Fideicomiso: o guia do fideicomisso bancário para estrangeiros comprarem no Caribe mexicano

Se você é brasileiro ou português e quer comprar um apartamento em Playa del Carmen, uma vila em Tulum ou um condomínio na zona hoteleira de Cancún, a primeira palavra que vai ouvir — antes de preço, antes de metragem, antes de rendimento — é fideicomiso. Toda a costa de Quintana Roo está dentro da zona restrita definida pela Constituição mexicana, e o fideicomisso bancário é o veículo jurídico que permite a uma pessoa estrangeira adquirir, usar, alugar, transmitir por herança e vender uma moradia nessa faixa com plena segurança jurídica.

Este guia foi escrito a partir da prática de fechamento na Riviera Maya, não a partir do folheto comercial de um banco. Explica o que a lei mexicana diz exatamente, quem é quem dentro do contrato, como se tramita a licença junto à Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), quanto custa abrir e manter o fideicomiso, como se protegem os herdeiros com os fideicomissários substitutos, quais impostos são acionados em cada movimento e quais erros vemos se repetir compra após compra entre compradores de língua portuguesa.

A diferença em relação à maior parte do material que circula na internet é que cada afirmação jurídica aqui remete a um artigo verificável: Lei de Investimento Estrangeiro (LIE), seu Regulamento, Lei Geral de Títulos e Operações de Crédito (LGTOC), Lei de Instituições de Crédito (LIC), Código Fiscal da Federação (CFF), Lei do Imposto sobre a Renda (LISR) e as leis de fazenda dos municípios de Quintana Roo. Onde há números de mercado que não constam de nenhuma norma, dizemos isso com todas as letras e os tratamos como exemplos ilustrativos.

Em dois minutos: o essencial do fideicomiso bancário

• O que é: um contrato pelo qual um banco mexicano autorizado (a fiduciária) recebe a titularidade de um imóvel para administrá-lo em benefício de uma pessoa estrangeira (o fideicomissário), que conserva todos os direitos econômicos — uso, gozo, aluguéis, valorização e a faculdade de vender.
• Por que existe: o artigo 27, fração I, da Constituição proíbe que estrangeiros adquiram o domínio direto de terras e águas numa faixa de 100 km ao longo das fronteiras e de 50 km ao longo das praias. Playa del Carmen, Tulum, Cancún, Puerto Morelos, Akumal, Puerto Aventuras, Cozumel, Isla Mujeres e Bacalar estão todas dentro dessa faixa.
• Base legal: Lei de Investimento Estrangeiro (LIE), artigos 11 a 14; Regulamento da LIE, artigos 5 a 12; Lei Geral de Títulos e Operações de Crédito (LGTOC), artigos 381 a 394.
• Duração: máximo de 50 anos, prorrogáveis a pedido do interessado (LIE art. 13).
• Licença: quem a solicita é o banco, perante a SRE, por meios eletrônicos; a lei fixa cinco dias úteis para resolução no escritório central (LIE art. 14).
• Custos: taxas federais da licença (Lei Federal de Direitos, art. 25), honorários do banco pela aceitação e pela administração anual, honorários notariais e taxas de registro, mais o imposto municipal sobre aquisição de imóveis.
• Herança: você designa fideicomissários substitutos no contrato; ao seu falecimento eles adquirem os direitos sem inventário mexicano sobre o imóvel.
• Venda: você pode ceder seus direitos a outro estrangeiro, instruir o banco a transmitir a propriedade a um mexicano, ou vender a um comprador que constitua o próprio fideicomiso.
• Tributação: o fideicomiso não elimina impostos. O ISAI municipal, o predial, o ISR sobre aluguéis e o ISR sobre a venda aplicam-se como a qualquer proprietário.

O que é um fideicomiso bancário e por que ele existe na zona restrita

O ponto de partida é constitucional. O artigo 27, fração I, estabelece que apenas os mexicanos por nascimento ou naturalização e as sociedades mexicanas têm direito a adquirir o domínio de terras e águas. O Estado pode conceder o mesmo direito a estrangeiros que se comprometam, perante a Secretaría de Relaciones Exteriores, a considerar-se nacionais quanto a esses bens — mas a mesma fração fecha a porta no litoral: “numa faixa de cem quilômetros ao longo das fronteiras e de cinquenta nas praias, por nenhum motivo poderão os estrangeiros adquirir o domínio direto sobre terras e águas”.

A Lei de Investimento Estrangeiro recolhe essa faixa sob o nome de zona restringida — zona restrita (LIE art. 2, fração VI) — e constrói a saída legal no seu Título Segundo, Capítulo II, intitulado precisamente “Dos Fideicomissos sobre Bens Imóveis em Zona Restrita”. O artigo 11 dispõe que é necessária licença da SRE para que as instituições de crédito adquiram, na condição de fiduciárias, direitos sobre imóveis situados na zona restrita quando o objeto do fideicomisso for permitir a utilização e o aproveitamento desses bens sem constituir direitos reais sobre eles, e os fideicomissários forem pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, ou sociedades mexicanas sem cláusula de exclusão de estrangeiros que comprem para fins residenciais.

A palavra-chave é aproveitamento. O artigo 12 da LIE define-a com amplitude: os direitos ao uso ou gozo dos imóveis, “incluindo, quando for o caso, a obtenção de frutos, produtos e, em geral, qualquer rendimento que resulte da operação e exploração lucrativa”. Ou seja, o fideicomissário estrangeiro pode habitar, reformar, alugar por temporada ou a longo prazo, hipotecar seus direitos se um banco aceitar, e ficar com toda a valorização ao vender. A única coisa que ele não tem é o nome de proprietário na matrícula do Registro Público: esse lugar é ocupado pela fiduciária.

Para um leitor brasileiro, a analogia mais próxima — e é apenas uma analogia, não uma equivalência jurídica — é a de um trust ou de uma propriedade fiduciária em que o titular formal administra o bem por conta e ordem do beneficiário. Para um leitor português, aproxima-se da lógica de um património autónomo afeto a um fim determinado. Em nenhum dos dois casos o titular formal pode usar o bem para si.

O que o fideicomiso não é

Vale desmontar três confusões frequentes entre compradores que chegam do Brasil, de Portugal, dos Estados Unidos ou do Canadá:

• Não é um arrendamento de 50 anos. Num arrendamento, o proprietário recebe o bem de volta no fim do prazo; no fideicomiso o imóvel continua afetado ao seu benefício e o prazo se prorroga. A valorização é sua, não do banco.
• Não é uma concessão do governo. O Estado não é parte do contrato. A SRE apenas concede a licença para que o banco atue como fiduciária e verifica o cumprimento das condições (LIE art. 13, segundo parágrafo).
• Não é uma estrutura opaca nem um “truque”. É um contrato regulado pela LGTOC desde 1932, celebrado perante notario público (o tabelião mexicano, com funções bem mais amplas que as do notário brasileiro ou português), inscrito no Registro Público da Propriedade e supervisionado, na sua vertente bancária, pela Comissão Nacional Bancária e de Valores (CNBV).

A definição geral está no artigo 381 da LGTOC: “em virtude do fideicomisso, o fideicomitente transmite a uma instituição fiduciária a propriedade ou a titularidade de um ou mais bens ou direitos, conforme o caso, para serem destinados a fins lícitos e determinados, encomendando a realização desses fins à própria instituição fiduciária”. O fim lícito e determinado, no nosso caso, é permitir que você use e aproveite uma moradia em Quintana Roo.

