Como comprar um imóvel no México sendo estrangeiro: guia completo de Quintana Roo

Comprar um imóvel no México sendo estrangeiro é plenamente legal, e em Quintana Roo — Playa del Carmen, Tulum, Cancún e o restante da Riviera Maya — acontece todos os dias: apartamentos de frente para o mar, casas em condomínios fechados, terrenos na selva e unidades na planta mudam de mãos entre compradores dos Estados Unidos, do Canadá, da Europa e da América do Sul e vendedores locais. Para um brasileiro ou um português, o que muda em relação a uma compra em casa não é o direito de comprar, e sim o veículo jurídico pelo qual se adquire, o papel do notario público e a sequência de pagamentos, impostos e registros que transformam uma proposta em uma escritura registrada.

Este guia percorre esse caminho do início ao fim sob a perspectiva de quem assessora compras no Caribe mexicano todos os dias: quem pode comprar segundo a Constituição e a Lei de Investimento Estrangeiro, o que é exatamente a zona restrita, quando convém um fideicomiso bancário e quando uma empresa mexicana, como se estrutura uma operação segura (proposta, contrato preliminar, due diligence, escritura e Registro Público), quanto custa fechar em cada município, que impostos se pagam ao comprar, ao manter e ao vender, e que erros os compradores de primeira viagem repetem em Playa del Carmen, Tulum e Cancún.

Cada afirmação jurídica remete à norma que a sustenta, conferida com os textos publicados pela Câmara dos Deputados do México e pelo Congresso de Quintana Roo no momento da redação; onde um número depende de uma reforma recente ou de uma taxa reajustada todo ano, dizemos isso e indicamos como confirmá-lo. Onde falamos de custos de mercado — tarifas bancárias, honorários, faixas de preço — assinalamos que se trata de orientação ou exemplo ilustrativo, porque variam de operação para operação. Nada do que segue substitui a análise do seu caso concreto por um notario público, um advogado imobiliário e um contador no México, nem a conversa com o seu contador no Brasil ou em Portugal.

Resumo: as dez ideias que organizam o resto do guia

• Estrangeiros podem adquirir imóveis no México; a Constituição permite desde que aceitem, perante a Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE, a chancelaria mexicana), considerar-se nacionais em relação a esses bens — a chamada cláusula Calvo.
• Na faixa de 100 km ao longo das fronteiras e de 50 km ao longo das praias — a zona restrita — estrangeiros não podem ter o domínio direto de terras e águas. Todo o litoral de Quintana Roo está dentro dessa faixa.
• Para uso residencial em zona restrita, o instrumento é o fideicomiso bancário (um trust imobiliário mexicano): um banco mexicano figura como titular formal do imóvel e você, como fideicomissário, tem o uso, o gozo e o aproveitamento, além do direito de vender, alugar, transmitir por herança e hipotecar.
• O fideicomiso dura até 50 anos e é prorrogável; exige uma permissão da SRE que a lei obriga a resolver em prazos curtos.
• Para finalidades não residenciais (locação operada como negócio, comércio, incorporação), uma empresa mexicana com cláusula de admissão de estrangeiros pode adquirir o domínio direto, em troca de obrigações fiscais permanentes.
• A compra e venda de imóveis se formaliza perante notario público em escritura pública e só produz efeitos plenos contra terceiros quando é inscrita no Registro Público da Propriedade e do Comércio do Estado.
• O imposto de aquisição (ISAI) é municipal e se calcula sobre o maior valor entre preço, valor cadastral e avaliação: 3 % em Benito Juárez (Cancún) e 4 % em Tulum; em Solidaridad (Playa del Carmen) foi 3 % até 2025 e, após a reforma de sua Lei de Fazenda publicada em 10 de dezembro de 2025, o setor reporta 4 %. Orce pela alíquota mais alta e confirme com o notario.
• Pagamentos em espécie por imóveis estão proibidos a partir de um limite legal expresso em UMA; notarios, corretores e incorporadoras têm obrigações de identificação e comunicação em matéria de prevenção à lavagem de dinheiro.
• Comprar não exige residência migratória nem RFC prévio, mas vale a pena obter o RFC e, se você pretende morar aqui, a residência, porque simplificam a vida fiscal e a venda futura.
• A compra na planta tem regras próprias: contratos registrados na PROFECO, garantias mínimas de lei e uma due diligence da incorporadora tão importante quanto a do terreno.

Quem pode comprar: o artigo 27 da Constituição e a Lei de Investimento Estrangeiro

O ponto de partida é a fração I do artigo 27 da Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. O texto reserva aos mexicanos por nascimento ou naturalização e às sociedades mexicanas o direito de adquirir o domínio de terras e águas, mas acrescenta imediatamente que o Estado poderá conceder o mesmo direito a estrangeiros com uma condição: que aceitem, perante a Secretaría de Relaciones Exteriores, considerar-se nacionais em relação a esses bens e não invocar a proteção de seus governos, sob pena de perdê-los em benefício da Nação se descumprirem esse pacto.

Esse mesmo parágrafo introduz a exceção que define o mercado do Caribe mexicano: em uma faixa de cem quilômetros ao longo das fronteiras e de cinquenta nas praias, por nenhum motivo poderão os estrangeiros adquirir o domínio direto sobre terras e águas. A palavra-chave é “direto”. A Constituição não proíbe que um estrangeiro tenha direitos sobre um imóvel litorâneo; proíbe que seja proprietário do solo em nome próprio. A Ley de Inversión Extranjera (LIE, a Lei de Investimento Estrangeiro) desenvolve como isso se resolve na prática.

A cláusula Calvo, explicada sem dramatismo

O compromisso de considerar-se nacional em relação ao imóvel costuma inquietar quem o lê pela primeira vez. Na verdade, ele se limita ao que diz: se surgir uma disputa sobre aquela propriedade, você se submete à lei e aos tribunais mexicanos como faria qualquer mexicano, e não pode pedir que a embaixada brasileira ou portuguesa intervenha diplomaticamente naquele assunto patrimonial. Não afeta sua nacionalidade, seu passaporte nem qualquer outro direito. Nas compras fora da zona restrita, o compromisso é apresentado por escrito à SRE (LIE, artigo 10 A); nas compras por fideicomiso, ele fica integrado à permissão que a SRE concede ao banco fiduciário.

