Costi di acquisto in Quintana Roo: ISAI, notaio, registro e predial spiegati con esempi

Comprare un appartamento a Playa del Carmen, una villa a Tulum o un terreno alle porte di Cancún costa più del prezzo che compare nell’annuncio. Fra la firma del preliminare e la consegna dell’atto iscritto, chi acquista in Quintana Roo paga un’imposta comunale di trasferimento, gli onorari del notario, i diritti del Registro Público, una perizia, i certificati e — se è straniero e l’immobile si trova nella zona restringida costiera — il permesso e le commissioni del fideicomiso bancario. Poi, ogni anno, il predial.

Questa guida scompone ciascuna di quelle voci indicando le leggi che le istituiscono, le aliquote in vigore nei tre comuni dove si compra di più nella Riviera Maya e un procedimento passo dopo passo perché lei costruisca il proprio budget di chiusura, invece di affidarsi a una percentuale “tipica” che nessuno riesce a documentare.

La differenza rispetto alla maggior parte degli articoli che circolano sui “costi di rogito in Quintana Roo” è che qui non ci sono cifre inventate: ogni aliquota e ogni termine rimanda alla norma che lo stabilisce, e dove l’importo dipende da una tariffa professionale, da una quota che si aggiorna ogni anno, da un tariffario bancario o da un preventivo, lo diciamo con chiarezza e le spieghiamo dove verificarlo.

In sintesi: quello che deve sapere prima di firmare

• L’imposta di acquisto (nota come ISAI, Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, nel resto del Paese e come ISABI, Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, nelle leggi comunali del Quintana Roo) è comunale: ogni municipio fissa la propria aliquota nella sua Ley de Hacienda. Oggi è del 4 % a Playa del Carmen, 4 % a Tulum e 3 % a Benito Juárez (Cancún).
• La base dell’ISABI non è il prezzo, ma il valore più alto fra prezzo pattuito rivalutato per inflazione, perizia catastale, perizia di perito iscritto all’albo statale e ultimo valore dichiarato. In acquisto sulla carta questo dettaglio può rendere il rogito più caro del previsto.
• Il notario calcola e versa l’ISABI sotto la propria responsabilità entro quindici giorni dall’atto: il denaro deve essere disponibile il giorno della firma.
• Gli onorari notarili seguono una tariffa statale di osservanza obbligatoria, pubblicata sul Periódico Oficial del Estado, e scontano l’IVA del 16 % come qualunque servizio professionale.
• I diritti del Registro Público de la Propiedad y del Comercio sono quote fisse in UMA per ogni atto iscrivibile, avviso e certificato (Ley de Derechos del Estado, art. 29), non una percentuale del prezzo: pesano poco rispetto all’ISABI.
• L’acquirente straniero in zona restringida paga inoltre il diritto federale per il permesso di fideicomiso (una quota fissa della Ley Federal de Derechos, aggiornata ogni anno, nell’ordine dei ventimila pesos) e gli onorari di apertura e annuali della banca fiduciaria.
• Il predial si paga per bimestri anticipati; quasi tutti i comuni premiano il pagamento annuale a gennaio con sconti, che nel 2026 hanno raggiunto il 25 % a Playa del Carmen e il 15 % a Cancún.
• Chieda al notario un preventivo dettagliato per voce prima di firmare il preliminare, e confronti almeno due studi notarili. È l’unico modo serio per sapere quanto costa rogitare il suo immobile.

Che cos’è l’ISAI (ISABI) e chi lo riscuote in Quintana Roo

L’imposta sull’acquisto di immobili è il tributo che colpisce il fatto di diventare proprietario. In Messico è di competenza comunale e, in Quintana Roo, il legislatore statale ha dotato i comuni più grandi di leggi finanziarie proprie: esistono leggi specifiche per i municipi di Playa del Carmen (già Solidaridad), Tulum, Benito Juárez, Puerto Morelos, Cozumel, Isla Mujeres, Bacalar e altri. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado, di applicazione generale, resta come norma suppletiva per quelli privi di legge propria.

Conviene ricordare un recente cambio di nome che confonde molti lettori italiani. Il comune in cui si trova Playa del Carmen si è chiamato Solidaridad dalla sua nascita; nel marzo 2025 il Congresso dello Stato ne ha approvato la nuova denominazione in Municipio de Playa del Carmen, pubblicata sul Periódico Oficial nello stesso mese con la precisazione che il cambio non incide su diritti, obblighi né procedimenti in corso. I testi normativi e la modulistica ufficiale hanno adottato il nuovo nome in modo graduale, e lo stesso Congresso pubblica ancora la legge finanziaria comunale sotto la denominazione storica. Per questo troverà documenti, bollettini del predial e atti meno recenti che dicono “Solidaridad” e documenti nuovi che dicono “Playa del Carmen”: si riferiscono allo stesso territorio, che va da Punta Maroma e Playacar fino a Puerto Aventuras e ai confini con Tulum.

Aliquote in vigore per comune

Comune (città)	Aliquota ISABI	Fondamento normativo	Nota
Playa del Carmen (già Solidaridad)	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen (capitolo ISABI)	Aliquota innalzata dal decreto pubblicato sul POE il 10-12-2025; prima della riforma era il 3 %
Tulum	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Tulum (capitolo ISABI)	Testo consolidato con riforme fino a dicembre 2025
Benito Juárez (Cancún)	3 %	Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez (capitolo ISABI)	Testo consolidato vigente pubblicato dal Congresso dello Stato

Due avvertenze pratiche. La prima: le aliquote cambiano spesso e quasi sempre verso l’alto; in pochi anni due dei tre comuni sono arrivati al 4 %, e Playa del Carmen ha compiuto l’ultimo passo con la riforma di dicembre 2025. Se la sua operazione si firma a cavallo del cambio d’anno, chieda al notario quale aliquota si applicherà in base alla data dell’atto imponibile e alle disposizioni transitorie del decreto. La seconda: le schede di procedura, la modulistica e i calcolatori delle tesorerie comunali non si aggiornano sempre alla stessa velocità della legge, quindi non faccia il preventivo con un’aliquota letta su un modulo datato. È la legge pubblicata sul Periódico Oficial del Estado a comandare, e il testo consolidato più recente si trova sul sito del Congresso dello Stato.

