Cómo comprar una propiedad en México siendo extranjero: guía completa para Quintana Roo

Comprar una propiedad en México siendo extranjero es completamente legal, y en Quintana Roo —Playa del Carmen, Tulum, Cancún y el resto de la Riviera Maya— ocurre todos los días: departamentos frente al mar, casas en comunidades privadas, terrenos en la selva y unidades en preventa cambian de manos entre compradores de Estados Unidos, Canadá, Europa y Sudamérica y vendedores locales. Lo que cambia respecto a una compra en su país no es el derecho a comprar, sino el vehículo jurídico con el que se adquiere, el papel del notario público y la secuencia de pagos, impuestos y registros que convierten una oferta en una escritura inscrita.

Esta guía recorre ese camino de principio a fin desde la perspectiva de un asesor inmobiliario que trabaja a diario en el Caribe mexicano: quién puede comprar según la Constitución y la Ley de Inversión Extranjera, qué es exactamente la zona restringida, cuándo conviene un fideicomiso bancario y cuándo una sociedad mexicana, cómo se estructura una operación segura (oferta, contrato de promesa, due diligence, escritura y Registro Público), cuánto cuesta cerrar en cada municipio, qué impuestos se pagan al comprar, al tener y al vender, y qué errores repiten los compradores primerizos en Playa del Carmen, Tulum y Cancún.

Cada afirmación legal remite a la norma que la sustenta, contrastada con los textos publicados por la Cámara de Diputados y el Congreso de Quintana Roo al momento de redactar; donde una cifra depende de una reforma reciente o de una cuota que se actualiza cada año, lo decimos y le indicamos cómo confirmarla. Donde hablamos de costos de mercado —cuotas bancarias, honorarios, rangos de precios— lo señalamos como orientación o ejemplo ilustrativo, porque varían por operación. Nada de lo que sigue sustituye la revisión de su caso concreto por un notario público, un abogado inmobiliario y un contador en México.

Resumen: las diez ideas que ordenan el resto de la guía

• Los extranjeros pueden adquirir inmuebles en México; la Constitución lo permite siempre que acepten ante la Secretaría de Relaciones Exteriores considerarse nacionales respecto de esos bienes (la llamada cláusula Calvo).
• En la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas —la zona restringida— los extranjeros no pueden tener el dominio directo de tierras y aguas. Toda la costa de Quintana Roo está dentro de esa franja.
• Para uso residencial en zona restringida, el instrumento es el fideicomiso bancario: un banco mexicano es titular formal del inmueble y usted, como fideicomisario, tiene el uso, goce y aprovechamiento, además del derecho de vender, rentar, heredar e hipotecar.
• El fideicomiso dura hasta 50 años y es prorrogable; requiere un permiso de la SRE que la ley obliga a resolver en plazos cortos.
• Para fines no residenciales (rentas operadas como negocio, comercio, desarrollo), una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros puede adquirir el dominio directo, a cambio de obligaciones fiscales permanentes.
• La compraventa de inmuebles se formaliza ante notario público en escritura pública y solo produce plenos efectos frente a terceros cuando se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado.
• El impuesto de adquisición (ISAI) es municipal y se calcula sobre el valor más alto entre precio, valor catastral y avalúo: 3 % en Benito Juárez (Cancún) y 4 % en Tulum; en Solidaridad (Playa del Carmen) fue 3 % hasta 2025 y, tras la reforma de su Ley de Hacienda publicada el 10 de diciembre de 2025, el sector reporta 4 %. Presupueste con la tasa más alta y confirme con el notario.
• Los pagos en efectivo por inmuebles están prohibidos a partir de un umbral legal expresado en UMA; notarios, agentes y desarrolladores tienen obligaciones de identificación y aviso en materia antilavado.
• Comprar no exige residencia migratoria ni RFC previo, pero conviene tramitar el RFC y, si va a vivir aquí, la residencia, porque simplifican la vida fiscal y la venta futura.
• La preventa tiene reglas propias: contratos registrados ante PROFECO, garantías mínimas de ley y una due diligence del desarrollador tan importante como la del terreno.

Quién puede comprar: el artículo 27 constitucional y la Ley de Inversión Extranjera

El punto de partida es la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. El texto reserva a los mexicanos por nacimiento o naturalización y a las sociedades mexicanas el derecho de adquirir el dominio de tierras y aguas, pero añade de inmediato que el Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros con una condición: que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse nacionales respecto de esos bienes y en no invocar la protección de sus gobiernos, bajo pena de perderlos en beneficio de la Nación si incumplen ese pacto.

Ese mismo párrafo introduce la excepción que define el mercado del Caribe mexicano: en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas. La palabra clave es «directo». La Constitución no prohíbe que un extranjero tenga derechos sobre un inmueble costero; prohíbe que sea propietario en nombre propio del suelo. La Ley de Inversión Extranjera (LIE) desarrolla cómo se resuelve esto en la práctica.

La cláusula Calvo, explicada sin dramatismo

El convenio de considerarse nacional respecto del inmueble suele inquietar a quien lo lee por primera vez. En realidad se limita a lo que dice: si surge una disputa sobre esa propiedad, usted se somete a la ley y a los tribunales mexicanos como lo haría cualquier mexicano, y no puede pedir a su embajada que intervenga diplomáticamente por ese asunto patrimonial. No afecta su nacionalidad, su pasaporte ni ningún otro derecho. En las compras fuera de la zona restringida el convenio se presenta por escrito ante la SRE (LIE, artículo 10 A); en las compras mediante fideicomiso queda integrado en el permiso que la SRE otorga al banco fiduciario.