Pessoas físicas, pessoas jurídicas e empresas mexicanas

A LIE distingue três tipos de adquirente, e o tratamento de cada um decide a estrutura da operação:

1. Pessoas físicas estrangeiras, que em zona restrita acessam imóveis residenciais por meio de fideicomiso (LIE, artigos 11 e 12).
2. Pessoas jurídicas estrangeiras (uma LLC norte-americana, uma sociedade limitada portuguesa, uma holding brasileira), que recebem o mesmo tratamento: fideicomiso em zona restrita.
3. Empresas mexicanas com cláusula de admissão de estrangeiros, ou seja, sociedades constituídas no México cujos sócios podem ser estrangeiros. Podem adquirir o domínio direto de imóveis em zona restrita destinados a atividades não residenciais, comunicando a SRE dentro dos sessenta dias úteis seguintes à aquisição; para fins residenciais, também elas precisam de fideicomiso (LIE, artigo 10, frações I e II).

Esse quadro explica por que a primeira conversa séria com um assessor não é sobre qual edifício você gostou, e sim sobre o que você vai fazer com o imóvel: morar, veranear, alugar por temporada, operar um negócio ou incorporar. A resposta determina o veículo, os custos recorrentes e a tributação — no México e, muito provavelmente, também no seu país de residência fiscal.

A zona restrita: por que todo o litoral de Quintana Roo está dentro dela

A LIE define a zona restrita como a faixa do território nacional de cem quilômetros ao longo das fronteiras e de cinquenta ao longo das praias (artigo 2, fração VI). Quintana Roo é um estado costeiro de norte a sul e ainda faz fronteira com Belize; Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal e Tulum estão literalmente sobre o mar do Caribe. Não existe um único apartamento, casa ou terreno nas áreas urbanas dessas cidades que fique fora da faixa. Se alguém lhe oferecer um imóvel “fora da zona restrita” na Riviera Maya, a afirmação merece verificação cartográfica imediata, porque o normal é que seja falsa.

A consequência prática é simples: no Caribe mexicano, um comprador estrangeiro escolherá quase sempre entre fideicomiso bancário e empresa mexicana. A compra direta em nome próprio com permissão da SRE (LIE, artigo 10 A) existe, mas se aplica a imóveis situados em municípios total ou parcialmente fora da faixa, como acontece em cidades do interior do país, e não no litoral quintanarroense.

O que um estrangeiro pode fazer em zona restrita

Vale desmontar um mito frequente: o fideicomiso não é uma “propriedade de segunda classe”. A LIE define a utilização e o aproveitamento dos imóveis em zona restrita como os direitos ao uso ou gozo dos mesmos, incluindo a obtenção de frutos, produtos e, em geral, qualquer rendimento que resulte da operação e exploração lucrativa, por meio de terceiros ou da instituição fiduciária (artigo 12). Traduzindo: você pode morar no imóvel, alugá-lo em plataformas de temporada ou por prazo longo, reformá-lo, vendê-lo quando quiser pelo preço que o mercado pagar, deixá-lo de herança por meio de beneficiários substitutos e oferecê-lo em garantia. Os limites são os mesmos que qualquer proprietário mexicano enfrenta: convenção de condomínio, uso do solo municipal, normas ambientais e fiscais.

Para aprofundar o mecanismo, preparamos um guia específico sobre o fideicomiso bancário para compradores estrangeiros. Aqui ficamos com o essencial para decidir.

Fideicomiso bancário: como funciona o veículo habitual

O fideicomiso é uma figura regulada na Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito: em virtude do fideicomiso, o fideicomitente transmite a uma instituição fiduciária a propriedade ou a titularidade de um ou mais bens ou direitos para serem destinados a fins lícitos e determinados (artigo 381). Na compra imobiliária por estrangeiros intervêm três partes:

• Fideicomitente: o vendedor, que transmite o imóvel ao banco.
• Fiduciário: uma instituição de crédito mexicana autorizada, que aparece como titular registral e administra o patrimônio do fideicomiso conforme as instruções do contrato.
• Fideicomissário: você, o comprador estrangeiro, titular de todos os direitos de uso, gozo, aproveitamento e disposição, e quem indica os beneficiários substitutos para o caso de falecimento.

O banco não pode fazer nada com o imóvel sem instrução sua, não responde com ele por dívidas próprias e não participa de valorização nem de aluguéis. Sua função é formal e administrativa, e por ela cobra honorários.

Duração, prorrogação e sucessão

A duração máxima é de cinquenta anos, prorrogável a pedido do interessado (LIE, artigo 13). Quando você vender a outro estrangeiro, o habitual é que o comprador constitua um novo fideicomiso ou se substitua como fideicomissário no existente; se vender a um mexicano, o fideicomiso se extingue e o imóvel passa ao domínio direto do novo dono. Ao falecimento do fideicomissário, os beneficiários substitutos designados no contrato adquirem os direitos sem necessidade de abrir inventário sobre o imóvel no México — algo que, para uma família brasileira acostumada a inventários longos e a arrolamentos com ITCMD estadual, costuma ser a maior vantagem prática do veículo. A Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito proíbe, isso sim, as substituições sucessivas indefinidas por morte (artigo 394, fração II), de modo que a indicação deve recair sobre pessoas vivas ou já concebidas.

A permissão da SRE e seus prazos

Para que o banco adquira, como fiduciário, direitos sobre um imóvel em zona restrita, é necessária permissão da Secretaría de Relaciones Exteriores (LIE, artigo 11). O trâmite é conduzido pelo próprio banco fiduciário junto à Dirección General de Asuntos Jurídicos da SRE, e a lei fixa prazos curtos: cinco dias úteis se apresentado na unidade administrativa central, ou trinta dias úteis nas delegações estaduais; vencidos sem resposta, o pedido se entende aprovado (LIE, artigo 14). Na prática, o prazo total depende mais da agenda do banco e da montagem do dossiê (passaporte, comprovante de endereço, dados do imóvel, avaliação) do que da SRE. A pasta ainda publica uma base de dados aberta das permissões concedidas, útil para comprovar que um fideicomiso existente é real quando se compra de outro estrangeiro.

Custos oficiais e custos bancários

A taxa federal pela permissão está prevista no artigo 25 da Ley Federal de Derechos, que regula os valores das permissões da SRE em matéria do artigo 27 constitucional, entre elas a de constituição do fideicomiso e os trâmites posteriores sobre ele (por exemplo, ao trocar de fideicomissário ou de fiduciário). Trata-se de um valor fixo, independente do valor do imóvel, reajustado todo ano conforme a inflação, como as demais taxas federais; o próprio trâmite da SRE remete ao “artigo 25 da Ley Federal de Derechos vigente” e exige o pagamento eletrônico em banco credenciado antes de apresentar o pedido. Como o número muda a cada exercício, não o reproduzimos aqui: peça-o discriminado ao notario ou ao banco fiduciário no orçamento de fechamento e compare com o valor que a SRE publica em sua seção de custos e prazos. Em qualquer caso, é uma rubrica menor diante do ISAI e dos honorários notariais.

