Расходы на покупку недвижимости в Кинтана-Роо: ISAI, нотариус, реестр и predial

Купить квартиру в Плая-дель-Кармен, виллу в Тулуме или участок в окрестностях Канкуна стоит дороже той цифры, которая указана в объявлении. Между подписанием предварительного договора и получением зарегистрированной escritura (нотариального акта о праве собственности) покупатель в штате Кинтана-Роо платит муниципальный налог на приобретение, гонорары нотариуса, пошлины Публичного реестра, оценку, справки и — если он иностранец, а объект расположен в так называемой запретной зоне, — федеральную пошлину за разрешение и комиссии банка по fideicomiso (банковскому трасту). А затем, каждый год, — predial, местный налог на недвижимость.

Этот гид разбирает каждую из этих статей вместе с законами, которые их создают, приводит действующие ставки в трёх муниципалитетах, где чаще всего покупают на Ривьера-Майя, и даёт пошаговую методику, чтобы вы собрали собственный бюджет закрытия сделки, а не полагались на «типичный процент», который никто не может документально подтвердить.

Отличие от большинства текстов о «расходах на оформление недвижимости в Кинтана-Роо», циркулирующих в русскоязычном интернете, простое: здесь нет выдуманных цифр. Каждая ставка и каждый срок привязаны к норме, которая их устанавливает, а там, где сумма зависит от тарифа, от ежегодно индексируемой пошлины, от банковского прайс-листа или от коммерческого предложения специалиста, мы говорим об этом прямо и объясняем, где именно это проверить.

Краткое резюме: что нужно знать до подписания

• Налог на приобретение (в большинстве штатов страны он известен как ISAI, а в муниципальных законах Кинтана-Роо называется ISABI, Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles) является муниципальным: каждая мэрия устанавливает ставку в собственном законе о финансах. Сегодня это 4 % в Плая-дель-Кармен, 4 % в Тулуме и 3 % в Бенито-Хуарес (Канкун).
• База ISABI — не цена сделки, а наибольшая из величин: согласованная цена, скорректированная на инфляцию, кадастровая оценка, оценка зарегистрированного оценщика и последняя задекларированная стоимость. При покупке на стадии строительства эта деталь способна заметно удорожить закрытие.
• Нотариус рассчитывает и перечисляет ISABI под свою ответственность в течение пятнадцати дней после совершения акта, поэтому деньги должны быть на месте в день подписания.
• Гонорары нотариуса регулируются обязательным для исполнения тарифом (arancel) штата, публикуемым в официальном вестнике, и облагаются НДС (IVA) по ставке 16 %, как любая профессиональная услуга.
• Пошлины Публичного реестра собственности и торговли — это фиксированные суммы в UMA за каждый регистрируемый акт, уведомление и справку (Закон о пошлинах штата, ст. 29), а не процент от цены: на фоне ISABI они весят немного.
• Иностранный покупатель в запретной зоне дополнительно платит федеральную пошлину за разрешение на fideicomiso (фиксированная сумма из Федерального закона о пошлинах, индексируемая ежегодно, порядка двадцати тысяч песо) и комиссии банка-фидуциария за открытие и за каждый год ведения траста.
• Predial уплачивается авансом по двухмесячным периодам; почти все муниципалитеты поощряют годовой платёж в январе скидками, которые в 2026 году достигали 25 % в Плая-дель-Кармен и 15 % в Канкуне.
• Требуйте у нотариуса детализированную смету по статьям до подписания предварительного договора и сравните минимум две нотариальные конторы. Это единственный серьёзный способ узнать, сколько стоит оформление именно вашего объекта.

Что такое ISAI (ISABI) и кто его взимает в Кинтана-Роо

Налог на приобретение недвижимости — это платёж, которым облагается сам факт становления собственником. В Мексике он относится к компетенции муниципалитетов, а в Кинтана-Роо законодательное собрание штата наделило более крупные муниципалитеты собственными законами о финансах: существуют отдельные законы для муниципалитетов Плая-дель-Кармен (ранее Солидаридад), Тулум, Бенито-Хуарес, Пуэрто-Морелос, Косумель, Исла-Мухерес, Бакалар и других. Общий Закон о финансах муниципалитетов штата остаётся субсидиарной нормой для тех, у кого своего закона нет.

Стоит помнить о недавней смене названий. Муниципалитет, где расположен город Плая-дель-Кармен, с момента создания назывался Солидаридад; в марте 2025 года Конгресс штата утвердил его переименование в муниципалитет Плая-дель-Кармен, что было опубликовано в официальном вестнике в том же месяце с оговоркой: переименование не затрагивает права, обязанности и текущие процедуры. Правовые тексты и официальные бланки переходят на новое название постепенно, и сам Конгресс штата до сих пор публикует муниципальный закон о финансах под историческим наименованием. Поэтому вы будете встречать документы, квитанции по predial и старые нотариальные акты со словом «Solidaridad» и новые документы со словом «Playa del Carmen»: речь об одной и той же территории, которая тянется от Пунта-Марома и Плаякара до Пуэрто-Авентурас и границы с Тулумом.

Действующие ставки по муниципалитетам

Муниципалитет (город)	Ставка ISABI	Основание	Примечание
Плая-дель-Кармен (ранее Солидаридад)	4 %	Закон о финансах муниципалитета Плая-дель-Кармен (глава об ISABI)	Ставка повышена декретом, опубликованным в вестнике штата 10.12.2025; до реформы было 3 %
Тулум	4 %	Закон о финансах муниципалитета Тулум (глава об ISABI)	Консолидированный текст с изменениями по декабрь 2025 года
Бенито-Хуарес (Канкун)	3 %	Закон о финансах муниципалитета Бенито-Хуарес (глава об ISABI)	Действующий консолидированный текст, опубликованный Конгрессом штата

Два практических предупреждения. Первое: ставки меняются часто и почти всегда вверх. За несколько лет два из трёх муниципалитетов дошли до 4 %, и Плая-дель-Кармен сделал последний шаг реформой декабря 2025 года. Если ваша сделка подписывается вблизи смены календарного года, спросите у нотариуса, какая ставка применяется исходя из даты облагаемого акта и переходных статей соответствующего декрета. Второе: карточки процедур, бланки и калькуляторы муниципальных казначейств обновляются не так быстро, как закон, поэтому не стройте бюджет на ставке, увиденной в старой форме. Юридическую силу имеет закон, опубликованный в официальном вестнике штата, а самый свежий консолидированный текст размещён на сайте Конгресса штата.