Personas físicas, personas morales y sociedades mexicanas

La LIE distingue tres tipos de adquirente, y el tratamiento de cada uno decide la estructura de la operación:

1. Personas físicas extranjeras, que en zona restringida acceden a inmuebles residenciales a través de fideicomiso (LIE, artículos 11 y 12).
2. Personas morales extranjeras (una LLC estadounidense, una sociedad canadiense o europea), que reciben el mismo tratamiento: fideicomiso en zona restringida.
3. Sociedades mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros, es decir, empresas constituidas en México cuyos socios pueden ser extranjeros. Pueden adquirir el dominio directo de inmuebles en zona restringida destinados a actividades no residenciales, dando aviso a la SRE dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la adquisición; para fines residenciales necesitan, también ellas, un fideicomiso (LIE, artículo 10, fracciones I y II).

Este cuadro explica por qué la primera conversación seria con un asesor no versa sobre qué edificio le gusta, sino sobre qué va a hacer con el inmueble: vivir, vacacionar, rentar por temporadas, operar un negocio o desarrollar. La respuesta determina el vehículo, los costos recurrentes y la fiscalidad.

La zona restringida: por qué toda la costa de Quintana Roo está dentro

La LIE define la zona restringida como la faja del territorio nacional de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas (artículo 2, fracción VI). Quintana Roo es un estado costero de norte a sur y además comparte frontera con Belice; Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal y Tulum están literalmente sobre el mar Caribe. No existe un solo departamento, casa o terreno en las zonas urbanas de estas ciudades que quede fuera de la franja. Si alguien le ofrece una propiedad «fuera de zona restringida» en la Riviera Maya, la afirmación merece una verificación cartográfica inmediata, porque lo habitual es que sea falsa.

La consecuencia práctica es simple: en el Caribe mexicano un comprador extranjero elegirá casi siempre entre fideicomiso bancario y sociedad mexicana. La compra directa a nombre propio con permiso de la SRE (LIE, artículo 10 A) existe, pero aplica a inmuebles situados en municipios total o parcialmente fuera de la franja, como ocurre en ciudades del interior del país, no en la costa quintanarroense.

Qué sí puede hacer un extranjero en zona restringida

Conviene desmontar un mito frecuente: el fideicomiso no es una «propiedad de segunda». La LIE define la utilización y aprovechamiento de los inmuebles en zona restringida como los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria (artículo 12). Traducido: puede habitar el inmueble, rentarlo en plataformas vacacionales o a largo plazo, remodelarlo, venderlo cuando quiera al precio que el mercado pague, dejarlo en herencia mediante beneficiarios sustitutos y ofrecerlo como garantía. Los límites son los mismos que enfrenta cualquier propietario mexicano: reglamento del condominio, uso de suelo municipal, normativa ambiental y fiscal.

Para profundizar en el mecanismo hemos preparado una guía específica sobre el fideicomiso bancario para extranjeros. Aquí nos quedamos con lo esencial para decidir.

Fideicomiso bancario: cómo funciona el vehículo habitual

El fideicomiso es una figura regulada en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito: en virtud del fideicomiso, el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos para ser destinados a fines lícitos y determinados (artículo 381). En la compra inmobiliaria por extranjeros intervienen tres partes:

• Fideicomitente: el vendedor, que transmite el inmueble al banco.
• Fiduciario: una institución de crédito mexicana autorizada, que aparece como titular registral y administra el patrimonio del fideicomiso conforme a las instrucciones del contrato.
• Fideicomisario: usted, el comprador extranjero, titular de todos los derechos de uso, goce, aprovechamiento y disposición, y quien designa a los beneficiarios sustitutos para el caso de fallecimiento.

El banco no puede hacer nada con el inmueble sin su instrucción, no responde con él por sus propias deudas y no participa de plusvalías ni rentas. Su función es formal y administrativa, y por ella cobra honorarios.

Duración, prórroga y sucesión

La duración máxima es de cincuenta años, prorrogable a solicitud del interesado (LIE, artículo 13). Cuando usted venda a otro extranjero, lo habitual es que el comprador constituya un nuevo fideicomiso o se sustituya como fideicomisario en el existente; si vende a un mexicano, el fideicomiso se extingue y el inmueble pasa a dominio directo del nuevo dueño. Al fallecimiento del fideicomisario, los beneficiarios sustitutos designados en el contrato adquieren los derechos sin necesidad de abrir un juicio sucesorio sobre el inmueble en México, lo que en la práctica es una de las mayores ventajas del vehículo. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito prohíbe, eso sí, las sustituciones sucesivas indefinidas por muerte (artículo 394, fracción II), por lo que la designación debe hacerse en favor de personas vivas o ya concebidas.

El permiso de la SRE y sus plazos

Para que el banco adquiera como fiduciario derechos sobre un inmueble en zona restringida se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (LIE, artículo 11). El trámite lo gestiona el propio banco fiduciario a través de la Dirección General de Asuntos Jurídicos de la SRE, y la ley fija plazos cortos: cinco días hábiles si se presenta en la unidad administrativa central o treinta días hábiles en las delegaciones estatales; vencidos sin resolución, la solicitud se entiende aprobada (LIE, artículo 14). En la práctica el tiempo total depende más de la agenda del banco y de la integración del expediente (pasaporte, comprobante de domicilio, datos del inmueble, avalúo) que de la SRE. La dependencia publica además una base de datos abierta de permisos otorgados, útil para comprobar que un fideicomiso existente es real cuando se compra a otro extranjero.

Costos oficiales y costos bancarios

El derecho federal por el permiso está previsto en el artículo 25 de la Ley Federal de Derechos, que regula las cuotas de los permisos de la SRE en materia del artículo 27 constitucional, entre ellos el de constitución del fideicomiso y los trámites posteriores sobre el mismo (por ejemplo, al cambiar de fideicomisario o de fiduciario). Se trata de una cuota fija, independiente del valor del inmueble, que se actualiza cada año conforme a la inflación como el resto de los derechos federales; el propio trámite de la SRE remite al «artículo 25 de la Ley Federal de Derechos vigente» y exige el pago electrónico en un banco certificado antes de presentar la solicitud. Como la cifra cambia cada ejercicio, no la reproducimos aquí: pídala desglosada al notario o al banco fiduciario en el presupuesto de cierre y compárela con la cuota que la SRE publica en su apartado de costos y tiempos. En cualquier caso es una partida menor frente al ISAI y a los honorarios notariales.

