Frais d'acquisition au Quintana Roo : ISAI, notaire, registre et predial expliqués avec des exemples

Acheter un appartement à Playa del Carmen, une villa à Tulum ou un terrain aux abords de Cancún coûte toujours plus cher que le prix affiché sur l’annonce. Entre la signature de la promesse et la remise du titre inscrit au registre, l’acquéreur au Quintana Roo règle un impôt municipal de mutation, des honoraires notariaux, des droits d’enregistrement, une expertise de valeur, des certificats et — s’il est étranger et que le bien se situe dans la zone restreinte du littoral — l’autorisation administrative et les commissions de la banque fiduciaire. Ensuite, chaque année, le predial, la taxe foncière mexicaine.

Ce guide décompose chacun de ces postes en citant les textes qui les créent, les taux en vigueur dans les trois municipalités où se concentrent les transactions de la Riviera Maya, et une méthode pas à pas pour que vous construisiez votre propre budget de clôture au lieu de vous fier à un pourcentage « habituel » que personne n’est capable de documenter.

Ce qui distingue ce texte de la plupart des articles qui circulent sur les « frais de notaire au Mexique » tient en une phrase : aucun chiffre n’est inventé. Chaque taux et chaque délai renvoie à la loi qui l’établit, et lorsque le montant dépend d’un barème professionnel, d’un droit revalorisé chaque année, d’une grille tarifaire bancaire ou d’un devis, nous le disons franchement et nous vous indiquons où le vérifier vous-même.

Un mot sur le vocabulaire, avant d’entrer dans le détail. Le lecteur français, belge, suisse ou québécois retrouvera ici des termes juridiques mexicains sans équivalent exact dans son droit national. Nous les conservons en espagnol — c’est ainsi qu’ils figureront sur vos documents — avec une glose à la première occurrence. Traduire escritura par « acte authentique » ou predial par « taxe foncière » est commode pour comprendre, mais dangereux si vous cherchez ensuite le mot dans un devis notarial.

L’essentiel avant de signer

• L’impôt de mutation (appelé ISAI, Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, dans la plupart des États, et ISABI, Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, dans les lois municipales du Quintana Roo) est municipal : chaque commune fixe son taux dans sa propre Ley de Hacienda. Il est aujourd’hui de 4 % à Playa del Carmen, 4 % à Tulum et 3 % à Benito Juárez (Cancún).
• La base de l’ISABI n’est pas le prix, mais la plus élevée de quatre valeurs : le prix convenu actualisé de l’inflation, la valeur cadastrale, l’expertise d’un expert agréé et la dernière valeur déclarée. En achat sur plan, ce détail peut alourdir sensiblement la clôture.
• Le notario público calcule et reverse l’ISABI sous sa responsabilité dans les quinze jours suivant l’acte : l’argent doit être disponible le jour de la signature, pas trois semaines après.
• Les honoraires notariaux relèvent d’un barème (arancel) d’État d’application obligatoire, publié au Periódico Oficial del Estado, et supportent la TVA mexicaine de 16 % comme toute prestation de services.
• Les droits du Registro Público de la Propiedad y del Comercio sont des montants fixes exprimés en UMA par acte inscriptible, par avis et par certificat (Ley de Derechos de l’État, art. 29), et non un pourcentage du prix : ils pèsent peu face à l’ISABI.
• L’acquéreur étranger en zone restreinte acquitte en outre le droit fédéral d’autorisation du fideicomiso (un montant fixe de la Ley Federal de Derechos, revalorisé chaque année, de l’ordre de vingt mille pesos) ainsi que les frais d’ouverture et la commission annuelle de la banque fiduciaire.
• Le predial se règle par bimestres d’avance, mais presque toutes les municipalités récompensent le paiement annuel de janvier par une remise, qui a atteint 25 % à Playa del Carmen et 15 % à Cancún en 2026.
• Exigez du notaire un devis détaillé poste par poste avant de signer la promesse, et comparez au moins deux études. C’est la seule manière sérieuse de savoir ce que coûtera votre acte.

Ce qu’est l’ISAI (ISABI) et qui le perçoit au Quintana Roo

L’impôt sur l’acquisition d’immeubles frappe le fait de devenir propriétaire. Au Mexique il relève de la compétence municipale, et au Quintana Roo le législateur de l’État a doté les communes les plus importantes de lois de finances propres : il existe des textes spécifiques pour Playa del Carmen (anciennement Solidaridad), Tulum, Benito Juárez, Puerto Morelos, Cozumel, Isla Mujeres, Bacalar et d’autres. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado, d’application générale, ne joue plus qu’un rôle supplétif pour celles qui n’ont pas de loi propre.

Il faut ici signaler un changement de dénomination récent, source de confusion pour tous les acheteurs étrangers. La municipalité où se trouve Playa del Carmen s’est appelée Solidaridad depuis sa création ; en mars 2025 le Congrès de l’État a approuvé son changement de nom en Municipio de Playa del Carmen, publié au Periódico Oficial le mois même, avec la précision expresse que l’opération n’affecte ni les droits, ni les obligations, ni les démarches en cours. Les textes légaux et les formulaires officiels ont adopté progressivement le nouveau nom, et le Congrès de l’État publie encore la loi de finances municipale sous sa dénomination historique. Vous rencontrerez donc des documents, des quittances de predial et des actes anciens portant « Solidaridad » et des documents récents portant « Playa del Carmen » : il s’agit du même territoire, qui s’étend de Punta Maroma et Playacar jusqu’à Puerto Aventuras et aux limites de Tulum.

