Fideicomiso : la fiducie bancaire mexicaine expliquée aux acheteurs étrangers

Si vous êtes français, belge, suisse ou québécois et que vous voulez acheter un appartement à Playa del Carmen, une villa à Tulum ou un condominium dans la zone hôtelière de Cancún, il y a un mot que vous entendrez avant tous les autres : fideicomiso. Toute la côte de l’État de Quintana Roo se trouve à l’intérieur de la « zone restreinte » définie par la Constitution mexicaine, et le fideicomiso — une fiducie bancaire immobilière — est le véhicule juridique qui permet à une personne étrangère d’acquérir, d’habiter, de louer, de transmettre et de revendre un logement dans cette bande côtière en toute sécurité juridique.

Ce guide est écrit depuis la pratique des signatures dans la Riviera Maya, pas depuis la brochure commerciale d’une banque. Il explique ce que dit exactement la loi mexicaine, qui est qui à l’intérieur du contrat, comment se demande le permis auprès du ministère des Affaires étrangères, ce que coûtent l’ouverture et l’entretien du fideicomiso, comment protéger vos héritiers avec des bénéficiaires substituts, quels impôts se déclenchent à chaque étape et quelles erreurs nous voyons se répéter dossier après dossier.

La différence avec la plupart du contenu qui circule en français sur le sujet est simple : chaque affirmation juridique renvoie ici à un article vérifiable de la Ley de Inversión Extranjera (Loi sur l’investissement étranger), de son Règlement, de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, de la Ley de Instituciones de Crédito, du Código Fiscal de la Federación, de la loi mexicaine sur l’impôt sur le revenu et des lois de finances des municipalités de Quintana Roo. Là où des chiffres de marché ne figurent dans aucune norme, nous le disons et nous les traitons comme des exemples illustratifs.

En deux minutes : l’essentiel du fideicomiso

• Ce que c’est : un contrat par lequel une banque mexicaine agréée (la fiduciaria, l’institution fiduciaire) reçoit la titularité d’un bien immobilier pour l’administrer au bénéfice d’une personne étrangère (le fideicomisario, le bénéficiaire), qui conserve tous les droits économiques : usage, jouissance, loyers, plus-value et faculté de vendre.
• Pourquoi il existe : l’article 27, fraction I, de la Constitution interdit aux étrangers d’acquérir le domaine direct des terres et des eaux dans une bande de 100 km le long des frontières et de 50 km le long des côtes. Playa del Carmen, Tulum, Cancún, Puerto Morelos, Akumal, Puerto Aventuras, Cozumel, Isla Mujeres et Bacalar sont tous à l’intérieur de cette bande.
• Base légale : Ley de Inversión Extranjera (LIE), articles 11 à 14 ; Règlement de la LIE, articles 5 à 12 ; Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), articles 381 à 394.
• Durée : 50 ans maximum, prorogeables à la demande de l’intéressé (LIE art. 13).
• Permis : c’est la banque qui le sollicite auprès de la SRE (ministère des Affaires étrangères) par voie électronique ; la loi prévoit cinq jours ouvrables pour statuer au siège central (LIE art. 14).
• Coûts : droits fédéraux du permis (Ley Federal de Derechos art. 25), honoraires de la banque pour l’acceptation de la charge puis pour l’administration annuelle, honoraires notariaux et droits d’inscription au registre, plus l’impôt municipal sur l’acquisition d’immeubles.
• Succession : vous désignez des bénéficiaires substituts dans le contrat ; à votre décès, ils acquièrent les droits sans procédure successorale mexicaine sur le bien.
• Revente : vous pouvez céder vos droits à un autre étranger, ordonner à la banque de transmettre la propriété à un Mexicain, ou vendre à un acquéreur qui constituera son propre fideicomiso.
• Fiscalité : le fideicomiso ne supprime aucun impôt. L’ISAI municipal, le predial (taxe foncière), l’ISR sur les loyers et l’ISR sur la plus-value s’appliquent comme à tout propriétaire.

Qu’est-ce qu’un fideicomiso et pourquoi la zone restreinte existe-t-elle

Le point de départ est constitutionnel. L’article 27, fraction I, établit que seuls les Mexicains par naissance ou par naturalisation et les sociétés mexicaines ont le droit d’acquérir le domaine des terres et des eaux. L’État peut concéder ce même droit à des étrangers qui conviennent devant le ministère des Affaires étrangères de se considérer comme nationaux à l’égard de ces biens, mais la même fraction ferme la porte sur le littoral : « dans une bande de cent kilomètres le long des frontières et de cinquante le long des côtes, les étrangers ne pourront en aucun cas acquérir le domaine direct sur les terres et les eaux ».

La Ley de Inversión Extranjera reprend cette bande sous le nom de zone restreinte (zona restringida, LIE art. 2, fraction VI) et construit la porte de sortie juridique dans son Titre Deuxième, Chapitre II, intitulé précisément « Des fiducies sur biens immobiliers en zone restreinte ». L’article 11 dispose qu’un permis de la SRE est requis pour que les établissements de crédit acquièrent, en qualité de fiduciaires, des droits sur des immeubles situés en zone restreinte lorsque l’objet du fideicomiso est de permettre l’utilisation et la mise en valeur de ces biens sans constituer de droits réels sur eux, et que les bénéficiaires sont des personnes physiques ou morales étrangères, ou des sociétés mexicaines sans clause d’exclusion d’étrangers achetant à des fins résidentielles.

Le mot clé est aprovechamiento — la mise en valeur, l’exploitation. L’article 12 de la LIE le définit largement : les droits d’usage ou de jouissance des immeubles, « y compris, le cas échéant, l’obtention de fruits, de produits et, en général, de tout rendement résultant de l’exploitation lucrative ». Autrement dit, le bénéficiaire étranger peut habiter, rénover, louer à la semaine ou à l’année, hypothéquer ses droits si une banque l’accepte, et conserver la plus-value au moment de la revente. La seule chose qu’il n’a pas, c’est son nom sur le folio réel du Registre public de la propriété : cette place est occupée par la banque fiduciaire.

Ce que le fideicomiso n’est pas

Trois confusions reviennent systématiquement chez les acheteurs européens et québécois, souvent parce qu’ils raisonnent avec des catégories de droit français ou de droit civil québécois :

• Ce n’est pas un bail emphytéotique de 50 ans. Dans un bail, le propriétaire récupère le bien au terme ; dans le fideicomiso, l’immeuble reste affecté à votre bénéfice et la durée se proroge. La plus-value est la vôtre, pas celle de la banque.
• Ce n’est pas une concession de l’État. L’État n’est pas partie au contrat. La SRE se borne à délivrer le permis autorisant la banque à agir comme fiduciaire et vérifie que les conditions sont respectées (LIE art. 13, deuxième alinéa).
• Ce n’est ni un montage opaque ni une « astuce ». C’est un contrat régi par la LGTOC depuis 1932, signé devant notario público (le notaire mexicain, officier public rédacteur d’actes authentiques), inscrit au Registre public de la propriété et supervisé, dans sa dimension bancaire, par la Commission nationale bancaire et des valeurs (CNBV).

La définition générale figure à l’article 381 de la LGTOC : « en vertu du fideicomiso, le constituant transmet à une institution fiduciaire la propriété ou la titularité d’un ou plusieurs biens ou droits, selon le cas, pour être affectés à des fins licites et déterminées, en confiant la réalisation de ces fins à l’institution fiduciaire elle-même ». La fin licite et déterminée, dans notre cas, est de vous permettre d’utiliser et de mettre en valeur un logement au Quintana Roo.

Pour un lecteur français, la comparaison la plus proche est la fiducie de l’article 2011 du Code civil ; pour un Québécois, la fiducie du Code civil du Québec. Dans les deux cas la logique est la même : un patrimoine d’affectation, séparé, géré par un fiduciaire au profit d’un bénéficiaire. La différence est que le fideicomiso mexicain n’est pas ici un outil de gestion patrimoniale facultatif : c’est la condition d’accès à la propriété résidentielle sur toute la côte caraïbe.