Os honorários do banco não são regulados e variam entre instituições: há uma comissão de estudo e aceitação do negócio, outra pela constituição (paga no fechamento) e uma anuidade de administração. Como exemplo ilustrativo, muitos compradores na Riviera Maya orçam a constituição em uma cifra equivalente a algumas centenas ou poucos milhares de dólares e a anuidade em várias centenas de dólares, mas a cotação concreta depende do banco, do valor do imóvel e de o contrato ser aberto do zero ou substituir um existente. Peça pelo menos duas cotações; os bancos com maior operação fiduciária em Quintana Roo costumam ter processos mais ágeis e equipes habituadas a compradores estrangeiros.

Empresa mexicana: quando faz sentido comprar por meio de uma sociedade

Uma empresa mexicana — tipicamente uma S.A. de C.V. ou uma S. de R.L. de C.V. constituída conforme a Ley General de Sociedades Mercantiles — com cláusula de admissão de estrangeiros pode ser proprietária direta de imóveis em zona restrita destinados a atividades não residenciais, comunicando a SRE dentro dos sessenta dias úteis seguintes à aquisição (LIE, artigo 10, fração I). A nuance decisiva é “não residencial”: se a finalidade é habitar o imóvel, a lei exige fideicomiso ainda que o adquirente seja uma sociedade (artigo 10, fração II, e artigo 11, fração I).

Quando se justifica? Quando o projeto é empresarial: um pequeno hotel em Tulum, várias unidades destinadas a locação de temporada operadas como negócio, uma loja na Quinta Avenida de Playa del Carmen, um terreno para incorporar. A sociedade permite deduzir despesas, contratar pessoal, emitir nota fiscal e somar imóveis sem multiplicar fideicomisos. Em troca, nasce um contribuinte mexicano que deve se inscrever no Registro Federal de Contribuyentes, apresentar declarações periódicas, manter contabilidade eletrônica e cumprir obrigações societárias, com o custo recorrente de um contador. Comprar um único apartamento para uso próprio por meio de uma empresa quase nunca compensa: a carga administrativa supera a economia das tarifas fiduciárias.

Um alerta específico para leitores brasileiros e portugueses: antes de criar uma sociedade mexicana, verifique com o seu contador como essa participação será tratada no seu país. No Brasil, participações societárias no exterior entram na Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior quando ultrapassam os limites do Banco Central e na declaração anual de bens e direitos; em Portugal, sociedades não residentes podem atrair regras de transparência fiscal internacional. Nada disso impede a estrutura, mas muda a conta.

A comparação completa — custos, tributação ao alugar e ao vender, e o que acontece ao herdar quotas da sociedade — está no guia sobre zona restrita e empresa mexicana. A regra rápida: uma moradia, fideicomiso; um negócio imobiliário, sociedade; ambos, as duas estruturas convivendo.

Comprar em casal, com a família ou por meio de uma empresa estrangeira

Três situações aparecem repetidamente nos cartórios notariais da Riviera Maya e convém resolvê-las antes de assinar o contrato preliminar.

Casamento e regime de bens. Se você é casado, o notario perguntará sob qual regime. Em comunhão (parcial ou universal, ou o equivalente mexicano da sociedad conyugal), o cônjuge é coproprietário e normalmente deve comparecer ou autorizar; em separação total de bens, compra quem assina. Uma certidão de casamento apostilada — o Brasil e Portugal são signatários da Convenção da Apostila de Haia, o que simplifica muito o processo — e traduzida por tradutor perito costuma ser necessária. Decidir desde o início se o fideicomiso terá um ou dois fideicomissários evita refazer instrumentos.

Filhos e herdeiros. O fideicomiso permite indicar beneficiários substitutos e a ordem de substituição; é o equivalente funcional de um planejamento sucessório sobre aquele imóvel. Ainda assim, se você tem patrimônio em vários países, o seu testamento no Brasil ou em Portugal e o fideicomiso devem ser coerentes, e um testamento mexicano pode ser útil para bens que não estejam dentro do fideicomiso (móveis, contas locais, um veículo). Lembre-se de que a legítima dos herdeiros necessários no direito brasileiro e português não deixa de existir só porque o bem está no México: converse com um advogado de família antes de estruturar.

Uma LLC ou sociedade estrangeira como compradora. É possível, e algumas famílias fazem isso por razões fiscais ou de responsabilidade em seu país. O fideicomiso se constitui com a pessoa jurídica estrangeira como fideicomissária; o banco pedirá documentos societários apostilados, identificação dos beneficiários finais e procurações. Antes de optar por esse caminho, verifique com o seu contador de origem o tratamento fiscal do fideicomiso mexicano, porque algumas jurisdições exigem declarações informativas específicas sobre trusts estrangeiros e o descumprimento é caro.

O processo passo a passo: da busca à escritura registrada

A ordem que segue é a que usamos em operações reais em Solidaridad, Tulum e Benito Juárez. Os prazos variam, mas uma compra de revenda sem complicações costuma fechar em semanas a poucos meses desde o aceite da proposta; uma compra na planta segue o cronograma de obra da incorporadora.

1. Definir uso, orçamento total e região

Antes de visitar imóveis, fixe três coisas: o uso (moradia, segunda residência, locação), o orçamento total incluindo custos de fechamento e estrutura jurídica (não só o preço) e a região. A decisão de região em Quintana Roo condiciona preço, liquidez e tipo de inquilino: não é a mesma coisa um apartamento em Playacar e um em La Veleta ou em Puerto Cancún. Você pode explorar a oferta atual em nosso catálogo de imóveis à venda em Quintana Roo e filtrar por cidade, tipo e faixa de preço.

2. Proposta e carta de intenção

Na revenda, o comprador apresenta uma proposta por escrito (carta de intenção ou proposta de compra) que fixa preço, forma de pagamento, prazo para assinar o contrato preliminar, o que está incluído (mobiliário, vaga de garagem, depósito) e condições suspensivas: resultado satisfatório da due diligence, obtenção da permissão da SRE, aceitação do banco fiduciário. Essa carta não transmite propriedade nem costuma exigir depósito, mas organiza a negociação. Peça que o vendedor comprove desde já, ao menos em cópia simples, a escritura vigente e o último recibo do predial (o IPTU mexicano): isso economiza semanas se algo não fechar.