Taux en vigueur par municipalité

Municipalité (ville)	Taux de l’ISABI	Fondement	Remarque
Playa del Carmen (ex-Solidaridad)	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen (chapitre ISABI)	Taux relevé par le décret publié au POE le 10-12-2025 ; il était de 3 % avant cette réforme
Tulum	4 %	Ley de Hacienda del Municipio de Tulum (chapitre ISABI)	Texte consolidé avec les réformes jusqu’à décembre 2025
Benito Juárez (Cancún)	3 %	Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez (chapitre ISABI)	Texte consolidé en vigueur publié par le Congrès de l’État

Deux avertissements pratiques. Le premier : ces taux changent souvent, et presque toujours à la hausse. En quelques années, deux des trois municipalités ont atteint 4 %, Playa del Carmen ayant franchi le pas avec la réforme de décembre 2025. Si votre opération se signe à cheval sur un changement d’année, demandez au notaire quel taux s’appliquera au regard de la date du fait générateur et des dispositions transitoires du décret concerné. Le second : les fiches de démarche, formulaires et simulateurs des trésoreries municipales ne se mettent pas à jour au même rythme que la loi. Ne bâtissez donc jamais un budget sur un taux relevé dans un formulaire ancien. C’est la loi publiée au Periódico Oficial del Estado qui fait foi, et le texte consolidé le plus récent se trouve sur le site du Congrès de l’État.

La base imposable : ce n’est pas (seulement) le prix

C’est le point qui surprend le plus les acquéreurs européens, habitués à des droits de mutation assis sur le prix stipulé à l’acte. Les lois de finances de Playa del Carmen, Benito Juárez et Tulum suivent la même logique, avec des rédactions très proches : la base de l’impôt est la plus élevée des valeurs suivantes.

1. La valeur d’acquisition ou prix convenu, actualisée par le facteur résultant de la division de l’indice des prix à la consommation du mois précédant celui où le paiement devient exigible par l’indice du mois précédant l’acquisition.
2. La valeur cadastrale, dans la limite d’ancienneté fixée par la loi (de l’ordre de six mois à la date d’acquisition).
3. L’expertise réalisée par un expert évaluateur autorisé ou inscrit auprès de l’autorité compétente de l’État, dans la même limite d’ancienneté. Certaines lois municipales admettent en outre l’expertise réalisée par un établissement bancaire.
4. La dernière valeur déclarée par le cédant.

Les conséquences sont très concrètes. Si vous avez acheté sur plan à un prix fixé deux ou trois ans avant la signature définitive, la loi impose d’actualiser ce prix de l’inflation, et l’expertise réalisée à la date de livraison reflétera probablement une valeur de marché supérieure au prix contractuel. L’ISABI se calculera sur la plus élevée des deux. Symétriquement, si vous avez négocié une remise agressive auprès d’un vendeur pressé, l’impôt ne baissera pas dans la même proportion : l’expertise fixera un plancher. C’est une différence de fond avec la pratique française ou belge, où le prix stipulé sert de base sauf redressement pour insuffisance manifeste ; ici, la comparaison entre valeurs est la règle, pas l’exception.

Les mêmes textes prévoient des règles d’évaluation pour les démembrements de propriété, en attribuant à la nue-propriété et à l’usufruit une fraction de la valeur totale du bien. Le point intéressera les lecteurs français et belges rompus aux montages de transmission : lorsque des parents conservent l’usufruit et transmettent la nue-propriété aux enfants, chaque transmission partielle a sa propre base et son propre impôt. Un schéma parfaitement classique en Europe ne se transpose donc pas mécaniquement au Mexique sans chiffrer d’abord son coût fiscal local.

Quand et comment se règle l’impôt

Les trois lois municipales fixent un délai bref de paiement, de quinze jours à compter de celui où se réalise le fait générateur (vérifiez dans la loi de votre commune si le décompte s’entend en jours calendaires ou ouvrables). Dans une vente ordinaire, le fait générateur est constitué lorsque l’acte est reçu en escritura pública — l’acte notarié mexicain — et c’est de là que court le délai.

Pour les acquisitions constatées par acte, la loi charge le notario público de calculer l’impôt sous sa responsabilité, de le mentionner dans l’instrument et de le reverser par déclaration auprès de la trésorerie municipale, en joignant l’expertise et en exprimant la valeur d’opération, la valeur cadastrale et l’expertise. Cela explique pourquoi le notaire vous demandera une provision de fonds avant la signature ou le jour même : il répond devant la municipalité du calcul et du reversement, et il n’autorisera pas l’acte définitif sans les ressources correspondantes. La Ley del Notariado de l’État va dans le même sens : le notaire peut refuser d’instrumenter lorsque les intéressés ne lui fournissent pas les frais, droits, impôts et honoraires, et il engage sa responsabilité disciplinaire s’il ne reverse pas les impôts reçus à cette fin.

En cas de retard de paiement, le Código Fiscal Municipal de l’État impose d’actualiser le montant depuis le mois où il aurait dû être acquitté et de percevoir des majorations à titre d’indemnisation du fisc municipal, calculées mois par mois selon le taux de majoration applicable et avec un plafond temporel de cumul. Les lois municipales prévoient par ailleurs des amendes pour paiement tardif. Retarder la signature pour « économiser » n’est jamais une bonne affaire.