As partes do fideicomiso: fideicomitente, fiduciária e fideicomissário

Cada contrato de fideicomisso imobiliário tem três posições. Entendê-las evita mal-entendidos quando o cartório notarial lhe enviar a minuta.

O fideicomitente

É quem transmite o imóvel ao fideicomisso. Numa compra e venda típica em Playa del Carmen o fideicomitente é o vendedor: na mesma escritura ele vende o bem e o transmite à fiduciária, que o recebe em seu benefício. Só podem ser fideicomitentes as pessoas com capacidade para transmitir a propriedade do bem (LGTOC art. 384), o que na prática obriga a verificar que o vendedor é o titular registral, que não há gravames e que, se o imóvel já estava em outro fideicomisso, a fiduciária anterior comparece para transmiti-lo ou para extinguir o seu contrato.

A fiduciária

É a instituição de crédito que recebe a titularidade e executa os fins. Só podem ser fiduciárias as instituições expressamente autorizadas nos termos da lei (LGTOC art. 385), e a Lei de Instituições de Crédito inclui entre as operações permitidas aos bancos “praticar as operações de fideicomisso a que se refere a Lei Geral de Títulos e Operações de Crédito” (LIC art. 46, fração XV). O banco atua por meio dos seus delegados fiduciários, pessoas designadas que assinam as escrituras e as instruções (LIC art. 80), e responde civilmente pelos danos e prejuízos que causar ao descumprir as condições do fideicomisso ou a lei.

Duas garantias legais importam muito para o comprador. A primeira: o patrimônio do fideicomisso está separado. O banco deve manter contabilidades específicas para cada contrato e “em nenhum caso esses bens estarão afetados a outras responsabilidades que não as derivadas do próprio fideicomisso” (LIC art. 79). Se o banco quebrar ou for intervencionado, o seu imóvel não integra a massa de credores do banco. A segunda: a fiduciária deve agir “como bom pai de família” e é responsável pelas perdas ou deteriorações que os bens sofram por sua culpa (LGTOC art. 391).

O fideicomissário

É você: a pessoa que recebe o proveito do fideicomisso. Podem ser fideicomissários aqueles que tenham a capacidade necessária para receber esse proveito (LGTOC art. 382), e o fideicomitente pode designar vários para que o recebam simultânea ou sucessivamente (LGTOC art. 383). Daí nascem três figuras que você verá no seu contrato:

• Fideicomissários em primeiro lugar: o comprador ou os compradores (por exemplo, um casal, com percentuais definidos).
• Fideicomissários em segundo lugar: por vezes designa-se assim quem terá direitos se determinada condição se verificar, por exemplo um credor hipotecário.
• Fideicomissários substitutos: os herdeiros designados que adquirem os direitos ao falecimento do titular.

O fideicomissário tem direito de exigir da fiduciária o cumprimento do contrato, de atacar a validade dos atos que ela pratique em seu prejuízo, de má-fé ou com excesso de poderes, e de reivindicar os bens que tenham saído indevidamente do patrimônio (LGTOC art. 390). Além disso, quando o banco intimado não presta contas em quinze dias úteis, ou é declarado culpado por perdas decorrentes de negligência grave, cabe a sua remoção como fiduciária (LIC art. 84).

Uma tabela para não se perder

Posição	Quem costuma ser em Quintana Roo	O que faz	Que direitos tem
Fideicomitente	O vendedor (pessoa física, incorporadora ou fiduciária anterior)	Transmite o imóvel ao fideicomisso	Os que reservar no contrato; normalmente nenhum após a venda
Fiduciária	Banco mexicano autorizado, por meio de delegados fiduciários	Conserva a titularidade e executa as instruções do fideicomissário	Cobrar honorários; atuar apenas dentro dos fins
Fideicomissário	O comprador estrangeiro (e os seus substitutos)	Usa, goza, aluga, instrui a venda	Uso, frutos, valorização, exigir cumprimento, remover a fiduciária

Marco legal completo: qual norma regula cada aspecto

Um comprador informado não precisa ser advogado, mas precisa saber a que texto recorrer quando o consultor diz “a lei é assim”. Esta é a arquitetura normativa do fideicomisso bancário residencial, com as últimas reformas que verificamos nas versões publicadas pela Cámara de Diputados e pelo Congresso de Quintana Roo.

Norma	Artigos-chave	O que regula
Constituição (CPEUM)	27, fração I	Proibição de domínio direto a estrangeiros em 100 km de fronteiras e 50 km de praias
Lei de Investimento Estrangeiro	2 VI, 10, 10-A, 11, 12, 13, 14, 32, 33, 38	Zona restrita, licença SRE, aproveitamento, prazo de 50 anos, prazos de resolução, inscrição no RNIE, sanções
Regulamento da LIE e do RNIE	5, 6, 9 a 12	Definição de uso residencial, conteúdo do pedido, condições do contrato, vigência da licença, prorrogação
LGTOC	381 a 394	Definição, partes, forma escrita, inscrição registral, direitos do fideicomissário, deveres da fiduciária, extinção, proibições
Lei de Instituições de Crédito	46 XV, 79, 80, 84, 115	Faculdade dos bancos, separação patrimonial, delegados fiduciários, remoção, prevenção à lavagem de dinheiro
Lei Federal de Direitos	25 III e V	Taxas por exame do pedido e por licenças de constituição, modificação e ampliação de vigência
Código Fiscal da Federação	14 V e VI	Quando há alienação por meio de fideicomisso
Lei do ISR	93 XIX, 117, 158, 160	Isenção de casa de habitação, aluguéis via fideicomisso, aluguéis e vendas de residentes no exterior
Leis de fazenda municipais de Quintana Roo	Capítulos de ISAI e predial (Playa del Carmen: arts. 23 Bis a 23 Septies)	Fatos geradores em fideicomissos, base, alíquota, sujeitos
Lei do Notariado de Quintana Roo	Função notarial	Formalização da escritura perante notario público do Estado

É preciso acrescentar dois atores administrativos: a Secretaría de Relaciones Exteriores, que concede a licença e recebe comunicações, e o Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (Secretaria de Economia), onde a fiduciária inscreve o fideicomisso. No plano local, o Registro Público da Propriedade e do Comércio do Estado de Quintana Roo inscreve a escritura no cartório registral correspondente ao município (Playa del Carmen, Tulum ou Benito Juárez para Cancún), e as tesourarias municipais arrecadam o ISAI e o predial.

Para entender como o fideicomiso se encaixa no restante da operação, da oferta até a escritura, vale ler primeiro o nosso guia completo para comprar um imóvel no México sendo estrangeiro e voltar aqui para aprofundar o veículo jurídico.

Uso residencial e uso não residencial: por que a distinção importa

A LIE traça uma linha que define se você precisa de fideicomiso ou se pode usar outra estrutura. Para fins residenciais, a pessoa estrangeira só pode adquirir direitos na zona restrita por meio do fideicomisso (LIE art. 10, fração II, e art. 11). Para fins não residenciais, uma sociedade mexicana com cláusula de admissão de estrangeiros pode adquirir o domínio direto, comunicando à SRE dentro dos sessenta dias úteis seguintes (LIE art. 10, fração I).

