Custos de aquisição em Quintana Roo: ISAI, cartório, registro e predial com exemplos

Comprar um apartamento em Playa del Carmen, uma villa em Tulum ou um terreno nos arredores de Cancún custa mais do que o preço anunciado. Entre a assinatura da promessa de compra e venda e a entrega da escritura registrada, o comprador em Quintana Roo paga um imposto municipal de aquisição, honorários do cartório, taxas do Registro Público, uma avaliação, certidões e — se for estrangeiro e o imóvel estiver na zona restrita — a autorização federal e as comissões do fideicomiso bancário. Depois, todo ano, o predial.

Este guia destrincha cada um desses itens com as leis que os criam, as alíquotas vigentes nos três municípios onde mais se compra na Riviera Maya e um procedimento passo a passo para que você monte o seu próprio orçamento de fechamento, em vez de confiar num percentual “típico” que ninguém consegue documentar.

A diferença em relação à maioria dos textos que circulam sobre “custos de escritura em Quintana Roo” é que aqui não há números inventados: cada alíquota e cada prazo remete à lei que o estabelece e, quando o valor depende de uma tabela oficial de honorários, de uma taxa que se atualiza todo ano, do tarifário de um banco ou de um orçamento profissional, dizemos isso com clareza e explicamos onde consultar.

Para o leitor brasileiro ou português, vale um aviso de vocabulário logo de saída: o vocabulário jurídico mexicano não tem equivalência exata com o do Brasil nem com o de Portugal. O notario público mexicano é um advogado nomeado pelo governo do estado, dotado de fé pública, que redige a escritura, calcula e recolhe impostos e leva o documento ao registro — muito mais próximo do notário latino português do que do tabelião brasileiro em suas funções fiscais. O predial é o IPTU mexicano. O fideicomiso é o trust bancário que permite ao estrangeiro adquirir na faixa litorânea. Ao longo do texto mantemos esses termos em espanhol, com a explicação na primeira aparição, porque é assim que eles vão aparecer nos seus contratos e recibos.

Resumo executivo: o que você precisa saber antes de assinar

• O imposto de aquisição (conhecido como ISAI no resto do país e como ISABI, Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, nas leis municipais de Quintana Roo) é municipal: cada prefeitura fixa a alíquota na sua própria Ley de Hacienda. Hoje é de 4 % em Playa del Carmen, 4 % em Tulum e 3 % em Benito Juárez (Cancún).
• A base do ISABI não é o preço, e sim o maior valor entre o preço pactuado atualizado pela inflação, a avaliação cadastral, a avaliação de perito registrado e o último valor declarado. Na compra na planta esse detalhe pode encarecer o fechamento.
• O notario público calcula e recolhe o ISABI sob sua responsabilidade dentro dos quinze dias seguintes ao ato, de modo que o dinheiro precisa estar disponível no dia da assinatura.
• Os honorários notariais seguem uma tabela estadual obrigatória (arancel), publicada no Periódico Oficial do Estado, e sofrem IVA de 16 % como qualquer serviço profissional.
• As taxas do Registro Público de la Propiedad y del Comercio são valores fixos em UMA por cada ato registrável, aviso e certidão (Ley de Derechos do Estado, art. 29), e não um percentual do preço: pesam pouco diante do ISABI.
• O comprador estrangeiro em zona restrita paga ainda a taxa federal da autorização de fideicomiso (um valor fixo da Ley Federal de Derechos, atualizado todo ano, na ordem de vinte mil pesos) e os honorários de abertura e anuais do banco fiduciário.
• O predial é pago por bimestres adiantados; quase todos os municípios premiam o pagamento anual em janeiro com descontos que, em 2026, chegaram a 25 % em Playa del Carmen e 15 % em Cancún.
• Peça ao notario público um orçamento detalhado item por item antes de assinar a promessa e compare pelo menos dois cartórios. É a única forma séria de saber quanto custa escriturar o seu imóvel.

O que é o ISAI (ISABI) e quem o cobra em Quintana Roo

O imposto sobre aquisição de imóveis é a contribuição que incide sobre o fato de alguém se tornar proprietário. No México é de competência municipal e, em Quintana Roo, a assembleia estadual dotou os municípios maiores de leis de fazenda próprias: existem leis específicas para os municípios de Playa del Carmen (antes Solidaridad), Tulum, Benito Juárez, Puerto Morelos, Cozumel, Isla Mujeres, Bacalar e outros. A Ley de Hacienda de los Municipios del Estado, de aplicação geral, permanece como norma supletiva para aqueles que não têm lei própria.

Convém registrar uma mudança recente de nomes. O município onde fica Playa del Carmen chamava-se Solidaridad desde a sua criação; em março de 2025 o Congresso do Estado aprovou a mudança de denominação para Município de Playa del Carmen, publicada no Periódico Oficial naquele mesmo mês, com a ressalva de que não afeta direitos, obrigações nem trâmites em curso. Os textos legais e os formulários oficiais vêm adotando o novo nome de forma gradual, e o próprio Congresso do Estado ainda publica a lei de fazenda municipal sob a denominação histórica. Por isso você encontrará documentos, carnês de predial e escrituras antigas que dizem “Solidaridad” e documentos novos que dizem “Playa del Carmen”: referem-se ao mesmo território, que vai de Punta Maroma e Playacar até Puerto Aventuras e os limites com Tulum.

Esse detalhe não é apenas curiosidade administrativa. Se você comprar um imóvel cuja cadeia dominial venha de 2010, a escritura anterior dirá Solidaridad; a nova dirá Playa del Carmen; e o Registro Público terá de conciliar as duas denominações na mesma matrícula eletrônica. Nenhum comprador precisa fazer nada a respeito — a lei de mudança de nome cuidou disso —, mas é bom não se assustar quando o certificado de gravames vier com um nome e a certidão do cadastro com outro.

Alíquotas vigentes por município

Município (cidade)	Alíquota do ISABI	Fundamento	Observação
Playa del Carmen (antes Solidaridad)	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen (capítulo do ISABI)	Alíquota elevada pelo decreto publicado no POE em 10-12-2025; antes da reforma era de 3 %
Tulum	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Tulum (capítulo do ISABI)	Texto consolidado com reformas até dezembro de 2025
Benito Juárez (Cancún)	3 %	Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez (capítulo do ISABI)	Texto consolidado vigente publicado pelo Congresso do Estado

Duas advertências práticas. Primeira: as alíquotas mudam com frequência e quase sempre para cima; em poucos anos dois dos três municípios chegaram a 4 %, e Playa del Carmen deu o último passo com a reforma de dezembro de 2025. Se a sua operação for assinada perto da virada do ano, pergunte ao notario público qual alíquota será aplicada conforme a data do ato tributado e os artigos transitórios do decreto correspondente. Segunda: as fichas de trâmite, formulários e calculadoras das tesourarias municipais nem sempre se atualizam no mesmo ritmo da lei, então não faça o orçamento com uma alíquota vista num formulário antigo. A lei publicada no Periódico Oficial do Estado é a que vale, e o texto consolidado mais recente está no site do Congresso do Estado.