Les parties : fideicomitente, fiduciaria et fideicomisario

Chaque contrat de fideicomiso immobilier comporte trois positions. Les comprendre évite les malentendus lorsque l’étude notariale vous enverra le projet d’acte, souvent en espagnol.

Le fideicomitente (le constituant)

C’est celui qui transmet le bien au fideicomiso. Dans une vente classique à Playa del Carmen, le constituant est le vendeur : dans le même acte, il vend le bien et le transmet à la fiduciaire, qui le reçoit à votre bénéfice. Seules peuvent être constituantes les personnes ayant capacité de transmettre la propriété du bien (LGTOC art. 384), ce qui oblige en pratique à vérifier que le vendeur est bien le titulaire inscrit au registre, qu’il n’existe pas de charges, et que si le bien était déjà logé dans un autre fideicomiso, la fiduciaire précédente comparaît pour le transmettre ou pour éteindre son contrat.

La fiduciaria (la banque fiduciaire)

C’est l’établissement de crédit qui reçoit la titularité et exécute les fins du contrat. Seules peuvent être fiduciaires les institutions expressément autorisées par la loi (LGTOC art. 385), et la Ley de Instituciones de Crédito range parmi les opérations permises aux banques le fait de « pratiquer les opérations de fideicomiso visées par la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito » (LIC art. 46, fraction XV). La banque agit par l’intermédiaire de ses délégués fiduciaires, personnes désignées qui signent les actes et les instructions (LIC art. 80), et elle répond civilement des dommages causés en manquant aux conditions du fideicomiso ou à la loi.

Deux garanties légales comptent énormément pour l’acheteur. Premièrement, le patrimoine fiduciaire est séparé : la banque doit tenir une comptabilité spéciale par contrat et « en aucun cas ces biens ne seront affectés à d’autres responsabilités que celles découlant du fideicomiso lui-même » (LIC art. 79). Si la banque fait faillite ou est placée sous administration, votre bien ne fait pas partie de la masse de ses créanciers. Deuxièmement, la fiduciaire doit agir « en bon père de famille » et répond des pertes ou dépréciations subies par les biens du fait de sa faute (LGTOC art. 391).

Le fideicomisario (le bénéficiaire)

C’est vous : la personne qui recueille le profit du fideicomiso. Peuvent être bénéficiaires ceux qui ont la capacité nécessaire pour recevoir ce profit (LGTOC art. 382), et le constituant peut en désigner plusieurs pour qu’ils le reçoivent simultanément ou successivement (LGTOC art. 383). De là naissent trois figures que vous verrez dans votre contrat :

• Bénéficiaires en premier rang : l’acheteur ou les acheteurs (par exemple un couple, avec des quotes-parts définies).
• Bénéficiaires en second rang : on désigne parfois ainsi celui qui aura des droits si une condition se réalise, par exemple un créancier hypothécaire.
• Bénéficiaires substituts (fideicomisarios sustitutos) : les héritiers désignés qui acquièrent les droits au décès du titulaire.

Le bénéficiaire a le droit d’exiger de la fiduciaire l’exécution du contrat, d’attaquer la validité des actes accomplis à son préjudice, de mauvaise foi ou au-delà des pouvoirs consentis, et de revendiquer les biens sortis indûment du patrimoine (LGTOC art. 390). En outre, lorsque la banque mise en demeure ne rend pas compte dans les quinze jours ouvrables, ou lorsqu’elle est reconnue responsable de pertes par négligence grave, sa révocation comme fiduciaire est possible (LIC art. 84).

Un tableau pour ne pas se perdre

Position	Qui c’est en général au Quintana Roo	Ce qu’elle fait	Quels droits elle a
Fideicomitente (constituant)	Le vendeur (personne physique, promoteur ou fiduciaire précédente)	Transmet l’immeuble au fideicomiso	Ceux qu’il se réserve au contrat ; normalement aucun après la vente
Fiduciaria (banque fiduciaire)	Banque mexicaine agréée, via ses délégués fiduciaires	Conserve la titularité et exécute les instructions du bénéficiaire	Percevoir ses honoraires ; agir uniquement dans les fins prévues
Fideicomisario (bénéficiaire)	L’acheteur étranger (et ses substituts)	Habite, jouit, loue, ordonne la vente	Usage, fruits, plus-value, exiger l’exécution, faire révoquer la fiduciaire

Cadre légal complet : quelle norme régit quoi

Un acheteur informé n’a pas besoin d’être juriste, mais il doit savoir à quel texte se référer quand un conseiller lui dit « c’est la loi ». Voici l’architecture normative du fideicomiso bancaire résidentiel, avec les dernières réformes vérifiées dans les versions publiées par la Chambre des députés mexicaine et par le Congrès du Quintana Roo.

Norme	Articles clés	Ce qu’elle régit
Constitution (CPEUM)	27, fraction I	Interdiction du domaine direct aux étrangers dans les 100 km des frontières et 50 km des côtes
Ley de Inversión Extranjera	2 VI, 10, 10-A, 11, 12, 13, 14, 32, 33, 38	Zone restreinte, permis SRE, mise en valeur, durée de 50 ans, délais de décision, inscription au RNIE, sanctions
Règlement de la LIE et du RNIE	5, 6, 9 à 12	Définition de l’usage résidentiel, contenu de la demande, conditions du contrat, validité du permis, prorogation
LGTOC	381 à 394	Définition, parties, forme écrite, inscription au registre, droits du bénéficiaire, devoirs de la fiduciaire, extinction, interdictions
Ley de Instituciones de Crédito	46 XV, 79, 80, 84, 115	Faculté des banques, séparation patrimoniale, délégués fiduciaires, révocation, lutte anti-blanchiment
Ley Federal de Derechos	25 III et V	Droits d’examen de la demande et de délivrance des permis de constitution, modification et prorogation
Código Fiscal de la Federación	14 V et VI	Quand il y a cession (enajenación) au travers d’un fideicomiso
Loi de l’impôt sur le revenu (LISR)	93 XIX, 117, 158, 160	Exonération résidence principale, loyers via fideicomiso, loyers et ventes des non-résidents
Lois de finances municipales du Quintana Roo	Chapitres ISAI et predial (Playa del Carmen : art. 23 Bis à 23 Septies)	Faits générateurs dans les fideicomisos, base, taux, redevables
Ley del Notariado du Quintana Roo	Fonction notariale	Formalisation de l’acte devant un notario público de l’État

Il faut y ajouter deux acteurs administratifs : la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), qui délivre le permis et reçoit les avis, et le Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE, ministère de l’Économie), où la fiduciaire inscrit le fideicomiso. Au plan local, le Registre public de la propriété et du commerce de l’État de Quintana Roo inscrit l’acte au bureau territorialement compétent (Playa del Carmen, Tulum ou Benito Juárez pour Cancún), et les trésoreries municipales encaissent l’ISAI et le predial.

Pour comprendre comment le fideicomiso s’insère dans le reste de l’opération, de l’offre jusqu’à l’acte définitif, il est utile de lire d’abord notre guide complet pour acheter un bien immobilier au Mexique en tant qu’étranger, puis de revenir ici pour approfondir le véhicule lui-même.

Usage résidentiel ou non résidentiel : pourquoi la distinction change tout

La LIE trace une ligne qui détermine si vous avez besoin d’un fideicomiso ou si une autre structure est envisageable. Pour des fins résidentielles, la personne étrangère ne peut acquérir des droits en zone restreinte que par le fideicomiso (LIE art. 10, fraction II, et art. 11). Pour des fins non résidentielles, une société mexicaine avec clause d’admission d’étrangers peut acquérir le domaine direct, en donnant avis à la SRE dans les soixante jours ouvrables suivants (LIE art. 10, fraction I).

Le Règlement apporte la définition opérationnelle (art. 5) : un immeuble à fins résidentielles est « celui destiné exclusivement au logement, pour l’usage du propriétaire ou de tiers ». Et il énumère ce qui est considéré comme non résidentiel, notamment : les biens destinés à la multipropriété (temps partagé) ; ceux destinés à une activité industrielle, commerciale ou touristique et simultanément utilisés comme logement ; ceux qu’une personne morale utilise pour développer et commercialiser des projets immobiliers jusqu’à leur vente ; et de manière générale ceux destinés à des activités commerciales et de prestation de services. En cas de doute, la SRE tranche la consultation dans un délai n’excédant pas dix jours ouvrables et, à défaut de réponse, l’immeuble est réputé à usage non résidentiel.

