Zonas residenciais de Cancún: onde comprar ou alugar na cidade e na Zona Hotelera

Cancún é a maior cidade do Caribe mexicano: quase um milhão de habitantes no município de Benito Juárez, um aeroporto internacional entre os mais movimentados do país e uma Zona Hotelera que nasceu planejada pelo FONATUR em 1974. Quem procura comprar um apartamento, alugar uma casa ou investir em imóveis em Cancún enfrenta uma decisão diferente da que se toma em Playa del Carmen ou em Tulum: aqui não se escolhe “perto ou longe da praia”, escolhe-se entre uma cidade completa, com supermanzanas, Regiones, corredores de negócios e condomínios fechados, e uma faixa turística de 23 quilômetros ligada a essa cidade por um boulevard, uma ponte e uma laguna.

Este guia percorre as zonas residenciais de Cancún exatamente como as entende um consultor que trabalha nelas todos os dias: a Zona Hotelera e seus enclaves residenciais, Puerto Cancún e a frente da Avenida Bonampak, Puerto Juárez e o norte costeiro, o centro fundacional e suas supermanzanas, o corredor da Avenida Huayacán com o Residencial Cumbres e Lagos del Sol, o Boulevard Colosio rumo ao aeroporto e as Regiones onde mora a maior parte da população. Para cada uma explicamos que tipo de moradia predomina, quem a habita, como se desloca e o que você deve verificar antes de assinar.

A diferença deste texto em relação a uma lista de “bairros bonitos” é que ele está ancorado nos instrumentos que realmente ordenam a cidade, em particular o Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Cancún aprovado em 2022, nos dados censitários do INEGI e nas regras legais que não mudam de uma zona para outra: zona restringida e fideicomiso para estrangeiros, imposto municipal de aquisição, zona federal marítimo-terrestre e regime de condomínio. Se você também estiver comparando cidades, complemente esta leitura com nosso guia de Playa del Carmen frente a Tulum e Cancún.

Resumo: o essencial antes de escolher a zona em Cancún

• Cancún é cidade, não um destino de praia com casas ao redor. O município de Benito Juárez tinha 911.503 habitantes no Censo 2020 do INEGI, dos quais 888.797 viviam na localidade de Cancún. Isso significa hospitais, universidades, comércio de escala metropolitana e um mercado de aluguel de longo prazo profundo que Playa del Carmen e Tulum não têm na mesma escala.
• A Zona Hotelera é uma faixa de 23 quilômetros entre o mar e a laguna Nichupté, urbanizada pelo FONATUR desde 1974. Morar ali é possível, mas é uma decisão de estilo de vida com custos de manutenção e exposição climática próprios.
• O norte (Puerto Cancún, Bonampak, Malecón Américas) é o eixo premium urbano: apartamentos de luxo, marina, golfe e comércio, a minutos da entrada da Zona Hotelera e do centro.
• O sudoeste (Avenida Huayacán e Boulevard Colosio) é onde mora a classe média alta familiar: condomínios fechados com casas, clubes, escolas e shoppings, em expansão contínua.
• O centro e as supermanzanas fundacionais oferecem a vida mais urbana, caminhável e próxima do emprego, com imóveis mais antigos e preços mais acessíveis do que os do norte.
• As Regiones concentram a habitação popular e o crescimento demográfico real da cidade; interessam ao investidor de aluguel longo com gestão local, não ao comprador de segunda residência.
• As regras legais são as mesmas na cidade inteira: toda ela está em zona restringida, então o estrangeiro compra via fideicomiso; o imposto municipal de aquisição é de 3 % sobre a base mais alta; a faixa federal de vinte metros junto ao mar não é propriedade privada; e cada apartamento vive sob a Ley de Propiedad en Condominio de Quintana Roo.
• A mobilidade mudou em 2026 com a abertura da Ponte Nichupté, que une a cidade ao extremo sul da Zona Hotelera sem passar pelo Boulevard Kukulcán inteiro. Qualquer análise de zona anterior a essa ponte está desatualizada.

Cancún não é a Riviera Maya: uma cidade planejada de quase um milhão de habitantes

Antes de comparar bairros, convém entender a escala. Cancún foi concebida como Centro Integralmente Planeado do FONATUR, em operação desde 1974, com uma superfície de 12.700 hectares e 23 quilômetros de frente de praia, como o próprio fundo recorda em sua comunicação institucional. Desde a origem, o projeto separou três peças: a zona turística sobre a ilha-barreira que hoje conhecemos como Zona Hotelera, a cidade de apoio em terra firme, organizada em supermanzanas, e o aeroporto ao sul. Essa lógica continua válida meio século depois e explica por que o mapa de Cancún se lê de forma tão diferente do de Playa del Carmen, que cresceu organicamente a partir de um vilarejo de pescadores e de um terminal de balsas.

O Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Cancún (PDU 2022), elaborado pelo IMPLAN e aprovado pela Câmara Municipal de Benito Juárez, descreve com precisão como ocorreu o crescimento. Nas primeiras décadas, a cidade foi ocupada de forma ordenada dentro das zonas urbanizadas pelo FONATUR, em Puerto Juárez, em Alfredo V. Bonfil e ao longo da atual Avenida López Portillo. A partir da recuperação posterior ao furacão Gilberto (1988), o PDU registra um processo de expansão ligado à oferta de moradia construída e à Zona Hotelera e, paralelamente, a ocupação irregular de solo fora do fundo legal. Esse duplo movimento — cidade formal que se expande rumo ao sudoeste e assentamentos informais na periferia — é a chave para entender as Regiones e seu perfil distinto frente aos condomínios de Huayacán.

O peso demográfico também faz diferença. O INEGI contou 911.503 habitantes no município em 2020, quase metade da população de Quintana Roo, e dentro do município existem ainda localidades censitárias próprias, como Alfredo V. Bonfil, com cerca de 20.000 habitantes, e Lagos del Sol, com cerca de mil naquele censo. Para o comprador isso se traduz em algo muito concreto: Cancún tem demanda de moradia própria, não apenas turística. Médicos, professores, gerentes hoteleiros, funcionários do aeroporto e profissionais liberais alugam e compram aqui para morar, e esse mercado local sustenta preços e ocupação quando a temporada turística cai.