Para quem vem do Brasil, a comparação intuitiva é o ITBI municipal — mesma lógica de competência local, mesma variação de alíquota entre cidades vizinhas, mesma base “maior valor entre preço e avaliação”. Para quem vem de Portugal, o paralelo é o IMT, embora o IMT seja progressivo por escalões e o ISABI mexicano seja uma alíquota única. Em ambos os casos, a diferença mais importante é operacional: aqui quem calcula e recolhe é o notario público, não o comprador, e ele não libera a escritura sem os recursos em mãos.

A base de cálculo: não é (só) o preço

Este é o ponto que mais surpreende os compradores. As leis de fazenda de Playa del Carmen, Benito Juárez e Tulum seguem a mesma lógica, com redações muito parecidas: a base do imposto é o maior valor entre:

1. O valor de aquisição ou preço pactuado, atualizado pelo fator que resulta de dividir o índice de preços ao consumidor do mês anterior àquele em que o pagamento é exigível pelo índice do mês anterior à aquisição.
2. A avaliação cadastral, dentro da idade máxima que a lei fixa (da ordem de seis meses em relação à data de aquisição).
3. A avaliação feita por um perito avaliador autorizado ou registrado perante a autoridade estadual competente, com o mesmo limite de idade. Algumas leis municipais admitem, além disso, a avaliação feita por uma instituição bancária.
4. O último valor declarado pelo alienante.

As consequências são concretas. Se você comprou na planta a um preço fixado dois ou três anos antes da escritura, a lei obriga a atualizar esse preço pela inflação e, além disso, a avaliação na data da entrega provavelmente refletirá o valor de mercado atual, superior ao preço de contrato. O ISABI será calculado sobre o maior dos dois. Do mesmo modo, se você negociou um desconto agressivo com um vendedor apertado, o imposto não cairá na mesma proporção: a avaliação estabelece o piso.

Vale insistir num exemplo que vemos com frequência entre clientes brasileiros. Um comprador reserva uma unidade em La Veleta em 2023 por 3.400.000 pesos, paga em parcelas durante a obra e recebe as chaves em 2026. Na hora de escriturar, o preço de contrato é atualizado pelo fator inflacionário previsto na lei e a avaliação do perito registrado aponta 4.100.000 pesos, porque o bairro se valorizou e o empreendimento entregou com acabamento superior ao projeto original. O ISABI incidirá sobre 4.100.000, e não sobre os 3.400.000 que o comprador anotou na planilha três anos antes. Não há irregularidade nenhuma nisso: é exatamente o que a lei manda. O erro foi orçamentário, não jurídico — e é evitável pedindo uma estimativa de avaliação alguns meses antes da entrega.

As mesmas leis fixam regras de avaliação para os desmembramentos da propriedade, atribuindo à nua-propriedade e ao usufruto uma fração do valor total do imóvel. Isso é relevante em planejamentos patrimoniais nos quais os pais conservam o usufruto e transmitem a nua-propriedade aos filhos: cada transmissão parcial tem a sua própria base e o seu próprio imposto.

Quando e como se paga

As três leis municipais fixam um prazo curto para o pagamento, de quinze dias contados a partir daquele em que se realiza a hipótese tributada (verifique na lei do seu município se a contagem é em dias corridos ou úteis). Na compra e venda comum, a hipótese se concretiza quando o ato é elevado a escritura pública, e é aí que o prazo começa a correr.

Nas aquisições formalizadas em escritura, a lei incumbe o notario público de calcular o imposto sob sua responsabilidade, fazê-lo constar do instrumento e recolhê-lo mediante declaração na tesouraria municipal, acompanhando a avaliação e informando o valor da operação, o valor cadastral e a avaliação. Isso explica por que o cartório vai lhe pedir uma provisão de fundos antes ou no mesmo dia da assinatura: ele responde perante o município pelo cálculo e pelo recolhimento e não autorizará a escritura definitiva sem os recursos. A Ley del Notariado estadual vai na mesma linha: o notario pode se recusar a atuar quando os interessados não lhe provisionam despesas, taxas, impostos e honorários, e responde disciplinarmente se não recolher os impostos que recebeu para esse fim.

Se o pagamento atrasar, o Código Fiscal Municipal do Estado manda atualizar o montante desde o mês em que deveria ter sido pago e cobrar encargos a título de indenização ao fisco municipal, calculados mês a mês conforme a taxa de encargos aplicável e com um teto temporal de acumulação. As leis municipais preveem, ainda, multas por pagamento extemporâneo. Adiar a escritura para “economizar” nunca sai barato.

Uma nota sobre remessas internacionais que interessa a quem vive fora do México. A provisão de fundos costuma ser pedida com poucos dias de antecedência, e uma transferência internacional pode levar de dois a cinco dias úteis, além de sofrer conversão cambial e taxas do banco intermediário. Se você vai transferir do Brasil ou de Portugal, combine com o cartório uma data-limite realista, confirme o valor exato em pesos (não em dólares ou euros) e reserve uma folga cambial. Muitos fechamentos atrasam não por questões jurídicas, mas porque o câmbio chegou curto e faltaram alguns milhares de pesos para completar o imposto.

Casos especiais: fideicomiso, cessão de direitos, heranças e usufruto

O objeto do imposto é amplo. As leis municipais tributam, entre outras hipóteses, a compra e venda (inclusive a pactuada com reserva de domínio), a permuta, a adjudicação em leilão, a dação em pagamento, a transmissão ao constituir um fideicomiso translativo de domínio, a transmissão que a fiduciária faz em cumprimento do fideicomiso, a cessão de direitos de fideicomitentes ou fideicomissários, a herança ou legado e, em geral, qualquer outro ato pelo qual se adquira a propriedade, como a doação ou a usucapião.

Para o comprador estrangeiro isso tem duas leituras. Ao adquirir por meio de um fideicomiso bancário, o ISABI incide uma única vez, sobre a aquisição do imóvel que o banco recebe como fiduciário em benefício do comprador. Quando, anos depois, ele vender, o normal é que o novo comprador entre como novo fideicomissário por cessão de direitos, e essa cessão também é fato gerador: o novo adquirente pagará ISABI ainda que o imóvel “não mude de dono registral”. Explicamos isso em detalhe no guia do fideicomiso bancário para compradores estrangeiros.