3. Contrato preliminar de compra e venda e sinal

O Código Civil para el Estado de Quintana Roo regula o contrato de promessa (ou contrato preliminar) como a obrigação de celebrar um contrato futuro, e segue a regra geral do direito civil mexicano: para obrigar, deve constar por escrito, conter os elementos essenciais do contrato definitivo — imóvel identificado, preço e forma de pagamento — e fixar prazo para cumpri-lo. Na prática, é o documento que estabelece a data-limite da escritura, o valor e o destino do depósito (habitualmente em conta de escrow ou junto ao cartório notarial, nunca na conta pessoal do vendedor), penalidades por descumprimento de cada parte e condições de devolução do sinal. Deve ser redigido ou revisado por um advogado seu, não do vendedor nem da incorporadora. Se o promitente vendedor depois se recusar a assinar a escritura, o direito civil mexicano permite exigir judicialmente a celebração do contrato definitivo e que o juiz assine em lugar do obrigado — mas ninguém quer chegar lá: a qualidade do contrato preliminar é o seu melhor seguro. Peça ao seu advogado que cite no próprio contrato os artigos aplicáveis do Código Civil do Estado, cujo texto vigente é publicado pelo Congresso de Quintana Roo.

Sobre o sinal, uma regra de ouro: um pagamento por conta do preço não é reembolsável por padrão. Se você quer recuperá-lo quando a due diligence falhar ou o banco recusar o fideicomiso, o contrato precisa dizer isso com clareza e o dinheiro deve ficar em mãos de um terceiro neutro até o fechamento.

4. Due diligence: título, ônus, predial, condomínio, ejido e ZOFEMAT

É a fase que separa uma compra tranquila de um problema de anos. No mínimo:

• Título e cadeia dominial: escritura vigente do vendedor inscrita no Registro Público de la Propiedad y del Comercio do Estado de Quintana Roo; o notario solicita um certificado de liberdade ou existência de ônus que mostra titular, gravames e inscrições vigentes — o equivalente funcional de uma certidão de matrícula atualizada.
• Identidade e capacidade do vendedor: que quem assina seja o titular registral ou seu procurador com poderes vigentes; se o vendedor for estrangeiro com fideicomiso, o banco fiduciário deve comparecer; se for uma sociedade, verifique o contrato social, as procurações e se o objeto social permite alienar.
• Predial e serviços: certidão de nada consta do impuesto predial (o imposto anual sobre a propriedade, equivalente ao IPTU) na tesouraria municipal e recibos de água, energia (CFE) e, se houver, gás.
• Cédula cadastral e avaliação: a Ley de Catastro do Estado e as leis de fazenda municipais exigem valores cadastrais atualizados; a avaliação de perito registrado será a base do imposto de aquisição se superar o preço.
• Regime de propriedade em condomínio: escritura constitutiva do regime, convenção, atas de assembleia recentes, extrato das taxas de manutenção do vendedor e fundo de reserva. A Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo rege direitos e obrigações dos condôminos; uma dívida do vendedor vira problema seu se não for quitada antes do fechamento.
• Uso do solo e licenças: certidão de uso do solo municipal compatível com o que você planeja (moradia, locação de temporada, comércio) e alvará de construção e habite-se se a construção for recente.
• Origem ejidal: boa parte do solo da Riviera Maya foi ejido — terra de propriedade coletiva criada pela reforma agrária mexicana. A Ley Agraria permite que as parcelas passem a domínio pleno e sejam inscritas no Registro Público mediante título expedido pelo Registro Agrario Nacional; a partir do cancelamento da inscrição agrária, as terras deixam de ser ejidais e ficam sujeitas ao direito comum (artigos 81 e 82). Sem esse título, um “contrato de cessão de direitos” ejidal não lhe dá propriedade e não pode ser levado a fideicomiso.
• Zona federal marítimo terrestre (ZOFEMAT): na primeira linha de praia, a faixa de vinte metros de terra firme, transitável e contígua à praia é federal (Ley General de Bienes Nacionales, artigo 119) e só pode ser usada mediante concessão gerida junto à SEMARNAT; verifique até onde vai a propriedade privada e quem é titular da concessão.
• Ambiental: manguezais, áreas úmidas e cenotes gozam de proteção federal; uma construção sobre eles pode ser interditada não importa quantas vezes tenha sido vendida.

A metodologia completa para ler uma escritura, interpretar um certificado do Registro e detectar bandeiras vermelhas na cadeia dominial está em nosso guia sobre due diligence imobiliária em Quintana Roo.

5. O notario público em Quintana Roo

No México, o notario não é um mero reconhecedor de firmas: é um profissional do direito com fé pública, titular de uma notaría conforme a Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo, que redige a escritura, verifica a legalidade do ato, calcula e retém impostos e conduz o registro. Responde por erros no instrumento. Duas consequências práticas: o comprador escolhe o notario (e paga seus honorários) e não há motivo para aceitar sem discussão o notario “da casa” da incorporadora sem ao menos uma segunda opinião. O Código Civil do Estado regula a forma do contrato de compra e venda e exige que a venda de imóveis conste em escritura pública, salvo operações de valor muito reduzido; de modo que, na prática, qualquer imóvel de mercado na Riviera Maya é escriturado perante notario. Um contrato particular, por melhor redigido que esteja, não transmite a propriedade de um imóvel nem pode ser inscrito no Registro Público — a diferença com a experiência brasileira, onde o contrato de gaveta circula informalmente, é justamente essa: aqui ele simplesmente não gera domínio.

O notario coordena ainda com o banco fiduciário e com a SRE, e na data da assinatura reúne vendedor, delegado fiduciário do banco e comprador (ou seu procurador). Os detalhes dessa fase, incluindo a leitura da escritura e as retenções que você verá no extrato notarial, estão no guia sobre o processo notarial e o fechamento em Quintana Roo.

6. Assinatura da escritura e pagamento do preço

No dia do fechamento assina-se a escritura pública que contém, no caso mais comum, a compra e venda do vendedor ao banco fiduciário e a constituição do fideicomiso em seu favor. O preço é pago contra assinatura, por transferência eletrônica — a lei proíbe dinheiro em espécie a partir do limite que veremos adiante —, seja diretamente ao vendedor, pela conta de escrow ou por intermédio do notario. Se o vendedor for não residente, o notario calcula e retém o ISR que lhe corresponde. Receba nesse momento cópia simples da escritura assinada e um recibo do notario pelas despesas e impostos entregues.

7. Inscrição no Registro Público da Propriedade e do Comércio

Após a assinatura, o notario paga o imposto de aquisição na tesouraria municipal, obtém a certidão correspondente e apresenta o traslado da escritura ao Registro Público de la Propiedad y del Comercio do Estado de Quintana Roo, com sede em Chetumal e delegações nos municípios. A inscrição é o que torna o seu direito oponível a terceiros: até então, um credor do vendedor ou um segundo comprador de má-fé poderiam gerar conflitos. Os prazos de inscrição variam com a carga de trabalho de cada delegação; peça acompanhamento ao notario e, ao final, o traslado com a boleta registral e a anotação de inscrição. Esse documento, junto com o contrato de fideicomiso, é o seu título.