O Regulamento traz a definição operacional (art. 5): imóvel com fins residenciais é “aquele destinado exclusivamente a moradia para uso do proprietário ou de terceiros”. E enumera o que se considera não residencial, entre outros: os destinados a time-sharing; os destinados a uma atividade industrial, comercial ou turística e que simultaneamente sejam usados como moradia; os que uma pessoa jurídica use para desenvolver e comercializar projetos imobiliários até a sua venda; e, em geral, os destinados a atividades comerciais e de prestação de serviços. Em caso de dúvida, a SRE resolve a consulta em prazo não superior a dez dias úteis e, se não responder, entende-se que o imóvel tem uso não residencial.

Aqui aparece a pergunta que mais recebemos de leitores brasileiros e portugueses interessados em Tulum e Playa del Carmen: um apartamento que eu alugue por Airbnb continua sendo residencial? A definição regulamentar fala em moradia para uso do proprietário “ou de terceiros”, e a LIE reconhece expressamente a obtenção de frutos e rendimentos como parte do aproveitamento. Alugar a sua moradia, por temporada ou a longo prazo, é um uso compatível com o fideicomisso residencial. Diferente é comprar um hotel boutique, uma loja ou um lote para desenvolver e vender: aí o caminho natural é a sociedade mexicana, que analisamos em detalhe no guia sobre zona restrita e empresa mexicana para comprar imóveis.

A sanção por simulação de estruturas merece menção direta. A LIE pune a “simulação de atos com o propósito de permitir o gozo ou a disposição de bens imóveis na zona restrita a pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras” com multa até o valor da operação (art. 38, fração V). Comprar em nome de um laranja mexicano com uma procuração irrevogável, ou disfarçar uma moradia de “ponto comercial” para colocá-la numa sociedade, não é otimização: é o risco de perder o valor total da compra.

Duração: 50 anos renováveis e o que acontece no vencimento

O artigo 13 da LIE é breve e claro: “a duração dos fideicomissos a que este capítulo se refere será por um período máximo de cinquenta anos, que poderá ser prorrogado a pedido do interessado”. O prazo de 50 anos é um máximo legal por contrato, não uma data de caducidade do seu direito.

Como funciona a prorrogação

O Regulamento da LIE (art. 12) fixa o procedimento: os interessados, por intermédio das instituições fiduciárias, devem pedir a prorrogação à SRE dentro dos noventa dias úteis anteriores à extinção do contrato, e a prorrogação “será concedida desde que subsistam e tenham sido cumpridas as condições” da licença. A Lei Federal de Direitos, por sua vez, contempla uma quota específica para o pedido extemporâneo de ampliação de vigência (art. 25, fração V, alínea c), o que confirma duas coisas: que a prorrogação é um trâmite ordinário e que chegar tarde custa mais caro.

Na prática, o fideicomissário deve anotar a data de vencimento e pedir ao banco, com pelo menos um ano de antecedência, o calendário e o orçamento da prorrogação. Os bancos sérios mantêm um controle de vencimentos, mas a responsabilidade última por o fideicomisso não se extinguir por descuido é sua. Lembre-se também de que os fideicomissos constituídos sob a legislação de investimento estrangeiro anterior a 1993 (a lei de 1973 limitava a duração a trinta anos) foram pactuados com prazos mais curtos e muitos já passaram por renovações: se você comprar direitos sobre um fideicomisso existente em Cancún dos anos oitenta ou noventa, verifique quanto prazo resta e se não convém, em vez disso, constituir um novo.

O detalhe das pessoas jurídicas

A LGTOC proíbe fideicomissos com duração superior a cinquenta anos “quando se designe como beneficiária uma pessoa jurídica que não seja de direito público ou instituição de beneficência” (art. 394, fração III). Para pessoas físicas o limite prático é o da LIE; para uma empresa estrangeira que compre uma residência por meio de fideicomisso, o limite de 50 anos por contrato vem de ambas as leis. Em qualquer caso, a prorrogação continua disponível.

O que acontece se o fideicomisso se extinguir

A LGTOC enumera as causas de extinção (art. 392): realização do fim, impossibilidade, cumprimento de condição resolutiva, acordo escrito entre as três partes, revogação quando o fideicomitente reservou esse direito, e o caso de falta de pagamento de honorários do artigo 392 Bis. Extinto o fideicomisso, se nada em contrário tiver sido pactuado, os bens transmitem-se ao fideicomitente ou ao fideicomissário conforme o caso (art. 393). Como um estrangeiro não pode receber o domínio direto na zona restrita, o contrato prevê que, em caso de extinção sem prorrogação, a fiduciária venda o imóvel e entregue o produto ao fideicomissário, ou o transmita a quem este designar com capacidade legal para adquiri-lo. É um cenário evitável com uma única providência feita a tempo.

O processo passo a passo em Playa del Carmen, Tulum e Cancún

O fideicomiso integra-se ao fechamento notarial; não é um trâmite paralelo. Este é o percurso habitual numa compra e venda de moradia a um comprador estrangeiro em Quintana Roo, com os prazos que a lei marca e os que a prática dita.

1. Oferta, contrato-promessa e escolha da fiduciária

Uma vez aceita a oferta, assina-se o contrato-promessa de compra e venda, onde já deve constar por escrito que o comprador adquirirá por meio de fideicomiso e quem assume cada custo. É o momento de escolher o banco fiduciário. O notario público ou o seu consultor lhe apresentará duas ou três opções; peça a cada uma a tabela completa de honorários por escrito. Se o vendedor já tem fideicomisso com um banco, avalie se lhe convém tomar os direitos por cessão ou abrir um próprio (voltamos a isso adiante).

2. Montagem do dossiê do banco (KYC)

A fiduciária é obrigada a identificar e conhecer o seu cliente e a prevenir operações com recursos de procedência ilícita (LIC art. 115). Vai lhe pedir passaporte, comprovante de residência, se for o caso documento migratório, informação sobre a origem dos fundos, e os dados dos fideicomissários substitutos (nome, nacionalidade, data de nascimento, grau de parentesco). Documentos brasileiros e portugueses normalmente exigem apostila de Haia e tradução por perito tradutor autorizado no México. Um dossiê incompleto é a causa mais frequente de atraso — e, no caso de compradores lusófonos, o gargalo costuma ser exatamente a apostila e a tradução, que devem ser providenciadas antes da viagem de fechamento.

3. Pedido de licença à SRE

Com o dossiê aprovado, o delegado fiduciário apresenta o pedido de licença. Desde 2 de abril de 2012, por acordo publicado no Diário Oficial da Federação em 16 de março daquele ano, a SRE exige que o pedido seja apresentado exclusivamente por meios eletrônicos, através do sistema SIPAC27, com a assinatura eletrônica avançada do delegado fiduciário emitida pelo SAT. O Regulamento (art. 9) detalha o conteúdo: nome e nacionalidade dos fideicomitentes; nome do banco; nome e nacionalidade do fideicomissário e, se houver, dos fideicomissários em segundo lugar e substitutos; duração; uso do imóvel; descrição, localização e área; e a distância do imóvel em relação à fronteira ou à Zona Federal Marítimo Terrestre, com anexo de medidas e confrontações. Pagam-se as taxas do artigo 25 da Lei Federal de Direitos.

A LIE ordena resolver “dentro dos cinco dias úteis seguintes à data da sua apresentação perante a unidade administrativa central competente, ou dentro dos trinta dias úteis seguintes, se apresentada nas delegações estaduais” e, vencidos esses prazos sem resolução, o pedido entende-se aprovado (art. 14). Na prática os tempos dependem de o sistema estar operacional e de o dossiê ser impecável; planeje com margem.

