Фидеикомисо в Мексике: банковский траст для покупки недвижимости иностранцем

Если вы иностранец и хотите купить квартиру в Плая-дель-Кармен, виллу в Тулуме или кондоминиум в отельной зоне Канкуна, первое слово, которое вы услышите, будет fideicomiso — фидеикомисо, мексиканский банковский траст. Всё побережье штата Кинтана-Роо находится внутри ограниченной зоны, которую определяет Конституция Мексики, и именно фидеикомисо является тем законным инструментом, который позволяет иностранному физическому лицу приобрести, использовать, сдавать в аренду, передать по наследству и продать жильё в этой полосе с полной юридической защитой.

Это руководство написано из практики закрытия сделок на Ривьере-Майя, а не из банковского буклета. Здесь разобрано, что именно говорит закон, кто есть кто внутри договора, как оформляется разрешение Министерства иностранных дел Мексики, сколько стоит открыть и содержать фидеикомисо, как защитить наследников через подназначенных фидеикомисариев, какие налоги возникают на каждом шаге и какие ошибки повторяются от сделки к сделке.

Отличие от большинства материалов, которые русскоязычный покупатель находит в интернете, состоит в том, что каждое юридическое утверждение здесь отсылает к проверяемой статье Закона об иностранных инвестициях, его Регламента, Общего закона об оборотных документах и кредитных операциях, Закона о кредитных учреждениях, Федерального налогового кодекса, Закона о подоходном налоге и законов о доходах муниципалитетов Кинтана-Роо. Там, где приводятся рыночные цифры, которых нет ни в одной норме, мы прямо об этом говорим и подаём их как иллюстративные примеры.

За две минуты: суть банковского фидеикомисо

• Что это: договор, по которому уполномоченный мексиканский банк (фидуциар) получает титул на объект недвижимости, чтобы управлять им в пользу иностранного лица (фидеикомисария), сохраняющего за собой все экономические права: пользование, доход от аренды, прирост стоимости и право продать.
• Почему он существует: статья 27, пункт I Конституции запрещает иностранцам приобретать прямое владение землёй и водами в полосе 100 км вдоль границ и 50 км вдоль побережья. Плая-дель-Кармен, Тулум, Канкун, Пуэрто-Морелос, Акумаль, Пуэрто-Авентурас, Косумель, Исла-Мухерес и Бакалар находятся внутри этой полосы.
• Правовая база: Закон об иностранных инвестициях (LIE), статьи 11–14; Регламент LIE, статьи 5–12; Общий закон об оборотных документах и кредитных операциях (LGTOC), статьи 381–394.
• Срок: максимум 50 лет, с продлением по заявлению заинтересованного лица (LIE, ст. 13).
• Разрешение: его запрашивает банк в SRE электронными средствами; закон отводит пять рабочих дней на решение в центральном подразделении (LIE, ст. 14).
• Расходы: федеральные пошлины за разрешение (Федеральный закон о пошлинах, ст. 25), вознаграждение банка за принятие поручения и за ежегодное администрирование, нотариальные гонорары и регистрационные сборы, плюс муниципальный налог на приобретение недвижимости.
• Наследование: в договоре назначаются подназначенные фидеикомисарии; после вашей смерти они получают права без наследственного процесса по объекту.
• Продажа: можно уступить права другому иностранцу, дать банку указание передать собственность мексиканцу или продать покупателю, который откроет собственный фидеикомисо.
• Налоги: фидеикомисо не отменяет налогов; муниципальный ISAI, predial, ISR с аренды и ISR с продажи применяются так же, как к любому собственнику.

Что такое банковский фидеикомисо и почему он существует в ограниченной зоне

Точка отсчёта — Конституция. Статья 27, пункт I устанавливает, что только мексиканцы по рождению или натурализации и мексиканские компании вправе приобретать владение землёй и водами. Государство может предоставить то же право иностранцам, которые перед Министерством иностранных дел (Secretaría de Relaciones Exteriores, SRE) согласятся считать себя мексиканцами в отношении этих объектов, но тот же пункт закрывает дверь на побережье: в полосе ста километров вдоль границ и пятидесяти километров вдоль пляжей иностранцы ни при каких обстоятельствах не могут приобрести прямое владение землёй и водами.

Закон об иностранных инвестициях закрепляет эту полосу под названием zona restringida — ограниченная зона (LIE, ст. 2, п. VI) — и строит законный выход в своём Разделе втором, Главе II, которая так и называется: «О фидеикомисо на недвижимое имущество в ограниченной зоне». Статья 11 предусматривает, что требуется разрешение SRE для того, чтобы кредитные учреждения приобретали как фидуциары права на объекты, расположенные в ограниченной зоне, когда целью фидеикомисо является дать возможность пользоваться этими объектами и извлекать из них выгоду без возникновения вещных прав на них, а фидеикомисариями выступают иностранные физические или юридические лица либо мексиканские компании без оговорки об исключении иностранцев, покупающие для жилых целей.

Ключевое слово — aprovechamiento, извлечение выгоды. Статья 12 LIE определяет его широко: права пользования объектами, «включая, в соответствующих случаях, получение плодов, продуктов и в целом любого дохода от коммерческой эксплуатации». То есть иностранный фидеикомисарий может жить в объекте, делать ремонт, сдавать посуточно или в долгосрочную аренду, закладывать свои права, если банк это примет, и оставить себе прирост стоимости при продаже. Единственное, чего у него нет, — это имени собственника в реестровом деле Публичного реестра собственности: это место занимает банк-фидуциар.

Чем фидеикомисо не является

Стоит разобрать три частых заблуждения, с которыми приходят покупатели из России, Казахстана и других стран СНГ, а также из Европы:

• Это не аренда на 50 лет. При аренде собственник получает объект обратно в конце срока; при фидеикомисо объект остаётся закреплённым за вашей выгодой, а срок продлевается. Прирост стоимости принадлежит вам, а не банку.
• Это не государственная концессия. Государство не является стороной договора. SRE лишь выдаёт разрешение на то, чтобы банк выступил фидуциаром, и проверяет соблюдение условий (LIE, ст. 13, второй абзац).
• Это не непрозрачная схема и не «лазейка». Это договор, регулируемый LGTOC с 1932 года, заключаемый перед государственным нотариусом (notario público), вносимый в Публичный реестр собственности и поднадзорный в своей банковской части Национальной банковской и биржевой комиссии (CNBV).

Общее определение содержится в статье 381 LGTOC: «в силу фидеикомисо фидеикомитент передаёт фидуциарному учреждению собственность или титул на одно или несколько имуществ или прав, в зависимости от случая, для направления их на законные и определённые цели, поручая осуществление этих целей самому фидуциарному учреждению». Законная и определённая цель в нашем случае — позволить вам пользоваться жильём в Кинтана-Роо и извлекать из него выгоду.

Стороны фидеикомисо: фидеикомитент, фидуциар и фидеикомисарий

В каждом договоре недвижимостного фидеикомисо есть три позиции. Их понимание избавляет от недоразумений при чтении проекта договора, который пришлёт нотариальная контора.