A herança também gera ISABI nesses municípios: o imposto é calculado no momento da adjudicação dos bens aos herdeiros ou legatários, sobre a mesma base do maior valor. Quem planeja deixar um apartamento na Quinta Avenida para os filhos deve orçar esse custo ou avaliar com o seu assessor a designação de fideicomissários substitutos, quando a compra é feita por fideicomiso, como forma de organizar a sucessão. Para famílias brasileiras e portuguesas, esse ponto merece conversa com um advogado dos dois lados: a designação de substitutos no fideicomiso resolve a transmissão no México, mas não substitui o planejamento sucessório no país de residência, e há questões de tributação de herança que dependem da legislação do domicílio dos herdeiros.

Honorários notariais: como funciona a tabela e o que ela inclui

Em Quintana Roo, o notario público é um profissional do direito investido de fé pública que não recebe salário do erário: remunera-se com os honorários que cobra por cada ato, conforme uma tabela estadual de honorários (o arancel) publicada no Periódico Oficial do Estado, cuja observância é obrigatória para todos os cartórios (Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo). A tabela é, portanto, a referência legal contra a qual qualquer orçamento deve ser conferido.

O fato de existir uma tabela obrigatória não significa que todos os cartórios cobrem o mesmo por uma compra e venda. A tabela estabelece valores e faixas em função do valor do ato e do tipo de instrumento; o cartório acrescenta itens que a tabela não cobre ou cobre parcialmente, como a obtenção de certidões, as cópias autenticadas, o traslado adicional, os deslocamentos para assinaturas fora do escritório e os serviços de tradução ou de intérprete quando alguma das partes não fala espanhol. Por isso dois orçamentos para o mesmo imóvel podem divergir de forma significativa.

Esse último item merece atenção de quem lê em português. A lei do notariado exige que o outorgante compreenda o ato que assina; quando não domina o espanhol, o cartório designa intérprete e, dependendo do documento estrangeiro apresentado, exige tradução oficial. Isso é uma proteção, não uma formalidade burocrática — mas é também um custo que precisa aparecer no orçamento desde o início, e que costuma ser esquecido por quem compara cartórios apenas pelo valor do honorário principal.

Não publicamos uma tabela de honorários porque o arancel se atualiza e a sua leitura correta depende do ato concreto (compra e venda simples, compra e venda com fideicomiso, com hipoteca, com procurações, com regime de condomínio recém-constituído). O responsável é pedir a cotação por escrito e verificar se ela cita a tabela vigente.

O que um orçamento notarial deve detalhar

Um orçamento profissional na Riviera Maya separa, no mínimo, estas linhas:

• Impostos: ISABI municipal calculado sobre a base estimada (preço ou avaliação, o que for maior), com a alíquota do município.
• Taxas: Registro Público de la Propiedad y del Comercio (qualificação e registro do ato, avisos preventivos, certidão de gravames), Cadastro municipal (cédula ou avaliação cadastral, certidões) e, se for o caso, taxas federais da autorização de fideicomiso.
• Honorários notariais conforme a tabela, com IVA destacado.
• Despesas de gestoria: obtenção de certidões, certidões negativas de débito, cópias, correio.
• Avaliação do perito avaliador (se o cartório a contratar) ou nota informando que o comprador a fornece.
• Honorários do banco fiduciário (abertura ou aceitação do encargo), se aplicável, com indicação da moeda.

Se o documento juntar tudo num único número chamado “despesas de escritura”, peça o detalhamento. É seu direito e é a única forma de comparar. No guia do processo notarial e fechamento em Quintana Roo descrevemos a ordem em que esses pagamentos acontecem e quem os retém.

IVA sobre honorários e gestoria

A Ley del Impuesto al Valor Agregado obriga ao pagamento do imposto quem “preste serviços independentes” e fixa a alíquota geral de 16 % (art. 1). Os honorários do notario, do perito avaliador, do gestor e do advogado que o acompanhe são serviços e têm IVA. Ao comparar orçamentos, verifique se ambos incluem o IVA ou se ambos o excluem; a diferença de 16 pontos sobre os honorários distorce qualquer comparação.

Esse é, aliás, o truque mais comum nas cotações informais: um cartório apresenta os honorários “mais IVA” em letra pequena e outro já apresenta o valor final. Quem compara sem olhar acaba escolhendo o mais caro achando que escolheu o mais barato.

Taxas do Registro Público da Propriedade e certidões

A escritura não protege plenamente o comprador enquanto não é registrada no Registro Público de la Propiedad y del Comercio do Estado de Quintana Roo, órgão estadual com sede em Chetumal e delegações nas principais sedes municipais do estado. As taxas pelos seus serviços estão na Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo (art. 29, dedicado aos serviços do Registro), que as expressa como valores fixos em UMA por serviço, e não como percentual do valor da operação. Essa é a diferença-chave em relação aos estados onde o registro cobra ad valorem: em Quintana Roo o custo registral não cresce em proporção ao preço — o que move o valor é o número de atos, avisos e certidões, não o valor do imóvel. Os serviços que aparecem numa compra e venda comum são:

Serviço registral (Ley de Derechos QRoo, art. 29)	Como é cobrado	Quando aparece na sua operação
Análise e qualificação de documentos com atos registráveis, e registro	Valor fixo em UMA por cada ato ou negócio jurídico	Ao dar entrada na escritura; é o item principal
Lançamento de apresentação de avisos preventivos (primeiro e segundo aviso)	Valor fixo em UMA por aviso	O notario os apresenta antes e depois da assinatura para proteger a prioridade
Certidão de propriedade livre ou de existência de gravame	Valor fixo em UMA por certidão	Durante a due diligence e, atualizada, para a assinatura
Certidão de informação ou dados do sistema registral (por nome ou por matrícula)	Valor fixo em UMA, com variações conforme a delegação	Para confirmar titularidade e antecedentes
Cópias autenticadas de lançamentos ou documentos	Valor fixo em UMA por folha	Quando se exigem antecedentes registrais do título
Alertas registrais imobiliários por matrícula eletrônica	Valor fixo em UMA por período de vigência	Serviço opcional que vale a pena contratar após o registro

Três observações. Primeira: a cobrança é por ato e por serviço. Uma compra e venda com hipoteca são dois atos registráveis; uma compra e venda em favor de um fideicomiso pode implicar registros adicionais conforme a estruturação do instrumento. Pergunte ao notario público quantos atos ele registrará e peça que reflita cada um no orçamento com o valor em UMA e o equivalente em pesos. Segunda: a UMA (Unidad de Medida y Actualización) é a unidade de referência usada pelas leis fiscais estaduais e municipais de Quintana Roo; o seu valor diário é publicado pelo INEGI todo janeiro e entra em vigor em 1º de fevereiro, de modo que os valores em pesos mudam a cada ano ainda que a tarifa em UMA não seja alterada. Para converter, multiplique o valor em UMA pelo valor diário vigente. Terceira: o serviço de alertas registrais é uma ferramenta barata para que o novo proprietário seja avisado se alguém tentar registrar um ato sobre a sua matrícula; vale a pena contratar, especialmente se você morar fora do México.