4. Vigência da licença e assinatura da escritura

A licença tem vigência de cento e oitenta dias corridos a partir da sua expedição, prorrogável uma única vez por outros cento e oitenta dias mediante pedido escrito justificado (Regulamento art. 11, penúltimo parágrafo). A escritura deve ser assinada dentro desse prazo. Na mesma escritura, outorgada perante notario público de Quintana Roo, o vendedor transmite o imóvel à fiduciária, esta aceita o encargo, designam-se fideicomissários e substitutos, fixa-se o prazo de 50 anos e incorporam-se as cláusulas exigidas pela licença.

Uma dessas cláusulas é a chamada cláusula Calvo: o instrumento deve estabelecer que os fideicomissários estrangeiros concordam em considerar-se mexicanos quanto aos seus direitos e em não invocar a proteção dos seus governos, sob pena de perder esses direitos em benefício da Nação (Regulamento art. 11, fração I). Outra é a obrigação de a fiduciária conservar a titularidade “sem conceder direitos reais aos fideicomissários” durante toda a vigência (fração II). O mesmo artigo obriga os fideicomissários a informar a fiduciária sobre o cumprimento dos fins, e esta a informar a SRE quando lhe for solicitado (fração IV); se a Secretaria detectar descumprimento das condições da licença, a fiduciária dispõe de sessenta dias úteis para sanar e, não o fazendo, as partes comprometem-se a extinguir o fideicomisso a pedido da SRE no prazo de cento e oitenta dias (fração VII). São cláusulas de estilo em todos os contratos, mas explicam por que o banco pode, de tempos em tempos, pedir confirmação do uso que você dá ao imóvel. O passo a passo do fechamento notarial, do pagamento, da retenção de impostos e da entrega da posse está descrito no nosso guia sobre o processo notarial e fechamento da compra em Quintana Roo.

5. Comunicações posteriores e registro

Assinada a escritura, ativam-se vários prazos que o banco e o notario público gerenciam, mas que você deve conhecer para acompanhar:

• Comunicação à SRE do uso da licença em cinco dias úteis a contar da formalização em instrumento público (Regulamento art. 11, último parágrafo).
• Inscrição no Registro Público da Propriedade do lugar onde está o imóvel; o fideicomisso sobre imóveis produz efeitos contra terceiros a partir da data de inscrição (LGTOC art. 388). Sem essa inscrição, uma penhora ou uma segunda venda pelo vendedor poderiam prevalecer sobre o seu direito.
• Inscrição no Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, a cargo da fiduciária, dentro dos 40 dias úteis seguintes à constituição do fideicomisso (LIE art. 32, fração III e último parágrafo; art. 33, fração II). A omissão ou o atraso são punidos com multa (LIE art. 38, fração IV).
• Pagamento do ISAI e cadastro no catastro na tesouraria municipal, providenciado pelo cartório notarial.

6. Entrega da documentação

O dossiê final deve incluir: traslado da escritura com a certidão de inscrição registral, cópia da licença SRE, certidão de inscrição no RNIE, comprovantes do ISAI e do predial, e a tabela de honorários do banco com a data de pagamento da primeira anuidade. Guarde também os dados de contato da área fiduciária e o número do contrato: você vai precisar deles todos os anos e em qualquer movimento futuro.

Quanto a prazos totais, a prática na Riviera Maya oscila entre algumas semanas e um par de meses, da assinatura da promessa até a escritura, conforme a rapidez do banco em aprovar o dossiê, a disponibilidade do cartório notarial e a obtenção de certidões e avaliações. É uma estimativa de experiência, não um prazo legal.

Custos do fideicomiso: abertura, anuidade, modificações e cancelamento

O custo do fideicomiso tem uma parte fixada por lei e uma parte de mercado. Separá-las evita surpresas.

Taxas federais da licença (fixadas por lei)

A Lei Federal de Direitos regula no seu artigo 25 as taxas pelos trâmites relacionados às frações I e IV do artigo 27 constitucional. A sua fração V estabelece as quotas pela expedição de licenças para constituir fideicomissos, e a fração III acrescenta uma quota menor pelo exame de cada pedido. No texto vigente da lei publicado pela Cámara de Diputados (última reforma no Diário Oficial da Federação de 7 de novembro de 2025) leem-se os seguintes números, que reproduzimos como referência e não como tarifa garantida:

Conceito (LFD art. 25)	Quota nominal no texto vigente da lei
Exame de cada pedido de licença (fração III)	$596,29 MXN
V a) Licença para constituir fideicomissos do artigo 11 da LIE	$21.648,83 MXN
V b) Modificação dessas licenças	$9.740,31 MXN
V c) Pedido extemporâneo de licença para ampliar a vigência do contrato	$10.613,78 MXN
V d) Demais casos não indicados	$715,27 MXN

Um detalhe importante: esses valores são as quotas nominais escritas na lei (as alíneas da fração V não foram reescritas desde a reforma de 2009), mas a própria Lei Federal de Direitos determina atualizá-las conforme a inflação, de modo que o valor efetivamente exigível em cada exercício é maior que o impresso e é o que a SRE publica na sua ficha de trâmite e o SAT no anexo de quotas atualizadas da Resolução Miscelânea Fiscal. Tome a tabela como referência de ordem de grandeza e confirme o valor aplicável no ano do seu trâmite com o banco, o cartório notarial ou a própria SRE.

Honorários da fiduciária (preço de mercado)

Aqui não há tarifa legal; cada banco cota livremente e a concorrência entre fiduciárias é real. Os conceitos habituais são:

• Estudo e aceitação do encargo (também chamado abertura ou “set up”): paga-se uma única vez, na constituição do fideicomisso.
• Honorário anual de administração: paga-se todo ano, antecipadamente, enquanto o fideicomisso existir. Costuma ser cotado em dólares ou em pesos indexados, e normalmente leva IVA por se tratar de um serviço.
• Atos adicionais: substituição de fideicomissários, cessão de direitos, emissão de cartas de instrução para venda, comparecimento do delegado a assinaturas, ampliação da matéria (acrescentar outro imóvel ao mesmo fideicomisso, o que ainda exige licença prévia da SRE nos termos do Regulamento art. 11, fração V) e extinção.

Como exemplo ilustrativo, e apenas para que você saiba o que perguntar, um comprador em Playa del Carmen deve esperar uma taxa inicial de aceitação de várias centenas até pouco mais de mil dólares e uma anuidade da ordem de várias centenas de dólares, com variações relevantes entre bancos e conforme o valor do imóvel. Esses números não constam de nenhuma norma e mudam com o tempo; a única forma correta de orçar é pedir a tabela por escrito a duas ou três fiduciárias e compará-las. O detalhe de todos os demais custos de fechamento (ISAI, honorários notariais, taxas de registro, avaliação) está no guia sobre custos de aquisição em Quintana Roo.

Honorários notariais e taxas de registro

A escritura de compra e venda com constituição de fideicomiso é mais extensa que uma compra e venda simples e costuma ter custo notarial um pouco maior; as taxas de inscrição no Registro Público calculam-se conforme a Lei de Direitos do Estado. O notario público deve lhe entregar um orçamento discriminado antes da assinatura.

