Acheter un bien immobilier au Mexique en tant qu'étranger : le guide complet du Quintana Roo

Acheter un bien immobilier au Mexique quand on est étranger est parfaitement légal, et dans l’État du Quintana Roo — Playa del Carmen, Tulum, Cancún et le reste de la Riviera Maya — cela se produit tous les jours : des appartements face à la mer, des maisons en résidence sécurisée, des terrains en lisière de jungle et des lots vendus sur plan changent de mains entre des acheteurs français, belges, suisses, québécois, américains ou sud-américains et des vendeurs locaux. Ce qui change par rapport à une acquisition à Bordeaux, à Bruxelles, à Genève ou à Montréal, ce n’est pas le droit d’acheter : c’est le véhicule juridique par lequel on acquiert, le rôle du notario público et l’enchaînement des paiements, des impôts et des inscriptions qui transforment une offre en un titre publié au registre foncier.

Ce guide parcourt ce chemin du début à la fin, du point de vue d’un conseil immobilier qui travaille quotidiennement dans les Caraïbes mexicaines : qui peut acheter selon la Constitution et la Loi sur l’investissement étranger, ce qu’est exactement la zone restreinte, quand le fideicomiso (fiducie bancaire) s’impose et quand une société mexicaine se justifie, comment se structure une opération sûre (offre, promesse de vente, due diligence, acte notarié et Registre public), combien coûte une signature dans chaque municipalité, quels impôts se paient à l’achat, pendant la détention et à la revente, et quelles erreurs les primo-acheteurs répètent inlassablement à Playa del Carmen, à Tulum et à Cancún.

Chaque affirmation juridique renvoie à la norme qui la fonde, vérifiée dans les textes publiés par la Chambre des députés mexicaine et par le Congrès du Quintana Roo au moment de la rédaction ; lorsqu’un chiffre dépend d’une réforme récente ou d’un droit revalorisé chaque année, nous le disons et nous vous indiquons comment le confirmer. Lorsque nous évoquons des coûts de marché — frais bancaires, honoraires, fourchettes de prix — nous le signalons comme une orientation ou un exemple illustratif, parce qu’ils varient d’une opération à l’autre. Rien de ce qui suit ne remplace l’examen de votre situation par un notario público, un avocat immobilier et un expert-comptable au Mexique.

L’essentiel en dix points

• Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers au Mexique ; la Constitution l’autorise dès lors qu’ils acceptent devant le ministère des Affaires étrangères (Secretaría de Relaciones Exteriores, SRE) d’être considérés comme nationaux à l’égard de ces biens : c’est la fameuse clause Calvo.
• Dans la bande de 100 km le long des frontières et de 50 km le long des côtes — la zone restreinte — les étrangers ne peuvent pas détenir le domaine direct des terres et des eaux. Toute la côte du Quintana Roo se trouve dans cette bande.
• Pour un usage résidentiel en zone restreinte, l’instrument est le fideicomiso : une banque mexicaine est titulaire formelle du bien et vous, en tant que fideicomisario (bénéficiaire), disposez de l’usage, de la jouissance et de l’exploitation, ainsi que du droit de vendre, de louer, de transmettre et d’hypothéquer.
• Le fideicomiso dure jusqu’à 50 ans et il est renouvelable ; il suppose un permis de la SRE que la loi oblige à délivrer dans des délais courts.
• Pour un usage non résidentiel (location exploitée comme une activité, commerce, promotion), une société mexicaine dotée d’une clause d’admission d’étrangers peut acquérir le domaine direct, au prix d’obligations fiscales permanentes.
• La vente immobilière se formalise devant notario público par escritura pública (acte authentique) et ne produit pleinement effet à l’égard des tiers qu’une fois inscrite au Registre public de la propriété et du commerce de l’État.
• Le droit de mutation (ISAI) est municipal et se calcule sur la plus élevée des trois valeurs — prix, valeur cadastrale, expertise : 3 % à Benito Juárez (Cancún) et 4 % à Tulum ; à Solidaridad (Playa del Carmen), il était de 3 % jusqu’en 2025 et, après la réforme de sa Ley de Hacienda publiée le 10 décembre 2025, le secteur rapporte 4 %. Budgétez au taux le plus élevé et faites confirmer par le notario.
• Les paiements en espèces pour un bien immobilier sont interdits au-delà d’un seuil légal exprimé en UMA ; notaires, agents et promoteurs ont des obligations d’identification et de déclaration en matière de lutte anti-blanchiment.
• Acheter n’exige ni titre de séjour ni RFC préalable, mais il est utile de demander le RFC et, si vous vous installez, la résidence : cela simplifie la vie fiscale et la revente future.
• La vente sur plan a ses règles propres : contrats enregistrés auprès de la PROFECO, garanties légales minimales et une due diligence du promoteur aussi importante que celle du terrain.

Qui peut acheter : l’article 27 de la Constitution et la Loi sur l’investissement étranger

Le point de départ est la fraction I de l’article 27 de la Constitution politique des États-Unis mexicains. Le texte réserve aux Mexicains par naissance ou par naturalisation et aux sociétés mexicaines le droit d’acquérir le domaine des terres et des eaux, mais il ajoute aussitôt que l’État pourra concéder le même droit aux étrangers à une condition : qu’ils conviennent devant le ministère des Affaires étrangères d’être considérés comme nationaux à l’égard de ces biens et de ne pas invoquer la protection de leur gouvernement, sous peine de perdre lesdits biens au profit de la Nation en cas de manquement à ce pacte.

Ce même paragraphe introduit l’exception qui définit le marché des Caraïbes mexicaines : dans une bande de cent kilomètres le long des frontières et de cinquante le long des côtes, les étrangers ne pourront en aucun cas acquérir le domaine direct sur les terres et les eaux. Le mot-clé est « direct ». La Constitution n’interdit pas à un étranger de détenir des droits sur un bien côtier ; elle lui interdit d’être propriétaire du sol en son nom propre. La Loi sur l’investissement étranger (Ley de Inversión Extranjera, LIE) explique comment cela se résout en pratique.

La clause Calvo, sans dramatisation

L’engagement d’être considéré comme national à l’égard du bien inquiète souvent celui qui le découvre. Il se limite pourtant à ce qu’il dit : si un litige survient au sujet de cette propriété, vous vous soumettez à la loi et aux tribunaux mexicains comme le ferait n’importe quel Mexicain, et vous ne pouvez pas demander à votre ambassade d’intervenir diplomatiquement pour cette affaire patrimoniale. Cela n’affecte ni votre nationalité, ni votre passeport, ni aucun autre droit. Pour un acheteur français, belge ou suisse, la comparaison la plus juste est celle d’une clause attributive de juridiction : le for est mexicain, la loi applicable est mexicaine, point. Dans les acquisitions situées hors zone restreinte, cet engagement est présenté par écrit devant la SRE (LIE, article 10 A) ; dans les acquisitions par fideicomiso, il est intégré au permis que la SRE délivre à la banque fiduciaire.