Cas particuliers : fideicomiso, cession de droits, successions et usufruit

Le champ de l’impôt est large. Les lois municipales frappent notamment la vente (y compris celle conclue avec réserve de propriété), l’échange, l’adjudication sur licitation, la dation en paiement, la transmission opérée lors de la constitution d’un fideicomiso translatif de propriété, la transmission effectuée par la fiduciaire en exécution du fideicomiso, la cession de droits de constituants ou de bénéficiaires, la succession ou le legs et, plus généralement, tout acte par lequel s’acquiert la propriété, comme la donation ou l’usucapion.

Pour l’acquéreur étranger, cela se lit à deux niveaux. Lorsqu’il achète via un fideicomiso — la fiducie bancaire par laquelle une banque mexicaine détient le titre pour son bénéfice —, l’ISABI est dû une fois, sur l’acquisition du bien que la banque reçoit en qualité de fiduciaire. Lorsque, des années plus tard, il revendra, l’usage veut que l’acquéreur entre comme nouveau bénéficiaire par cession de droits, et cette cession est elle aussi un fait générateur : le nouvel acquéreur paiera l’ISABI quand bien même le bien « ne change pas de propriétaire au registre ». Nous détaillons ce mécanisme dans le guide complet du fideicomiso pour acheteurs étrangers.

La succession génère également l’ISABI dans ces municipalités : l’impôt se calcule au moment de l’attribution des biens aux héritiers ou légataires, sur la même base de la valeur la plus élevée. C’est une nouveauté pour beaucoup de lecteurs européens, qui raisonnent en droits de succession nationaux et n’anticipent pas un impôt local de mutation au décès. Qui projette de laisser un appartement de la Quinta Avenida à ses enfants doit budgéter ce coût, ou examiner avec son conseil la désignation de bénéficiaires substitués dans le fideicomiso, lorsque l’achat s’est fait par cette voie, comme moyen d’organiser la dévolution.

Honoraires notariaux : comment fonctionne le barème et ce qu’il couvre

Au Quintana Roo, le notario público est un juriste investi de la foi publique qui ne reçoit aucun traitement de l’État : il se rémunère par les honoraires perçus sur chaque acte, conformément à un arancel — barème d’honoraires — établi au niveau de l’État et publié au Periódico Oficial del Estado, dont le respect s’impose à toutes les études (Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo). Le barème constitue donc la référence légale à laquelle doit se comparer tout devis.

Cette architecture rappellera quelque chose aux lecteurs français, belges et québécois : le notaire mexicain, comme le notaire latin en général, est un officier public dont la tarification est encadrée. Mais la ressemblance s’arrête vite. L’existence d’un barème obligatoire ne signifie pas que toutes les études factureront la même somme pour une même vente. Le barème fixe des montants et des tranches en fonction de la valeur de l’acte et du type d’instrument ; l’étude ajoute des postes que le barème ne couvre pas ou ne couvre que partiellement, tels que la gestoría — le suivi administratif d’obtention des certificats —, les copies certifiées, l’expédition supplémentaire, les déplacements pour signature hors de l’étude et les services de traduction ou d’interprète lorsqu’une partie ne parle pas espagnol. Ce dernier point concerne directement le lecteur francophone : la présence d’un interprète assermenté à la signature est fréquente et se facture.

Nous ne publions pas de tableau d’honoraires, parce que le barème est mis à jour et que sa lecture correcte dépend de l’acte concret : vente simple, vente avec fideicomiso, avec hypothèque, avec procurations, sur un bien issu d’un régime de copropriété fraîchement constitué. La démarche responsable consiste à demander le devis par écrit et à vérifier qu’il cite le barème en vigueur.

Ce que doit détailler un devis notarial

Un devis professionnel dans la Riviera Maya distingue au minimum les lignes suivantes.

• Impôts : ISABI municipal calculé sur la base estimée (prix ou expertise, la plus élevée), au taux de la commune.
• Droits : Registre public de la propriété et du commerce (qualification et inscription de l’acte, avis préventifs, certificat de charges), cadastre municipal (fiche ou évaluation cadastrale, attestations) et, le cas échéant, droits fédéraux de l’autorisation de fideicomiso.
• Honoraires notariaux conformes au barème, avec TVA détaillée.
• Frais de gestoría : obtention des certificats, attestations de non-arriéré, copies, courrier.
• Expertise de l’expert évaluateur (si le notaire s’en charge) ou mention que l’acheteur la fournit.
• Honoraires de la banque fiduciaire (ouverture ou acceptation de la mission), le cas échéant, avec indication de la devise.

Si le document agrège des « frais d’acte » en un seul chiffre global, exigez le détail. C’est votre droit, et c’est la seule façon de comparer. Dans le guide du processus notarial et de la signature définitive au Quintana Roo, nous décrivons l’ordre dans lequel ces paiements interviennent et qui les conserve.

TVA sur les honoraires et la gestoría

La Ley del Impuesto al Valor Agregado soumet à l’impôt ceux qui « fournissent des services indépendants » et fixe le taux général à 16 % (art. 1). Les honoraires du notaire, de l’expert évaluateur, du gestor et de l’avocat qui vous accompagne sont des services et supportent donc la TVA. Lorsque vous comparez des devis, assurez-vous que les deux l’incluent ou que les deux l’excluent : un écart de seize points sur les honoraires suffit à fausser toute comparaison. Les lecteurs habitués à la TVA française à 20 % ou à la TVA suisse à 8,1 % noteront simplement que le taux mexicain est unique et sans réduction applicable ici.