Los honorarios del banco no están regulados y varían entre instituciones: hay una comisión por estudio y aceptación del negocio, una por la constitución (que se paga al cierre) y una cuota anual de administración. Como ejemplo ilustrativo, muchos compradores en la Riviera Maya presupuestan la constitución en una cifra equivalente a algunos cientos o pocos miles de dólares y la anualidad en varios cientos de dólares, pero la cotización concreta depende del banco, del valor del inmueble y de si el contrato se abre nuevo o se sustituye uno existente. Pida al menos dos cotizaciones; los bancos con mayor operación fiduciaria en Quintana Roo suelen tener procesos más ágiles y personal habituado a compradores extranjeros.

Sociedad mexicana: cuándo tiene sentido comprar a través de una empresa

Una sociedad mexicana —típicamente una S.A. de C.V. o una S. de R.L. de C.V. constituida conforme a la Ley General de Sociedades Mercantiles— con cláusula de admisión de extranjeros puede ser propietaria directa de inmuebles en zona restringida destinados a actividades no residenciales, dando aviso a la SRE dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la adquisición (LIE, artículo 10, fracción I). El matiz decisivo es «no residencial»: si la finalidad es habitar el inmueble, la ley exige fideicomiso aun cuando el adquirente sea una sociedad (artículo 10, fracción II, y artículo 11, fracción I).

¿Cuándo se justifica? Cuando el proyecto es empresarial: un pequeño hotel en Tulum, varias unidades destinadas a renta vacacional operadas como negocio, un local comercial en la Quinta Avenida de Playa del Carmen, un terreno para desarrollar. La sociedad permite deducir gastos, contratar personal, facturar y sumar inmuebles sin multiplicar fideicomisos. A cambio, nace un contribuyente mexicano que debe darse de alta en el Registro Federal de Contribuyentes, presentar declaraciones periódicas, llevar contabilidad electrónica y cumplir obligaciones societarias, con el costo recurrente de un contador. Comprar un solo departamento para uso propio a través de una empresa casi nunca compensa: la carga administrativa supera el ahorro de las cuotas fiduciarias.

La comparación completa —costos, fiscalidad al rentar y al vender, y qué pasa al heredar acciones de la sociedad— está en la guía sobre zona restringida y sociedad mexicana. La regla rápida: una vivienda, fideicomiso; un negocio inmobiliario, sociedad; ambos, las dos estructuras conviviendo.

Comprar en pareja, con familia o a través de una empresa extranjera

Tres situaciones aparecen una y otra vez en las notarías de la Riviera Maya y conviene resolverlas antes de firmar la promesa.

Matrimonio y régimen patrimonial. Si está casado, el notario le preguntará bajo qué régimen. En sociedad conyugal (o su equivalente extranjero), el cónyuge es copropietario y normalmente debe comparecer o autorizar; en separación de bienes, compra quien firma. Un acta de matrimonio apostillada y traducida por perito suele ser necesaria. Decidir desde el principio si el fideicomiso tendrá uno o dos fideicomisarios evita rehacer instrumentos.

Hijos y herederos. El fideicomiso permite designar beneficiarios sustitutos y el orden de sustitución; es el equivalente funcional de una planificación sucesoria sobre ese inmueble. Aun así, si usted tiene patrimonio en varios países, su testamento en el extranjero y el fideicomiso deben ser coherentes, y un testamento mexicano puede ser útil para bienes que no estén dentro del fideicomiso (muebles, cuentas locales, un vehículo).

Una LLC o sociedad extranjera como compradora. Es posible y algunas familias lo hacen por razones fiscales o de responsabilidad en su país. El fideicomiso se constituye con la persona moral extranjera como fideicomisaria; el banco pedirá documentos corporativos apostillados, identificación de los beneficiarios finales y poderes. Antes de optar por esta vía, verifique con su contador de origen el tratamiento fiscal del fideicomiso mexicano, porque algunas jurisdicciones exigen declaraciones informativas específicas sobre fideicomisos extranjeros y el incumplimiento es caro.

El proceso paso a paso: de la búsqueda a la escritura inscrita

El orden que sigue es el que usamos en operaciones reales en Solidaridad, Tulum y Benito Juárez. Los tiempos varían, pero una compra de reventa sin complicaciones suele cerrar en un plazo de semanas a pocos meses desde la aceptación de la oferta; una preventa se rige por el calendario de obra del desarrollador.

1. Definir uso, presupuesto total y zona

Antes de visitar propiedades, fije tres cosas: el uso (vivienda, segunda residencia, renta), el presupuesto total incluyendo costos de cierre y estructura legal (no solo el precio), y la zona. La decisión de zona en Quintana Roo condiciona precio, liquidez y tipo de inquilino: no es lo mismo un departamento en Playacar que uno en La Veleta o en Puerto Cancún. Puede explorar la oferta actual en nuestro catálogo de propiedades en venta en Quintana Roo y filtrar por ciudad, tipo y rango de precio.

2. Oferta y carta de intención

En reventa, el comprador presenta una oferta por escrito (carta de intención u oferta de compra) que fija precio, forma de pago, plazo para firmar el contrato de promesa, qué se incluye (mobiliario, cajón de estacionamiento, bodega) y condiciones suspensivas: resultado satisfactorio de la due diligence, obtención del permiso de la SRE, aceptación del banco fiduciario. Esta carta no transmite propiedad ni suele exigir depósito, pero fija la negociación. Pida que el vendedor acredite en este momento, al menos con copia simple, la escritura vigente y el último recibo de predial: ahorra semanas si algo no cuadra.