La base imponibile: non è (solo) il prezzo

È il punto che sorprende di più chi arriva dall’Italia, abituato a ragionare su prezzo dichiarato e rendita catastale. Le leggi finanziarie di Playa del Carmen, Benito Juárez e Tulum seguono la stessa logica, con formulazioni molto simili: la base dell’imposta è il valore più alto fra:

1. Il valore di acquisto o prezzo pattuito, rivalutato con il fattore che risulta dividendo l’indice dei prezzi al consumo del mese precedente a quello in cui il pagamento diventa esigibile per l’indice del mese precedente all’acquisto.
2. La perizia catastale, entro l’anzianità massima stabilita dalla legge (nell’ordine dei sei mesi rispetto alla data di acquisto).
3. La perizia redatta da un perito estimatore autorizzato o iscritto presso l’autorità statale competente, con lo stesso limite di anzianità. Alcune leggi comunali ammettono inoltre la perizia rilasciata da un istituto bancario.
4. L’ultimo valore dichiarato dal venditore.

Le conseguenze sono concrete. Se ha comprato sulla carta a un prezzo fissato due o tre anni prima dell’atto, la legge impone di rivalutare quel prezzo per inflazione, e per di più la perizia alla data di consegna rifletterà probabilmente il valore di mercato attuale, superiore al prezzo di contratto. L’ISABI si calcolerà sul maggiore dei due. Allo stesso modo, se ha negoziato uno sconto aggressivo con un venditore in difficoltà, l’imposta non scenderà nella stessa proporzione: la perizia farà da pavimento.

Le stesse leggi fissano regole di valutazione per lo smembramento della proprietà, attribuendo alla nuda proprietà e all’usufrutto una frazione del valore totale dell’immobile. È rilevante nelle pianificazioni patrimoniali in cui i genitori conservano l’usufrutto e trasferiscono la nuda proprietà ai figli — schema familiare a molti lettori italiani: ogni trasferimento parziale ha la propria base e la propria imposta.

Quando e come si paga

Le tre leggi comunali fissano un termine breve per il pagamento, quindici giorni contati da quello in cui si realizza il presupposto imponibile (verifichi nella legge del suo comune se il computo è in giorni naturali o lavorativi). Nella compravendita ordinaria il presupposto si realizza quando l’atto viene elevato a escritura pública — l’atto notarile messicano — e da lì decorre il termine.

Negli acquisti che risultano da atto pubblico la legge incarica il notario di calcolare l’imposta sotto la propria responsabilità, di darne conto nell’atto e di versarla mediante dichiarazione alla tesoreria comunale, allegando la perizia e indicando il valore di operazione, il valore catastale e la perizia stessa. Ecco perché il notario le chiederà una provvista di fondi prima o il giorno stesso della firma: risponde davanti al comune del calcolo e del versamento, e non autorizzerà l’atto definitivo senza le risorse. La Ley del Notariado statale va nella stessa direzione: il notario può rifiutarsi di agire quando gli interessati non gli forniscono spese, diritti, imposte e onorari, e risponde disciplinarmente se non versa le imposte ricevute a quel fine.

Se il pagamento tarda, il Código Fiscal Municipal del Estado impone di rivalutare l’importo dal mese in cui avrebbe dovuto essere pagato e di applicare interessi di mora a titolo di indennizzo dell’erario comunale, calcolati mese per mese secondo il tasso applicabile e con un tetto temporale di accumulo. Le leggi comunali prevedono inoltre sanzioni per pagamento tardivo. Rinviare il rogito per “risparmiare” non conviene mai.

Casi particolari: fideicomiso, cessione di diritti, successioni e usufrutto

L’oggetto dell’imposta è ampio. Le leggi comunali colpiscono, fra gli altri presupposti, la compravendita (compresa quella con riserva di proprietà), la permuta, l’aggiudicazione all’asta, la datio in solutum, il trasferimento all’atto di costituire un fideicomiso traslativo del dominio, il trasferimento che la fiduciaria effettua in adempimento del fideicomiso, la cessione dei diritti di fideicomitente o fideicomisario, la successione ereditaria o il legato e, in generale, ogni altro atto con cui si acquista la proprietà, come la donazione o l’usucapione.

Per l’acquirente straniero questo ha due letture. Acquistando tramite un fideicomiso bancario — il trust immobiliare con cui gli stranieri detengono case in fascia costiera — l’ISABI si genera una volta sola, sull’acquisto dell’immobile che la banca riceve come fiduciaria a suo beneficio. Quando anni dopo venderà, di norma il compratore subentrerà come nuovo fideicomisario per cessione di diritti, e anche quella cessione è un fatto imponibile: il nuovo acquirente pagherà l’ISABI benché l’immobile “non cambi proprietario tavolare”. Lo spieghiamo in dettaglio nella guida al fideicomiso bancario per acquirenti stranieri.

Anche la successione genera ISABI in questi comuni: l’imposta si calcola al momento dell’assegnazione dei beni agli eredi o ai legatari, sulla stessa base del valore più alto. Chi progetta di lasciare un appartamento sulla Quinta Avenida ai figli deve mettere a budget quel costo o valutare con il proprio consulente la designazione di fideicomisarios sostituti, quando l’acquisto avviene tramite fideicomiso, come modo per ordinare la successione. Attenzione: la logica messicana non coincide con quella italiana dell’imposta di successione con franchigie elevate; qui il tributo è comunale e legato all’acquisto, non al patrimonio ereditato.

