Ограниченная зона и мексиканская компания: когда выгоднее покупать недвижимость через юрлицо

Покупка недвижимости в Плая-дель-Кармен, Тулуме или Канкуне иностранцем упирается в структурное решение, которое разумно принять до подписания любого предложения о покупке: объект будет приобретаться через банковский траст fideicomiso или через мексиканскую компанию. Обе конструкции существуют потому, что вся Ривьера-Майя целиком лежит внутри так называемой ограниченной зоны — полосы шириной 50 километров от побережья и 100 километров от государственных границ, где Конституция запрещает иностранцам прямое владение землёй и водами.

Это руководство объясняет — с текстом Закона об иностранных инвестициях (Ley de Inversión Extranjera, LIE) и его Регламента в руках — что может и чего не может мексиканская компания с иностранными участниками в штате Кинтана-Роо, когда юридическое лицо является правильным инструментом (туристическая аренда, поставленная как бизнес, коммерческие помещения, участки под застройку, несколько объектов под одним зонтиком), и когда оно превращается в дорогую ошибку, подставляющую покупателя под санкции за симуляцию сделки и под налоговую нагрузку, которая ему была не нужна.

В отличие от большинства текстов, которые ходят по рынку, здесь компания не подаётся как обходной путь «чтобы не связываться с fideicomiso». Она подаётся такой, какой её видит закон: законный маршрут для объектов нежилого назначения, с уведомлением Министерства иностранных дел (Secretaría de Relaciones Exteriores, SRE), регистрацией в Национальном реестре иностранных инвестиций и ежемесячными обязанностями перед налоговой службой SAT, которые нужно быть готовым исполнять годами.

Если вы ещё не читали общую картину покупки иностранцем, отправной точкой служит полное руководство по покупке недвижимости в Мексике иностранцу; эта статья углубляется в сравнение двух структур и в практическую эксплуатацию компании.

Кратко для тех, у кого мало времени

• Ограниченная зона определена статьёй 27, фракция I Конституции и статьёй 2, фракция VI Закона об иностранных инвестициях (LIE): 100 км вдоль государственных границ и 50 км вдоль побережья. Все прибрежные муниципалитеты Кинтана-Роо (в их числе Бенито-Хуарес, Солидаридад, Тулум, Пуэрто-Морелос, Косумель и Исла-Мухерес) попадают внутрь; юг штата с Бакаларом и Четумалем — тоже, из-за границы с Белизом.
• Иностранец, будь то физическое лицо или иностранная компания, не может приобрести прямое право собственности на объект в этой полосе. Не может этого и обладатель постоянной резиденции Мексики: LIE (ст. 3) прямо исключает приобретение недвижимости в ограниченной зоне из приравнивания постоянных резидентов к мексиканским инвесторам.
• Мексиканская компания с оговоркой о допуске иностранцев (cláusula de admisión de extranjeros) может быть прямым собственником в ограниченной зоне, но исключительно объектов, предназначенных для нежилой деятельности (LIE, ст. 10, фракция I), и обязана уведомить SRE в течение шестидесяти рабочих дней с даты приобретения.
• Для жилых целей, включая жильё, которое сдаётся третьим лицам как жильё, единственный путь — банковский fideicomiso (LIE, ст. 10 фракция II, 11 и 13).
• Компания платит налоги как юридическое лицо: ISR по ставке 30 % от налогового результата (LISR, ст. 9), ежемесячные авансовые платежи, годовая декларация, электронный бухгалтерский учёт, счета-фактуры CFDI, дополнительное удержание 10 % с дивидендов и IVA 16 % при меблированной или коммерческой аренде.
• Использовать мексиканца как номинального собственника или объявить коммерческое назначение там, где на самом деле собственное жильё, — это симуляция: LIE предусматривает штрафы до полной суммы сделки (ст. 38, фракция V), а Конституция — утрату объекта.

Что такое ограниченная зона и почему вся Ривьера-Майя внутри неё

Запрет рождается в статье 27 Конституции 1917 года. Её фракция I закрепляет за мексиканцами по рождению или по натурализации и за мексиканскими компаниями право приобретать в собственность земли и воды; позволяет государству предоставить то же право иностранцам, которые заключат перед Министерством иностранных дел соглашение считать себя гражданами Мексики в отношении этих объектов и не прибегать к защите своих правительств (так называемая оговорка Кальво); и завершается абсолютным запретом: в полосе шириной сто километров вдоль границ и пятьдесят вдоль побережья иностранцы «ни под каким предлогом» не могут приобрести прямое право собственности на земли и воды.

Закон об иностранных инвестициях воспроизводит эту географию в статье 2, фракция VI, и присваивает ей имя — ограниченная зона (zona restringida). Это не административная зона и не полигон, который можно посмотреть на муниципальном плане: это расстояние, измеряемое от береговой линии и от государственной границы. Регламент LIE (ст. 6) предусматривает, что при сомнении, находится ли участок внутри или снаружи, вопрос решает SRE по предварительному запросу в институт статистики INEGI, а сам закон поручает INEGI публиковать перечень муниципалитетов, полностью или частично охваченных зоной (LIE, ст. 10 A).

В Кинтана-Роо сомнений почти никогда не возникает. Штат представляет собой длинную и узкую прибрежную полосу: Канкун и гостиничная зона, Пуэрто-Морелос, Плая-дель-Кармен от исторического центра и Пятой авеню до Плаякара, Колосио и Сасиль-Ха, Пуэрто-Авентурас, Акумаль, Тулум с районами Альдеа-Сама, Ла-Велета, Регион 15 и гостиничной зоной, Косумель и Исла-Мухерес — всё это внутри пятидесяти километров от пляжа. Бакалар и муниципалитет Отон-П.-Бланко с Четумалем попадают внутрь из-за стокилометровой приграничной полосы с Белизом, а заодно и из-за близости к побережью. Снаружи остаются только участки внутренней сельвы, а там жильё не покупают и в посуточную аренду не инвестируют.

Практическое следствие стоит зафиксировать твёрдо: любой объект, который иностранец рассматривает к покупке на Ривьере-Майя, — квартира в Плая-дель-Кармен, участок в Тулуме или коммерческое помещение в Канкуне — находится в ограниченной зоне. Вопрос никогда не в том, применяется ли ограничение, а в том, какая юридическая конструкция используется, чтобы его соблюсти.