8. Depois do fechamento

Transfira para o seu nome (ou para o do fideicomiso) o predial no cadastro municipal, os contratos de água e luz, e comunique a administração do condomínio. Obtenha o RFC se for alugar ou morar. Guarde as avaliações, as notas fiscais de reforma com CFDI (o comprovante fiscal digital mexicano) e os comprovantes de pagamento do predial: na venda, cada peso dedutível reduz o ISR. E não se esqueça da sua obrigação em casa: um residente fiscal no Brasil deve declarar o imóvel mexicano na Declaração de Bens e Direitos e, conforme o valor, na Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior do Banco Central; um residente em Portugal declara os rendimentos prediais obtidos no estrangeiro no Anexo J do IRS.

Cronograma orientativo: quem faz o quê

Fase	Responsável principal	Documento que deve ficar com você
Proposta e carta de intenção	Comprador e corretor	Proposta aceita por escrito
Contrato preliminar	Advogado do comprador	Contrato assinado e comprovante do depósito em escrow ou cartório
Due diligence	Notario e advogado	Certidão de ônus, nada consta, certidões de condomínio e uso do solo
Permissão da SRE e aceitação fiduciária	Banco fiduciário	Permissão da SRE e carta de aceitação do banco
Avaliação	Perito registrado ou banco	Avaliação vigente conforme o prazo exigido pela lei de fazenda municipal
Assinatura da escritura	Notario	Cópia simples assinada e recibo de despesas
Pagamento do ISAI e inscrição	Notario	Certidão de pagamento do ISAI e traslado inscrito
Pós-fechamento	Comprador	Predial e serviços em seu nome, RFC se aplicável

Custos de aquisição em Quintana Roo: o que se paga e a quem

Os custos de fechamento no México correm, em sua grande maioria, por conta do comprador e são pagos por meio do notario. As rubricas são sempre as mesmas; os números oficiais variam por município.

Imposto sobre aquisição de bens imóveis (ISAI)

É municipal e cada prefeitura o regula em sua Ley de Hacienda, aprovada pelo Congresso do Estado, que a reforma quase todo mês de dezembro junto com as leis de receitas do ano seguinte. Por isso a alíquota deve sempre ser lida no texto vigente, e não no número que um corretor lembra de cabeça. A situação no momento da redação deste guia é a seguinte:

Município (cidade)	Alíquota do ISAI	Situação normativa
Benito Juárez (Cancún)	3 %	Alíquota estável há anos, desde que subiu de 2 % para 3 %; Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, última reforma publicada em 10 de dezembro de 2025
Tulum	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, última reforma publicada em 10 de dezembro de 2025
Solidaridad (Playa del Carmen)	3 % até 2025; 4 % reportado desde a reforma de dezembro de 2025	Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, reformada pelo Decreto 167 (Periódico Oficial do Estado, 10 de dezembro de 2025); confirme a alíquota aplicável à sua data de assinatura

Uma observação sobre nomes, porque confunde muitos compradores: o Congresso do Estado segue publicando a norma como Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, enquanto a prefeitura, que hoje se identifica como Gobierno de Playa del Carmen, a cita em suas fichas de trâmite como Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen. É o mesmo diploma; o imposto é pago na Tesouraria Municipal, por meio do notario, dentro do prazo que a lei fixa após a assinatura.

Nos três municípios, a base é o maior valor entre o preço acordado, o valor cadastral e a avaliação feita por perito autorizado ou instituição bancária, com o prazo máximo de validade que cada lei exige para a avaliação. A lição prática: não espere que um preço “de escritura” inferior ao real reduza o imposto. Além de ilegal, a avaliação neutraliza a manobra e prejudica o seu custo fiscal quando você vender. E uma segunda lição: se a sua compra fechar perto da virada do ano, pergunte ao notario se há reforma em tramitação, porque o ISAI é liquidado com a alíquota vigente na data da escritura, e não na do contrato preliminar.

Honorários notariais, taxas de registro, avaliação e certidões

Os honorários do notario são pactuados e costumam guardar proporção com o valor da operação; as taxas de inscrição no Registro Público e de expedição de certidões são fixadas pela Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo; a avaliação é cobrada pelo perito ou pelo banco; a isso se somam certidões de ônus, certidões de nada consta, cédula cadastral e despachante. Em uma compra com fideicomiso acrescentam-se a taxa federal da permissão da SRE (a cifra da Ley Federal de Derechos citada acima) e as comissões do banco fiduciário por estudo e constituição.

IVA

A alienação de solo e de construções destinadas a casa habitação é isenta de IVA (Ley del Impuesto al Valor Agregado, artigo 9, frações I e II). Já a venda de lojas e escritórios gera IVA, e os honorários de notario, avaliador, corretor e banco levam IVA à alíquota geral. Quando uma incorporadora vende um apartamento residencial, o preço não deveria incluir IVA sobre a construção; se o projeto é comercializado como “condo-hotel” ou operação hoteleira, a isenção pode não se aplicar, e esse detalhe muda o preço efetivo. Pergunte por escrito.

Exemplo ilustrativo de orçamento de fechamento

Para dimensionar, tomemos um apartamento de revenda com preço e avaliação de 4.000.000 de pesos, comprado por uma pessoa física estrangeira mediante fideicomiso. Com uma alíquota de ISAI de 3 %, o imposto seria de 120.000 pesos; com uma de 4 %, de 160.000 pesos: essa rubrica sim é fixada pela lei, e a diferença de um ponto percentual explica por que vale a pena confirmar a alíquota do município antes de fazer proposta. O resto são rubricas de mercado que aqui servem apenas para mostrar a forma de calcular: honorários notariais e despesas de gestão, taxas registrais, avaliação e certidões, taxa da SRE e comissões bancárias de abertura. Somadas, os compradores costumam orçar um total de fechamento que, expresso como percentual do preço, se move em uma faixa de um dígito médio-alto; o número exato só vem da cotação do notario com a avaliação em mãos. Peça sempre um orçamento detalhado por escrito antes de assinar o contrato preliminar. A análise completa, com cada rubrica e seus fundamentos, está no guia de custos de aquisição, ISAI, cartório e predial.

Impostos durante a posse e na venda

Predial

É o imposto anual sobre a propriedade, municipal, calculado sobre o valor cadastral — o primo mexicano do IPTU brasileiro e do IMI português. Em Quintana Roo, os valores são baixos em comparação com a América do Norte e a Europa, e as prefeituras costumam oferecer descontos por pagamento antecipado nos primeiros meses do ano. O recibo pago é, além disso, um documento que qualquer comprador lhe pedirá quando você vender.

