PROFECO (rpca.profeco.gob.mx). Compare o modelo registrado com o documento que lhe propõem assinar, cláusula por cláusula. Os anexos, as “cartas de intenção” e os “aditivos modificativos” que se afastam do modelo são exatamente o tipo de diferença que a lei neutraliza, mas só se você a detectar e a invocar.

NOM-247-SE-2021: a norma que aterrissa a lei na prática

A Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, publicada no Diário Oficial da Federação em 22 de março de 2022 e em vigor 180 dias corridos depois, regula a informação comercial, a publicidade e os elementos mínimos dos contratos de compra e venda de moradia. Aplica-se unicamente a loteadores, construtores, promotores e demais pessoas que intervêm na venda ao público de moradia, isto é, a quem lhe vende na planta. Suas disposições mais relevantes para o comprador na Riviera Maya são:

• Obrigação de entregar uma carta de direitos física ou eletrônica com a proteção conferida pela LFPC e pela própria NOM (item 4.8).
• Adiantamentos: o fornecedor deve entregar comprovante e informar, antes de recebê-los, que serão abatidos do preço, os direitos e obrigações que geram e os mecanismos, prazos e penalidades para sua devolução, que deve ser feita pelo mesmo meio de pagamento (item 4.4).
• Vendas na planta: o fornecedor deve exibir de maneira notória e visível o preço e as características das moradias, contar com capacidade econômica suficiente para atender reclamações e bonificações, e realizar a venda na planta sob a modalidade de contrato de adesão de compra na planta (item 4.6).
• Publicidade, inclusive a realizada por meio de fideicomisos, verdadeira, comprovável e clara; a falta de veracidade obriga o fornecedor a cumprir o ofertado e, se não for possível, abre a bonificação do artigo 92 TER da LFPC, que não pode ser inferior a vinte por cento do preço pago (itens 5.1 e 5.2).
• Documentos de propriedade: escritura pública inscrita no Registro Público e informação sobre ônus, limitações de domínio e dívidas (item 5.4).
• Corretores credenciados com carteira expedida pelo fornecedor, cujas afirmações se entendem autorizadas por este (item 5.5).
• Licenças, alvarás e autorizações vigentes de uso do solo, construção, loteamento, subdivisão, fusão, reloteamento e condomínio, à disposição do consumidor de forma impressa ou digital (item 5.6.2), e plantas assinadas por perito responsável ou Diretor Responsável de Obra (item 5.6.4).
• Contrato de adesão (item 6): multa contratual recíproca e equivalente (fr. XI), termos da garantia (fr. XII), procedimento de cancelamento (fr. XIII) e condições e data de entrega, com a regra de que o atraso “dará lugar à aplicação da multa contratual ou à cobrança de perdas e danos”, salvo causas devidamente justificadas e não imputáveis ao fornecedor, caso em que as partes podem pactuar nova data (fr. XIV). O mesmo item obriga a reconhecer ao consumidor o direito de cancelar o contrato dentro dos cinco dias úteis seguintes à sua assinatura, com devolução do entregue — deduzindo apenas despesas operacionais comprováveis, se assim pactuado — no prazo de cinco a quinze dias úteis a contar da notificação por escrito (fr. XXI), e a indicar a competência administrativa da PROFECO (fr. XXII), a data e o número de registro do contrato (fr. XXIII) e os prazos de prescrição das ações por vícios ocultos e evicção conforme a legislação civil (fr. XXV). O item 6.3 acrescenta, para o contrato de compra na planta, a constância de que foram exibidos o projeto executivo completo, as plantas arquitetônicas e a descrição do imóvel, os benefícios adicionais ofertados e a informação sobre garantias hipotecárias ou fiduciárias a cargo do fornecedor.

A vigilância da norma cabe à Secretaria de Economia, e a verificação e sanção à PROFECO (item 13). Uma incorporadora que em 2026 não conhece a NOM-247 ou lhe diz que ela “não se aplica a projetos de investimento” está lhe dando uma informação valiosa sobre o seu nível de conformidade.

Os documentos do projeto que você deve ver antes de pagar a reserva

A lista do artigo 73 BIS é o ponto de partida; o que segue é como lê-la no contexto de Quintana Roo, onde cada documento é emitido e o que significa a sua ausência.

Título de propriedade do terreno e antecedentes registrais

O terreno deve estar em nome da sociedade que assina o contrato de compra na planta, ou de um fideicomiso cujo fiduciário assine, e livre de ônus que não venham a ser cancelados antes da sua escritura. Peça o folio real — a matrícula registral do imóvel — e uma certidão de ônus reais recente do Registro Público da Propriedade e do Comércio do Estado. Se o terreno ainda estiver em nome de um terceiro com quem a incorporadora “tem um acordo”, ou se o antecedente for ejidal (terra de propriedade social coletiva, herdada da reforma agrária mexicana) e o domínio pleno não tiver sido concluído, você não está comprando um apartamento: está financiando a compra de um terreno. O procedimento completo para ler matrícula, ônus e antecedentes agrários está no nosso guia de due diligence imobiliária e Registro Público em Quintana Roo.

Em Quintana Roo há uma nuance adicional que agrava o risco: o Código Civil do Estado estabelece que o registro é constitutivo para os contratos que transmitem o domínio de bens imóveis, os quais “só se aperfeiçoam e produzem plenamente efeitos quando registrados” (arts. 3159 e 3160). A incorporadora que ainda não inscreveu a sua própria aquisição do terreno não é, perante terceiros, dona plena daquilo que lhe vende. Para um leitor brasileiro isso soa familiar — “quem não registra não é dono” —, mas convém notar que aqui a regra alcança também o passo anterior: a compra do terreno pela própria incorporadora.