3. Contrato de promesa de compraventa y depósito

El Código Civil para el Estado de Quintana Roo regula el contrato de promesa (o contrato preliminar) como la obligación de celebrar un contrato futuro, y sigue la regla general del derecho civil mexicano: para obligar debe constar por escrito, contener los elementos esenciales del contrato definitivo —inmueble identificado, precio y forma de pago— y fijar un plazo para cumplirlo. En la práctica es el documento que establece fecha límite de escrituración, monto y destino del depósito (habitualmente en una cuenta de escrow o ante notario, no en la cuenta personal del vendedor), penalizaciones por incumplimiento de cada parte y condiciones para la devolución del anticipo. Debe redactarlo o revisarlo un abogado suyo, no del vendedor ni del desarrollador. Si el promitente vendedor se niega después a firmar la escritura, el derecho civil mexicano permite exigir judicialmente el otorgamiento del contrato definitivo y que el juez firme en rebeldía del obligado, pero nadie quiere llegar ahí: la calidad del contrato de promesa es su mejor seguro. Pida a su abogado que cite en el propio contrato los artículos aplicables del Código Civil del Estado, cuyo texto vigente publica el Congreso de Quintana Roo.

Sobre el anticipo, una regla de oro: un pago a cuenta del precio no es reembolsable por defecto. Si quiere recuperarlo cuando la due diligence falle o el banco rechace el fideicomiso, el contrato debe decirlo con claridad y el dinero debe estar en manos de un tercero neutral hasta el cierre.

4. Due diligence: título, gravámenes, predial, condominio, ejido y ZOFEMAT

Es la fase que separa una compra tranquila de un problema de años. Como mínimo:

• Título y cadena de propiedad: escritura vigente del vendedor inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo; el notario solicita un certificado de libertad o existencia de gravámenes que muestra titular, cargas e inscripciones vigentes.
• Identidad y capacidad del vendedor: que quien firma sea el titular registral o su apoderado con poder vigente; si el vendedor es extranjero con fideicomiso, el banco fiduciario debe comparecer; si es una sociedad, revise acta constitutiva, poderes y que el objeto social permita enajenar.
• Predial y servicios: constancia de no adeudo del impuesto predial ante la tesorería municipal y recibos de agua, electricidad (CFE) y, en su caso, gas.
• Cédula catastral y avalúo: la Ley de Catastro del Estado y las leyes de hacienda municipales exigen valores catastrales actualizados; el avalúo de perito registrado será la base del impuesto de adquisición si supera el precio.
• Régimen de propiedad en condominio: escritura constitutiva del régimen, reglamento, actas de asamblea recientes, estado de cuenta de cuotas de mantenimiento del vendedor y fondo de reserva. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo rige derechos y obligaciones de los condóminos; un adeudo del vendedor se convierte en su problema si no se liquida antes del cierre.
• Uso de suelo y licencias: constancia de uso de suelo municipal compatible con lo que usted planea (vivienda, renta vacacional, comercio) y licencia de construcción y terminación de obra si la construcción es reciente.
• Origen ejidal: buena parte del suelo de la Riviera Maya fue ejido. La Ley Agraria permite que las parcelas pasen a dominio pleno y se inscriban en el Registro Público mediante título expedido por el Registro Agrario Nacional; a partir de la cancelación de la inscripción agraria las tierras dejan de ser ejidales y quedan sujetas al derecho común (artículos 81 y 82). Sin ese título, un «contrato de cesión de derechos» ejidal no le da propiedad y no es fideicomisable.
• Zona federal marítimo terrestre: en primera línea de playa la faja de veinte metros de tierra firme, transitable y contigua a la playa es federal (Ley General de Bienes Nacionales, artículo 119) y solo puede usarse mediante concesión gestionada a través de la SEMARNAT; compruebe hasta dónde llega la propiedad privada y quién es titular de la concesión.
• Ambiental: manglar, humedales y cenotes gozan de protección federal; una construcción sobre ellos puede ser clausurada sin importar cuántas veces se haya vendido.

La metodología completa para leer una escritura, interpretar un certificado del Registro y detectar banderas rojas en la cadena de título está en nuestra guía sobre due diligence inmobiliaria en Quintana Roo.

5. El notario público en Quintana Roo

En México el notario no es un simple certificador de firmas: es un profesional del derecho con fe pública, titular de una notaría conforme a la Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo, que redacta la escritura, verifica la legalidad del acto, calcula y retiene impuestos y gestiona la inscripción registral. Responde por errores en el instrumento. Dos consecuencias prácticas: el comprador elige al notario (y paga sus honorarios), y no hay motivo para aceptar sin más el notario «de la casa» del desarrollador sin al menos una segunda opinión. El Código Civil del Estado regula la forma del contrato de compraventa y exige que la venta de inmuebles conste en escritura pública salvo operaciones de valor muy reducido, de modo que, en la práctica, cualquier propiedad de mercado en la Riviera Maya se escritura ante notario; un contrato privado, por bien redactado que esté, no transmite la propiedad de un inmueble ni puede inscribirse en el Registro Público.

El notario coordina además con el banco fiduciario y con la SRE, y en la fecha de firma reúne al vendedor, al delegado fiduciario del banco y al comprador (o su apoderado). Los detalles de esta fase, incluida la lectura de la escritura y las retenciones que verá en el estado de cuenta notarial, están en la guía sobre el proceso notarial y cierre en Quintana Roo.

6. Firma de la escritura y pago del precio

El día del cierre se firma la escritura pública que contiene, en el caso más común, la compraventa del vendedor al banco fiduciario y la constitución del fideicomiso en su favor. El precio se paga contra firma, por transferencia electrónica —la ley prohíbe el efectivo a partir del umbral que veremos más abajo—, ya sea directamente al vendedor, a través de la cuenta de escrow o mediante el notario. Si el vendedor es no residente, el notario calcula y retiene el ISR que le corresponde. Reciba en ese momento copia simple de la escritura firmada y un recibo del notario por los gastos e impuestos entregados.

7. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio

Tras la firma, el notario paga el impuesto de adquisición ante la tesorería municipal, obtiene la constancia correspondiente y presenta el testimonio de la escritura al Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo, con sede en Chetumal y delegaciones en los municipios. La inscripción es lo que hace su derecho oponible frente a terceros: hasta entonces, un acreedor del vendedor o un segundo comprador de mala fe podrían generar conflictos. Los plazos de inscripción varían con la carga de trabajo de cada delegación; pida al notario un seguimiento y, al final, el testimonio con la boleta registral y la anotación de inscripción. Ese documento, junto con el contrato de fideicomiso, es su título.

