Налоги при продаже недвижимости в Мексике: ISR, освобождения и законное снижение базы

Продажа квартиры в Плая-дель-Кармен, виллы в Тулуме или кондоминиума в Гостиничной зоне Канкуна почти всегда преподносит один и тот же сюрприз за нотариальным столом: подоходный налог с отчуждения имущества, который в повседневных разговорах на Ривьере-Майе почти все называют «плюсвалией» (plusvalía — прирост стоимости). Это самая крупная налоговая статья любой сделки с недвижимостью в Мексике и одновременно та, что сильнее всего зависит от того, как вы подготовили сделку за годы до подписания.

Это руководство объясняет со ссылками на Закон о подоходном налоге (Ley del Impuesto sobre la Renta, LISR), Налоговый кодекс Федерации (Código Fiscal de la Federación, CFF) и Закон о финансах штата Кинтана-Роо, как рассчитывается этот налог, кто его удерживает, какие вычеты уменьшают облагаемую прибыль, когда продажа вашего основного жилья освобождена от налога в пределах 700 000 UDI, как меняется расчёт, если вы налоговый резидент другой страны, и в чём особенность Кинтана-Роо с его штатным седулярным налогом 5 %. Материал написан для собственников, которые покупали для жизни или для инвестиции, а теперь хотят продать грамотно, без неприятных открытий и не переплачивая ни песо сверх того, что требует закон.

Всё изложенное — общая информация от команды, которая ежедневно работает в муниципалитетах Плая-дель-Кармен (до 2025 года он назывался Solidaridad), Тулум и Бенито-Хуарес, а не налоговое заключение по вашему конкретному случаю. Прежде чем принять предложение покупателя, проверьте цифры с нотариусом (notario público — государственно уполномоченный юрист, удостоверяющий сделки с недвижимостью), который будет оформлять продажу, и со своим бухгалтером.

Коротко: девять пунктов, которые нужно знать

• «Налога на плюсвалию» как отдельного платежа не существует: вы платите ISR с отчуждения имущества (LISR, Раздел IV, Глава IV), и он считается с прибыли, а не с цены.
• Прибыль — это цена продажи минус разрешённые вычеты: стоимость приобретения, проиндексированная на инфляцию, улучшения, нотариальные расходы, налоги и пошлины по обеим escrituras, оценки и комиссии (LISR, ст. 121).
• Если объект — ваше основное жильё (casa habitación), продажа освобождена от налога в пределах 700 000 UDI, один раз в три года, при оформлении у нотариуса и документальном подтверждении адреса проживания (LISR, ст. 93, фракция XIX; Регламент, ст. 154 и 155).
• Нотариус под свою ответственность рассчитывает авансовый платёж, удерживает его и перечисляет в течение пятнадцати дней после подписания (LISR, ст. 126).
• Кинтана-Роо дополнительно взимает штатный седулярный налог 5 % с той же облагаемой базы, удерживаемый нотариусом; этот платёж зачитывается против федерального авансового ISR (Закон о финансах штата, ст. 19–26 Bis; LISR, ст. 127).
• Продавец — налоговый резидент другой страны платит 25 % с валового дохода либо, если продажа оформлена публичной escritura, может выбрать максимальную ставку тарифа для физических лиц с чистой прибыли (LISR, ст. 160).
• Продажа через банковский fideicomiso или через мексиканскую компанию не позволяет уйти от налога: меняется только то, кто является налогоплательщиком и по какому разделу закона он платит.
• Продажа земли и построек, предназначенных под жильё, не облагается НДС (IVA); продажа коммерческих помещений, офисов или юнитов с гостиничным назначением — облагается (Закон об IVA, ст. 9).
• Каждый вычитаемый песо требует налогового счёта-фактуры (CFDI) или подтверждающей escritura. Планирование продажи начинается в день покупки.

«Плюсвалия» — не налог: что именно облагается при продаже

В Мексике не существует федерального налога под названием «плюсвалия» на продажу недвижимости. Термин пришёл из других налоговых систем и из лексикона агентов и застройщиков, но то, что нотариус удерживает при подписании в Плая-дель-Кармен или Тулуме, — это подоходный налог с доходов от отчуждения имущества, урегулированный Главой IV Раздела IV Закона об ISR для физических лиц — резидентов, и статьёй 160 того же закона для налоговых резидентов других стран.

Отправная точка — понятие отчуждения (enajenación) из статьи 14 Налогового кодекса Федерации: любая передача права собственности, в том числе с сохранением титула за продавцом; присуждение имущества, даже в пользу кредитора; внесение объекта в уставный капитал компании; отдельные виды передачи через fideicomiso; и уступка прав на имущество, находящееся в fideicomiso. Именно последняя фракция касается большинства иностранных собственников Ривьеры-Майи, владеющих квартирой через банковский fideicomiso: когда фидеикомисарий уступает свои права или даёт указание банку-фидуциарию передать объект покупателю, закон считает, что произошло облагаемое отчуждение.

Статья 119 LISR отсылает к этому перечню и уточняет три важные для продавца вещи. Во-первых, при мене происходят два отчуждения, каждое со своим расчётом. Во-вторых, доходом считается всё полученное встречное предоставление, включая часть, оформленную в кредит; а если встречного предоставления нет, берётся стоимость по оценке лица, уполномоченного налоговым органом. В-третьих, доходами от отчуждения не считаются передачи по причине смерти, в порядке дарения и при слиянии компаний. Унаследовать дом родителей в Канкуне — событие, которое этот налог не запускает; продать его потом — запускает, причём со специальными правилами определения стоимости, о которых мы поговорим ниже.

Стоит сразу зафиксировать главную мысль: налог считается с прибыли, то есть с разницы между тем, что вы получаете, и тем, что закон разрешает вычесть. Высокая цена не означает автоматически высокий налог; плохо задокументированная покупка почти всегда означает налог больше необходимого.

Кто платит: налоговый резидент, нерезидент и другие фигуры

Первый вопрос нотариуса будет не о том, сколько стоит ваша квартира, а о том, где вы являетесь налоговым резидентом. От ответа зависит применимая глава закона, ставка и доступные вычеты.