Налоговая база: это не (только) цена

Именно этот пункт чаще всего удивляет покупателей. Законы о финансах Плая-дель-Кармен, Бенито-Хуарес и Тулума следуют одной логике и почти совпадают по формулировкам: базой налога является наибольшая из следующих величин:

1. Стоимость приобретения, то есть согласованная цена, скорректированная на коэффициент, получаемый делением индекса потребительских цен месяца, предшествующего месяцу, в котором платёж становится обязательным, на индекс месяца, предшествующего приобретению.
2. Кадастровая оценка, при условии, что она не старше максимального срока, установленного законом (порядка шести месяцев к дате приобретения).
3. Оценка, выполненная оценщиком (perito valuador), аккредитованным или зарегистрированным при компетентном органе штата, с тем же ограничением по давности. Некоторые муниципальные законы допускают также оценку, выполненную банковским учреждением.
4. Последняя стоимость, задекларированная продавцом.

Последствия вполне конкретны. Если вы купили на стадии preventa (продажи до завершения строительства) по цене, зафиксированной за два-три года до подписания акта, закон обязывает пересчитать эту цену на инфляцию, и вдобавок оценка на дату передачи объекта, скорее всего, отразит текущую рыночную стоимость, превышающую договорную цену. ISABI будет рассчитан от большей из двух величин. Точно так же, если вы выторговали агрессивную скидку у спешащего продавца, налог не снизится пропорционально: оценка задаст нижний предел.

Те же законы устанавливают правила оценки при расчленении права собственности, относя к «голому» праву (nuda propiedad) и к узуфрукту определённые доли общей стоимости объекта. Это важно при семейном планировании, когда родители сохраняют узуфрукт, а голое право передают детям: каждая частичная передача имеет собственную базу и собственный налог.

Когда и как платится налог

Все три муниципальных закона устанавливают короткий срок уплаты — пятнадцать дней с момента наступления облагаемого события (уточните в законе своего муниципалитета, считаются ли дни календарными или рабочими). В обычной купле-продаже событие наступает, когда сделка облекается в форму нотариального акта, и с этого момента начинает течь срок.

Для приобретений, оформленных нотариальным актом, закон возлагает на нотариуса обязанность рассчитать налог под свою ответственность, отразить его в документе и перечислить по декларации в муниципальное казначейство, приложив оценку и указав стоимость сделки, кадастровую стоимость и оценочную стоимость. Именно поэтому нотариус попросит у вас депонирование средств (provisión de fondos) заранее или в день подписания: он отвечает перед муниципалитетом за расчёт и перечисление и не выпустит окончательный акт без денег. Закон о нотариате штата идёт в том же направлении: нотариус вправе отказаться совершать действия, если заинтересованные лица не обеспечили его средствами на расходы, пошлины, налоги и гонорары, и несёт дисциплинарную ответственность, если не перечислит полученные для этого налоги.

При просрочке Муниципальный фискальный кодекс штата предписывает индексировать сумму начиная с месяца, в котором она подлежала уплате, и начислять пени в качестве компенсации муниципальной казне, рассчитываемые помесячно по применимой ставке и с предельным периодом накопления. Муниципальные законы дополнительно предусматривают штрафы за просрочку. Откладывать оформление ради «экономии» никогда не выходит дёшево.

Особые случаи: fideicomiso, уступка прав, наследство и узуфрукт

Объект налога сформулирован широко. Муниципальные законы облагают, среди прочего, куплю-продажу (в том числе с сохранением права собственности за продавцом), мену, присуждение с торгов, передачу имущества в счёт долга, передачу при учреждении траста с переходом права собственности, передачу, которую фидуциарий совершает во исполнение траста, уступку прав учредителей или бенефициаров fideicomiso, наследование или завещательный отказ и в целом любой иной акт, которым приобретается право собственности, включая дарение и приобретательную давность.

Для иностранного покупателя отсюда следуют два вывода. При приобретении через банковский траст ISABI возникает один раз — при приобретении объекта, который банк получает в качестве фидуциария в пользу бенефициара. Когда спустя годы вы будете продавать, обычной практикой является вход покупателя в качестве нового бенефициара через уступку прав, и эта уступка также является облагаемым событием: новый приобретатель заплатит ISABI, хотя объект «не меняет реестрового собственника». Подробно мы разбираем это в гиде по банковскому трасту fideicomiso для иностранцев.

Наследование в этих муниципалитетах также порождает ISABI: налог рассчитывается при присуждении имущества наследникам или отказополучателям, по той же базе наибольшей стоимости. Тот, кто планирует оставить квартиру на Пятой авеню детям, должен заложить этот расход в план или обсудить с консультантом назначение подназначенных бенефициаров траста — при покупке через fideicomiso это один из способов упорядочить наследование.

Гонорары нотариуса: как работает arancel и что в него входит

В Кинтана-Роо нотариус (notario público — юрист, наделённый публичной верой, аналог латинского нотариата, но с гораздо более широкими налоговыми функциями, чем привычные российскому или казахстанскому читателю) не получает зарплату из бюджета: он живёт на гонорары за каждый совершённый акт, которые взимаются в соответствии с государственным тарифом гонораров (arancel), публикуемым в официальном вестнике штата и обязательным для всех нотариальных контор (Закон о нотариате штата Кинтана-Роо). Тариф, таким образом, является правовым ориентиром, с которым следует сверять любую смету.