Diante dessa realidade, a pergunta “Cancún ou Riviera Maya?” tem uma resposta funcional. Se a sua prioridade é o ambiente de vila costeira, com praia caminhável e vida noturna a pé, Playa del Carmen encaixa melhor, e você pode consultar nosso guia dos bairros de Playa del Carmen. Se procura serviços metropolitanos, escolas e hospitais de escala, conectividade aérea imediata e um mercado de aluguel de longo prazo profundo, Cancún é a cidade. Puerto Morelos, hoje município independente, e a costa continental de Isla Mujeres ficam fora desta análise, ainda que façam divisa com o norte cancunense.

Para um leitor brasileiro ou português, a comparação útil é esta: Playa del Carmen e Tulum funcionam como destinos com vocação turística dominante, ao passo que Cancún se parece mais com uma capital regional de porte médio — pense em uma cidade com aeroporto internacional, rede hospitalar privada, universidades e um bairro turístico anexo. Quem se muda com filhos, com trabalho remoto estável ou com plano de residência de longo prazo costuma achar Cancún mais funcional; quem busca segunda residência de praia com uso sazonal costuma preferir a Riviera Maya. Nossos guias de zonas de Tulum ajudam a fechar essa comparação com dados equivalentes.

O mapa mental: supermanzanas, Regiones e os grandes eixos viários

Cancún se navega por números e avenidas. As supermanzanas (SM) são grandes polígonos delimitados por avenidas principais, com ruas internas de tráfego calmo, passeios e áreas verdes. A numeração baixa corresponde ao centro fundacional: o PDU 2022 identifica como zona fundacional as SM 02, 05, 22 e 23 e descreve o projeto “Distrito Cancún”, que agrupa um conjunto de supermanzanas do primeiro distrito urbano, como polígono de atuação para recuperar a centralidade comercial, cultural e administrativa do centro. Quando um anúncio diz “apartamento na SM 3” ou “casa na SM 44”, o número está dizendo a você a idade aproximada, a densidade e o tipo de traçado.

As Regiones são outra coisa. É a denominação popular e cadastral das zonas de crescimento posterior, principalmente rumo ao oeste e ao sudoeste da cidade, onde se construiu moradia econômica e onde surgiram os assentamentos irregulares que o PDU documenta. As Regiones com numeração mais alta costumam estar mais longe do centro e ter menor consolidação de serviços. Não são homogêneas: há Regiones com comércio maduro, escolas e transporte a poucos metros da Avenida López Portillo ou da Avenida Kabah, e outras que ainda esperam calçada e iluminação pública. No PDU se lê, por exemplo, que eixos articuladores como o Arco Norte e Huayacán precisam completar corpos viários e calçadas, cujo estado o próprio programa descrevia como deficiente quando foi elaborado.

Os eixos viários funcionam como coluna vertebral. O PDU enumera entre as vias primárias as avenidas Tulum, Kabah, Bonampak, López Portillo, Lak In, Tules, 20 de Noviembre, Leona Vicario, Andrés Quintana Roo, Cobá, Xcaret, o Boulevard Luis Donaldo Colosio, o Boulevard Kukulcán, Nichupté, Huayacán e a Avenida 135. Para efeitos residenciais, memorize quatro: Bonampak (frente norte premium e acesso à Zona Hotelera pelo quilômetro zero), Kabah (coluna norte-sul que separa o centro consolidado das Regiones a oeste), Colosio (saída para o aeroporto e corredor de negócios) e Huayacán (eixo dos condomínios familiares do sudoeste).

Com esse mapa na cabeça, cada zona a seguir se localiza sem esforço: a Zona Hotelera é a ilha a leste; Puerto Cancún e Bonampak são sua antessala ao norte; Puerto Juárez fica ainda mais ao norte, olhando para Isla Mujeres; o centro é o coração entre Tulum e Kabah; Huayacán e Colosio correm para o sudoeste e para o aeroporto; e as Regiones envolvem a cidade pelo oeste. Você pode percorrer a oferta real de cada uma a partir da página de Cancún deste site e de seus filtros por tipo de imóvel.

Vale acrescentar um detalhe prático de endereçamento que confunde quem chega de fora: em Cancún, o endereço tradicional não é “rua e número”, e sim a combinação de supermanzana, manzana e lote, muitas vezes complementada pelo nome do condomínio. Ao verificar documentos, confirme que a descrição registral do imóvel (SM, manzana, lote, superfície e confrontações) coincide com o que aparece na cédula catastral e no boleto de predial — o imposto predial municipal. Divergências entre esses três documentos são a origem mais comum de atrasos no fechamento em cartório.

Zona Hotelera: morar no Boulevard Kukulcán

A Zona Hotelera é uma ilha-barreira em forma de “7” entre o mar do Caribe e a laguna Nichupté, percorrida de ponta a ponta pelo Boulevard Kukulcán. Do quilômetro zero, junto a Puerto Cancún, até Punta Nizuc, onde o boulevard reencontra a terra firme rumo ao aeroporto, sucedem-se hotéis, shoppings, marinas, o campo de golfe de Pok ta Pok e vários enclaves residenciais. Para o comprador ou inquilino, a pergunta não é se dá para morar ali, e sim se ele quer morar num espaço desenhado para o visitante.

Que tipo de moradia existe

Predominam os condomínios verticais de frente para o mar ou para a laguna, muitos deles com operação híbrida entre residência e aluguel de temporada, e alguns condomínios fechados de casas. O mais conhecido é Isla Dorada, um fraccionamiento com canais navegáveis, píeres privativos e segurança controlada, situado do lado da laguna do boulevard; sua vocação é residencial permanente e ele é comercializado como um condomínio de famílias, mais do que como produto de aluguel por diária, então peça o regulamento vigente e verifique o que ele diz sobre o aluguel de temporada antes de dar por certo que está restrito ou permitido. Essa combinação atrai quem quer a Zona Hotelera sem o fluxo de turistas dentro do prédio. Pok ta Pok, ao redor do campo de golfe, reúne residências e condomínios de baixa altura em um ambiente mais tranquilo, e é uma das peças da Zona Hotelera às quais o PDU 2022 dedica tratamento específico. Punta Cancún, no vértice do “7”, é a área de maior densidade hoteleira e noturna e também recebe atenção particular no programa.