Налоговое резидентство по Налоговому кодексу Федерации

Статья 9 CFF считает резидентами Мексики физических лиц, которые устроили в стране своё жилище (casa habitación). Если такое жилище есть и в другой стране, человек считается мексиканским резидентом, когда центр его жизненных интересов находится на территории Мексики — в частности, когда более 50 % его совокупного годового дохода имеет источник в Мексике либо когда здесь находится основной центр его профессиональной деятельности. Мексиканцы по гражданству презюмируются резидентами Мексики, если не доказано обратное, а тот, кто перестаёт быть резидентом, обязан подать уведомление налоговому органу в течение 15 дней до смены статуса и подтвердить своё новое налоговое резидентство; тот, кто его не подтверждает, сохраняет статус резидента Мексики для налоговых целей.

У этого есть вполне практические последствия на Ривьере-Майе. Канадец, который проводит зимы в своём кондоминиуме в Плаякаре, но сохраняет дом, работу и доходы в Торонто, почти наверняка является налоговым резидентом другой страны. Россиянин, который переехал в Тулум, получил постоянную миграционную резиденцию, ведёт здесь бизнес и живёт круглый год в Región 15, будет налоговым резидентом Мексики, даже если сохранил квартиру в Москве. Миграционная резиденция и налоговое резидентство — не одно и то же, но на практике они часто идут рука об руку, когда реальная жизнь человека переносится в Мексику.

Физические лица — резиденты: Глава IV Раздела IV

Если вы налоговый резидент Мексики и продаёте объект, не входящий в предпринимательскую деятельность, вы платите по режиму отчуждения имущества статей 119–128 LISR: авансовый платёж, удерживаемый нотариусом, разрешённые вычеты, возможность освобождения по основному жилью и обязанность включить сделку в годовую декларацию.

Налоговые резиденты других стран: Раздел V

Если вы не мексиканский налоговый резидент, источник дохода находится в Мексике, поскольку здесь находится объект (LISR, ст. 160, первый абзац), и к вам применяется Раздел V с общим правилом 25 % с валового дохода и опцией платить с прибыли, когда продажа оформлена публичной escritura. Этому случаю мы посвятили отдельный большой раздел, потому что он самый частый среди иностранных продавцов в Тулуме, Плая-дель-Кармен и Пуэрто-Авентурас.

Юридические лица и физические лица с предпринимательской деятельностью

Когда продавец — мексиканская компания, например та, которую многие иностранцы создают для приобретения в ограниченной зоне с целью сдачи в аренду, продажа не регулируется Главой IV: объект является активом компании, прибыль включается в её налоговый результат и облагается по ставке 30 % Раздела II (LISR, ст. 9), без освобождения по основному жилью и без деления прибыли по годам владения. Похожая ситуация у физического лица, у которого объект относится к предпринимательской деятельности: Закон о финансах штата Кинтана-Роо освобождает нотариуса от расчёта и перечисления седулярного налога, когда продавец заявляет ему, что объект входит в активы его предпринимательской деятельности, и прикладывает к экземпляру акта действующую справку о штатных налоговых обязательствах и подтверждение подачи уведомления об отчуждении, выданные SATQ (ст. 24), — именно потому, что налог будет уплачен по другому маршруту.

Как определяется прибыль: разрешённые вычеты

Статья 121 LISR перечисляет то, что физическое лицо — резидент может вычесть из дохода от продажи. У каждой позиции есть своё правило индексации и своё документальное требование. Это та часть закона, которая либо экономит больше всего денег, либо больше всего их стоит — в зависимости от того, что вы сохранили в своей папке.

Вычет (LISR, ст. 121)	Что включает	Как индексируется	Подтверждающий документ
I. Подтверждённая стоимость приобретения	То, что вы заплатили за объект, без процентов (ст. 123)	Земля — по INPC; строение уменьшается на 3 % в год, затем индексируется (ст. 124)	Escritura о приобретении и CFDI нотариуса или застройщика
II. Вложения в строительство, улучшения и расширения	Работы, добавляющие стоимость; расходы на содержание исключены	Тот же режим, что и у строения (ст. 124)	CFDI подрядчиков и поставщиков; разрешения и уведомления о работах
III. Нотариальные расходы, налоги и пошлины	Гонорары и пошлины по escritura покупки и продажи, ISAI, уплаченный при покупке, оценки, местный налог с отчуждения	По INPC с месяца расхода до месяца, предшествующего продаже	CFDI нотариуса, официальные квитанции казначейства и реестра
IV. Комиссии и посредничество	Комиссия агентству при покупке или при продаже	По INPC с месяца расхода	CFDI агентства недвижимости или агента

Подтверждённая стоимость приобретения и её индексация

Стоимостью считается уплаченное вами встречное предоставление, без процентов и сопутствующих расходов (ст. 123). Статья 124 предписывает разделять стоимость земли и строения; если escritura такого разделения не содержит, считается, что земля составляет 20 % общей стоимости. Строение уменьшается на 3 % за каждый год, прошедший между приобретением и продажей, но не может опуститься ниже 20 % первоначальной стоимости, и результат индексируется на инфляцию с месяца покупки до месяца, непосредственно предшествующего продаже. Земля индексируется целиком, без амортизации. Инфляция измеряется Национальным индексом потребительских цен (INPC), который публикует INEGI.

Отсюда два практических следствия. Первое: в новой квартире, купленной у застройщика в Тулуме, большая часть стоимости приходится на строение, и она будет налогово амортизироваться по 3 % в год, даже если рыночная цена растёт. Второе: чем больше времени проходит, тем сильнее в вашу пользу работает инфляционная индексация, потому что историческая стоимость пересчитывается в сегодняшние песо. Кроме того, закон устанавливает защитный минимум: проиндексированная стоимость объекта никогда не может быть меньше 10 % суммы отчуждения (ст. 121, фракция I) — это не даёт старой escritura со смехотворными значениями оставить продавца вообще без вычета.

Наследство и дарение: стоимость наследодателя

Если вы получили объект по наследству, завещательному отказу или в дар, стоимостью приобретения и датой приобретения считаются стоимость и дата наследодателя или дарителя; а если и они получили объект безвозмездно, то же правило применяется ещё на шаг назад (ст. 124). Когда дарение повлекло уплату ISR, стоимостью считается оценочная величина, послужившая базой для того налога. Именно поэтому продажа унаследованного дома в центре Плая-дель-Кармен, купленного родителями десятилетия назад по escritura с крайне низкой суммой, может дать огромную облагаемую прибыль: инфляционная индексация помогает, но точка отсчёта — историческая цена.