Наличие обязательного тарифа не означает, что все конторы берут за куплю-продажу одинаково. Тариф устанавливает ставки и градации в зависимости от стоимости акта и вида документа; контора добавляет статьи, которые тариф не покрывает или покрывает частично: сбор справок, заверенные копии, дополнительный экземпляр акта, выезд для подписания вне офиса, услуги перевода и переводчика, когда одна из сторон не говорит по-испански. Именно поэтому две сметы на один и тот же объект могут заметно различаться.

Мы не публикуем таблицу гонораров: тариф индексируется, а его корректное прочтение зависит от конкретного акта (простая купля-продажа, купля-продажа с трастом, с ипотекой, с доверенностями, с недавно учреждённым режимом кондоминиума). Ответственный подход — запросить письменное предложение и убедиться, что в нём указан действующий arancel.

Что должна детализировать нотариальная смета

Профессиональная смета на Ривьера-Майя разделяет как минимум следующие строки:

• Налоги: муниципальный ISABI, рассчитанный от предполагаемой базы (цена или оценка, что выше), по ставке муниципалитета.
• Пошлины: Публичный реестр собственности и торговли (правовая экспертиза и регистрация акта, предварительные уведомления, справка об обременениях), муниципальный кадастр (кадастровая карточка или оценка, справки) и, при необходимости, федеральные пошлины за разрешение на fideicomiso.
• Гонорары нотариуса согласно тарифу, с отдельно выделенным НДС.
• Расходы на сопровождение (gestoría): получение справок, подтверждений об отсутствии задолженности, копий, курьерская доставка.
• Оценка (avalúo) аккредитованного оценщика, если её организует нотариус, либо пометка, что её предоставляет покупатель.
• Комиссии банка-фидуциария (открытие или принятие поручения), если применимо, с указанием валюты.

Если в документе «расходы на оформление» слиты в одну общую цифру, требуйте детализацию. Это ваше право и единственный способ сравнивать предложения. В гиде по нотариальному процессу и закрытию сделки в Кинтана-Роо мы описываем порядок, в котором эти платежи происходят, и кто их удерживает.

НДС на гонорары и сопровождение

Закон о налоге на добавленную стоимость обязывает уплачивать налог тех, кто «оказывает независимые услуги», и устанавливает общую ставку 16 % (ст. 1). Гонорары нотариуса, оценщика, специалиста по сопровождению и сопровождающего вас адвоката — это услуги, и они облагаются НДС. Сравнивая сметы, убедитесь, что обе включают НДС либо обе его исключают: разница в 16 процентных пунктов на гонорарах искажает любое сопоставление.

Русскоязычные покупатели, привыкшие к тому, что услуги нотариуса дома облагаются иначе, часто недооценивают этот пункт. На объекте среднего ценового сегмента 16 % от совокупного блока «гонорары плюс сопровождение плюс оценка» — это сумма, сопоставимая со стоимостью нескольких месяцев эксплуатационных взносов, и её лучше увидеть заранее, чем в день подписания.

Пошлины Публичного реестра собственности и справки

Нотариальный акт не защищает покупателя в полной мере, пока он не внесён в Публичный реестр собственности и торговли штата Кинтана-Роо — государственное ведомство штата с центральным офисом в Четумале и отделениями в основных муниципальных центрах. Пошлины за его услуги установлены Законом о пошлинах штата Кинтана-Роо (ст. 29, посвящённая услугам Реестра), который выражает их как фиксированные суммы в UMA за каждую услугу, а не как процент от стоимости сделки. Это ключевое отличие от штатов, где регистрация оплачивается ad valorem: в Кинтана-Роо регистрационная стоимость не растёт пропорционально цене — сумму двигает количество актов, уведомлений и справок, а не стоимость объекта. В обычной купле-продаже встречаются следующие услуги:

Регистрационная услуга (Закон о пошлинах Кинтана-Роо, ст. 29)	Как взимается	Когда возникает в вашей сделке
Анализ и правовая экспертиза документов с регистрируемыми актами и сама регистрация	Фиксированная сумма в UMA за каждый акт или юридическую сделку	При подаче акта; это основная статья
Приём предварительных уведомлений (первое и второе уведомление)	Фиксированная сумма в UMA за уведомление	Нотариус подаёт их до и после подписания, чтобы защитить приоритет
Справка об отсутствии или наличии обременений	Фиксированная сумма в UMA за справку	В ходе проверки объекта и, в обновлённом виде, к подписанию
Справка о сведениях реестровой системы (по имени или по электронному листу)	Фиксированная сумма в UMA, с вариациями по отделениям	Для подтверждения титула и истории объекта
Заверенные копии записей или документов	Фиксированная сумма в UMA за лист	Когда требуется реестровая история титула
Реестровые оповещения по электронному листу объекта	Фиксированная сумма в UMA за период действия	Опциональная услуга, которую стоит подключить после регистрации

Три замечания. Первое: оплата взимается за акт и за услугу. Купля-продажа с ипотекой — это два регистрируемых акта; купля-продажа в пользу траста может потребовать дополнительных записей в зависимости от того, как построен документ. Спросите нотариуса, сколько актов он будет регистрировать, и попросите отразить каждый в смете со ставкой в UMA и эквивалентом в песо. Второе: UMA (Unidad de Medida y Actualización) — расчётная единица, которую используют фискальные законы штата и муниципалитетов Кинтана-Роо; её дневное значение публикует INEGI каждый январь, и оно вступает в силу 1 февраля, поэтому суммы в песо меняются ежегодно, даже если тариф в UMA не трогали. Для пересчёта умножьте количество UMA на действующее дневное значение. Третье: услуга реестровых оповещений — дешёвый инструмент, позволяющий новому собственнику получать уведомление, если кто-то попытается зарегистрировать акт по его листу; подключить её стоит, особенно если вы будете жить за пределами Мексики. Для владельца, который приезжает на Ривьера-Майя два раза в год, это одна из самых выгодных строк во всём бюджете.