Aluguéis

Se você alugar o imóvel, os rendimentos são tributáveis no México independentemente da estrutura. Uma pessoa física não residente tributa conforme o Título V da Ley del Impuesto sobre la Renta; uma pessoa física residente, no regime de arrendamento; uma sociedade, como pessoa jurídica. As plataformas de hospedagem aplicam retenções e vários municípios e o estado incorporaram contribuições sobre hospedagem. Esse tema exige um contador desde o primeiro mês, não desde a primeira carta do SAT (a Receita Federal mexicana). E lembre-se do outro lado: o Brasil tributa a renda mundial do residente fiscal, com carnê-leão mensal sobre aluguéis recebidos no exterior; Portugal também tributa rendimentos prediais estrangeiros. Existe acordo para evitar a dupla tributação entre o México e o Brasil e entre o México e Portugal, mas aplicá-lo corretamente exige documentação do imposto pago no México.

ISR na venda: a diferença entre residente e não residente

É o ponto que mais surpreende os estrangeiros. Para um residente fiscal no México que vende sua casa habitação, a Ley del Impuesto sobre la Renta isenta o ganho quando a contraprestação não excede setecentas mil unidades de investimento (UDIS) e a operação é formalizada perante fedatário público, tributando-se o excedente (artigo 93, fração XIX, alínea a), com condições adicionais que o notario verifica, como comprovar que o imóvel era efetivamente sua casa habitação e declarar sob compromisso de dizer a verdade que não aplicou a mesma isenção a outra moradia nos três anos imediatamente anteriores.

Para um não residente que vende um imóvel no México, a fonte de riqueza está no país e o imposto é determinado, em regra, aplicando 25 % sobre o total da receita obtida sem dedução alguma; como alternativa, se contar com um representante legal no México que cumpra os requisitos da lei e a operação constar em escritura pública, é possível optar por pagar sobre o ganho a alíquota máxima da tabela do artigo 152, calculando o ganho com as deduções do Capítulo IV do Título IV, como o custo de aquisição atualizado, as benfeitorias comprovadas e as despesas notariais (artigo 160). O notario calcula e recolhe esse imposto sob sua responsabilidade. Por isso importa tanto escriturar pelo valor real, conservar notas fiscais de melhorias com CFDI e, para quem mora aqui, regularizar a residência fiscal antes de vender.

Financiamento: opções reais para estrangeiros

A maioria das compras de estrangeiros na Riviera Maya é fechada à vista, e há uma razão estrutural: a banca mexicana oferece crédito imobiliário a estrangeiros quase exclusivamente quando comprovam residência legal no país, renda comprovável no México e histórico de crédito local, condições que o comprador transfronteiriço típico não reúne. As alternativas reais são quatro:

1. Financiamento direto da incorporadora na planta: planos de pagamento durante a obra (uma entrada e parcelas até a entrega) e, em alguns projetos, um saldo financiado a curto prazo após a entrega. É o mais comum, mas transforma o comprador em credor quirografário da incorporadora enquanto durar a construção.
2. Financiadoras transfronteiriças especializadas em compradores norte-americanos e canadenses, com taxas superiores às de seus países de origem e garantia sobre os direitos do fideicomiso.
3. Crédito no país de origem garantido por ativos de lá (uma linha com garantia sobre o imóvel principal, por exemplo), pagando no México à vista. Para brasileiros, o home equity e o crédito com garantia de imóvel costumam ser mais caros que a alternativa europeia, o que reforça a preferência pelo pagamento à vista.
4. Crédito imobiliário mexicano após obter residência e construir histórico, mais viável para quem já vive aqui.

Qualquer dívida em pesos ou dólares introduz risco cambial sobre um ativo cujo mercado costuma ser cotado em dólares mas cujos impostos e despesas são pagos em pesos — e, para quem ganha em reais ou em euros, isso significa três moedas na mesma operação. No guia sobre hipotecas e financiamento para estrangeiros comparamos requisitos, prazos e custos de cada via.

Documentos, RFC, CURP e prevenção à lavagem de dinheiro

O que vão pedir de você

Para uma pessoa física estrangeira: passaporte válido, documento migratório se houver (visto, cartão de residente ou o registro de entrada como visitante), comprovante de endereço, dados dos beneficiários substitutos do fideicomiso (nome, nacionalidade, data de nascimento) e, por força da normativa de prevenção à lavagem, informação sobre a origem dos fundos. Estado civil e regime de bens importam, como vimos. Se você assinar por procuração, o instrumento outorgado no exterior deve ser apostilado, traduzido por tradutor perito e protocolizado no México — para brasileiros e portugueses, a apostila é feita nos cartórios habilitados ou nas entidades competentes do país de origem, e é um passo que costuma levar mais tempo do que se imagina.

RFC e CURP

Você não precisa de RFC nem de CURP para comprar. A CURP (a chave única de registro populacional) é atribuída a estrangeiros quando obtêm residência; o RFC é a inscrição fiscal perante o SAT — o equivalente funcional do CPF para efeitos tributários — e se solicita com agendamento nos escritórios da autoridade. Na prática notarial, um comprador não residente sem RFC pode figurar na escritura com a chave genérica que o SAT prevê para estrangeiros, mas se for alugar, vender optando por tributar sobre o ganho ou residir, precisará do RFC próprio. Muitos compradores o solicitam pouco depois do fechamento, quando já têm um endereço no México para comprovar.

Residência migratória

Comprar não concede residência nem a exige. Quem planeja morar em Quintana Roo deve solicitar residência temporária ou permanente ao Instituto Nacional de Migración, normalmente iniciando o trâmite em um consulado mexicano em seu país — em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Brasília ou em Lisboa, conforme o caso. A titularidade de um imóvel no México pode ser um dos elementos que os consulados avaliam dentro das hipóteses de solvência econômica, mas os critérios e valores são fixados pela normativa migratória e cada consulado os aplica; verifique antes de contar com isso. Vale lembrar ainda que brasileiros e portugueses entram no México como turistas sem visto para estadias curtas, o que facilita as viagens de prospecção, mas turismo não é residência e não substitui o trâmite.