Комиссии и улучшения: где Ривьера-Майя теряет деньги

На рынках с большим объёмом неформального посредничества — а к таким относятся отдельные сегменты Тулума — продавец платит существенную комиссию и не получает счёт-фактуру. Без CFDI фракция IV становится мёртвой буквой. То же происходит с ремонтом кухни или расширением террасы, сделанными «без документов»: для закона их не существует. Требуйте налоговый счёт-фактуру у агентства и у каждого подрядчика с первого дня — это разница между «вычесть» и «не вычесть» сотни тысяч песо.

Убытки при отчуждении

Если вычеты превышают доход, возникает убыток. Статья 122 позволяет разделить его на количество лет владения (максимум десять) и уменьшить на полученную часть прочие доходы года или трёх последующих лет, за исключением доходов от заработной платы и от предпринимательской и профессиональной деятельности, со специальными правилами зачёта для оставшейся части. Это полезный механизм для того, кто продаёт с реальным убытком, а такое случается чаще, чем внушает маркетинг, — особенно при перепродаже объектов, купленных на этапе preventa, раньше срока.

От авансового платежа к годовому налогу: механика расчёта

Налог с прибыли не рассчитывается по фиксированной ставке. LISR использует механику «разакумуляции», задуманную так, чтобы прибыль, накопленная за годы, не облагалась как доход одного-единственного года.

Авансовый платёж, который удерживает нотариус (ст. 126)

В сделках, оформленных публичной escritura, нотариус рассчитывает авансовый платёж под свою ответственность и перечисляет его в течение пятнадцати дней после подписания. Процедура такова: прибыль делится на число лет, прошедших между приобретением и продажей, но не более 20; к полученному частному применяется годовой тариф, построенный на основе месячного тарифа статьи 96, который налоговый орган публикует в Официальном вестнике Федерации; и полученный налог умножается на то же число лет. Нотариус обязан передать вам данные расчёта (даты, историческую и проиндексированную стоимость, вычеты, удержанный налог) и выдать налоговый документ, в котором зафиксированы сделка и перечисленный налог. На странице SAT о режиме отчуждения имущества подробно описано, какие данные должна содержать эта справка.

Чем больше лет владения, тем меньшая часть прибыли попадает в каждый интервал прогрессивного тарифа, что на практике обычно снижает эффективную ставку. Продажа квартиры в Плая-дель-Кармен через десять лет владения редко даёт ту же долю налога, что перепродажа объекта, приобретённого четырнадцать месяцев назад.

Годовой налог и «неаккумулируемая» часть (ст. 120)

Как резидент вы затем обязаны включить продажу в годовую декларацию. Прибыль делится на число лет владения (максимум 20); эта доля прибавляется к прочим вашим аккумулируемым доходам года и облагается по тарифу статьи 152. Остаток — неаккумулируемая часть — умножается на ставку, которую вы вправе выбрать из двух методов: эффективная ставка года продажи либо среднее эффективных ставок последних пяти налоговых периодов, включая год продажи. Если в предыдущие четыре года у вас не было аккумулируемых доходов, закон разрешает построить эту среднюю ставку так, как если бы вы каждый год аккумулировали пропорциональную часть прибыли. Авансовый платёж, удержанный нотариусом, зачитывается против годового налога; если он оказался больше, переплату можно запросить к возврату или зачесть в соответствии со статьёй 152.

Для человека с низкими доходами в Мексике — например, пенсионера, который живёт на зарубежную пенсию и продаёт свой дом в Пуэрто-Морелосе, — вариант со средней ставкой за пять лет может дать годовой налог заметно меньше удержанного аванса, с правом на возврат. Этот расчёт стоит сделать с бухгалтером, прежде чем считать вопрос закрытым.

Продажа в рассрочку

Когда цена уплачивается частями на срок более 18 месяцев и обеспечен фискальный интерес, налог с неаккумулируемой части может уплачиваться в те годы, когда доход фактически получен, пропорционально полученным суммам (ст. 120, последний абзац). На жилом рынке Кинтана-Роо это встречается нечасто, но актуально при продаже земельных участков между частными лицами.

Освобождение по основному жилью: 700 000 UDI и его условия

Это самая ценная налоговая льгота Закона об ISR для физического лица и одновременно та, которую на Ривьере-Майе понимают неправильно чаще всего. Статья 93, фракция XIX, подпункт a), освобождает от налога доходы от отчуждения casa habitación налогоплательщика при условии, что встречное предоставление не превышает 700 000 инвестиционных единиц (UDI) и передача оформлена публичным должностным лицом, удостоверяющим сделку.

Что означают 700 000 UDI

UDI (unidad de inversión) — расчётная единица, которую Банк Мексики ежедневно пересчитывает по инфляции и публикует в Официальном вестнике и на своём портале (серия CP150). Порог измеряется в UDI, а не в песо, чтобы автоматически подстраиваться под стоимость жизни. Пример исключительно для иллюстрации: если в день подписания UDI стоила бы 8,50 песо, порог составил бы 5 950 000 песо; при UDI в 9,00 песо — 6 300 000 песо. Точное значение на нужный день смотрите в Banxico, потому что нотариус посмотрит именно его.

Превышение всё же облагается

Если вы продаёте своё основное жильё дороже порога, вы не теряете льготу целиком: с суммы превышения определяется прибыль и рассчитываются годовой налог и авансовый платёж, причём вычеты берутся в пропорции, равной отношению превышения к общей сумме встречного предоставления (ст. 93, фракция XIX, подпункт a), первый абзац). Продажа за 8 000 000 песо дома, который квалифицируется как основное жильё, при гипотетическом пороге 6 000 000 означает, что четверть цены облагается налогом и четверть вычетов используется для расчёта этой прибыли. Нотариус запрашивает у SAT сведения об отсутствии предыдущих освобождённых продаж и подаёт уведомление о сделке.