8. Después del cierre

Cambie a su nombre (o al del fideicomiso) el predial ante el catastro municipal, los contratos de agua y luz, y notifique a la administración del condominio. Obtenga su RFC si va a rentar o a residir. Guarde los avalúos, las facturas de remodelación con CFDI y los comprobantes de pago del predial: al vender, cada peso deducible reduce el ISR.

Cronograma orientativo: quién hace qué

Fase	Responsable principal	Documento que debe quedar en su poder
Oferta y carta de intención	Comprador y agente	Oferta aceptada por escrito
Contrato de promesa	Abogado del comprador	Promesa firmada y comprobante del depósito en escrow o notaría
Due diligence	Notario y abogado	Certificado de gravámenes, no adeudos, constancias de condominio y uso de suelo
Permiso SRE y aceptación fiduciaria	Banco fiduciario	Permiso de la SRE y carta de aceptación del banco
Avalúo	Perito registrado o banco	Avalúo vigente conforme al plazo que exige la ley de hacienda municipal
Firma de escritura	Notario	Copia simple firmada y recibo de gastos
Pago de ISAI e inscripción	Notario	Constancia de pago del ISAI y testimonio inscrito
Post-cierre	Comprador	Predial y servicios a su nombre, RFC si aplica

Costos de adquisición en Quintana Roo: qué se paga y a quién

Los costos de cierre en México corren en su gran mayoría por cuenta del comprador y se pagan a través del notario. Los conceptos son siempre los mismos; las cifras oficiales varían por municipio.

Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISAI)

Es municipal y cada ayuntamiento lo regula en su Ley de Hacienda, aprobada por el Congreso del Estado, que la reforma casi cada diciembre junto con las leyes de ingresos del año siguiente. Por eso la tasa debe leerse siempre en el texto vigente y no en la cifra que recuerde un agente. La situación al redactar esta guía es la siguiente:

Municipio (ciudad)	Tasa del ISAI	Situación normativa
Benito Juárez (Cancún)	3 %	Tasa estable desde hace años, cuando subió del 2 % al 3 %; Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, última reforma publicada el 10 de diciembre de 2025
Tulum	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, última reforma publicada el 10 de diciembre de 2025
Solidaridad (Playa del Carmen)	3 % hasta 2025; 4 % reportado desde la reforma de diciembre de 2025	Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, reformada por el Decreto 167 (Periódico Oficial del Estado, 10 de diciembre de 2025); confirme la tasa aplicable a su fecha de firma

Un apunte sobre nombres, porque confunde a muchos compradores: el Congreso del Estado sigue publicando la norma como Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, mientras que el ayuntamiento, que hoy se identifica como Gobierno de Playa del Carmen, la cita en sus fichas de trámite como Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen. Es el mismo ordenamiento; el impuesto se paga en la Tesorería Municipal, a través del notario, dentro del plazo que fija la ley tras la firma.

En los tres municipios la base es el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo practicado por perito autorizado o institución bancaria, con la vigencia máxima que cada ley exige para el avalúo. La lección práctica: no espere que un precio «de escritura» inferior al real reduzca el impuesto. Además de ser ilegal, el avalúo lo neutraliza y perjudica su costo fiscal cuando venda. Y una segunda lección: si su compra se cierra cerca de un cambio de año, pregunte al notario si hay una reforma en trámite, porque el ISAI se liquida con la tasa vigente en la fecha de la escritura, no en la de la promesa.

Honorarios notariales, derechos de registro, avalúo y certificados

Los honorarios del notario se pactan y suelen guardar proporción con el valor de la operación; los derechos de inscripción en el Registro Público y de expedición de certificados los fija la Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo; el avalúo lo cobra el perito o el banco; a ello se suman certificados de libertad de gravamen, constancias de no adeudo, cédula catastral y gestoría. En una compra con fideicomiso se añaden el derecho federal del permiso de la SRE (la cifra de la Ley Federal de Derechos citada arriba) y las comisiones del banco fiduciario por estudio y constitución.

IVA

La enajenación de suelo y de construcciones destinadas a casa habitación está exenta de IVA (Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículo 9, fracciones I y II). Sí causa IVA la venta de locales comerciales y oficinas, y los honorarios de notario, valuador, agente y banco llevan IVA a la tasa general. Cuando un desarrollador vende un departamento residencial, el precio no debería incluir IVA sobre la construcción; si el proyecto se comercializa como «condo-hotel» u operación hotelera, la exención puede no aplicar, y ese detalle cambia el precio efectivo. Pregúntelo por escrito.

Ejemplo ilustrativo de presupuesto de cierre

Para dimensionar, tomemos un departamento de reventa con precio y avalúo de 4,000,000 de pesos, comprado por una persona física extranjera mediante fideicomiso. Con una tasa de ISAI del 3 % el impuesto sería de 120,000 pesos; con una del 4 %, de 160,000 pesos: esa partida sí la fija la ley, y la diferencia de un punto porcentual explica por qué conviene confirmar la tasa del municipio antes de ofertar. El resto son partidas de mercado que aquí solo sirven para mostrar la forma de calcular: honorarios notariales y gastos de gestión, derechos registrales, avalúo y certificados, derecho de la SRE y comisiones bancarias de apertura. Sumados, los compradores suelen presupuestar un total de cierre que, expresado como porcentaje del precio, se mueve en un rango de un dígito medio-alto; el número exacto solo lo da la cotización del notario con el avalúo en mano. Pida siempre un presupuesto desglosado por escrito antes de firmar la promesa. El análisis completo, con cada partida y sus fundamentos, está en la guía de costos de adquisición, ISAI, notario y predial.