Personnes physiques, personnes morales et sociétés mexicaines

La LIE distingue trois types d’acquéreurs, et le traitement de chacun détermine la structure de l’opération :

1. Les personnes physiques étrangères, qui en zone restreinte accèdent aux biens résidentiels par le fideicomiso (LIE, articles 11 et 12).
2. Les personnes morales étrangères (une LLC américaine, une SARL française, une SPRL belge, une Sàrl suisse, une société canadienne), qui reçoivent le même traitement : fideicomiso en zone restreinte.
3. Les sociétés mexicaines dotées d’une clause d’admission d’étrangers, c’est-à-dire des sociétés constituées au Mexique dont les associés peuvent être étrangers. Elles peuvent acquérir le domaine direct de biens situés en zone restreinte et destinés à des activités non résidentielles, moyennant un avis à la SRE dans les soixante jours ouvrés suivant l’acquisition ; pour un usage résidentiel, elles ont besoin, elles aussi, d’un fideicomiso (LIE, article 10, fractions I et II).

Ce tableau explique pourquoi la première conversation sérieuse avec un conseil ne porte pas sur l’immeuble qui vous plaît, mais sur ce que vous allez faire du bien : y vivre, y passer des vacances, le louer en saison, y exploiter une activité ou le développer. La réponse détermine le véhicule, les coûts récurrents et la fiscalité.

La zone restreinte : pourquoi toute la côte du Quintana Roo est concernée

La LIE définit la zone restreinte comme la bande du territoire national de cent kilomètres le long des frontières et de cinquante le long des côtes (article 2, fraction VI). Le Quintana Roo est un État côtier du nord au sud et partage en outre une frontière avec le Belize ; Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal et Tulum sont littéralement posés sur la mer des Caraïbes. Il n’existe pas un seul appartement, une seule maison, un seul terrain dans les zones urbaines de ces villes qui échappe à la bande. Si quelqu’un vous propose un bien « hors zone restreinte » sur la Riviera Maya, l’affirmation mérite une vérification cartographique immédiate, car elle est en général fausse.

La conséquence pratique est simple : dans les Caraïbes mexicaines, un acheteur étranger choisira presque toujours entre le fideicomiso et la société mexicaine. L’achat direct en nom propre avec permis de la SRE (LIE, article 10 A) existe, mais il concerne des biens situés dans des municipalités totalement ou partiellement hors de la bande, comme il en existe dans les villes de l’intérieur du pays, et non sur la côte du Quintana Roo.

Ce qu’un étranger peut réellement faire en zone restreinte

Il faut démonter un mythe tenace : le fideicomiso n’est pas une « propriété de seconde zone ». La LIE définit l’utilisation et l’exploitation des biens situés en zone restreinte comme les droits d’usage ou de jouissance de ceux-ci, y compris l’obtention des fruits, produits et, de manière générale, de tout rendement résultant de l’exploitation lucrative, par l’intermédiaire de tiers ou de l’institution fiduciaire (article 12). Traduit : vous pouvez habiter le bien, le louer sur des plateformes de location saisonnière ou en longue durée, le rénover, le vendre quand vous le souhaitez au prix que le marché consent, le transmettre par le jeu des bénéficiaires substituts et l’offrir en garantie. Les limites sont exactement celles que rencontre tout propriétaire mexicain : règlement de copropriété, plan d’occupation des sols municipal, réglementation environnementale et fiscale.

Pour approfondir le mécanisme, nous avons rédigé un guide dédié au fideicomiso, la fiducie bancaire des acheteurs étrangers. Ici, nous nous en tenons à l’essentiel pour décider.

Le fideicomiso : comment fonctionne le véhicule habituel

Le fideicomiso est une figure régie par la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito : en vertu du fideicomiso, le fideicomitente transmet à une institution fiduciaire la propriété ou la titularité d’un ou plusieurs biens ou droits pour qu’ils soient affectés à des fins licites et déterminées (article 381). Dans une acquisition immobilière par un étranger, trois parties interviennent :

• Le fideicomitente (constituant) : le vendeur, qui transmet le bien à la banque.
• Le fiduciario (fiduciaire) : un établissement de crédit mexicain agréé, qui apparaît comme titulaire au registre foncier et administre le patrimoine fiduciaire conformément aux instructions du contrat.
• Le fideicomisario (bénéficiaire) : vous, l’acheteur étranger, titulaire de tous les droits d’usage, de jouissance, d’exploitation et de disposition, et qui désigne les bénéficiaires substituts en cas de décès.

La banque ne peut rien faire du bien sans votre instruction, ne répond pas de ses propres dettes sur ce bien et ne participe ni aux plus-values ni aux loyers. Sa fonction est formelle et administrative, et elle la facture.

Durée, prorogation et transmission

La durée maximale est de cinquante ans, prorogeable à la demande de l’intéressé (LIE, article 13). Lorsque vous revendrez à un autre étranger, l’usage veut que l’acheteur constitue un nouveau fideicomiso ou se substitue à vous comme bénéficiaire du contrat existant ; si vous vendez à un Mexicain, le fideicomiso s’éteint et le bien passe en domaine direct au nouveau propriétaire. Au décès du bénéficiaire, les bénéficiaires substituts désignés au contrat acquièrent les droits sans qu’il soit nécessaire d’ouvrir une succession sur le bien au Mexique, ce qui constitue en pratique l’un des plus grands avantages du véhicule — un point qui parle particulièrement aux lecteurs français, habitués à la lourdeur d’une succession transfrontalière, et aux lecteurs québécois soucieux de la liquidation de leur patrimoine hors Québec. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito interdit toutefois les substitutions successives indéfinies par décès (article 394, fraction II) : la désignation doit donc être faite au profit de personnes vivantes ou déjà conçues.

Le permis de la SRE et ses délais

Pour que la banque acquière, en qualité de fiduciaire, des droits sur un bien situé en zone restreinte, un permis du ministère des Affaires étrangères est requis (LIE, article 11). La démarche est menée par la banque fiduciaire elle-même auprès de la Direction générale des affaires juridiques de la SRE, et la loi fixe des délais courts : cinq jours ouvrés en cas de dépôt auprès de l’unité administrative centrale, ou trente jours ouvrés auprès des délégations des États ; passés ces délais sans décision, la demande est réputée approuvée (LIE, article 14). En pratique, le délai total dépend davantage de l’agenda de la banque et de la constitution du dossier (passeport, justificatif de domicile, données du bien, expertise) que de la SRE. L’administration publie par ailleurs une base de données ouverte des permis délivrés, utile pour vérifier qu’un fideicomiso existant est bien réel lorsque l’on achète à un autre étranger.