Раз в три года и под присягой

Освобождение применяется, только если в течение трёх непосредственно предшествующих лет налогоплательщик не продавал другое основное жильё с той же льготой, и он обязан заявить об этом нотариусу под присягой говорить правду. Нотариус обязан проверить на странице SAT, была ли ранее освобождённая продажа, и подать уведомление о новой сделке с указанием суммы и, при наличии, удержанного налога. Ложь в этом заявлении — не лазейка, а заведомо недостоверное заявление перед должностным лицом с налоговыми и уголовными последствиями.

Как доказывается, что это было ваше жильё

Регламент LISR, статья 155, требует подтвердить нотариусу, что объект является casa habitación налогоплательщика, одним из следующих документов, адрес в котором должен полностью либо в существенных элементах совпадать с адресом продаваемого объекта: избирательное удостоверение, выданное INE; налоговые документы об оплате электроэнергии или стационарной телефонной связи; либо выписки со счетов финансовых учреждений, торговых сетей или небанковских кредитных карт. Они могут быть оформлены на налогоплательщика, его супруга либо на восходящих или нисходящих родственников по прямой линии, и нотариус обязан отразить это обстоятельство в escritura.

Статья 154 Регламента добавляет правило по площади: casa habitación охватывает земельный участок в пределах трёхкратной площади, занятой постройками. В доме площадью 200 м² на участке 2 000 м² в сельве Тулума освобождение покрывает строение и 600 м² земли; остальная земля рассматривается как любой облагаемый объект.

Кто реально может ею воспользоваться

Льгота рассчитана на физических лиц — резидентов, которые живут в объекте. Квартира, сдаваемая посуточно на Пятой авеню, со счетами за свет на имя управляющей компании и без удостоверения INE с этим адресом, не является casa habitación, сколько бы недель в году её владелец там ни ночевал. Сособственники платят налог каждый со своей доли, поэтому супружеская пара, состоящая в режиме общности имущества и продающая семейное жильё, анализирует порог со своим бухгалтером с учётом доли каждого из супругов; это стоит проверять индивидуально с нотариусом, а не исходить из готового ответа.

Для иностранцев, владеющих через fideicomiso, вопрос ещё деликатнее: формально собственность находится у банка-фидуциария, а режим нерезидентов статьи 160 такой льготы не предусматривает. Тот, кто является налоговым резидентом Мексики и действительно живёт в объекте, должен поднять эту тему с нотариусом и банком заранее, а не утром в день подписания.

Роль нотариуса в Кинтана-Роо: удержание, CFDI и уведомления

В сделке купли-продажи в Плая-дель-Кармен, Тулуме или Канкуне нотариус — не только тот, кто составляет escritura (нотариальный акт, удостоверяющий переход права). Закон делает его расчётчиком, налоговым агентом и декларантом по налогам продавца, с собственной ответственностью. Понимание его обязанностей помогает объяснить, почему он запрашивает столько документов и почему закрытие нельзя импровизировать; в нашем руководстве по нотариальному процессу и закрытию сделки описана вся последовательность.

Расчёт и перечисление в пятнадцать дней

Согласно статье 126 LISR, в сделках, оформленных публичной escritura, нотариусы рассчитывают налог под свою ответственность, перечисляют его в уполномоченные органы в течение пятнадцати дней после подписания, передают продавцу данные расчёта и выдают налоговый документ, в котором зафиксированы сделка и удержанный налог. Статья 127 возлагает на них ту же задачу применительно к платежу в бюджет штата, а статья 160 — применительно к продажам налоговых резидентов других стран, причём даже когда налога к уплате не возникает: декларация всё равно подаётся.

CFDI с нотариальным дополнением

Когда продавец — физическое лицо, не обязанное выставлять счета-фактуры по продаже, нотариус выдаёт CFDI по сделке с дополнением для публичных нотариусов, публикуемым SAT. Именно этот документ позволит покупателю подтвердить свою стоимость приобретения, когда он, в свою очередь, будет продавать. Если вы покупали уже после того, как это дополнение стало общей практикой, а нотариус его не выдал, решать вопрос сейчас будет сложно; если вы только собираетесь покупать — требуйте его.

DeclaraNOT и информация для SAT

Удостоверяющие должностные лица подают информационную декларацию нотариусов и иных удостоверяющих лиц (DeclaraNOT en línea) со сведениями об отчуждениях и приобретениях, в которых они участвуют, в сроки, установленные LISR и Разной налоговой резолюцией и описанные на странице SAT, а также осуществляют запрос и уведомление, связанные с освобождением по основному жилью. Всё, что вы заявляете нотариусу, сопоставляется с вашим RFC (налоговым номером).

Противодействие отмыванию денег и ограничения на наличные

Федеральный закон о предотвращении и выявлении операций со средствами незаконного происхождения относит удостоверение перехода вещных прав на недвижимость к уязвимой деятельности и обязывает нотариуса подавать уведомление, когда цена, кадастровая стоимость или рыночная стоимость — та, что окажется выше, — равна или превышает 8 000 дневных значений UMA (ст. 17, фракция XII, раздел A, подпункт a). У посредников в сфере недвижимости своя обязанность уведомления начиная с 8 025 UMA (ст. 17, фракция V). А статья 32 запрещает рассчитываться наличными за переход вещных прав на недвижимость, когда стоимость равна или превышает 8 025 UMA. Со своей стороны, статья 128 LISR обязывает продавца сообщать в SAT о полученных встречных предоставлениях наличными, золотом или серебром на сумму свыше 100 000 песо. Практический вывод: цена уплачивается идентифицируемым банковским переводом, в идеале через схему escrow или безопасных платежей, и нотариус зафиксирует способ оплаты.

Седулярный налог Кинтана-Роо (5 %) и его зачёт

Здесь кроется особенность, которой не ждут многие продавцы, приехавшие из других штатов. Закон о финансах штата Кинтана-Роо в Разделе втором «О седулярном налоге с отчуждения недвижимого имущества» устанавливает штатный налог для физических лиц, получающих доходы от отчуждения объектов, расположенных на территории штата (ст. 19 и 20).