C’est ici qu’arrive la question que l’on nous pose le plus souvent à Tulum et à Playa del Carmen : un appartement que je loue sur des plateformes de courte durée reste-t-il résidentiel ? La définition réglementaire parle de logement pour l’usage du propriétaire « ou de tiers », et la LIE reconnaît expressément l’obtention de fruits et de rendements comme faisant partie de la mise en valeur. Louer votre logement, à la semaine ou à l’année, est donc un usage compatible avec le fideicomiso résidentiel. Il en va autrement si vous achetez un hôtel de charme, un local commercial ou un terrain pour développer et revendre : la voie naturelle est alors la société mexicaine, que nous détaillons dans le guide sur la zone restreinte et la société mexicaine pour acheter un bien.

La sanction de la simulation mérite une mention directe. La LIE punit la « simulation d’actes ayant pour objet de permettre la jouissance ou la disposition de biens immobiliers en zone restreinte à des personnes physiques ou morales étrangères » d’une amende pouvant atteindre le montant de l’opération (art. 38, fraction V). Acheter au nom d’un prête-nom mexicain avec une procuration irrévocable, ou déguiser un logement en « local commercial » pour le loger dans une société, n’est pas une optimisation : c’est le risque de perdre la valeur totale de l’achat.

Durée : 50 ans renouvelables et ce qui se passe à l’échéance

L’article 13 de la LIE est bref et clair : « la durée des fiducies visées par le présent chapitre sera d’une période maximale de cinquante ans, laquelle pourra être prorogée à la demande de l’intéressé ». Les 50 ans sont un maximum légal par contrat, pas une date de péremption de votre droit.

Comment fonctionne la prorogation

Le Règlement de la LIE (art. 12) fixe la procédure : les intéressés, par l’intermédiaire des institutions fiduciaires, doivent demander la prorogation à la SRE dans les quatre-vingt-dix jours ouvrables précédant l’extinction du contrat, et la prorogation « sera accordée dès lors que les conditions du permis subsistent et ont été respectées ». La Ley Federal de Derechos, de son côté, prévoit un tarif spécifique pour la demande tardive de prorogation (art. 25, fraction V, alinéa c), ce qui confirme deux choses : la prorogation est une démarche ordinaire, et arriver en retard coûte plus cher.

En pratique, le bénéficiaire doit noter la date d’échéance et demander à la banque, au moins un an à l’avance, le calendrier et le devis de la prorogation. Les banques sérieuses tiennent un suivi des échéances, mais la responsabilité ultime de ne pas laisser le fideicomiso s’éteindre par négligence vous incombe. Rappelez-vous aussi que les fiducies constituées sous la législation antérieure à 1993 (la loi de 1973 limitait leur durée à trente ans) ont été conclues avec des durées plus courtes et que beaucoup ont déjà été renouvelées : si vous achetez des droits sur un fideicomiso existant à Cancún datant des années quatre-vingt ou quatre-vingt-dix, vérifiez la durée résiduelle et évaluez s’il ne vaut pas mieux en constituer un neuf.

La nuance des personnes morales

La LGTOC interdit les fiducies d’une durée supérieure à cinquante ans « lorsqu’est désignée comme bénéficiaire une personne morale qui n’est ni de droit public ni une institution de bienfaisance » (art. 394, fraction III). Pour les personnes physiques, la limite pratique est celle de la LIE ; pour une société étrangère qui achèterait une résidence via fideicomiso, le plafond de 50 ans par contrat découle des deux lois. Dans tous les cas, la prorogation reste ouverte.

Que se passe-t-il si le fideicomiso s’éteint

La LGTOC énumère les causes d’extinction (art. 392) : réalisation de la fin, impossibilité, réalisation d’une condition résolutoire, accord écrit entre les trois parties, révocation lorsque le constituant s’est réservé ce droit, et le cas du défaut de paiement des honoraires de l’article 392 Bis. Le fideicomiso éteint, sauf stipulation contraire, les biens sont transmis au constituant ou au bénéficiaire selon le cas (art. 393). Comme un étranger ne peut pas recevoir le domaine direct en zone restreinte, le contrat prévoit qu’en cas d’extinction sans prorogation, la fiduciaire vende l’immeuble et remette le produit au bénéficiaire, ou le transmette à la personne que celui-ci désignera et qui aura la capacité légale de l’acquérir. C’est un scénario évitable avec une seule démarche faite à temps.

Le processus pas à pas à Playa del Carmen, Tulum et Cancún

Le fideicomiso s’intègre dans la signature notariale ; ce n’est pas une démarche parallèle. Voici le parcours habituel d’une vente de logement à un acheteur étranger au Quintana Roo, avec les délais que fixe la loi et ceux que dicte la pratique.

1. Offre, contrat de promesse et choix de la banque

Une fois l’offre acceptée, on signe le contrat de promesse de vente, qui doit déjà mentionner par écrit que l’acquéreur achètera par le biais d’un fideicomiso et qui assume chaque poste de coût. C’est le moment de choisir la banque fiduciaire. Le notario ou votre conseiller vous présentera deux ou trois options ; demandez à chacune sa grille tarifaire complète par écrit. Si le vendeur dispose déjà d’un fideicomiso auprès d’une banque, évaluez s’il vaut mieux reprendre ses droits par cession ou en ouvrir un à votre nom (nous comparons les deux plus bas).

2. Constitution du dossier bancaire (KYC)

La fiduciaire est tenue d’identifier et de connaître son client et de prévenir les opérations avec des ressources d’origine illicite (LIC art. 115). Elle vous demandera votre passeport, un justificatif de domicile, le cas échéant votre document migratoire mexicain, des informations sur l’origine des fonds, et les données des bénéficiaires substituts (nom, nationalité, date de naissance, lien de parenté). Les documents émis en France, en Belgique, en Suisse ou au Québec doivent généralement être apostillés et traduits par un traducteur assermenté (perito traductor) au Mexique. Un dossier incomplet est la première cause de retard : anticipez l’apostille auprès de votre cour d’appel, de votre SPF Affaires étrangères, de votre chancellerie cantonale ou du ministère québécois compétent, car les délais varient de quelques jours à plusieurs semaines.

3. Demande du permis auprès de la SRE

Le dossier approuvé, le délégué fiduciaire dépose la demande de permis. Depuis le 2 avril 2012, en vertu d’un accord publié au Diario Oficial de la Federación le 16 mars de la même année, la SRE exige que la demande soit présentée exclusivement par voie électronique, via son système SIPAC27, avec la signature électronique avancée du délégué fiduciaire délivrée par le SAT (l’administration fiscale mexicaine). Le Règlement (art. 9) en détaille le contenu : nom et nationalité des constituants ; nom de la banque ; nom et nationalité du bénéficiaire et, le cas échéant, des bénéficiaires en second rang et des substituts ; durée ; usage de l’immeuble ; description, localisation et superficie ; et la distance du bien par rapport à la frontière ou à la Zone fédérale maritime terrestre, avec une annexe de mesures et de contiguïtés. Les droits de l’article 25 de la Ley Federal de Derechos sont acquittés à ce stade.

La LIE ordonne de statuer « dans les cinq jours ouvrables suivant la date de présentation devant l’unité administrative centrale compétente, ou dans les trente jours ouvrables suivants si la demande est déposée dans les délégations des États » et, ces délais écoulés sans décision, la demande est réputée approuvée (art. 14). En pratique les délais dépendent de la disponibilité du système et de la qualité du dossier ; prévoyez de la marge, surtout si vous pilotez l’opération depuis l’Europe avec sept heures de décalage.

4. Validité du permis et signature de l’acte

Le permis a une validité de cent quatre-vingts jours naturels à compter de sa délivrance, prorogeable une seule fois de cent quatre-vingts jours sur demande écrite motivée (Règlement art. 11, avant-dernier alinéa). L’acte doit être signé dans ce délai. Dans le même acte, reçu par un notario público du Quintana Roo, le vendeur transmet le bien à la fiduciaire, celle-ci accepte la charge, les bénéficiaires et substituts sont désignés, la durée de 50 ans est fixée et les clauses exigées par le permis sont incorporées.