Droits du Registre public et certificats

L’acte ne protège pleinement l’acquéreur qu’une fois inscrit au Registro Público de la Propiedad y del Comercio de l’État du Quintana Roo, administration d’État dont le siège est à Chetumal, avec des délégations dans les principaux chefs-lieux municipaux. Les droits dus pour ses services figurent dans la Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo (art. 29, consacré aux services du Registre), qui les exprime en montants fixes libellés en UMA par service, et non en pourcentage de la valeur de l’opération. C’est la différence clé avec les États où l’enregistrement se perçoit ad valorem : au Quintana Roo, le coût d’inscription ne croît pas en proportion du prix. Ce qui fait varier le montant, c’est le nombre d’actes, d’avis et de certificats, pas la valeur du bien. Voici les services qui apparaissent dans une vente ordinaire.

Service d’enregistrement (Ley de Derechos QRoo, art. 29)	Mode de tarification	Quand il intervient dans votre dossier
Analyse et qualification des documents comportant des actes inscriptibles, puis inscription	Montant fixe en UMA par acte ou opération juridique	Au dépôt de l’acte ; c’est le poste principal
Enregistrement des avis préventifs (premier et second avis)	Montant fixe en UMA par avis	Le notaire les dépose avant et après la signature pour protéger le rang
Certificat de liberté ou d’existence de charges	Montant fixe en UMA par certificat	Pendant la due diligence puis, réactualisé, pour la signature
Certificat d’information ou de données du système d’enregistrement (par nom ou par folio)	Montant fixe en UMA, avec des variantes selon la délégation	Pour confirmer la titularité et les antécédents
Copies certifiées d’inscriptions ou de documents	Montant fixe en UMA par feuillet	Lorsque les antécédents d’enregistrement du titre sont requis
Alertes d’enregistrement immobilier par folio électronique	Montant fixe en UMA par période de validité	Service facultatif qu’il est judicieux de souscrire après l’inscription

Trois observations. D’abord, la facturation se fait par acte et par service. Une vente assortie d’une hypothèque, ce sont deux actes inscriptibles ; une vente au profit d’un fideicomiso peut impliquer des inscriptions supplémentaires selon la structuration de l’instrument. Demandez au notaire combien d’actes il inscrira et exigez que chacun figure au devis avec son montant en UMA et son équivalent en pesos. Ensuite, l’UMA — Unidad de Medida y Actualización — est l’unité de référence utilisée par les lois fiscales des États et des communes du Quintana Roo ; sa valeur journalière est publiée par l’INEGI chaque janvier et entre en vigueur le 1er février, de sorte que les montants en pesos changent chaque année même si le tarif en UMA reste inchangé. Pour convertir, multipliez le nombre d’UMA par la valeur journalière en vigueur. Enfin, le service d’alertes d’enregistrement est un outil peu coûteux qui permet au nouveau propriétaire d’être averti si quelqu’un tente d’inscrire un acte sur son folio. Il mérite d’être souscrit, en particulier si vous résidez hors du Mexique — ce qui sera le cas de la grande majorité des lecteurs de ce guide.

Au total, les droits d’enregistrement d’une vente d’habitation ordinaire représentent quelques milliers de pesos : une fraction mineure du budget de clôture, qu’il faut néanmoins avoir disponible d’avance, car le Registre ne traite pas le document sans le paiement préalable des droits.

Les certificats de charges et les attestations de propriété et de non-propriété se demandent pendant la due diligence du titre et du registre public, avant la signature ; l’avis préventif est déposé par le notaire pour « geler » la situation d’enregistrement pendant que l’acte se signe et s’inscrit.

Expertise de valeur : qui la réalise, combien de temps elle vaut, pourquoi elle compte

L’expertise, l’avalúo, remplit deux fonctions fiscales. Elle constitue l’une des références qui définissent la base de l’ISABI, et elle est le document que le notaire doit joindre à la déclaration d’impôt. Les lois municipales exigent qu’elle soit réalisée par un expert évaluateur autorisé ou inscrit auprès de l’autorité compétente de l’État à des fins fiscales, et qu’elle respecte une ancienneté maximale à la date d’acquisition ; certaines admettent également l’expertise d’un établissement bancaire. Le registre des experts évaluateurs relève du gouvernement de l’État, et la validité de l’agrément de l’expert peut — et doit — être vérifiée avant de commander le travail.

Les honoraires de l’expert ne sont pas tarifés par la loi ; ils dépendent de la valeur, de l’emplacement et de la complexité du bien. Demandez un devis distinct et vérifiez deux choses : que l’expert est à jour dans le registre de l’État, et que la date de l’expertise laisse une marge suffisante pour la signature. Une expertise qui « expire » à cause d’un retard de livraison du promoteur oblige à en payer une seconde — un aléa fréquent sur les programmes neufs de Tulum et de la Riviera Maya, où les décalages de livraison de plusieurs mois ne sont pas rares.

Les évaluations cadastrales sont réalisées par la direction du cadastre de la municipalité (ou, à défaut, par l’autorité cadastrale de l’État) et la loi municipale leur assigne une durée de validité limitée, qui se perd avant terme en cas de modification des constructions ou de travaux altérant la valeur. Cette évaluation ou fiche cadastrale s’obtient auprès du cadastre municipal et donne également lieu à des droits, que le notaire fait figurer au devis sous la rubrique des droits municipaux.

TVA à l’achat : quand elle s’applique et quand elle ne s’applique pas

Beaucoup d’acquéreurs demandent si le prix d’un appartement neuf « comprend la TVA ». La Ley del Impuesto al Valor Agregado exonère la cession du sol (art. 9, fraction I) et celle des « constructions attachées au sol, destinées ou utilisées comme habitation » (art. 9, fraction II), en précisant que « lorsque seule une partie des constructions est utilisée ou destinée à l’habitation, l’impôt n’est pas dû sur cette partie » et que « les hôtels ne sont pas compris dans la présente fraction ».