Фидеикомитент

Это тот, кто передаёт объект в фидеикомисо. В типичной сделке купли-продажи в Плая-дель-Кармен фидеикомитентом выступает продавец: в той же эскритуре (escritura — нотариальный акт) он продаёт объект и передаёт его банку-фидуциару, который принимает его в вашу пользу. Фидеикомитентами могут быть только лица, имеющие право передавать собственность на имущество (LGTOC, ст. 384), что на практике обязывает проверить: продавец является зарегистрированным титульным владельцем, обременений нет, а если объект уже находился в другом фидеикомисо, прежний банк-фидуциар участвует в сделке, чтобы передать объект или прекратить свой договор.

Фидуциар

Это кредитное учреждение, получающее титул и исполняющее цели договора. Фидуциарами могут быть только учреждения, прямо уполномоченные согласно закону (LGTOC, ст. 385), а Закон о кредитных учреждениях включает в число разрешённых банкам операций «осуществление операций фидеикомисо, о которых говорит Общий закон об оборотных документах и кредитных операциях» (LIC, ст. 46, п. XV). Банк действует через своих фидуциарных делегатов — назначенных лиц, подписывающих эскритуры и инструкции (LIC, ст. 80), — и несёт гражданскую ответственность за убытки, причинённые нарушением условий фидеикомисо или закона.

Для покупателя особенно важны две законные гарантии. Первая: трастовое имущество обособлено — банк обязан вести отдельный учёт по каждому договору, и «ни в коем случае это имущество не обременяется иной ответственностью, кроме вытекающей из самого фидеикомисо» (LIC, ст. 79). Если банк обанкротится или в него будет введено внешнее управление, ваша недвижимость не войдёт в конкурсную массу банка. Вторая: фидуциар обязан действовать «как добрый хозяин» и отвечает за утрату или ухудшение имущества, произошедшие по его вине (LGTOC, ст. 391).

Фидеикомисарий

Это вы: лицо, получающее выгоду от фидеикомисо. Фидеикомисариями могут быть те, кто обладает необходимой правоспособностью для получения такой выгоды (LGTOC, ст. 382), и фидеикомитент вправе назначить нескольких, чтобы они получали её одновременно или последовательно (LGTOC, ст. 383). Отсюда три фигуры, которые вы увидите в договоре:

• Фидеикомисарии первой очереди: покупатель или покупатели (например, супруги с определёнными долями).
• Фидеикомисарии второй очереди: иногда так обозначают того, кто получит права при наступлении условия, например ипотечного кредитора.
• Подназначенные фидеикомисарии (fideicomisarios sustitutos): назначенные наследники, приобретающие права после смерти основного правообладателя.

Фидеикомисарий вправе требовать от банка исполнения договора, оспаривать действительность действий, совершённых банком ему во вред, недобросовестно или с превышением полномочий, и истребовать имущество, неправомерно выбывшее из траста (LGTOC, ст. 390). Кроме того, если банк по требованию не отчитывается в течение пятнадцати рабочих дней или признан виновным в убытках из-за грубой небрежности, возможно его отстранение от роли фидуциара (LIC, ст. 84).

Таблица, чтобы не запутаться

Позиция	Кто это обычно в Кинтана-Роо	Что делает	Какие права имеет
Фидеикомитент	Продавец (физлицо, застройщик или прежний банк-фидуциар)	Передаёт объект в фидеикомисо	Те, что оставил за собой в договоре; обычно никаких после продажи
Фидуциар	Уполномоченный мексиканский банк через фидуциарных делегатов	Держит титул и исполняет указания фидеикомисария	Получать вознаграждение; действовать только в рамках целей
Фидеикомисарий	Иностранный покупатель (и его подназначенные лица)	Пользуется, сдаёт, даёт указание о продаже	Пользование, плоды, прирост стоимости, требование исполнения, отстранение фидуциара

Полная правовая рамка: какая норма что регулирует

Информированному покупателю не нужно быть юристом, но полезно знать, к какому тексту обращаться, когда консультант говорит «так устроен закон». Ниже — нормативная архитектура жилого банковского фидеикомисо с последними реформами, которые мы сверили по версиям, опубликованным Палатой депутатов и Конгрессом штата Кинтана-Роо.

Норма	Ключевые статьи	Что регулирует
Конституция (CPEUM)	27, пункт I	Запрет прямого владения для иностранцев в 100 км от границ и 50 км от пляжей
Закон об иностранных инвестициях	2 VI, 10, 10-A, 11, 12, 13, 14, 32, 33, 38	Ограниченная зона, разрешение SRE, извлечение выгоды, срок 50 лет, сроки принятия решений, регистрация в RNIE, санкции
Регламент LIE и RNIE	5, 6, 9–12	Определение жилого использования, содержание заявления, условия договора, срок действия разрешения, продление
LGTOC	381–394	Определение, стороны, письменная форма, регистрация, права фидеикомисария, обязанности фидуциара, прекращение, запреты
Закон о кредитных учреждениях	46 XV, 79, 80, 84, 115	Полномочия банков, обособление имущества, фидуциарные делегаты, отстранение, противодействие отмыванию денег
Федеральный закон о пошлинах	25 III и V	Ставки за рассмотрение заявления и за разрешения на учреждение, изменение и продление срока
Федеральный налоговый кодекс	14 V и VI	Когда возникает отчуждение через фидеикомисо
Закон об ISR	93 XIX, 117, 158, 160	Освобождение для основного жилья, аренда через фидеикомисо, аренда и продажи нерезидентов
Муниципальные законы о доходах Кинтана-Роо	Главы об ISAI и predial (Плая-дель-Кармен: ст. 23 Bis — 23 Septies)	Облагаемые события в фидеикомисо, база, ставка, субъекты
Закон о нотариате Кинтана-Роо	Нотариальная функция	Оформление эскритуры перед нотариусом штата

К этому нужно добавить двух административных участников: Министерство иностранных дел (SRE), которое выдаёт разрешение и принимает уведомления, и Национальный реестр иностранных инвестиций (RNIE) при Министерстве экономики, где банк регистрирует фидеикомисо. На местном уровне Публичный реестр собственности и торговли штата Кинтана-Роо регистрирует эскритуру в реестровом офисе соответствующего муниципалитета (Плая-дель-Кармен, Тулум или Бенито-Хуарес для Канкуна), а муниципальные казначейства собирают ISAI и predial.

Чтобы понять, как фидеикомисо встраивается в остальную часть сделки — от оферты до эскритуры, — полезно сначала прочитать наше полное руководство по покупке недвижимости в Мексике иностранцем, а затем вернуться сюда за деталями самого инструмента.

Жилое и нежилое использование: почему это различие критично

LIE проводит линию, которая определяет, нужен ли вам фидеикомисо или можно использовать другую структуру. Для жилых целей иностранное лицо может приобрести права в ограниченной зоне только через фидеикомисо (LIE, ст. 10, п. II, и ст. 11). Для нежилых целей мексиканская компания с оговоркой о допуске иностранцев может приобрести прямое владение, уведомив SRE в течение шестидесяти следующих рабочих дней (LIE, ст. 10, п. I).