O que acontece se você deixar de pagar a anuidade

O artigo 392 Bis da LGTOC permite à fiduciária dar por encerrado o fideicomisso, sem responsabilidade, quando não lhe foi paga a contraprestação devida “por um período igual ou superior a três anos”. Antes disso deve notificar o fideicomitente e o fideicomissário e lhes dar quinze dias úteis para pagar; se não pagarem, transmite os bens a quem couber ou, se não localizar os interessados após esforços razoáveis, pode aliená-los e creditar o produto na conta global do banco. Na prática o cenário mais comum não é tão dramático, mas é caro: a dívida acumulada, com encargos, aparece quando você quer vender, e a fiduciária não emitirá a carta de instrução até que esteja em dia. Programe débito automático ou um lembrete anual.

Fideicomissários substitutos, herança e planejamento patrimonial

Uma das vantagens mais valiosas do fideicomiso bancário, e a menos aproveitada, é a designação de fideicomissários substitutos. A LGTOC permite designar vários fideicomissários para que recebam o proveito sucessivamente (art. 383), e o Regulamento da LIE exige que o pedido de licença mencione os substitutos (art. 9, fração III).

Como funciona na prática

Ao falecer o fideicomissário em primeiro lugar, os substitutos comprovam o óbito perante a fiduciária (certidão de óbito apostilada e traduzida, se estrangeira, além da identificação dos substitutos) e esta os reconhece como novos fideicomissários conforme o contrato. Não se abre inventário no México sobre o imóvel, porque o bem nunca esteve no patrimônio do falecido: estava no fideicomisso, e o contrato já dispôs sobre quem o sucede. Isso poupa tempo, honorários e, sobretudo, incerteza a famílias que vivem em outro país — algo particularmente relevante para famílias brasileiras e portuguesas, acostumadas a inventários longos e caros no seu próprio ordenamento.

Há um limite legal a considerar. A LGTOC proíbe os fideicomissos “nos quais o benefício se conceda a diversas pessoas sucessivamente, que devam substituir-se por morte da anterior, salvo no caso de que a substituição se realize em favor de pessoas que estejam vivas ou já concebidas ao tempo da morte do fideicomitente” (art. 394, fração II). Traduzindo: você pode nomear filhos e netos já nascidos, mas não uma cadeia indefinida de gerações futuras.

Recomendações de planejamento

• Nomeie substitutos desde o início, com percentuais claros se forem vários. Acrescentá-los depois é possível, mas custa honorários, escritura e, como veremos, pode ter efeito fiscal.
• Preveja a premoriência: o que acontece se um substituto falecer antes de você. Alguns contratos permitem designar substitutos dos substitutos dentro do limite legal.
• Menores de idade: podem ser fideicomissários; o contrato deve prever quem exerce os seus direitos até a maioridade.
• Cônjuges: se comprarem juntos como fideicomissários em primeiro lugar, definam se, à morte de um, o outro adquire 100 % antes de entrarem os substitutos.
• Coordene com o seu testamento no país de origem. O fideicomiso rege o imóvel mexicano; o seu testamento brasileiro ou português rege o restante. Evite contradições, e verifique com o seu advogado como o direito sucessório do seu país trata bens situados no exterior — no Brasil, a partilha de bens situados fora do território segue regras próprias, e em Portugal há que considerar a legítima dos herdeiros.
• Atualize após divórcios, casamentos e nascimentos. Um fideicomiso que nomeia um ex-cônjuge como substituto é um problema frequente e evitável.

A substituição tem custo fiscal em Quintana Roo

As leis de fazenda municipais de Quintana Roo incluem entre os fatos geradores do imposto sobre aquisição de bens imóveis “a cessão de direitos de fideicomitentes ou fideicomissários”, e precisam que existe cessão “quando houver substituição de um fideicomitente ou de um fideicomissário, por qualquer motivo” (Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, art. 23 Bis, fração VII; em termos equivalentes, a lei estadual de ISAI aplicável a outros municípios, art. 5, alínea g). A transmissão por herança ou legado também é fato gerador. Por isso, antes de modificar fideicomissários ou ao tramitar a sucessão dos substitutos, peça ao notario público que quantifique o ISAI e suas eventuais reduções, e revise com o seu consultor fiscal no país de origem as implicações lá: por exemplo, a autoridade fiscal dos Estados Unidos já emitiu critérios sobre como tratar esses fideicomissos para efeitos das suas próprias regras, algo que um contribuinte norte-americano deve revisar com o seu preparador — e um residente fiscal no Brasil ou em Portugal deve verificar como declarar o bem e os direitos correspondentes nas suas obrigações anuais.

A fiduciária, por sua vez, tem a obrigação de apresentar à SRE, até abril de cada ano, um relatório sobre os fideicomissos em que houve substituição fiduciária, designação de fideicomissários substitutos ou cessão de direitos fideicomissários tratando-se de imóveis residenciais (Regulamento art. 11, fração III). É mais uma razão para que qualquer alteração fique formalmente documentada perante o banco.

Vender ou transmitir um imóvel que está em fideicomiso

Chegará o dia de vender o seu apartamento em Tulum ou a sua casa em Cancún. O fideicomiso oferece três rotas, e cada uma tem consequências jurídicas e fiscais distintas.

Rota 1: cessão de direitos fideicomissários a outro estrangeiro

O comprador estrangeiro torna-se novo fideicomissário do mesmo fideicomisso, com o mesmo banco. O contrato original mantém-se, o prazo continua correndo e a fiduciária informa a SRE no seu relatório anual. Vantagens: não se paga nova licença de constituição e o trâmite bancário é mais curto. Desvantagens: o comprador herda o banco, a tabela de honorários e o prazo residual do vendedor, e algumas fiduciárias cobram pela cessão valores próximos aos de uma abertura.

Rota 2: extinção e novo fideicomiso do comprador

O comprador estrangeiro abre o seu próprio fideicomisso com o banco que escolher; na escritura, a fiduciária do vendedor transmite o imóvel à fiduciária do comprador e o fideicomisso original se extingue. Requer nova licença da SRE para o fideicomisso que entra. É a rota habitual quando o comprador quer 50 anos completos ou um banco diferente.

Rota 3: transmissão a um comprador mexicano

Se o comprador for mexicano ou uma sociedade mexicana com capacidade para adquirir, o fideicomissário instrui a fiduciária a transmitir a propriedade direta ao comprador; o fideicomisso extingue-se por realização do seu fim (LGTOC art. 392, fração I) e a fiduciária deve notificar a extinção à SRE dentro dos quarenta dias úteis seguintes (Regulamento art. 11, fração VI). Para que a transmissão de imóveis produza efeitos basta a manifestação da fiduciária inscrita no Registro Público (LGTOC art. 393).

O papel da fiduciária na venda

Em qualquer das três rotas você precisa da carta de instrução do fideicomissário à fiduciária e do comparecimento do delegado fiduciário à assinatura. O banco verificará se você está em dia com os honorários, se o comprador (sendo estrangeiro) passou pelo seu próprio processo de identificação e se o preço será pago por canais bancários rastreáveis. Agende a assinatura com antecedência: a agenda dos delegados fiduciários em Cancún e Playa del Carmen lota na alta temporada.

Tributação da venda

Para efeitos fiscais federais, a cessão de direitos do fideicomissário ou a instrução à fiduciária para transmitir a um terceiro é considerada alienação do imóvel pelo fideicomissário, que se entende ter adquirido o bem no ato da sua designação e o aliena ao ceder ou instruir (CFF art. 14, fração VI, alínea a). Isso significa que o fideicomiso é transparente para o ISR: você vende como se fosse proprietário.