Uso do solo, compatibilidade territorial e plano diretor

Cada município da Riviera Maya — Solidaridad para Playa del Carmen, Tulum, Benito Juárez para Cancún, Puerto Morelos — tem seu Programa de Desenvolvimento Urbano, emitido sob a Lei de Assentamentos Humanos, Ordenamento Territorial e Desenvolvimento Urbano do Estado de Quintana Roo, que atribui a cada zona um uso, uma densidade de moradias por hectare, um coeficiente de ocupação e de aproveitamento do solo e uma altura máxima. O projeto deve caber nesses parâmetros. Peça a certidão de uso do solo ou licença de uso do solo emitida pela Diretoria de Desenvolvimento Urbano municipal e compare os números com o projeto que lhe mostram: se o render tem seis pavimentos e a zona permite três, algo terá de ceder, e o que costuma ceder é o seu apartamento do quinto andar.

Em Tulum esse controle é especialmente sensível porque amplas zonas de crescimento recente — a Região 15, os arredores de Aldea Zamá e La Veleta, o corredor rumo à zona hoteleira — foram objeto, em diferentes momentos, de ajustes na normativa urbana, revisões e suspensões de licenças e controvérsias públicas sobre densidades e alturas; a situação concreta de cada terreno deve ser confirmada junto à Diretoria de Desenvolvimento Urbano municipal no momento da compra, e não com o que foi publicado anos atrás. A Lei de Propriedade em Condomínio do Estado exige, além disso, para inscrever o regime, uma Constância de Compatibilidade Territorial expedida pela Secretaria de Desenvolvimento Territorial Urbano Sustentável (art. 4). Peça as duas coisas: uso do solo municipal e compatibilidade estadual.

Licença de construção municipal

A licença de construção é expedida pela Prefeitura correspondente — Solidaridad, Tulum, Benito Juárez — e é o documento que separa um projeto de uma ideia. Deve estar vigente, em nome da sociedade proprietária, referida ao mesmo terreno (mesma inscrição cadastral e mesma matrícula) e ao mesmo projeto (mesma área construída e número de unidades) que lhe vendem. Uma licença para “obra preliminar” ou “muro de fechamento” não é licença para construir o edifício; uma licença vencida ou com um projeto de porte menor antecipa uma modificação que pode levar meses.

A NOM-247 obriga a colocar essas licenças à sua disposição (item 5.6.2) e a LFPC as inclui entre a informação obrigatória (art. 73 BIS, fr. V). Não aceite “estamos providenciando” como resposta se você vai pagar mais do que uma reserva reembolsável.

Viabilidades de serviços: água, esgoto e energia

Um edifício na Riviera Maya precisa de viabilidade de água potável e esgoto — em Quintana Roo o órgão estadual é a Comisión de Agua Potable y Alcantarillado (CAPA), e em alguns municípios, entre eles Benito Juárez e Solidaridad, o serviço é operado por uma empresa concessionária que emite as viabilidades — e de viabilidade elétrica da Comissão Federal de Eletricidade. Em zonas sem rede de esgoto, como boa parte de Tulum, o projeto deve contar com estação de tratamento própria autorizada; a Lei de Ações Urbanísticas do Estado contempla soluções como áreas úmidas artificiais ou biofiltros, desde que cumpram as normas oficiais mexicanas. Peça os ofícios de viabilidade e, se for o caso, o projeto de tratamento: um edifício de aluguel de temporada sem água suficiente na alta temporada é um ativo que não opera.

Projeto executivo, plantas e Diretor Responsável de Obra

O artigo 73 BIS, fr. I, exige exibir na venda na planta o projeto executivo completo; a fr. VI, as plantas estruturais, arquitetônicas e de instalações. A NOM-247 acrescenta que devem ser assinadas por perito responsável ou Diretor Responsável de Obra. Esses documentos lhe permitem duas coisas: confirmar que a unidade que você compra existe em planta com a área, orientação e vaga que lhe oferecem, e anexar ao contrato as plantas e o memorial descritivo de acabamentos como definição do objeto. Se o contrato diz “conforme projeto” sem anexar o projeto, a incorporadora conserva a liberdade de mudá-lo.

Licenças ambientais: quando a SEMARNAT intervém e o que é a MIA

A Riviera Maya é, ambientalmente, um território frágil: mata baixa sobre solo cárstico, cenotes e rios subterrâneos, mangue, duna costeira e recife. Por isso a avaliação de impacto ambiental é um capítulo central da due diligence de qualquer compra na planta, e não um trâmite formal.

A regra federal: artigo 28 da LGEEPA

O artigo 28 da Lei Geral do Equilíbrio Ecológico e da Proteção ao Ambiente define a avaliação de impacto ambiental como o procedimento por meio do qual a Secretaria — SEMARNAT — estabelece as condições para realizar obras que possam causar desequilíbrio ecológico, e enumera aquelas que exigem autorização federal prévia. Entre elas estão, de forma diretamente relevante para a Riviera Maya, os “empreendimentos imobiliários que afetem os ecossistemas costeiros” (fr. IX), as “obras e atividades em áreas úmidas, ecossistemas costeiros, lagunas, rios, lagos e estuários conectados com o mar, bem como em seus litorais ou zonas federais” (fr. X), as mudanças de uso do solo em áreas florestais e de mata (fr. VII) e as obras em áreas naturais protegidas federais (fr. XI). O Regulamento da lei em matéria de impacto ambiental precisa os limiares e as exceções.

Na prática, um projeto de frente para o mar em Tulum, Akumal ou Puerto Morelos, um empreendimento sobre mangue ou junto a uma laguna costeira, ou um conjunto que desmata mata sem uso urbano prévio exigirá uma Manifestação de Impacto Ambiental (MIA) na modalidade particular ou regional, protocolada na SEMARNAT — os trâmites SEMARNAT-04-002 (modalidade particular) e SEMARNAT-04-003 (modalidade regional), apresentados à Secretaria pela via presencial ou eletrônica que ela tenha habilitado — e resolvida por meio de um ofício resolutivo que autoriza o projeto com condicionantes. Esse resolutivo tem prazo de vigência, descreve um projeto concreto (área de desmate, número de quartos ou moradias, densidade) e pode exigir medidas como resgate de flora e fauna, conservação de um percentual de vegetação nativa ou restrições de altura.