В совокупности регистрационные пошлины при обычной жилой купле-продаже составляют несколько тысяч песо: небольшая доля бюджета закрытия, которую, однако, нужно иметь заранее, поскольку Реестр не принимает документ в работу без уплаты пошлин.

Справки об обременениях и подтверждения наличия или отсутствия собственности запрашиваются в ходе юридической проверки титула и Публичного реестра до подписания; предварительное уведомление подаёт нотариус, чтобы «заморозить» реестровую ситуацию на время подписания и регистрации акта.

Avalúo: кто делает оценку, сколько она действует и почему это важно

Avalúo (официальная оценка стоимости) выполняет две фискальные функции. Это один из ориентиров, определяющих базу ISABI, и одновременно документ, который нотариус обязан приложить к налоговой декларации. Муниципальные законы требуют, чтобы её выполнил оценщик, аккредитованный или зарегистрированный при компетентном органе штата для фискальных целей, и чтобы к дате приобретения она не превышала максимального срока давности; некоторые допускают также оценку банковского учреждения. Государственный реестр оценщиков ведётся правительством штата, и действительность аккредитации оценщика можно и нужно проверить до того, как заказывать работу.

Гонорар оценщика законом не тарифицирован; он зависит от стоимости, местоположения и сложности объекта. Запрашивайте его отдельной строкой и проверяйте две вещи: что оценщик действительно числится в государственном реестре и что дата оценки оставляет запас времени до подписания. Оценка, «истекающая» из-за задержки передачи объекта застройщиком, вынуждает оплачивать новую.

Кадастровые оценки выполняет Управление кадастра муниципалитета (или, при его отсутствии, кадастровый орган штата), и муниципальный закон отводит им ограниченный срок действия, который прекращается досрочно при изменениях в постройках или работах, влияющих на стоимость. Эта оценка или кадастровая карточка получается в муниципальном кадастре и также порождает пошлины, которые нотариус включает в смету в раздел муниципальных пошлин.

Практическая рекомендация для покупателя, который приобретает на стадии строительства: попросите оценщика дать раннюю ориентировочную оценку задолго до передачи объекта. Это стоит недорого, но позволяет заранее понять, будет ли база ISABI определяться ценой договора или рыночной оценкой, и заложить разницу в бюджет, а не узнавать о ней за неделю до подписания.

НДС при покупке: когда применяется, а когда нет

Многие покупатели спрашивают, «сидит ли НДС» в цене новой квартиры. Закон о налоге на добавленную стоимость освобождает от налога отчуждение земли (ст. 9, п. I) и «строений, прикреплённых к земле, предназначенных или используемых под жилой дом» (ст. 9, п. II), уточняя, что «когда лишь часть строений используется или предназначена под жилой дом, налог по такой части не уплачивается» и что «гостиницы не подпадают под данный пункт».

На практике на Ривьера-Майя это означает следующее:

• Квартира или дом, предназначенные для проживания, не облагаются НДС при купле-продаже — ни по земле, ни по строению.
• Незастроенный участок земли не облагается НДС.
• Коммерческое помещение, офис или нежилое строение облагаются НДС по ставке 16 % на часть, приходящуюся на строение (земля остаётся освобождённой). Это касается тех, кто покупает помещение на Пятой авеню или в Альдеа-Сама, чтобы сдавать его бизнесу.
• Проекты, продаваемые как «кондо-отель» или с обязательным гостиничным управлением, требуют анализа. Освобождение защищает жилое использование и прямо исключает гостиницы; квалификация зависит от того, как используется юнит, как выставляет счета застройщик и какие критерии применяет налоговая служба SAT. Прежде чем подписывать preventa такого типа, попросите застройщика разложить цену в электронном счёте CFDI (земля, строение, перенесённый НДС) и проконсультируйтесь с бухгалтером.

Услуги, связанные со сделкой (гонорары, сопровождение, оценка, комиссии банка-фидуциария, риелторская комиссия, когда её платит покупатель), НДС облагаются, как объяснено выше.

Отдельно стоит предупредить тех, кто рассматривает покупку коммерческого помещения как инструмент дохода: 16 % на часть строения — это сумма, которая полностью меняет расчёт доходности, и её нельзя «встроить» в цену задним числом. Она должна фигурировать в письме о намерениях с самого начала.

Расходы на fideicomiso для иностранных покупателей

Города Плая-дель-Кармен, Тулум и Канкун находятся внутри полосы шириной 50 километров вдоль побережья, которую Конституция (ст. 27, п. I) резервирует за мексиканцами, — так называемой запретной зоны (zona restringida). Иностранное физическое лицо приобретает права на жильё в этой зоне через траст с мексиканским банком, что требует разрешения Министерства иностранных дел (Ley de Inversión Extranjera, ст. 11). Траст действует максимум пятьдесят лет с возможностью продления по заявлению заинтересованного лица (ст. 13), а SRE обязано разрешить заявление в течение пяти рабочих дней при подаче в центральное подразделение, причём при отсутствии решения оно считается одобренным (ст. 14). SRE обрабатывает такие заявления через свою онлайн-систему, а на практике их ведут доверительные представители банков.