Что именно запрещает ограничение и чего оно не запрещает

Конституционный текст запрещает «прямое право собственности» (dominio directo), то есть полную собственность, зарегистрированную на имя иностранца. Он не запрещает пользоваться объектом, извлекать из него выгоду, сдавать его в аренду и получать доход. Именно на этом различии построены две конструкции, которые LIE регулирует во Втором разделе: fideicomiso, позволяющий использовать и извлекать выгоду из недвижимости в ограниченной зоне без возникновения вещных прав в пользу иностранца (ст. 11 и 12), и мексиканская компания, которая как мексиканское юридическое лицо может быть собственником — с ограничением нежилого назначения, когда она допускает иностранных участников (ст. 10).

Не запрещает Конституция приобретение и мексиканцам по натурализации. Человек, завершивший процедуру натурализации, покупает в Плая-дель-Кармен так же, как любой гражданин страны, без fideicomiso и без компании. Это важный факт для того, кто уже несколько лет живёт в Мексике и планирует остаться.

Почему ограничение существует и как оно читается сегодня

У запрета историческая природа: опыт территориальных потерь XIX века и воля учредительного собрания 1917 года не допустить, чтобы приграничные и прибрежные полосы оказались в иностранных руках. Век спустя норма продолжает действовать, но законодатель постепенно обставил её механизмами, которые допускают инвестиции, не трогая конституционную букву: LIE 1993 года и её реформа 1996 года создали современную схему трастов на срок до пятидесяти лет с возможностью продления и открыли дверь для того, чтобы компании с иностранными инвестициями были прямыми собственниками нежилых объектов в ограниченной зоне.

Три идеи упорядочивают современное прочтение нормы.

1. Ограничен субъект-иностранец, а не капитал. Компания, учреждённая по законам Мексики, является мексиканской, даже если 100 % её акций принадлежит иностранцам. Именно поэтому она может быть собственником. Закон регулирует не происхождение денег, а то, что компания вправе купить в зависимости от того, допускает ли она иностранных участников в своём уставе.
2. Назначение объекта определяет маршрут. Жилое назначение означает fideicomiso; нежилое позволяет компании иметь прямое право собственности с последующим уведомлением SRE. Регламент определяет оба понятия, и мы разберём их ниже, потому что на практике именно граница между «жильём, которое сдаётся» и «туристической деятельностью» — то место, где совершаются ошибки.
3. Миграционный статус не меняет правило о недвижимости. Статья 3 LIE приравнивает инвестиции постоянных резидентов к мексиканским инвестициям, но исключает то, что предусмотрено в Первом и Втором разделах закона, а Второй раздел — это как раз приобретение недвижимости. Постоянный резидент из России, Казахстана, Канады или Италии остаётся иностранцем для целей статьи 27.

Внутри этих рамок мексиканская компания не является универсальной «альтернативой» трасту. Это подходящий инструмент для конкретного типа инвестиций и неподходящий, с последствиями, для другого.

Три законных маршрута иностранца в Кинтана-Роо

Прежде чем разбирать компанию в деталях, полезно увидеть карту вариантов целиком, потому что решение принимается путём сравнения, а не в вакууме.

Маршрут	Правовая основа	Что позволяет в ограниченной зоне	Орган и процедура	Кому обычно подходит
Банковский fideicomiso	LIE ст. 10 фр. II, 11, 12, 13 и 14	Пользование, владение и извлечение выгоды из объектов жилого назначения (а также нежилого); титульным собственником выступает банк-фидуциарий, иностранец — бенефициар	Предварительное разрешение SRE; максимальный срок 50 лет с продлением	Собственное жильё, второй дом, квартира со случайной сдачей, упорядоченное наследование
Мексиканская компания с оговоркой о допуске иностранцев	LIE ст. 10 фр. I, 15 и 16; Регламент ст. 5 и 7	Прямое право собственности на объекты нежилого назначения	Уведомление SRE в течение 60 рабочих дней по каждому объекту; регистрация в RNIE	Туристическая аренда как бизнес, коммерческие помещения, офисы, участки под застройку, бутик-отель, портфель из нескольких объектов
Натурализация	Конституция ст. 27 фр. I	Прямая собственность без ограничений, как у любого мексиканца	Миграционная процедура и процедура получения гражданства через SRE	Долгосрочные резиденты, отвечающие требованиям к гражданству

Существует и четвёртая конструкция — разрешение на приобретение вне ограниченной зоны с предварительным соглашением перед SRE (LIE, ст. 10 A), которое закон предписывает выдавать за пять рабочих дней, если муниципалитет полностью вне зоны, и за тридцать, если он частично внутри. Мы упоминаем её ради полноты картины: на побережье Кинтана-Роо она не применяется.

По трасту отсылаем к руководству по банковскому трасту fideicomiso для иностранцев, где подробно разобраны стороны договора, расходы и наследование. Остальная часть этой статьи сосредоточена на второй строке таблицы.

Жилое или нежилое: граница, определяющая структуру

Статья 10 LIE разделяет два мира одним словом, но определяет это слово Регламент. Его статья 5 устанавливает, что для целей Второго раздела закона недвижимость жилого назначения — это объект, «предназначенный исключительно для проживания собственника или третьих лиц». Далее перечисляется, в форме открытого, а не исчерпывающего списка, то, что считается предназначенным для нежилой деятельности:

• объекты, предназначенные для таймшера;
• объекты, предназначенные для промышленной, коммерческой или туристической деятельности, которые одновременно используются и для жилых целей;
• объекты, приобретённые кредитными учреждениями и иными финансовыми посредниками для взыскания задолженности;
• объекты, используемые юридическими лицами для реализации своего уставного предмета деятельности, состоящего в отчуждении, благоустройстве, строительстве, разделении на участки и прочей деятельности по девелопменту недвижимости, вплоть до их коммерческой реализации или продажи третьим лицам;
• в целом — объекты, предназначенные для коммерческой, промышленной, сельскохозяйственной, животноводческой, рыболовной, лесной деятельности и для оказания услуг.