L’une de ces clauses est la fameuse clause Calvo : l’acte doit prévoir que les bénéficiaires étrangers conviennent de se considérer comme Mexicains à l’égard de leurs droits et de ne pas invoquer la protection de leur gouvernement, sous peine de perdre ces droits au profit de la Nation (Règlement art. 11, fraction I). Une autre est l’obligation pour la fiduciaire de conserver la titularité « sans conférer de droits réels aux bénéficiaires » pendant toute la durée (fraction II). Le même article oblige les bénéficiaires à informer la fiduciaire du respect des fins du contrat, et celle-ci à informer la SRE lorsqu’elle en est requise (fraction IV) ; si le ministère détecte un manquement aux conditions du permis, la fiduciaire dispose de soixante jours ouvrables pour y remédier et, à défaut, les parties s’engagent à éteindre le fideicomiso à la demande de la SRE dans un délai de cent quatre-vingts jours (fraction VII). Ce sont des clauses de style dans tous les contrats, mais elles expliquent pourquoi la banque peut vous demander de temps à autre de confirmer l’usage que vous faites du bien. Le déroulé précis de la signature, du paiement, de la retenue d’impôt et de la remise des clés est décrit dans notre guide sur le processus notarial et la signature définitive au Quintana Roo.

5. Avis postérieurs et inscription

L’acte signé, plusieurs délais s’activent, gérés par la banque et le notaire, mais que vous devez connaître pour en assurer le suivi :

• Avis à la SRE de l’utilisation du permis dans les cinq jours ouvrables suivant la formalisation en acte authentique (Règlement art. 11, dernier alinéa).
• Inscription au Registre public de la propriété du lieu de situation de l’immeuble ; le fideicomiso sur immeuble produit effet à l’égard des tiers à compter de la date d’inscription (LGTOC art. 388). Sans cette inscription, une saisie ou une seconde vente par le vendeur pourraient primer votre droit.
• Inscription au Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, à la charge de la fiduciaire, dans les 40 jours ouvrables suivant la constitution du fideicomiso (LIE art. 32, fraction III et dernier alinéa ; art. 33, fraction II). L’omission ou le retard sont sanctionnés par une amende (LIE art. 38, fraction IV).
• Paiement de l’ISAI et inscription cadastrale auprès de la trésorerie municipale, que l’étude notariale gère.

6. Remise des documents

Le dossier final doit comprendre : l’expédition de l’acte (testimonio) avec le bordereau d’inscription au registre, la copie du permis SRE, l’attestation d’inscription au RNIE, les justificatifs d’ISAI et de predial, et la grille tarifaire de la banque avec la date de paiement de la première annuité. Conservez également les coordonnées du service fiduciaire et le numéro de contrat : vous en aurez besoin chaque année et à chaque opération future.

Quant aux délais globaux, la pratique dans la Riviera Maya oscille entre quelques semaines et deux mois entre la signature de la promesse et l’acte définitif, selon la rapidité de la banque à valider le dossier, la disponibilité de l’étude notariale et l’obtention des certificats et de l’expertise de valeur (avalúo). C’est une estimation d’expérience, pas un délai légal.

Coûts du fideicomiso : ouverture, annuité, modifications et clôture

Le coût du fideicomiso comporte une part fixée par la loi et une part de marché. Les séparer évite les mauvaises surprises.

Droits fédéraux du permis (fixés par la loi)

La Ley Federal de Derechos régit, à son article 25, les droits afférents aux démarches liées aux fractions I et IV de l’article 27 constitutionnel. Sa fraction V établit les montants dus pour la délivrance des permis de constitution de fiducies, et la fraction III ajoute un montant plus modeste pour l’examen de chaque demande. Dans le texte en vigueur de la loi publié par la Chambre des députés (dernière réforme au Diario Oficial de la Federación du 7 novembre 2025) on lit les chiffres suivants, que nous reproduisons à titre de référence et non comme un tarif garanti :

Concept (LFD art. 25)	Montant nominal dans le texte en vigueur
Examen de chaque demande de permis (fraction III)	596,29 MXN
V a) Permis de constitution des fiducies de l’article 11 de la LIE	21 648,83 MXN
V b) Modification de ces permis	9 740,31 MXN
V c) Demande tardive de permis pour proroger la durée du contrat	10 613,78 MXN
V d) Autres cas non énumérés	715,27 MXN

Une nuance importante : ces chiffres sont les montants nominaux inscrits dans la loi (les alinéas de la fraction V n’ont pas été réécrits depuis la réforme de 2009), mais la Ley Federal de Derechos elle-même ordonne de les actualiser en fonction de l’inflation, de sorte que la somme effectivement exigible chaque exercice est supérieure à celle imprimée : c’est celle que publient la SRE dans sa fiche de démarche et le SAT dans l’annexe des tarifs actualisés de la Resolución Miscelánea Fiscal. Prenez ce tableau comme un ordre de grandeur et confirmez le montant applicable l’année de votre dossier auprès de la banque, de l’étude notariale ou de la SRE.

Honoraires de la banque fiduciaire (prix de marché)

Ici, aucun tarif légal : chaque banque cote librement et la concurrence entre fiduciaires est réelle. Les postes habituels sont :

• Étude et acceptation de la charge (aussi appelée ouverture ou « set up ») : payée une seule fois, à la constitution du fideicomiso.
• Honoraire annuel d’administration : payé chaque année d’avance tant que le fideicomiso existe. Il est souvent coté en dollars ou en pesos indexés, et supporte normalement la TVA mexicaine puisqu’il s’agit d’un service.
• Actes additionnels : substitution de bénéficiaires, cession de droits, émission de lettres d’instruction pour la vente, comparution du délégué aux signatures, extension de l’objet (ajouter un second bien au même fideicomiso, ce qui requiert en outre un permis préalable de la SRE conformément au Règlement art. 11, fraction V) et extinction.

À titre d’exemple illustratif, et uniquement pour savoir quoi demander, un acheteur à Playa del Carmen doit s’attendre à des frais initiaux d’acceptation de quelques centaines à un peu plus de mille dollars, et à une annuité de l’ordre de quelques centaines de dollars, avec des écarts significatifs entre banques et selon la valeur du bien. Ces chiffres ne figurent dans aucune norme et évoluent dans le temps ; la seule manière correcte de budgéter est de demander la grille tarifaire écrite à deux ou trois fiduciaires et de les comparer. Le détail de tous les autres frais de signature (ISAI, honoraires notariaux, droits d’inscription, expertise) figure dans le guide sur les frais d’acquisition ISAI, notaire et predial au Quintana Roo.

Honoraires notariaux et droits d’inscription

L’acte de vente avec constitution de fideicomiso est plus volumineux qu’une vente simple et son coût notarial est généralement un peu supérieur ; les droits d’inscription au Registre public se calculent selon la loi de l’État sur les droits. Le notario doit vous remettre un devis détaillé avant la signature. Exigez-le par écrit : la culture du devis notarial préalable est moins systématique au Mexique qu’en France ou en Belgique, mais elle est parfaitement admise et les études sérieuses le fournissent sans difficulté.

Que se passe-t-il si vous cessez de payer l’annuité

L’article 392 Bis de la LGTOC autorise la fiduciaire à mettre fin au fideicomiso, sans engager sa responsabilité, lorsque la contrepartie due ne lui a pas été réglée « pendant une période égale ou supérieure à trois ans ». Elle doit préalablement notifier le constituant et le bénéficiaire et leur accorder quinze jours ouvrables pour payer ; à défaut, elle transmet les biens à qui de droit ou, si elle ne localise pas les intéressés après des efforts raisonnables, elle peut les aliéner et créditer le produit au compte global de la banque. En pratique, le scénario le plus courant est moins dramatique mais coûteux : la dette accumulée, majorations comprises, ressort quand vous voulez vendre, et la fiduciaire n’émettra pas la lettre d’instruction tant que vous n’êtes pas à jour. Mettez le paiement en prélèvement ou programmez un rappel annuel dans votre agenda.