Связанные расходы делятся на три вида:

1. Федеральная пошлина за разрешение. Федеральный закон о пошлинах (ст. 25, п. V) устанавливает фиксированную сумму за разрешение на учреждение трастов, о которых говорит статья 11 Закона об иностранных инвестициях, и другую, меньшую сумму — за изменение уже выданного разрешения (расширение предмета, срока или целей). Суммы ежегодно индексируются на инфляцию и публикуются в Приложении 19 к Resolución Miscelánea Fiscal и в карточке процедуры SRE; в последние годы пошлина за учреждение находилась в районе двадцати тысяч песо. Проверяйте точную сумму, действующую на дату подачи заявления, поскольку банк-фидуциарий обычно требует её авансом.
2. Комиссии банка-фидуциария. Каждое учреждение берёт комиссию за рассмотрение и принятие поручения (в начале) и ежегодную комиссию за администрирование, пока траст действует, а также гонорары за уступки прав, замену бенефициаров и прекращение траста. Законного тарифа нет: это рыночные цены, которые банк публикует в своём прайс-листе и которые нередко выражены в долларах. Запрашивайте полный прайс-лист до выбора банка; самый дешёвый при открытии не всегда самый дешёвый на горизонте десяти лет.
3. Дополнительные нотариальные гонорары. Документ, содержащий одновременно куплю-продажу и траст, объёмнее и сложнее простой купли-продажи, и в нём участвует доверительный представитель банка. Тариф и контора отражают эту сложность.

По ISABI двойного налогообложения нет: приобретение облагается один раз. А если вы выберете покупку через мексиканскую компанию вместо траста, вы замените расходы банка расходами на учреждение и поддержание компании, а также обязанностями перед SRE и реестром иностранных инвестиций; у каждой структуры свой профиль постоянных издержек, и мы сравниваем их в гиде о покупке недвижимости в Мексике иностранцем.

Русскоязычному покупателю полезно помнить ещё одну деталь: комиссии банка часто номинированы в долларах США, а налоги и пошлины — в песо. Между подписанием предварительного договора и днём закрытия курс может сдвинуться, и бюджет, посчитанный «в рублях по сегодняшнему курсу», перестанет соответствовать действительности. Разумно резервировать средства в валюте платежа заранее и фиксировать в договоре, кто несёт курсовой риск по каждой статье.

Predial: постоянный расход, который вы наследуете при покупке

Predial — ежегодный налог на собственность или владение земельными участками и строениями, также муниципальный. Для покупателя он важен по двум причинам: он становится его обязанностью со дня приобретения, и любая задолженность продавца блокирует оформление, поскольку нотариус обязан подтвердить казначейству вместе с декларацией по ISABI, что predial по объекту уплачен без задолженностей.

База, тариф и календарь платежей

Базу predial каждый муниципальный закон определяет исходя из кадастровой стоимости участка, которую орган власти вправе сопоставить с другими справочными величинами (банковской, задекларированной налогоплательщиком или отражающей арендный доход объекта), применяя наибольшую. В кондоминиумах у каждой отдельной квартиры или юнита свой лицевой счёт по predial и своя стоимость. Тариф устанавливается самим муниципальным законом и обновляется вместе с ежегодным законом о доходах; мы его не воспроизводим, потому что он меняется и потому что расчёт выполняет казначейство по кадастровой стоимости вашего конкретного счёта.

Платёж организован по двухмесячным периодам, хотя обычная практика — оплатить весь год в январе, чтобы воспользоваться скидкой. Момент, который стоит предусмотреть при покупке: после перехода права стоимость, с которой была задекларирована сделка, как правило, питает кадастровую стоимость лицевого счёта, так что predial следующего года может оказаться заметно выше того, что платил продавец. Запросите обновлённую выписку по счёту после регистрации, а если покупаете в первые месяцы года, зафиксируйте в предварительном договоре, кто несёт predial текущего периода.

Скидки за досрочную оплату в 2026 году

Муниципальные законы наделяют мэрии правом предоставлять скидки за досрочный годовой платёж, ступенчато по датам, а также усиленную скидку для пожилых людей, пенсионеров и людей с инвалидностью, ограниченную одним объектом, который служит им жильём, и предельной кадастровой стоимостью, выраженной в UMA. Конкретные проценты, даты и лимиты устанавливает совет каждого муниципалитета на каждый финансовый год и объявляет в декабре или в первые дни января.

Вот что фактически применили мэрии в 2026 году согласно их официальным сообщениям:

Муниципалитет	Общая скидка 2026	Группы со скидкой 50 %
Плая-дель-Кармен	25 % с 1 по 15 января; 15 % с 16 по 31 января; 10 % с 1 по 28 февраля. Списание пеней за прошлые годы (100 % за 2023–2025, 75 % за 2020–2022, 50 % за 2019 и ранее) до 28 февраля	Пожилые люди, люди с инвалидностью, пенсионеры и получатели пенсии по выслуге — до 30 июня, один жилой объект с кадастровой стоимостью до 25 тысяч UMA
Бенито-Хуарес (Канкун)	15 % до 21 января; 10 % с 22 января по 15 февраля; 5 % с 16 февраля по 15 марта	Люди с инвалидностью, пенсионеры, получатели пенсии по выслуге и пожилые люди — в течение всего года при соблюдении требований
Тулум	Муниципальный закон наделяет мэрию правом предоставлять ступенчатые скидки за досрочную оплату, которые казначейство обычно применяет с января по март; смотрите постановление совета текущего года, поскольку мы не публикуем проценты, которые не смогли проверить	Уязвимые группы (пожилые люди, люди с инвалидностью, пенсионеры и получатели пенсии по выслуге) на условиях, определённых постановлением совета соответствующего года

Проценты на 2027 год будут утверждены в декабре 2026 года и могут отличаться. Практическое правило не меняется: оплата в первой половине января год за годом остаётся лучшим финансовым решением по predial, а цифровые платформы всех трёх муниципалитетов позволяют сделать это из-за рубежа картой или переводом. Для собственника, живущего в Москве, Алматы или Риге, это означает простую вещь: поставьте напоминание на первую неделю января и держите под рукой номер лицевого счёта (clave catastral) — вся процедура занимает несколько минут.