O que pedir e como ler

Peça o ofício resolutivo da MIA, ou o ofício que dispensa o projeto da avaliação federal quando for o caso, e compare o projeto autorizado com o que lhe vendem: mesmo terreno, mesma área de construção, mesmo número de unidades. Um resolutivo para “vinte vilas” que virou “oitenta apartamentos” é um projeto sem autorização ambiental para aquilo que realmente se constrói. Verifique também se o projeto tem autorização de mudança de uso do solo em terrenos florestais quando implica desmate de mata, e se a Procuradoria Federal de Proteção ao Ambiente (PROFEPA) tem procedimentos abertos sobre o terreno. A interdição de uma obra por motivos ambientais paralisa o cronograma de entrega indefinidamente e, se houver demolição, destrói o valor do seu adiantamento.

Quando o terreno tem frente de praia entra ainda a ZOFEMAT — Zona Federal Marítimo Terrestre, a faixa federal de vinte metros contados a partir da preamar, que não é propriedade privada e se ocupa mediante concessão federal: o clube de praia que lhe prometem pode depender de um título de concessão que a incorporadora ainda não tem ou que está em nome de outra pessoa.

Lei de Ações Urbanísticas: fiança de urbanização e publicidade com licença e autorização de venda

Quintana Roo conta desde 2018 com uma Lei de Ações Urbanísticas do Estado, publicada no Periódico Oficial em 16 de agosto de 2018 e reformada em várias ocasiões desde então — a mais recente em 2026 —, que regula loteamentos, conjuntos urbanos, condomínios e as demais ações urbanísticas que exigem licença municipal. Ela contém duas regras que o comprador na planta deve conhecer porque o protegem diretamente. Como a lei mudou, peça ao seu advogado que trabalhe com o texto vigente no Congresso do Estado e não com uma cópia antiga; aqui descrevemos o mecanismo sem atá-lo a uma numeração concreta de artigos.

A primeira regra é a garantia de urbanização: quando o empreendedor pretende transmitir, vender ou alugar lotes ou unidades antes de concluir a totalidade das obras de infraestrutura ou urbanização, deve outorgar em favor do município uma fiança ou garantia calculada como percentual do orçamento dessas obras e, antes da municipalização, deve garantir também os vícios ocultos da urbanização. A finalidade é que ruas, redes e equipamentos sejam concluídos conforme o aprovado, ainda que o empreendedor deixe de pagar. Para o comprador, a pergunta operacional é simples: existe a fiança, quem é a seguradora, qual é o valor garantido e perante qual tesouraria municipal ela foi constituída? Um empreendedor que vende lotes ou unidades de um condomínio em obra e não consegue exibir essa apólice está vendendo fora do esquema que a lei estadual exige.

A segunda regra refere-se à publicidade: quando se ofertam lotes, a publicidade deve fazer referência à licença do loteamento, conjunto urbano ou condomínio e à autorização de venda da Prefeitura. Aplica-se aos lotes em empreendimentos residenciais e condomínios fechados — muito frequentes em Tulum, Puerto Aventuras e no corredor rumo a Akumal — e é um excelente termômetro do cumprimento por parte do empreendedor: um anúncio que não identifica a licença nem a autorização de venda municipal lhe diz, antes de qualquer reunião, quanto o marco normativo importa a quem vende. Se você compra terreno em vez de apartamento, o guia sobre terrenos à venda em Tulum e na Riviera Maya aprofunda ejidos, domínio pleno e subdivisões.

A mesma lei, no seu capítulo de definições, descreve o empreendedor como a pessoa física ou jurídica que, como proprietária ou com autorização desta, solicita, promove ou realiza uma ação urbanística, e define a municipalização como o ato formal de entrega-recebimento à Prefeitura dos bens de destinação pública do empreendimento — vias, redes, áreas de doação. Pergunte em que etapa está o empreendimento onde se localiza a sua unidade: um condomínio não municipalizado mantém os condôminos pagando serviços que deveriam ser públicos, e a promessa de que “o município vai receber em breve” depende de certidões de conclusão de obras que o empreendedor precisa comprovar.

O regime de condomínio: por que “está em processo” não basta

Quando você compra um apartamento na planta, o que finalmente se escritura em seu nome é uma unidade de propriedade exclusiva dentro de um regime de propriedade em condomínio. Esse regime não existe até que a incorporadora o constitua por escritura pública e o inscreva. A Lei de Propriedade em Condomínio de Imóveis do Estado de Quintana Roo regula o processo com precisão.

Para constituir o regime perante a autoridade municipal, o proprietário deve manifestar sua vontade em escritura pública que contenha, entre outros, a licença de construção, a descrição do imóvel e de cada unidade, o percentual de fração ideal e o regulamento (art. 9). Para sua inscrição no Registro Público da Propriedade e do Comércio, deve obter previamente a Constância de Compatibilidade Territorial da SEDETUS e apresentar título de propriedade, certidão de ônus, certidão de uso do solo municipal, licença de construção, autorização municipal do regime, habite-se — ou cópia da fiança que o garanta em favor do município —, predial (o imposto municipal sobre a propriedade imobiliária, equivalente ao IPTU) quitado, certificação de medidas e confrontações e cédula cadastral (art. 4). A escritura constitutiva, os contratos de translação de domínio e os demais atos que afetem a propriedade desses imóveis devem ser inscritos no Registro Público (art. 10).