Bénéficiaires substituts, succession et planification patrimoniale

L’un des atouts les plus précieux du fideicomiso, et le moins exploité, est la désignation de bénéficiaires substituts. La LGTOC permet de désigner plusieurs bénéficiaires afin qu’ils reçoivent le profit successivement (art. 383), et le Règlement de la LIE exige que la demande de permis mentionne les substituts (art. 9, fraction III).

Comment cela fonctionne en pratique

Au décès du bénéficiaire de premier rang, les substituts justifient le décès auprès de la fiduciaire (acte de décès apostillé et traduit s’il est étranger, pièces d’identité des substituts) et celle-ci les reconnaît comme nouveaux bénéficiaires conformément au contrat. Aucune procédure successorale n’est ouverte au Mexique sur le bien, parce que celui-ci n’a jamais figuré dans le patrimoine du défunt : il était dans le fideicomiso, et le contrat avait déjà prévu qui lui succède. Cela épargne du temps, des honoraires et surtout de l’incertitude à des familles qui vivent à Lyon, à Bruxelles, à Genève ou à Montréal.

Il existe une limite légale à connaître. La LGTOC interdit les fiducies « dans lesquelles le bénéfice est conféré successivement à diverses personnes devant se substituer par le décès de la précédente, sauf lorsque la substitution s’opère au profit de personnes vivantes ou déjà conçues au décès du constituant » (art. 394, fraction II). Traduit : vous pouvez nommer vos enfants et vos petits-enfants déjà nés, mais pas une chaîne indéfinie de générations futures.

Recommandations de planification

• Désignez les substituts dès le départ, avec des quotes-parts claires s’ils sont plusieurs. Les ajouter plus tard est possible, mais cela coûte des honoraires, un acte et, comme nous le verrons, cela peut avoir un effet fiscal.
• Prévoyez le prédécès : que se passe-t-il si un substitut décède avant vous ? Certains contrats permettent de désigner des substituts de substituts dans la limite légale.
• Mineurs : ils peuvent être bénéficiaires ; le contrat doit prévoir qui exerce leurs droits jusqu’à la majorité.
• Couples : si vous achetez ensemble comme bénéficiaires de premier rang, définissez si, au décès de l’un, l’autre acquiert 100 % avant l’entrée des substituts.
• Coordonnez avec votre testament du pays d’origine. Le fideicomiso régit le bien mexicain ; votre testament français, belge, suisse ou québécois régit le reste. Évitez les contradictions, en particulier avec un testament olographe rédigé avant l’achat.
• Pensez au règlement européen sur les successions si vous êtes résident de l’Union : la loi successorale applicable dépend de votre résidence habituelle ou d’un choix de loi exprès, mais le Mexique n’est pas lié par ce règlement et appliquera ses propres règles de rattachement au bien immobilier situé sur son sol. Le fideicomiso simplifie considérablement l’articulation, parce que la dévolution du bien mexicain résulte du contrat lui-même.
• Mettez à jour après un divorce, un mariage ou une naissance. Un fideicomiso qui désigne un ex-conjoint comme substitut est un problème fréquent et évitable.

La substitution a un coût fiscal au Quintana Roo

Les lois de finances municipales du Quintana Roo comptent parmi les faits générateurs de l’impôt sur l’acquisition d’immeubles « la cession de droits de constituants ou de bénéficiaires », et précisent qu’il y a cession « lorsqu’il y a substitution d’un constituant ou d’un bénéficiaire, pour quelque motif que ce soit » (Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, art. 23 Bis, fraction VII ; en termes équivalents, la loi de l’État sur l’ISAI applicable à d’autres municipalités, art. 5, alinéa g). La transmission par héritage ou legs est également un fait générateur. Avant de modifier les bénéficiaires, ou au moment de traiter la succession des substituts, demandez donc au notario de chiffrer l’ISAI et ses éventuelles réductions, et examinez avec votre conseiller fiscal du pays d’origine les conséquences là-bas : l’administration fiscale des États-Unis, par exemple, a publié des critères sur la manière de traiter ces fiducies au regard de ses propres règles, ce qu’un contribuable américain doit revoir avec son préparateur ; un résident français, belge ou suisse examinera pour sa part le traitement du bien et de la fiducie au regard de l’impôt sur la fortune immobilière, des droits de mutation à titre gratuit et des conventions fiscales applicables.

La fiduciaire, de son côté, a l’obligation de présenter à la SRE, au plus tard en avril de chaque année, un rapport sur les fiducies ayant fait l’objet d’une substitution fiduciaire, d’une désignation de bénéficiaires substituts ou d’une cession de droits de bénéficiaire s’agissant d’immeubles résidentiels (Règlement art. 11, fraction III). Raison de plus pour que tout changement soit formellement documenté auprès de la banque.

Vendre ou transmettre un bien détenu en fideicomiso

Le jour viendra de vendre votre appartement à Tulum ou votre maison à Cancún. Le fideicomiso offre trois voies, chacune avec des conséquences juridiques et fiscales distinctes.

Voie 1 : cession des droits de bénéficiaire à un autre étranger

L’acheteur étranger devient le nouveau bénéficiaire du même fideicomiso, auprès de la même banque. Le contrat d’origine subsiste, la durée continue de courir et la fiduciaire en informe la SRE dans son rapport annuel. Avantages : aucun nouveau permis de constitution à payer et une démarche bancaire plus courte. Inconvénients : l’acheteur hérite de la banque, de la grille tarifaire et de la durée résiduelle du vendeur, et certaines fiduciaires facturent la cession à un niveau proche de celui d’une ouverture.

Voie 2 : extinction et nouveau fideicomiso de l’acheteur

L’acheteur étranger ouvre son propre fideicomiso auprès de la banque de son choix ; dans l’acte, la fiduciaire du vendeur transmet le bien à la fiduciaire de l’acheteur et le fideicomiso d’origine s’éteint. Un nouveau permis SRE est requis pour la fiducie entrante. C’est la voie habituelle quand l’acheteur veut 50 ans pleins ou une autre banque.

Voie 3 : transmission à un acheteur mexicain

Si l’acheteur est mexicain ou une société mexicaine ayant capacité d’acquérir, le bénéficiaire donne instruction à la fiduciaire de transmettre la propriété directe à l’acheteur ; le fideicomiso s’éteint par réalisation de sa fin (LGTOC art. 392, fraction I) et la fiduciaire doit notifier l’extinction à la SRE dans les quarante jours ouvrables suivants (Règlement art. 11, fraction VI). Pour que la transmission d’immeubles produise effet, il suffit de la déclaration de la fiduciaire inscrite au Registre public (LGTOC art. 393).

Le rôle de la banque dans la vente

Dans chacune des trois voies, vous avez besoin de la lettre d’instruction du bénéficiaire à la fiduciaire et de la comparution du délégué fiduciaire à la signature. La banque vérifiera que vous êtes à jour de vos honoraires, que l’acheteur (s’il est étranger) a passé son propre processus d’identification et que le prix est payé par des canaux bancaires traçables. Programmez la signature à l’avance : l’agenda des délégués fiduciaires à Cancún et à Playa del Carmen se remplit en haute saison, entre décembre et avril.

Fiscalité de la vente

Au regard de la fiscalité fédérale, la cession des droits du bénéficiaire ou l’instruction donnée à la fiduciaire de transmettre à un tiers est considérée comme une enajenación (cession) de l’immeuble par le bénéficiaire, réputé avoir acquis le bien lors de sa désignation et l’aliéner en cédant ou en instruisant (CFF art. 14, fraction VI, alinéa a). Autrement dit, le fideicomiso est transparent pour l’ISR : vous vendez comme si vous étiez propriétaire.