En pratique, dans la Riviera Maya, cela se traduit ainsi.

• Un appartement ou une maison destinés à l’habitation ne supportent pas de TVA à la vente, ni sur le terrain ni sur la construction.
• Un terrain non bâti ne supporte pas de TVA.
• Un local commercial, un bureau ou une construction non résidentielle supportent une TVA de 16 % sur la partie construction (le sol demeure exonéré). Cela concerne quiconque achète un local sur la Quinta Avenida ou à Aldea Zama pour le louer à un commerce.
• Les projets vendus comme « condo-hôtels » ou assortis d’une exploitation hôtelière obligatoire exigent une analyse. L’exonération protège l’habitation et exclut expressément les hôtels ; la qualification dépend de l’affectation de l’unité, de la manière dont le promoteur facture et des critères retenus par le SAT, l’administration fiscale fédérale. Avant de signer une réservation sur plan de ce type, demandez au promoteur la ventilation du prix dans le CFDI — la facture électronique mexicaine — entre terrain, construction et TVA répercutée, et faites-la examiner par un contador, l’expert-comptable mexicain.

Les services liés à l’opération (honoraires, gestoría, expertise, commissions de la banque fiduciaire, commission d’agence lorsque l’acheteur la supporte) sont, eux, soumis à la TVA, comme expliqué plus haut.

Coûts du fideicomiso pour les acheteurs étrangers

Playa del Carmen, Tulum et Cancún se trouvent dans la bande de 50 kilomètres le long des plages que la Constitution (art. 27, fraction I) réserve aux Mexicains : la fameuse zone restreinte. Une personne physique étrangère acquiert des droits sur un logement dans cette zone au moyen d’un fideicomiso conclu avec une banque mexicaine, lequel requiert une autorisation de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), le ministère des Affaires étrangères (Ley de Inversión Extranjera, art. 11). Le fideicomiso a une durée maximale de cinquante ans, renouvelable à la demande de l’intéressé (art. 13), et la SRE doit statuer sur la demande dans les cinq jours ouvrables lorsqu’elle est déposée auprès de l’unité centrale, l’autorisation étant réputée acquise à défaut de décision (art. 14). La SRE instruit ces demandes via son système en ligne et, en pratique, ce sont les délégués fiduciaires des banques qui les pilotent.

Les coûts associés sont de trois ordres.

1. Le droit fédéral d’autorisation. La Ley Federal de Derechos (art. 25, fraction V) fixe un montant fixe pour l’autorisation de constituer les fideicomisos visés à l’article 11 de la Ley de Inversión Extranjera, et un second montant, inférieur, pour la modification d’une autorisation déjà accordée (extension de l’objet, de la durée ou des finalités). Ces sommes sont revalorisées chaque année selon l’inflation et publiées à l’Annexe 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal ainsi que sur la fiche de démarche de la SRE ; sur les derniers exercices, l’autorisation de constitution s’est située autour de vingt mille pesos. Vérifiez le montant exact en vigueur à la date de la demande, car la banque fiduciaire le réclame généralement d’avance.
2. Les honoraires de la banque fiduciaire. Chaque établissement perçoit une commission d’étude et d’acceptation de la mission (au départ) et une commission annuelle d’administration tant que le fideicomiso est en vigueur, ainsi que des honoraires pour les cessions, les substitutions de bénéficiaires et l’extinction. Aucun tarif légal n’existe : ce sont des prix de marché que la banque publie dans sa grille et qui sont souvent libellés en dollars. Demandez la grille complète avant de choisir votre banque ; le moins cher à l’ouverture n’est pas toujours le moins cher sur dix ans, et cet arbitrage mérite une feuille de calcul plutôt qu’une intuition.
3. Les honoraires notariaux supplémentaires. L’instrument qui contient à la fois la vente et le fideicomiso est plus long et plus complexe qu’une vente simple, et il fait intervenir le délégué fiduciaire. Le barème et l’étude reflètent cette complexité.

Sur l’ISABI, aucune ambiguïté : l’acquisition n’est imposée qu’une fois. Et si vous choisissez d’acquérir par l’intermédiaire d’une société mexicaine plutôt que par un fideicomiso, vous remplacez les coûts bancaires par ceux de la constitution et de l’entretien de la société, auxquels s’ajoutent les obligations déclaratives auprès de la SRE et l’inscription au registre des investissements étrangers. Chaque structure a son propre profil de coûts récurrents ; nous les comparons dans le guide pour acheter un bien immobilier au Mexique en tant qu’étranger.

Le predial : le coût récurrent dont vous héritez

Le predial est l’impôt annuel sur la propriété ou la possession de biens fonciers — l’équivalent fonctionnel de la taxe foncière française, de le précompte immobilier belge ou de la taxe municipale québécoise —, lui aussi municipal. Il intéresse l’acquéreur pour deux raisons : il devient son obligation dès le jour de l’acquisition, et tout arriéré du vendeur bloque la signature, puisque le notaire doit justifier auprès de la trésorerie, en même temps que la déclaration d’ISABI, que le predial du bien est à jour.

Un point de comparaison utile pour le lecteur européen : le predial mexicain est, en règle générale, nettement plus léger que les taxes foncières françaises, belges ou québécoises rapportées à la valeur du bien. Cela ne dispense pas de l’anticiper, notamment parce que la base peut évoluer brutalement après une mutation, comme expliqué ci-dessous.