Três consequências práticas para a compra na planta:

1. Você não pode escriturar seu apartamento enquanto o regime não estiver inscrito, e o regime não pode ser inscrito sem licença de construção, autorização municipal e habite-se ou fiança. O avanço desses trâmites é a melhor medida do tempo real até a escritura, mais confiável do que o percentual de avanço de obra que lhe reportam.
2. O percentual de fração ideal da sua unidade — que determina seu voto na assembleia e sua parte nas taxas — deve coincidir entre o contrato na planta e a escritura constitutiva. Peça que o contrato o fixe ou que estabeleça uma faixa com direito à rescisão se ele for alterado de forma relevante.
3. O artigo 12 da lei exige que em todo contrato de aquisição de uma unidade conste que se entregou ao adquirente cópia simples da escritura constitutiva e do regulamento do condomínio. Na compra na planta isso se traduz em pedir, desde o contrato, a minuta do regulamento: ali estão as regras de aluguel de temporada, animais de estimação, usos comerciais e a taxa inicial que você pagará a partir da entrega. O guia sobre regime de condomínio e taxas de manutenção em Playa del Carmen explica como avaliar um regulamento e um orçamento condominial.

Uma incorporadora que planeja operar o edifício como hotel-condomínio ou por meio de uma administradora própria costuma reservar-se no regulamento faculdades amplas — administração obrigatória durante anos, comissões sobre aluguéis, áreas comerciais excluídas da fração ideal. Nada disso é ilegal se estiver pactuado com transparência, mas deve estar nos documentos antes de você assinar, e não aparecer na escritura constitutiva um ano depois.

Estrutura de pagamentos, adiantamentos e onde seu dinheiro deve estar

O cronograma de pagamentos é onde o risco de uma compra na planta vira dinheiro concreto. Convém analisá-lo em três níveis: quanto você paga e quando, a quem paga e o que protege esse dinheiro enquanto o edifício não existe.

Cronogramas habituais e o que significam (exemplo ilustrativo)

Como exemplo ilustrativo, e não como dado de mercado, um esquema frequente na Riviera Maya combina uma reserva de alguns milhares de dólares, uma entrada na assinatura do contrato que costuma girar em torno de um terço do preço, parcelas mensais ou pagamentos por marcos de obra durante a construção, e um pagamento final contra entrega ou escrituração. A proporção entre o que você paga durante a obra e o que paga no final é a sua principal alavanca de negociação: quanto maior for o pagamento final, menor a sua exposição ao risco de execução. Um esquema que exige oitenta ou noventa por cento do preço antes de existir sequer a estrutura transfere praticamente todo o risco para o comprador.

A LFPC exige que as opções de pagamento sejam apresentadas com o valor total a pagar em cada uma (art. 73 BIS, fr. IX), que o preço conste em moeda nacional ainda que também seja expresso em dólares (art. 73 TER, fr. V) e que, se não for pactuada taxa de câmbio, valha a do lugar e data do pagamento. Num mercado que cota em dólares e fatura em pesos, a cláusula de câmbio pode mover o preço final de maneira significativa; peça-a por escrito. Para quem sai de reais ou de euros, há uma segunda camada cambial: você converte a sua moeda em dólares e depois o dólar em pesos, de modo que uma parcela fixa em dólares pode variar dezenas de por cento em reais ao longo de três anos de obra. Simule o cronograma no cenário adverso da sua própria moeda antes de assinar.

Adiantamentos e reservas: a regra da NOM-247

O item 4.4 da NOM-247 obriga o fornecedor a entregar comprovante do adiantamento e a informar, antes de recebê-lo, que ele será abatido do preço, os direitos e obrigações que gera, e os mecanismos, termos, prazos e penalidades para sua devolução, que deve ser realizada pelo mesmo meio de pagamento. Uma reserva “não reembolsável” por definição, sem prazo para revisar documentos, é contrária ao espírito da norma e uma prática que você deve rejeitar: o razoável é uma reserva reembolsável durante um período de revisão documental, que se torna firme quando você já verificou licenças e contrato.

A quem você paga: sociedade, fideicomiso ou escrow

A regra mais simples e mais ignorada: pague unicamente à pessoa jurídica que assina o contrato e que é proprietária do terreno, ou ao fiduciário do fideicomiso que o é. Nunca à conta pessoal do diretor, a uma “comercializadora” distinta da proprietária, a um corretor ou a uma sociedade no exterior “por conveniência fiscal”. Cada elo que você interpõe entre o seu dinheiro e o titular do terreno é um elo que pode se romper.

Existem duas estruturas que melhoram substancialmente a proteção do comprador:

• Conta escrow ou depósito em garantia com um terceiro independente, que libera fundos à incorporadora contra marcos verificados de obra. É comum quando o vendedor trabalha com compradores dos Estados Unidos e do Canadá, e está explicada em detalhe no guia sobre escrow e pagamentos seguros na compra de imóvel no México.
• Fideicomiso de administração e garantia: o terreno e os fluxos das vendas na planta são aportados a um fideicomiso com uma instituição fiduciária autorizada, que administra os recursos conforme um orçamento e fins determinados e que, nos melhores desenhos, só libera dinheiro à construtora contra avanços certificados por um supervisor independente.

Fideicomiso de administração e garantia: o que é e o que não é

A Lei Geral de Títulos e Operações de Crédito define o fideicomiso como o ato pelo qual o fideicomitente transmite a uma instituição fiduciária a propriedade ou titularidade de bens ou direitos para destiná-los a fins lícitos e determinados (art. 381), e estabelece que só podem ser fiduciárias as instituições expressamente autorizadas conforme a lei (art. 385). Um fideicomiso de desenvolvimento bem construído significa que o terreno já não está no balanço da incorporadora — e portanto não responde por suas dívidas gerais — e que os seus pagamentos entram num patrimônio afetado à construção daquele edifício. É o mais próximo que o direito mexicano oferece do patrimônio de afetação que um comprador brasileiro conhece, mas não é automático: precisa estar contratado, e é preciso lê-lo.

O que ele não significa: que o projeto vá ser concluído. O fiduciário administra, não constrói nem garante. Por isso você deve ler o contrato de fideicomiso ou ao menos o seu extrato: quem é o fiduciário, quem instrui os pagamentos, que comitê técnico decide, se existe supervisor de obra independente, o que acontece com os recursos se a obra parar e se os compradores são fideicomissários em segundo lugar com direito à devolução. Um “fideicomiso” no qual a incorporadora é fideicomitente, fideicomissária e única instrutora é uma conta bancária com nome elegante.