Onorari notarili: come funziona la tariffa e che cosa comprende

In Quintana Roo il notario público — figura equivalente, per funzione di pubblica fede, al notaio italiano, ma con competenze fiscali di sostituto d’imposta più marcate — è un professionista del diritto che non riceve stipendio pubblico: si remunera con gli onorari che percepisce per ogni atto, secondo una tariffa di onorari statale pubblicata sul Periódico Oficial del Estado, la cui osservanza è obbligatoria per tutti gli studi (Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo). La tariffa è dunque il riferimento legale con cui va confrontato qualunque preventivo.

Che esista una tariffa obbligatoria non significa che tutti gli studi notarili chiedano lo stesso per una compravendita. La tariffa stabilisce quote e scaglioni in funzione del valore dell’atto e del tipo di strumento; lo studio aggiunge voci che la tariffa non copre o copre solo in parte, come le pratiche per l’ottenimento dei certificati, le copie autentiche, la copia esecutiva aggiuntiva, le trasferte per firme fuori sede e i servizi di traduzione o di interprete quando una delle parti non parla spagnolo. Quest’ultima voce riguarda direttamente molti acquirenti italiani: se non parla spagnolo con sicurezza giuridica, l’atto richiede un interprete e il costo va messo a preventivo. Per questo due preventivi sullo stesso immobile possono divergere in modo significativo.

Non pubblichiamo una tabella di onorari perché la tariffa si aggiorna e la sua lettura corretta dipende dall’atto concreto (compravendita semplice, compravendita con fideicomiso, con ipoteca, con procure, con regime condominiale appena costituito). L’atteggiamento responsabile è chiedere il preventivo per iscritto e verificare che citi la tariffa vigente.

Che cosa deve dettagliare un preventivo notarile

Un preventivo professionale nella Riviera Maya separa, come minimo, queste righe:

• Imposte: ISABI comunale calcolato sulla base stimata (prezzo o perizia, il maggiore), con l’aliquota del comune.
• Diritti: Registro Público de la Propiedad y del Comercio (qualificazione e iscrizione dell’atto, avvisi preventivi, certificato ipotecario), Catastro comunale (cédula o perizia catastale, attestazioni) ed eventualmente diritti federali del permesso di fideicomiso.
• Onorari notarili secondo la tariffa, con IVA esposta a parte.
• Spese di pratica: ottenimento di certificati, attestazioni di assenza di debiti, copie, corriere.
• Perizia del perito estimatore (se la gestisce il notario) o annotazione che la fornisce l’acquirente.
• Onorari della banca fiduciaria (apertura o accettazione dell’incarico), se applicabili, con indicazione della valuta.

Se il documento accorpa le “spese di rogito” in un’unica cifra globale, chieda il dettaglio. È un suo diritto ed è l’unico modo per confrontare. Nella guida al processo notarile e al rogito in Quintana Roo descriviamo l’ordine in cui questi pagamenti avvengono e chi li trattiene.

IVA su onorari e pratiche

La Ley del Impuesto al Valor Agregado obbliga al pagamento dell’imposta chi “presta servizi indipendenti” e fissa l’aliquota generale al 16 % (art. 1). Gli onorari del notario, del perito estimatore, del gestore delle pratiche e dell’avvocato che la assiste sono servizi e scontano l’IVA. Quando confronta preventivi, si assicuri che entrambi includano l’IVA o entrambi la escludano: la differenza di sedici punti sugli onorari distorce qualunque confronto.

Diritti del Registro Público de la Propiedad e certificati

L’escritura non protegge pienamente l’acquirente finché non viene iscritta nel Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo, ufficio statale con sede centrale a Chetumal e delegazioni nei principali capoluoghi comunali. I diritti per i suoi servizi si trovano nella Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo (art. 29, dedicato ai servizi del Registro), che li esprime come quote fisse in UMA per ciascun servizio, non come percentuale del valore dell’operazione. È la differenza chiave rispetto agli Stati in cui il registro riscuote ad valorem: in Quintana Roo il costo registrale non cresce in proporzione al prezzo; a muovere l’importo è il numero di atti, avvisi e certificati, non il valore dell’immobile. I servizi che compaiono in una compravendita ordinaria sono:

Servizio registrale (Ley de Derechos QRoo, art. 29)	Come si paga	Quando compare nella sua operazione
Analisi e qualificazione di documenti con atti iscrivibili, e iscrizione	Quota fissa in UMA per ogni atto o negozio giuridico	Al deposito dell’escritura; è la voce principale
Annotazione di presentazione degli avvisi preventivi (primo e secondo avviso)	Quota fissa in UMA per avviso	Il notario li presenta prima e dopo la firma per proteggere la priorità
Certificato di libertà o di esistenza di gravami	Quota fissa in UMA per certificato	Durante la due diligence e, aggiornato, per la firma
Certificato di informazioni o dati del sistema registrale (per nome o per foglio)	Quota fissa in UMA, con varianti secondo la delegazione	Per confermare titolarità e provenienze
Copie autentiche di annotazioni o documenti	Quota fissa in UMA per foglio	Quando servono i precedenti registrali del titolo
Avvisi registrali immobiliari per foglio elettronico	Quota fissa in UMA per periodo di validità	Servizio facoltativo, conviene attivarlo dopo l’iscrizione

Tre osservazioni. La prima: il pagamento è per atto e per servizio. Una compravendita con ipoteca sono due atti iscrivibili; una compravendita a favore di un fideicomiso può comportare iscrizioni aggiuntive a seconda di come è strutturato lo strumento. Chieda al notario quanti atti iscriverà e gli chieda di riportare ciascuno nel preventivo con la sua quota in UMA e l’equivalente in pesos. La seconda: la UMA (Unidad de Medida y Actualización) è l’unità di riferimento usata dalle leggi fiscali statali e comunali del Quintana Roo; il suo valore giornaliero è pubblicato dall’INEGI ogni gennaio ed entra in vigore il 1° febbraio, quindi gli importi in pesos cambiano ogni anno anche se la tariffa in UMA resta identica. Per convertire, moltiplichi la quota in UMA per il valore giornaliero vigente. La terza: il servizio di avvisi registrali è uno strumento economico perché il nuovo proprietario riceva notifica se qualcuno tenta di iscrivere un atto sul suo foglio; vale la pena attivarlo, soprattutto se vivrà fuori dal Messico — condizione normale per chi compra dall’Italia.