Эта же статья предусматривает предохранительный клапан: при сомнении, считается ли объект предназначенным для жилой деятельности, SRE разрешает запрос в срок, не превышающий десяти рабочих дней, а если не отвечает, считается, что на объекте осуществляется нежилая деятельность. Такой запрос — реальный и мало используемый инструмент; в пограничном случае это именно тот документ, который осмотрительный юрист хочет иметь в деле до оформления escritura (нотариального акта о переходе права собственности) на имя компании.

Как это применяется к типичным ситуациям Ривьеры-Майя

Здесь находится сердцевина проблемы, потому что большинство иностранных покупателей не хочет ни склада, ни завода: они хотят квартиры, которые сдаются.

Квартира для собственного использования, даже если она сдаётся несколько недель в году. Это жильё для использования собственником. Жилое назначение. Компания не подходит; правильный маршрут — fideicomiso.

Квартира, сдаваемая в долгосрочную аренду жильцу, который в ней живёт. Регламент говорит о жилье «собственника или третьих лиц». Договор аренды жилого помещения на двенадцать месяцев в Плаякаре или в Супермансане 17 в Канкуне остаётся жилым использованием объекта. То, что собственником выступает компания, не превращает это в коммерческую деятельность. Консервативное прочтение — и то, которого обычно потребует осмотрительный нотариус в Солидаридад или Бенито-Хуарес перед оформлением escritura на компанию, — состоит в том, что такой актив должен идти в fideicomiso; при этом компания вполне может быть бенефициаром траста, если владелец хочет сосредоточить управление в одном юридическом лице (LIE, ст. 11, фракция I).

Объекты, эксплуатируемые как туристическое размещение посуточно, с услугами, внутри реального бизнеса. Здесь объект предназначен для туристической деятельности и оказания услуг по размещению, с регистрацией видов деятельности в SAT, выставлением счетов, уплатой штатного налога на размещение и, при необходимости, муниципальной лицензией. Это попадает под фракцию V статьи 5 и под понятие туристической деятельности из фракции II. Именно в этом случае мексиканская компания с иностранными участниками может обоснованно приобрести прямое право собственности — при условии, что заявленное использование совпадает с реальным и является устойчивым. Когда в проекте несколько объектов, персонал, управляющий и бухгалтерия, аргумент прочен; когда это одна квартира, которой владелец пользуется три месяца в году, а остальное время рекламирует на платформах, аргумент слабеет и приближается к симуляции.

Коммерческое помещение на Пятой авеню, офис, склад, ресторан. Коммерческая деятельность или оказание услуг. Нежилое назначение без всяких обсуждений.

Участок в Регионе 15 в Тулуме или на федеральном шоссе — под застройку и продажу. Фракция IV: объект, используемый юридическим лицом для реализации уставного предмета деятельности по девелопменту вплоть до коммерческой реализации. Компания — естественная структура застройщика. Если же участок покупается, чтобы построить собственный дом, назначение снова становится жилым. Для анализа земли, эхидо и изменения вида разрешённого использования юридическое руководство по участкам в Тулуме и на Ривьере-Майя подробно разбирает специфическую проверку такого типа актива.

Бутик-отель, кондо-отель, таймшер. Фракция I и туристическая деятельность. Нежилое назначение.

Смешанное использование: коммерческий первый этаж и квартиры выше. Фракция II статьи 5, когда коммерческая или туристическая деятельность сосуществует одновременно с жилым использованием. Это одна из немногих дверей, через которую объект с жилой составляющей может попасть в прямую собственность компании, и именно поэтому проект стоит документировать особенно тщательно.

Операционный вывод легко сформулировать и трудно исполнить: компания — для недвижимости, которая работает. Если объект в реальности станет дачей участников общества, правильная структура — fideicomiso, и точка.

Как устроена мексиканская компания с оговоркой о допуске иностранцев

Мексиканская компания — это юридическое лицо, учреждённое в соответствии с Общим законом о торговых обществах (Ley General de Sociedades Mercantiles, LGSM) перед мексиканским нотариусом (notario público — государственный нотариус, наделённый публичной функцией удостоверять сделки) либо перед торговым брокером corredor público, с юридическим адресом в Мексике. Её участниками могут быть иностранцы в любой пропорции, за исключением зарезервированных видов деятельности или видов деятельности с лимитами, перечисленных в самой LIE; деятельности с недвижимостью среди них нет.

Уставная оговорка, которая определяет, что компания может купить

Статья 15 LIE предписывает, чтобы устав любой компании содержал одно из двух: оговорку об исключении иностранцев либо соглашение, предусмотренное фракцией I статьи 27 Конституции. Оговорка об исключении (LIE, ст. 2, фракция VII) — это прямое условие о том, что компания не будет принимать ни прямо, ни косвенно в качестве участников иностранных инвесторов или компании с оговоркой о допуске. Соглашение, напротив, представляет собой оговорку Кальво, встроенную в учредительный акт: присутствующие или будущие иностранные участники считаются мексиканцами в отношении имущества компании и отказываются прибегать к защите своего правительства под угрозой утраты этого имущества в пользу государства.

Компания с оговоркой об исключении может купить любую недвижимость в любой точке страны, жилую или нежилую. Компания с соглашением о допуске иностранцев может купить любую недвижимость вне ограниченной зоны, а внутри неё — только нежилые объекты (LIE, ст. 10). Если компания меняет оговорку об исключении на оговорку о допуске, она должна уведомить SRE в течение тридцати последующих рабочих дней (LIE, ст. 16, последний абзац), и это изменение немедленно влияет на то, что она вправе продолжать иметь в ограниченной зоне.

Какой тип общества выбрать

LGSM признаёт несколько видов обществ (ст. 1). В практике недвижимости Кинтана-Роо используются три.