Esse fideicomiso de desenvolvimento é distinto do fideicomiso de zona restrita que um comprador estrangeiro precisa para adquirir a unidade na faixa costeira. Ambos podem coexistir: o edifício é construído sob um fideicomiso de administração e, na escrituração, o seu apartamento é transmitido ao banco fiduciário do seu próprio fideicomiso. A mecânica, os custos e as autorizações desse segundo instrumento estão explicados no guia do fideicomiso bancário para estrangeiros.

Financiamento da incorporadora e crédito-ponte

Se a incorporadora lhe oferece financiamento direto, a NOM-247 a obriga a informar preço à vista, número e periodicidade dos pagamentos, taxa, comissões e direito de liquidar antecipadamente (item 5.6.8), e a LFPC exige detalhar o tipo de crédito e a projeção de pagamentos (art. 73 BIS, fr. X). Pergunte também como a obra é financiada: um crédito-ponte de um banco mexicano implica que uma instituição já fez sua própria due diligence do projeto e supervisiona os avanços, o que é sinal positivo; mas implica também uma hipoteca sobre o terreno, que deve ser liberada unidade por unidade na escrituração. O artigo 73 BIS, fr. II, exige informar esses ônus e que fiquem cancelados na assinatura da sua escritura. As alternativas de crédito para o comprador são comparadas no guia de hipotecas e financiamento para estrangeiros no México.

O contrato: promessa de compra e venda, contrato de adesão e cláusulas que importam

Na Riviera Maya convivem três instrumentos: a carta de intenção ou reserva, o contrato de promessa de compra e venda ou contrato de adesão de compra na planta, e a escritura pública definitiva perante notario. O segundo é onde você vive durante um, dois ou três anos, e merece uma leitura profissional. Estas são as cláusulas que decidem a sua posição.

Objeto determinado

Unidade identificada por número, pavimento, área privativa e de terraço, vaga de garagem, depósito e percentual de fração ideal, com plantas e memorial de acabamentos anexos e assinados. Tolerância de área definida — uma variação pequena é normal em obra — com ajuste de preço proporcional e direito de rescisão sem penalidade se a redução ultrapassar um limite pactuado. As cláusulas de “materiais equivalentes” devem limitar-se a marca e qualidade comparáveis, não a qualquer substituto.

Preço, moeda e cronograma

Preço total, forma de pagamento e desembolsos adicionais (art. 73 TER, fr. VII); moeda nacional e regra de câmbio (fr. V); cronograma com datas ou marcos verificáveis. Se o cronograma estiver atrelado a marcos de obra, defina quem certifica o marco e o que ocorre se ele atrasar: você não deveria pagar a laje do quarto andar porque o cronograma diz isso, se a laje não existe.

Data de entrega, tolerância e penalidades recíprocas

A data de entrega deve ser uma data, e não “aproximadamente o segundo semestre”. O artigo 73 TER, fr. XII, exige fixar a data de entrega e só isenta o fornecedor quando este comprova plenamente caso fortuito ou força maior que o afete diretamente. A NOM-247 acrescenta que o atraso gera multa contratual ou perdas e danos. Os contratos sérios pactuam um período de carência delimitado — alguns meses — após o qual corre uma multa contratual expressa como percentual do preço ou do valor pago por mês de atraso, e um prazo máximo de atraso a partir do qual o comprador pode rescindir com devolução integral mais multa.

A lei exige que as penalidades sejam “recíprocas e equivalentes” (LFPC, art. 73 TER, fr. IX; NOM-247, item 6, fr. XI). Se o contrato lhe penaliza com a perda de vinte por cento por atrasar uma parcela e penaliza a incorporadora com “uma prorrogação sem responsabilidade”, a cláusula viola esse princípio. O Código Civil de Quintana Roo, por sua vez, permite ao juiz reduzir a cláusula penal quando a obrigação foi cumprida em parte ou a penalidade é manifestamente excessiva (art. 291), e estabelece que o credor não precisa provar danos para exigi-la (art. 290).

Força maior: delimitada, não genérica

Furacões, pandemias e mudanças normativas já foram invocados na Riviera Maya como causa de atraso. A cláusula de força maior deve listar eventos concretos, exigir notificação por escrito em prazo, limitar a extensão ao tempo estritamente afetado e excluir expressamente a falta de liquidez, os problemas com empreiteiros e a falta de licenças que a incorporadora deveria ter antes de vender. A lei só isenta se o evento afetar “diretamente ela ou o bem” (art. 73 TER, fr. XII); um contrato que converte qualquer contratempo em força maior está redigido para não ser cumprido.

Mudanças no projeto e nas áreas comuns

Reserve a faculdade de modificar áreas comuns ou lazer apenas por exigência da autoridade, com obrigação de substituição equivalente, e direito de rescisão se for eliminada uma amenidade essencial. A piscina na cobertura, a academia e o clube de praia fazem parte do preço que você paga; devem fazer parte do contrato.

Cessão de direitos

Muitos compradores na planta planejam revender antes da entrega. Verifique se o contrato permite a cessão, com que comissão e se exige consentimento da incorporadora. Tenha presente que a cessão de direitos de um contrato de promessa tem efeitos fiscais para o cedente e que o cessionário herda as suas obrigações e os seus riscos.

Cancelamento e devolução

A LFPC exige um procedimento de cancelamento com suas implicações (art. 73 TER, fr. XI) e a NOM-247 obriga a informar prazos e penalidades de devolução. Distinga três cenários: cancelamento por causa da incorporadora (devolução integral mais multa, em prazo breve); cancelamento por causa do comprador (retenção razoável, não desproporcional, do valor pago); e cancelamento por impossibilidade regulatória (negativa de licença ou de MIA), que deveria ser tratado como causa da incorporadora, porque é um risco que ela deveria ter dissipado. Fixe o prazo de devolução em dias, e não “quando a unidade for revendida”.