Base, tarif et calendrier de paiement

La base du predial est définie par chaque loi municipale à partir de la valeur cadastrale du bien, que l’autorité peut comparer à d’autres valeurs de référence (bancaire, déclarée par le contribuable ou reflétant le revenu locatif du bien), en retenant la plus élevée. En copropriété, chaque lot privatif dispose de son propre compte predial et de sa propre valeur. Le tarif est fixé par la loi municipale elle-même et actualisé par la loi de recettes annuelle ; nous ne le reproduisons pas, parce qu’il change et parce que le calcul est effectué par la trésorerie à partir de la valeur cadastrale de votre compte précis.

Le paiement s’organise par bimestres, même si l’usage est de solder l’année entière en janvier pour bénéficier de la remise. Un point à anticiper au moment de l’achat : après la mutation, la valeur déclarée lors de l’acquisition alimente généralement la valeur cadastrale du compte, de sorte que le predial de l’année suivante peut être sensiblement supérieur à celui que payait le vendeur. Demandez un relevé de compte actualisé après l’inscription et, si vous achetez dans les premiers mois de l’année, convenez dans la promesse de qui supporte le predial de l’exercice en cours.

Remises pour paiement anticipé en 2026

Les lois municipales autorisent les conseils municipaux à accorder des remises pour paiement annuel anticipé, échelonnées selon la date, ainsi qu’une remise renforcée pour les personnes âgées, retraitées, pensionnées ou en situation de handicap, limitée à un seul bien constituant leur résidence et plafonnée en valeur cadastrale exprimée en UMA. Les pourcentages, dates et plafonds concrets sont arrêtés par chaque conseil pour chaque exercice et annoncés en décembre ou dans les premiers jours de janvier.

Voici ce que les conseils municipaux ont effectivement appliqué en 2026, d’après leurs communiqués officiels.

Municipalité	Remise générale 2026	Groupes bénéficiant de 50 %
Playa del Carmen	25 % du 1er au 15 janvier ; 15 % du 16 au 31 janvier ; 10 % du 1er au 28 février. Remise des majorations des années antérieures (100 % pour 2023-2025, 75 % pour 2020-2022, 50 % pour 2019 et avant) jusqu’au 28 février	Personnes âgées, en situation de handicap, retraitées et pensionnées, jusqu’au 30 juin, pour un seul bien d’habitation d’une valeur cadastrale n’excédant pas 25 000 UMA
Benito Juárez (Cancún)	15 % jusqu’au 21 janvier ; 10 % du 22 janvier au 15 février ; 5 % du 16 février au 15 mars	Personnes en situation de handicap, pensionnées, retraitées et âgées, pendant toute l’année, sous conditions
Tulum	La loi municipale habilite le conseil à accorder des remises échelonnées pour paiement anticipé, que la trésorerie applique généralement entre janvier et mars ; consultez la délibération du conseil de l’année en cours, car nous ne publions pas de pourcentages que nous n’avons pas pu vérifier	Groupes vulnérables (personnes âgées, en situation de handicap, pensionnées et retraitées) selon les termes de la délibération annuelle du conseil

Les pourcentages de 2027 seront approuvés en décembre 2026 et peuvent varier. La règle pratique, elle, ne change pas : payer dans la première quinzaine de janvier reste, année après année, la meilleure décision financière sur le predial, et les plateformes numériques des trois municipalités permettent de le faire depuis l’étranger par carte ou par virement. Un propriétaire résidant à Lyon, Bruxelles, Genève ou Montréal n’a donc aucune raison structurelle de manquer la fenêtre de remise ; il lui suffit de programmer un rappel pour la première semaine de janvier.

Arriérés du vendeur et attestation de non-arriéré

Outre la quittance de predial, la pratique notariale de la Riviera Maya veut que la déclaration d’ISABI soit accompagnée d’attestations de non-arriéré portant sur d’autres contributions municipales (comme les contributions pour travaux d’amélioration ou de coopération pour ouvrages publics) et, pour les biens jouxtant la Zona Federal Marítimo Terrestre, de la documentation relative à la concession ZOFEMAT — le domaine public maritime fédéral — et au paiement des droits correspondants, qui, dans les copropriétés en front de mer, se répartissent entre les lots privatifs. Ces documents prennent du temps ; réclamez-les au vendeur dès la promesse. Nous approfondissons le sujet dans le guide des biens en front de mer et de la ZOFEMAT.

Les autres postes qui apparaissent à la clôture

Ce ne sont ni des impôts ni des droits, mais ils sortent de la même poche et dans la même semaine.

• Escrow ou compte séquestre. Si le prix est déposé auprès d’un tiers jusqu’à la signature, le prestataire perçoit une commission d’ouverture et, parfois, des frais de virement. Le fonctionnement et les écueils sont détaillés dans le guide de l’escrow et des paiements sécurisés.
• Charges de copropriété initiales. De nombreux programmes exigent, à la remise des clés, un fonds de réserve ou une contribution de constitution, en plus de la charge ordinaire de la première période. Elles doivent figurer au règlement ; consultez le guide du régime de copropriété et des charges.
• Coûts d’un crédit. Si vous financez, ajoutez la commission d’ouverture, l’expertise bancaire, les assurances et l’inscription de l’hypothèque comme acte supplémentaire au Registre public. Les détails figurent dans le guide des crédits immobiliers et du financement pour étrangers.
• Ouverture des contrats de fourniture. Changements de titulaire auprès de la CFE (électricité) et de l’organisme gestionnaire de l’eau, dépôts de garantie pour le gaz et les télécommunications dans les programmes neufs.
• Traduction et procurations. Si vous signez par mandataire depuis l’Europe ou le Québec, la procuration doit être apostillée ou légalisée puis déposée au rang des minutes d’un notaire mexicain, avec les coûts de notaire local, d’apostille, de traduction et de dépôt. La France, la Belgique et la Suisse comme le Canada sont parties à la convention Apostille, ce qui simplifie la démarche sans la supprimer.
• Conseil juridique et comptable indépendant. Un avocat qui relit le contrat et un contador qui vous immatricule au RFC — le numéro fiscal mexicain — lorsque vous mettrez le bien en location sont des dépenses amorties dès le premier problème évité.