Se você for residente no exterior para efeitos fiscais mexicanos, o ISR pela alienação de imóveis é determinado aplicando a alíquota de 25 % sobre o total da receita sem dedução, ou, se contar com representante legal no México, pode optar por aplicar a alíquota máxima da tabela de pessoas físicas sobre o ganho (preço menos custo atualizado e deduções autorizadas); quando a operação é consignada em escritura pública, o notario público calcula o imposto sob sua responsabilidade, faz constar na escritura e o recolhe (LISR art. 160). Se você for residente no México, tributa conforme o Título IV e pode acessar a isenção pela venda de casa de habitação até 700.000 UDIs quando cumpre os requisitos (LISR art. 93, fração XIX), o que exige comprovar residência fiscal e que o imóvel foi a sua moradia. Guardar os comprovantes fiscais (CFDI) da compra, das benfeitorias, dos honorários notariais e das comissões é o que separa uma venda com imposto razoável de uma venda com imposto sobre o preço bruto. O desenvolvimento completo, com exemplos numéricos, está no nosso guia sobre impostos na venda de imóvel no México.

Fideicomiso, empresa mexicana ou copropriedade com um mexicano: comparação honesta

A pergunta “não sai mais barato abrir uma empresa?” aparece em quase todas as primeiras reuniões. A resposta curta: para uma moradia que você vai usar ou alugar como moradia, o fideicomiso é a única via legal para uma pessoa física estrangeira na zona restrita. A sociedade mexicana é a via para atividades não residenciais. E a copropriedade com um mexicano não transforma o estrangeiro em proprietário de coisa alguma no litoral.

Critério	Fideicomiso bancário	Sociedade mexicana com cláusula de admissão de estrangeiros	Compra em nome de um mexicano
Base legal	LIE arts. 11-14	LIE art. 10, fração I	Constituição art. 27 I (proíbe o domínio direto ao estrangeiro)
Uso permitido	Residencial (e aluguéis da moradia)	Não residencial: hotelaria, comércio, incorporação	O mexicano é o único proprietário
Trâmite perante a SRE	Licença prévia ao banco	Comunicação em 60 dias úteis após a aquisição	Nenhum
Custo recorrente	Anuidade fiduciária	Contador, declarações mensais e anuais, RNIE, atas	Nenhum formal
Herança	Fideicomissários substitutos	Sucessão de ações conforme estatutos e lei aplicável	Depende do testamento do mexicano
Risco principal	Descuidar da anuidade ou da prorrogação	Usar a sociedade para moradia própria: descumprimento do uso declarado	Simulação punível (LIE art. 38 V) e perda do controle

A sociedade faz sentido para um investidor que compra vários imóveis para operar hospedagem profissionalmente, para uma loja ou para um empreendimento. Mesmo então, a obrigação de manter contabilidade, apresentar declarações, inscrever-se no RNIE e atualizar os seus relatórios tem um custo anual que, para uma única moradia, costuma superar a anuidade de um fideicomiso. E quem usa uma sociedade para a sua casa de férias está declarando à SRE um uso não residencial que não é real.

Tributação do fideicomiso: ISAI, predial, aluguéis e venda

O fideicomiso não é uma ferramenta de economia fiscal. É um veículo de titularidade. Estes são os impostos acionados e quem os paga.

Imposto sobre aquisição de imóveis (ISAI)

Em Quintana Roo o ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles, o imposto municipal de transmissão, análogo ao ITBI brasileiro ou ao IMT português) é municipal e cada prefeitura o regula na sua própria lei de fazenda. A Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen (denominação vigente desde que o município de Solidaridad adotou oficialmente o nome de Playa del Carmen em 2025) regula o imposto no seu Capítulo I Bis, acrescentado em dezembro de 2019. Grava, entre outros fatos, a transmissão que o fideicomitente faz ao constituir um fideicomisso translativo de domínio, a transmissão que a fiduciária faz em cumprimento do fideicomisso, a cessão de direitos de fideicomitentes ou fideicomissários e a transmissão por herança ou legado (art. 23 Bis, frações V, VI, VII e X). A base é o valor do imóvel que resultar mais alto entre os que a própria lei enumera (art. 23 Quáter), e o artigo 23 Quinquies, reformado na publicação de 10 de dezembro de 2025, fixa a alíquota em 4 %. O pagamento é feito dentro dos quinze dias seguintes ao fato gerador; nas aquisições por meio de fideicomisso, quando se verificarem as hipóteses de alienação do Código Fiscal Municipal do Estado (art. 23 Sexies, fração III), e nas heranças, na adjudicação dos bens da sucessão ou, se for o caso, três anos após a morte do autor da herança (art. 23 Sexies, fração II).

Tulum e Benito Juárez (Cancún) têm as suas próprias leis de fazenda com regras e alíquotas próprias, enquanto a Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado, que conforme o seu texto vigente publicado pelo Congresso rege unicamente em Bacalar, Felipe Carrillo Puerto e Lázaro Cárdenas (art. 1), mantém uma alíquota de 2 % (art. 9). A lição prática é dupla: o ISAI varia conforme o município onde o imóvel está, e numa compra e venda ordinária com fideicomiso o comprador paga o ISAI uma única vez, ao adquirir, ainda que o título fique com o banco. Quando, anos depois, você trocar fideicomissários ou ceder direitos, deve-se reexaminar se há fato gerador.

Imposto predial

O predial (o imposto municipal anual sobre a propriedade, equivalente funcional do IPTU brasileiro ou do IMI português) paga-se anualmente à tesouraria municipal. A Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, por exemplo, indica como sujeito do predial o fiduciário “enquanto não transmitir a propriedade do prédio ao fideicomissário ou a outras pessoas em cumprimento do fideicomisso”, com responsabilidade solidária dos possuidores ou usufrutuários do bem fideicomitido, e as leis dos demais municípios seguem a mesma lógica. Na prática, o contrato de fideicomiso obriga o fideicomissário a pagar o predial e os serviços, e os bancos costumam pedir comprovante anual. Muitos municípios de Quintana Roo oferecem descontos por pagamento antecipado nos primeiros meses do ano; pergunte na tesouraria do seu município.

ISR sobre aluguéis

Se você alugar a moradia, a receita é sua. Quando a locação é canalizada através do fideicomisso (ou seja, o banco cobra e administra os aluguéis, algo pouco comum em fideicomissos residenciais mas possível), a LISR considera os rendimentos como receitas do fideicomitente ou, em fideicomissos irrevogáveis, do fideicomissário, e a fiduciária efetua pagamentos provisórios de 10 % sobre as receitas de cada quadrimestre (art. 117). Se você for residente no exterior, as receitas por conceder o uso ou gozo de imóveis no México são tributadas em 25 % sobre a receita obtida, sem dedução, mediante retenção de quem paga; se as receitas forem percebidas através do fideicomisso, é a fiduciária quem retém e emite o comprovante fiscal (art. 158). Se você se tornar residente fiscal mexicano, tributa os aluguéis conforme o Título IV, com deduções. Para decidir entre aluguel de temporada e aluguel de longo prazo com esses números na mão, veja o nosso guia sobre investir em apartamentos para aluguel de temporada ou de longo prazo na Riviera Maya e consulte um contador com experiência em não residentes.

ISR sobre a venda

Já tratamos disso na seção anterior: o fideicomiso é transparente (CFF art. 14 VI) e o regime depende da sua residência fiscal (LISR arts. 160 e 93 XIX). O notario público é o responsável pela retenção e pelo cálculo na escritura.