Регламент даёт рабочее определение (ст. 5): объект с жилыми целями — это «объект, предназначенный исключительно для проживания собственника или третьих лиц». И перечисляет то, что считается нежилым, в частности: объекты таймшера; объекты, предназначенные для промышленной, торговой или туристической деятельности и одновременно используемые как жильё; объекты, которые юридическое лицо использует для разработки и коммерциализации девелоперских проектов до их продажи; и в целом объекты, предназначенные для торговой деятельности и оказания услуг. В случае сомнения SRE разрешает запрос в срок, не превышающий десяти рабочих дней, а если не отвечает, объект считается имеющим нежилое использование.

Здесь возникает вопрос, который мы чаще всего слышим в Тулуме и Плая-дель-Кармен: остаётся ли жилой квартира, которую я сдаю через краткосрочные платформы? Регламентарное определение говорит о жилье для использования собственником «или третьими лицами», а LIE прямо признаёт получение плодов и доходов частью извлечения выгоды. Сдача вашего жилья посуточно или в долгосрочную аренду совместима с жилым фидеикомисо. Другое дело — покупка бутик-отеля, торгового помещения или участка под застройку и перепродажу: там естественный путь — мексиканская компания, которую мы подробно разбираем в руководстве об ограниченной зоне и мексиканской компании для покупки недвижимости.

Санкция за симуляцию структур заслуживает прямого упоминания. LIE наказывает «симуляцию действий с целью позволить иностранным физическим или юридическим лицам пользоваться или распоряжаться недвижимостью в ограниченной зоне» штрафом до размера самой сделки (ст. 38, п. V). Покупка на имя мексиканца-номинала с безотзывной доверенностью или маскировка жилья под «торговое помещение», чтобы завести его в компанию, — это не оптимизация, а риск потерять всю стоимость покупки.

Срок: 50 лет с продлением и что происходит по истечении

Статья 13 LIE коротка и ясна: «срок фидеикомисо, о которых идёт речь в настоящей главе, составляет максимум пятьдесят лет и может быть продлён по заявлению заинтересованного лица». Срок в 50 лет — это законный максимум для одного договора, а не дата прекращения вашего права.

Как работает продление

Регламент LIE (ст. 12) устанавливает процедуру: заинтересованные лица через фидуциарные учреждения должны подать заявление о продлении в SRE в течение девяноста рабочих дней, предшествующих прекращению договора, и продление «предоставляется при условии, что условия разрешения сохраняются и были выполнены». Федеральный закон о пошлинах, в свою очередь, предусматривает отдельную ставку за просроченное заявление о продлении срока (ст. 25, п. V, подпункт c), что подтверждает две вещи: продление — обычная процедура, и опоздание обходится дороже.

На практике фидеикомисарий должен записать дату истечения и запросить у банка минимум за год график и расчёт стоимости продления. Серьёзные банки ведут контроль сроков, но конечная ответственность за то, чтобы фидеикомисо не прекратился по недосмотру, лежит на вас. Помните также, что фидеикомисо, учреждённые по законодательству об иностранных инвестициях до 1993 года (закон 1973 года ограничивал их срок тридцатью годами), заключались на более короткие сроки и многие уже проходили продление: если вы покупаете права по существующему фидеикомисо в Канкуне, оформленному в восьмидесятые или девяностые, проверьте, сколько срока осталось и не выгоднее ли вместо этого учредить новый.

Нюанс для юридических лиц

LGTOC запрещает фидеикомисо сроком более пятидесяти лет, «когда бенефициаром назначено юридическое лицо, не относящееся к публичному праву или благотворительным учреждениям» (ст. 394, п. III). Для физических лиц практическим ограничителем выступает норма LIE; для иностранной компании, покупающей жильё через фидеикомисо, предел в 50 лет на договор следует из обоих законов. В любом случае продление остаётся доступным.

Что произойдёт, если фидеикомисо прекратится

LGTOC перечисляет основания прекращения (ст. 392): достижение цели, невозможность её достижения, наступление отменительного условия, письменное соглашение трёх сторон, отзыв, если фидеикомитент оставил за собой это право, и случай неуплаты вознаграждения по статье 392 Bis. После прекращения фидеикомисо, если не оговорено иное, имущество передаётся фидеикомитенту или фидеикомисарию в зависимости от обстоятельств (ст. 393). Поскольку иностранец не может получить прямое владение в ограниченной зоне, договор предусматривает, что в случае прекращения без продления банк продаёт объект и передаёт выручку фидеикомисарию либо передаёт объект лицу, которое фидеикомисарий укажет и которое имеет право его приобрести. Этого сценария легко избежать одним своевременным действием.

Пошаговый процесс в Плая-дель-Кармен, Тулуме и Канкуне

Фидеикомисо встраивается в нотариальное закрытие сделки; это не параллельная процедура. Ниже — обычный маршрут в сделке купли-продажи жилья иностранному покупателю в Кинтана-Роо, со сроками, установленными законом, и со сроками, диктуемыми практикой.

1. Оферта, предварительный договор и выбор банка

После принятия оферты подписывается предварительный договор купли-продажи (contrato de promesa), в котором уже должно быть письменно зафиксировано, что покупатель приобретает через фидеикомисо и кто какие расходы несёт. Это момент выбора банка-фидуциара. Нотариус или ваш консультант предложит два-три варианта; запросите у каждого полный тариф в письменном виде. Если у продавца уже есть фидеикомисо в каком-то банке, оцените, выгоднее ли принять его права по уступке или открыть собственный (об этом ниже).

2. Формирование досье банка (KYC)

Банк обязан идентифицировать и знать своего клиента и предотвращать операции с ресурсами незаконного происхождения (LIC, ст. 115). У вас запросят загранпаспорт, подтверждение адреса, при необходимости миграционный документ, информацию о происхождении средств и данные подназначенных фидеикомисариев (имя, гражданство, дата рождения, степень родства). Российские и другие иностранные документы обычно требуют апостиля и перевода присяжным переводчиком (perito traductor). Неполное досье — самая частая причина задержек.

3. Заявление на разрешение в SRE

После одобрения досье фидуциарный делегат подаёт заявление на разрешение. С 2 апреля 2012 года, согласно соглашению, опубликованному в Официальном вестнике Федерации 16 марта того же года, SRE требует подавать его исключительно электронными средствами, через систему SIPAC27, с усиленной электронной подписью фидуциарного делегата, выданной налоговой службой SAT. Регламент (ст. 9) детализирует содержание: имя и гражданство фидеикомитентов; наименование банка; имя и гражданство фидеикомисария и, при наличии, фидеикомисариев второй очереди и подназначенных; срок; использование объекта; описание, местоположение и площадь; а также расстояние объекта от границы или от Федеральной морской сухопутной зоны, с приложением размеров и смежных границ. Уплачиваются пошлины по статье 25 Федерального закона о пошлинах.

LIE предписывает принять решение «в течение пяти рабочих дней, следующих за датой подачи в компетентное центральное административное подразделение, или в течение тридцати рабочих дней, если заявление подано в делегациях штатов», и, если по истечении этих сроков решения нет, заявление считается одобренным (ст. 14). На практике сроки зависят от работоспособности системы и от безупречности досье; планируйте с запасом.