Coûts officiels et coûts bancaires

Le droit fédéral dû pour le permis est prévu à l’article 25 de la Ley Federal de Derechos, qui fixe les tarifs des permis de la SRE en matière d’article 27 constitutionnel, dont celui de constitution du fideicomiso et les démarches ultérieures portant sur celui-ci (changement de bénéficiaire ou de fiduciaire, par exemple). Il s’agit d’un droit forfaitaire, indépendant de la valeur du bien, revalorisé chaque année en fonction de l’inflation comme le reste des droits fédéraux ; la fiche de la démarche SRE renvoie elle-même à « l’article 25 de la Ley Federal de Derechos en vigueur » et exige un paiement électronique auprès d’une banque agréée avant le dépôt de la demande. Comme le montant change à chaque exercice, nous ne le reproduisons pas ici : demandez-le ventilé au notario ou à la banque fiduciaire dans le devis de clôture et comparez-le au tarif que la SRE publie dans sa rubrique coûts et délais. Dans tous les cas, il s’agit d’un poste mineur face à l’ISAI et aux honoraires notariaux.

Les honoraires de la banque ne sont pas réglementés et varient d’un établissement à l’autre : une commission d’étude et d’acceptation du dossier, une commission de constitution (payable à la signature) et une redevance annuelle d’administration. À titre d’exemple illustratif, beaucoup d’acheteurs de la Riviera Maya budgètent la constitution à hauteur de quelques centaines à quelques milliers de dollars et l’annuité à quelques centaines de dollars, mais la cotation concrète dépend de la banque, de la valeur du bien et du fait que le contrat soit ouvert à neuf ou qu’il s’agisse d’une substitution dans un contrat existant. Demandez au moins deux cotations ; les banques les plus actives en fiducie immobilière au Quintana Roo ont généralement des processus plus fluides et des équipes habituées aux acheteurs étrangers.

Société mexicaine : quand il est pertinent d’acheter via une structure

Une société mexicaine — typiquement une S.A. de C.V. ou une S. de R.L. de C.V. constituée selon la Ley General de Sociedades Mercantiles — dotée d’une clause d’admission d’étrangers peut être propriétaire directe de biens situés en zone restreinte et destinés à des activités non résidentielles, moyennant un avis à la SRE dans les soixante jours ouvrés suivant l’acquisition (LIE, article 10, fraction I). La nuance décisive est « non résidentielle » : si la finalité est d’habiter le bien, la loi exige un fideicomiso même lorsque l’acquéreur est une société (article 10, fraction II, et article 11, fraction I).

Quand cela se justifie-t-il ? Lorsque le projet est entrepreneurial : un petit hôtel à Tulum, plusieurs lots destinés à la location saisonnière exploités comme une activité, un local commercial sur la Quinta Avenida de Playa del Carmen, un terrain à développer. La société permet de déduire des charges, d’embaucher, de facturer et d’ajouter des biens sans multiplier les fiducies. En contrepartie naît un contribuable mexicain qui doit s’immatriculer au Registro Federal de Contribuyentes, déposer des déclarations périodiques, tenir une comptabilité électronique et respecter des obligations sociales, avec le coût récurrent d’un comptable. Acheter un seul appartement pour son usage propre via une société ne se justifie presque jamais : la charge administrative dépasse l’économie de frais fiduciaires.

La comparaison complète — coûts, fiscalité de la location et de la revente, et sort des parts sociales en cas de succession — figure dans le guide sur la zone restreinte et la société mexicaine. La règle rapide : un logement, un fideicomiso ; une activité immobilière, une société ; les deux, les deux structures qui cohabitent.

Acheter en couple, en famille ou via une société étrangère

Trois situations reviennent sans cesse dans les études notariales de la Riviera Maya et méritent d’être tranchées avant de signer la promesse.

Mariage et régime matrimonial. Si vous êtes marié, le notario vous demandera sous quel régime. En communauté de biens — la sociedad conyugal mexicaine, équivalent fonctionnel de la communauté réduite aux acquêts française ou du patrimoine familial québécois —, le conjoint est copropriétaire et doit normalement comparaître ou donner son accord ; en séparation de biens, achète celui qui signe. Un acte de mariage apostillé (convention de La Haye de 1961, applicable en France, en Belgique et en Suisse) et traduit par un traducteur assermenté est généralement nécessaire ; pour un couple québécois, la légalisation passe par la voie consulaire selon les règles en vigueur au Canada. Décider dès le départ si le fideicomiso comptera un ou deux bénéficiaires évite de refaire les actes.

Enfants et héritiers. Le fideicomiso permet de désigner des bénéficiaires substituts et l’ordre de substitution ; c’est l’équivalent fonctionnel d’une planification successorale sur ce bien. Cela étant, si votre patrimoine est réparti sur plusieurs pays, votre testament étranger et le fideicomiso doivent être cohérents, et un testament mexicain peut être utile pour les biens qui ne sont pas dans la fiducie (meubles, comptes locaux, un véhicule). Les lecteurs français prendront soin d’articuler cette désignation avec les règles de la réserve héréditaire et, le cas échéant, avec le règlement européen sur les successions, sujet à discuter avec leur notaire en France.

Une LLC ou une société étrangère comme acquéreur. C’est possible et certaines familles le font pour des raisons fiscales ou de responsabilité dans leur pays. Le fideicomiso est constitué avec la personne morale étrangère comme bénéficiaire ; la banque exigera des documents sociaux apostillés, l’identification des bénéficiaires effectifs et les pouvoirs. Avant de choisir cette voie, vérifiez auprès de votre conseil d’origine le traitement fiscal du fideicomiso mexicain, car certaines juridictions imposent des déclarations informatives spécifiques sur les fiducies étrangères et le manquement coûte cher. Un résident fiscal français devra notamment examiner ses obligations déclaratives relatives aux trusts et aux comptes et structures détenus à l’étranger avec son propre conseil.

Le processus pas à pas : de la recherche au titre inscrit

L’ordre qui suit est celui que nous appliquons dans des opérations réelles à Solidaridad, à Tulum et à Benito Juárez. Les délais varient, mais un achat dans l’ancien sans complication se boucle en général en quelques semaines à quelques mois à compter de l’acceptation de l’offre ; une vente sur plan suit le calendrier de chantier du promoteur.

1. Définir l’usage, le budget total et le secteur

Avant de visiter, fixez trois choses : l’usage (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif), le budget total incluant les frais de clôture et la structure juridique (pas seulement le prix), et le secteur. Le choix du secteur au Quintana Roo conditionne le prix, la liquidité et le type de locataire : un appartement à Playacar n’a rien à voir avec un appartement à La Veleta ou à Puerto Cancún. Vous pouvez explorer l’offre actuelle dans notre catalogue de biens à vendre au Quintana Roo et filtrer par ville, par type et par fourchette de prix.