Esse último ponto é particularmente relevante para o investidor que compra em Playa del Carmen ou Tulum e volta a morar em São Paulo, Lisboa ou Porto. Um imóvel vazio, com proprietário ausente e sem alerta registral, é o alvo preferido das tentativas de fraude documental. Por uma taxa anual de poucas centenas de pesos, você recebe aviso de qualquer movimento na matrícula e ganha tempo para reagir. É a proteção com melhor relação custo-benefício de toda a operação.

No conjunto, as taxas registrais de uma compra e venda residencial comum somam alguns milhares de pesos: uma fração pequena do orçamento de fechamento que, ainda assim, precisa estar disponível antecipadamente, porque o Registro não dá andamento ao documento sem o pagamento das taxas.

As certidões de gravames e as certidões de propriedade e de não propriedade são pedidas durante a due diligence do título, antes da assinatura; o aviso preventivo é apresentado pelo notario para “congelar” a situação registral enquanto a escritura é assinada e registrada.

Avaliação: quem faz, quanto dura e por que importa

A avaliação cumpre duas funções fiscais. É uma das referências que definem a base do ISABI e é o documento que o notario público deve juntar à declaração do imposto. As leis municipais exigem que seja feita por um perito avaliador autorizado ou registrado perante a autoridade estadual competente para fins fiscais e que tenha uma idade máxima em relação à data de aquisição; algumas admitem também a avaliação de uma instituição bancária. O registro estadual de peritos avaliadores depende do Governo do Estado, e a vigência da autorização do perito pode e deve ser conferida antes de encomendar o trabalho.

O honorário do perito não é tabelado em lei; depende do valor, da localização e da complexidade do imóvel. Peça-o cotado separadamente e verifique duas coisas: que o perito esteja vigente no registro estadual e que a data da avaliação deixe margem para a assinatura. Uma avaliação que “caduca” por causa de um atraso na entrega da incorporadora obriga a pagar outra.

As avaliações cadastrais são feitas pela Direção de Cadastro do município (ou, na sua falta, pela autoridade cadastral estadual), e a lei municipal lhes atribui uma vigência limitada, que se perde antes se houver modificações nas construções ou obras que alterem o valor. Essa avaliação ou cédula cadastral é obtida no Cadastro municipal e também gera taxas, que o notario inclui no orçamento sob a rubrica de taxas municipais.

Um conselho de calendário para quem compra na planta: peça ao perito uma estimativa preliminar assim que a incorporadora anunciar a data provável de entrega, e a avaliação formal apenas quando essa data estiver confirmada com o habite-se e a constituição do regime de condomínio. Encomendar a avaliação cedo demais é jogar dinheiro fora; encomendá-la tarde demais é atrasar a assinatura. Nas obras da Riviera Maya, atrasos de três a seis meses sobre a data contratual são frequentes, e o custo dessa dessincronização recai quase sempre sobre o comprador.

IVA na compra: quando se aplica e quando não

Muitos compradores perguntam se o preço de um apartamento novo “tem IVA”. A Ley del Impuesto al Valor Agregado isenta a alienação do solo (art. 9, fração I) e das “construções aderidas ao solo, destinadas ou utilizadas para casa de habitação” (art. 9, fração II), esclarecendo que “quando apenas parte das construções se utilize ou destine a casa de habitação, não se pagará o imposto por essa parte” e que “os hotéis não estão compreendidos nesta fração”.

Na prática, na Riviera Maya:

• Um apartamento ou casa destinado a moradia não sofre IVA na compra e venda, nem pelo terreno nem pela construção.
• Um terreno sem construção não sofre IVA.
• Uma loja, um escritório ou uma construção não residencial sofre IVA de 16 % sobre a parte da construção (o solo continua isento). Isso afeta quem compra um ponto comercial na Quinta Avenida ou em Aldea Zama para alugar a um negócio.
• Os projetos vendidos como “condo-hotel” ou com operação hoteleira obrigatória exigem análise. A isenção protege a casa de habitação e exclui expressamente os hotéis; a qualificação depende de como a unidade é destinada, de como a incorporadora emite as notas fiscais e dos critérios que o SAT aplique. Antes de assinar uma compra na planta desse tipo, peça à incorporadora a desagregação do preço no CFDI (terreno, construção, IVA repassado) e consulte um contador.

Os serviços ligados à operação (honorários, gestoria, avaliação, comissões do banco fiduciário, comissão imobiliária quando paga pelo comprador) têm IVA, como explicado acima.

Para o investidor brasileiro ou português que pensa em rendimento, esse é um ponto de arquitetura da operação, não um detalhe contábil. Comprar uma unidade residencial e alugá-la por temporada é uma coisa; comprar uma unidade dentro de um esquema com operação hoteleira obrigatória é outra, com consequências no IVA da aquisição, no IVA dos aluguéis e no tratamento das despesas. A decisão deve ser tomada antes da assinatura, com um contador mexicano que conheça o modelo do empreendimento, e não depois da entrega das chaves.

Custos do fideicomiso para compradores estrangeiros

As cidades de Playa del Carmen, Tulum e Cancún estão dentro da faixa de 50 quilômetros ao longo das praias que a Constituição (art. 27, fração I) reserva aos mexicanos, a chamada zona restrita. Uma pessoa física estrangeira adquire direitos sobre moradia nessa zona por meio de um fideicomiso — um trust com um banco mexicano, no qual o banco figura como titular fiduciário e o comprador como fideicomissário, com todos os direitos de uso, aluguel, reforma, venda e transmissão sucessória — que exige autorização da Secretaría de Relaciones Exteriores (Ley de Inversión Extranjera, art. 11). O fideicomiso dura no máximo cinquenta anos, prorrogáveis a pedido do interessado (art. 13), e a SRE deve decidir o pedido em cinco dias úteis quando apresentado à unidade central, entendendo-se aprovado se não houver decisão (art. 14). A SRE processa esses pedidos por meio do seu sistema on-line e, na prática, quem os conduz são os delegados fiduciários dos bancos.