Arras e cláusula penal no Código Civil de Quintana Roo

Se o contrato qualifica a reserva como arras (o sinal), o Código Civil do Estado dispõe que, se quem as deu descumprir, a contraparte pode rescindir e conservá-las, e se descumprir quem as recebeu, a outra parte pode exigir rescisão ou cumprimento e a devolução das arras “mais outro tanto”, além de perdas e danos (art. 296). Essa reciprocidade legal é um bom padrão para negociar a penalidade da incorporadora — e é conceitualmente próxima das arras penitenciais que um leitor português reconhece do seu próprio Código Civil.

Competência, idioma e jurisdição

O contrato registrado deve atribuir competência administrativa à PROFECO (LFPC, art. 86) e estar em espanhol, prevalecendo esta versão sobre qualquer tradução (art. 73 TER, fr. II). Se você é estrangeiro e assina uma versão em inglês ou em português, peça a versão em espanhol registrada e faça um advogado confirmar que coincidem. As cláusulas de arbitragem privada no exterior, ou de renúncia à PROFECO, são sinais de alerta.

Garantias pós-entrega no próprio contrato

Embora a garantia de cinco, três e um ano seja legal e opere mesmo que o contrato não a mencione, convém incorporá-la expressamente junto com o procedimento de reclamação, os prazos de resposta e a identificação de quem responde — a sociedade vendedora, a construtora ou ambas solidariamente. Uma sociedade de propósito específico que se dissolve ao vender a última unidade deixa a garantia sem devedor; exija que a controladora ou a construtora se obriguem solidariamente.

Como verificar a incorporadora: histórico, entregas e estrutura societária

O projeto pode ter todas as licenças e ainda assim fracassar por causa do seu empreendedor. A due diligence da incorporadora é distinta da due diligence do imóvel e se faz com fontes externas.

Identifique a pessoa jurídica real

A marca comercial que você vê no tapume não é quem assina. Peça a razão social exata, seu RFC (o cadastro fiscal mexicano, equivalente ao CNPJ), seu contrato social, seus estatutos e as procurações de quem assinará o contrato, e verifique que essa mesma sociedade é a proprietária do terreno na matrícula. Na Riviera Maya é habitual que cada projeto seja desenvolvido por meio de uma sociedade de propósito específico; não é ilegítimo, mas significa que a reputação do “grupo” não responde juridicamente pelo seu contrato, salvo se a controladora assinar como obrigada solidária ou fiadora. Verifique também que a sociedade esteja inscrita no Registro Público de Comércio e que suas procurações não estejam revogadas.

Consulte as fontes públicas da PROFECO

No Buró Comercial da PROFECO (burocomercial.profeco.gob.mx) você pode buscar por nome comercial ou razão social o número de reclamações recebidas, seu andamento e os principais motivos. No Registro Público de Contratos de Adesão você verifica se o contrato está registrado e sob qual razão social. A ausência de registro e a presença de reclamações por descumprimento na entrega são dois dados objetivos que nenhum folheto contradiz.

Verifique entregas anteriores, não promessas

Peça a lista de projetos entregues com endereço, ano de entrega prometido e ano real. Visite pelo menos dois: observe o estado da construção três ou cinco anos depois, converse com o síndico e com condôminos sobre prazos, vícios ocultos, resposta às garantias e sobre se a incorporadora ainda controla a administração. Consulte no Registro Público a matrícula desses edifícios: o regime de condomínio foi inscrito? As unidades foram escrituradas em nome dos compradores ou continuam em nome da incorporadora? Uma incorporadora com três projetos “entregues” mas sem regimes inscritos tem um problema que você herdará.

Capacidade econômica e financiamento da obra

A NOM-247 exige do fornecedor capacidade econômica suficiente para atender reclamações e bonificações (item 4.6). Você não tem direito a auditar as demonstrações financeiras dela, mas pode perguntar como a obra é financiada: capital próprio, crédito-ponte bancário, fideicomiso com os fluxos de vendas na planta ou uma mistura. Um projeto que depende cem por cento dos fluxos de venda na planta para construir é, por definição, um projeto cujo cronograma depende do ritmo de vendas — e num mercado com muita oferta esse ritmo pode cair.

A equipe técnica

Quem é a construtora, quem é o Diretor Responsável de Obra, quem é o supervisor externo se houver, qual arquiteto assina o projeto. Empresas e peritos com trajetória em Solidaridad e Tulum têm licenças, registros municipais e obras que podem ser visitadas. As omissões aqui costumam coincidir com as omissões nas licenças.

Os corretores que lhe vendem

A NOM-247 exige que o corretor tenha carteira expedida pelo fornecedor e estabelece que a informação que ele lhe dá se entende autorizada pela incorporadora (item 5.5). Peça a carteira e, se você compra por meio de um corretor externo, peça o contrato de comercialização que o autoriza. As promessas verbais — rentabilidade, data de entrega, amenidades — valem como publicidade conforme o artigo 32 da LFPC, mas só o que está no contrato assinado é fácil de exigir. Nosso diretório de incorporadoras na Riviera Maya reúne informação factual sobre empresas e projetos, sem que isso implique recomendação nem afiliação.

Atrasos, mudanças de projeto e o que fazer quando algo falha

Mesmo com boa due diligence, uma parte das vendas na planta atrasa. Saber de antemão que caminhos você tem evita decisões impulsivas.

Documente desde o primeiro dia

Guarde todos os comprovantes de pagamento, o contrato registrado e seus anexos, a publicidade com a qual lhe venderam (capturas datadas do site, folhetos, renders, mensagens do corretor), os relatórios de avanço e toda comunicação escrita. A publicidade é exigível: o artigo 7 da LFPC obriga o fornecedor a respeitar preços, garantias, prazos, datas e “demais condições aplicáveis” que tenha oferecido, e o artigo 32 exige que ela seja verdadeira e comprovável.

Notificação formal

Diante de um atraso que supera a tolerância pactuada, envie uma notificação por escrito, com comprovante de recebimento, exigindo a aplicação da multa contratual e fixando prazo. Muitas incorporadoras resolvem nessa etapa porque sabem que o passo seguinte é público.