4. Срок действия разрешения и подписание эскритуры

Разрешение действует сто восемьдесят календарных дней с момента выдачи и может быть продлено один раз ещё на сто восемьдесят дней по мотивированному письменному заявлению (Регламент, ст. 11, предпоследний абзац). Эскритура должна быть подписана в этот срок. В той же эскритуре, оформляемой перед нотариусом Кинтана-Роо, продавец передаёт объект банку-фидуциару, тот принимает поручение, назначаются фидеикомисарии и подназначенные лица, фиксируется срок в 50 лет и включаются оговорки, которых требует разрешение.

Одна из таких оговорок — так называемая клаусула Кальво: в акте должно быть указано, что иностранные фидеикомисарии соглашаются считать себя мексиканцами в отношении своих прав и не прибегать к защите своих правительств под угрозой утраты этих прав в пользу мексиканской нации (Регламент, ст. 11, п. I). Другая — обязанность банка сохранять титул, «не предоставляя фидеикомисариям вещных прав», в течение всего срока (п. II). Та же статья обязывает фидеикомисариев информировать банк о выполнении целей договора, а банк — сообщать SRE по её требованию (п. IV); если Министерство обнаружит нарушение условий разрешения, у банка есть шестьдесят рабочих дней на его устранение, а в противном случае стороны обязуются прекратить фидеикомисо по требованию SRE в течение ста восьмидесяти дней (п. VII). Это типовые оговорки во всех договорах, но они объясняют, почему банк время от времени может запрашивать подтверждение того, как вы используете объект. Пошаговый разбор нотариального закрытия, оплаты, удержания налогов и передачи владения содержится в нашем руководстве о нотариальном процессе и закрытии сделки в Кинтана-Роо.

5. Последующие уведомления и регистрация

После подписания эскритуры запускается несколько сроков, которыми управляют банк и нотариус, но о которых вам нужно знать для контроля:

• Уведомление SRE об использовании разрешения в течение пяти рабочих дней с момента оформления публичным актом (Регламент, ст. 11, последний абзац).
• Регистрация в Публичном реестре собственности по месту нахождения объекта; фидеикомисо на недвижимость имеет силу против третьих лиц с даты регистрации (LGTOC, ст. 388). Без этой регистрации арест или вторая продажа со стороны продавца могут оказаться приоритетнее вашего права.
• Регистрация в Национальном реестре иностранных инвестиций (RNIE), обязанность банка, в течение 40 рабочих дней с момента учреждения фидеикомисо (LIE, ст. 32, п. III и последний абзац; ст. 33, п. II). Пропуск или задержка наказываются штрафом (LIE, ст. 38, п. IV).
• Уплата ISAI и постановка на кадастровый учёт в муниципальном казначействе, чем занимается нотариальная контора.

6. Передача документов

Итоговое досье должно включать: экземпляр эскритуры (testimonio) с отметкой о регистрации, копию разрешения SRE, справку о регистрации в RNIE, квитанции об уплате ISAI и predial, а также тариф банка с датой уплаты первого ежегодного взноса. Сохраните также контакты фидуциарного подразделения и номер договора: они понадобятся ежегодно и при любом будущем действии.

Что касается общих сроков, практика на Ривьере-Майя колеблется от нескольких недель до пары месяцев от подписания предварительного договора до эскритуры — в зависимости от скорости одобрения досье банком, свободных дат у нотариуса и получения справок и оценки. Это оценка по опыту, а не законный срок.

Расходы на фидеикомисо: открытие, ежегодный взнос, изменения и закрытие

Стоимость фидеикомисо состоит из части, установленной законом, и рыночной части. Их разделение избавляет от неприятных сюрпризов.

Федеральные пошлины за разрешение (установлены законом)

Федеральный закон о пошлинах регулирует в статье 25 пошлины за процедуры, связанные с пунктами I и IV статьи 27 Конституции. Его пункт V устанавливает ставки за выдачу разрешений на учреждение фидеикомисо, а пункт III добавляет меньшую ставку за рассмотрение каждого заявления. В действующем тексте закона, опубликованном Палатой депутатов (последняя реформа в Официальном вестнике Федерации от 7 ноября 2025 года), читаются следующие цифры, которые мы приводим как ориентир, а не как гарантированный тариф:

Позиция (LFD, ст. 25)	Номинальная ставка в действующем тексте закона
Рассмотрение каждого заявления на разрешение (п. III)	596,29 MXN
V a) Разрешение на учреждение фидеикомисо по статье 11 LIE	21 648,83 MXN
V b) Изменение таких разрешений	9 740,31 MXN
V c) Просроченное заявление о продлении срока договора	10 613,78 MXN
V d) Прочие случаи, не указанные отдельно	715,27 MXN

Важный нюанс: это номинальные ставки, записанные в законе (подпункты пункта V не переписывались со времени реформы 2009 года), но сам Федеральный закон о пошлинах предписывает индексировать их на инфляцию, поэтому фактически подлежащая уплате сумма в каждом финансовом году выше напечатанной, и именно её публикуют SRE в карточке процедуры и SAT в приложении к обновлённым ставкам Miscelánea Fiscal. Воспринимайте таблицу как порядок величины и подтвердите применимую сумму в год вашей процедуры у банка, нотариуса или напрямую в SRE.

Вознаграждение банка (рыночная цена)

Здесь законного тарифа нет; каждый банк устанавливает цену свободно, и конкуренция между фидуциарами реальна. Обычные позиции:

• Изучение досье и принятие поручения (также «открытие» или set up): платится один раз при учреждении фидеикомисо.
• Ежегодное вознаграждение за администрирование: платится каждый год авансом, пока существует фидеикомисо. Обычно котируется в долларах или в индексируемых песо и, как правило, облагается НДС, поскольку это услуга.
• Дополнительные действия: замена фидеикомисариев, уступка прав, выдача писем-инструкций на продажу, явка делегата на подписание, расширение предмета договора (добавление другого объекта в тот же фидеикомисо, что дополнительно требует предварительного разрешения SRE согласно ст. 11, п. V Регламента) и прекращение договора.

Как иллюстративный пример, чтобы вы понимали, о чём спрашивать: покупателю в Плая-дель-Кармен стоит ожидать первоначальную плату за принятие поручения в диапазоне от нескольких сотен до чуть более тысячи долларов и ежегодный взнос порядка нескольких сотен долларов, со значительными различиями между банками и в зависимости от стоимости объекта. Эти цифры не закреплены ни в одной норме и меняются со временем; единственный корректный способ составить бюджет — запросить письменный тариф у двух-трёх банков и сравнить. Детализация всех остальных расходов на закрытие (ISAI, нотариальные гонорары, регистрационные сборы, оценка) — в руководстве о расходах на покупку в Кинтана-Роо.

Нотариальные гонорары и регистрационные сборы

Эскритура купли-продажи с учреждением фидеикомисо объёмнее простой купли-продажи и обычно стоит у нотариуса несколько дороже; сборы за регистрацию в Публичном реестре рассчитываются по Закону о пошлинах штата. Нотариус обязан выдать вам детализированную смету до подписания.