Mar ou laguna: não é só uma questão de vista

O lado do mar oferece a praia e os preços mais altos; o lado da laguna oferece pôr do sol, marinas e menos exposição direta à arrebentação. Dois aspectos técnicos condicionam a escolha. O primeiro é a zona federal marítimo-terrestre: a Ley General de Bienes Nacionales estabelece em seu artigo 119 que, onde a costa apresenta praias, a faixa de vinte metros de terra firme transitável contígua à praia é zona federal; ninguém é dono desses vinte metros, eles só podem ser usados mediante concessão. Um condomínio “de frente para o mar” em Cancún é um condomínio atrás dessa faixa, e o direito dele de instalar palapas ou espreguiçadeiras depende de uma concessão de ZOFEMAT — a sigla da zona federal marítimo-terrestre — cuja vigência precisa ser conferida. Ampliamos o tema em nosso guia sobre imóveis de frente para o mar e ZOFEMAT.

O segundo aspecto é climático. A Zona Hotelera recebe de frente os furacões que entram pelo Caribe, como aconteceu com Gilberto em 1988 e Wilma em 2005, e suas praias voltadas para leste são as mais expostas às chegadas de sargaço na temporada. As praias do trecho norte do boulevard, voltadas para a baía de Mujeres, costumam se comportar melhor tanto diante da arrebentação quanto diante do sargaço, embora isso varie a cada ano. Um comprador prudente pergunta pelo histórico de seguros do prédio, pelo fundo de reserva e pelo protocolo de fechamento na temporada de furacões antes de perguntar pela vista.

Custos e ritmo de vida

As taxas de manutenção são as mais altas da cidade porque pagam piscinas, elevadores, segurança, jardinagem sobre a laguna e, com frequência, concierge para aluguel curto. O comércio é turístico: shoppings, restaurantes e lojas de marca, com supermercados e serviços cotidianos concentrados em poucos pontos. O trânsito do boulevard em alta temporada e durante eventos pode dobrar um trajeto. Por isso, historicamente, a Zona Hotelera foi escolhida por quem trabalhava nela, por segundos residentes e por investidores de aluguel de temporada. A Ponte Nichupté, inaugurada no início de maio de 2026, altera essa lógica: segundo a SICT, a estrutura de 11,2 quilômetros, sem pedágio, conecta a zona habitacional de Cancún à Zona Hotelera pelo extremo sul e reduz a cerca de dez minutos uma travessia que, entre cidade, aeroporto e hotelaria, chegava a levar uma hora; o Distribuidor Vial Kukulcán, obra complementar de cerca de 770 metros que ligará a ponte diretamente ao boulevard na altura de Punta Nizuc, continuava em construção quando a ponte foi inaugurada, de modo que a conexão final com a hotelaria se completará quando essa peça entrar em serviço. Os condomínios do trecho sul do boulevard são os que mais ganham em tempo de deslocamento.

Para quem faz sentido

Faz sentido para o investidor de aluguel de temporada com regulamento favorável, para o segundo residente que passa temporadas longas e valoriza mar e marina à porta, e para o profissional do setor hoteleiro que trabalha ali. Não faz sentido para uma família com filhos em idade escolar e rotina urbana: escola, cursinho, mercado de bairro e consultório ficam quase todos em terra firme, e a soma de trânsito sazonal com taxas altas costuma cansar quem tenta viver ali a vida inteira. Se a sua motivação é rendimento, leia com atenção o regulamento condominial e o imposto estadual de hospedagem antes de comparar rentabilidades com outras zonas.

Puerto Cancún e a frente de Bonampak: o eixo premium urbano

Se a Zona Hotelera é a ilha, a Avenida Bonampak é a costa continental que a observa. Ela corre paralela à laguna e ao canal de acesso ao mar, do centro até Puerto Juárez, e em seu trecho norte concentra os empreendimentos residenciais de maior preço por metro quadrado da cidade em terra firme.

Puerto Cancún

Puerto Cancún é uma comunidade planejada no início do Boulevard Kukulcán, em torno do quilômetro 1,5, que integra marina com capacidade para embarcações grandes, um campo de golfe de 18 buracos projetado por Tom Weiskopf, o centro comercial Marina Town Center, torres de apartamentos, lotes residenciais e hotéis. Sua proposta é morar a dez minutos do centro e a cinco da entrada da Zona Hotelera, com acesso controlado, canais e vista para a laguna ou para o campo de golfe. O perfil do comprador combina famílias cancunenses de alta renda, executivos e estrangeiros que buscam condomínio de luxo com serviços urbanos à mão, em vez da vida estritamente turística do boulevard. Os prédios mais recentes oferecem áreas comuns de padrão hoteleiro e, em vários casos, políticas de aluguel de temporada definidas por regulamento; verifique qual se aplica ao prédio concreto, porque dentro de um mesmo masterplan convivem políticas diferentes.

Novo Cancún e o entorno do Malecón Américas

Sobre a própria Avenida Bonampak, entre o centro e Puerto Cancún, desenvolveu-se um conjunto de torres e residenciais comercializado sob a marca Novo Cancún, ao lado do shopping Malecón Américas, um dos grandes polos de comércio, cinema e restaurantes da cidade. A vantagem desse trecho é a vida urbana completa: supermercado, hospitais privados, escritórios corporativos e escolas a poucos minutos, com a Zona Hotelera ao alcance por Bonampak ou por Kukulcán. Aqui o comprador é mais local do que em Puerto Cancún, e o aluguel de longo prazo tem demanda sólida de profissionais liberais e executivos.

A lição de Tajamar

Justamente nessa frente está o Malecón Tajamar (Supermanzana 6), um polígono urbanizado e loteado pelo FONATUR sobre manguezal que, em 2016, foi objeto de um desmatamento massivo, da intervenção da PROFEPA e de litígios que resultaram na paralisação das obras e em decisões judiciais orientadas à restauração do local. O próprio PDU 2022 trata a SM 6 Tajamar com notas particulares de densidade. Para o comprador a lição é dupla: primeiro, que em Cancún a variável ambiental (manguezal, áreas úmidas, zona federal) pode interromper um empreendimento mesmo que os lotes tenham escritura; segundo, que a due diligence de um terreno na frente lagunar deve incluir o status ambiental, e não apenas o registro público. Nosso guia sobre riscos na compra na planta e verificação da incorporadora detalha quais documentos exigir.

O que pesa no orçamento aqui

Neste eixo, a diferença de custo em relação ao centro não está apenas no preço de compra. As taxas condominiais de torres com concierge, academia, piscina e segurança 24 horas são altas; os condomínios do masterplan podem cobrar quota adicional pelo acesso a áreas comuns do conjunto; e a marina e o clube de golfe têm mensalidades próprias, que não vêm incluídas por padrão. Some ainda o predial, calculado sobre valor catastral atualizado, e o seguro. Ao montar a planilha de comparação entre zonas, compare o custo total anual de ocupação, e não somente o preço por metro quadrado — é aí que Bonampak e Puerto Cancún se separam do centro e das supermanzanas.