Os custos associados são de três tipos:

1. Taxa federal pela autorização. A Ley Federal de Derechos (art. 25, fração V) fixa um valor fixo pela autorização para constituir os fideicomisos a que se refere o artigo 11 da Ley de Inversión Extranjera e outro valor, menor, pela modificação de uma autorização já concedida (ampliar o objeto, a duração ou os fins). Os valores são atualizados todo ano conforme a inflação e publicados no Anexo 19 da Resolución Miscelánea Fiscal e na ficha do trâmite da SRE; nos últimos exercícios a autorização de constituição ficou na ordem de vinte mil pesos. Verifique o valor exato vigente na data do pedido, porque o banco fiduciário costuma pedi-lo antecipadamente.
2. Honorários do banco fiduciário. Cada instituição cobra uma comissão por estudo e aceitação do encargo (no início) e uma comissão anual de administração enquanto o fideicomiso estiver vigente, além de honorários por cessões, substituições de fideicomissários e extinção. Não há tabela legal: são preços de mercado que o banco publica no seu tarifário e que muitas vezes são expressos em dólares. Peça o tarifário completo antes de escolher o banco; o mais barato na abertura nem sempre é o mais barato em dez anos.
3. Honorários notariais adicionais. O instrumento que contém a compra e venda e o fideicomiso é mais extenso e complexo que uma compra e venda simples, e nele intervém o delegado fiduciário. A tabela e o cartório refletem essa complexidade.

Sobre o ISABI não há duplicidade: a aquisição é tributada uma única vez. E, se você optar por adquirir por meio de uma sociedade mexicana em vez de um fideicomiso, substitui os custos do banco pelos de constituição e manutenção da sociedade, além das obrigações perante a SRE e o registro de investimento estrangeiro; cada estrutura tem o seu próprio perfil de custos recorrentes, que comparamos no guia para comprar imóvel no México sendo estrangeiro.

Uma observação para leitores portugueses e brasileiros que já ouviram falar que “o fideicomiso é aluguel de cinquenta anos”: não é. O fideicomiso é um instrumento de titularidade fiduciária em que o beneficiário tem o direito de usar, alugar, hipotecar, reformar, vender e transmitir por herança o imóvel; o prazo de cinquenta anos é renovável a pedido, e a renovação é um trâmite administrativo, não uma nova compra. O que muda em relação à propriedade direta é a forma jurídica e a existência de custos anuais do banco. Nos cálculos de rentabilidade de longo prazo, essa anuidade é o item que mais gente esquece de incluir.

Predial: o custo recorrente que você herda ao comprar

O predial é o imposto anual sobre a propriedade ou posse de imóveis — o equivalente mexicano do IPTU brasileiro ou do IMI português —, também municipal. Para o comprador ele importa por duas razões: passa a ser obrigação sua desde o dia em que adquire, e qualquer débito do vendedor bloqueia a escritura, porque o notario público deve comprovar perante a Tesouraria, junto com a declaração do ISABI, que o predial do imóvel está em dia.

Base, tarifa e calendário de pagamento

A base do predial é definida por cada lei municipal a partir do valor cadastral do imóvel, que a autoridade pode confrontar com outros valores de referência (bancário, declarado pelo contribuinte ou o que reflita a renda do imóvel), aplicando o mais alto. Em condomínios, cada unidade autônoma tem a sua própria conta predial e o seu próprio valor. A tarifa é fixada pela própria lei municipal e atualizada com a lei de receitas anual; não a reproduzimos porque muda e porque o cálculo é feito pela Tesouraria com o valor cadastral da sua conta predial concreta.

O pagamento é organizado por bimestres, embora o usual seja quitar o ano inteiro em janeiro para aproveitar o desconto. Um ponto que convém prever ao comprar: após a transmissão de domínio, o valor com que a aquisição foi declarada costuma alimentar o valor cadastral da conta, de modo que o predial do ano seguinte pode ser sensivelmente maior do que o que o vendedor pagava. Peça um extrato atualizado depois do registro e, se comprar nos primeiros meses do ano, combine na promessa quem assume o predial do exercício em curso.

Em números de ordem de grandeza, o predial mexicano é notoriamente mais leve que o IPTU de uma capital brasileira ou que o IMI português para um imóvel de valor equivalente. Isso é uma boa notícia para o fluxo de caixa do investidor, mas tem uma contrapartida que convém entender: municípios com arrecadação predial baixa dependem mais de impostos de transação como o ISABI — o que ajuda a explicar por que as alíquotas de aquisição subiram em dois dos três municípios nos últimos anos. Ao projetar dez anos de posse, considere que a tendência de longo prazo aponta para valores cadastrais mais próximos do mercado.

Descontos por pagamento antecipado em 2026

As leis municipais facultam às prefeituras conceder descontos por pagamento anual antecipado, escalonados por data, e um desconto reforçado para pessoas idosas, pensionistas, aposentadas ou com deficiência, limitado a um único imóvel que seja a sua casa de habitação e a um teto de valor cadastral expresso em UMA. Os percentuais, datas e tetos concretos são fixados por cada câmara municipal para cada exercício e anunciados em dezembro ou nos primeiros dias de janeiro.

O que as prefeituras efetivamente aplicaram em 2026, segundo os seus comunicados oficiais:

Município	Desconto geral 2026	Grupos com 50 % de desconto
Playa del Carmen	25 % de 1 a 15 de janeiro; 15 % de 16 a 31 de janeiro; 10 % de 1 a 28 de fevereiro. Perdão de encargos de anos anteriores (100 % para 2023-2025, 75 % para 2020-2022, 50 % para 2019 e anteriores) até 28 de fevereiro	Pessoas idosas, com deficiência, aposentadas e pensionistas, até 30 de junho, um único imóvel residencial com valor cadastral de até 25 mil UMA
Benito Juárez (Cancún)	15 % até 21 de janeiro; 10 % de 22 de janeiro a 15 de fevereiro; 5 % de 16 de fevereiro a 15 de março	Pessoas com deficiência, pensionistas, aposentadas e idosas, durante o ano inteiro, sujeito a requisitos
Tulum	A lei municipal faculta à prefeitura conceder descontos escalonados por pagamento antecipado, que a Tesouraria costuma aplicar entre janeiro e março; consulte o acordo da câmara municipal do ano em curso, já que não publicamos percentuais que não tenhamos conseguido verificar	Grupos vulneráveis (pessoas idosas, com deficiência, pensionistas e aposentadas) nos termos que o acordo da câmara municipal do ano fixar

Os percentuais de 2027 serão aprovados em dezembro de 2026 e podem variar. A regra prática não muda: pagar na primeira quinzena de janeiro é, ano após ano, a melhor decisão financeira sobre o predial, e as plataformas digitais dos três municípios permitem fazê-lo do exterior com cartão ou transferência.