Impuestos durante la tenencia y al vender

Predial

Es el impuesto anual sobre la propiedad, municipal, calculado sobre el valor catastral. En Quintana Roo los importes son bajos en comparación con Norteamérica y Europa, y los ayuntamientos suelen ofrecer descuentos por pago anticipado en los primeros meses del año. El recibo pagado es, además, un documento que cualquier comprador le pedirá cuando usted venda.

Rentas

Si renta el inmueble, los ingresos son gravables en México con independencia de la estructura. Una persona física no residente tributa conforme al Título V de la Ley del Impuesto sobre la Renta; una persona física residente, en el régimen de arrendamiento; una sociedad, como persona moral. Las plataformas de alojamiento aplican retenciones y varios municipios y el estado han incorporado contribuciones al hospedaje. Este tema exige un contador desde el primer mes, no desde la primera carta del SAT.

ISR al vender: la diferencia entre residente y no residente

Es el punto que más sorprende a los extranjeros. Para un residente fiscal en México que vende su casa habitación, la Ley del Impuesto sobre la Renta exenta la ganancia cuando la contraprestación no excede de setecientas mil unidades de inversión (UDIS) y la operación se formaliza ante fedatario público, gravándose el excedente (artículo 93, fracción XIX, inciso a), con condiciones adicionales que el notario verifica, como acreditar que el inmueble era efectivamente su casa habitación y manifestar bajo protesta de decir verdad que no ha aplicado la misma exención por otra vivienda en los tres años inmediatos anteriores.

Para un no residente que vende un inmueble en México, la fuente de riqueza está en el país y el impuesto se determina, por regla general, aplicando el 25 % sobre el total del ingreso obtenido sin deducción alguna; como alternativa, si cuenta con un representante legal en México que cumpla los requisitos de la ley y la operación consta en escritura pública, puede optar por pagar sobre la ganancia la tasa máxima de la tarifa del artículo 152, calculando la ganancia con las deducciones del Capítulo IV del Título IV, como el costo de adquisición actualizado, las mejoras comprobadas y los gastos notariales (artículo 160). El notario calcula y entera este impuesto bajo su responsabilidad. Por eso importa tanto escriturar al valor real, conservar facturas de mejoras con CFDI y, para quien viva aquí, regularizar su residencia fiscal antes de vender.

Financiamiento: opciones reales para extranjeros

La mayoría de las compras de extranjeros en la Riviera Maya se cierran de contado, y hay una razón estructural: la banca mexicana ofrece hipotecas a extranjeros casi exclusivamente cuando acreditan residencia legal en el país, ingresos comprobables en México y un historial crediticio local, condiciones que el comprador transfronterizo típico no reúne. Las alternativas reales son cuatro:

1. Financiamiento directo del desarrollador en preventa: planes de pago durante la obra (un enganche y mensualidades hasta la entrega) y, en algunos proyectos, un saldo financiado a corto plazo tras la entrega. Es lo más común, pero convierte al comprador en acreedor no garantizado del desarrollador mientras dura la construcción.
2. Prestamistas transfronterizos especializados en compradores estadounidenses y canadienses, con tasas superiores a las de sus países de origen y garantía sobre los derechos del fideicomiso.
3. Crédito en el país de origen garantizado con activos allí (una línea sobre el valor de la vivienda principal, por ejemplo), pagando en México de contado.
4. Hipoteca bancaria mexicana una vez obtenida la residencia y construido historial, más viable para quien ya vive aquí.

Cualquier deuda en pesos o dólares introduce riesgo de tipo de cambio sobre un activo cuyo mercado suele cotizar en dólares pero cuyos impuestos y gastos se pagan en pesos. En la guía sobre hipotecas y financiamiento para extranjeros comparamos requisitos, plazos y costos de cada vía.

Documentos, RFC, CURP y prevención de lavado de dinero

Qué le pedirán

Para una persona física extranjera: pasaporte vigente, documento migratorio si lo tiene (visa, tarjeta de residente o el registro de entrada como visitante), comprobante de domicilio, datos de los beneficiarios sustitutos del fideicomiso (nombre, nacionalidad, fecha de nacimiento) y, por la normativa antilavado, información sobre el origen de los fondos. Estado civil y régimen matrimonial importan, como vimos. Si firma por poder, el poder otorgado en el extranjero debe apostillarse o legalizarse, traducirse por perito y protocolizarse en México.

RFC y CURP

No necesita RFC ni CURP para comprar. La CURP se asigna a extranjeros cuando obtienen residencia; el RFC es la clave fiscal ante el SAT y se tramita con cita en sus oficinas. En la práctica notarial, un comprador no residente sin RFC puede figurar en la escritura con la clave genérica que el SAT prevé para extranjeros, pero si va a rentar, a vender con la opción de tributar sobre la ganancia o a residir, necesitará su propio RFC. Muchos compradores lo tramitan poco después del cierre, cuando ya tienen un domicilio en México que acreditar.

Residencia migratoria

Comprar no otorga residencia ni la exige. Quien planea vivir en Quintana Roo debe solicitar la residencia temporal o permanente ante el Instituto Nacional de Migración, normalmente iniciando el trámite en un consulado mexicano en su país. La titularidad de un inmueble en México puede ser uno de los elementos que los consulados valoran dentro de los supuestos de solvencia económica, pero los criterios y montos los fija la normativa migratoria y cada consulado los aplica; verifíquelo antes de contar con ello.