Reclamação na PROFECO e conciliação

O artigo 99 da LFPC permite apresentar a reclamação de forma escrita, oral, telefônica ou eletrônica, individual ou coletiva — os compradores de um mesmo edifício podem atuar juntos quando há identidade de causa e de fornecedor. A Procuradoria convoca uma audiência de conciliação, que deve ser realizada ao menos quatro dias depois de notificar o fornecedor e pode ocorrer à distância (art. 111). Havendo acordo, ele adquire força executiva; não havendo, a PROFECO pode oferecer arbitragem ou deixar a salvo a via judicial e, em paralelo, pode sancionar administrativamente o fornecedor. As bonificações do artigo 92 TER — não inferiores a vinte por cento do preço pago — e as do 73 QUINTUS fazem parte do repertório.

Via cível

A rescisão com devolução e perdas e danos, ou o cumprimento forçado, são demandados perante os tribunais cíveis de Quintana Roo, com a vantagem da cláusula penal pactuada, que não exige provar o dano (Código Civil do Estado, art. 290). É uma via mais lenta e cara; sua eficácia depende de a incorporadora ter patrimônio penhorável — outra razão para ter pago à sociedade dona do terreno e não a uma comercializadora vazia.

Quando o projeto para por completo

Se a obra para por falta de liquidez da incorporadora, a posição dos compradores depende da estrutura: com fideicomiso de administração, os compradores como fideicomissários podem ter direito a que o fiduciário liquide o patrimônio e lhes devolva recursos com preferência; sem fideicomiso, são credores quirografários numa eventual concurso mercantil (a recuperação/falência mexicana), atrás dos credores com garantia real, como o banco do crédito-ponte. Um advogado especializado em Quintana Roo deve avaliar a conveniência de organizar os compradores desde o início da crise.

Bandeiras vermelhas: sinais que devem interromper a operação

Qualquer um destes sinais, isoladamente, justifica pausar a compra até esclarecê-lo; vários juntos justificam desistir.

• O terreno não está em nome da sociedade que vende, ou o antecedente é ejidal sem domínio pleno inscrito.
• Não existe licença de construção vigente, ou a existente ampara um projeto diferente em área, pavimentos ou número de unidades.
• O projeto tem frente para o mar, mangue ou mata e a incorporadora não mostra resolutivo de impacto ambiental ou diz que “não precisa”.
• A publicidade de lotes não identifica a licença nem a autorização de venda municipal exigida pela Lei de Ações Urbanísticas do Estado, ou o empreendedor não consegue exibir a fiança de urbanização quando vende antes de concluir as obras.
• O contrato não está registrado na PROFECO, ou o que lhe dão para assinar não coincide com o registrado.
• Os pagamentos são pedidos para contas de pessoas físicas, de sociedades distintas da proprietária, em dinheiro vivo ou mediante criptomoedas “para evitar taxas”.
• A reserva é não reembolsável sem período de revisão documental.
• Penalidades assimétricas: o comprador perde percentuais elevados; a incorporadora apenas “poderá prorrogar”.
• Data de entrega indeterminada ou cláusula de força maior que inclui a falta de licenças ou de financiamento.
• Renúncia à PROFECO, arbitragem no exterior ou contrato apenas em inglês.
• Pressão de “restam duas unidades” ou “o preço sobe na segunda-feira” antes de terem entregue documentos.
• Promessas de rentabilidade garantida ou de “retorno do investimento” em prazos concretos; nenhuma incorporadora controla a ocupação futura de um mercado.
• Projetos anteriores do mesmo grupo sem regime de condomínio inscrito ou com unidades ainda sem escritura anos depois da entrega.
• Regulamento de condomínio que não é mostrado, ou administração obrigatória da incorporadora por prazos longos com comissões sobre aluguéis.
• O corretor não tem carteira nem contrato de comercialização que o autorize.

Checklist de due diligence na compra na planta: trinta verificações

Percorra esta lista com o seu advogado antes que a reserva se torne firme. Está organizada por blocos para que você possa delegar cada um.

Propriedade e registro

1. Matrícula (folio real) do terreno em nome da sociedade ou fideicomiso vendedor.
2. Certidão de ônus reais recente; identificação de hipotecas de crédito-ponte e compromisso de liberação na escrituração.
3. Antecedentes registrais sem origem ejidal pendente de domínio pleno.
4. Predial e, se for o caso, direitos de água em dia.

Licenças urbanas e ambientais

5. Certidão ou licença de uso do solo municipal compatível com densidade, altura e coeficientes de ocupação e aproveitamento do projeto.
6. Constância de Compatibilidade Territorial da SEDETUS.
7. Licença de construção vigente, mesmo terreno, mesmo projeto.
8. Autorização municipal do regime de condomínio ou situação do trâmite.
9. Resolutivo de MIA da SEMARNAT ou certidão de que não é exigido; coincidência com o projeto vendido.
10. Autorização de mudança de uso do solo florestal quando houver desmate.
11. Concessão de ZOFEMAT se houver frente de praia ou clube de praia prometido.
12. Viabilidades de água, esgoto ou estação de tratamento e energia elétrica.
13. Fiança de urbanização prevista na Lei de Ações Urbanísticas do Estado quando se vendem lotes ou unidades antes de concluir a urbanização: apólice, seguradora, valor e município beneficiário.

Projeto

14. Projeto executivo completo e plantas assinadas pelo DRO; unidade identificável nas plantas.
15. Memorial de acabamentos e especificações anexos ao contrato.
16. Percentual de fração ideal da unidade e minuta do regulamento de condomínio.

Incorporadora

17. Contrato social, estatutos, RFC e procurações vigentes de quem assina.
18. Coincidência entre sociedade proprietária, sociedade vendedora e sociedade que recebe os pagamentos.
19. Consulta no Buró Comercial da PROFECO.
20. Consulta do contrato no Registro Público de Contratos de Adesão.
21. Visita a dois projetos anteriores e verificação dos seus regimes de condomínio no Registro Público.
22. Identificação de construtora, DRO e supervisor externo.
23. Fonte de financiamento da obra e existência de fideicomiso de administração com supervisor independente.