Para o proprietário não residente, vale montar um lembrete de calendário para a primeira semana de janeiro e guardar em arquivo a clave catastral (o número da conta predial) de cada unidade. Com esse número e um cartão internacional, o pagamento leva alguns minutos no portal municipal. Quem deixa passar a janela de desconto perde, ano após ano, um valor que ao longo de uma década equivale a vários meses de predial.

Débitos do vendedor e a certidão negativa

Além do recibo do predial, na prática notarial da Riviera Maya a declaração do ISABI vem acompanhada de certidões negativas de outras contribuições municipais (como as contribuições de melhoria ou de cooperação por obra pública) e, em imóveis lindeiros à Zona Federal Marítimo Terrestre, da documentação relativa à concessão da ZOFEMAT — a faixa de vinte metros de areia contados a partir da preamar, que é bem federal e nunca se compra, apenas se concede em uso — e ao pagamento das suas taxas, que em condomínios de frente para o mar é rateado entre as unidades autônomas. Esses documentos demoram; peça-os ao vendedor já na promessa. Aprofundamos o tema no guia de imóveis de frente para o mar e ZOFEMAT.

Outros itens que aparecem no fechamento

Não são impostos nem taxas, mas saem do mesmo bolso e na mesma semana:

• Escrow ou conta garantia. Se o preço for depositado com um terceiro até a assinatura, o prestador cobra uma comissão de abertura e, às vezes, por transferências. Como funciona e o que evitar está no guia de escrow e pagamentos seguros.
• Taxas iniciais de condomínio. Muitos empreendimentos exigem, ao receber a unidade, um fundo de reserva ou taxa de constituição, mais a taxa ordinária do primeiro período. Devem constar da convenção; veja o guia do regime de condomínio e taxas de manutenção.
• Custos de financiamento. Se você financiar, some a comissão de abertura, a avaliação bancária, os seguros e o registro da hipoteca como ato adicional no Registro Público. Os detalhes estão no guia de hipotecas e financiamento para estrangeiros.
• Contratação de serviços. Mudanças de titularidade na CFE (a concessionária de energia) e na empresa de água, e depósitos de gás e telecomunicações em empreendimentos novos.
• Tradução e procurações. Se você assinar por procurador desde o exterior, a procuração deve ser apostilada ou legalizada e protocolizada no México, com custos de notário estrangeiro, apostila, tradução e protocolização. Brasil e Portugal são signatários da Convenção da Apostila de Haia, o que simplifica o trâmite, mas não o elimina: reserve duas a três semanas e confirme com o cartório mexicano a redação exigida antes de assinar a procuração no seu país.
• Assessoria jurídica e contábil independente. Um advogado que revise o contrato e um contador que faça a sua inscrição no RFC (o cadastro fiscal mexicano) quando você for alugar o imóvel são despesas que se pagam no primeiro problema que evitam.

Exemplo ilustrativo: como montar o seu próprio orçamento

O exercício a seguir é ilustrativo: usa números redondos para mostrar o procedimento de cálculo, não para prever o seu fechamento. Suponha um apartamento residencial pronto em Playa del Carmen, comprado por uma pessoa estrangeira por meio de fideicomiso, com preço pactuado de 5.000.000 de pesos e uma avaliação de perito registrado de 5.200.000 pesos.

Item	Como se determina	Valor ilustrativo
ISABI Playa del Carmen	4 % sobre a base mais alta (aqui, a avaliação de 5.200.000)	208.000 pesos
Taxas do RPP: qualificação e registro, um ato	Valor fixo em UMA (Ley de Derechos QRoo, art. 29) × valor da UMA vigente	Alguns milhares de pesos; o notario detalha
Taxas do RPP: avisos preventivos e certidão de gravames	Valores fixos em UMA por aviso e por certidão	De centenas a poucos milhares de pesos; o notario detalha
Taxa federal da autorização SRE do fideicomiso	Valor fixo LFD art. 25, fração V, atualizado todo ano	Da ordem de 20.000 pesos (orientativo; confirme o valor vigente)
Taxas de Cadastro (cédula ou avaliação cadastral, certidões)	Tarifa municipal vigente	Conforme a Tesouraria
Avaliação de perito registrado	Orçamento do perito + IVA	Conforme orçamento
Honorários notariais + IVA 16 %	Tabela estadual + itens do cartório	Conforme orçamento notarial
Gestoria notarial (certidões, cópias, trâmites)	Orçamento notarial	Conforme orçamento notarial
Banco fiduciário: aceitação do encargo	Tarifário do banco + IVA	Conforme o banco
Banco fiduciário: primeira anuidade	Tarifário do banco + IVA	Conforme o banco
Fundo de reserva e primeira taxa de condomínio	Convenção do condomínio	Conforme a convenção

Só com o ISABI o exemplo já está em 208.000 pesos, ou seja, 4,16 % do preço pactuado (porque a base foi a avaliação, e não o preço). Somando a taxa federal da SRE e as taxas registrais, ambas de valor fixo, o bloco “tabelado por lei” se aproxima de 4,7 % do preço, antes de honorários notariais, avaliação, comissões do banco e taxas de condomínio. É esse o sentido dos percentuais “totais” que circulam no mercado: não são números oficiais, e sim a soma de uma parte fixa (imposto e taxas) e de uma parte variável (tabela notarial, banco, perito) que só se conhece com orçamentos em mãos. Se o mesmo apartamento estivesse em Cancún, a linha do ISABI cairia para 156.000 pesos (3 %); se fosse um terreno em Tulum comprado por um mexicano sem fideicomiso, desapareceriam as linhas da SRE e do banco.

Repare também no que o exercício revela sobre a estrutura de custos. A parte fixa por lei é grande e previsível; a parte variável é menor, mas é onde há espaço de negociação e onde estão as surpresas. Um comprador que se concentra em pechinchar os honorários notariais e não verifica a base do ISABI está otimizando o item errado: uma diferença de 400.000 pesos na base custa 16.000 pesos de imposto, mais do que qualquer desconto que um cartório vá lhe conceder.