Nel complesso, i diritti registrali di una compravendita residenziale ordinaria ammontano a qualche migliaio di pesos: una frazione minore del budget di chiusura che va però tenuta disponibile in anticipo, perché il Registro non dà corso al documento senza il pagamento dei diritti.

I certificati ipotecari e le attestazioni di proprietà e non proprietà si richiedono durante la due diligence sul titolo e sul registro pubblico, prima della firma; l’avviso preventivo lo presenta il notario per “congelare” la situazione registrale mentre si firma e si iscrive l’atto.

Perizia: chi la redige, quanto dura e perché conta

La perizia svolge due funzioni fiscali. È uno dei riferimenti che definiscono la base dell’ISABI ed è il documento che il notario deve allegare alla dichiarazione dell’imposta. Le leggi comunali esigono che sia redatta da un perito estimatore autorizzato o iscritto presso l’autorità statale competente per fini fiscali, e che abbia un’anzianità massima rispetto alla data di acquisto; alcune ammettono anche la perizia di un istituto bancario. L’albo statale dei periti estimatori dipende dal Governo dello Stato, e la validità dell’autorizzazione del perito può e deve essere verificata prima di affidare l’incarico.

L’onorario del perito non è tariffato per legge; dipende dal valore, dall’ubicazione e dalla complessità dell’immobile. Lo chieda quotato a parte e verifichi due cose: che il perito sia attivo nell’albo statale e che la data della perizia lasci margine per la firma. Una perizia che “scade” per un ritardo nella consegna da parte del promotore obbliga a pagarne un’altra — evento tutt’altro che raro nelle preventas di Tulum.

Le perizie catastali sono redatte dalla Dirección de Catastro del comune (o, in mancanza, dall’autorità catastale statale) e la legge comunale assegna loro una validità limitata, che decade prima se intervengono modifiche alle costruzioni o opere che alterino il valore. Quella perizia o cédula catastal si ottiene presso il Catastro comunale e genera a sua volta diritti, che il notario include nel preventivo sotto la voce dei diritti comunali.

IVA sull’acquisto: quando si applica e quando no

Molti acquirenti chiedono se il prezzo di un appartamento nuovo “comprende l’IVA”. La Ley del Impuesto al Valor Agregado esenta la cessione del suolo (art. 9, frazione I) e delle “costruzioni aderenti al suolo, destinate o utilizzate ad abitazione” (art. 9, frazione II), precisando che “quando solo una parte delle costruzioni è utilizzata o destinata ad abitazione, non si paga l’imposta per quella parte” e che “gli alberghi non rientrano in questa frazione”.

Nella pratica della Riviera Maya:

• Un appartamento o una casa destinati ad abitazione non generano IVA nella compravendita, né per il terreno né per la costruzione.
• Un terreno non edificato non genera IVA.
• Un locale commerciale, un ufficio o una costruzione non abitativa generano invece IVA del 16 % sulla parte di costruzione (il suolo resta esente). Riguarda chi compra un locale sulla Quinta Avenida o ad Aldea Zama per affittarlo a un’attività.
• I progetti venduti come “condo-hotel” o con gestione alberghiera obbligatoria richiedono un’analisi dedicata. L’esenzione protegge l’abitazione ed esclude espressamente gli alberghi; la qualificazione dipende da come l’unità viene destinata, da come fattura il promotore e dai criteri applicati dal SAT, l’agenzia delle entrate messicana. Prima di firmare una preventa di questo tipo, chieda al promotore la disaggregazione del prezzo nel CFDI — la fattura elettronica messicana — fra terreno, costruzione e IVA addebitata, e ne parli con un commercialista.

I servizi legati all’operazione (onorari, pratiche, perizia, commissioni della banca fiduciaria, provvigione dell’agenzia quando la paga l’acquirente) scontano invece l’IVA, come spiegato sopra.

Costi del fideicomiso per gli acquirenti stranieri

Playa del Carmen, Tulum e Cancún si trovano all’interno della fascia di 50 chilometri lungo le spiagge che la Costituzione (art. 27, frazione I) riserva ai messicani, la cosiddetta zona restringida. Una persona fisica straniera acquista diritti su un immobile residenziale in quell’area mediante un fideicomiso con una banca messicana, che richiede il permesso della Secretaría de Relaciones Exteriores (Ley de Inversión Extranjera, art. 11). Il fideicomiso dura al massimo cinquant’anni, prorogabili su richiesta dell’interessato (art. 13), e la SRE deve decidere sull’istanza entro cinque giorni lavorativi quando è presentata all’unità centrale, intendendosi approvata in assenza di risposta (art. 14). La SRE tratta queste istanze attraverso il proprio sistema online e, nella pratica, sono i delegati fiduciari delle banche a gestirle.