Что будет, если перестать платить ежегодный взнос

Статья 392 Bis LGTOC разрешает банку прекратить фидеикомисо без ответственности с его стороны, если причитающееся вознаграждение не выплачивалось «в течение периода, равного трём годам или превышающего его». Перед этим он обязан уведомить фидеикомитента и фидеикомисария и дать им пятнадцать рабочих дней на оплату; если они этого не делают, банк передаёт имущество надлежащему лицу либо, если после разумных усилий не находит заинтересованных лиц, может произвести отчуждение и зачислить выручку на общий счёт банка. На практике самый частый сценарий не столь драматичен, но дорог: накопленная задолженность с пенями всплывает, когда вы хотите продать, и банк не выдаст письмо-инструкцию, пока вы не рассчитаетесь. Настройте автоплатёж или поставьте ежегодное напоминание.

Подназначенные фидеикомисарии, наследование и семейное планирование

Одно из самых ценных и при этом наименее используемых преимуществ банковского фидеикомисо — назначение подназначенных фидеикомисариев. LGTOC позволяет назначить нескольких фидеикомисариев, чтобы они получали выгоду последовательно (ст. 383), а Регламент LIE требует, чтобы в заявлении на разрешение были указаны подназначенные лица (ст. 9, п. III).

Как это работает на практике

После смерти фидеикомисария первой очереди подназначенные лица подтверждают факт смерти перед банком (свидетельство о смерти с апостилем и переводом, если оно иностранное, плюс удостоверения личности подназначенных), и банк признаёт их новыми фидеикомисариями согласно договору. Наследственное дело по этому объекту в Мексике не открывается, потому что объект никогда не входил в имущество умершего: он находился в фидеикомисо, и договор уже определил, кто его наследует. Это экономит время, гонорары и, главное, снимает неопределённость для семей, живущих в другой стране.

Есть законное ограничение, о котором стоит помнить. LGTOC запрещает фидеикомисо, «в которых выгода предоставляется нескольким лицам последовательно с заменой одного другим по причине смерти предыдущего, за исключением случая, когда замена производится в пользу лиц, живых или зачатых на момент смерти фидеикомитента» (ст. 394, п. II). В переводе: вы можете назвать уже родившихся детей и внуков, но не бесконечную цепочку будущих поколений.

Рекомендации по планированию

• Назначайте подназначенных лиц с самого начала, с чёткими долями, если их несколько. Добавить их позже возможно, но это стоит гонораров, эскритуры и, как мы увидим, может иметь налоговые последствия.
• Предусмотрите преждевременную смерть: что будет, если подназначенное лицо умрёт раньше вас. Некоторые договоры позволяют назначить подназначенных лиц для подназначенных в пределах законного ограничения.
• Несовершеннолетние: они могут быть фидеикомисариями; в договоре нужно предусмотреть, кто осуществляет их права до совершеннолетия.
• Супруги: если вы покупаете вместе как фидеикомисарии первой очереди, определите, получает ли переживший супруг 100 % до того, как вступают подназначенные лица.
• Согласуйте с завещанием в стране происхождения. Фидеикомисо регулирует мексиканский объект; ваше иностранное завещание — всё остальное. Избегайте противоречий, особенно если наследственное право вашей страны предусматривает обязательную долю.
• Обновляйте после разводов, браков и рождений. Фидеикомисо, в котором подназначенным лицом остаётся бывший супруг, — частая и легко устранимая проблема.

Замена имеет налоговую стоимость в Кинтана-Роо

Муниципальные законы о доходах Кинтана-Роо включают в число событий, облагаемых налогом на приобретение недвижимости, «уступку прав фидеикомитентов или фидеикомисариев» и уточняют, что уступка имеет место, «когда происходит замена фидеикомитента или фидеикомисария по любой причине» (Закон о доходах муниципалитета Плая-дель-Кармен, ст. 23 Bis, п. VII; в эквивалентных формулировках — законодательство штата об ISAI, применимое к другим муниципалитетам, ст. 5, подпункт g). Передача по наследству или завещательному отказу также является облагаемым событием. Поэтому перед изменением состава фидеикомисариев или при оформлении перехода прав к подназначенным лицам попросите нотариуса рассчитать ISAI и возможные льготы, а также проверьте последствия в стране вашего налогового резидентства со своим налоговым консультантом: например, налоговая служба США выпускала разъяснения о том, как трактовать такие фидеикомисо для собственных правил, и американскому налогоплательщику это следует обсудить со своим специалистом.

Банк, со своей стороны, обязан не позднее апреля каждого года представлять в SRE отчёт о фидеикомисо, в которых произошла фидуциарная замена, назначение подназначенных фидеикомисариев или уступка прав фидеикомисария применительно к жилой недвижимости (Регламент, ст. 11, п. III). Это ещё одна причина оформлять любое изменение формально через банк.

Продажа или передача объекта, находящегося в фидеикомисо

Однажды придёт день продать квартиру в Тулуме или дом в Канкуне. Фидеикомисо предлагает три маршрута, и у каждого свои юридические и налоговые последствия.

Маршрут 1: уступка прав фидеикомисария другому иностранцу

Иностранный покупатель становится новым фидеикомисарием того же фидеикомисо, в том же банке. Исходный договор сохраняется, срок продолжает течь, а банк сообщает об этом в SRE в своём ежегодном отчёте. Плюсы: не нужно платить за новое разрешение на учреждение, банковская процедура короче. Минусы: покупатель наследует банк, его тариф и остаточный срок продавца, а некоторые банки берут за уступку суммы, близкие к стоимости открытия.

Маршрут 2: прекращение и новый фидеикомисо покупателя

Иностранный покупатель открывает собственный фидеикомисо в выбранном им банке; в эскритуре банк продавца передаёт объект банку покупателя, и исходный фидеикомисо прекращается. Требуется новое разрешение SRE для входящего фидеикомисо. Это обычный маршрут, когда покупатель хочет полные 50 лет или другой банк.

Маршрут 3: передача мексиканскому покупателю

Если покупатель — мексиканец или мексиканская компания, имеющая право приобретения, фидеикомисарий даёт банку указание передать прямую собственность покупателю; фидеикомисо прекращается достижением своей цели (LGTOC, ст. 392, п. I), и банк обязан уведомить SRE о прекращении в течение сорока следующих рабочих дней (Регламент, ст. 11, п. VI). Для того чтобы передача недвижимости имела силу, достаточно заявления банка, зарегистрированного в Публичном реестре (LGTOC, ст. 393).

Роль банка при продаже

В любом из трёх маршрутов вам понадобятся письмо-инструкция (carta de instrucción) от фидеикомисария банку и явка фидуциарного делегата на подписание. Банк проверит, что у вас нет задолженности по вознаграждению, что покупатель (если он иностранец) прошёл собственную идентификацию и что цена уплачивается по прослеживаемым банковским каналам. Планируйте дату подписания заранее: расписание фидуциарных делегатов в Канкуне и Плая-дель-Кармен в высокий сезон заполняется.

Налоги при продаже

Для целей федерального налогообложения уступка прав фидеикомисария или указание банку передать объект третьему лицу считается отчуждением объекта фидеикомисарием, который признаётся приобретшим объект в момент своего назначения и отчуждающим его при уступке или указании (Федеральный налоговый кодекс, ст. 14, п. VI, подпункт a). Это означает, что фидеикомисо прозрачен для ISR: вы продаёте так, как если бы были собственником.