Exemple illustratif : construire votre propre budget

L’exercice qui suit est illustratif : il utilise des chiffres ronds pour montrer la méthode de calcul, pas pour prédire votre clôture. Supposons un appartement d’habitation achevé à Playa del Carmen, acheté par une personne étrangère via un fideicomiso, au prix convenu de 5 000 000 de pesos, avec une expertise d’expert agréé à 5 200 000 pesos.

Poste	Comment il se détermine	Montant illustratif
ISABI Playa del Carmen	4 % sur la base la plus élevée (ici, l’expertise à 5 200 000)	208 000 pesos
Droits RPP : qualification et inscription, un acte	Montant fixe en UMA (Ley de Derechos QRoo, art. 29) × valeur de l’UMA en vigueur	Quelques milliers de pesos ; le notaire le détaille
Droits RPP : avis préventifs et certificat de charges	Montants fixes en UMA par avis et par certificat	De quelques centaines à quelques milliers de pesos ; le notaire le détaille
Droit fédéral autorisation SRE fideicomiso	Montant fixe LFD art. 25, fraction V, revalorisé chaque année	De l’ordre de 20 000 pesos (indicatif ; confirmez le montant en vigueur)
Droits de cadastre (fiche ou évaluation cadastrale, attestations)	Tarif municipal en vigueur	Selon la trésorerie
Expertise d’expert agréé	Devis de l’expert + TVA	Selon devis
Honoraires notariaux + TVA 16 %	Barème de l’État + postes propres à l’étude	Selon devis notarial
Gestoría notariale (certificats, copies, démarches)	Devis notarial	Selon devis notarial
Banque fiduciaire : acceptation de la mission	Grille tarifaire de la banque + TVA	Selon la banque
Banque fiduciaire : première annuité	Grille tarifaire de la banque + TVA	Selon la banque
Fonds de réserve et première charge de copropriété	Règlement de copropriété	Selon règlement

Rien qu’avec l’ISABI, l’exemple atteint 208 000 pesos, soit 4,16 % du prix convenu — parce que la base retenue a été l’expertise, non le prix. En ajoutant le droit fédéral de la SRE et les droits d’enregistrement, tous deux à montant fixe, le bloc « tarifé par la loi » approche 4,7 % du prix, avant honoraires notariaux, expertise, commissions bancaires et charges de copropriété. C’est le sens réel des pourcentages « totaux » qui circulent sur le marché : ce ne sont pas des chiffres officiels, mais la somme d’une partie fixe (impôt et droits) et d’une partie variable (barème, banque, expert) que seuls des devis en main permettent de connaître. Si le même appartement se trouvait à Cancún, la ligne ISABI descendrait à 156 000 pesos (3 %) ; s’il s’agissait d’un terrain à Tulum acheté par un Mexicain sans fideicomiso, les lignes SRE et banque disparaîtraient.

Faites vous-même l’exercice avec votre bien : prix et expertise probable, taux de la commune, nombre d’actes à inscrire, puis demandez au notaire et à la banque de remplir les lignes manquantes. Notre équipe peut coordonner ces devis pour vous ; écrivez-nous avec les caractéristiques du bien.

Différences pratiques : Playa del Carmen, Tulum et Cancún

Les trois marchés partagent la législation de l’État (Registre public, notariat, experts évaluateurs, Code fiscal municipal) et la législation fédérale (TVA, ISR, fideicomiso), mais divergent sur le plan municipal.

Playa del Carmen. Taux d’ISABI de 4 % depuis la réforme de décembre 2025, base avec actualisation inflationniste du prix et expertise d’expert agréé, paiement par le notaire auprès de la trésorerie municipale. Predial avec remises allant jusqu’à 25 % dans la première quinzaine de janvier (ce fut le cas en 2026), et attention particulière aux attestations ZOFEMAT pour les biens jouxtant la plage, ce qui concerne Playacar, la partie nord de la Quinta Avenida et Punta Maroma. C’est le marché le mieux fourni en appartements : vous pouvez explorer les appartements à vendre à Playa del Carmen et utiliser leurs prix affichés comme point de départ de l’exercice ci-dessus.

Tulum. Taux de 4 % selon sa Ley de Hacienda en vigueur, avec des règles de base imposable équivalentes à celles de ses voisines. Une bonne partie de l’offre à Aldea Zama, La Veleta, Región 15 et autour du Tulum Country Club se vend sur plan, ce qui rend particulièrement sensible le mécanisme d’actualisation du prix et l’expertise à la livraison. La desserte de la municipalité par l’aéroport international Felipe Carrillo Puerto et par le Tren Maya a fait grimper les valeurs cadastrales de référence en peu d’années.