2. Offre et lettre d’intention

Dans l’ancien, l’acheteur présente une offre écrite (lettre d’intention ou offre d’achat) qui fixe le prix, les modalités de paiement, le délai pour signer la promesse, ce qui est inclus (mobilier, place de parking, cave) et les conditions suspensives : résultat satisfaisant de la due diligence, obtention du permis de la SRE, acceptation par la banque fiduciaire. Cette lettre ne transfère pas la propriété et n’exige généralement pas de dépôt, mais elle cadre la négociation. Demandez au vendeur de produire dès ce stade, ne serait-ce qu’en copie simple, l’escritura en vigueur et le dernier avis de predial (taxe foncière municipale) : cela vous fera gagner des semaines si quelque chose cloche.

3. Promesse de vente et dépôt

Le Code civil de l’État du Quintana Roo régit le contrat de promesse (ou contrat préliminaire) comme l’obligation de conclure un contrat futur et suit la règle générale du droit civil mexicain : pour obliger, il doit être écrit, contenir les éléments essentiels du contrat définitif — bien identifié, prix et modalités de paiement — et fixer un délai d’exécution. En pratique, c’est le document qui établit la date limite de signature de l’acte, le montant et la destination du dépôt (habituellement sur un compte d’escrow ou en l’étude du notaire, jamais sur le compte personnel du vendeur), les pénalités d’inexécution de chaque partie et les conditions de restitution de l’acompte. Il doit être rédigé ou relu par votre avocat, pas par celui du vendeur ou du promoteur. Si le promettant refuse ensuite de signer l’acte, le droit civil mexicain permet d’exiger judiciairement la conclusion du contrat définitif et de faire signer le juge en lieu et place du défaillant, mais personne ne souhaite en arriver là : la qualité de la promesse est votre meilleure assurance. Demandez à votre avocat de citer dans le contrat lui-même les articles applicables du Code civil de l’État, dont le texte en vigueur est publié par le Congrès du Quintana Roo.

Sur l’acompte, une règle d’or : un versement à valoir sur le prix n’est pas remboursable par défaut. Si vous voulez le récupérer lorsque la due diligence échoue ou que la banque refuse le fideicomiso, le contrat doit le dire clairement et l’argent doit être entre les mains d’un tiers neutre jusqu’à la signature.

4. Due diligence : titre, charges, predial, copropriété, ejido et ZOFEMAT

C’est la phase qui sépare un achat serein d’un problème qui dure des années. Au minimum :

• Titre et chaîne de propriété : l’escritura en vigueur du vendeur, inscrite au Registre public de la propriété et du commerce de l’État du Quintana Roo ; le notario demande un certificat de liberté ou d’existence de charges, qui indique le titulaire, les sûretés et les inscriptions en cours.
• Identité et capacité du vendeur : que le signataire soit bien le titulaire inscrit ou son mandataire avec un pouvoir valide ; si le vendeur est un étranger détenant un fideicomiso, la banque fiduciaire doit comparaître ; s’il s’agit d’une société, vérifiez les statuts, les pouvoirs et que l’objet social autorise l’aliénation.
• Predial et charges courantes : attestation d’absence de dette de predial auprès de la trésorerie municipale et factures d’eau, d’électricité (CFE) et, le cas échéant, de gaz.
• Fiche cadastrale et expertise : la loi cadastrale de l’État et les lois de finances municipales exigent des valeurs cadastrales actualisées ; l’expertise réalisée par un expert agréé servira de base au droit de mutation si elle dépasse le prix.
• Régime de copropriété : acte constitutif du régime, règlement, procès-verbaux d’assemblée récents, situation du vendeur au regard des charges et fonds de réserve. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo régit les droits et obligations des copropriétaires ; un arriéré du vendeur devient votre problème s’il n’est pas soldé avant la signature.
• Usage des sols et autorisations : attestation d’usage des sols municipal compatible avec votre projet (habitation, location saisonnière, commerce) et permis de construire et attestation d’achèvement si la construction est récente.
• Origine ejidal : une grande partie du foncier de la Riviera Maya était de l’ejido, terre collective issue de la réforme agraire. La Ley Agraria permet que les parcelles passent en dominio pleno (pleine propriété) et soient inscrites au Registre public grâce à un titre délivré par le Registro Agrario Nacional ; à compter de l’annulation de l’inscription agraire, les terres cessent d’être ejidales et relèvent du droit commun (articles 81 et 82). Sans ce titre, un « contrat de cession de droits » ejidal ne vous donne pas la propriété et n’est pas fiduciable.
• Zone fédérale maritime terrestre : en première ligne de plage, la bande de vingt mètres de terre ferme, praticable et contiguë à la plage est fédérale (Ley General de Bienes Nacionales, article 119) et ne peut être utilisée que par voie de concession instruite auprès du SEMARNAT — c’est la ZOFEMAT (zona federal marítimo terrestre) ; vérifiez jusqu’où va la propriété privée et qui détient la concession.
• Environnement : mangroves, zones humides et cenotes bénéficient d’une protection fédérale ; une construction édifiée sur eux peut être fermée quel que soit le nombre de fois où elle a été revendue.

La méthodologie complète pour lire une escritura, interpréter un certificat du Registre et détecter les signaux d’alerte dans la chaîne de titre figure dans notre guide sur la due diligence immobilière au Quintana Roo.

5. Le notario público au Quintana Roo

Au Mexique, le notario n’est pas un simple certificateur de signatures : c’est un juriste investi de la foi publique, titulaire d’un office selon la Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo, qui rédige l’acte, vérifie la légalité de l’opération, calcule et retient les impôts et se charge de l’inscription au registre. Il répond des erreurs de l’instrument. Deux conséquences pratiques : l’acheteur choisit le notario (et paie ses honoraires), et il n’y a aucune raison d’accepter sans discuter le notaire « maison » du promoteur sans au moins un second avis. Le Code civil de l’État régit la forme du contrat de vente et exige que la vente d’un immeuble soit passée en escritura pública sauf pour des opérations de très faible valeur, de sorte qu’en pratique tout bien de marché de la Riviera Maya passe devant notaire ; un contrat sous seing privé, aussi bien rédigé soit-il, ne transfère pas la propriété d’un immeuble et ne peut pas être inscrit au Registre public.

Le notario coordonne en outre avec la banque fiduciaire et avec la SRE, et le jour de la signature il réunit le vendeur, le délégué fiduciaire de la banque et l’acheteur (ou son mandataire). Les détails de cette phase, y compris la lecture de l’acte et les retenues que vous verrez sur le décompte notarial, figurent dans le guide sur le processus notarial et la signature définitive au Quintana Roo.

6. Signature de l’acte et paiement du prix

Le jour de la clôture, on signe l’escritura pública qui contient, dans le cas le plus fréquent, la vente du vendeur à la banque fiduciaire et la constitution du fideicomiso à votre profit. Le prix est payé contre signature, par virement électronique — la loi interdit les espèces au-delà du seuil que nous verrons plus bas —, soit directement au vendeur, soit via le compte d’escrow, soit par l’intermédiaire du notaire. Si le vendeur est non-résident, le notario calcule et retient l’impôt sur le revenu (ISR) qui lui incombe. Repartez ce jour-là avec une copie simple de l’acte signé et un reçu du notaire pour les frais et impôts remis.