Puerto Juárez e o norte costeiro: a Cancún mais antiga, de frente para Isla Mujeres

Puerto Juárez existia antes de Cancún. O PDU 2022 o descreve como a zona historicamente mais antiga da cidade, um antigo povoado de pesca e de comunicação marítima com Isla Mujeres, com antecedentes pré-hispânicos nos vestígios de El Meco. Hoje continua sendo o embarcadouro das balsas para Isla Mujeres, conserva uma faixa de praia urbana e concentra um tecido de moradia tradicional, cozinha de frutos do mar e comércio de bairro que contrasta com o brilho de Bonampak, a poucos minutos ao sul.

Por que interessa ao comprador atento

O programa municipal define um Polígono de Atuação Puerto Juárez de várias dezenas de hectares e o impulsiona como zona de atividade mista, onde predominem a moradia e os serviços de gastronomia, com térreos ativos e o espaço público como integrador entre o residencial e o turístico. Traduzindo: é uma área com investimento público recente e vocação de regeneração, onde ainda se encontram terrenos e casas antigas a preços inferiores aos do norte premium. Para o investidor paciente que compra para reformar e alugar, ou para quem quer morar à beira-mar com vida de bairro autêntica, é uma das poucas zonas de Cancún com essa combinação.

O que revisar com lupa

O PDU adverte que há superfícies próximas a Puerto Juárez situadas em zonas baixas que sofrem alagamentos e inundação. Antes de comprar um terreno ou uma casa térrea, peça a carta de uso do solo, verifique a cota em relação à rua e pergunte aos vizinhos o que acontece nas chuvas fortes de setembro e outubro. Verifique também a titularidade: por ser zona antiga, convivem títulos limpos com posses irregulares e heranças sem partilha, algo que se detecta com uma busca no Registro Público de la Propiedad e com a verificação de predial e água sem débitos. Ao norte de Puerto Juárez, a faixa hoteleira de Costa Mujeres já pertence ao município de Isla Mujeres, com outra lei de fazenda e outro cadastro; não confunda os dois ao comparar custos.

Para o leitor de Portugal ou do Brasil acostumado a bairros históricos em processo de requalificação, o paralelo é direto: comprar cedo em uma área que a prefeitura declarou prioritária pode funcionar, mas exige tolerância a obras, a serviços ainda desiguais e a um ciclo longo. Não é uma zona para quem precisa de resultado no primeiro ano.

O centro e as supermanzanas fundacionais: vida urbana de verdade

O centro de Cancún é a parte da cidade que os turistas raramente veem e que os moradores usam diariamente. Entre a Avenida Tulum, a Avenida Kabah, a Avenida Cobá e a Avenida López Portillo desdobram-se as supermanzanas fundacionais e suas vizinhas: o Parque de las Palapas na SM 22, a Prefeitura e os bancos sobre a Tulum, a vida noturna local da Avenida Yaxchilán, mercados, escolas públicas e privadas, hospitais e uma rede densa de transporte urbano.

A moradia que você vai encontrar

Casas de um e dois pavimentos construídas nas décadas de 1970 e 1980, muitas adaptadas a uso misto, prédios de apartamentos de três a cinco andares, alguns condomínios novos de média altura em lotes reciclados e, nas supermanzanas de numeração mais alta rumo ao sul e ao oeste (SM 30 a 60 e vizinhas), fraccionamientos de casas geminadas e condomínios pequenos com acesso controlado. É a zona mais caminhável da cidade e a que oferece o melhor equilíbrio entre preço e localização para quem trabalha no centro ou no norte.

Distrito Cancún e a aposta na centralidade

O PDU 2022 incorpora o projeto Distrito Cancún, nascido em 2017 como piloto para recuperar a zona central (SM 02, 05, 22 e 23) e depois ampliado a um conjunto maior de supermanzanas, com melhoria do espaço público, da infraestrutura, da acessibilidade e das atividades culturais e gastronômicas. Para o proprietário, isso significa que a administração municipal identifica o centro como área de recuperação, e não de abandono, o que costuma se traduzir, com o tempo, em obras públicas e em maior interesse de incorporadoras por lotes bem localizados. Não compre esperando valorização imediata; compre porque o uso misto e a demanda de aluguel de trabalhadores do centro sustentam a ocupação hoje.

O que verificar em um imóvel antigo

Instalações elétricas e hidráulicas originais, umidade por capilaridade e salitre, lajes com impermeabilizações sucessivas, ampliações sem licença e, muito importante, a regularização da propriedade em regime de condomínio quando um prédio antigo é vendido por apartamentos sem ter constituído formalmente o regime. A Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo regula a constituição, a organização, a administração e a extinção do regime, e um prédio vendido “por andares” sem escritura constitutiva de condomínio é um problema jurídico, não uma oportunidade. Nosso guia sobre o regime de condomínio e taxas de manutenção explica quais documentos pedir.

Um ponto adicional que interessa ao comprador estrangeiro: no centro há muitos imóveis com uso misto de fato (comércio no térreo, moradia em cima) que não têm licença de funcionamento compatível. Se o seu plano é alugar o térreo a um negócio, confirme o uso do solo permitido para aquele lote antes de fechar, porque a regularização posterior nem sempre é possível e o valor do imóvel depende justamente dessa dupla função.

Avenida Huayacán e o sudoeste: Residencial Cumbres, Lagos del Sol e os condomínios fechados

Se você perguntar a uma família cancunense de classe média alta onde ela mora, a resposta mais provável inclui a palavra Huayacán. A avenida começa perto do centro e corre rumo ao sudoeste e, nas últimas duas décadas, tornou-se o corredor dos condomínios fechados com casas, clubes e escolas particulares. O PDU 2022 a considera via primária, reconhece que sua consolidação exige completar calçadas e corpos viários e prevê a construção do Prolongamento Huayacán como projeto estratégico de mobilidade, sinal de que a expansão rumo ao sul continua.

Residencial Cumbres e sua família de empreendimentos

O Residencial Cumbres é o conjunto que deu nome ao corredor: um fraccionamiento com acesso controlado, casas de dois pavimentos, parques internos, clube e áreas esportivas, ao qual se somaram, ao longo dos anos, empreendimentos vizinhos do mesmo grupo e de outros incorporadores, como Arbolada, Aqua e Palmaris, que reproduzem o modelo com diferentes faixas de preço e de área comum. Em torno deles ergueram-se shoppings, supermercados, colégios e clínicas, de modo que uma família resolve a vida cotidiana sem atravessar a cidade. O comprador típico é local ou nacional, procura casa com quintal para filhos em idade escolar e valoriza a segurança perimetral.