База, ставка и уплата

Облагаемая база и освобождения определяются в соответствии с общими положениями и Главой IV Раздела IV Закона об ISR и его Регламентом (ст. 21). То есть это та же самая прибыль, которую нотариус считает для федерального ISR, с теми же вычетами и, при наличии оснований, с освобождением по основному жилью, которое сам штатный закон воспроизводит в пределах 700 000 UDI, поручая нотариусу определить прибыль с суммы превышения с пропорциональными вычетами (ст. 26). К этой базе применяется ставка 5 % по каждой сделке (ст. 22), а налог перечисляется по декларации в течение пятнадцати дней после отчуждения по формам, утверждённым Министерством финансов и планирования через SATQ — налоговую службу Кинтана-Роо (ст. 23).

Нотариальное удержание и солидарная ответственность

В сделках, оформленных публичной escritura, нотариусы рассчитывают и удерживают седулярный налог под свою ответственность и перечисляют его в течение пятнадцати дней после подписания (ст. 24). Закон делает их солидарно ответственными за уплату вместе со штатными должностными лицами и служащими, которые санкционируют любую процедуру, связанную с отчуждением, не убедившись в том, что налог уплачен (ст. 26 Bis, добавленная в 2024 году). Именно поэтому ни один нотариус в Плая-дель-Кармен или Канкуне не пропустит это удержание, и именно поэтому его стоит заложить в бюджет закрытия с самого начала.

Почему обычно это не дополнительная нагрузка

Статья 127 LISR — тот элемент, который придаёт схеме смысл: налогоплательщики, отчуждающие земельные участки или строения, уплачивают 5 % с прибыли в бюджет субъекта федерации, где расположен объект, и этот платёж засчитывается против федерального авансового платежа по той же сделке. Когда штатные 5 % превышают федеральный аванс, в бюджет штата перечисляется только налог, рассчитанный по статье 126. На практике седулярный налог Кинтана-Роо перераспределяет в пользу штата часть ISR, который вы всё равно заплатили бы, не удваивая нагрузку в обычном сценарии. Что действительно меняется — это логистика: две декларации, два перечисления и две справки, которые нужно сохранить для годовой декларации.

Замечание об ISAI покупателя

Продавец не платит налог на приобретение недвижимости, но знать о нём полезно, потому что он влияет на переговоры и на общий бюджет покупателя. В Кинтана-Роо единой ставки нет: каждый муниципалитет с собственным финансовым законом устанавливает свою, а остальные руководствуются Законом о налоге на приобретение недвижимого имущества муниципалитетов штата. В муниципалитете Плая-дель-Кармен (до 2025 года — Solidaridad) муниципальный Закон о финансах называет этот налог ISABI и рассчитывает его по ставке 4 % от наибольшего из трёх значений: согласованной цены, проиндексированной на инфляцию, кадастровой оценки и оценки эксперта, внесённого в реестр штата, причём последние две — давностью не более 180 дней (ст. 23 Quáter и 23 Quinquies; ставка выросла с 3 % до 4 % реформой, опубликованной в Официальном вестнике штата 10 декабря 2025 года). Тулум также применяет 4 % согласно статье 50 собственного муниципального Закона о финансах, реформированного в ту же дату, а у Бенито-Хуареса ставка установлена в его финансовом законе. Поскольку эти ставки менялись несколько раз за немногие годы, действующую на день подписания нотариус подтверждает в муниципальном казначействе, так что не считайте её известной заранее при обсуждении того, кто какие расходы берёт на себя. Наше руководство по расходам на приобретение, ISAI, нотариусу и predial раскрывает тему со стороны покупателя. Для вас как продавца ISAI, уплаченный при покупке, сегодня является разрешённым вычетом (LISR, ст. 121, фракция III), при наличии квитанции.

Продавцы-нерезиденты: 25 % с валовой суммы или максимальная ставка с прибыли

Большинство иностранных собственников на Ривьере-Майе, которые не живут в Мексике, платят по статье 160 LISR. Правильное понимание этой статьи может означать разницу между тем, чтобы отдать четверть цены, и тем, чтобы отдать существенно меньшую сумму.

Общее правило: 25 % с полного дохода

Налог определяется применением 25 % к общей сумме полученного дохода без каких-либо вычетов. Если покупатель — резидент Мексики или резидент другой страны с постоянным представительством в Мексике, он обязан произвести удержание; если нет, сам продавец перечисляет налог по декларации в течение пятнадцати дней после получения дохода. Правило простое и, для того кто купил недавно или купил дорого, очень затратное: оно облагает цену, а не прибыль.

Опция: максимальная ставка с чистой прибыли

Налогоплательщики, имеющие представителя в стране, отвечающего требованиям статьи 174, и при условии, что отчуждение оформлено публичной escritura, могут выбрать применение к прибыли максимальной ставки для превышения нижнего предела тарифа статьи 152 (35 % в действующем тарифе). Прибыль определяется по правилам Главы IV Раздела IV, то есть с теми же проиндексированными вычетами, что применяются к резиденту, хотя и без возможности вычитать убытки по другим сделкам. Закон уточняет, что, когда продажа оформляется публичной escritura, представитель для реализации этой опции не требуется: нотариус рассчитывает налог под свою ответственность, фиксирует его в escritura и перечисляет в течение пятнадцати дней после подписания, подавая декларацию даже при отсутствии налога к уплате.

Логика такова: 25 % от валовой цены против 35 % от чистой прибыли. При прибыли меньше пяти седьмых цены выгоднее опция; при большей прибыли предпочтительнее может оказаться общее правило. На практике почти все продавцы квартир в Плая-дель-Кармен и Тулуме, сохранившие escritura о покупке, CFDI застройщика и счета за улучшения, выигрывают от опции. Тот, кто покупал в preventa по очень низкой цене и продаёт при исключительном росте стоимости, делает расчёт вместе с нотариусом и решает.

Деталь, которая удивляет продавцов, работающих в долларах

Договоры на Ривьере-Майе обычно обсуждаются в долларах, но налог считается в песо: цена покупки пересчитывается по курсу на её дату, а цена продажи — по курсу на дату отчуждения. Если между этими датами песо обесценился, у вас может возникнуть налоговая прибыль в песо, даже если в долларах вы едва вернули свои вложения; если песо укрепился — наоборот. Попросите у нотариуса расчёт в обеих валютах, чтобы понимать, за что вы реально платите.