I costi associati sono di tre tipi:

1. Diritto federale per il permesso. La Ley Federal de Derechos (art. 25, frazione V) fissa una quota fissa per il permesso di costituire i fideicomisos di cui all’articolo 11 della Ley de Inversión Extranjera, e un’altra quota, minore, per la modifica di un permesso già concesso (ampliarne l’oggetto, la durata o le finalità). Gli importi si aggiornano ogni anno secondo l’inflazione e sono pubblicati nell’Allegato 19 della Resolución Miscelánea Fiscal e nella scheda di procedura della SRE; negli ultimi esercizi il permesso di costituzione si è collocato nell’ordine dei ventimila pesos. Verifichi l’importo esatto vigente alla data dell’istanza, perché la banca fiduciaria lo richiede di solito in anticipo.
2. Onorari della banca fiduciaria. Ogni istituto applica una commissione per l’istruttoria e l’accettazione dell’incarico (all’inizio) e una commissione annuale di amministrazione finché il fideicomiso resta in vigore, oltre a onorari per cessioni, sostituzioni di fideicomisarios ed estinzione. Non esiste una tariffa di legge: sono prezzi di mercato che la banca pubblica nel proprio tariffario e che spesso sono espressi in dollari. Chieda il tariffario completo prima di scegliere la banca; il più economico all’apertura non è sempre il più economico su dieci anni.
3. Onorari notarili aggiuntivi. L’atto che contiene la compravendita e il fideicomiso è più esteso e complesso di una compravendita semplice, e vi interviene il delegato fiduciario. La tariffa e lo studio notarile riflettono quella complessità.

Sull’ISABI non c’è duplicazione: l’acquisto è tassato una volta sola. E se opta per acquistare tramite una società messicana invece che con un fideicomiso, sostituisce i costi della banca con quelli di costituzione e mantenimento della società, oltre agli obblighi verso la SRE e al registro degli investimenti esteri; ogni struttura ha il proprio profilo di costi ricorrenti, che confrontiamo nella guida per comprare casa in Messico da straniero.

Predial: il costo ricorrente che eredita con l’acquisto

Il predial è l’imposta annuale sulla proprietà o sul possesso di immobili, anch’essa comunale: l’equivalente funzionale dell’IMU italiana, ma calcolata sul valore catastale con aliquote e tabelle fissate da ciascun municipio. Per l’acquirente conta per due ragioni: diventa un suo obbligo dal giorno in cui acquista, e qualunque debito del venditore blocca il rogito, perché il notario deve dimostrare alla Tesorería, insieme alla dichiarazione dell’ISABI, che il predial dell’immobile è in regola.

Base, tariffa e calendario di pagamento

La base del predial è definita da ciascuna legge comunale a partire dal valore catastale del fondo, che l’autorità può confrontare con altri valori di riferimento (bancario, dichiarato dal contribuente o quello che riflette la redditività locativa dell’immobile), applicando il più alto. Nei condomini ogni unità immobiliare ha la propria posizione predial e il proprio valore. La tariffa è fissata dalla legge comunale stessa e si aggiorna con la legge di bilancio annuale; non la riproduciamo perché cambia e perché il calcolo lo esegue la Tesorería con il valore catastale della sua specifica posizione.

Il pagamento è organizzato per bimestri, anche se l’abitudine è saldare l’anno intero a gennaio per approfittare dello sconto. Un aspetto da prevedere in fase di acquisto: dopo la voltura, il valore con cui è stato dichiarato l’acquisto tende ad alimentare il valore catastale della posizione, così che il predial dell’anno successivo può essere sensibilmente più alto di quello che pagava il venditore. Chieda un estratto conto aggiornato dopo l’iscrizione e, se compra nei primi mesi dell’anno, pattuisca nel preliminare chi si fa carico del predial dell’esercizio in corso.

Sconti per pagamento anticipato nel 2026

Le leggi comunali autorizzano le giunte a concedere sconti per pagamento annuale anticipato, scaglionati per data, e uno sconto rafforzato per persone anziane, pensionate o con disabilità, limitato a un solo immobile adibito ad abitazione e a un tetto di valore catastale espresso in UMA. Percentuali, date e tetti concreti sono fissati da ogni giunta per ciascun esercizio e vengono annunciati a dicembre o nei primi giorni di gennaio.

Quanto i comuni hanno effettivamente applicato nel 2026, secondo i loro comunicati ufficiali:

Comune	Sconto generale 2026	Gruppi con sconto del 50 %
Playa del Carmen	25 % dall’1 al 15 gennaio; 15 % dal 16 al 31 gennaio; 10 % dall’1 al 28 febbraio. Condono degli interessi di mora degli anni precedenti (100 % per 2023-2025, 75 % per 2020-2022, 50 % per il 2019 e anni anteriori) fino al 28 febbraio	Persone anziane, con disabilità, pensionate e in quiescenza, fino al 30 giugno, un solo immobile abitativo con valore catastale fino a 25 mila UMA
Benito Juárez (Cancún)	15 % fino al 21 gennaio; 10 % dal 22 gennaio al 15 febbraio; 5 % dal 16 febbraio al 15 marzo	Persone con disabilità, pensionate, in quiescenza e anziane, per tutto l’anno, soggetto a requisiti
Tulum	La legge comunale autorizza la giunta a concedere sconti scaglionati per pagamento anticipato, che la Tesorería applica di norma fra gennaio e marzo; consulti la delibera di giunta dell’anno in corso, poiché non pubblichiamo percentuali che non abbiamo potuto verificare	Gruppi vulnerabili (persone anziane, con disabilità, pensionate e in quiescenza) nei termini fissati dalla delibera di giunta dell’anno

Le percentuali del 2027 saranno approvate a dicembre 2026 e possono variare. La regola pratica non cambia: pagare nella prima quindicina di gennaio è, anno dopo anno, la migliore decisione finanziaria sul predial, e le piattaforme digitali dei tre comuni permettono di farlo dall’estero con carta o bonifico — dettaglio non banale per un proprietario che vive in Italia.

Debiti del venditore e attestazione di assenza di debiti

Oltre alla ricevuta del predial, nella prassi notarile della Riviera Maya la dichiarazione dell’ISABI è accompagnata da attestazioni di assenza di debiti per altri tributi comunali (come i contributi di miglioria o di cooperazione per opere pubbliche) e, negli immobili confinanti con la Zona Federal Marítimo Terrestre, dalla documentazione relativa alla concessione ZOFEMAT — la fascia demaniale costiera — e al pagamento dei relativi diritti, che nei condomini fronte mare viene ripartita fra le unità immobiliari. Questi documenti richiedono tempo; li chieda al venditore già in fase di preliminare. Approfondiamo nella guida agli immobili sul mare e alla ZOFEMAT.