Если вы налоговый нерезидент Мексики, ISR с отчуждения недвижимости определяется по ставке 25 % от полной суммы дохода без вычетов либо, при наличии законного представителя в Мексике, вы можете выбрать применение максимальной ставки шкалы для физических лиц к прибыли (цена минус индексированная стоимость приобретения и разрешённые вычеты); когда сделка оформляется публичным актом, нотариус рассчитывает налог под свою ответственность, фиксирует его в эскритуре и перечисляет (Закон об ISR, ст. 160). Если вы налоговый резидент Мексики, вы платите по Разделу IV и можете воспользоваться освобождением при продаже основного жилья до 700 000 UDI при соблюдении требований (Закон об ISR, ст. 93, п. XIX), что требует подтвердить налоговое резидентство и то, что объект был вашим жильём. Именно сохранение налоговых документов (CFDI) на покупку, улучшения, нотариальные гонорары и комиссии отличает продажу с разумным налогом от продажи с налогом на валовую цену. Полный разбор с числовыми примерами — в нашем руководстве о налогах при продаже недвижимости в Мексике.

Фидеикомисо, мексиканская компания или совместная покупка с мексиканцем: честное сравнение

Вопрос «а не дешевле ли открыть компанию?» звучит почти на каждой первой встрече. Короткий ответ: для жилья, которым вы будете пользоваться или которое будете сдавать как жильё, фидеикомисо — единственный законный путь для иностранного физического лица в ограниченной зоне. Мексиканская компания — путь для нежилой деятельности. А совместная собственность с мексиканцем не делает иностранца собственником чего-либо на побережье.

Критерий	Банковский фидеикомисо	Мексиканская компания с оговоркой о допуске иностранцев	Покупка на имя мексиканца
Правовая база	LIE, ст. 11–14	LIE, ст. 10, п. I	Конституция, ст. 27 I (запрещает прямое владение иностранцу)
Разрешённое использование	Жилое (и аренда этого жилья)	Нежилое: гостиничный бизнес, торговля, девелопмент	Единственный собственник — мексиканец
Процедура в SRE	Предварительное разрешение банку	Уведомление в течение 60 рабочих дней после приобретения	Никакой
Регулярные расходы	Ежегодный взнос банку	Бухгалтер, ежемесячные и годовые декларации, RNIE, протоколы	Формально никаких
Наследование	Подназначенные фидеикомисарии	Наследование акций по уставу и применимому праву	Зависит от завещания мексиканца
Главный риск	Забыть про взнос или продление	Использование компании для собственного жилья: нарушение заявленного использования	Наказуемая симуляция (LIE, ст. 38 V) и утрата контроля

Компания имеет смысл для инвестора, который покупает несколько объектов для профессионального гостиничного оператора, для торгового помещения или для девелоперского проекта. Но даже тогда обязанность вести бухгалтерию, подавать декларации, регистрироваться в RNIE и обновлять отчётность создаёт годовые расходы, которые для одного жилого объекта обычно превышают ежегодный взнос по фидеикомисо. А тот, кто использует компанию для своего дома отдыха, заявляет в SRE нежилое использование, которого в действительности нет.

Налогообложение фидеикомисо: ISAI, predial, аренда и продажа

Фидеикомисо не является инструментом налоговой экономии. Это инструмент владения. Ниже — налоги, которые возникают, и то, кто их платит.

Налог на приобретение недвижимости (ISAI)

В Кинтана-Роо ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles — налог на приобретение недвижимости) является муниципальным, и каждый муниципалитет регулирует его собственным законом о доходах. Закон о доходах муниципалитета Плая-дель-Кармен (наименование действует с тех пор, как муниципалитет Солидаридад официально принял название Плая-дель-Кармен в 2025 году) регулирует налог в Главе I Bis, добавленной в декабре 2019 года. Он облагает, среди прочих событий, передачу, которую совершает фидеикомитент при учреждении фидеикомисо с переходом права, передачу, которую совершает банк во исполнение фидеикомисо, уступку прав фидеикомитентов или фидеикомисариев и передачу по наследству или завещательному отказу (ст. 23 Bis, пункты V, VI, VII и X). Базой является наибольшая из стоимостей объекта, которые перечисляет сам закон (ст. 23 Quáter), а статья 23 Quinquies, реформированная в публикации от 10 декабря 2025 года, устанавливает ставку 4 %. Уплата производится в течение пятнадцати дней после облагаемого события; при приобретениях через фидеикомисо — когда наступают случаи отчуждения по Муниципальному налоговому кодексу штата (ст. 23 Sexies, п. III), а при наследовании — при разделе имущества наследства либо, при необходимости, через три года после смерти наследодателя (ст. 23 Sexies, п. II).

У Тулума и Бенито-Хуареса (Канкун) свои законы о доходах с собственными правилами и ставками, тогда как Закон о налоге на приобретение недвижимого имущества муниципалитетов штата, который согласно действующему тексту, опубликованному Конгрессом, действует только в Бакаларе, Фелипе-Каррильо-Пуэрто и Ласаро-Карденасе (ст. 1), сохраняет ставку 2 % (ст. 9). Практический вывод двойной: ISAI различается в зависимости от муниципалитета, где находится объект, и в обычной сделке купли-продажи с фидеикомисо покупатель платит ISAI один раз, при приобретении, хотя титул и остаётся у банка. Когда спустя годы вы поменяете фидеикомисариев или уступите права, нужно будет снова проверить, возникает ли облагаемое событие.

Налог на недвижимость (predial)

Predial — ежегодный налог на недвижимость — уплачивается муниципальному казначейству. Закон о доходах муниципалитета Плая-дель-Кармен, например, называет субъектом predial фидуциара, «пока он не передаст собственность на участок фидеикомисарию или другим лицам во исполнение фидеикомисо», с солидарной ответственностью владельцев или узуфруктуариев трастового имущества, и законы остальных муниципалитетов следуют той же логике. На практике договор фидеикомисо обязывает фидеикомисария платить predial и коммунальные услуги, а банки обычно запрашивают ежегодную квитанцию. Многие муниципалитеты Кинтана-Роо предоставляют скидки за досрочную уплату в первые месяцы года; уточните в казначействе вашего муниципалитета.

ISR с аренды

Если вы сдаёте жильё, доход принадлежит вам. Когда аренда проходит через фидеикомисо (то есть банк собирает и администрирует арендную плату — редкость для жилых фидеикомисо, но возможная), Закон об ISR считает доходы поступлениями фидеикомитента или, в безотзывных фидеикомисо, фидеикомисария, а банк производит предварительные платежи в размере 10 % от доходов каждого четырёхмесячного периода (ст. 117). Если вы налоговый нерезидент, доходы от предоставления в пользование недвижимости в Мексике облагаются по ставке 25 % от полученного дохода без вычетов, путём удержания плательщиком; если доходы поступают через фидеикомисо, удерживает и выдаёт налоговый документ банк (ст. 158). Если вы становитесь налоговым резидентом Мексики, вы платите с аренды по Разделу IV с вычетами. Чтобы решить между посуточной и долгосрочной арендой с этими цифрами, посмотрите наше руководство об инвестициях в апартаменты под посуточную или долгосрочную аренду на Ривьере-Майя и проконсультируйтесь с бухгалтером, имеющим опыт работы с нерезидентами.