Задолженности продавца и справка об их отсутствии

Помимо квитанции по predial, в нотариальной практике Ривьера-Майя к декларации по ISABI прилагают справки об отсутствии задолженностей по другим муниципальным платежам (например, по взносам за благоустройство или участию в общественных работах), а для объектов, примыкающих к Федеральной морской сухопутной зоне, — документацию по концессии ZOFEMAT (Zona Federal Marítimo Terrestre — федеральная прибрежная полоса, находящаяся в собственности государства и передаваемая в пользование по концессии) и по уплате связанных с ней пошлин, которые в кондоминиумах у моря распределяются между отдельными юнитами. Эти документы готовятся долго; запрашивайте их у продавца ещё на стадии предварительного договора. Подробнее — в гиде по недвижимости на первой линии моря и ZOFEMAT.

Прочие статьи, возникающие при закрытии сделки

Это не налоги и не пошлины, но они выходят из того же кошелька и на той же неделе:

• Escrow или гарантийный счёт. Если цена депонируется у третьей стороны до подписания, провайдер берёт комиссию за открытие, а иногда и за переводы. Как это работает и чего избегать, мы объясняем в гиде по escrow и безопасным платежам.
• Первоначальные взносы кондоминиума. Многие комплексы требуют при передаче юнита взнос в резервный фонд или учредительный взнос плюс обычный взнос за первый период. Они должны быть прописаны в регламенте; см. гид по режиму кондоминиума и эксплуатационным взносам.
• Расходы по ипотеке. При финансировании добавьте комиссию за открытие, банковскую оценку, страховки и регистрацию ипотеки как отдельного акта в Публичном реестре. Детали — в гиде по ипотеке и финансированию для иностранцев.
• Подключение коммунальных услуг. Переоформление лицевых счетов в электросетевой компании CFE и у оператора водоснабжения, депозиты за газ и телекоммуникации в новых комплексах.
• Перевод и доверенности. Если вы подписываете через представителя из-за рубежа, доверенность нужно апостилировать или легализовать и внести в нотариальный протокол в Мексике — с расходами на иностранного нотариуса, апостиль, присяжный перевод и протоколирование. Для документов, выданных в России, Казахстане или Украине, к этому добавляется перевод на испанский аккредитованным переводчиком (perito traductor) уже в Мексике.
• Независимая юридическая и бухгалтерская консультация. Адвокат, который проверит договор, и бухгалтер, который поставит вас на налоговый учёт (RFC), когда вы соберётесь сдавать объект, — это расходы, окупающиеся первой же предотвращённой проблемой.

Иллюстративный пример: как собрать собственный бюджет

Следующее упражнение — иллюстративное: оно использует круглые цифры, чтобы показать процедуру расчёта, а не предсказать ваше закрытие. Предположим, готовая жилая квартира в Плая-дель-Кармен, покупаемая иностранцем через fideicomiso, с согласованной ценой 5 000 000 песо и оценкой зарегистрированного оценщика на 5 200 000 песо.

Статья	Как определяется	Иллюстративная сумма
ISABI Плая-дель-Кармен	4 % от наибольшей базы (здесь — оценка 5 200 000)	208 000 песо
Пошлины Реестра: экспертиза и регистрация, один акт	Фиксированная ставка в UMA (Закон о пошлинах Кинтана-Роо, ст. 29) × действующее значение UMA	Несколько тысяч песо; нотариус детализирует
Пошлины Реестра: предварительные уведомления и справка об обременениях	Фиксированные ставки в UMA за уведомление и за справку	От сотен до нескольких тысяч песо; нотариус детализирует
Федеральная пошлина за разрешение SRE на fideicomiso	Фиксированная ставка, LFD ст. 25, п. V, индексируется ежегодно	Порядка 20 000 песо (ориентировочно; подтвердите действующую сумму)
Пошлины кадастра (карточка или кадастровая оценка, справки)	Действующий муниципальный тариф	По данным казначейства
Оценка зарегистрированного оценщика	Коммерческое предложение оценщика + НДС	По предложению
Гонорары нотариуса + НДС 16 %	Тариф штата + статьи конторы	По нотариальной смете
Нотариальное сопровождение (справки, копии, процедуры)	Нотариальная смета	По нотариальной смете
Банк-фидуциарий: принятие поручения	Прайс-лист банка + НДС	По данным банка
Банк-фидуциарий: первый годовой платёж	Прайс-лист банка + НДС	По данным банка
Резервный фонд и первый взнос кондоминиума	Регламент кондоминиума	По регламенту

Только на ISABI пример уже даёт 208 000 песо, то есть 4,16 % от согласованной цены (поскольку базой стала оценка, а не цена). Добавив федеральную пошлину SRE и регистрационные пошлины — обе фиксированные, — блок «установленный законом» приближается к 4,7 % цены, до гонораров нотариуса, оценки, комиссий банка и взносов кондоминиума. Именно в этом смысл «итоговых» процентов, которые ходят по рынку: это не официальные цифры, а сумма фиксированной части (налог и пошлины) и переменной части (тариф, банк, оценщик), которая становится известна только с предложениями на руках. Если бы та же квартира находилась в Канкуне, строка ISABI снизилась бы до 156 000 песо (3 %); если бы речь шла об участке в Тулуме, покупаемом мексиканцем без траста, исчезли бы строки SRE и банка.

Проделайте это же упражнение со своим объектом: цена и вероятная оценка, ставка муниципалитета, число регистрируемых актов — и попросите нотариуса и банк заполнить недостающие строки. Наша команда может помочь скоординировать сбор предложений; напишите нам с данными объекта.

Практические различия: Плая-дель-Кармен, Тулум и Канкун

Три рынка разделяют законодательство штата (Публичный реестр, нотариат, аккредитованные оценщики, Муниципальный фискальный кодекс) и федеральное (НДС, налог на прибыль ISR, режим fideicomiso), но расходятся на муниципальном уровне.