Si vous êtes résident fiscal à l’étranger, l’ISR sur la cession d’immeubles se détermine en appliquant un taux de 25 % sur le montant total du produit sans déduction, ou bien, si vous disposez d’un représentant légal au Mexique, vous pouvez opter pour l’application du taux maximal du barème des personnes physiques sur le gain (prix moins coût actualisé et déductions autorisées) ; lorsque l’opération est constatée par acte authentique, le notario calcule l’impôt sous sa responsabilité, le mentionne dans l’acte et le verse au Trésor (LISR art. 160). Si vous êtes résident fiscal au Mexique, vous êtes imposé au Titre IV et pouvez accéder à l’exonération de la vente de la résidence principale jusqu’à 700 000 UDI lorsque vous en remplissez les conditions (LISR art. 93, fraction XIX), ce qui suppose de justifier de votre résidence fiscale et du fait que le bien était votre logement. Conserver les factures fiscales mexicaines (CFDI) de l’achat, des travaux, des honoraires notariaux et des commissions est ce qui sépare une vente avec un impôt raisonnable d’une vente imposée sur le prix brut. Le développement complet, avec exemples chiffrés, figure dans notre guide sur les impôts sur la vente d’un bien au Mexique : ISR et plus-value.

Fideicomiso, société mexicaine ou achat au nom d’un Mexicain : comparaison honnête

La question « ce ne serait pas moins cher de créer une société ? » revient à presque tous les premiers rendez-vous. Réponse courte : pour un logement que vous allez habiter ou louer comme logement, le fideicomiso est la seule voie légale pour une personne physique étrangère en zone restreinte. La société mexicaine est la voie des activités non résidentielles. Et l’achat au nom d’un Mexicain ne fait de l’étranger le propriétaire de rien du tout sur la côte.

Critère	Fideicomiso bancaire	Société mexicaine avec clause d’admission d’étrangers	Achat au nom d’un Mexicain
Base légale	LIE art. 11-14	LIE art. 10, fraction I	Constitution art. 27 I (interdit le domaine direct à l’étranger)
Usage autorisé	Résidentiel (et location du logement)	Non résidentiel : hôtellerie, commerce, promotion	Le Mexicain est le seul propriétaire
Démarche SRE	Permis préalable délivré à la banque	Avis dans les 60 jours ouvrables suivant l’acquisition	Aucune
Coût récurrent	Annuité fiduciaire	Comptable, déclarations mensuelles et annuelles, RNIE, assemblées	Aucun coût formel
Succession	Bénéficiaires substituts	Transmission des parts selon les statuts et la loi applicable	Dépend du testament du Mexicain
Risque principal	Oublier l’annuité ou la prorogation	Utiliser la société comme résidence : usage déclaré non respecté	Simulation sanctionnable (LIE art. 38 V) et perte de contrôle

La société a du sens pour un investisseur qui achète plusieurs biens pour exploiter de l’hébergement de manière professionnelle, pour un local commercial ou pour une opération de promotion. Même dans ce cas, l’obligation de tenir une comptabilité, de déposer des déclarations, de s’inscrire au RNIE et d’actualiser ses rapports représente un coût annuel qui, pour un seul logement, dépasse généralement l’annuité d’un fideicomiso. Et celui qui utilise une société pour sa maison de vacances déclare à la SRE un usage non résidentiel qui n’est pas le sien.

Fiscalité du fideicomiso : ISAI, predial, loyers et revente

Le fideicomiso n’est pas un outil d’optimisation fiscale. C’est un véhicule de détention. Voici les impôts qui se déclenchent et qui les paie.

ISAI, l’impôt sur l’acquisition d’immeubles

Au Quintana Roo, l’ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles, l’équivalent local des droits de mutation) est municipal et chaque commune le régit dans sa propre loi de finances. La Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen (dénomination en vigueur depuis que la municipalité de Solidaridad a officiellement adopté le nom de Playa del Carmen en 2025) régit l’impôt à son Chapitre I Bis, ajouté en décembre 2019. Sont notamment imposées : la transmission opérée par le constituant lors de la constitution d’une fiducie translative de propriété, la transmission opérée par la fiduciaire en exécution de la fiducie, la cession de droits de constituants ou de bénéficiaires, et la transmission par héritage ou legs (art. 23 Bis, fractions V, VI, VII et X). La base est la valeur du bien la plus élevée parmi celles que la loi énumère (art. 23 Quáter), et l’article 23 Quinquies, réformé dans la publication du 10 décembre 2025, fixe le taux à 4 %. Le paiement s’effectue dans les quinze jours suivant le fait générateur ; pour les acquisitions par fideicomiso, lorsque se réalisent les hypothèses de cession du Code fiscal municipal de l’État (art. 23 Sexies, fraction III) ; et pour les successions, lors de l’attribution des biens de la succession ou, le cas échéant, trois ans après le décès (art. 23 Sexies, fraction II).

Tulum et Benito Juárez (Cancún) ont leurs propres lois de finances avec leurs règles et leurs taux, tandis que la Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado, qui selon son texte en vigueur publié par le Congrès régit uniquement Bacalar, Felipe Carrillo Puerto et Lázaro Cárdenas (art. 1), maintient un taux de 2 % (art. 9). La leçon pratique est double : l’ISAI varie selon la commune où se trouve le bien, et dans une vente ordinaire avec fideicomiso l’acheteur paie l’ISAI une seule fois, à l’acquisition, même si le titre reste au nom de la banque. Lorsque, des années plus tard, vous changerez de bénéficiaires ou céderez des droits, il faudra à nouveau vérifier s’il y a fait générateur.

Le predial (taxe foncière)

Le predial se paie chaque année à la trésorerie municipale. La Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, par exemple, désigne comme redevable du predial le fiduciaire « tant qu’il n’a pas transmis la propriété du terrain au bénéficiaire ou à d’autres personnes en exécution de la fiducie », avec responsabilité solidaire des possesseurs ou usufruitiers du bien fiduciaire, et les lois des autres municipalités suivent la même logique. En pratique, le contrat de fideicomiso oblige le bénéficiaire à payer le predial et les services, et les banques demandent généralement un justificatif annuel. De nombreuses communes du Quintana Roo offrent des remises pour paiement anticipé dans les premiers mois de l’année ; renseignez-vous auprès de la trésorerie de votre commune. Pour un lecteur français, l’ordre de grandeur du predial est sans commune mesure avec la taxe foncière hexagonale : c’est l’un des postes qui surprennent le plus agréablement, mais il ne dispense pas de budgéter les charges de copropriété, souvent le poste dominant dans les résidences avec services.

ISR sur les loyers

Si vous louez le logement, le revenu est le vôtre. Lorsque la location transite par le fideicomiso (c’est-à-dire que la banque encaisse et administre les loyers, cas peu fréquent dans les fiducies résidentielles mais possible), la LISR considère les rendements comme des revenus du constituant ou, dans les fiducies irrévocables, du bénéficiaire, et la fiduciaire effectue des acomptes de 10 % sur les revenus de chaque quadrimestre (art. 117). Si vous êtes résident fiscal à l’étranger, les revenus tirés de la concession de l’usage ou de la jouissance d’immeubles situés au Mexique sont imposés à 25 % du revenu obtenu, sans déduction, par retenue à la source opérée par le payeur ; si les revenus sont perçus par l’intermédiaire du fideicomiso, c’est la fiduciaire qui retient et émet la facture fiscale (art. 158). Si vous devenez résident fiscal mexicain, vous êtes imposé sur les loyers au Titre IV avec déductions. Pour arbitrer entre location saisonnière et location longue durée avec ces chiffres, consultez notre guide sur investir dans un appartement : location courte ou longue durée dans la Riviera Maya et faites-vous accompagner par un contador (expert-comptable mexicain) habitué aux non-résidents. Pensez aussi à vérifier, côté pays de résidence, la convention fiscale applicable : la France, la Belgique, la Suisse et le Canada ont chacune une convention avec le Mexique, et le mécanisme d’élimination de la double imposition sur les revenus immobiliers n’est pas identique dans les quatre.

ISR sur la revente

Nous l’avons traité plus haut : le fideicomiso est transparent (CFF art. 14 VI) et le régime dépend de votre résidence fiscale (LISR art. 160 et 93 XIX). Le notario est le collecteur et le responsable du calcul dans l’acte.