ISR с продажи

Мы разобрали его в предыдущем разделе: фидеикомисо прозрачен (Федеральный налоговый кодекс, ст. 14 VI), а режим зависит от вашего налогового резидентства (Закон об ISR, ст. 160 и 93 XIX). Нотариус выступает налоговым агентом и отвечает за расчёт в эскритуре.

Национальный реестр иностранных инвестиций

Это не налог, но федеральная обязанность банка: зарегистрировать фидеикомисо в течение 40 рабочих дней и поддерживать информацию в актуальном состоянии. Подтвердите у вашего банка, что это сделано, и попросите копию справки; штраф за неисполнение ложится на обязанное лицо, но неполное досье осложняет будущую продажу.

Как выбрать банк-фидуциар и что изменилось в 2025 году

Банки неодинаковы в своей фидуциарной части. У одних есть команды, специализирующиеся на фидеикомисо в ограниченной зоне, с обслуживанием на английском и присутствием в Канкуне и Плая-дель-Кармен; другие предлагают это как побочную услугу и неделями не отвечают на письма. Критерии, которые мы рекомендуем взвешивать:

1. Лицензия и надзор: проверьте, что учреждение включено в Реестр поднадзорных организаций CNBV как действующий универсальный банк.
2. Полный письменный тариф: принятие поручения, ежегодный взнос, уступка, замена фидеикомисариев, письмо-инструкция, прекращение, явка делегата. Спросите, как индексируется ежегодный взнос.
3. Реальные сроки: сколько дней занимает одобрение досье, сколько — подача заявления в SRE, за какой срок банку нужна дата подписания.
4. Цифровое обслуживание и коммуникация: платформа для оплаты ежегодного взноса из-за рубежа, выписки, прямой контакт с фидуциарным подразделением в Кинтана-Роо.
5. Стоимость и процедура выхода: сколько банк берёт за фидуциарную замену, если однажды вы захотите сменить банк (LGTOC, ст. 385 это допускает).
6. История стабильности: фидуциарный бизнес может передаваться между банками, и полезно знать, как банк обходился с клиентами в процессах перехода.

Последний пункт перестал быть теоретическим в 2025 году. В июне того года CNBV ввела временное управленческое вмешательство в CIBanco и Intercam Banco в контексте предписаний, изданных Министерством финансов США (FinCEN) в отношении обоих учреждений. CIBanco был одним из крупнейших фидуциаров страны и очень заметным игроком в фидеикомисо иностранных покупателей на Ривьере-Майя. В августе 2025 года Министерство финансов Мексики сообщило, что фидуциарный бизнес CIBanco будет передан Banco Multiva, а значительная часть операций Intercam перейдёт к Kapital Bank, с прямо заявленной целью сохранить непрерывность договоров и защиту фидеикомисо и их бенефициаров; в декабре 2025 года само Министерство сообщило об одобрении слияния Multiva с этим фидуциарным бизнесом.

Для покупателя урок двойной. Во-первых, обособление имущества по статье 79 LIC сработало так, как задумано: объекты в фидеикомисо не вошли в состав активов банка под риском, и договоры сохранились. Во-вторых, тем, у кого был фидеикомисо в этих учреждениях, пришлось обновить контактные данные, выяснить, какому банку платить ежегодный взнос, и в отдельных случаях дождаться формализации перехода перед продажей. Если вы собираетесь купить права по существующему фидеикомисо в Плая-дель-Кармен или Тулуме, прямо спросите, кто сейчас является банком-фидуциаром, и запросите последнюю выписку.

Если у вас возник конфликт с банком, который не решается во внутреннем порядке, CONDUSEF рассматривает жалобы пользователей на финансовые учреждения, включая фидуциарные услуги.

Частые ошибки и тревожные сигналы

Это проблемы, которые мы чаще всего видим в досье иностранных покупателей в Кинтана-Роо, и почти все они предотвратимы.

• Оплата полной цены до эскритуры. Фидеикомисо рождается в эскритуре; до этого у вас нет никаких прав на объект. Используйте предварительный договор с поэтапными платежами и, по возможности, механизм эскроу и безопасных платежей, который освобождает средства против подписания.
• Покупка на этапе строительства без ясного маршрута к фидеикомисо. В строящемся проекте вы подписываете частный договор с застройщиком, а фидеикомисо учреждается при передаче объекта — месяцы или годы спустя. Убедитесь, что у застройщика чистый титул, оформленный режим кондоминиума и возможность передать объект вашему банку; руководство о рисках покупки на этапе строительства и проверке застройщика объясняет, что запрашивать.
• Земля эхидо (ejido — общинная сельскохозяйственная земля) или без полного права собственности. В фидеикомисо можно передать только частную собственность, зарегистрированную в Публичном реестре. Участок эхидо на окраине Тулума не может войти в фидеикомисо, пока не будет принято полное право собственности (dominio pleno) и зарегистрирован титул. «Договоры уступки прав эхидатария» не являются заменой.
• Не назначить подназначенных лиц или оставить их устаревшими. Мы это уже разобрали: это разница между упорядоченным переходом и проблемой для вашей семьи.
• Забыть про ежегодный взнос. Три года неуплаты дают банку право прекратить договор (LGTOC, ст. 392 Bis), а задолго до этого блокируют любую продажу.
• Дать разрешению SRE истечь. Оно действует 180 календарных дней и продлевается один раз. Если подписание откладывается из-за документов, банк должен вовремя запросить продление или оформлять разрешение заново.
• Заменить фидеикомисо «безотзывной доверенностью» или номинальным владельцем. Помимо риска потерять объект в пользу формального титульного владельца, это симуляция, наказуемая штрафом вплоть до размера сделки (LIE, ст. 38 V).
• Не проверить регистрацию. Без регистрации в Публичном реестре фидеикомисо не имеет силы против третьих лиц (LGTOC, ст. 388). Требуйте отметку о регистрации, а не только экземпляр эскритуры.
• Не подумав, завести несколько объектов в один фидеикомисо. Добавление второй квартиры требует разрешения на расширение предмета договора и осложняет частичную продажу. Иногда лучше отдельный фидеикомисо на каждую единицу.
• Путать «50 лет» с прекращением права. Срок продлевается; объект ни к кому не возвращается, если заявление подано вовремя.
• Игнорировать Федеральную морскую сухопутную зону. Полоса шириной 20 метров суши, примыкающая к пляжу, является федеральной (Общий закон о национальном имуществе, ст. 119) и занимается по концессии, а не в собственность; фидеикомисо покрывает частный участок, но не пляж. Перед покупкой на первой линии проверьте действующую концессию ZOFEMAT (zona federal marítimo terrestre), её держателя и дату окончания вместе с титулом на участок.

Особенности в Плая-дель-Кармен, Тулуме и Канкуне

Федеральная рамка одинакова на всей территории Кинтана-Роо, но у сделки есть местные нюансы, которые покупателю нужно знать.

Плая-дель-Кармен (муниципалитет Плая-дель-Кармен, ранее Солидаридад)

Это рынок с наибольшим объёмом жилых фидеикомисо благодаря массиву квартир в Центре, Плаякаре, Гонсало-Герреро, Сасиль-Ха, Коко-Бич и в проектах к северу. Здесь есть нотариальные конторы с большим опытом закрытия сделок с иностранцами и фидуциарные делегаты нескольких банков, приезжающие на подписание. ISAI регулируется уже упомянутым Законом о доходах муниципалитета Плая-дель-Кармен. Основная часть предложения находится в режиме кондоминиума, поэтому помимо фидеикомисо проверьте регламент кондоминиума, размер взносов и состояние управления. Вы можете посмотреть актуальное предложение квартир на продажу в Плая-дель-Кармен и отфильтровать его по районам.