Тип	Черты, важные для иностранного инвестора	Правовая основа
Акционерное общество с переменным капиталом (S.A. de C.V.)	Минимум два акционера; капитал представлен акциями, свободно передаваемыми, если не согласовано иное; управление через собрание и единоличного управляющего либо совет; наиболее гибкая форма для входа и выхода партнёров и для продажи бизнеса путём продажи акций	LGSM ст. 87 и 89
Общество с ограниченной ответственностью с переменным капиталом (S. de R.L. de C.V.)	Участники обязаны только оплатить свои вклады; доли не оформляются оборотными ценными бумагами и уступаются с соблюдением требований закона; максимум пятьдесят участников; очень популярно у инвесторов из США по налоговым причинам в стране их резидентства	LGSM ст. 58 и 61
Упрощённое акционерное общество (S.A.S.)	Один или несколько акционеров, которыми могут быть только физические лица; учреждается онлайн по типовому уставу Министерства экономики; требует, чтобы у всех акционеров была действующая электронная подпись e.firma; годовой лимит выручки, ежегодно индексируемый	LGSM ст. 260 и 262

S.A.S. редко подходит только что приехавшему иностранному покупателю: требование о наличии у каждого акционера усиленной электронной подписи SAT предполагает предварительное получение налогового номера RFC и, на практике, урегулированного миграционного статуса, а лимит выручки делает такую форму непригодной для портфелей заметного размера. Выбор между S.A. и S. de R.L. обычно зависит от страны налогового резидентства участников и от того, планируется ли привлекать инвесторов; это разговор для корпоративного юриста и для налогового консультанта в стране происхождения, а не стандартное решение по шаблону.

Пошагово: учреждение и первая покупка

1. Разрешение на наименование. Министерство экономики выдаёт разрешение на использование фирменного наименования (LIE, ст. 15) через свою электронную платформу; процедуру обычно ведёт нотариус или юрист.
2. Проект устава. Предмет деятельности, прямо включающий виды деятельности, которые будут обосновывать нежилое назначение (оказание услуг по размещению, аренда коммерческой недвижимости, девелопмент — в зависимости от случая), соглашение о допуске иностранцев, правила управления, доверенности.
3. Подписание учредительного акта перед нотариусом или торговым брокером. Участники являются лично либо через представителя по доверенности. Участник — иностранное юридическое лицо — подтверждает своё существование и полномочия представителей документами с апостилем или легализацией и с переводом присяжного переводчика.
4. Регистрация в Публичном реестре собственности и торговли штата Кинтана-Роо. Она придаёт компании публичность; в штате реестр находится в ведении Министерства внутренних дел штата и предоставляет онлайн-доступ к записям.
5. Постановка на налоговый учёт (RFC). Форма SAT для вновь созданных юридических лиц требует учредительный акт, подтверждение налогового адреса, доверенность и удостоверение личности законного представителя, а также номера RFC участников или акционеров (Налоговый кодекс федерации, ст. 27). Участники, проживающие за рубежом и не имеющие налоговых обязанностей в Мексике, идентифицируются по правилам ежегодной Miscelánea Fiscal; бухгалтер должен предусмотреть это заранее, до записи на приём. Одновременно оформляется e.firma компании.
6. Регистрация в Национальном реестре иностранных инвестиций (RNIE). Любая мексиканская компания, в капитале которой участвуют иностранные инвестиции, обязана зарегистрироваться (LIE, ст. 32) в течение сорока последующих рабочих дней, по модальности B, администрируемой Министерством экономики. Пропуск или просрочка наказываются (LIE, ст. 38, фракция IV).
7. Банковский счёт и подтверждение происхождения средств. Банки применяют собственную политику «знай своего клиента» к компаниям с иностранными участниками; счёт разумно открыть до того, как вы возьмёте на себя обязательства по датам закрытия сделки.
8. Покупка объекта на имя компании. Предварительный договор, юридическая проверка, escritura у нотариуса Солидаридад, Тулума или Бенито-Хуарес, уплата муниципального налога на приобретение недвижимости и регистрация в Публичном реестре. Нотариальный процесс и закрытие сделки в Кинтана-Роо для компании тот же, что и для любого покупателя, с той особенностью, что нотариус обязан проверить уставную оговорку и зафиксировать нежилое назначение объекта.
9. Уведомление SRE. В течение шестидесяти рабочих дней с даты приобретения (LIE, ст. 10, фракция I), по каждому объекту, по форме FF-SRE-010, с указанием местоположения и описания объекта, чётким и точным описанием видов использования, для которых он предназначен, копией нотариального документа и уплатой пошлины, установленной Федеральным законом о пошлинах; при просрочке пошлина выше. Содержание уведомления регулируется статьёй 7 Регламента, и SRE вправе в любое время проверить достоверность заявленного (LIE, ст. 13).

Каждый из этих шагов оставляет документ в деле. Когда придёт время продавать объект или доли в компании, именно это полное досье потребует к осмотру добросовестный покупатель.

Обязанности и регулярные расходы компании

Тот, кто покупает через компанию, приобретает не только недвижимость: он приобретает предприятие, которое живёт каждый месяц. Это самая недооценённая разница по сравнению с fideicomiso, чья годовая стоимость — фиксированный сбор банка-фидуциария, а налоговые обязанности при наличии арендных доходов — это обязанности физического лица.

Федеральные налоговые обязанности

• Ежемесячные авансовые платежи ISR не позднее 17-го числа следующего месяца (LISR, ст. 14), рассчитываемые по коэффициенту прибыльности.
• Годовая декларация в течение трёх месяцев после закрытия финансового года (LISR, ст. 76, фракция V), с определением налогового результата и счёта чистой налоговой прибыли CUFIN.
• Ежемесячные декларации по IVA, когда компания совершает облагаемые операции (меблированная аренда, коммерческая аренда, услуги размещения), вместе с информационной декларацией об операциях с третьими лицами.
• Электронная бухгалтерия и выставление CFDI по каждому доходу, включая арендную плату, полученную через цифровые платформы, — платформы требуют от юридического лица его RFC и справку о налоговом статусе, чтобы платить ему без удержаний, применяемых к физическим лицам.
• Удержания у поставщиков — физических лиц (гонорары, аренда) и, при наличии, у работников.
• Информация о контролирующем бенефициаре. С 2022 года юридические лица обязаны получать, хранить в составе бухгалтерского учёта и передавать SAT по требованию достоверную и актуальную информацию о своих контролирующих бенефициарах (CFF, ст. 32-B Ter); неисполнение или неактуальность данных является правонарушением с санкцией (CFF, ст. 84-M). Для компании с иностранными участниками это досье идентифицирует физических лиц, которые в конечном счёте контролируют бизнес.
• Уведомление о участниках или акционерах в RFC при каждом изменении структуры капитала.