7. Inscription au Registre public de la propriété et du commerce

Après la signature, le notaire acquitte le droit de mutation auprès de la trésorerie municipale, obtient l’attestation correspondante et présente l’expédition de l’acte au Registre public de la propriété et du commerce de l’État du Quintana Roo, dont le siège est à Chetumal avec des délégations dans les municipalités. C’est l’inscription qui rend votre droit opposable aux tiers : jusque-là, un créancier du vendeur ou un second acquéreur de mauvaise foi pourraient créer des conflits. Les délais d’inscription varient selon la charge de travail de chaque délégation ; demandez un suivi au notaire et, à la fin, l’expédition accompagnée du bordereau et de la mention d’inscription. Ce document, avec le contrat de fideicomiso, constitue votre titre.

8. Après la signature

Faites mettre à votre nom (ou à celui du fideicomiso) le predial auprès du cadastre municipal, les contrats d’eau et d’électricité, et informez le syndic de la copropriété. Obtenez votre RFC si vous comptez louer ou résider. Conservez les expertises, les factures de travaux avec CFDI (la facture électronique mexicaine) et les justificatifs de paiement du predial : à la revente, chaque peso déductible réduit l’ISR.

Calendrier indicatif : qui fait quoi

Étape	Responsable principal	Document à conserver
Offre et lettre d’intention	Acheteur et agent	Offre acceptée par écrit
Promesse de vente	Avocat de l’acheteur	Promesse signée et justificatif du dépôt en escrow ou à l’étude
Due diligence	Notaire et avocat	Certificat de charges, quitus, attestations de copropriété et d’usage des sols
Permis SRE et acceptation fiduciaire	Banque fiduciaire	Permis de la SRE et lettre d’acceptation de la banque
Expertise	Expert agréé ou banque	Expertise en cours de validité selon le délai exigé par la loi de finances municipale
Signature de l’acte	Notaire	Copie simple signée et reçu de frais
Paiement de l’ISAI et inscription	Notaire	Attestation de paiement de l’ISAI et expédition inscrite
Après la signature	Acheteur	Predial et abonnements à votre nom, RFC le cas échéant

Frais d’acquisition au Quintana Roo : qui paie quoi

Au Mexique, les frais de clôture incombent très majoritairement à l’acheteur et transitent par le notaire. Les postes sont toujours les mêmes ; les montants officiels varient selon la municipalité.

Le droit de mutation (ISAI)

Il est municipal et chaque commune le régit dans sa Ley de Hacienda, votée par le Congrès de l’État, qui la réforme presque chaque mois de décembre en même temps que les lois de recettes de l’année suivante. C’est pourquoi le taux doit toujours être lu dans le texte en vigueur et non dans le chiffre dont se souvient un agent. La situation au moment de la rédaction de ce guide est la suivante :

Municipalité (ville)	Taux de l’ISAI	Situation normative
Benito Juárez (Cancún)	3 %	Taux stable depuis plusieurs années, après le passage de 2 % à 3 % ; Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, dernière réforme publiée le 10 décembre 2025
Tulum	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, dernière réforme publiée le 10 décembre 2025
Solidaridad (Playa del Carmen)	3 % jusqu’en 2025 ; 4 % rapporté depuis la réforme de décembre 2025	Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, réformée par le Décret 167 (Journal officiel de l’État, 10 décembre 2025) ; confirmez le taux applicable à votre date de signature

Une précision sur les noms, parce qu’elle égare beaucoup d’acheteurs : le Congrès de l’État continue de publier la norme sous l’intitulé Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, tandis que la mairie, qui se présente aujourd’hui comme Gobierno de Playa del Carmen, la cite dans ses fiches de démarches comme Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen. C’est le même texte ; l’impôt se paie à la trésorerie municipale, par l’intermédiaire du notaire, dans le délai que fixe la loi après la signature.

Dans les trois municipalités, la base est la plus élevée des trois valeurs : le prix convenu, la valeur cadastrale et l’expertise réalisée par un expert agréé ou un établissement bancaire, dans la limite de validité que chaque loi impose à l’expertise. La leçon pratique : n’espérez pas qu’un prix « d’acte » inférieur au prix réel réduise l’impôt. Outre son illégalité, l’expertise le neutralise et il vous pénalise fiscalement à la revente. Seconde leçon : si votre achat se conclut à cheval sur un changement d’année, demandez au notaire si une réforme est en cours, car l’ISAI est liquidé au taux en vigueur à la date de l’acte, et non à celle de la promesse.

Honoraires notariaux, droits d’inscription, expertise et certificats

Les honoraires du notaire se négocient et restent généralement proportionnels à la valeur de l’opération ; les droits d’inscription au Registre public et de délivrance des certificats sont fixés par la Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo ; l’expertise est facturée par l’expert ou la banque ; s’y ajoutent les certificats de liberté de charges, les quitus, la fiche cadastrale et les frais de gestion. Dans un achat avec fideicomiso s’ajoutent le droit fédéral du permis de la SRE (le montant de la Ley Federal de Derechos cité plus haut) et les commissions bancaires d’étude et de constitution.

TVA (IVA)

La cession de terrain et des constructions destinées à l’habitation est exonérée d’IVA, la TVA mexicaine (Ley del Impuesto al Valor Agregado, article 9, fractions I et II). En revanche, la vente de locaux commerciaux et de bureaux y est soumise, et les honoraires du notaire, de l’expert, de l’agent et de la banque supportent l’IVA au taux normal. Lorsqu’un promoteur vend un appartement résidentiel, le prix ne devrait pas inclure d’IVA sur la construction ; si le projet est commercialisé comme « condo-hôtel » ou sous exploitation hôtelière, l’exonération peut ne pas s’appliquer, et ce détail change le prix effectif. Posez la question par écrit.

Exemple illustratif de budget de clôture

Pour donner un ordre de grandeur, prenons un appartement dans l’ancien dont le prix et l’expertise s’établissent à 4 000 000 de pesos, acheté par une personne physique étrangère via un fideicomiso. Avec un taux d’ISAI de 3 %, l’impôt serait de 120 000 pesos ; avec un taux de 4 %, de 160 000 pesos : ce poste-là, c’est la loi qui le fixe, et l’écart d’un point de pourcentage explique pourquoi il vaut la peine de confirmer le taux de la municipalité avant de faire une offre. Le reste relève de postes de marché qui ne servent ici qu’à montrer la méthode de calcul : honoraires notariaux et frais de dossier, droits d’inscription, expertise et certificats, droit de la SRE et commissions bancaires d’ouverture. Cumulés, les acheteurs budgètent en général un total de clôture qui, exprimé en pourcentage du prix, se situe dans une fourchette à un chiffre moyen-haut ; le chiffre exact ne sort que du devis du notaire, expertise en main. Demandez toujours un budget détaillé par écrit avant de signer la promesse. L’analyse complète, poste par poste avec ses fondements, se trouve dans le guide des frais d’acquisition, ISAI, notaire et predial.