Представитель по статье 174 и RFC

Когда сделка совершается вне публичной escritura — например, уступка прав по договору preventa до сдачи объекта — опция требует представителя, проживающего в Мексике, который хранит документацию пять лет, принимает на себя солидарную ответственность и располагает имуществом, достаточным для ответа по обязательствам (ст. 174). При наличии публичной escritura это место занимает нотариус. В обоих случаях нотариус запросит у вас налоговую идентификацию: многие иностранные продавцы получают RFC как налоговые резиденты других стран, а при его отсутствии нотариус применяет обобщённый код, предусмотренный правилами SAT.

Оценки, безвозмездные приобретения и оплата частями

Если налоговый орган проводит оценку и она превышает согласованное встречное предоставление более чем на 10 %, разница считается доходом приобретателя — налогового резидента другой страны и облагается по ставке 25 % без вычетов (ст. 160). Безвозмездные приобретения нерезидентами облагаются 25 % от оценочной стоимости, за исключением дарений между супругами и дарений, которые нисходящие родственники получают от восходящих по прямой линии, освобождённых согласно статье 93, фракция XXIII, подпункт a). А при продажах, оформленных escritura, с оплатой частями на срок более 18 месяцев налог может уплачиваться по мере наступления срока каждого платежа при обеспечении фискального интереса. Учитывая перспективу ставки 25 % на разницу с оценкой, оформление escritura по цене ниже реальной никогда не является хорошей идеей — ни для одной из сторон.

Иностранцы, fideicomiso и мексиканская компания: как меняется налогообложение продажи

Правовая форма, через которую вы покупали, определяет, кто является налогоплательщиком и по какому режиму облагается продажа. Ни один из законных способов приобретения в прибрежной полосе Кинтана-Роо не избавляет от налога; у каждого своя механика.

Продажа объекта в банковском fideicomiso

Когда фидеикомисарий уступает свои права или даёт указание фидуциарию передать объект покупателю, CFF (ст. 14, фракция VI) считает, что фидеикомисарий приобрёл имущество в момент своего назначения и отчуждает его в момент уступки или указания. Статья 126 LISR уточняет, что лица, получающие доходы от уступки прав фидеикомитента или фидеикомисария на недвижимость, рассчитывают и перечисляют авансовый платёж по общим правилам. Если вы налоговый резидент Мексики, вы платите по Главе IV; если нет — по статье 160, с опцией расчёта с прибыли, когда сделка оформляется публичной escritura, что и происходит обычно, поскольку фидуциарий требует участия нотариуса.

Три операционные особенности: банк-фидуциарий берёт свои гонорары за уступку или прекращение fideicomiso и требует, чтобы годовые платежи были внесены; иностранный покупатель может по согласованию с банком заменить вас в качестве фидеикомисария в том же fideicomiso либо учредить новый со своим собственным разрешением Министерства иностранных дел; и банковские сроки прибавляются к нотариальным, так что планируйте закрытие с запасом в несколько недель.

Продажа через мексиканскую компанию

Если объект принадлежит компании, есть два пути. Компания продаёт объект: прибыль входит в её налоговый результат и облагается по ставке 30 % (LISR, ст. 9), а если объект не является жильём — например, это коммерческое помещение или юнит с гостиничной эксплуатацией, — строение облагается НДС, хотя земля нет (Закон об IVA, ст. 9, фракции I и II); последующее распределение денег иностранным участникам в виде дивидендов имеет собственный налоговый режим. Альтернатива — продать акции или доли компании, что переводит сделку в режим отчуждения акций, со своими правилами для резидентов и нерезидентов и с гораздо более требовательной корпоративной проверкой со стороны покупателя. Оба пути требуют бухгалтера и налогового юриста; ни один не решается в нотариальной конторе за один вечер.

НДС: когда да и когда нет

Для частного продавца жилья вопрос прост: отчуждение земли и прикреплённых к земле построек, предназначенных или используемых под жильё, НДС не облагается (Закон об IVA, ст. 9, фракции I и II). Отели прямо исключены из освобождения, а при смешанном использовании освобождается только часть, предназначенная под жильё. В кондоминиумах Ривьеры-Майи, работающих по модели hotel-condo или с гостиничной лицензией, этот пункт заслуживает отдельной проверки до установления цены, потому что НДС на строение меняет всю арифметику покупателя.

Соглашения об избежании двойного налогообложения и зачёт в вашей стране

Уплата ISR в Мексике не обязательно означает, что вы заплатите дважды. У Мексики действует широкая сеть соглашений об избежании двойного налогообложения, тексты которых SAT публикует в разделе налоговых договоров. Соглашения есть, среди многих других, с США, Канадой, Испанией, Италией, Францией, Германией и Великобританией.

В большинстве этих договоров, следующих модели ОЭСР, прибыль от отчуждения недвижимого имущества может облагаться в государстве, где расположен объект; страна резидентства продавца, в свою очередь, устраняет двойное налогообложение через зачёт налога, уплаченного в Мексике, либо через освобождение — в зависимости от своего внутреннего законодательства. Для американского резидента это обычно выражается в иностранном налоговом кредите в федеральной декларации; для канадца — в кредите против налога на прирост капитала. Конкретные механизмы, лимиты кредита и пересчёт в местную валюту зависят от каждой страны и от личной ситуации, поэтому координируйте работу мексиканского бухгалтера и вашего налогового консультанта дома до продажи, а не после.

Что действительно зависит от вас — это доказательства: храните escritura о продаже, справку об удержании и CFDI нотариуса с перечисленным налогом, как федеральным, так и штатным. Без этих документов зачёт в стране вашего резидентства может быть отклонён из-за отсутствия подтверждения. И помните, что соглашение не меняет мексиканскую механику: нотариус удержит налог согласно LISR независимо от того, что вы потом будете делать у себя дома.

Законное планирование: как снизить облагаемую базу без рисков

Законное снижение налога состоит не в уловках в нотариальной конторе, а в выстраивании задокументированных вычетов и в заблаговременном выполнении условий льгот. Вот рычаги, которые предлагает сам закон.