Обязанности перед RNIE

Помимо первичной регистрации, Регламент LIE (ст. 38 и 43) требует ежегодного экономического отчёта в течение первых пяти месяцев после закрытия финансового года и ежеквартальных обновлений определённой информации; последние — только при превышении пороговых сумм, устанавливаемых Национальной комиссией по иностранным инвестициям общим решением. Небольшой портфель обычно ограничивается годовым отчётом; девелоперский проект с финансированием от иностранной материнской компании вполне может попасть под квартальные уведомления.

Трудовые и местные обязанности

Если операция размещения нанимает персонал (уборка, приём гостей, обслуживание), компания становится работодателем: регистрация в системе социального страхования IMSS, взносы, зарплатные ведомости с электронными счетами, участие работников в прибыли предприятия при наличии налоговой прибыли. Многие инвесторы решают это, нанимая управляющую компанию, которая берёт на себя трудовые отношения, — и у этого есть стоимость, которая должна попасть в финансовую модель.

На уровне штата и муниципалитета появляются налог на размещение Кинтана-Роо с туристических ночёвок, лицензия на ведение деятельности и совместимый вид разрешённого использования земли, когда объект работает как бизнес, а также predial — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, который платит любой собственник.

Статьи расходов, которые нужно заложить в бюджет

Мы не публикуем цифры, потому что гонорары различаются между нотариальными конторами, юридическими фирмами и городами, а официальные пошлины индексируются ежегодно. Но в расчётной таблице того, кто сравнивает структуры, обязательно должен быть следующий перечень статей.

Статья	Fideicomiso	Мексиканская компания
Создание конструкции	Разрешение SRE и гонорар фидуциария за открытие	Гонорары нотариуса или брокера, разрешение на наименование, регистрация в Публичном реестре
Фиксированные годовые расходы	Ежегодный сбор банка-фидуциария	Ежемесячные гонорары бухгалтера, отчёт в RNIE, продление e.firma, налоговый адрес
Налоговый комплаенс	Декларации физического лица только при наличии дохода	Ежемесячные и годовая декларации всегда, даже если компания не ведёт деятельности
При покупке каждого объекта	Изменение траста или новый траст, с разрешением	Уведомление SRE по каждому объекту, с пошлиной
При продаже	Аннулирование или уступка прав бенефициара	Продажа объекта компанией либо продажа долей, со своими налоговыми последствиями
При смерти владельца	Подназначенные бенефициары, указанные в договоре	Переход акций или долей по уставу и применимому наследственному праву

Детализация налогов и пошлин при приобретении, которые платит любой покупатель — физическое лицо или компания, — разобрана в руководстве по расходам на покупку: ISAI, нотариус и predial в Кинтана-Роо. ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles — налог на приобретение недвижимости) является муниципальным, его ставка задаётся законом штата и законами о доходах каждого муниципалитета; Солидаридад, Тулум и Бенито-Хуарес не обязательно совпадают.

Налогообложение компании: ISR, IVA, дивиденды и будущая продажа

Решение между трастом и компанией в значительной мере является налоговым, и именно здесь больше всего помогает бухгалтер с опытом работы с иностранными инвесторами плюс консультант в стране резидентства участников.

Корпоративный ISR

Юридические лица рассчитывают ISR (Impuesto sobre la Renta — налог на прибыль) по ставке 30 % от налогового результата года (LISR, ст. 9), то есть от учитываемых доходов за вычетом разрешённых вычетов и выплаченной работникам доли прибыли. Для компании, занимающейся размещением или арендой, типичные вычеты — это амортизация зданий, проценты по финансированию, эксплуатационные взносы кондоминиума, predial, страхование, комиссии платформ и управляющих компаний, реклама, зарплаты и профессиональные гонорары, — всегда при наличии CFDI и оплаты банковскими способами. При хорошем администрировании компания с реальными расходами платит налог с базы, ощутимо меньшей валового дохода; при плохом — платит 30 % почти со всей полученной выручки.

Дивиденды в пользу участников

Прибыль, которую компания распределяет участникам — физическим лицам, облагается дополнительной ставкой 10 %, которую удерживает сама компания (LISR, ст. 140, второй абзац). Когда участники проживают за рубежом, источник дохода находится в Мексике, поскольку здесь резидентна распределяющая компания (LISR, ст. 164), и применяется то же удержание, которое может быть уменьшено или зачтено в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения между Мексикой и страной участника, если такое соглашение есть и соблюдены его требования к резидентству и фактическому получателю дохода. Этого второго уровня налога в fideicomiso не существует: там доход попадает напрямую физическому лицу.

IVA в текущей деятельности

Общая ставка IVA (Impuesto al Valor Agregado — налог на добавленную стоимость) составляет 16 % (LIVA, ст. 1). Временное пользование недвижимостью, предназначенной исключительно для проживания, освобождено от налога, но освобождение не применяется к объектам, предоставляемым меблированными, и к тем, что предназначены или используются как отели или гостевые дома (LIVA, ст. 20, фракция II). В переводе на язык Ривьеры-Майя: посуточная аренда меблированной квартиры в Альдеа-Сама или в Пуэрто-Канкун облагается IVA по 16 % с правом на зачёт входящего IVA по расходам; аренда коммерческого помещения тоже облагается; освобождена только необставленная жилая аренда. Это одинаково для физических лиц и компаний, но компания администрирует налог ежемесячно и в обязательном порядке.

При продаже IVA не уплачивается с отчуждения земли и построек, предназначенных для проживания, причём отели прямо выведены из этого освобождения (LIVA, ст. 9, фракции I и II). Компания, продающая объект, эксплуатировавшийся как средство размещения, или коммерческое помещение, должна обсудить с бухгалтером IVA на строительную часть.

Когда продаёт компания

Отчуждение объекта компанией порождает налогооблагаемую прибыль по корпоративной ставке, с вычетом индексированной стоимости приобретения и инвестиций. У компании нет доступа к освобождению от налога при продаже собственного жилья, которое закон резервирует за физическими лицами, и это решающий пункт для того, кто сравнивает структуры с горизонтом перепродажи. Альтернатива — продать доли компании вместо объекта — избавляет покупателя от муниципального налога на приобретение, но не устраняет ISR: продажа долей мексиканской компании нерезидентами тоже облагается налогом в Мексике, а покупатель долей принимает на себя всю историю предприятия. Руководство по налогам при продаже недвижимости в Мексике раскрывает режим физического лица и траста и полезно для сопоставления.