Contrato e pagamentos

24. Texto idêntico ao modelo registrado na PROFECO; versão em espanhol prevalente.
25. Preço em moeda nacional com regra clara de câmbio; cronograma ligado a marcos verificáveis.
26. Data de entrega certa, tolerância delimitada, multa contratual recíproca e direito de rescisão por atraso excessivo.
27. Força maior delimitada, excluindo licenças e liquidez da incorporadora.
28. Procedimento de cancelamento e prazos de devolução em dias; reserva reembolsável durante a revisão.
29. Garantias de cinco, três e um ano com devedor solidário identificado.
30. Conta de pagamento verificada pessoalmente com a incorporadora por um canal distinto do e-mail, para evitar fraudes de personificação.

Como a compra na planta se encaixa com o fechamento notarial, a entrega e as garantias

A compra na planta termina, se o processo concluir bem, em dois atos separados no tempo: a entrega física da unidade e a assinatura da escritura pública perante notario público de Quintana Roo, com sua inscrição no Registro Público. Entre ambos costuma haver a inscrição do regime de condomínio e, para compradores estrangeiros, a constituição do fideicomiso ou a obtenção da autorização correspondente.

Na entrega física, convém realizar uma vistoria técnica com lista de verificação por sistema — hidráulico, elétrico, impermeabilização, marcenaria, acabamentos — e lavrar um termo de entrega com evidências fotográficas que documente as pendências; esse termo é o ponto de partida da contagem das garantias do artigo 73 QUÁTER. O detalhe do procedimento está no guia de entrega de apartamento novo e vícios ocultos.

Na escrituração, o notario verificará o regime de condomínio inscrito, a ausência de ônus sobre a unidade — a liberação parcial da hipoteca do crédito-ponte, se houver —, o pagamento do ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, o imposto municipal de transmissão, equivalente ao ITBI brasileiro) e os emolumentos de registro, e — por prática notarial e porque a maioria dos regulamentos o exige — uma declaração de nada consta de taxas expedida pela administração do condomínio. Os custos, prazos e avisos preventivos do fechamento estão descritos no guia do processo notarial e fechamento da compra em Quintana Roo. Tenha presente que, até esse momento, o seu direito sobre o apartamento é pessoal frente à incorporadora, não real frente a terceiros: o Código Civil do Estado não reconhece a transmissão de domínio até a inscrição.

Se você está avaliando projetos concretos, pode revisar a oferta de empreendimentos à venda em Tulum e de empreendimentos à venda em Playa del Carmen e aplicar a cada um a lista de verificação acima. E se preferir que revisemos com o seu advogado a documentação de um projeto antes de você pagar a reserva, fale conosco: a due diligence da incorporadora custa uma fração do que custa um adiantamento preso numa obra parada.

Perguntas frequentes

Comprar na planta em Tulum é mais arriscado do que em Playa del Carmen?

O marco legal é o mesmo nos dois municípios; a diferença está no contexto. Tulum tem uma proporção maior de terra com antecedente ejidal, zonas de crescimento recente com mudanças normativas frequentes, menor cobertura de rede de esgoto e uma pressão ambiental maior por causa de mata, cenotes e costa, o que multiplica os pontos da lista de verificação que podem falhar. Playa del Carmen tem um tecido urbano mais consolidado e uma Prefeitura — Solidaridad — com mais anos de prática em licenças e regimes de condomínio. Isso não torna segura qualquer compra na planta em Playa nem inviável qualquer compra na planta em Tulum: torna mais importante verificar licenças ambientais e antecedentes registrais na segunda.

Que percentual do preço é razoável pagar antes da entrega?

Não existe um percentual legal. Como critério de gestão de risco, quanto maior a parte do preço que você paga contra entrega ou escrituração, menor a sua exposição. Um esquema que exige quase a totalidade do preço antes de existir a estrutura o transforma no principal financiador do projeto, sem as garantias que um banco exigiria. Se a incorporadora conta com crédito-ponte ou fideicomiso de administração com supervisor independente, a tolerância a pagamentos antecipados pode ser maior; sem nenhuma dessas estruturas, deveria ser menor.

A garantia de cinco anos se aplica se eu comprar para alugar em plataformas de temporada?

O artigo 73 da LFPC refere-se a moradias destinadas a casa de habitação. Um apartamento residencial num edifício de moradia encaixa nessa categoria independentemente de o proprietário alugá-lo por temporadas, e as incorporadoras o vendem como moradia perante a autoridade municipal. O debate pode surgir em produtos comercializados expressamente como hoteleiros ou de “condo-hotel” sob licenças comerciais; nesses casos, verifique com o seu advogado qual regime se aplica e exija a garantia no contrato, ainda que a lei pudesse ser discutida.

O que acontece se a incorporadora mudar o projeto depois de eu assinar?

As mudanças substanciais — área, número de unidades, eliminação de amenidades, mudança de uso — sem o seu consentimento são descumprimento do contrato e da publicidade com a qual lhe venderam (LFPC, arts. 7 e 32). Suas opções são exigir o cumprimento do que foi ofertado, aceitar a mudança com compensação ou rescindir com devolução e multa. Quanto mais preciso for o objeto no contrato e nos seus anexos, mais forte será a sua posição; por isso as plantas e o memorial de acabamentos devem estar assinados por ambas as partes.

Preciso de um advogado além do notario?

Sim, e na compra na planta com mais razão do que na compra de um imóvel pronto. O notario intervém no final, na escritura, e verifica a legalidade daquele ato; ele não revisa por você o contrato de promessa, as licenças do projeto nem a solvência da incorporadora dois anos antes. Um advogado com prática em empreendimentos imobiliários de Quintana Roo faz exatamente isso, e o seu honorário é um prêmio de seguro pequeno diante do montante dos adiantamentos que você vai entregar.