Prevenção à lavagem: dinheiro em espécie, comunicações e por que fazem tantas perguntas

A Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) considera atividades vulneráveis a incorporação e a intermediação imobiliária (artigo 17, fração V) e a fé pública notarial sobre transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis (fração XII), o que obriga corretores, incorporadoras e notarios a identificá-lo, conhecer a origem dos recursos e apresentar comunicações à autoridade quando a operação atinge os limites que a lei expressa em múltiplos da Unidad de Medida y Actualización (UMA). Após a reforma publicada no Diário Oficial da Federação em 16 de julho de 2025, a comunicação notarial por transmissão de direitos reais sobre imóveis é devida a partir de oito mil vezes a UMA diária; os intermediários e incorporadoras têm seu próprio limite de comunicação na fração V, também expresso em UMA. A mesma lei proíbe liquidar a constituição ou transmissão de direitos reais sobre imóveis com moedas e cédulas quando o valor for igual ou superior a oito mil e vinte e cinco vezes a UMA diária (artigo 32, fração I). O valor da UMA é publicado pelo INEGI todo ano e o SAT mantém em seu portal de prevenção à lavagem de dinheiro a tabela atualizada de limites de identificação e comunicação por atividade; em termos práticos, qualquer compra de moradia na Riviera Maya supera com folga esse limite e deve ser paga por transferência bancária documentada.

Prepare a rastreabilidade dos seus fundos com antecedência — extratos, venda de um ativo, herança — porque o banco receptor no México também a exigirá. Para quem envia dinheiro do Brasil, some a isso o fechamento de câmbio com contrato registrado no Banco Central e o IOF aplicável às remessas para investimento no exterior; para quem envia de Portugal ou de outro país da União Europeia, a transferência internacional será acompanhada dos controles habituais de origem de fundos. Nada disso é obstáculo, mas exige planejamento: começar a organizar a remessa depois de assinar o contrato preliminar costuma ser tarde demais para o prazo pactuado.

Particularidades por cidade: Playa del Carmen, Tulum e Cancún

As três cidades compartilham o marco legal, mas não o mercado. O que segue é o que muda na prática quando um estrangeiro compra imóveis em cada uma delas.

Playa del Carmen (município de Solidaridad)

É o mercado mais equilibrado da Riviera Maya para o comprador estrangeiro: oferta ampla de apartamentos de revenda e na planta, uma cidade com vida própria durante os doze meses, serviços consolidados e uma demanda de locação que combina temporada e residencial. As regiões se leem por faixas: o Centro e a Quinta Avenida (alta densidade, máxima locação de temporada, ruído), Playacar Fases I e II (comunidade planejada com golfe e acesso à praia), Zazil-Ha e a zona norte rumo a Punta Esmeralda, os bairros Colosio e Gonzalo Guerrero (residenciais em transformação), a zona Ejidal (mercado local) e os empreendimentos ao norte como Corasol e o corredor rumo a Mayakoba. A estação do Trem Maia e o acesso ao aeroporto de Cancún em menos de uma hora somam conectividade.

Pontos de atenção: verifique o regime de condomínio e as regras de locação de temporada do edifício; no centro, confira uso do solo e alvarás de funcionamento do comércio no térreo; na zona norte, verifique se os serviços de água e esgoto estão conectados à rede e não em “solução provisória”. A oferta atual está em nosso hub de Playa del Carmen, onde é possível filtrar apartamentos à venda por região e faixa de preço.

Tulum

Tulum é o mercado com maior potencial de valorização e maior dispersão de risco. A cidade cresceu de forma acelerada sobre solo de origem ejidal, com uma zona costeira entre o povoado e a reserva de Sian Ka’an onde convivem títulos sólidos, concessões de zona federal e litígios de longa data. As regiões urbanas consolidadas para o comprador estrangeiro são Aldea Zamá (planejada, com infraestrutura subterrânea), La Veleta (boêmia, com obra constante), Región 15 e Región 8 (expansão de apartamentos rumo ao sul e à praia), Tulum Centro e comunidades como Tulum Country Club ao norte. O aeroporto internacional Felipe Carrillo Puerto, em operação desde 1º de dezembro de 2023, e a estação do Trem Maia mudaram a acessibilidade.

Pontos de atenção: exija título de domínio pleno inscrito, não cessões ejidais; no litoral, exija ver a concessão de ZOFEMAT e a demarcação; verifique a fonte de água e o tratamento de esgoto do condomínio, porque Tulum não conta com rede de esgoto generalizada; e, tratando-se de compra na planta, tenha presente que o ISAI de 4 % e a abundância de projetos elevam o nível da due diligence da incorporadora. Veja a oferta no hub de Tulum.

Cancún (município de Benito Juárez)

Cancún é a cidade grande: aeroporto internacional com a maior conectividade do sudeste mexicano — e a porta de entrada mais direta para quem chega de São Paulo, do Rio ou de Lisboa —, hospitais, universidades, shoppings e um mercado residencial profundo. Para o estrangeiro, as regiões típicas são a Zona Hoteleira sobre o boulevard Kukulcán (apartamentos de frente para a lagoa ou o mar, uso de temporada intenso), Puerto Cancún (marina, golfe e torres de alto padrão junto ao centro), Puerto Juárez e o corredor rumo a Isla Mujeres, o centro organizado por supermanzanas (mercado local com boa locação de longo prazo), as zonas residenciais do corredor da avenida Huayacán como Residencial Cumbres ou Lagos del Sol, e condomínios fechados dentro da própria Zona Hoteleira como Isla Dorada. Ao norte, Costa Mujeres já pertence ao município de Isla Mujeres, com sua própria fazenda municipal.

Pontos de atenção: na Zona Hoteleira, distinga entre imóveis em propriedade privada e os que se apoiam em concessões federais; em torres novas, revise a solidez financeira do regime de condomínio e o custo real de manutenção com as áreas comuns; na planta, confirme alvarás de construção vigentes e a inscrição do contrato na PROFECO. Você encontrará a oferta no hub de Cancún.

Comprar na planta: regras que valem nos três municípios

A Ley Federal de Protección al Consumidor submete ao seu regime loteadores, construtores e promotores que vendem moradia ao público, obriga a registrar seus contratos na PROFECO (artigo 73), exige colocar à disposição do comprador o projeto executivo completo, a maquete e os documentos que comprovem a propriedade do imóvel (artigo 73 BIS) e fixa garantias mínimas de cinco anos em questões estruturais, três em impermeabilização e um nos demais elementos, contadas a partir da entrega real (artigo 73 QUÁTER). Antes de assinar uma compra na planta, verifique ainda se o terreno está escriturado em nome da incorporadora ou de um fideicomiso de desenvolvimento, se existe alvará de construção vigente, como os seus pagamentos são protegidos durante a obra e qual penalidade real a incorporadora assume por atraso. Uma incorporadora séria responde a essas perguntas com documentos; quem responde com renders não está respondendo.