Impôts pendant la détention et à la revente

Le predial

C’est l’impôt foncier annuel, municipal, calculé sur la valeur cadastrale. Au Quintana Roo, les montants sont faibles comparés à ce que connaissent les propriétaires en France, en Belgique, en Suisse ou au Québec, et les mairies offrent souvent des remises pour paiement anticipé dans les premiers mois de l’année. L’avis acquitté est en outre un document que tout acheteur vous réclamera lorsque vous revendrez.

Les loyers

Si vous louez le bien, les revenus sont imposables au Mexique quelle que soit la structure. Une personne physique non-résidente est imposée selon le Titre V de la Ley del Impuesto sobre la Renta ; une personne physique résidente, sous le régime des revenus locatifs ; une société, comme personne morale. Les plateformes d’hébergement appliquent des retenues, et plusieurs municipalités ainsi que l’État ont instauré des contributions au titre de l’hébergement. Ce sujet appelle un comptable dès le premier mois, pas à réception du premier courrier du SAT, l’administration fiscale mexicaine. Les résidents fiscaux français, belges ou suisses devront par ailleurs déclarer ces revenus dans leur pays et appliquer la convention fiscale bilatérale applicable, ce que seul leur conseil habituel peut trancher.

L’ISR à la revente : la différence entre résident et non-résident

C’est le point qui surprend le plus les étrangers. Pour un résident fiscal mexicain qui vend sa résidence principale, la Ley del Impuesto sobre la Renta exonère la plus-value lorsque la contrepartie n’excède pas sept cent mille unités d’investissement (UDIS) et que l’opération est passée devant officier public, l’excédent étant imposé (article 93, fraction XIX, alinéa a), sous des conditions supplémentaires que le notaire vérifie, comme la preuve que le bien était effectivement sa résidence et une déclaration sur l’honneur de ne pas avoir appliqué la même exonération à un autre logement au cours des trois années précédentes.

Pour un non-résident qui vend un bien au Mexique, la source de richesse est au Mexique et l’impôt est déterminé, en règle générale, par application de 25 % sur le total du revenu obtenu sans aucune déduction ; en alternative, s’il dispose d’un représentant légal au Mexique remplissant les conditions de la loi et si l’opération est constatée par acte authentique, il peut opter pour une imposition de la plus-value nette au taux maximal du barème de l’article 152, la plus-value étant calculée avec les déductions du Chapitre IV du Titre IV, comme le coût d’acquisition actualisé, les améliorations justifiées et les frais notariaux (article 160). Le notaire calcule et reverse cet impôt sous sa responsabilité. D’où l’importance de passer l’acte à la valeur réelle, de conserver les factures de travaux avec CFDI et, pour qui vit sur place, de régulariser sa résidence fiscale avant de vendre.

Financement : les options réelles pour un acheteur étranger

La majorité des achats d’étrangers sur la Riviera Maya se font comptant, et il y a une raison structurelle : la banque mexicaine n’offre de crédit immobilier aux étrangers que s’ils justifient d’une résidence légale dans le pays, de revenus vérifiables au Mexique et d’un historique de crédit local, conditions que l’acheteur transfrontalier type ne remplit pas. Les alternatives réelles sont au nombre de quatre :

1. Le financement direct du promoteur en vente sur plan : des échéanciers pendant le chantier (un apport initial puis des mensualités jusqu’à la livraison) et, sur certains projets, un solde financé à court terme après la livraison. C’est le plus courant, mais cela fait de l’acheteur un créancier non garanti du promoteur pendant toute la construction.
2. Les prêteurs transfrontaliers spécialisés dans les acheteurs américains et canadiens, avec des taux supérieurs à ceux de leur pays d’origine et une garantie sur les droits issus du fideicomiso.
3. Un crédit dans le pays d’origine adossé à des actifs locaux (une ligne garantie par la valeur de la résidence principale, par exemple), le paiement se faisant comptant au Mexique. C’est la voie la plus fréquente pour un acheteur européen, qui trouvera chez lui des taux plus bas qu’au Mexique.
4. Un crédit bancaire mexicain une fois la résidence obtenue et un historique constitué, plus réaliste pour qui vit déjà sur place.

Toute dette en pesos ou en dollars introduit un risque de change sur un actif dont le marché cote souvent en dollars alors que ses impôts et ses charges se paient en pesos — un troisième risque de change pour un acheteur dont les revenus sont en euros ou en francs suisses. Dans le guide sur les crédits immobiliers et le financement pour étrangers, nous comparons conditions, durées et coûts de chaque voie.

Documents, RFC, CURP et lutte anti-blanchiment

Ce qu’on vous demandera

Pour une personne physique étrangère : passeport en cours de validité, document migratoire si vous en avez un (visa, carte de résident ou l’enregistrement d’entrée comme visiteur), justificatif de domicile, données des bénéficiaires substituts du fideicomiso (nom, nationalité, date de naissance) et, au titre de la réglementation anti-blanchiment, des informations sur l’origine des fonds. L’état civil et le régime matrimonial comptent, comme nous l’avons vu. Si vous signez par procuration, le pouvoir donné à l’étranger doit être apostillé ou légalisé, traduit par un traducteur assermenté et protocolisé au Mexique.

RFC et CURP

Vous n’avez besoin ni du RFC ni de la CURP pour acheter. La CURP, l’identifiant unique de population, est attribuée aux étrangers lorsqu’ils obtiennent la résidence ; le RFC est l’identifiant fiscal auprès du SAT et s’obtient sur rendez-vous dans ses bureaux. Dans la pratique notariale, un acheteur non-résident sans RFC peut figurer dans l’acte avec la clé générique que le SAT prévoit pour les étrangers, mais si vous comptez louer, vendre en optant pour l’imposition de la plus-value nette ou résider, il vous faudra votre propre RFC. Beaucoup d’acheteurs l’obtiennent peu après la signature, une fois qu’ils disposent d’une adresse mexicaine à justifier.

Le titre de séjour

Acheter ne donne pas droit à la résidence et ne l’exige pas. Qui envisage de vivre au Quintana Roo doit demander la résidence temporaire ou permanente auprès de l’Institut national des migrations, en général en engageant la démarche dans un consulat mexicain de son pays — à Paris, à Bruxelles, à Berne ou à Montréal, selon votre lieu de résidence. La détention d’un bien immobilier au Mexique peut être l’un des éléments que les consulats prennent en compte dans l’appréciation de la solvabilité économique, mais les critères et les montants sont fixés par la réglementation migratoire et chaque consulat les applique ; vérifiez-le avant d’y compter.