Registro Nacional de Inversiones Extranjeras

Não é um imposto, mas é uma obrigação federal a cargo da fiduciária: inscrever o fideicomisso em 40 dias úteis e manter a informação atualizada. Confirme com o seu banco que isso foi feito e peça cópia da certidão; a multa por omissão recai sobre o obrigado, mas um dossiê incompleto complica a venda futura.

Como escolher a fiduciária e o que mudou em 2025

Os bancos não são iguais na sua área fiduciária. Alguns têm equipes especializadas em fideicomissos de zona restrita, com atendimento em inglês e presença em Cancún e Playa del Carmen; outros oferecem o serviço de forma marginal e demoram semanas para responder a um e-mail. Critérios que recomendamos ponderar:

1. Autorização e supervisão: verifique se a instituição consta do Padrón de Entidades Supervisadas da CNBV como instituição de banca múltipla em operação.
2. Tabela completa de honorários por escrito: aceitação, anuidade, cessão, substituição de fideicomissários, carta de instrução, extinção, comparecimento do delegado. Pergunte como a anuidade é indexada.
3. Tempos reais: quantos dias leva para aprovar um dossiê, quantos para apresentar o pedido à SRE, com que antecedência precisa da data de assinatura.
4. Operação digital e comunicação: plataforma para pagar a anuidade a partir do exterior, extratos, contato direto com a área fiduciária em Quintana Roo. Para quem vive no Brasil ou em Portugal, esse ponto vale ouro: um banco que só aceite pagamento presencial em agência transforma a anuidade num problema logístico anual.
5. Custo e procedimento de saída: quanto cobra pela substituição fiduciária se um dia você quiser trocar de banco (a LGTOC art. 385 o permite).
6. Histórico de estabilidade: o negócio fiduciário pode ser transferido entre bancos, e convém saber como o banco tratou os seus clientes em processos de mudança.

O último ponto deixou de ser teórico em 2025. Em junho daquele ano a CNBV decretou intervenções gerenciais temporárias no CIBanco e no Intercam Banco, no contexto de ordens emitidas pelo Departamento do Tesouro dos Estados Unidos (FinCEN) contra ambas as instituições. O CIBanco era um dos maiores fiduciários do país e um ator muito presente nos fideicomissos de compradores estrangeiros da Riviera Maya. Em agosto de 2025 a Secretaria da Fazenda informou que o negócio fiduciário do CIBanco seria transferido ao Banco Multiva e que uma parte significativa das operações do Intercam passaria ao Kapital Bank, com a finalidade expressa de preservar a continuidade dos contratos e a proteção dos fideicomissos e dos seus beneficiários; em dezembro de 2025 a própria Secretaria comunicou a autorização da fusão do Multiva com esse negócio fiduciário.

Para o comprador, o aprendizado é duplo. Primeiro, a separação patrimonial do artigo 79 da LIC funcionou exatamente como foi desenhada: os imóveis em fideicomisso não integraram os ativos em risco do banco e os contratos se mantiveram. Segundo, quem tinha um fideicomisso com essas instituições teve de atualizar dados de contato, verificar a qual fiduciária pagar a anuidade e, em alguns casos, esperar a formalização da mudança antes de vender. Se você está prestes a comprar direitos sobre um fideicomisso já existente em Playa del Carmen ou Tulum, pergunte expressamente quem é a fiduciária atual e peça o último extrato.

Se você tiver um conflito com a sua fiduciária que não se resolva pela via interna, a CONDUSEF atende reclamações de usuários contra instituições financeiras, incluídos os serviços fiduciários.

Erros frequentes e sinais de alerta

Estes são os problemas que mais vemos em dossiês de compradores estrangeiros em Quintana Roo, quase todos evitáveis.

• Pagar o preço integral antes da escritura. O fideicomiso nasce na escritura; até lá você não tem nenhum direito sobre o imóvel. Use um contrato-promessa com pagamentos escalonados e, se possível, um mecanismo de escrow e pagamentos seguros que libere fundos contra a assinatura.
• Comprar na planta sem rota clara até o fideicomiso. Num empreendimento em construção você assina um contrato privado com a incorporadora e o fideicomisso é constituído na entrega, meses ou anos depois. Verifique se a incorporadora tem título limpo, regime de condomínio e capacidade de transmitir à sua fiduciária; o guia sobre riscos na compra na planta e due diligence da incorporadora explica o que exigir.
• Terreno ejidal ou sem domínio pleno. Só pode ir para fideicomiso o que é propriedade privada inscrita no Registro Público. Um lote ejidal (terra de propriedade social coletiva, herança da reforma agrária mexicana) nos arredores de Tulum não pode entrar num fideicomiso enquanto não tiver adotado o domínio pleno e inscrito o título. Os “contratos de cessão de direitos ejidais” não são um substituto.
• Não designar substitutos ou deixá-los desatualizados. Já vimos: é a diferença entre uma transição ordenada e um problema para a sua família.
• Esquecer a anuidade. Três anos de inadimplência habilitam o encerramento pelo banco (LGTOC art. 392 Bis) e, antes disso, bloqueiam qualquer venda.
• Deixar a licença da SRE vencer. Tem 180 dias corridos de vigência, prorrogáveis uma vez. Se a assinatura atrasar por documentos, o banco deve pedir a prorrogação a tempo ou refazer o trâmite.
• Substituir o fideicomiso por uma “procuração irrevogável” ou um laranja. Além do risco de perder o imóvel para o titular formal, é uma simulação punível com multa até o valor da operação (LIE art. 38 V).
• Não verificar a inscrição registral. Sem inscrição no Registro Público o fideicomisso não produz efeitos contra terceiros (LGTOC art. 388). Peça a certidão de inscrição, não apenas o traslado.
• Colocar vários imóveis num só fideicomiso sem pensar. Acrescentar um segundo apartamento exige licença de ampliação da matéria e complica a venda parcial. Às vezes convém um fideicomiso por unidade.
• Confundir “50 anos” com caducidade. O prazo se prorroga; o imóvel não reverte a ninguém se o pedido for feito a tempo.
• Ignorar a Zona Federal Marítimo Terrestre. A faixa de 20 metros de terra firme contígua à praia é federal (Ley General de Bienes Nacionales, art. 119) e ocupa-se por concessão, não por propriedade; o fideicomiso cobre o lote privado, não a praia. Antes de comprar de frente para o mar, verifique a concessão de ZOFEMAT (Zona Federal Marítimo Terrestre) vigente, o seu titular e a sua data de vencimento junto com o título do lote. Aprofundamos o tema no guia sobre imóveis frente ao mar no Caribe mexicano.

Particularidades em Playa del Carmen, Tulum e Cancún

O marco federal é idêntico em toda a geografia de Quintana Roo, mas a operação tem nuances locais que um comprador deve conhecer.

Playa del Carmen (município de Playa del Carmen, antes Solidaridad)

É o mercado com maior volume de fideicomissos residenciais, graças ao seu estoque de apartamentos no Centro, Playacar, Gonzalo Guerrero, Zazil-Ha, Coco Beach e nos empreendimentos rumo ao norte. Há cartórios notariais com ampla experiência em fechamentos com estrangeiros e delegados fiduciários de vários bancos que comparecem localmente. O ISAI rege-se pela Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen já comentada. O grosso da oferta está em regime de condomínio, portanto, além do fideicomiso, revise o regulamento do condomínio, as taxas e o estado da administração. Você pode explorar a oferta atual de apartamentos à venda em Playa del Carmen e filtrar por zona.