Faça você mesmo o mesmo exercício com o seu imóvel: preço e avaliação provável, alíquota do município, número de atos a registrar, e peça ao notario e ao banco que preencham as linhas que faltam. Nossa equipe pode ajudar a coordenar os orçamentos; fale conosco com os dados do imóvel.

Diferenças práticas: Playa del Carmen, Tulum e Cancún

As três praças compartilham a legislação estadual (Registro Público, notariado, peritos avaliadores, Código Fiscal Municipal) e a federal (IVA, ISR, fideicomiso), mas divergem no plano municipal:

Playa del Carmen. Alíquota do ISABI de 4 % desde a reforma de dezembro de 2025, base com atualização inflacionária do preço e avaliação de perito autorizado, pagamento por meio do notario na Tesouraria Municipal. Predial com descontos de até 25 % na primeira quinzena de janeiro (foi assim em 2026) e atenção especial às certidões de ZOFEMAT em imóveis lindeiros à praia, relevante em Playacar, na zona hoteleira da Quinta Avenida norte e em Punta Maroma. É o mercado com mais unidades em estoque; você pode explorar apartamentos à venda em Playa del Carmen e usar os preços de tabela como ponto de partida do exercício anterior.

Tulum. Alíquota de 4 % conforme a sua Ley de Hacienda vigente, com regras de base de cálculo equivalentes às dos vizinhos. Boa parte da oferta em Aldea Zama, La Veleta, Región 15 e na zona do Tulum Country Club está na planta, o que torna especialmente relevante o mecanismo de atualização do preço e a avaliação na entrega. A conectividade do município com o aeroporto internacional Felipe Carrillo Puerto e com o Tren Maya elevou os valores cadastrais de referência em poucos anos.

Cancún (Benito Juárez). Alíquota de 3 %, a mais baixa das três, com o mesmo esquema de pagamento por meio do notario dentro do prazo legal e encargos e multas se houver atraso. Predial com descontos escalonados de janeiro a meados de março (em 2026: 15 %, 10 % e 5 %) e plataforma de pagamento digital consolidada. O mercado combina moradia vertical em Puerto Cancún, Malecón Américas e na região da Avenida Huayacán com lotes residenciais em empreendimentos ao sul; a diferença de um ponto percentual no ISABI em relação a Playa del Carmen e Tulum é um argumento que os vendedores de Cancún já utilizam.

Puerto Morelos, Cozumel, Isla Mujeres e Bacalar têm as suas próprias leis de fazenda, com alíquotas e bases que convém verificar caso a caso; não presuma que reproduzem as dos vizinhos.

Um alerta sobre como usar essa diferença de alíquota na decisão de compra: um ponto percentual de ISABI é um custo de entrada pago uma única vez, enquanto a escolha de cidade determina liquidez, perfil de inquilino, sazonalidade e valorização ao longo de anos. Escolher Cancún em vez de Playa del Carmen para economizar 52.000 pesos numa operação de 5.200.000 é uma decisão razoável apenas se as duas praças forem equivalentes para o seu objetivo — o que raramente acontece.

Onde verificar você mesmo os valores vigentes

Quase todos os valores deste guia mudam com o calendário: as alíquotas municipais a cada reforma, as taxas federais todo janeiro, a UMA todo fevereiro e os descontos do predial a cada exercício. Antes de dar um número como bom, mesmo vindo de um notario ou de uma incorporadora, convém saber onde está a fonte primária:

• Alíquota e base do ISABI. O texto consolidado da Ley de Hacienda de cada município é publicado no site do Congresso do Estado de Quintana Roo, com a data da última reforma no cabeçalho. Procure o capítulo do Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles e confira a alíquota e a definição da base; se o decreto for recente, leia também os artigos transitórios, que dizem a partir de quando ele se aplica.
• Taxas registrais e de cadastro. A Ley de Derechos do Estado (serviços do Registro Público de la Propiedad y del Comercio) e a lei de fazenda municipal correspondente (serviços de Cadastro). Ambas expressam os valores em UMA.
• Valor da UMA. Publicado pelo INEGI em janeiro de cada ano, com vigência a partir de 1º de fevereiro; a página oficial do INEGI mostra o valor diário, mensal e anual vigente.
• Taxa federal da autorização de fideicomiso. O valor atualizado aparece todo ano no Anexo 19 da Resolución Miscelánea Fiscal, publicado no Diario Oficial de la Federación, e na ficha do trâmite no portal da Secretaría de Relaciones Exteriores.
• Descontos do predial. Os comunicados e portais de pagamento das tesourarias de Playa del Carmen, Tulum e Benito Juárez publicam todo dezembro ou janeiro os percentuais e as datas do exercício.
• Tabela notarial. A tabela de honorários vigente é publicada no Periódico Oficial do Estado; qualquer cartório deve conseguir indicar a data de publicação daquela que se aplica ao seu orçamento.

Com essas seis fontes à mão, um comprador consegue auditar numa tarde o orçamento de fechamento que lhe entregarem, linha por linha. É exatamente o que fazemos antes de apresentar uma cotação aos nossos clientes, e o que recomendamos fazer com qualquer orçamento de terceiros.

Como pedir uma cotação e comparar cartórios

O comprador escolhe o notario público na maioria das operações entre particulares; na compra na planta, a incorporadora costuma propor um, mas isso pode ser negociado. Para obter orçamentos comparáveis:

1. Entregue os mesmos dados a todos os cartórios: localização exata e clave catastral, preço pactuado, valor cadastral atual, tipo de imóvel (residencial, terreno, comercial), se haverá fideicomiso ou sociedade, se haverá hipoteca, nacionalidade e estado civil dos compradores, e se algum assinará por procuração.
2. Peça o detalhamento por linhas descrito acima, com a base do ISABI que estão usando e a referência à tabela vigente nos honorários.
3. Pergunte quantos atos registrarão no Registro Público e quantos traslados entregarão.
4. Pergunte pelos prazos: quando exigem a provisão de fundos, quando pagam o ISABI, quando dão entrada na escritura no Registro e quando estimam entregar o traslado registrado.
5. Esclareça o que acontece se a assinatura atrasar: quem assume o custo de renovar a avaliação ou as certidões vencidas.
6. Verifique o cartório no diretório oficial de notarías do Governo do Estado (vinculado à Secretaría de Gobierno) e peça para falar com o notario titular, não apenas com o gestor.

Uma diferença de honorários de 20 % entre dois cartórios é normal; uma diferença no ISABI não é, porque o imposto é o mesmo. Se dois orçamentos mostram ISABI diferentes, é porque estão usando bases diferentes: um deles provavelmente omitiu a avaliação ou a atualização do preço.