Anti-blanchiment : espèces, déclarations et pourquoi on vous pose tant de questions

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) qualifie d’activités vulnérables la promotion et l’intermédiation immobilières (article 17, fraction V) ainsi que la foi publique notariale portant sur la transmission ou la constitution de droits réels immobiliers (fraction XII), ce qui oblige agents, promoteurs et notaires à vous identifier, à connaître l’origine des ressources et à déposer des déclarations auprès de l’autorité lorsque l’opération atteint les seuils que la loi exprime en multiples de l’Unidad de Medida y Actualización (UMA), l’unité de compte mexicaine. Après la réforme publiée au Journal officiel de la Fédération le 16 juillet 2025, la déclaration notariale pour transmission de droits réels immobiliers est due à partir de huit mille fois l’UMA journalière ; les intermédiaires et promoteurs ont leur propre seuil de déclaration à la fraction V, également exprimé en UMA. La même loi interdit de régler la constitution ou la transmission de droits réels immobiliers en pièces et billets lorsque la valeur est égale ou supérieure à huit mille vingt-cinq fois l’UMA journalière (article 32, fraction I). La valeur de l’UMA est publiée chaque année par l’INEGI et le SAT tient à jour, sur son portail de prévention du blanchiment, le tableau des seuils d’identification et de déclaration par activité ; en termes pratiques, tout achat de logement sur la Riviera Maya dépasse largement ce plafond et doit être payé par virement bancaire documenté. Préparez la traçabilité de vos fonds à l’avance — relevés bancaires, cession d’un actif, succession — car la banque réceptrice au Mexique l’exigera elle aussi, et un virement international depuis la zone euro ou depuis le Canada fait l’objet des mêmes contrôles.

Spécificités par ville : Playa del Carmen, Tulum et Cancún

Les trois villes partagent le même cadre juridique, mais pas le même marché. Voici ce qui change en pratique lorsqu’un étranger achète dans chacune d’elles.

Playa del Carmen (municipalité de Solidaridad)

C’est le marché le plus équilibré de la Riviera Maya pour l’acheteur étranger : une offre large d’appartements dans l’ancien comme sur plan, une ville qui vit toute l’année, des services consolidés et une demande locative qui combine saisonnier et résidentiel. Les secteurs se lisent par bandes : le Centro et la Quinta Avenida (forte densité, rendement locatif saisonnier maximal, bruit), Playacar phases I et II (communauté planifiée avec golf et accès plage), Zazil-Ha et la zone nord vers Punta Esmeralda, les quartiers Colosio et Gonzalo Guerrero (résidentiel en transformation), la zone Ejidal (marché local) et les programmes au nord comme Corasol et le corridor vers Mayakoba. La gare du Tren Maya et l’accès à l’aéroport de Cancún en moins d’une heure ajoutent de la connectivité.

Points de vigilance : vérifiez le régime de copropriété et les règles de location saisonnière de l’immeuble ; dans le centre, contrôlez l’usage des sols et les licences d’exploitation des commerces en rez-de-chaussée ; dans la zone nord, assurez-vous que l’eau et l’assainissement sont raccordés au réseau et non en « solution provisoire ». L’offre actuelle est dans notre hub Playa del Carmen.

Tulum

Tulum est le marché au plus fort potentiel et à la plus forte dispersion de risque. La ville a grandi à toute vitesse sur du foncier d’origine ejidal, avec une bande côtière entre le village et la réserve de Sian Ka’an où coexistent des titres solides, des concessions de zone fédérale et des litiges anciens. Les secteurs urbains consolidés pour l’acheteur étranger sont Aldea Zamá (planifié, réseaux enterrés), La Veleta (bohème, chantiers permanents), Región 15 et Región 8 (expansion d’appartements vers le sud et la plage), Tulum Centro et des communautés comme Tulum Country Club au nord. L’aéroport international Felipe Carrillo Puerto, en service depuis le 1er décembre 2023, et la gare du Tren Maya ont changé l’accessibilité.

Points de vigilance : exigez un titre de dominio pleno inscrit, jamais une cession ejidale ; sur la côte, exigez de voir la concession de ZOFEMAT et le bornage ; vérifiez la source d’eau et le traitement des eaux usées de la copropriété, car Tulum ne dispose pas d’un réseau d’assainissement généralisé ; et, s’agissant de vente sur plan, gardez à l’esprit que l’ISAI de 4 % et l’abondance de projets élèvent le niveau d’exigence de la due diligence du promoteur. Voyez l’offre dans le hub Tulum.

Cancún (municipalité de Benito Juárez)

Cancún est la grande ville : aéroport international à la meilleure connectivité du sud-est, hôpitaux, universités, centres commerciaux et un marché résidentiel profond. Pour l’étranger, les secteurs typiques sont la Zona Hotelera le long du boulevard Kukulcán (appartements face à la lagune ou à la mer, usage saisonnier intense), Puerto Cancún (marina, golf et tours haut de gamme près du centre), Puerto Juárez et le corridor vers Isla Mujeres, le centre organisé en supermanzanas (marché local avec un bon rendement en location longue durée), les zones résidentielles du corridor de l’avenue Huayacán comme Residencial Cumbres ou Lagos del Sol, et des résidences fermées à l’intérieur même de la Zona Hotelera comme Isla Dorada. Au nord, Costa Mujeres relève déjà de la municipalité d’Isla Mujeres, avec ses propres finances municipales.

Points de vigilance : dans la Zona Hotelera, distinguez les biens en propriété privée de ceux qui reposent sur des concessions fédérales ; dans les tours neuves, examinez la solidité financière du régime de copropriété et le coût réel des charges avec les prestations ; en vente sur plan, confirmez la validité des permis de construire et l’enregistrement du contrat auprès de la PROFECO. Vous trouverez l’offre dans le hub Cancún.

Acheter sur plan : des règles valables dans les trois municipalités

La Ley Federal de Protección al Consumidor soumet à son régime les lotisseurs, constructeurs et promoteurs qui vendent des logements au public, les oblige à faire enregistrer leurs contrats auprès de la PROFECO (article 73), leur impose de mettre à disposition de l’acheteur le projet d’exécution complet, la maquette et les documents établissant la propriété du bien (article 73 BIS) et fixe des garanties minimales de cinq ans sur les questions structurelles, trois ans sur l’étanchéité et un an sur les autres éléments, à compter de la livraison effective (article 73 QUÁTER). Avant de signer une vente sur plan, vérifiez en outre que le terrain est bien au nom du promoteur ou d’un fideicomiso de développement, qu’un permis de construire valide existe, comment vos paiements sont protégés pendant le chantier et quelle pénalité réelle le promoteur assume en cas de retard. Un promoteur sérieux répond à ces questions par des documents ; celui qui répond par des images de synthèse ne répond pas.