Тулум

Муниципалитет Тулум концентрирует большую часть случаев с землёй, имеющей происхождение из эхидо, недавними титулами и режимами кондоминиума в процессе оформления. Фидеикомисо не заменяет проверку титула: запросите у нотариуса актуальную справку об отсутствии обременений, проверьте цепочку собственности и убедитесь, что участок находится вне охраняемых природных территорий и имеет совместимое назначение земли. В Альдеа-Сама, Ла-Велета, Регионе 15 и отельной зоне предложение новых квартир широкое, и большинство покупок иностранцами закрывается через фидеикомисо, где фидеикомитентом выступает застройщик.

Канкун (муниципалитет Бенито-Хуарес)

В Канкуне самый старый массив фидеикомисо в штате. В отельной зоне, Пуэрто-Канкуне, Исла-Дорада или Пуэрто-Хуаресе часто встречаются объекты, фидеикомисо на которые был учреждён десятилетия назад: проверьте остаточный срок, текущего банка-фидуциара и задолженность по вознаграждению, прежде чем выбирать между уступкой прав и новым фидеикомисо. У Бенито-Хуареса собственный закон о доходах для ISAI и predial. Поскольку здесь расположены региональные офисы нескольких банков, координация подписаний обычно идёт быстрее.

Пуэрто-Морелос, Пуэрто-Авентурас, Акумаль и Косумель

Все они внутри ограниченной зоны; фидеикомисо необходим точно так же. В Пуэрто-Авентурас и Акумале много вилл и кондоминиумов в закрытых посёлках с внутренними регламентами, которые стоит изучить вместе с договором фидеикомисо. Косумель и Исла-Мухерес — острова: вся их территория находится в полосе 50 км.

Чек-лист иностранного покупателя перед подписанием

Распечатайте этот список и пройдите его с нотариусом и консультантом до эскритуры.

1. В предварительном договоре указано, что вы покупаете через фидеикомисо, и кто какие статьи расходов оплачивает.
2. У вас есть в письменном виде полный тариф минимум двух банков, и выбор сделан осознанно.
3. Ваше идентификационное досье полное, с апостилями и переводами там, где это требуется.
4. Заявление на разрешение включает всех фидеикомисариев первой очереди с долями и подназначенных лиц.
5. Разрешение SRE действует на дату подписания (180 календарных дней с момента выдачи).
6. Продавец является зарегистрированным титульным владельцем (или его банк участвует в сделке), и есть свежая справка об отсутствии обременений.
7. Объект является зарегистрированной частной собственностью, с режимом кондоминиума, если применимо, и не имеет происхождения из эхидо без оформленного полного права собственности.
8. Проект эскритуры содержит клаусулу Кальво, срок 50 лет, запрет вещных прав для фидеикомисария и порядок судьбы объекта при прекращении фидеикомисо.
9. Смета закрытия детализирует ISAI, нотариальные гонорары, регистрационные сборы, оценку, пошлины SRE и вознаграждение банка.
10. Оплата цены проходит прослеживаемым банковским переводом, в идеале против подписания.
11. После подписания вы получите: экземпляр эскритуры с отметкой о регистрации, разрешение SRE, справку RNIE, квитанции ISAI и predial и выписку по фидеикомисо.
12. Ежегодный взнос банку, predial и дата истечения фидеикомисо внесены в ваш календарь.

Если вы хотите, чтобы мы вместе с вами изучили проект договора фидеикомисо или тариф вашего банка до подписания, вы можете связаться с нами. А если вы всё ещё на стадии выбора объекта, наш каталог недвижимости в Кинтана-Роо фильтруется по городу, типу и бюджету.

Частые вопросы о банковском фидеикомисо

Ответы обобщают изложенное в предыдущих разделах; каждый отсылает к применимой статье, чтобы вы могли проверить его со своим нотариусом.

Является ли банк собственником моего дома?

Формально банк является зарегистрированным титульным владельцем по требованию Закона об иностранных инвестициях, но действовать он может только в рамках целей договора и в вашу пользу. У вас — пользование, доход от аренды, прирост стоимости и право дать указание о продаже. Объект отделён от имущества банка (LIC, ст. 79), и банк отвечает за ущерб, причинённый нарушением (LIC, ст. 80).

Что произойдёт по истечении 50 лет?

Вы запрашиваете продление через банк в течение 90 рабочих дней до истечения срока (Регламент LIE, ст. 12), и фидеикомисо продолжается. Срок в 50 лет — это максимум на договор, а не дата утраты права.

Можно ли сдавать объект, находящийся в фидеикомисо?

Да, как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Извлечение выгоды включает получение плодов и доходов (LIE, ст. 12). Нужно платить ISR: 25 % с валового дохода через удержание, если вы налоговый нерезидент (Закон об ISR, ст. 158), или режим аренды по Разделу IV, если вы налоговый резидент Мексики.

Что произойдёт с недвижимостью в случае моей смерти?

Назначенные вами подназначенные фидеикомисарии приобретают права в соответствии с договором, без мексиканского наследственного процесса по объекту. Замена может повлечь ISAI в муниципалитете и требует оформления документов у банка.

Сколько стоит разрешение SRE?

Пошлина закреплена в Федеральном законе о пошлинах, статья 25, пункт V. В действующем тексте закона номинальная ставка за разрешение на учреждение составляет 21 648,83 песо, с меньшими ставками за изменения и за просроченные заявления о продлении срока, плюс сниженная ставка за рассмотрение заявления (пункт III). Поскольку ставки индексируются на инфляцию, сумма к уплате в год вашей процедуры выше; подтвердите её в SRE, в приложении к ставкам SAT или у вашего банка.

Можно ли сменить банк-фидуциар?

Да. LGTOC предусматривает замену фидуциарного учреждения (ст. 385), а Регламент LIE — отчёт банка в SRE о случаях фидуциарной замены. Это влечёт комиссии за выход и вход, эскритуру и новую регистрацию; стоит сравнить с простым пересмотром тарифа в текущем банке.

Что будет, если перестать платить ежегодный взнос?

После трёх и более лет неуплаты банк вправе прекратить фидеикомисо после уведомления и пятнадцатидневного рабочего срока на погашение (LGTOC, ст. 392 Bis). Задолго до этого задолженность заблокирует любую продажу или изменение. Настройте автоплатёж.

Нужен ли мне фидеикомисо, если мой супруг — мексиканец?

Ваш супруг-мексиканец может приобрести прямое владение. Вы как иностранец не можете фигурировать сособственником прямого владения в ограниченной зоне. Альтернативы: титул оформляется на имя супруга-мексиканца либо учреждается фидеикомисо, где фидеикомисариями выступают оба. У каждого варианта свои имущественные, наследственные и налоговые последствия, и режим имущества супругов (общая собственность или раздельная) тоже влияет; это случай, который нужно решить с нотариусом до подписания предварительного договора.