Lagos del Sol

Mais ao sul, entre o Boulevard Colosio e o prolongamento do corredor Huayacán, já perto do aeroporto, Lagos del Sol é um residencial de baixa densidade organizado em torno de lagos de água doce, com lotes unifamiliares, casas de arquitetura contemporânea, clube com acesso ao lago e portaria com vigilância permanente. O INEGI o registra como localidade própria, com cerca de mil habitantes em 2020, o que ilustra sua escala: não é um condomínio dentro da malha urbana, e sim uma pequena cidade-jardim autônoma. É a escolha de quem quer casa grande, água à vista e tranquilidade, e aceita depender do automóvel para qualquer deslocamento.

Como se vive e quanto custa em tempo

Huayacán é uma zona de carro. Ao centro chega-se em quinze ou vinte minutos fora do horário de pico; à Zona Hotelera, tradicionalmente, em quarenta ou mais, pelo centro e pelo Kukulcán. A Ponte Nichupté, que liga a zona urbana a Punta Nizuc, encurta esse trajeto para quem mora no sul da cidade e trabalha na hotelaria, o que reforçou a atratividade do corredor. Em contrapartida, as taxas de manutenção desses fraccionamientos pagam segurança, jardinagem e clubes, e são uma despesa fixa relevante que precisa ser somada ao predial e às contas de consumo. Consulte a oferta atual de casas à venda em Cancún para dimensionar o tipo de produto dominante nessa faixa.

Uma advertência específica para o comprador estrangeiro que pensa em alugar: os regulamentos internos de muitos desses condomínios familiares limitam ou proíbem o aluguel por diária e podem exigir contratos mínimos de doze meses, além de aprovação de inquilino pela administração. Isso é ótimo para quem mora, e restritivo para quem calculou rendimento de temporada. Leia o regulamento antes de assinar a promessa de compra e venda, não depois.

Boulevard Colosio, aeroporto e o corredor rumo à Riviera Maya

O Boulevard Luis Donaldo Colosio é a saída de Cancún para o aeroporto e, mais adiante, para Puerto Morelos, Playa del Carmen e Tulum pela rodovia federal 307. O PDU 2022 o identifica como corredor de negócios associado a escritórios e serviços e prevê sua requalificação com visão de rua completa. Ao longo do boulevard alternam-se hotéis de negócios, shoppings, concessionárias, torres de escritórios e, em suas laterais, condomínios residenciais de criação recente que aproveitam a proximidade do aeroporto e da Ponte Nichupté.

Quem compra aqui

Funcionários do aeroporto e de companhias aéreas, executivos que viajam com frequência, famílias que trabalham tanto em Cancún quanto na Riviera Maya e precisam sair rápido rumo ao sul, e investidores que apostam na consolidação do corredor. A estação Cancún Aeropuerto do Tren Maya, ponto de partida do serviço que desde fevereiro de 2024 conecta a Puerto Morelos e a Playa del Carmen e que o site oficial do projeto lista junto com Tulum e Tulum Aeropuerto, acrescenta uma opção de mobilidade regional que antes não existia. Analisamos seu impacto no guia dedicado ao Tren Maya, ao aeroporto de Tulum e à infraestrutura regional.

Alfredo V. Bonfil e o solo rumo ao sul

A sudoeste do aeroporto, Alfredo V. Bonfil é uma localidade de origem ejidal com cerca de 20.000 habitantes no Censo 2020, que absorveu crescimento de moradia econômica e média. É uma zona de preços mais baixos e de oferta crescente de lotes e casas, mas exige verificar com cuidado especial a origem ejidal do solo — o ejido é a forma de propriedade social agrária mexicana —, a desincorporação completa (dominio pleno) e a inscrição no Registro Público antes de pagar qualquer valor. O ruído de aproximação dos aviões, percebido conforme a posição em relação às pistas, é outro fator que só se avalia visitando o terreno em horários diferentes.

Ritmo de consolidação

O corredor Colosio muda de caráter a cada poucos quilômetros: perto do centro ele é urbano e consolidado; na altura do aeroporto é logístico e corporativo; e nas laterais mais novas ainda há trechos onde o loteamento chegou antes da rede de serviços. Ao avaliar um empreendimento novo aqui, pergunte quem municipaliza as vias, quem opera água e esgoto, qual é o cronograma de entrega das áreas comuns e quantas fases faltam. Um condomínio bom em uma quadra sem calçada, sem iluminação e sem linha de ônibus perde valor de aluguel mesmo com projeto impecável.

As Regiones e a moradia popular: onde a cidade cresce de verdade

A maioria dos cancunenses mora a oeste da Avenida Kabah, nas Regiones. É um mosaico enorme: bairros consolidados de casas de autoconstrução melhoradas ao longo dos anos, fraccionamientos de habitação de interesse social das grandes construtoras, comércio de bairro em cada esquina e, nas bordas, assentamentos que o PDU 2022 classifica como irregulares e que a política municipal busca incorporar com serviços e regularização fundiária.

Para quem faz sentido

Não é a zona para uma segunda residência nem para o comprador estrangeiro que busca vida à beira-mar. É, sim, uma zona para o investidor de aluguel de longo prazo com gestão local, para a família trabalhadora que compra sua primeira moradia com crédito INFONAVIT ou bancário e para quem conhece Cancún e sabe distinguir uma Región consolidada — com transporte, escolas e comércio a duas quadras — de um fraccionamiento periférico ainda sem serviços completos. Os rendimentos brutos de aluguel costumam ser mais altos em porcentagem do que no norte, pela relação entre preço de compra e aluguel de mercado, mas a inadimplência, a rotatividade e a manutenção consomem grande parte dessa diferença se não houver administração profissional.

O que precisa ser verificado

Título inscrito no Registro Público sem ônus vivos, predial e água em dia, licença de construção ou certidão de regularização das ampliações, e que o fraccionamiento tenha os serviços municipalizados (iluminação, coleta, vias). Em fraccionamientos de habitação social recentes, verifique o estado do regime de condomínio ou da associação de moradores, porque o abandono das áreas comuns é o primeiro sintoma de deterioração. O PDU documenta a tensão entre crescimento e serviços nessas zonas; use isso como advertência, não como desqualificação.