1. Оформлять покупку по реальной стоимости

Каждый песо, который не отражён в вашей escritura о приобретении, — это песо дополнительной прибыли при продаже. Оформление escritura ниже цены, чтобы сэкономить на ISAI при покупке, — это заём под чудовищный процент, который выплачивается при продаже, плюс риск оценки, превышающей согласованную цену более чем на 10 % (LISR, ст. 125 и 160), и риск по антиотмывочному законодательству. Если вы прямо сейчас выбираете квартиру на продажу в Плая-дель-Кармен, это решение весит больше, чем любые переговоры о гонорарах.

2. Сохранять и требовать налоговые счета-фактуры

Escritura о покупке с её CFDI, квитанции об ISAI и регистрационных пошлинах, счёт за оценку, счёт за агентскую комиссию, счета за каждое улучшение и расширение. Заведите бумажную и цифровую папку с первого дня и обновляйте её каждый раз, когда вкладываете деньги в объект. Нотариус вычтет только то, что сможет увидеть.

3. Отличать улучшения от содержания

Закон разрешает вычитать вложения в строительство, улучшения и расширения, но не расходы на содержание (ст. 121, фракция II). Замена пола, остекление террасы, строительство бассейна или дополнительной комнаты — это вложения; покраска, гидроизоляция или ремонт кондиционера — содержание. Просите у подрядчика счета с ясными описаниями и храните разрешение или уведомление о работах Управления городского развития муниципалитета, когда работы того требуют.

4. Вовремя выполнить условия по основному жилью

Если вы действительно живёте в объекте, обновите адрес в удостоверении INE, оформите электричество и стационарный телефон на своё имя и получайте туда выписки по счетам. Это документы статьи 155 Регламента, и они должны существовать до продажи, а не создаваться под неё. Соблюдайте трёхлетний интервал между освобождёнными продажами, а если продаёте выше порога 700 000 UDI — держите вычеты наготове, потому что они будут применены к сумме превышения.

5. Использовать время и индексацию

Деление прибыли на годы владения и индексация стоимости на инфляцию вознаграждают терпение. Если разница между продажей в декабре и в январе пересекает годовщину вашего приобретения, число лет в расчёте меняется. Уточните у нотариуса, как он считает годы в вашем конкретном случае, до того как назначить дату подписания.

6. Правильно выбрать режим, если вы нерезидент

Всегда сравнивайте 25 % с валовой цены и максимальную ставку с чистой прибыли. Соберите документы о стоимости заранее, потому что опция хороша ровно настолько, насколько вы можете доказать вычеты. Если вы покупали в preventa, убедитесь, что у вас есть CFDI застройщика на полную цену, а не только на первый взнос.

7. Проверить расчёт нотариуса и спланировать годовую декларацию

Нотариус считает под свою ответственность, но работает с теми данными, которые вы ему передали. Попросите черновик расчёта за несколько дней и проверьте даты, исторические значения, коэффициенты индексации, учтённые вычеты и штатное удержание; ошибка легко исправляется до подписания и очень тяжело — после. Как резидент вы включаете продажу в годовую декларацию и там выбираете между двумя вариантами ставки для неаккумулируемой части: если прочие доходы невелики, годовой налог может оказаться меньше удержанного аванса и дать переплату к возврату.

Что законным планированием не является: имитировать дарение, чтобы затем продать по оценочной стоимости; объявлять основным жильём объект, сдаваемый посуточно; искусственно делить цену между escritura и «мебелью», чтобы занизить базу; или дробить сделку на несколько escrituras. Такие практики выявляются перекрёстными проверками SAT, DeclaraNOT и антиотмывочными уведомлениями и превращают налог в проблему.

Пошаговые иллюстративные примеры

Приведённые ниже случаи используют гипотетические цифры, выбранные для демонстрации механики, а не рыночные значения и не результаты, которых стоит ожидать в вашей сделке. Коэффициенты индексации, месячные тарифы и значение UDI меняются; нотариус применит действующие на день подписания.

Случай A: налоговый резидент продаёт инвестиционную квартиру в Плая-дель-Кармен

Предположим, ровно шесть лет назад вы купили квартиру в районе Гонсало Герреро за 3 000 000 песо, оформив escritura по реальной стоимости, и продаёте её за 5 000 000 песо. Она никогда не была вашим основным жильём, поэтому освобождения нет.

1. Стоимость приобретения. Escritura не разделяет землю и строение, поэтому земля берётся как 20 % (600 000), а строение как 80 % (2 400 000). Строение уменьшается на 3 % за каждый из шести лет (18 %) и составляет 1 968 000 до индексации. Применяя гипотетический коэффициент индексации 1,30 к земле и к амортизированному строению, проиндексированная стоимость составила бы примерно 3 338 000 песо.
2. Прочие вычеты. ISAI, нотариус и регистрация, уплаченные при покупке, — 180 000 песо с квитанциями; расширение террасы с CFDI — 150 000 песо; комиссия при продаже с CFDI — 250 000 песо. С гипотетическими коэффициентами индексации это даёт около 640 000 песо проиндексированных вычетов.
3. Прибыль. 5 000 000 минус 3 338 000 минус 640 000: порядка 1 022 000 песо.
4. Федеральный авансовый платёж. Прибыль делится на шесть лет (около 170 000 песо в год); к этой величине нотариус применяет годовой тариф, построенный по статье 96, и умножает результат на шесть. Эффективная ставка получается значительно ниже той, что легла бы на ту же прибыль, обложенную единовременно.
5. Штатный седулярный налог. 5 % от 1 022 000: 51 100 песо, удержанные нотариусом и перечисленные в SATQ, зачитываемые против федерального авансового платежа.
6. Годовая декларация. Аккумулируемая часть (шестая часть прибыли) прибавляется к прочим доходам; неаккумулируемая часть облагается по эффективной ставке года или по среднему за пять лет — по тому варианту, который вам выгоден, — и удержания засчитываются.

Сравните с той же квартирой, оформленной когда-то «для экономии на ISAI» за 1 800 000 песо и без счёта за комиссию: облагаемая прибыль резко выросла бы, и первоначальная экономия обернулась бы значительно большими расходами.

Случай B: нерезидент продаёт виллу в Тулуме через fideicomiso

Пара, проживающая в США, четыре года назад приобрела через fideicomiso виллу в Aldea Zama за эквивалент 6 000 000 песо по курсу того времени, с CFDI застройщика на полную цену, и продаёт её за 7 500 000 песо у нотариуса.