Altre voci che compaiono alla chiusura

Non sono imposte né diritti, ma escono dalla stessa tasca e nella stessa settimana:

• Escrow o conto di garanzia. Se il prezzo viene depositato presso un terzo fino alla firma, il fornitore applica una commissione di apertura e, a volte, per i bonifici. Come funziona e cosa evitare lo spieghiamo nella guida a escrow e pagamenti sicuri.
• Quote condominiali iniziali. Molti sviluppi richiedono al momento della consegna un fondo di riserva o quota di costituzione, più la quota ordinaria del primo periodo. Devono essere previste nel regolamento; le trova nella guida al regime condominiale e alle spese di mantenimento.
• Costi del mutuo. Se ricorre al finanziamento, aggiunga la commissione di apertura, la perizia bancaria, le assicurazioni e l’iscrizione dell’ipoteca come atto aggiuntivo nel Registro Público. I dettagli sono nella guida ai mutui e ai finanziamenti per stranieri.
• Attivazione delle utenze. Volture presso la CFE (l’ente elettrico nazionale) e presso il gestore idrico locale, oltre ai depositi per gas e telecomunicazioni nei complessi di nuova costruzione.
• Traduzione e procure. Se firma tramite procuratore dall’Italia, la procura deve essere apostillata e protocollata in Messico, con costi di notaio italiano, apostille, traduzione asseverata e protocollazione. Vale la pena programmarla con settimane di anticipo: è una delle cause più frequenti di rinvio della data di rogito per gli acquirenti europei.
• Consulenza legale e fiscale indipendente. Un avvocato che rilegga il contratto e un commercialista che le apra la posizione RFC quando affitterà l’immobile sono spese che si recuperano al primo problema evitato.

Esempio illustrativo: come costruire il proprio budget

L’esercizio che segue è illustrativo: usa cifre tonde per mostrare il procedimento di calcolo, non per prevedere il suo rogito. Ipotizziamo un appartamento residenziale ultimato a Playa del Carmen, acquistato da una persona straniera tramite fideicomiso, con prezzo pattuito di 5.000.000 di pesos e una perizia di perito iscritto pari a 5.200.000 pesos.

Voce	Come si determina	Importo illustrativo
ISABI Playa del Carmen	4 % sulla base più alta (qui la perizia da 5.200.000)	208.000 pesos
Diritti RPP: qualificazione e iscrizione, un atto	Quota fissa in UMA (Ley de Derechos QRoo, art. 29) × valore UMA vigente	Qualche migliaio di pesos; il notario lo dettaglia
Diritti RPP: avvisi preventivi e certificato ipotecario	Quote fisse in UMA per avviso e per certificato	Da centinaia a poche migliaia di pesos; il notario lo dettaglia
Diritto federale permesso SRE fideicomiso	Quota fissa LFD art. 25, fraz. V, aggiornata ogni anno	Nell’ordine di 20.000 pesos (indicativo; confermi l’importo vigente)
Diritti di Catastro (cédula o perizia catastale, attestazioni)	Tariffa comunale vigente	Secondo la Tesorería
Perizia di perito iscritto	Preventivo del perito + IVA	Secondo preventivo
Onorari notarili + IVA 16 %	Tariffa statale + voci dello studio	Secondo preventivo notarile
Pratiche notarili (certificati, copie, adempimenti)	Preventivo notarile	Secondo preventivo notarile
Banca fiduciaria: accettazione dell’incarico	Tariffario della banca + IVA	Secondo banca
Banca fiduciaria: prima annualità	Tariffario della banca + IVA	Secondo banca
Fondo di riserva e prima quota condominiale	Regolamento di condominio	Secondo regolamento

Solo con l’ISABI l’esempio è già a 208.000 pesos, cioè il 4,16 % del prezzo pattuito (perché la base è stata la perizia, non il prezzo). Sommando il diritto federale della SRE e i diritti registrali, entrambi a quota fissa, il blocco “tariffato per legge” si avvicina al 4,7 % del prezzo, prima di onorari notarili, perizia, commissioni bancarie e quote condominiali. È questo il senso delle percentuali “totali” che circolano sul mercato: non sono cifre ufficiali, ma la somma di una parte fissa (imposta e diritti) e di una parte variabile (tariffa, banca, perito) che si conosce solo con i preventivi in mano. Se lo stesso appartamento fosse a Cancún, la riga dell’ISABI scenderebbe a 156.000 pesos (3 %); se fosse un terreno a Tulum comprato da un messicano senza fideicomiso, sparirebbero le righe della SRE e della banca.

Faccia lo stesso esercizio con il suo immobile: prezzo e perizia probabile, aliquota del comune, numero di atti da iscrivere, e chieda al notario e alla banca di completare le righe mancanti. Il nostro team può aiutarla a coordinare i preventivi; ci scriva con i dati dell’immobile.

Differenze pratiche fra Playa del Carmen, Tulum e Cancún

Le tre piazze condividono la legislazione statale (Registro Público, notariato, periti estimatori, Código Fiscal Municipal) e quella federale (IVA, ISR, fideicomiso), ma divergono sul piano comunale.

Playa del Carmen. Aliquota ISABI del 4 % dalla riforma di dicembre 2025, base con rivalutazione inflazionistica del prezzo e perizia di perito autorizzato, pagamento tramite il notario alla Tesorería Municipal. Predial con sconti fino al 25 % nella prima quindicina di gennaio (così è stato nel 2026) e attenzione particolare alle attestazioni ZOFEMAT negli immobili confinanti con la spiaggia, rilevante a Playacar, nella zona alberghiera della Quinta Avenida nord e a Punta Maroma. È il mercato con più appartamenti a inventario: può esplorare gli appartamenti in vendita a Playa del Carmen e usare i prezzi richiesti come punto di partenza dell’esercizio precedente.