Vale um lembrete de método: quem investe à distância nas Regiones e não tem um administrador local de confiança tende a subestimar o custo real de gestão. Orce a administração profissional como despesa fixa desde o primeiro dia, e não como algo a resolver quando aparecer o primeiro problema.

Comprar frente a alugar em Cancún: perfis e zonas recomendadas

A resposta honesta a “onde devo comprar ou alugar em Cancún?” depende de três variáveis: onde você vai passar os seus dias, quanto valoriza a praia a pé frente aos serviços urbanos, e se vai morar no imóvel ou alugá-lo. A tabela a seguir resume o critério com que orientamos nossos clientes; é um guia de partida, não uma regra.

Perfil	Zonas naturais	Tipo de imóvel frequente	Pontos de atenção
Família com filhos em idade escolar, trabalho na cidade	Huayacán (Residencial Cumbres, Arbolada, Aqua), Lagos del Sol, SM do sul	Casa em condomínio fechado, townhouse	Taxas, dependência do carro, tempos até a escola
Executivo ou casal sem filhos, vida urbana	Bonampak / Novo Cancún, Puerto Cancún, centro (SM 3, 4, 15, 17)	Apartamento em torre ou prédio médio	Regulamento de condomínio, vaga, ruído
Segunda residência ou aposentadoria com mar	Zona Hotelera lado laguna (Isla Dorada, Pok ta Pok), Puerto Cancún	Casa com píer, condomínio com áreas comuns	Seguro, fundo de reserva, protocolo de furacões
Investidor de aluguel de temporada	Zona Hotelera com regulamento que permita, torres de Puerto Cancún	Apartamento de 1 a 2 quartos	Regulamento, imposto de hospedagem, concorrência hoteleira
Investidor de aluguel longo	Centro, Bonampak, Huayacán, Regiones consolidadas	Apartamento de 2 quartos, casa pequena	Perfil do inquilino, administração, inadimplência
Recém-chegado que ainda não conhece a cidade	Alugar primeiro no centro, em Bonampak ou em Huayacán	Apartamento mobiliado, 6 a 12 meses	Contrato, depósito, fiador ou apólice jurídica

Alugar em Cancún

O mercado de aluguel de longo prazo de Cancún é o mais profundo de Quintana Roo, com oferta constante no centro, em Bonampak e em Huayacán, e com inquilinos locais estáveis. Os locadores costumam pedir um mês de depósito, fiador com imóvel na cidade ou apólice jurídica, e contratos de doze meses; os imóveis mobiliados voltados a estrangeiros e executivos aceitam prazos de seis meses com aluguel superior. Antes de assinar, veja a oferta atual de apartamentos para alugar em Cancún e compare por supermanzana, não apenas por preço: dois apartamentos idênticos na SM 15 e em uma Región distante podem diferir mais no aluguel do que na qualidade construtiva, apenas pela localização.

Um detalhe cultural que economiza tempo a brasileiros e portugueses: a póliza jurídica mexicana cumpre função parecida com a do seguro-fiança, e costuma ser a alternativa mais simples para quem não tem fiador com imóvel no México. Pergunte quem paga a apólice — o costume varia — e leia as cláusulas de reajuste anual, de rescisão antecipada e de devolução do depósito antes de assinar.

Comprar para alugar

Se o seu plano é o aluguel de temporada, tenha em mente que Quintana Roo aplica um imposto estadual de hospedagem que alcança também as estadias contratadas por plataformas, que muitos regulamentos de condomínio proíbem ou limitam o aluguel por diária e que na Zona Hotelera você compete diretamente com milhares de quartos de hotel. Se o seu plano é o aluguel longo, a chave é o perfil do inquilino: perto de hospitais, universidades e corporativos de Bonampak e Colosio, a demanda é constante e solvente. Comparamos os dois modelos com uma metodologia ilustrativa em nosso guia sobre aluguel de temporada frente a aluguel longo na Riviera Maya.

O que não muda com a zona: zona restringida, fideicomiso, ISAI, ZOFEMAT e condomínio

Qualquer zona de Cancún que você escolha estará sujeita às mesmas regras de fundo. Conhecê-las evita surpresas e permite comparar ofertas sobre uma base comum.

Zona restringida e fideicomiso

A Ley de Inversión Extranjera define em seu artigo 2, fração VI, a zona restringida como a faixa de cem quilômetros ao longo das fronteiras e de cinquenta ao longo das praias, em referência à fração I do artigo 27 constitucional. Cancún inteira, da Zona Hotelera às Regiones mais ocidentais, está dentro dessa faixa. O capítulo de fideicomissos da mesma lei (artigos 11 a 14) é o caminho para o uso residencial: o artigo 11 exige autorização da Secretaría de Relaciones Exteriores para que uma instituição de crédito adquira, como fiduciária, direitos sobre o imóvel quando os beneficiários são pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, e o artigo 12 define essa utilização e aproveitamento como o direito ao uso ou gozo do bem, incluídos os frutos, produtos e rendimentos, como os aluguéis. O artigo 13 fixa a duração máxima do fideicomiso em cinquenta anos, prorrogáveis a pedido do interessado. Na prática, um brasileiro que compra em Puerto Cancún e um português que compra em Huayacán assinam o mesmo tipo de contrato. Detalhamos custos, prazos e herança no guia do fideicomiso bancário para estrangeiros.

O imposto de aquisição em Benito Juárez

A Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez regula o Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI, o imposto municipal de transmissão de imóveis) em seus artigos 24 a 28. O artigo 26 fixa como base o maior valor entre o preço pactuado, o valor da cédula catastral vigente, a avaliação feita por perito autorizado e o último valor declarado; a alíquota, estabelecida no mesmo capítulo, é de 3 % sobre esse valor e vigora desde 1º de janeiro de 2017, quando subiu dos 2 % anteriores; e a própria lei fixa um prazo curto para o recolhimento, que o notario público deve respeitar ao calculá-lo e pagá-lo com a escritura. Como o notario calcula e recolhe esse imposto na escritura, o valor aparece no orçamento de fechamento junto com honorários notariais, taxas do Registro Público e, quando for o caso, honorários do banco fiduciário. Detalhamos cada rubrica no guia de custos de aquisição, ISAI, cartório e predial.

Uma nota de vocabulário útil ao leitor lusófono: no México, o notario público não é um mero reconhecedor de firmas, e sim um profissional do direito com fé pública que redige a escritura, verifica a titularidade, calcula e recolhe impostos e inscreve o ato. A escritura é o título definitivo; o predial é o imposto anual municipal sobre a propriedade. Quem transporta mentalmente o modelo brasileiro ou português tende a subestimar o papel central do notario no processo mexicano.