• Общее правило (25 % с валовой суммы): 25 % от 7 500 000 = 1 875 000 песо, без каких-либо вычетов.
• Опция с прибыли: с проиндексированной стоимостью (с учётом амортизации строения и гипотетического инфляционного коэффициента), расходами на оформление покупки и комиссией при продаже с CFDI предположим прибыль 1 100 000 песо (гонорары банка-фидуциария не входят в перечень вычетов статьи 121, поэтому не вычитаются). Максимальная ставка тарифа (35 % в действующем) с этой прибыли даёт 385 000 песо.

Разница между двумя сценариями огромна, и вся она держится на наличии документов. Поскольку продажа оформляется публичной escritura, представитель в Мексике для реализации опции не требуется: нотариус рассчитывает, фиксирует налог в escritura и перечисляет его в пятнадцать дней. Закон о финансах штата облагает седулярным налогом физических лиц, отчуждающих недвижимость в Кинтана-Роо, без различия по резидентству, так что нотариус также определит, применяется ли он и как рассчитывается в этой сделке. В США пара задокументирует уплаченный мексиканский налог для иностранного налогового кредита в соответствии с соглашением и внутренним законодательством.

Частые ошибки при продаже на Ривьере-Майе

• Считать «плюсвалию» фиксированным процентом от цены. Для резидентов это прогрессивный тариф с «разакумулированной» прибыли; для нерезидентов есть две альтернативы. Любая круглая цифра, названная вам без изучения вашей escritura о покупке, — оценка без основания.
• Узнавать об удержании в день подписания. Налог вычитается из цены в нотариальной конторе. Если у вас есть ипотека к погашению или связанная встречная покупка, денежный поток может не сойтись. Просите предварительный расчёт до принятия предложения.
• Не иметь CFDI на покупку. Особенно по объектам preventa, сданным много лет назад: застройщик должен был выставить счёт на полную цену. Если у вас есть только частный договор и подтверждения переводов, нотариус может ограничить вычет суммой из вашей escritura.
• Платить комиссии и за ремонт без счетов-фактур. Это потерянные вычеты, которые могут составлять весьма существенную долю облагаемой прибыли.
• Путать миграционную резиденцию с налоговой. Наличие временной резиденции не делает вас автоматически налоговым резидентом, и наоборот. Нотариус применит режим, соответствующий вашей реальной ситуации, и может запросить справку о налоговом резидентстве другой страны.
• Полагать, что освобождение по основному жилью распространяется на квартиру, сдаваемую посуточно. Без документов статьи 155 Регламента на ваше имя и с этим адресом оно не применяется, а утверждать обратное под присягой — серьёзный риск.
• Игнорировать валютный курс. Продажа «без прибыли» в долларах может оказаться продажей с прибылью в песо, а ISR считается в песо.
• Оформлять escritura ниже реальной цены, чтобы «помочь» покупателю. Помимо риска оценки и антиотмывочного законодательства, вы оставляете покупателю низкую налоговую стоимость, которую он оплатит при своей продаже, а себе — разницу в цене без правовой защиты.

Чек-лист документов до подписания продажи

Собрать досье до вывода объекта на рынок — значит ускорить закрытие и максимизировать вычеты. Для того, кто выбирает агентство, способность подготовить такое досье вместе с нотариусом — хороший показатель профессионализма; именно так работаем мы в tu inmueble en Playa, и вы можете написать нам через страницу контактов, чтобы разобрать ваш случай с нотариусом до публикации объявления.

Титул и регистрационная ситуация

• Escritura о приобретении с данными о регистрации в Публичном реестре собственности и торговли Кинтана-Роо; если есть сомнения об обременениях или отметках, посмотрите наше руководство по проверке права собственности и Публичному реестру.
• Договор fideicomiso и подтверждение уплаты годовых платежей, если применимо; письмо банка-фидуциария с требованиями для уступки или прекращения.
• Учредительные документы, доверенности и налоговый статус компании, если объект принадлежит юридическому лицу.

Вычеты

• CFDI на покупку (от нотариуса с дополнением или от застройщика) на полную цену.
• Официальные квитанции об ISAI, регистрационных пошлинах и нотариальных гонорарах при покупке; счёт за оценку, если она была.
• Счета за строительство, улучшения и расширения, с разрешениями или уведомлениями о работах, когда это применимо.
• Счёт за агентскую комиссию при покупке и договор комиссии на продажу с агентством, которое выдаст CFDI.

Освобождение по основному жилью (если применимо)

• Удостоверение INE с адресом объекта, либо CFDI за свет или стационарный телефон, либо банковские выписки с этим адресом — на ваше имя, имя супруга или восходящих либо нисходящих родственников по прямой линии.
• Даты любой предыдущей освобождённой продажи, чтобы подтвердить, что прошло более трёх лет.

Налоговый и административный статус

• RFC и справка о налоговом статусе; для нерезидентов — справка о налоговом резидентстве вашей страны и, при необходимости, данные представителя.
• Справка об отсутствии задолженности по налогу predial (муниципальный налог на недвижимость) из муниципального казначейства (Плая-дель-Кармен, Тулум или Бенито-Хуарес, в зависимости от случая), кадастровая карточка и справки об отсутствии долгов по воде и взносам кондоминиума.
• Официальное удостоверение личности, CURP, свидетельство о браке или брачный договор, когда это применимо.

Перед подписанием

• Черновик расчёта нотариуса: федеральный авансовый платёж, штатный седулярный налог, учтённые вычеты и применённый валютный курс.
• Инструкции по оплате банковским переводом и, если иностранный покупатель его использует, условия escrow.
• План по годовой декларации и, если вы нерезидент, по зачёту налога в вашей стране.

Итог: хорошая продажа начинается с покупки

Хорошо продать на Ривьере-Майе — это в значительной мере значит хорошо купить и сохранить каждую бумагу. Если вы думаете о выводе своей недвижимости на рынок или о покупке другой, чтобы инвестировать в посуточную или долгосрочную аренду, начните с налогового досье и с разговора с нотариусом. Всё остальное, включая цену, обсуждается гораздо лучше, когда вы точно знаете, сколько получите на руки.