Страна резидентства участников

Мексиканская компания — это иностранное юридическое лицо для налоговой службы страны участника. США, Канада, Испания, Италия, Франция, Россия и другие страны имеют собственные правила об участии в иностранных компаниях, о налоговой прозрачности, информационных декларациях и зачёте мексиканского налога. Выбор между S.A. и S. de R.L., целесообразность распределять дивиденды или реинвестировать и даже само решение использовать компанию или траст зависят от этого анализа в стране происхождения. Ни один мексиканский консультант не может принять эту часть решения в одиночку, и любой, кто утверждает обратное, продаёт вам уверенность, а не экспертизу.

Прямое сравнение: fideicomiso или мексиканская компания

Обе структуры соблюдают Конституцию. Различает их то, для чего они служат, сколько стоит их содержание и как они облагаются налогом. Таблица собирает критерии, которые сильнее всего весят в практике Кинтана-Роо.

Критерий	Банковский fideicomiso	Мексиканская компания с иностранными участниками
Допустимое назначение в ограниченной зоне	Жилое и нежилое	Только нежилое (LIE, ст. 10, фракция I)
Личное использование объекта	Да, это его естественная функция	Нет; проживание участников противоречит заявленному назначению
Титульный собственник в реестре	Банк-фидуциарий	Сама компания
Процедура в SRE	Предварительное разрешение; решение за 5 или 30 рабочих дней; молчание в пользу заявителя (LIE, ст. 14)	Последующее уведомление в течение 60 рабочих дней по каждому объекту
Срок	До 50 лет с продлением (LIE, ст. 13)	Бессрочно, пока компания существует и соблюдает обязанности
Иные регистрации	Фидуциарий сам исполняет обязанности по RNIE	RNIE, RFC, Публичный торговый реестр, контролирующий бенефициар
Административная нагрузка	Низкая; один ежегодный сбор	Высокая; ежемесячный бухгалтер, декларации, отчёты
ISR с арендных доходов	Физическое лицо, прогрессивная шкала с вычетами по аренде	30 % корпоративной ставки от налогового результата
Второй уровень налога	Нет	Дополнительные 10 % с дивидендов
ISR при продаже	Физическое лицо; возможно освобождение по собственному жилью при соблюдении условий	Корпоративный; освобождения по жилью нет
Несколько объектов	Один траст на объект либо расширение с разрешением	Один вехикул может держать много объектов
Наследование	Подназначенные бенефициары; позволяет избежать наследственного процесса в Мексике	Переход акций по уставу и применимому праву
Финансирование и партнёры	Ограничено; траст плохо принимает инвесторов	Естественно; вход партнёров, займы, частичная продажа
Регуляторный риск	Низкий при своевременном продлении и уплате сборов	Высокий, если заявленное использование не совпадает с реальным

Прочитанная честно, таблица говорит: для подавляющего большинства иностранных покупателей квартиры или дома в Плая-дель-Кармен, Тулуме или Канкуне правильная структура — это fideicomiso. Компания выигрывает тогда, когда за ней стоит бизнес: несколько объектов, эксплуатируемых как средство размещения, коммерческая недвижимость, участок под застройку или проект с несколькими инвесторами.

Сценарии в Плая-дель-Кармен, Тулуме и Канкуне

Приведённые ниже случаи — иллюстративные сценарии, построенные на основе частых рыночных ситуаций; они не описывают конкретные сделки и не обещают результатов. Они нужны, чтобы увидеть, как правило применяется на практике.

Квартира в Плаякаре для семейного отдыха и эпизодической аренды

Пара из Москвы покупает двухспальную квартиру в Playacar Fase II, живёт там сама восемь недель в году, остальное время сдаёт через платформы. Даже если арендный доход существенный, объект остаётся жильём собственника, а туристическое использование не является организованной предпринимательской деятельностью. Назначение жилое. Fideicomiso, где супруги выступают бенефициарами, а дети — подназначенными бенефициарами. Арендные доходы декларируются как доходы физического лица, а при продаже анализируется возможность освобождения по собственному жилью, если выполняются его условия.

Четыре студии в Ла-Велете, работающие как средство размещения

Инвестор из Санкт-Петербурга покупает четыре студии в одном здании в районе Ла-Велета, Тулум, нанимает управляющую компанию, регистрирует вид деятельности «размещение», уплачивает штатный налог на размещение, выставляет счета, имеет общую стойку приёма и не пользуется юнитами лично. Это оказание услуг туристического размещения, с бухгалтерией и персоналом через управляющую компанию. Ситуация укладывается в нежилое назначение по Регламенту (ст. 5, фракции II и V). S. de R.L. de C.V. с соглашением о допуске иностранцев вправе приобрести прямое право собственности, с уведомлением SRE по каждой из четырёх escrituras. До оформления юрист получает запрос-ответ SRE о нежилом характере, чтобы укрепить досье. Чтобы оценить масштаб бизнеса, сравнение посуточной и долгосрочной аренды на Ривьере-Майя даёт методологию анализа без выдуманных цифр.

Коммерческое помещение на Пятой авеню

Компания с американскими участниками покупает коммерческое помещение на Пятой авеню в Плая-дель-Кармен, чтобы сдать его ресторану. Коммерческая деятельность. Прямая собственность компании, уведомление SRE, IVA 16 % с аренды, корпоративный ISR. Fideicomiso здесь тоже был бы возможен, но добавил бы ежегодный сбор, ничего не давая взамен.

Участок в Регионе 15 под застройку и продажу

Группа из трёх европейских инвесторов покупает лот в Регионе 15 в Тулуме, чтобы построить шесть вилл и продать их. Объект предназначен для реализации уставного предмета деятельности по девелопменту вплоть до коммерческой реализации (Регламент, ст. 5, фракция IV). S.A. de C.V. с соглашением о допуске, уведомление SRE, разрешения на строительство в муниципалитете Тулума, оформление режима кондоминиума по завершении, продажа каждой виллы компанией. Если один из инвесторов захочет оставить себе виллу для личного пользования, эта единица должна перейти в fideicomiso в его пользу; она не может остаться в компании как его дом.