Zona federal marítimo-terrestre

Já apontamos isso para a Zona Hotelera, mas vale para Puerto Juárez e para qualquer terreno com frente de praia ou de laguna comunicada com o mar: o artigo 119 da Ley General de Bienes Nacionales delimita a faixa de vinte metros de zona federal, que em lagunas e estuários é contada a partir do limite da preamar ou do maior nível anual do corpo d’água. As construções que a invadem, os píeres sem concessão e as palapas “da praia” prometidas pelo vendedor devem ser verificados na concessão correspondente, e não no folheto.

Regime de condomínio

Cada apartamento e cada casa dentro de um condomínio fechado com áreas comuns rege-se pela Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, cujo objeto é regular a constituição, a organização, a administração e a extinção do regime, assim como as relações entre os condôminos e com a administração. Peça sempre a escritura constitutiva do regime, o regulamento, as últimas atas de assembleia, os balanços e a certidão de inexistência de débito de taxas do imóvel que você compra. Em Cancún, onde convivem prédios de cinco décadas com torres novas, o estado do condomínio diz mais sobre o risco da compra do que a fachada.

Mobilidade e serviços: como Cancún se desloca e o que isso implica para a sua zona

Cancún é uma cidade de avenidas longas e transporte por ônibus urbano, com uma rede de linhas que cobre o centro, as Regiones e a Zona Hotelera pelo Kukulcán. O PDU 2022 inclui entre seus projetos um Plano Integral de Mobilidade Urbana Sustentável, um corredor de transporte de massa sobre a Avenida Kabah e o Boulevard Kukulcán, a ampliação da rede cicloviária, o Prolongamento Huayacán e a consolidação da Ponte Nichupté e do Tren Maya. Para quem escolhe zona hoje, três fatos importam.

A Ponte Nichupté reordena os tempos

Segundo a SICT, a ponte, inaugurada em 2 de maio de 2026, soma 11,2 quilômetros, com um trecho troncal de 8,8 quilômetros e cerca de 6,5 quilômetros sobre a laguna, três faixas (uma por sentido e uma reversível), ciclovia bidirecional e nenhum pedágio; une a zona habitacional à Zona Hotelera pelo sul e reduz a cerca de dez minutos um trajeto que, entre a área urbana, o aeroporto e a hotelaria, chegava a levar uma hora. O órgão estimava um fluxo de cerca de 12.000 veículos diários e um investimento total superior a 10.000 milhões de pesos; o Distribuidor Vial Kukulcán, de cerca de 770 metros, que ligará a ponte diretamente ao boulevard na altura de Punta Nizuc, continuava em construção na data da inauguração, de modo que convém confirmar sua entrada em operação antes de dar por definitivos os tempos de deslocamento. As zonas que ganham são as do sul da cidade (Colosio, sul de Huayacán, condomínios próximos ao aeroporto) e o trecho sul do boulevard. As zonas do norte (Bonampak, Puerto Cancún) já tinham acesso direto pelo quilômetro zero e não mudam.

O aeroporto e o Tren Maya

O Aeroporto Internacional de Cancún, operado pela ASUR, é a porta de entrada da região e um dos de maior tráfego do país, com dezenas de milhões de passageiros por ano segundo os relatórios de tráfego do grupo. Morar a quinze minutos de um aeroporto assim é um ativo para quem viaja e uma fonte de demanda de aluguel para o pessoal que ali trabalha. A estação Cancún Aeropuerto do Tren Maya conecta ao sul com Puerto Morelos, Playa del Carmen e Tulum, útil para quem trabalha na Riviera Maya mas prefere os serviços da cidade. Para o leitor que chega do Brasil ou de Portugal, isso também significa voos diretos ou com uma conexão para grande parte da Europa e das Américas, o que reduz o custo real de manter uma segunda residência aqui.

Serviços urbanos por zona

Hospitais privados de referência e clínicas concentram-se no centro, em Bonampak e sobre a Kabah e a Colosio; as universidades públicas e privadas distribuem-se entre o centro, a Kabah e o sul; os colégios particulares de maior procura estão em Huayacán, no sul do centro e em Bonampak. Supermercados, shoppings e comércio de grande porte existem em toda a cidade formal; nas Regiones periféricas e na Zona Hotelera a oferta cotidiana é mais escassa, por razões opostas. Antes de decidir, faça o percurso casa-trabalho-escola às 7h30 e às 18h de um dia útil: nenhum mapa substitui esse teste.

Erros frequentes ao escolher zona em Cancún

Comprar na Zona Hotelera pensando em viver como se vive na cidade. O boulevard é turístico e sazonal; se você precisa de farmácia, lavanderia e escola na esquina, a frente de Bonampak ou o centro servirão melhor e por menos manutenção.

Confundir número de supermanzana com qualidade. Uma SM de numeração baixa indica centralidade e antiguidade, não necessariamente bom estado do imóvel. Verifique cada prédio; o traçado urbano é excelente, a construção pode não ser.

Ignorar o regulamento do condomínio. Em Cancún há torres que vivem do aluguel de temporada e condomínios residenciais cujo regulamento o restringe. Comprar no prédio errado para o seu plano é o erro mais caro e mais frequente entre compradores estrangeiros.

Subestimar a água e o clima. Zonas baixas perto de Puerto Juárez com alagamentos, prédios de frente para o mar sem fundo de reserva para furacões, manguezais que congelam projetos como em Tajamar: o meio natural manda em Cancún. O PDU 2022 diz isso com clareza e o comprador deve lê-lo do mesmo modo.

Comprar solo de origem ejidal sem dominio pleno. Em Alfredo V. Bonfil e em algumas Regiones existem terrenos cujo processo de desincorporação não terminou. Sem título inscrito no Registro Público, não há compra segura, por mais atraente que seja o preço.

Comparar preços de Cancún com os de Tulum ou Playa como se fossem o mesmo produto. Cancún vende cidade; os outros vendem destino. Os rendimentos, a liquidez e o perfil do inquilino são diferentes. Nossa comparação das três cidades desenvolve essa diferença.

Decidir sem ter alugado antes. Seis meses de aluguel na zona candidata custam uma fração de um erro de compra. Cancún, ao contrário de destinos menores, permite fazer isso com oferta ampla.