Registro Nacional de Inversiones Extranjeras

Ce n’est pas un impôt, mais bien une obligation fédérale à la charge de la fiduciaire : inscrire le fideicomiso sous 40 jours ouvrables et tenir l’information à jour. Confirmez auprès de votre banque qu’elle l’a fait et demandez copie de l’attestation ; l’amende pour omission frappe le redevable, mais un dossier incomplet complique la revente future.

Comment choisir sa banque fiduciaire, et ce qui a changé en 2025

Les banques ne se valent pas dans leur activité fiduciaire. Certaines ont des équipes spécialisées dans les fiducies de zone restreinte, avec un service en anglais et une présence à Cancún et Playa del Carmen ; d’autres l’offrent comme un service marginal et mettent des semaines à répondre à un courriel. Les critères que nous recommandons de pondérer :

1. Agrément et supervision : vérifiez que l’institution figure au Padrón de Entidades Supervisadas de la CNBV comme banque commerciale en activité.
2. Grille tarifaire complète par écrit : acceptation, annuité, cession, substitution de bénéficiaires, lettre d’instruction, extinction, comparution du délégué. Demandez comment l’annuité est indexée.
3. Délais réels : combien de jours pour valider un dossier, combien pour déposer la demande SRE, quel préavis pour fixer la date de signature.
4. Fonctionnement numérique et communication : plateforme permettant de payer l’annuité depuis l’étranger, relevés, contact direct avec le service fiduciaire au Quintana Roo. Ce point est crucial quand on gère le bien depuis l’Europe : un virement SWIFT mal référencé peut rester des semaines sans être imputé.
5. Coût et procédure de sortie : ce que la banque facture pour une substitution fiduciaire si vous voulez un jour changer d’établissement (la LGTOC art. 385 le permet).
6. Historique de stabilité : l’activité fiduciaire peut être transférée entre banques, et il est utile de savoir comment l’établissement a traité ses clients lors de tels changements.

Ce dernier point a cessé d’être théorique en 2025. En juin de cette année-là, la CNBV a décrété des interventions de gestion temporaires chez CIBanco et Intercam Banco, dans le contexte d’ordonnances émises par le Trésor américain (FinCEN) à l’encontre des deux institutions. CIBanco était l’un des plus grands fiduciaires du pays et un acteur très présent dans les fiducies d’acheteurs étrangers de la Riviera Maya. En août 2025, le ministère mexicain des Finances a annoncé que l’activité fiduciaire de CIBanco serait transférée à Banco Multiva et qu’une part significative des opérations d’Intercam passerait à Kapital Bank, avec la finalité expresse de préserver la continuité des contrats et la protection des fiducies et de leurs bénéficiaires ; en décembre 2025, le même ministère a communiqué l’autorisation de la fusion de Multiva avec cette activité fiduciaire.

Pour l’acheteur, l’enseignement est double. D’abord, la séparation patrimoniale de l’article 79 de la LIC a fonctionné exactement comme elle est conçue : les immeubles logés en fiducie n’ont pas fait partie des actifs à risque de la banque et les contrats ont été maintenus. Ensuite, celui qui détenait une fiducie auprès de ces institutions a dû mettre à jour ses coordonnées, vérifier à quelle fiduciaire payer l’annuité et, dans certains cas, attendre la formalisation du changement avant de vendre. Si vous êtes sur le point d’acquérir des droits sur un fideicomiso existant à Playa del Carmen ou à Tulum, demandez expressément qui est la fiduciaire actuelle et exigez le dernier relevé de compte.

Si vous avez un litige avec votre fiduciaire qui ne se règle pas par la voie interne, la CONDUSEF traite les plaintes des usagers contre les institutions financières, y compris pour les services fiduciaires.

Erreurs fréquentes et signaux d’alerte

Voici les problèmes que nous voyons le plus souvent dans les dossiers d’acheteurs étrangers au Quintana Roo, presque tous évitables.

• Payer la totalité du prix avant l’acte. Le fideicomiso naît à la signature ; jusque-là, vous n’avez aucun droit sur le bien. Utilisez un contrat de promesse avec paiements échelonnés et, si possible, un mécanisme d’escrow et de paiements sécurisés qui libère les fonds contre la signature.
• Acheter sur plan sans trajectoire claire vers le fideicomiso. Dans un programme en construction, vous signez un contrat privé avec le promoteur et la fiducie ne se constitue qu’à la livraison, des mois ou des années plus tard. Vérifiez que le promoteur a un titre propre, un régime de copropriété constitué et la capacité de transmettre à votre fiduciaire ; le guide sur l’achat en pré-construction, risques et vérification du promoteur explique quoi demander.
• Terrain ejidal ou sans domaine plein. Seule peut entrer en fiducie une propriété privée inscrite au Registre public. Un lot ejidal (terre issue du régime collectif agraire mexicain) aux abords de Tulum ne peut pas être logé dans un fideicomiso tant que le domaine plein n’a pas été adopté et le titre inscrit. Les « contrats de cession de droits ejidaux » n’en sont pas un substitut.
• Ne pas désigner de substituts, ou les laisser périmés. Nous l’avons vu : c’est la différence entre une transition ordonnée et un casse-tête pour votre famille.
• Oublier l’annuité. Trois ans d’impayés ouvrent la voie à la résiliation par la banque (LGTOC art. 392 Bis) et, bien avant cela, bloquent toute vente.
• Laisser expirer le permis SRE. Il a 180 jours naturels de validité, prorogeables une fois. Si la signature prend du retard à cause de documents manquants, la banque doit demander la prorogation à temps ou refaire la démarche.
• Remplacer le fideicomiso par une « procuration irrévocable » ou un prête-nom. Outre le risque de perdre le bien face au titulaire formel, c’est une simulation sanctionnable d’une amende pouvant atteindre le montant de l’opération (LIE art. 38 V).
• Ne pas vérifier l’inscription au registre. Sans inscription au Registre public, le fideicomiso ne produit pas effet à l’égard des tiers (LGTOC art. 388). Demandez le bordereau d’inscription, pas seulement l’expédition de l’acte.
• Loger plusieurs biens dans une même fiducie sans réfléchir. Ajouter un second appartement exige un permis d’extension de l’objet et complique la vente partielle. Il vaut souvent mieux une fiducie par lot.
• Confondre « 50 ans » et péremption. La durée se proroge ; le bien ne revient à personne si la demande est faite à temps.
• Ignorer la Zone fédérale maritime terrestre. La bande de 20 mètres de terre ferme contiguë à la plage est fédérale (Ley General de Bienes Nacionales, art. 119) et s’occupe par concession, non par propriété ; le fideicomiso couvre le lot privé, pas la plage. Avant d’acheter en front de mer, examinez la concession ZOFEMAT en vigueur, son titulaire et sa date d’échéance en même temps que le titre du lot. Nous détaillons ce point dans le guide sur les biens en front de mer dans les Caraïbes mexicaines : ZOFEMAT et risques.

Particularités à Playa del Carmen, Tulum et Cancún

Le cadre fédéral est identique dans toute la géographie du Quintana Roo, mais l’exécution comporte des nuances locales qu’un acheteur doit connaître.

Playa del Carmen (municipalité de Playa del Carmen, anciennement Solidaridad)

C’est le marché qui concentre le plus grand volume de fiducies résidentielles, grâce à son parc d’appartements au Centro, à Playacar, Gonzalo Guerrero, Zazil-Ha, Coco Beach et dans les programmes qui s’étendent vers le nord. On y trouve des études notariales très expérimentées dans les signatures avec des étrangers et des délégués fiduciaires de plusieurs banques qui comparaissent sur place. L’ISAI relève de la Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen déjà commentée. L’essentiel de l’offre est en régime de copropriété : au-delà du fideicomiso, examinez donc le règlement de copropriété, le montant des charges et l’état de la gestion. Vous pouvez explorer l’offre actuelle d’appartements à vendre à Playa del Carmen et filtrer par quartier.

Tulum

La municipalité de Tulum concentre la plupart des cas de terrains à antécédents ejidaux, de titres récents et de régimes de copropriété en cours de constitution. Le fideicomiso ne dispense pas de la due diligence du titre : demandez au notario le certificat de liberté d’hypothèques à jour, vérifiez la chaîne de propriété et contrôlez que le lot est hors des aires naturelles protégées et doté d’un usage du sol compatible. À Aldea Zamá, La Veleta, Región 15 et dans la zone hôtelière, l’offre d’appartements neufs est abondante, et la majorité des achats d’étrangers se signent avec un fideicomiso où le promoteur est le constituant.