Tulum

O município de Tulum concentra a maior parte dos casos de terreno com antecedentes ejidais, títulos recentes e regimes de condomínio em processo. O fideicomiso não substitui a due diligence do título: peça ao notario público a certidão de ônus reais atualizada, verifique a cadeia dominial e comprove que o lote está fora de áreas naturais protegidas ou com uso do solo compatível. Em Aldea Zamá, La Veleta, Región 15 e na zona hoteleira a oferta de imóveis Tulum novos é ampla, e a maioria das compras de estrangeiros se fecha com fideicomiso e com a incorporadora como fideicomitente.

Cancún (município de Benito Juárez)

Cancún tem o parque de fideicomissos mais antigo do estado. É frequente encontrar na zona hoteleira, em Puerto Cancún, Isla Dorada ou Puerto Juárez imóveis Cancún cujo fideicomiso foi constituído há décadas: verifique o prazo remanescente, a fiduciária atual e as dívidas de honorários antes de decidir entre cessão de direitos ou novo fideicomiso. Benito Juárez tem a sua própria lei de fazenda para ISAI e predial. Por ser sede de escritórios regionais de vários bancos, a coordenação de assinaturas costuma ser mais ágil.

Puerto Morelos, Puerto Aventuras, Akumal e Cozumel

Todos dentro da zona restrita; o fideicomiso é igualmente necessário. Em Puerto Aventuras e Akumal abundam as vilas e condomínios em comunidades fechadas com regulamentos internos que convém revisar junto com o fideicomiso. Cozumel e Isla Mujeres são ilhas: a totalidade do seu território está na faixa de 50 km.

Checklist do comprador estrangeiro antes de assinar

Imprima esta lista e revise-a com o seu notario público e o seu consultor antes da escritura.

1. O contrato-promessa indica que você compra por meio de fideicomiso e quem paga cada item.
2. Você tem por escrito a tabela completa de pelo menos duas fiduciárias e escolheu com critério.
3. O seu dossiê de identificação está completo, apostilado e traduzido onde corresponde.
4. O pedido de licença inclui todos os fideicomissários em primeiro lugar, com percentuais, e os substitutos.
5. A licença da SRE está vigente na data da assinatura (180 dias corridos desde a expedição).
6. O vendedor é o titular registral (ou a sua fiduciária comparece) e há certidão de ônus reais recente.
7. O imóvel é propriedade privada inscrita, com regime de condomínio se aplicável, e não tem antecedentes ejidais sem domínio pleno.
8. A minuta da escritura contém a cláusula Calvo, a duração de 50 anos, a proibição de direitos reais ao fideicomissário e o destino do imóvel na extinção do fideicomisso.
9. O orçamento de fechamento discrimina ISAI, honorários notariais, taxas de registro, avaliação, taxas da SRE e honorários fiduciários.
10. O pagamento do preço é feito por transferência bancária rastreável, idealmente contra assinatura.
11. Após a assinatura você receberá: traslado com certidão de inscrição, licença SRE, certidão do RNIE, comprovantes de ISAI e predial e extrato do fideicomisso.
12. Você agendou a anuidade fiduciária, o predial e a data de vencimento do fideicomisso no seu calendário.

Se quiser que revisemos com você a minuta do contrato de fideicomiso ou a tabela de honorários do seu banco antes de assinar, é só entrar em contato. E se você ainda está na fase de escolher o imóvel, o nosso catálogo de imóveis à venda em Quintana Roo filtra por cidade, tipo e orçamento.

Perguntas frequentes sobre o fideicomiso bancário

As respostas resumem o explicado nas seções anteriores; cada uma remete ao artigo aplicável para que você possa verificá-la com o seu notario público.

O banco é o dono da minha casa?

Formalmente, a fiduciária é a titular registral por imposição da Lei de Investimento Estrangeiro, mas só pode atuar dentro dos fins do contrato e em seu benefício. Você tem o uso, o gozo, os aluguéis, a valorização e o direito de instruir a venda. O imóvel está separado do patrimônio do banco (LIC art. 79) e este responde pelos danos que causar ao descumprir (LIC art. 80).

O que acontece quando terminam os 50 anos?

Você solicita a prorrogação por meio da fiduciária dentro dos 90 dias úteis anteriores ao vencimento (Regulamento da LIE art. 12) e o fideicomisso continua. O prazo de 50 anos é um máximo por contrato, não uma data de perda do direito.

Posso alugar o imóvel em fideicomiso?

Sim, tanto a longo prazo quanto por temporada. O aproveitamento inclui a obtenção de frutos e rendimentos (LIE art. 12). Você deve cumprir o ISR: 25 % sobre a receita bruta via retenção se for residente no exterior (LISR art. 158), ou o regime de locação do Título IV se for residente fiscal mexicano.

O que acontece com o imóvel se eu falecer?

Os fideicomissários substitutos que você designou adquirem os direitos conforme o contrato, sem inventário mexicano sobre o imóvel. A substituição pode gerar ISAI no município e exige documentação perante a fiduciária.

Quanto custa a licença da SRE?

A taxa está na Lei Federal de Direitos, artigo 25, fração V. No texto vigente da lei a quota nominal pela licença de constituição é de 21.648,83 pesos, com valores menores para modificações e para pedidos extemporâneos de ampliação de vigência, mais uma quota reduzida pelo exame do pedido (fração III). Como as quotas são atualizadas pela inflação, o valor exigível no ano do seu trâmite é maior; confirme com a SRE, com o anexo de quotas do SAT ou com a sua fiduciária.

Posso trocar de banco fiduciário?

Sim. A LGTOC prevê a substituição da instituição fiduciária (art. 385) e o Regulamento da LIE contempla que a fiduciária reporte à SRE os casos de substituição fiduciária. Implica honorários de saída e de entrada, escritura e nova inscrição registral; convém comparar isso com simplesmente negociar a tabela de honorários com o seu banco atual.

O que acontece se eu deixar de pagar a anuidade?

Após três anos ou mais sem pagar, a fiduciária pode dar por encerrado o fideicomisso mediante notificação prévia e prazo de quinze dias úteis para regularizar (LGTOC art. 392 Bis). Antes de chegar lá, a dívida bloqueará qualquer venda ou modificação. Programe débito automático.

Preciso de fideicomiso se o meu cônjuge for mexicano?

O seu cônjuge mexicano pode adquirir o domínio direto. Você, como estrangeiro, não pode figurar como coproprietário do domínio direto na zona restrita. As alternativas são deixar o título em nome do cônjuge mexicano ou constituir um fideicomiso em que ambos sejam fideicomissários. Cada opção tem efeitos patrimoniais, sucessórios e fiscais distintos, e o regime de bens do casamento (comunhão ou separação) influencia; é um caso para resolver com o notario público antes de assinar a promessa.

Sendo residente no Brasil ou em Portugal, preciso declarar o fideicomiso no meu país?

Este guia trata do direito mexicano e não substitui aconselhamento no seu país de residência. Como regra geral, direitos economicamente relevantes sobre bens situados no exterior costumam ter reflexos nas obrigações declarativas anuais de residentes fiscais, e o tratamento de um veículo fiduciário estrangeiro nem sempre é evidente. Leve ao seu contador ou advogado a escritura, a licença da SRE e o contrato de fideicomiso, e peça uma análise específica antes do primeiro vencimento declarativo após a compra.