Assumir que o câmbio compensa a falta de análise. Comprar em pesos com renda em reais ou em euros introduz uma variável cambial que nenhuma zona resolve. Faça a conta do custo total anual de ocupação — taxas, predial, seguro, manutenção e administração — na sua moeda de renda antes de decidir.

Lista de verificação por zona

Zona	Vocação	O que verificar além do geral
Zona Hotelera (Punta Cancún, Pok ta Pok, Isla Dorada, trecho sul)	Turística com enclaves residenciais	Concessão ZOFEMAT, seguro contra furacão, fundo de reserva, regulamento sobre aluguel de temporada, tempos com e sem temporada
Puerto Cancún e Bonampak norte	Residencial premium urbano, náutico e de golfe	Regulamento do masterplan e do prédio, taxas do clube e da marina, servidões de vista, status ambiental de terrenos lagunares
Novo Cancún e Malecón Américas	Residencial urbano de padrão médio-alto	Vaga de garagem, ruído comercial, regime de condomínio, entrega e garantias se for novo
Puerto Juárez e norte costeiro	Bairro antigo em regeneração	Cota de inundação, titularidade e inventários, uso do solo, município correto (Benito Juárez vs Isla Mujeres)
Centro e SM fundacionais	Urbano, caminhável, misto	Instalações e estrutura do prédio antigo, regime de condomínio constituído, licenças de ampliações
Huayacán e condomínios fechados	Familiar, suburbano, com clubes	Taxas, regulamento do condomínio, escolas, tempos de deslocamento, avanço do Prolongamento Huayacán
Lagos del Sol	Cidade-jardim de baixa densidade	Regulamento interno de construção, manutenção do lago, dependência do carro, taxas
Colosio e entorno do aeroporto	Corredor de negócios e residencial novo	Ruído aéreo, consolidação de serviços, qualidade da incorporadora, conexão com a Ponte Nichupté
Alfredo V. Bonfil	Popular, origem ejidal, em crescimento	Dominio pleno, inscrição registral, serviços municipalizados
Regiones	Moradia popular e aluguel longo	Título, débitos, municipalização, administração do aluguel, distância até a Kabah ou a López Portillo

Como usar este guia na prática

Comece descartando, não escolhendo. Se você não tolera o trânsito turístico, tire a Zona Hotelera; se precisa de escola e quintal, tire o centro; se não quer depender do carro, tire Huayacán e Lagos del Sol; se vai comprar como estrangeiro, assuma o fideicomiso em qualquer caso e não deixe que um vendedor prometa o contrário. Com duas ou três zonas candidatas, visite cada uma em dia útil e em fim de semana, no horário de pico e à noite, e converse com administradores de condomínio, não apenas com vendedores.

Depois, examine a oferta concreta com critérios de zona já definidos. Os apartamentos à venda em Cancún filtram-se melhor quando você já sabe se procura torre em Bonampak, prédio médio no centro ou condomínio de laguna na Zona Hotelera; o mesmo vale para as casas em Huayacán ou para os lotes rumo ao sul. E antes de assinar uma proposta, encomende a due diligence completa: título e ônus no Registro Público, predial e água, regime de condomínio, uso do solo e, quando há água ou manguezal envolvidos, o status ambiental e a concessão federal.

Se quiser que um consultor ajude a cruzar o seu perfil com estas zonas e com a oferta disponível, escreva para nós através da nossa página de contato. A orientação geral deste guia não substitui a análise do seu caso por um notario público, um advogado imobiliário e um contador em Quintana Roo.

Perguntas frequentes sobre as zonas de Cancún

Qual é a melhor zona de Cancún para morar com a família?

O corredor da Avenida Huayacán e seu entorno, com Residencial Cumbres, Arbolada, Aqua e Lagos del Sol, concentra a maior oferta de fraccionamientos com casas, acesso controlado e escolas por perto. Isla Dorada e Puerto Cancún oferecem o mesmo esquema com componente náutico e preços superiores. A decisão final depende de onde a família trabalha, porque Huayacán fica longe da Zona Hotelera no horário de pico, ainda que a Ponte Nichupté tenha mudado essa equação para o sul da cidade.

Dá para morar de forma permanente na Zona Hotelera?

Sim. Há condomínios residenciais e condomínios fechados como Isla Dorada e Pok ta Pok com moradores permanentes. Você deve assumir que é uma faixa desenhada para o turismo: comércio para o visitante, trânsito sazonal, taxas altas pelas áreas comuns e prédios de frente para o mar expostos a furacões e sargaço. Leia o regulamento antes de assinar, porque alguns prédios proíbem o aluguel de temporada e outros vivem dele.

O que são as supermanzanas e as Regiones?

As supermanzanas são os grandes polígonos numerados com que o FONATUR traçou a cidade desde 1974, delimitados por avenidas e com ruas internas e áreas verdes; as de numeração baixa (2, 5, 22, 23 e vizinhas) formam o centro fundacional que o PDU 2022 busca recuperar com o projeto Distrito Cancún. As Regiones são as zonas populares de crescimento posterior rumo ao oeste e ao sudoeste, com moradia econômica e, nas bordas, assentamentos irregulares em processo de regularização.

Quanto se paga de imposto de aquisição ao comprar em Cancún?

Em Benito Juárez o Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles é calculado com alíquota de 3 %, vigente desde 2017, sobre o maior valor entre preço pactuado, cédula catastral vigente, avaliação de perito autorizado e último valor declarado, conforme o capítulo que a Ley de Hacienda municipal dedica a esse imposto (artigos 24 a 28); o notario o calcula e o recolhe com a escritura no prazo que a lei fixa. Somam-se honorários do notario, taxas de registro e, se você for estrangeiro, os custos do fideicomiso.

Um estrangeiro pode comprar em qualquer zona de Cancún?

Sim. A cidade inteira está na zona restringida definida pelo artigo 2, fração VI, da Ley de Inversión Extranjera, de modo que a compra residencial é feita por meio de fideicomiso bancário com autorização da Secretaría de Relaciones Exteriores, com direitos plenos de uso, aluguel, venda e herança. A zona escolhida não muda essa regra.

É melhor comprar ou alugar se acabei de chegar a Cancún?

Alugar de seis a doze meses na zona candidata é a forma mais barata de testar deslocamentos, ruído, serviços e ambiente antes de comprometer capital. Cancún tem um mercado de aluguel de longo prazo amplo no centro, em Bonampak, em Huayacán e nas supermanzanas consolidadas, então o teste é fácil de fazer e costuma evitar erros de compra caros.