Cancún (municipalité de Benito Juárez)

Cancún possède le parc de fiducies le plus ancien de l’État. Il est fréquent de trouver, dans la zone hôtelière, à Puerto Cancún, Isla Dorada ou Puerto Juárez, des biens dont la fiducie a été constituée il y a des décennies : vérifiez la durée résiduelle, la fiduciaire actuelle et les arriérés d’honoraires avant de choisir entre cession de droits et nouvelle fiducie. Benito Juárez a sa propre loi de finances pour l’ISAI et le predial. La ville abritant les bureaux régionaux de plusieurs banques, la coordination des signatures y est souvent plus fluide.

Puerto Morelos, Puerto Aventuras, Akumal et Cozumel

Tous se situent en zone restreinte ; le fideicomiso y est tout aussi nécessaire. À Puerto Aventuras et Akumal abondent les villas et condominiums dans des résidences sécurisées, avec des règlements internes qu’il convient d’examiner en même temps que la fiducie. Cozumel et Isla Mujeres sont des îles : la totalité de leur territoire se trouve dans la bande de 50 km.

Check-list de l’acheteur étranger avant de signer

Imprimez cette liste et passez-la en revue avec votre notario et votre conseiller avant l’acte.

1. Le contrat de promesse indique que vous achetez via un fideicomiso et qui paie chaque poste.
2. Vous avez par écrit la grille tarifaire complète d’au moins deux fiduciaires et vous avez choisi en connaissance de cause.
3. Votre dossier d’identification est complet, apostillé et traduit là où c’est nécessaire.
4. La demande de permis inclut tous les bénéficiaires de premier rang, avec leurs quotes-parts, et les substituts.
5. Le permis SRE est en cours de validité à la date de signature (180 jours naturels depuis sa délivrance).
6. Le vendeur est bien le titulaire inscrit (ou sa fiduciaire comparaît) et il existe un certificat de liberté d’hypothèques récent.
7. Le bien est une propriété privée inscrite, avec régime de copropriété le cas échéant, et sans antécédents ejidaux dépourvus de domaine plein.
8. Le projet d’acte contient la clause Calvo, la durée de 50 ans, l’interdiction de droits réels au bénéficiaire et le sort du bien à l’extinction de la fiducie.
9. Le budget de signature détaille l’ISAI, les honoraires notariaux, les droits d’inscription, l’expertise, les droits SRE et les honoraires fiduciaires.
10. Le paiement du prix se fait par virement bancaire traçable, idéalement contre signature.
11. Après la signature, vous recevrez : l’expédition avec bordereau d’inscription, le permis SRE, l’attestation RNIE, les justificatifs d’ISAI et de predial et le relevé du fideicomiso.
12. Vous avez inscrit dans votre agenda l’annuité fiduciaire, le predial et la date d’échéance du fideicomiso.

Si vous souhaitez que nous examinions avec vous le projet de contrat de fiducie ou la grille tarifaire de votre banque avant de signer, vous pouvez nous contacter. Et si vous en êtes encore à choisir le bien, notre catalogue de propriétés à vendre au Quintana Roo se filtre par ville, type et budget.

Questions fréquentes sur le fideicomiso

Les réponses résument ce qui est expliqué dans les sections précédentes ; chacune renvoie à l’article applicable pour que vous puissiez la vérifier avec votre notario.

La banque est-elle propriétaire de mon logement ?

Formellement, la fiduciaire est la titulaire inscrite au registre parce que la Loi sur l’investissement étranger l’impose, mais elle ne peut agir que dans les fins du contrat et à votre bénéfice. Vous avez l’usage, la jouissance, les loyers, la plus-value et le droit d’ordonner la vente. Le bien est séparé du patrimoine de la banque (LIC art. 79) et celle-ci répond des dommages qu’elle cause en manquant à ses obligations (LIC art. 80).

Que se passe-t-il au bout de 50 ans ?

Vous demandez la prorogation par l’intermédiaire de la fiduciaire dans les 90 jours ouvrables précédant l’échéance (Règlement LIE art. 12) et le fideicomiso se poursuit. Les 50 ans sont un maximum par contrat, pas une date de perte du droit.

Puis-je louer le bien détenu en fiducie ?

Oui, en longue durée comme en saisonnier. La mise en valeur inclut l’obtention de fruits et de rendements (LIE art. 12). Vous devez respecter l’ISR : 25 % sur le revenu brut par retenue si vous êtes résident fiscal à l’étranger (LISR art. 158), ou le régime de location du Titre IV si vous êtes résident fiscal mexicain.

Qu’advient-il du bien si je décède ?

Les bénéficiaires substituts que vous avez désignés acquièrent les droits conformément au contrat, sans procédure successorale mexicaine sur le bien. La substitution peut générer de l’ISAI dans la commune et exige un dossier auprès de la fiduciaire.

Combien coûte le permis de la SRE ?

Le droit figure à la Ley Federal de Derechos, article 25, fraction V. Dans le texte en vigueur, le montant nominal du permis de constitution est de 21 648,83 pesos, avec des montants moindres pour les modifications et pour les demandes tardives de prorogation, plus un droit réduit pour l’examen de la demande (fraction III). Comme ces montants sont actualisés sur l’inflation, la somme exigible l’année de votre dossier est supérieure ; confirmez-la auprès de la SRE, dans l’annexe des tarifs du SAT ou auprès de votre fiduciaire.

Puis-je changer de banque fiduciaire ?

Oui. La LGTOC prévoit la substitution de l’institution fiduciaire (art. 385) et le Règlement de la LIE prévoit que la fiduciaire signale à la SRE les cas de substitution fiduciaire. Cela implique des honoraires de sortie et d’entrée, un acte et une nouvelle inscription au registre ; il vaut la peine de comparer avec la simple renégociation de la grille tarifaire de votre banque actuelle.

Que se passe-t-il si je cesse de payer l’annuité ?

Après trois ans ou plus d’impayés, la fiduciaire peut mettre fin au fideicomiso après notification et un délai de quinze jours ouvrables pour régulariser (LGTOC art. 392 Bis). Bien avant d’en arriver là, la dette bloquera toute vente ou modification. Mettez le paiement en prélèvement automatique.

Ai-je besoin d’un fideicomiso si mon conjoint est mexicain ?

Votre conjoint mexicain peut acquérir le domaine direct. Vous, en tant qu’étranger, ne pouvez pas figurer comme copropriétaire du domaine direct en zone restreinte. Les options sont soit que le titre soit au nom du conjoint mexicain, soit de constituer un fideicomiso dans lequel vous êtes tous deux bénéficiaires. Chaque option a des effets patrimoniaux, successoraux et fiscaux différents, et le régime matrimonial (communauté de biens ou séparation de biens) influe sur le résultat ; c’est un cas à résoudre avec le notario avant de signer la promesse.

Le fideicomiso donne-t-il un droit de séjour au Mexique ?

Non. Détenir un bien via un fideicomiso ne confère aucun statut migratoire. Le séjour touristique, la résidence temporaire et la résidence permanente relèvent de la loi migratoire mexicaine et de critères propres (solvabilité, liens familiaux, années de résidence). Beaucoup de propriétaires français et québécois passent leurs hivers ici avec un simple statut de visiteur, mais la fiducie et l’immigration sont deux dossiers séparés, à instruire séparément.

Puis-je financer l’achat et hypothéquer mes droits de bénéficiaire ?

C’est possible mais peu fréquent. Certaines banques mexicaines et certains prêteurs transfrontaliers acceptent de prendre en garantie les droits de bénéficiaire, ce qui se traduit par la désignation d’un bénéficiaire en second rang au contrat. Les conditions sont plus strictes et les taux plus élevés que ce qu’un acheteur européen connaît chez lui ; la majorité des acquisitions d’étrangers dans la Riviera Maya se règlent en fonds propres ou par un financement obtenu dans le pays d’origine.