Tulum. Aliquota del 4 % secondo la Ley de Hacienda vigente, con regole di base imponibile equivalenti a quelle dei comuni vicini. Buona parte dell’offerta ad Aldea Zama, La Veleta, Región 15 e nella zona del Tulum Country Club è in preventa, il che rende particolarmente rilevante il meccanismo di rivalutazione del prezzo e la perizia alla consegna. Il collegamento del comune con l’aeroporto internazionale Felipe Carrillo Puerto e con il Tren Maya ha innalzato i valori catastali di riferimento nel giro di pochi anni.

Cancún (Benito Juárez). Aliquota del 3 %, la più bassa delle tre, con lo stesso schema di pagamento tramite il notario entro il termine di legge e con interessi e sanzioni in caso di ritardo. Predial con sconti scaglionati da gennaio a metà marzo (nel 2026: 15 %, 10 % e 5 %) e piattaforma di pagamento digitale consolidata. Il mercato combina residenziale verticale a Puerto Cancún, Malecón Américas e nella zona di Avenida Huayacán con lotti residenziali negli sviluppi a sud; il punto percentuale di differenza sull’ISABI rispetto a Playa del Carmen e Tulum è un argomento che i venditori di Cancún usano già in trattativa.

Puerto Morelos, Cozumel, Isla Mujeres e Bacalar hanno leggi finanziarie proprie, con aliquote e basi da verificare caso per caso; non dia per scontato che replichino quelle dei comuni vicini.

Dove verificare da sé le quote in vigore

Quasi tutti gli importi di questa guida cambiano con il calendario: le aliquote comunali a ogni riforma, le quote federali ogni gennaio, la UMA ogni febbraio e gli sconti del predial ogni esercizio. Prima di dare per buona una cifra, anche se arriva da un notario o da un promotore, conviene sapere dov’è la fonte primaria:

• Aliquota e base dell’ISABI. Il testo consolidato della Ley de Hacienda di ogni comune è pubblicato sul sito del Congreso del Estado de Quintana Roo, con la data dell’ultima riforma in intestazione. Cerchi il capitolo dell’Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles e verifichi l’aliquota e la definizione della base; se il decreto è recente, legga anche le disposizioni transitorie, che dicono da quando si applica.
• Diritti registrali e catastali. La Ley de Derechos del Estado (servizi del Registro Público de la Propiedad y del Comercio) e la legge finanziaria comunale corrispondente (servizi del Catastro). Entrambe esprimono le quote in UMA.
• Valore della UMA. Lo pubblica l’INEGI a gennaio di ogni anno ed entra in vigore il 1° febbraio; la pagina ufficiale dell’INEGI mostra il valore giornaliero, mensile e annuale vigente.
• Diritto federale del permesso di fideicomiso. La quota aggiornata compare ogni anno nell’Allegato 19 della Resolución Miscelánea Fiscal, pubblicata sul Diario Oficial de la Federación, e nella scheda della procedura sul portale della Secretaría de Relaciones Exteriores.
• Sconti del predial. I comunicati e i portali di pagamento delle tesorerie di Playa del Carmen, Tulum e Benito Juárez pubblicano ogni dicembre o gennaio le percentuali e le date dell’esercizio.
• Tariffa notarile. La tariffa degli onorari vigente è pubblicata sul Periódico Oficial del Estado; qualunque studio notarile deve poterle indicare la data di pubblicazione di quella applicata al suo preventivo.

Con queste sei fonti a portata di mano, un acquirente può verificare in un pomeriggio il budget di chiusura che gli viene consegnato, riga per riga. È esattamente quello che facciamo prima di presentare un preventivo ai nostri clienti, e quello che raccomandiamo di fare con qualunque preventivo di terzi.

Come chiedere un preventivo e confrontare gli studi notarili

L’acquirente sceglie il notario nella maggior parte delle operazioni fra privati; in preventa il promotore ne propone di solito uno, ma è un punto negoziabile. Per ottenere preventivi confrontabili:

1. Fornisca gli stessi dati a tutti gli studi: ubicazione esatta e codice catastale, prezzo pattuito, valore catastale attuale, tipologia dell’immobile (residenziale, terreno, commerciale), se ci sarà fideicomiso o società, se ci sarà ipoteca, nazionalità e stato civile degli acquirenti, e se qualcuno firmerà per procura.
2. Chieda il dettaglio per righe descritto sopra, con la base ISABI che stanno usando e il riferimento alla tariffa vigente sugli onorari.
3. Domandi quanti atti iscriveranno nel Registro Público e quante copie esecutive consegneranno.
4. Domandi i tempi: quando richiedono la provvista di fondi, quando pagano l’ISABI, quando depositano l’atto al Registro e quando stimano di consegnare la copia iscritta.
5. Chiarisca cosa succede se la firma slitta: chi si fa carico del costo di rinnovare la perizia o i certificati scaduti.
6. Verifichi lo studio notarile nell’elenco ufficiale delle notarie del Governo dello Stato (dipendente dalla Secretaría de Gobierno) e chieda di parlare con il notario titolare, non solo con il gestore delle pratiche.

Una differenza di onorari del 20 % fra due studi è normale; una differenza sull’ISABI non lo è, perché l’imposta è la stessa. Se due preventivi mostrano ISABI diversi, stanno usando basi diverse: uno dei due ha probabilmente omesso la perizia o la rivalutazione del prezzo.