Квартира в Пуэрто-Канкун, сданная в долгосрочную аренду

Инвестор из Алматы покупает квартиру в Пуэрто-Канкун, чтобы сдать её на двенадцать месяцев семье. Это жильё третьих лиц — жилое использование. Компания не подходит. Fideicomiso, с дополнительным преимуществом: необставленная жилая аренда освобождена от IVA, а физическое лицо декларирует доход с опциональным вычетом по аренде.

Несколько объектов в разных кондоминиумах Плая-дель-Кармен

Семья с временной резиденцией хочет купить три квартиры в разных зданиях между Центром и Колосио, частично пользоваться ими и частично сдавать. Честный ответ здесь такой: смесь личного использования и разрозненной сдачи не образует организованного бизнеса размещения; три траста или один расширенный с разрешением — вот правильный путь. Если позже семья профессионализирует операцию, перестанет пользоваться юнитами лично и объединит их в предприятие с реальным управлением, структуру можно пересмотреть, передав объекты компании — с налоговыми и нотариальными издержками такой передачи. Предложение квартир на продажу в Плая-дель-Кармен позволяет заранее сравнить здания и их регламенты, прежде чем принимать решение.

Риски, частые ошибки и комплаенс

Мексиканская компания работает хорошо тогда, когда её используют по назначению и поддерживают в актуальном состоянии. Проблемы, которые мы видим на практике, повторяются из года в год.

Симуляция нежилого назначения

Это главный риск. Купить пляжный дом на имя предприятия, заявить «аренду» и использовать его как жильё участников — это симуляция акта с целью позволить иностранцам пользоваться недвижимостью в ограниченной зоне в нарушение LIE. Санкция — штраф до полной суммы операции (LIE, ст. 38, фракция V), а Конституция добавляет утрату имущества в пользу государства для того, кто нарушает соглашение по статье 27. SRE вправе в любое время проверить достоверность уведомлений (LIE, ст. 13). К этому добавляется налоговый риск: SAT может переквалифицировать расходы «предприятия» без реальной деятельности как невычитаемые.

Мексиканец-номинал

Использовать друга, сотрудника или местного знакомого в качестве мажоритарного участника, чтобы у компании была оговорка об исключении иностранцев и она могла покупать жильё, — это самая тяжёлая версия той же проблемы. Помимо симуляции, иностранец оказывается под риском того, что номинальный владелец распорядится имуществом, обременит его или оставит своей семье по наследству. Никакой частный договор эту уязвимость не лечит: он не может создать для иностранца то право, которое Конституция ему прямо запрещает.

Забытые уведомления и регистрации

Уведомление SRE в течение шестидесяти рабочих дней по каждому объекту; регистрация в RNIE в течение сорока рабочих дней; годовой экономический отчёт; уведомление об изменении уставной оговорки в течение тридцати рабочих дней; уведомление о составе участников в RFC; досье контролирующего бенефициара. Каждое упущение имеет собственную санкцию и — что в практике весит больше — всплывает ровно тогда, когда компания хочет продать объект, а покупатель просит полное досье.

«Спящая» компания

Компания без доходов остаётся обязанной подавать декларации. Прекращение подачи ведёт к требованиям налоговой, штрафам и к ограничению цифровой печати, без которой невозможно выставить счёт за первую же аренду, когда бизнес наконец запустится. Расходы на ежемесячного бухгалтера не являются опциональными, и закладывать их нужно с первого года, включая годы без выручки.

Наличные расчёты и противодействие отмыванию

Закон против отмывания денег запрещает рассчитываться наличными при создании или передаче вещных прав на недвижимость, когда стоимость равна или превышает эквивалент восьми тысяч двадцати пяти дневных значений индексной единицы UMA (LFPIORPI, ст. 32, фракция I). Застройщики и риелторские посредники, а также нотариусы осуществляют так называемую уязвимую деятельность и обязаны идентифицировать клиента и, при необходимости, подавать уведомления (LFPIORPI, ст. 17, фракции V и XII). Для компании с иностранными участниками это означает подтверждать происхождение средств и личность контролирующих бенефициаров начиная с предварительного договора купли-продажи. Организация потока средств через эскроу-счёт и документированные банковские переводы облегчает исполнение этих обязанностей с первого платежа.

Регламент кондоминиума и вид разрешённого использования

То, что LIE позволяет компании владеть объектом, предназначенным для размещения гостей, не означает, что это разрешает кондоминиум. Многие регламенты кондоминиумов в Плая-дель-Кармен и Канкуне ограничивают посуточную сдачу или требуют регистрации; туристическая эксплуатация требует также совместимого вида разрешённого использования земли и муниципальной лицензии. «Коммерческое» использование, запрещённое зданием, оставляет компанию с заявленным перед SRE назначением, которое она не может законно исполнять.

Первая линия у моря и земли эхидо

Объекты на первой линии обычно включают концессию на федеральную морскую сухопутную зону ZOFEMAT (Zona Federal Marítimo Terrestre — федеральная полоса вдоль берега, находящаяся в собственности государства и предоставляемая в пользование по концессии), оформленную на титульного владельца; её нужно переоформить и поддерживать в оплаченном состоянии. Земли происхождения ejido (общинная сельскохозяйственная земля, возникшая из аграрной реформы) не могут продаваться, пока не выведены из общинного режима и не оформлены в частную собственность по Аграрному закону; компания эту проблему не решает, она лишь меняет того, кто от неё страдает. В обоих случаях проверка титула предшествует любому решению о структуре.

Чек-лист решения перед созданием компании

Ответьте на эти вопросы письменно вместе со своим консультантом; если большинство ответов указывает на fideicomiso, не учреждайте компанию.

1. Будет ли кто-то из участников ночевать в объекте больше нескольких недель в году? Если да — fideicomiso.
2. Будет ли объект сдаваться как жильё в долгосрочную аренду? Если да — fideicomiso.
3. Есть ли реальная операция размещения, коммерческая или девелоперская, с управлением, выставлением счетов и собственным или подрядным персоналом? Если да — компания жизнеспособна.
4. Планируется ли покупка нескольких объектов, привлечение инвесторов или получение финансирования? Если да — компания даёт гибкость.
5. Согласны ли участники нести расходы на ежемесячного бухгалтера, постоянные декларации и годовой отчёт в RNIE даже в годы без доходов? Если нет — fideicomiso.
6. Проанализировал ли налоговый консультант в стране резидентства последствия участия в мексиканской компании и удержание с дивидендов? Если нет — пока не подписывайте.
7. Будет ли получен запрос-ответ SRE о нежилом характере в пограничных случаях? Следовало бы.
8. Проверил ли нотариус, что предмет деятельности и соглашение о допуске иностранцев сформулированы корректно и что нежилое назначение зафиксировано в escritura о покупке?
9. Стоят ли в календаре уведомление SRE через шестьдесят рабочих дней и регистрация в RNIE через сорок?
10. Позволяют ли регламент кондоминиума, вид разрешённого использования и лицензии заявленную деятельность?