Antilavado: efectivo, avisos y por qué le hacen tantas preguntas

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) considera actividades vulnerables el desarrollo y la intermediación inmobiliaria (artículo 17, fracción V) y la fe pública notarial sobre transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles (fracción XII), lo que obliga a agentes, desarrolladores y notarios a identificarlo, conocer el origen de los recursos y presentar avisos a la autoridad cuando la operación alcanza los umbrales que la ley expresa en múltiplos de la Unidad de Medida y Actualización (UMA). Tras la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 16 de julio de 2025, el aviso notarial por transmisión de derechos reales sobre inmuebles procede a partir de ocho mil veces la UMA diaria; los intermediarios y desarrolladores tienen su propio umbral de aviso en la fracción V, también expresado en UMA. La misma ley prohíbe liquidar la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles con monedas y billetes cuando el valor sea igual o superior a ocho mil veinticinco veces la UMA diaria (artículo 32, fracción I). El valor de la UMA lo publica el INEGI cada año y el SAT mantiene en su portal de prevención de lavado de dinero la tabla actualizada de umbrales de identificación y aviso por actividad; en términos prácticos, cualquier compra de vivienda en la Riviera Maya supera con holgura ese límite y debe pagarse por transferencia bancaria documentada. Prepare la trazabilidad de sus fondos con antelación —estados de cuenta, venta de un activo, herencia— porque el banco receptor en México también la exigirá.

Particularidades por ciudad: Playa del Carmen, Tulum y Cancún

Las tres ciudades comparten marco legal, pero no mercado. Lo que sigue es lo que cambia en la práctica cuando un extranjero compra bienes raíces en cada una.

Playa del Carmen (municipio de Solidaridad)

Es el mercado más equilibrado de la Riviera Maya para el comprador extranjero: oferta amplia de departamentos de reventa y preventa, una ciudad con vida propia durante los doce meses, servicios consolidados y una demanda de renta que combina vacacional y residencial. Las zonas se leen por franjas: el Centro y la Quinta Avenida (alta densidad, máxima renta vacacional, ruido), Playacar Fases I y II (comunidad planificada con golf y acceso a playa), Zazil-Ha y la zona norte hacia Punta Esmeralda, las colonias Colosio y Gonzalo Guerrero (residencial en transformación), la zona Ejidal (mercado local) y los desarrollos al norte como Corasol y el corredor hacia Mayakoba. La estación del Tren Maya y el acceso al aeropuerto de Cancún en menos de una hora añaden conectividad.

Puntos de atención: verifique el régimen de condominio y las reglas de renta vacacional del edificio; en el centro compruebe uso de suelo y licencias de funcionamiento de los comercios en planta baja; en la zona norte, revise que los servicios de agua y drenaje estén conectados a red y no en «solución provisional». La oferta actual está en nuestro hub de Playa del Carmen.

Tulum

Tulum es el mercado con mayor recorrido y mayor dispersión de riesgo. La ciudad creció de forma acelerada sobre suelo de origen ejidal, con una zona costera entre el pueblo y la reserva de Sian Ka’an donde coexisten títulos sólidos, concesiones de zona federal y litigios de larga data. Las zonas urbanas consolidadas para el comprador extranjero son Aldea Zamá (planificada, con infraestructura subterránea), La Veleta (bohemia, con obra constante), Región 15 y Región 8 (expansión de departamentos hacia el sur y la playa), Tulum Centro y comunidades como Tulum Country Club al norte. El aeropuerto internacional Felipe Carrillo Puerto, en operación desde el 1 de diciembre de 2023, y la estación del Tren Maya cambiaron la accesibilidad.

Puntos de atención: exija título de dominio pleno inscrito, no cesiones ejidales; en la costa, exija ver la concesión de ZOFEMAT y el deslinde; compruebe la fuente de agua y el tratamiento de aguas residuales del condominio, porque Tulum no cuenta con red de drenaje generalizada; y, tratándose de preventa, tenga presente que el ISAI de 4 % y la abundancia de proyectos elevan el listón de la due diligence del desarrollador. Vea la oferta en el hub de Tulum.

Cancún (municipio de Benito Juárez)

Cancún es la ciudad grande: aeropuerto internacional con la mayor conectividad del sureste, hospitales, universidades, centros comerciales y un mercado residencial profundo. Para el extranjero, las zonas típicas son la Zona Hotelera sobre el bulevar Kukulcán (departamentos frente a laguna o mar, uso vacacional intenso), Puerto Cancún (marina, golf y torres de alto nivel junto al centro), Puerto Juárez y el corredor hacia Isla Mujeres, el centro organizado por supermanzanas (mercado local con buena renta de largo plazo), las zonas residenciales del corredor de la avenida Huayacán como Residencial Cumbres o Lagos del Sol, y comunidades cerradas dentro de la propia Zona Hotelera como Isla Dorada. Al norte, Costa Mujeres pertenece ya al municipio de Isla Mujeres, con su propia hacienda municipal.

Puntos de atención: en la Zona Hotelera, distinga entre inmuebles en propiedad privada y los que descansan en concesiones federales; en torres nuevas, revise la solidez financiera del régimen de condominio y el costo real de mantenimiento con amenidades; en preventa, confirme licencias de construcción vigentes y la inscripción del contrato ante PROFECO. Encontrará la oferta en el hub de Cancún.

Comprar en preventa: reglas que aplican en los tres municipios

La Ley Federal de Protección al Consumidor sujeta a su régimen a fraccionadores, constructores y promotores que venden vivienda al público, obliga a registrar sus contratos ante la PROFECO (artículo 73), les exige poner a disposición del comprador el proyecto ejecutivo completo, la maqueta y los documentos que acrediten la propiedad del inmueble (artículo 73 BIS) y fija garantías mínimas de cinco años en cuestiones estructurales, tres en impermeabilización y uno en los demás elementos, contadas desde la entrega real (artículo 73 QUÁTER). Antes de firmar una preventa verifique además que el terreno esté escriturado a nombre del desarrollador o de un fideicomiso de desarrollo, que exista licencia de construcción vigente, cómo se protegen sus pagos durante la obra y qué penalización real asume el desarrollador por retraso. Un desarrollador serio responde a estas preguntas con documentos; uno que responde con renders no está respondiendo.