Плая-дель-Кармен. Ставка ISABI 4 % после реформы декабря 2025 года, база с инфляционной корректировкой цены и оценкой аккредитованного оценщика, платёж через нотариуса в муниципальное казначейство. Predial со скидками до 25 % в первой половине января (так было в 2026 году) и особое внимание к справкам ZOFEMAT для объектов, примыкающих к пляжу, — это актуально в Плаякаре, в гостиничной зоне северной части Пятой авеню и в Пунта-Марома. Это рынок с наибольшим предложением квартир на Ривьера-Майя; вы можете изучить квартиры на продажу в Плая-дель-Кармен и использовать цены объявлений как отправную точку для описанного выше упражнения.

Тулум. Ставка 4 % по действующему закону о финансах, с правилами определения базы, эквивалентными правилам соседей. Значительная часть предложения в Альдеа-Сама, Ла-Велета, Регионе 15 и в районе Tulum Country Club продаётся на стадии preventa, что делает особенно значимыми механизм инфляционной корректировки цены и оценку на дату передачи. Транспортная связанность муниципалитета с международным аэропортом имени Фелипе Каррильо Пуэрто и с железной дорогой Tren Maya за несколько лет подняла кадастровые справочные величины.

Канкун (Бенито-Хуарес). Ставка 3 %, самая низкая из трёх, с той же схемой платежа через нотариуса в установленный законом срок и с пенями и штрафами при просрочке. Predial со ступенчатыми скидками с января до середины марта (в 2026 году: 15 %, 10 % и 5 %) и с отлаженной цифровой платформой оплаты. Рынок сочетает вертикальное жильё в Пуэрто-Канкун, у Malecón Américas и в районе проспекта Уаякан с участками под жилую застройку в южных проектах; разница в один процентный пункт по ISABI по сравнению с Плая-дель-Кармен и Тулумом — аргумент, которым продавцы в Канкуне уже пользуются.

У Пуэрто-Морелос, Косумеля, Исла-Мухерес и Бакалара свои законы о финансах, со ставками и базами, которые стоит проверять в каждом случае отдельно; не предполагайте, что они повторяют соседей.

Где самостоятельно проверить действующие ставки

Почти все суммы в этом гиде меняются по календарю: муниципальные ставки — с каждой реформой, федеральные пошлины — каждый январь, UMA — каждый февраль, а скидки по predial — каждый финансовый год. Прежде чем принимать цифру на веру, даже если она пришла от нотариуса или застройщика, полезно знать, где находится первоисточник:

• Ставка и база ISABI. Консолидированный текст закона о финансах каждого муниципалитета публикуется на сайте Конгресса штата Кинтана-Роо с датой последней реформы в шапке. Найдите главу о налоге на приобретение недвижимого имущества и проверьте ставку и определение базы; если декрет свежий, прочитайте также переходные статьи — они говорят, с какого момента он применяется.
• Регистрационные и кадастровые пошлины. Закон о пошлинах штата (услуги Публичного реестра собственности и торговли) и соответствующий муниципальный закон о финансах (услуги кадастра). Оба выражают ставки в UMA.
• Значение UMA. Публикуется INEGI в январе каждого года и вступает в силу 1 февраля; официальная страница INEGI показывает действующее дневное, месячное и годовое значение.
• Федеральная пошлина за разрешение на fideicomiso. Индексированная сумма появляется каждый год в Приложении 19 к Resolución Miscelánea Fiscal, публикуемому в официальном федеральном вестнике DOF, и в карточке процедуры на портале SRE.
• Скидки по predial. Сообщения и платёжные порталы казначейств Плая-дель-Кармен, Тулума и Бенито-Хуарес публикуют проценты и даты на финансовый год каждый декабрь или январь.
• Нотариальный тариф. Действующий arancel гонораров публикуется в официальном вестнике штата; любая нотариальная контора должна суметь назвать дату публикации того тарифа, который применён в её смете.

Имея эти шесть источников под рукой, покупатель за один вечер может проаудировать выданную ему смету закрытия строку за строкой. Именно это мы делаем перед тем, как представить клиенту расчёт, и именно это рекомендуем делать с любой чужой сметой.

Как запросить смету и сравнить нотариальные конторы

В большинстве сделок между частными лицами нотариуса выбирает покупатель; в preventa застройщик обычно предлагает своего, но это предмет переговоров. Чтобы получить сопоставимые сметы:

1. Передайте одинаковые данные всем конторам: точное местоположение и кадастровый номер, согласованная цена, текущая кадастровая стоимость, тип объекта (жилой, участок, коммерческий), будет ли траст или компания, будет ли ипотека, гражданство и семейное положение покупателей, будет ли кто-то подписывать по доверенности.
2. Требуйте построчную детализацию, описанную выше, с указанием базы ISABI, которую они используют, и ссылкой на действующий arancel в части гонораров.
3. Спросите, сколько актов будет зарегистрировано в Публичном реестре и сколько экземпляров акта вам выдадут.
4. Спросите о сроках: когда требуется депонирование средств, когда платится ISABI, когда акт подаётся в Реестр и когда планируется выдача зарегистрированного экземпляра.
5. Уточните, что будет при задержке подписания: кто берёт на себя стоимость обновления просроченной оценки или справок.
6. Проверьте контору в официальном справочнике нотариатов правительства штата (в ведении Министерства внутренних дел штата) и попросите поговорить с самим нотариусом, а не только с сотрудником сопровождения.

Разница в гонорарах в 20 % между двумя конторами — нормальное явление; разница в ISABI — нет, потому что налог один и тот же. Если две сметы показывают разный ISABI, значит, они используют разные базы: одна из них, вероятно, не учла оценку или инфляционную корректировку цены.