Errori frequenti e come evitarli

• Calcolare l’ISABI sul prezzo. La perizia o la rivalutazione per inflazione possono alzare la base. Chieda al perito una stima anticipata.
• Lasciar scadere la perizia o il certificato ipotecario. Entrambi hanno vita utile breve (la legge fissa alla perizia un’anzianità massima nell’ordine dei sei mesi). Coordini le date con la consegna reale dell’immobile, non con quella promessa.
• Ignorare la cessione dei diritti fideicomisari. Comprare “i diritti del fideicomiso” da un altro straniero è un fatto imponibile ai fini ISABI e richiede l’intervento della banca; non è una scorciatoia fiscale.
• Sottovalutare gli arretrati di predial del venditore. Senza ricevuta in regola non c’è atto. Chieda l’estratto conto del predial già in fase di preliminare e pattuisca chi paga i debiti.
• Confondere le “spese di rogito” indicate dal promotore con il totale. Alcuni contratti di preventa fissano un importo stimato; quello definitivo si conosce con la perizia alla consegna. Pretenda che il contratto chiarisca il meccanismo di adeguamento.
• Dimenticare l’IVA sui servizi. Onorari, pratiche, perito e banca la generano.
• Non attivare gli avvisi registrali. Per una quota fissa annuale in UMA, il Registro la avvisa dei movimenti sul suo foglio: protezione preziosa per chi vive a migliaia di chilometri.
• Dare per scontato che l’acquirente sopporti ogni voce. L’ISR sulla plusvalenza del venditore è calcolato e versato dal notario a carico del venditore (Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 126), e la provvigione dell’agenzia la paga chi ha conferito l’incarico. Se il venditore intende ribaltarle il proprio ISR “dentro il prezzo”, lei deve saperlo per negoziare; lo dettagliamo nella guida alle tasse sulla vendita di un immobile in Messico.
• Firmare senza un cronoprogramma dei pagamenti. Sappia cosa pagherà al preliminare, cosa alla firma e cosa dopo (annualità della banca, predial dell’anno successivo, quote condominiali).

Domande frequenti

ISAI e ISABI sono la stessa cosa? Sì. ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) è il nome generico usato in buona parte del Paese; le leggi finanziarie dei comuni del Quintana Roo lo chiamano Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, da cui la sigla ISABI che vedrà nelle dichiarazioni e nelle ricevute delle tesorerie di Playa del Carmen, Tulum e Cancún.

Qual è l’aliquota dell’ISABI a Playa del Carmen, Tulum e Cancún? Playa del Carmen: 4 % dalla riforma della sua Ley de Hacienda pubblicata il 10 dicembre 2025. Tulum: 4 % secondo la Ley de Hacienda vigente. Benito Juárez, dove si trova Cancún: 3 %. Verifichi l’aliquota in vigore alla data della sua firma.

L’ISABI si calcola sul prezzo di acquisto? Sul valore più alto fra prezzo rivalutato per inflazione, perizia catastale, perizia di perito autorizzato (entrambe entro l’anzianità massima fissata dalla legge) e ultimo valore dichiarato. Se la perizia è superiore al prezzo, l’imposta si paga sulla perizia.

Chi paga l’ISABI e quando? L’acquirente, entro quindici giorni dall’atto. Negli atti pubblici il notario lo calcola, ne dà atto nello strumento e lo versa alla Tesorería Municipal sotto la propria responsabilità, motivo per cui le chiederà i fondi il giorno della firma.

Quanto costa il permesso della SRE per il fideicomiso? È una quota fissa della Ley Federal de Derechos (art. 25, frazione V) che si aggiorna ogni anno e che negli ultimi esercizi si è collocata nell’ordine dei ventimila pesos; l’importo esatto vigente compare nella scheda di procedura della SRE e nell’Allegato 19 della Resolución Miscelánea Fiscal. Gli onorari della banca fiduciaria sono aggiuntivi e ciascun istituto li fissa nel proprio tariffario.

Quanto costa iscrivere l’escritura al Registro Público del Quintana Roo? La Ley de Derechos del Estado (art. 29) fissa quote fisse in UMA per la qualificazione e l’iscrizione di ogni atto, per ogni avviso preventivo e per ogni certificato, senza relazione con il prezzo dell’immobile. In una compravendita residenziale con un solo atto ammontano a qualche migliaio di pesos, più le pratiche notarili; il notario deve dettagliarle nel preventivo con l’equivalente in pesos al valore UMA vigente.

Che sconti ci sono sul predial se pago a gennaio? Nel 2026 Playa del Carmen ha applicato il 25 % dall’1 al 15 gennaio, il 15 % dal 16 al 31 gennaio e il 10 % a febbraio; Cancún il 15 % fino al 21 gennaio, il 10 % fino al 15 febbraio e il 5 % fino al 15 marzo; a Tulum le percentuali sono definite ogni anno dalla giunta, quindi consulti la delibera vigente. I gruppi vulnerabili (persone anziane, pensionate, in quiescenza, con disabilità) accedono al 50 % con requisiti. Le percentuali si approvano ogni dicembre per l’anno seguente.

Un appartamento nuovo paga l’IVA? Se è destinato ad abitazione, no: la Ley del IVA esenta il suolo e le costruzioni destinate a uso residenziale (art. 9, frazioni I e II). I locali commerciali e le costruzioni non abitative pagano invece il 16 % sulla costruzione, e gli schemi alberghieri richiedono un’analisi specifica.

Posso pagare i costi di chiusura dall’Italia? Sì. Il notario indica il conto per la provvista di fondi ed emette ricevuta; il predial si paga sulle piattaforme digitali comunali, e la banca fiduciaria incassa le annualità con bonifico o addebito. Conservi tutte le ricevute: quelle dell’ISABI e dei diritti entreranno nel costo di acquisto documentato quando venderà, riducendo la plusvalenza tassabile.

Quando avrà individuato un immobile concreto, esplori le nostre proprietà in vendita nella Riviera Maya e chieda il budget di chiusura dettagliato prima di impegnare una caparra. Rogitare bene costa quello che costa; rogitare male costa molto di più.