Erreurs fréquentes des acheteurs étrangers et comment les éviter

1. Confondre le prix et le coût total. Budgétez l’ISAI, le notaire, le registre, l’expertise, la SRE et la banque dès le premier chiffre que vous envisagez ; à Tulum, comptez 4 % et, à Playa del Carmen, après la réforme de décembre 2025, budgétez également 4 % tant que le notaire ne vous a pas confirmé le taux.
2. Verser des acomptes sur des comptes personnels. Utilisez un escrow, le compte de l’étude notariale ou des paiements échelonnés contre des jalons vérifiables. Un acompte n’est pas un dépôt remboursable, sauf si le contrat le dit.
3. Accepter des cessions ejidales ou une simple « possession ». Sans titre de dominio pleno inscrit, il n’y a pas de propriété à mettre en fiducie. Aucune remise ne compense ce risque.
4. Ne pas lire le règlement de copropriété. Interdictions de location courte durée, appels de fonds extraordinaires en cours, fonds de réserve vide ou syndic sans comptabilité : autant de problèmes que l’on achète avec l’appartement.
5. Passer l’acte sous la valeur réelle. C’est illégal, l’expertise le neutralise pour l’ISAI et cela démultiplie votre ISR à la revente.
6. Laisser le fideicomiso sans bénéficiaires substituts à jour. Revoyez-les à chaque évolution familiale ; c’est la différence entre une transmission administrative et une succession internationale.
7. Ignorer la fiscalité du pays d’origine. La France, la Belgique, la Suisse, le Canada et les États-Unis imposent le revenu mondial de leurs résidents ; le fideicomiso et les loyers mexicains peuvent y donner lieu à des déclarations spécifiques. Faites dialoguer votre conseil local et un comptable mexicain.
8. Se passer d’un conseil indépendant. Un notaire choisi par vous, un avocat qui répond devant vous et un agent qui travaille pour vous, pas pour la partie adverse.
9. Sous-estimer l’humidité et l’entretien. Le climat tropical malmène les étanchéités, les climatiseurs et les menuiseries ; la garantie légale aide, mais l’inspection technique préalable fait économiser de l’argent.
10. Acheter sans avoir visité en basse saison. Le bruit, la circulation, les sargasses, la chaleur et le taux d’occupation locatif réel se comprennent en septembre, pas en mars.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter une maison ou un appartement à Playa del Carmen, Tulum ou Cancún ?

Oui. La Constitution permet aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers au Mexique s’ils conviennent devant le ministère des Affaires étrangères d’être considérés comme nationaux à l’égard de ces biens. Comme toute la côte du Quintana Roo est en zone restreinte, l’achat d’un logement se fait par fideicomiso, qui confère usage, jouissance, exploitation, location, vente et transmission. Pour un bien non résidentiel, une société mexicaine dotée d’une clause d’admission d’étrangers peut acquérir le domaine direct.

Qu’est-ce exactement que la zone restreinte ?

La bande de cent kilomètres le long des frontières et de cinquante le long des côtes dans laquelle les étrangers ne peuvent pas acquérir le domaine direct des terres et des eaux (article 27 de la Constitution, fraction I, et article 2, fraction VI, de la Loi sur l’investissement étranger). Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal, Tulum et, plus généralement, toute la Riviera Maya s’y trouvent intégralement.

Le fideicomiso fait-il vraiment de moi le propriétaire ? Puis-je louer, vendre ou transmettre ?

La banque est titulaire formelle, mais vous, en tant que bénéficiaire, détenez tous les droits économiques : habiter, louer (la LIE inclut expressément l’obtention des fruits et rendements, article 12), rénover, vendre et hypothéquer. Vous désignez des bénéficiaires substituts qui reçoivent les droits à votre décès sans procédure successorale au Mexique. La durée est de cinquante ans au maximum, renouvelable.

Ai-je besoin d’un titre de séjour mexicain, d’un RFC ou d’une CURP pour acheter ?

Non. Aucun des trois n’est une condition d’acquisition. Le RFC devient nécessaire en pratique si vous louez, si vous résidez ou si vous vendez en optant pour l’imposition de la plus-value nette ; la CURP arrive avec la résidence. Beaucoup d’acheteurs obtiennent leur RFC dans les semaines qui suivent la signature.

Combien coûte le droit de mutation dans chaque ville ?

Cela dépend de la municipalité et du texte en vigueur de sa Ley de Hacienda : 3 % à Benito Juárez (Cancún) et 4 % à Tulum. À Solidaridad (Playa del Carmen), le taux était de 3 % jusqu’en 2025 ; sa Ley de Hacienda a été réformée par le Décret 167, publié le 10 décembre 2025, et les sources du secteur rapportent depuis un taux de 4 %. Il est donc prudent de budgéter 4 % et de faire confirmer le taux applicable par le notaire avant de signer. La base est la plus élevée des trois valeurs : prix convenu, valeur cadastrale et expertise d’un expert agréé ou d’une banque en cours de validité. S’y ajoutent les honoraires notariaux, les droits d’inscription, l’expertise, le droit de la SRE et les commissions de la banque fiduciaire.

Puis-je payer le bien en espèces ?

Non au-delà du seuil légal. La LFPIORPI interdit de régler la constitution ou la transmission de droits réels immobiliers en pièces et billets lorsque la valeur atteint ou dépasse huit mille vingt-cinq fois l’UMA journalière (article 32, fraction I). Tout logement de marché de la Riviera Maya dépasse ce plafond ; le paiement se fait par virement bancaire documenté, et le notaire, l’agent et la banque vous demanderont de justifier l’origine des fonds.

Quel impôt vais-je payer à la revente si je ne suis pas résident fiscal mexicain ?

En règle générale, 25 % du produit total sans déduction. Si vous désignez un représentant légal au Mexique remplissant les conditions de la loi et que la vente est constatée par acte authentique, vous pouvez opter pour une imposition de la plus-value nette au taux maximal du barème des personnes physiques (Ley del Impuesto sobre la Renta, article 160). Le notaire calcule et reverse l’impôt. Conserver les expertises, les factures de travaux avec CFDI et les justificatifs est ce qui rend la seconde option praticable.

Combien de temps prend un achat dans l’ancien avec fideicomiso ?

Une opération sans complication se conclut généralement en quelques semaines à quelques mois à compter de l’acceptation de l’offre. La SRE doit statuer sur le permis en cinq jours ouvrés si la demande est déposée à son bureau central, ou trente jours dans les délégations, et le permis est réputé accordé en l’absence de réponse (LIE, article 14) ; le délai réel est dicté par la constitution du dossier par la banque, la due diligence et l’agenda du notaire. Les ventes sur plan dépendent du calendrier de chantier du promoteur.

Prochaine étape

Si vous envisagez d’acheter à Playa del Carmen, à Tulum ou à Cancún, le bon ordre est celui-ci : définissez l’usage et le budget total, choisissez la structure juridique avec un conseil qui connaît les trois villes, visitez sur place, exigez les documents avant de verser le moindre acompte et choisissez vous-même le notaire. Avec cette discipline, acheter un bien immobilier au Quintana Roo en tant qu’étranger est un processus ordonné, prévisible et bien encadré. Sans elle, c’est la source de presque toutes les histoires que vous aurez lues sur les forums. Notre équipe accompagne les acheteurs internationaux à chacune de ces étapes ; quand vous serez prêt, parcourez l’offre disponible et parlez-nous de votre projet.