Erros frequentes de compradores estrangeiros e como evitá-los

1. Confundir preço com custo total. Orce ISAI, notario, registro, avaliação, SRE e banco desde a primeira cifra que você considerar; em Tulum conte com 4 % e, em Playa del Carmen, após a reforma de dezembro de 2025, orce também 4 % até que o notario confirme a alíquota.
2. Pagar sinais em contas pessoais. Use escrow, conta do cartório notarial ou pagamentos escalonados contra marcos verificáveis. Um sinal não é depósito reembolsável, salvo se o contrato disser isso.
3. Aceitar cessões ejidais ou “posse”. Sem título de domínio pleno inscrito não há propriedade que possa ir a fideicomiso. Nenhum desconto compensa esse risco.
4. Não ler o regime de condomínio. Proibições de locação curta, taxas extraordinárias em curso, fundo de reserva vazio ou síndico sem prestação de contas são problemas que se compram junto com o apartamento.
5. Escriturar abaixo do valor real. É ilegal, a avaliação neutraliza o efeito no ISAI e multiplica o seu ISR na venda.
6. Deixar o fideicomiso sem beneficiários substitutos atualizados. Revise-os a cada mudança familiar; é a diferença entre uma transmissão administrativa e um processo sucessório internacional.
7. Ignorar a tributação do país de origem. O Brasil e Portugal tributam a renda mundial dos seus residentes fiscais; o fideicomiso e os aluguéis mexicanos podem exigir declarações informativas lá. Coordene o seu contador local com um mexicano antes de fechar, não depois.
8. Dispensar assessoria independente. Notario escolhido por você, advogado que responda a você e corretor que trabalhe para você, não para a contraparte.
9. Subestimar a umidade e a manutenção. O clima tropical castiga impermeabilizações, ar-condicionado e marcenaria; a garantia legal ajuda, mas a inspeção técnica prévia economiza dinheiro.
10. Comprar sem visitar na baixa temporada. Ruído, mobilidade, sargaço, calor e ocupação real de locação se entendem em setembro, não em março.

Perguntas frequentes

Um estrangeiro pode comprar casa ou apartamento em Playa del Carmen, Tulum ou Cancún?

Sim. A Constituição permite que estrangeiros adquiram imóveis no México se aceitarem, perante a Secretaría de Relaciones Exteriores, considerar-se nacionais em relação a esses bens. Como todo o litoral de Quintana Roo está na zona restrita, a compra de uma moradia é feita por meio de fideicomiso bancário, que confere uso, gozo, aproveitamento, locação, venda e herança. Para imóveis não residenciais, uma empresa mexicana com cláusula de admissão de estrangeiros pode comprar o domínio direto.

O que é exatamente a zona restrita?

A faixa de cem quilômetros ao longo das fronteiras e de cinquenta ao longo das praias na qual estrangeiros não podem adquirir o domínio direto de terras e águas (artigo 27 constitucional, fração I, e artigo 2, fração VI, da Ley de Inversión Extranjera). Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal, Tulum e, em geral, toda a Riviera Maya estão integralmente dentro dela.

O fideicomiso é realmente meu? Posso alugar, vender ou deixar de herança?

O banco é titular formal, mas você, como fideicomissário, tem todos os direitos econômicos: morar, alugar (a LIE inclui expressamente a obtenção de frutos e rendimentos, artigo 12), reformar, vender e hipotecar. Você indica beneficiários substitutos que recebem os direitos no seu falecimento sem inventário no México. A duração é de até cinquenta anos, prorrogável.

Preciso de residência mexicana, RFC ou CURP para comprar?

Não. Nenhum dos três é requisito para adquirir. O RFC se torna necessário na prática se você for alugar, residir ou vender optando por tributar sobre o ganho líquido; a CURP vem com a residência. Muitos compradores solicitam o RFC nas semanas seguintes ao fechamento.

Quanto se paga de imposto de aquisição em cada cidade?

Depende do município e do texto vigente de sua Ley de Hacienda: 3 % em Benito Juárez (Cancún) e 4 % em Tulum. Em Solidaridad (Playa del Carmen) a alíquota foi de 3 % até 2025; sua Ley de Hacienda foi reformada pelo Decreto 167, publicado em 10 de dezembro de 2025, e as fontes do setor reportam desde então 4 %, razão pela qual convém orçar 4 % e confirmar a alíquota aplicável com o notario antes de assinar. A base é o maior valor entre o preço acordado, o valor cadastral e a avaliação de perito ou bancária vigente. A isso se somam honorários notariais, taxas registrais, avaliação, a taxa da SRE e as comissões do banco fiduciário.

Posso pagar o imóvel em dinheiro vivo?

Não a partir do limite legal. A LFPIORPI proíbe liquidar a constituição ou transmissão de direitos reais sobre imóveis com moedas e cédulas quando o valor iguala ou supera oito mil e vinte e cinco vezes a UMA diária (artigo 32, fração I). Qualquer moradia de mercado na Riviera Maya supera esse limite; o pagamento é feito por transferência bancária documentada, e notario, corretor e banco pedirão que você comprove a origem dos fundos.

Que imposto pago ao vender se não sou residente fiscal no México?

Em regra, 25 % sobre a receita total sem deduções. Se você designar um representante legal no México que cumpra os requisitos da lei e a venda constar em escritura pública, pode optar por tributar sobre o ganho líquido à alíquota máxima da tabela de pessoas físicas (Ley del Impuesto sobre la Renta, artigo 160). O notario calcula e recolhe o imposto. Conservar avaliações, notas fiscais de melhorias com CFDI e comprovantes é o que torna viável a segunda opção.

Quanto demora uma compra de revenda com fideicomiso?

Uma operação sem complicações costuma fechar em semanas ou poucos meses desde o aceite da proposta. A SRE deve resolver a permissão em cinco dias úteis se apresentada em seu escritório central, ou trinta nas delegações, e ela se entende aprovada se não houver resposta (LIE, artigo 14); o prazo real é marcado pela montagem do dossiê pelo banco, pela due diligence e pela agenda do notario. As compras na planta dependem do cronograma de obra da incorporadora.

Próximo passo

Se você está avaliando comprar em Playa del Carmen, Tulum ou Cancún, a ordem correta é esta: defina uso e orçamento total, escolha a estrutura jurídica com um assessor que conheça as três cidades, visite pessoalmente, exija documentos antes de pagar qualquer sinal e escolha você mesmo o notario. Com essa disciplina, comprar imóveis em Quintana Roo sendo estrangeiro é um processo ordenado, previsível e bem regulado. Sem ela, é a fonte de quase todas as histórias que você já leu em fóruns. Nossa equipe acompanha compradores internacionais em cada um desses passos; quando estiver pronto, confira a oferta disponível e fale conosco.