С кем говорить и в каком порядке

• Юрист по недвижимости и корпоративному праву с практикой в Кинтана-Роо — для анализа «жилое против нежилого», подготовки устава и координации уведомлений.
• Notario público в Солидаридад, Тулуме или Бенито-Хуарес, который учредит компанию и оформит покупку; желательно, чтобы это был один и тот же нотариус для обеих задач.
• Бухгалтер с опытом работы с юридическими лицами с иностранными участниками, который поставит компанию на учёт в RFC, подготовит досье контролирующего бенефициара и будет вести ежемесячный учёт.
• Налоговый консультант в стране резидентства участников — до выбора типа общества.
• Банк-фидуциарий, если вывод окажется таким, что хотя бы часть объектов должна идти в fideicomiso.

Если вы хотите, чтобы мы вместе с вами разобрали, какая структура подходит конкретному объекту из нашего каталога недвижимости в Кинтана-Роо, или скоординировали разговор с нотариусом и бухгалтером, вы можете связаться с нами. Мы не подменяем этих специалистов; мы упорядочиваем процесс так, чтобы структурное решение принималось до предложения о покупке, а не после него.

Частые вопросы

Вся ли Ривьера-Майя находится внутри ограниченной зоны?

Да, с практической точки зрения. Ограниченная зона охватывает 50 километров от побережья и 100 от государственных границ (Конституция, ст. 27, фракция I; LIE, ст. 2, фракция VI). Канкун, Пуэрто-Морелос, Плая-дель-Кармен, Пуэрто-Авентурас, Акумаль, Тулум, Косумель и Исла-Мухерес находятся внутри прибрежной полосы; Бакалар, Четумаль и остальной юг штата попадают внутрь из-за приграничной полосы с Белизом. Снаружи остаются лишь внутренние участки сельвы, где инвестиции в недвижимость не концентрируются.

Может ли мексиканская компания с иностранными участниками купить квартиру, чтобы в ней жить?

Не как прямой собственник. Статья 10, фракция I LIE позволяет компаниям с оговоркой о допуске иностранцев приобретать право собственности на недвижимость в ограниченной зоне только тогда, когда объекты предназначены для нежилой деятельности, а Регламент определяет как жилой объект, предназначенный исключительно для проживания собственника или третьих лиц. Для жилья, даже сдаваемого в долгосрочную аренду, маршрут — fideicomiso, бенефициаром которого компания вполне может выступать, если это удобно.

Какое уведомление компания подаёт после покупки в ограниченной зоне?

Уведомление о приобретении, предусмотренное статьёй 10, фракция I LIE, в Министерство иностранных дел, в течение шестидесяти рабочих дней с даты приобретения, по каждому объекту. Оно подаётся по форме FF-SRE-010 с указанием местоположения и описания объекта, точным описанием использования, для которого он предназначен, копией нотариального документа, удостоверенного нотариусом, и уплатой соответствующих пошлин, которые выше, если уведомление подано с нарушением срока.

Сколько ISR платит мексиканская компания за сдачу недвижимости в аренду?

Юридические лица общего режима применяют ставку 30 % к налоговому результату года (LISR, ст. 9), то есть после вычета разрешённых расходов, подтверждённых налоговыми документами. При распределении дивидендов физическим лицам или нерезидентам они дополнительно удерживают 10 % (LISR, ст. 140 и 164), что может быть уменьшено по применимому налоговому соглашению. К этому добавляются ежемесячные авансовые платежи и годовая декларация.

Облагается ли посуточная аренда налогом IVA, если объект принадлежит компании?

Да. Освобождение от IVA для аренды жилого помещения не применяется к объектам, предоставляемым меблированными, и к тем, что предназначены для отелей или гостевых домов (LIVA, ст. 20, фракция II). Типичная посуточная аренда в Плая-дель-Кармен или Тулуме — меблированная и посуточная — облагается IVA по 16 % с правом зачёта IVA, уплаченного в составе расходов бизнеса. Правило то же и для физических лиц; разница в том, что компания администрирует его ежемесячно и в обязательном порядке.

Может ли постоянный резидент Мексики купить напрямую в Плая-дель-Кармен?

Нет. Статья 3 LIE приравнивает инвестиции постоянных резидентов к мексиканским инвестициям, но исключает из этого приравнивания то, что предусмотрено в Первом и Втором разделах закона, а Второй раздел регулирует как раз приобретение недвижимости и трасты в ограниченной зоне. Постоянному резиденту по-прежнему нужен fideicomiso для жилья либо мексиканская компания для нежилых целей. Только натурализация снимает ограничение.

Что будет, если оформить объект на мексиканца как номинального собственника?

Это симуляция. LIE наказывает симуляцию актов, имеющих целью позволить иностранцам пользоваться недвижимостью в ограниченной зоне или распоряжаться ею, штрафом до полной суммы операции (ст. 38, фракция V), а Конституция предусматривает утрату имущества в пользу государства для того, кто нарушает соглашение по статье 27. К этому добавляется очевидный гражданско-правовой риск: номинальный владелец может продать, заложить или завещать объект, который юридически принадлежит ему.

Стоит ли покупать доли компании, которая уже владеет объектом?

Иногда это предлагают как способ сэкономить муниципальный налог на приобретение. Операция законна, но покупатель приобретает предприятие целиком, с его налоговой, трудовой и уведомительной историей, а продажа долей нерезидентами тоже облагается налогом в Мексике. Это требует корпоративной и налоговой проверки гораздо более глубокой, чем обычная купля-продажа объекта, и не устраняет обязанность сохранять нежилое назначение объекта в дальнейшем.