Acrescente uma pergunta que quase ninguém faz e que separa os bons cartórios dos demais: “o que exatamente falta, hoje, para que este imóvel possa ser escriturado?”. Um cartório que já leu a matrícula, viu o certificado de gravames e conhece o empreendimento responderá com uma lista concreta. Um que responder “nada, é só marcar a data” ainda não olhou o processo.

Erros frequentes e como evitá-los

• Orçar o ISABI sobre o preço. A avaliação ou a atualização pela inflação podem elevar a base. Peça ao perito uma estimativa antecipada.
• Deixar vencer a avaliação ou a certidão de gravames. Ambas têm vida útil curta (a lei fixa à avaliação uma idade máxima da ordem de seis meses). Coordene as datas com a entrega real do imóvel, não com a prometida.
• Ignorar a cessão de direitos fideicomissários. Comprar “os direitos do fideicomiso” de outro estrangeiro é fato gerador de ISABI e exige a intervenção do banco; não é um atalho fiscal.
• Subestimar o predial atrasado do vendedor. Sem recibo em dia não há escritura. Peça o extrato do predial já na promessa e defina quem paga os débitos.
• Confundir as “despesas de escritura” da incorporadora com o total. Alguns contratos de compra na planta fixam um valor estimado; o definitivo só se conhece com a avaliação na entrega. Exija que o contrato esclareça como esse ajuste é feito.
• Esquecer o IVA nos serviços. Honorários, gestoria, perito e banco o geram.
• Não contratar alertas registrais. Por um valor fixo anual em UMA, o Registro avisa você de movimentos na sua matrícula.
• Presumir que o comprador arca com cada item. O ISR sobre o ganho do vendedor é calculado e recolhido pelo notario por conta do vendedor (Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 126), e a comissão imobiliária é acordada por quem contratou o assessor. Se o vendedor pretender repassar o ISR dele “no preço”, você precisa saber disso para negociar; detalhamos no guia de impostos na venda de imóvel no México.
• Assinar sem um cronograma de pagamentos. Saiba o que pagará na promessa, o que pagará na assinatura e o que virá depois (anuidade do banco, predial do ano seguinte, taxas de condomínio).
• Contar com o câmbio de hoje para pagar daqui a dois meses. Impostos e taxas são cobrados em pesos. Quem orça em reais ou em euros e não reserva folga cambial descobre a diferença no pior momento possível.

Perguntas frequentes

ISAI e ISABI são a mesma coisa? Sim. ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) é o nome genérico usado em boa parte do país; as leis de fazenda dos municípios de Quintana Roo o chamam de Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, daí a sigla ISABI que você verá nas declarações e recibos das tesourarias de Playa del Carmen, Tulum e Cancún.

Qual é a alíquota do ISABI em Playa del Carmen, Tulum e Cancún? Playa del Carmen: 4 % desde a reforma da sua Ley de Hacienda publicada em 10 de dezembro de 2025. Tulum: 4 % conforme a sua Ley de Hacienda vigente. Benito Juárez, onde fica Cancún: 3 %. Verifique a alíquota vigente na data da sua assinatura.

O ISABI é calculado sobre o preço de compra? Sobre o maior valor entre o preço atualizado pela inflação, a avaliação cadastral, a avaliação de perito autorizado (ambas dentro da idade máxima que a lei fixa) e o último valor declarado. Se a avaliação for maior que o preço, o imposto incide sobre a avaliação.

Quem paga o ISABI e quando? O adquirente, dentro dos quinze dias seguintes ao ato. Em escrituras públicas, o notario público o calcula, o faz constar do instrumento e o recolhe na Tesouraria Municipal sob sua responsabilidade, razão pela qual lhe pedirá os fundos no dia da assinatura.

Quanto custa a autorização da SRE para o fideicomiso? É um valor fixo da Ley Federal de Derechos (art. 25, fração V), atualizado todo ano, que nos últimos exercícios ficou na ordem de vinte mil pesos; o valor exato vigente aparece na ficha do trâmite da SRE e no Anexo 19 da Resolución Miscelánea Fiscal. Os honorários do banco fiduciário são adicionais e cada instituição os fixa no seu tarifário.

Quanto custa registrar a escritura no Registro Público de Quintana Roo? A Ley de Derechos do Estado (art. 29) fixa valores fixos em UMA pela qualificação e registro de cada ato, por cada aviso preventivo e por cada certidão, sem relação com o preço do imóvel. Numa compra e venda residencial de um único ato somam alguns milhares de pesos, mais a gestoria notarial; o notario deve detalhá-los no orçamento com o equivalente em pesos ao valor da UMA vigente.

Que descontos existem no predial se eu pagar em janeiro? Em 2026, Playa del Carmen aplicou 25 % de 1 a 15 de janeiro, 15 % de 16 a 31 de janeiro e 10 % em fevereiro; Cancún, 15 % até 21 de janeiro, 10 % até 15 de fevereiro e 5 % até 15 de março; em Tulum os percentuais são definidos a cada ano pela câmara municipal, portanto consulte o acordo vigente. Os grupos vulneráveis (idosos, pensionistas, aposentados, pessoas com deficiência) acessam 50 % mediante requisitos. Os percentuais são aprovados todo dezembro para o ano seguinte.

Um apartamento novo paga IVA? Se for destinado a casa de habitação, não: a Ley del IVA isenta o solo e as construções destinadas a moradia (art. 9, frações I e II). Pontos comerciais e construções não residenciais pagam 16 % sobre a construção, e os esquemas hoteleiros exigem análise específica.

Posso pagar os custos de fechamento desde o exterior? Sim. O notario público indica a conta para a provisão de fundos e emite comprovante; o predial é pago nas plataformas digitais municipais, e o banco fiduciário cobra as anuidades por transferência ou débito. Guarde todos os comprovantes: os recibos do ISABI e das taxas farão parte do custo comprovado de aquisição quando você vender.

Vale a pena comprar em nome de uma empresa brasileira ou portuguesa? É uma pergunta para o seu contador nos dois países, não uma regra geral. Uma pessoa jurídica estrangeira não substitui o fideicomiso na zona restrita para fins residenciais; e a alternativa da sociedade mexicana traz custos de constituição, contabilidade mensal e obrigações declaratórias que só fazem sentido acima de certa escala ou quando o uso é claramente comercial. Comparamos as estruturas no guia de compra por estrangeiros citado acima.

Quando tiver um imóvel concreto na mira, explore os nossos imóveis à venda na Riviera Maya e peça o orçamento de fechamento detalhado antes de comprometer um sinal. Escriturar bem custa o que custa; escriturar mal custa muito mais.