Errores frecuentes de compradores extranjeros y cómo evitarlos

1. Confundir precio con costo total. Presupueste ISAI, notario, registro, avalúo, SRE y banco desde la primera cifra que baraje; en Tulum cuente con el 4 % y en Playa del Carmen, tras la reforma de diciembre de 2025, presupueste también 4 % hasta que el notario le confirme la tasa.
2. Pagar anticipos a cuentas personales. Use escrow, cuenta de la notaría o pagos escalonados contra hitos verificables. Un anticipo no es un depósito reembolsable salvo que el contrato lo diga.
3. Aceptar cesiones ejidales o «posesión». Sin título de dominio pleno inscrito no hay propiedad que fideicomitir. Ninguna rebaja compensa ese riesgo.
4. No leer el régimen de condominio. Prohibiciones de renta corta, cuotas extraordinarias en curso, fondo de reserva vacío o administrador sin cuentas son problemas que se compran junto con el departamento.
5. Escriturar por debajo del valor real. Es ilegal, el avalúo lo neutraliza para el ISAI y multiplica su ISR al vender.
6. Dejar el fideicomiso sin beneficiarios sustitutos actualizados. Revíselos ante cada cambio familiar; es la diferencia entre una transmisión administrativa y un proceso sucesorio internacional.
7. Ignorar la fiscalidad del país de origen. Estados Unidos, Canadá y varios países europeos gravan la renta mundial; el fideicomiso y las rentas mexicanas pueden requerir declaraciones informativas allá. Coordine a su contador local con uno mexicano.
8. Prescindir de asesoría independiente. Notario elegido por usted, abogado que responda ante usted y agente que trabaje para usted, no para la contraparte.
9. Subestimar la humedad y el mantenimiento. El clima tropical castiga impermeabilizaciones, aires acondicionados y carpintería; la garantía legal ayuda, pero la inspección técnica previa ahorra dinero.
10. Comprar sin visitar en temporada baja. Ruido, movilidad, sargazo, calor y ocupación real de renta se entienden en septiembre, no en marzo.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar una casa o un departamento en Playa del Carmen, Tulum o Cancún?

Sí. La Constitución permite a los extranjeros adquirir inmuebles en México si convienen ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse nacionales respecto de esos bienes. Como toda la costa de Quintana Roo está en la zona restringida, la compra de una vivienda se realiza mediante fideicomiso bancario, que otorga uso, goce, aprovechamiento, renta, venta y herencia. Para inmuebles no residenciales, una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros puede comprar el dominio directo.

¿Qué es exactamente la zona restringida?

La franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y cincuenta a lo largo de las playas en la que los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de tierras y aguas (artículo 27 constitucional, fracción I, y artículo 2, fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera). Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal, Tulum y en general toda la Riviera Maya están íntegramente dentro.

¿El fideicomiso es realmente mío? ¿Puedo rentar, vender o heredar la propiedad?

El banco es titular formal, pero usted, como fideicomisario, tiene todos los derechos económicos: habitar, rentar (la LIE incluye expresamente la obtención de frutos y rendimientos, artículo 12), remodelar, vender e hipotecar. Designa beneficiarios sustitutos que reciben los derechos a su fallecimiento sin juicio sucesorio en México. La duración es de hasta cincuenta años, prorrogable.

¿Necesito residencia mexicana, RFC o CURP para comprar?

No. Ninguno de los tres es requisito para adquirir. El RFC se vuelve necesario en la práctica si va a rentar, a residir o a vender optando por tributar sobre la ganancia neta; la CURP llega con la residencia. Muchos compradores tramitan el RFC en las semanas posteriores al cierre.

¿Cuánto se paga de impuesto de adquisición en cada ciudad?

Depende del municipio y del texto vigente de su Ley de Hacienda: 3 % en Benito Juárez (Cancún) y 4 % en Tulum. En Solidaridad (Playa del Carmen) la tasa fue de 3 % hasta 2025; su Ley de Hacienda fue reformada por el Decreto 167, publicado el 10 de diciembre de 2025, y las fuentes del sector reportan desde entonces un 4 %, por lo que conviene presupuestar 4 % y confirmar la tasa aplicable con el notario antes de firmar. La base es el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo de perito o bancario vigente. A ello se suman honorarios notariales, derechos registrales, avalúo, el derecho de la SRE y las comisiones del banco fiduciario.

¿Puedo pagar la propiedad en efectivo?

No a partir del umbral legal. La LFPIORPI prohíbe liquidar la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles con monedas y billetes cuando el valor iguala o supera ocho mil veinticinco veces la UMA diaria (artículo 32, fracción I). Cualquier vivienda de mercado en la Riviera Maya supera ese límite; el pago se hace por transferencia bancaria documentada, y notario, agente y banco le pedirán acreditar el origen de los fondos.

¿Qué impuesto pago al vender si no soy residente fiscal en México?

Por regla general, el 25 % sobre el ingreso total sin deducciones. Si designa un representante legal en México que cumpla los requisitos de la ley y la venta consta en escritura pública, puede optar por tributar sobre la ganancia neta a la tasa máxima de la tarifa de personas físicas (Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 160). El notario calcula y entera el impuesto. Conservar avalúos, facturas de mejoras con CFDI y comprobantes es lo que hace viable la segunda opción.

¿Cuánto tarda una compra de reventa con fideicomiso?

Una operación sin complicaciones suele cerrar en semanas o pocos meses desde la aceptación de la oferta. La SRE debe resolver el permiso en cinco días hábiles si se presenta en su oficina central o treinta en las delegaciones, y se entiende aprobado si no responde (LIE, artículo 14); el tiempo real lo marcan la integración del expediente por el banco, la due diligence y la agenda del notario. Las preventas dependen del calendario de obra del desarrollador.

Siguiente paso

Si está evaluando comprar en Playa del Carmen, Tulum o Cancún, el orden correcto es este: defina uso y presupuesto total, elija la estructura legal con un asesor que conozca las tres ciudades, visite en persona, exija documentos antes de pagar un solo anticipo y elija usted al notario. Con esa disciplina, comprar bienes raíces en Quintana Roo siendo extranjero es un proceso ordenado, previsible y bien regulado. Sin ella, es la fuente de casi todas las historias que habrá leído en foros. Nuestro equipo acompaña a compradores internacionales en cada uno de estos pasos; cuando esté listo, revise la oferta disponible y hable con nosotros.