Ещё одна деталь, важная для тех, кто ведёт переговоры удалённо: попросите смету на испанском и, если нужно, рабочий перевод, но храните испанский оригинал. Именно он имеет юридическое значение, и именно на него вы будете ссылаться, если фактические расходы разойдутся с обещанными.

Частые ошибки и как их избежать

• Считать ISABI от цены. Оценка или инфляционная корректировка могут поднять базу. Запросите у оценщика раннюю ориентировочную оценку.
• Дать истечь оценке или справке об обременениях. У обеих короткий срок жизни (закон устанавливает для оценки максимальную давность порядка шести месяцев). Согласуйте даты с реальной, а не обещанной передачей объекта.
• Игнорировать уступку прав бенефициара траста. Покупка «прав по fideicomiso» у другого иностранца — облагаемое ISABI событие, требующее участия банка; это не налоговый обходной путь.
• Недооценивать долги продавца по predial. Без квитанции об отсутствии задолженности нет нотариального акта. Запросите выписку по счёту predial ещё на стадии предварительного договора и договоритесь, кто гасит долги.
• Путать «расходы на оформление» от застройщика с итоговой суммой. Некоторые договоры preventa фиксируют ориентировочную величину; окончательная становится известна вместе с оценкой на дату передачи. Требуйте, чтобы договор объяснял механизм корректировки.
• Забывать НДС на услугах. Гонорары, сопровождение, оценщик и банк его порождают.
• Не подключать реестровые оповещения. За фиксированную годовую ставку в UMA Реестр уведомит вас о движениях по вашему электронному листу.
• Считать, что покупатель несёт каждую статью. Налог на прибыль ISR с дохода продавца рассчитывает и перечисляет нотариус за счёт продавца (Закон о налоге на прибыль, ст. 126), а риелторская комиссия оплачивается тем, кто нанял консультанта. Если продавец пытается переложить свой ISR «в цену», вы должны об этом знать, чтобы вести переговоры; детали — в гиде по налогам при продаже недвижимости в Мексике.
• Подписывать без графика платежей. Знайте, что вы платите при предварительном договоре, что при подписании и что после (годовой платёж банку, predial следующего года, взносы кондоминиума).

Часто задаваемые вопросы

ISAI и ISABI — это одно и то же? Да. ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) — общее название, используемое в значительной части страны; законы о финансах муниципалитетов Кинтана-Роо называют его Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, отсюда аббревиатура ISABI, которую вы увидите в декларациях и квитанциях казначейств Плая-дель-Кармен, Тулума и Канкуна.

Какая ставка ISABI в Плая-дель-Кармен, Тулуме и Канкуне? Плая-дель-Кармен: 4 % после реформы закона о финансах, опубликованной 10 декабря 2025 года. Тулум: 4 % по действующему закону о финансах. Бенито-Хуарес, где находится Канкун: 3 %. Проверяйте ставку, действующую на дату вашего подписания.

ISABI считается от цены покупки? От наибольшей из величин: цена, скорректированная на инфляцию, кадастровая оценка, оценка аккредитованного оценщика (обе — в пределах максимальной давности, установленной законом) и последняя задекларированная стоимость. Если оценка выше цены, налог платится от оценки.

Кто и когда платит ISABI? Приобретатель, в течение пятнадцати дней после совершения акта. В нотариальных актах нотариус рассчитывает налог, отражает его в документе и перечисляет в муниципальное казначейство под свою ответственность, поэтому он попросит средства в день подписания.

Сколько стоит разрешение SRE на fideicomiso? Это фиксированная пошлина из Федерального закона о пошлинах (ст. 25, п. V), индексируемая ежегодно; в последние годы она находилась в районе двадцати тысяч песо. Точная действующая сумма указана в карточке процедуры SRE и в Приложении 19 к Resolución Miscelánea Fiscal. Комиссии банка-фидуциария оплачиваются дополнительно, и каждое учреждение устанавливает их в своём прайс-листе.

Сколько стоит регистрация акта в Публичном реестре Кинтана-Роо? Закон о пошлинах штата (ст. 29) устанавливает фиксированные ставки в UMA за правовую экспертизу и регистрацию каждого акта, за каждое предварительное уведомление и за каждую справку, без связи с ценой объекта. В жилой купле-продаже с одним актом это несколько тысяч песо плюс нотариальное сопровождение; нотариус обязан расписать их в смете с эквивалентом в песо по действующему значению UMA.

Какие скидки по predial при оплате в январе? В 2026 году Плая-дель-Кармен применял 25 % с 1 по 15 января, 15 % с 16 по 31 января и 10 % в феврале; Канкун — 15 % до 21 января, 10 % до 15 февраля и 5 % до 15 марта; в Тулуме проценты ежегодно конкретизирует муниципальный совет, поэтому смотрите действующее постановление. Уязвимые группы (пожилые люди, пенсионеры, получатели пенсии по выслуге, люди с инвалидностью) получают 50 % при соблюдении требований. Проценты утверждаются каждый декабрь на следующий год.

Облагается ли новая квартира НДС? Если она предназначена под жильё, нет: Закон о НДС освобождает землю и строения, предназначенные для проживания (ст. 9, пункты I и II). Коммерческие помещения и нежилые строения облагаются по ставке 16 % на часть строения, а гостиничные схемы требуют отдельного анализа.

Могу ли я оплатить расходы по закрытию из-за рубежа? Да. Нотариус указывает счёт для депонирования средств и выдаёт подтверждение; predial оплачивается через муниципальные цифровые платформы, а банк-фидуциарий взимает годовые комиссии переводом или списанием. Сохраняйте все подтверждения: квитанции по ISABI и по пошлинам войдут в подтверждённую стоимость приобретения, когда вы будете продавать.

Когда у вас появится конкретный объект на примете, изучите наши объекты на продажу на Ривьера-Майя и запросите детализированную смету закрытия до того, как вносить задаток. Правильное оформление стоит столько, сколько стоит; неправильное обходится намного дороже.