Cancún (Benito Juárez). Taux de 3 %, le plus bas des trois, avec le même schéma de paiement par le notaire dans le délai légal, majorations et amendes en cas de retard. Predial avec remises échelonnées de janvier à la mi-mars (en 2026 : 15 %, 10 % puis 5 %) et plateforme de paiement en ligne bien rodée. Le marché combine l’habitat vertical de Puerto Cancún, du Malecón Américas et du secteur de l’avenue Huayacán avec des lots résidentiels dans les programmes du sud ; l’écart d’un point de pourcentage sur l’ISABI face à Playa del Carmen et Tulum est un argument que les vendeurs de Cancún exploitent déjà.

Puerto Morelos, Cozumel, Isla Mujeres et Bacalar disposent de leurs propres lois de finances, avec des taux et des bases qu’il convient de vérifier au cas par cas ; ne présumez jamais qu’elles reproduisent celles de leurs voisines.

Où vérifier vous-même les montants en vigueur

Presque tous les montants de ce guide évoluent avec le calendrier : les taux municipaux à chaque réforme, les droits fédéraux chaque janvier, l’UMA chaque février et les remises de predial à chaque exercice. Avant de tenir un chiffre pour acquis, même s’il provient d’un notaire ou d’un promoteur, sachez où se trouve la source primaire.

• Taux et base de l’ISABI. Le texte consolidé de la Ley de Hacienda de chaque municipalité est publié sur le site du Congrès de l’État du Quintana Roo, avec la date de la dernière réforme en en-tête. Cherchez le chapitre consacré à l’Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles et vérifiez le taux ainsi que la définition de la base ; si le décret est récent, lisez également les dispositions transitoires, qui indiquent à partir de quand il s’applique.
• Droits d’enregistrement et de cadastre. La Ley de Derechos de l’État (services du Registre public de la propriété et du commerce) et la loi de finances municipale correspondante (services du cadastre). Les deux expriment leurs montants en UMA.
• Valeur de l’UMA. Publiée par l’INEGI en janvier de chaque année, elle entre en vigueur le 1er février ; la page officielle de l’INEGI affiche la valeur journalière, mensuelle et annuelle en vigueur.
• Droit fédéral d’autorisation du fideicomiso. Le montant actualisé paraît chaque année à l’Annexe 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal, publiée au Diario Oficial de la Federación, et sur la fiche de démarche du portail de la SRE.
• Remises de predial. Les communiqués et portails de paiement des trésoreries de Playa del Carmen, Tulum et Benito Juárez publient chaque décembre ou janvier les pourcentages et dates de l’exercice.
• Barème notarial. Le barème d’honoraires en vigueur est publié au Periódico Oficial del Estado ; toute étude doit pouvoir vous indiquer la date de publication de celui qu’elle applique à votre devis.

Avec ces six sources sous la main, un acquéreur peut auditer en une après-midi, ligne par ligne, le budget de clôture qu’on lui remet. C’est exactement ce que nous faisons avant de présenter un chiffrage à nos clients, et ce que nous recommandons de faire face à tout devis émanant d’un tiers.

Comment demander un devis et comparer les études notariales

Dans la majorité des opérations entre particuliers, c’est l’acquéreur qui choisit le notaire ; en achat sur plan, le promoteur en propose généralement un, mais le point se négocie. Pour obtenir des devis comparables, procédez ainsi.

1. Transmettez les mêmes données à toutes les études : localisation exacte et référence cadastrale, prix convenu, valeur cadastrale actuelle, nature du bien (habitation, terrain, commercial), existence d’un fideicomiso ou d’une société, existence d’une hypothèque, nationalité et régime matrimonial des acquéreurs, et éventuelle signature par procuration.
2. Demandez le détail poste par poste décrit plus haut, avec la base d’ISABI retenue et la référence au barème en vigueur pour les honoraires.
3. Demandez combien d’actes seront inscrits au Registre public et combien d’expéditions vous seront remises.
4. Interrogez les délais : quand la provision de fonds est exigée, quand l’ISABI est payé, quand l’acte est déposé au Registre et quand l’expédition inscrite est estimée disponible.
5. Clarifiez le sort d’un report de signature : qui supporte le coût de renouvellement de l’expertise ou des certificats périmés.
6. Vérifiez l’étude dans l’annuaire officiel des notaires du gouvernement de l’État (rattaché au secrétariat du gouvernement) et demandez à parler au notaire titulaire, pas seulement au gestor.

Un écart d’honoraires de 20 % entre deux études est normal ; un écart sur l’ISABI ne l’est pas, puisque l’impôt est le même. Si deux devis affichent des ISABI différents, c’est qu’ils utilisent des bases différentes : l’un d’eux a probablement omis l’expertise ou l’actualisation du prix.

Une dernière remarque pour les lecteurs venus d’Europe continentale : ne cherchez pas au Mexique l’équivalent du « notaire de famille » qui suivrait le dossier de bout en bout dans une relation de long terme. L’étude mexicaine est un opérateur d’acte, très souvent excellent techniquement, mais la conduite du dossier — collecte des pièces, calendrier, arbitrages fiscaux — repose largement sur l’acquéreur et sur les conseils qu’il choisit. C’est une différence culturelle avant d’être juridique, et elle explique une grande partie des mauvaises surprises rapportées par les acheteurs francophones.

Erreurs fréquentes et comment les éviter

• Budgéter l’ISABI sur le prix. L’expertise ou l’actualisation inflationniste peuvent relever la base. Demandez à l’expert une estimation précoce.
• Laisser expirer l’expertise ou le certificat de charges. Les deux ont une durée de vie courte (la loi impose à l’expertise une ancienneté maximale de l’ordre de six mois). Calez les dates sur la livraison réelle du bien, pas sur celle qui a été promise.
• Ignorer la cession de droits de bénéficiaire. Racheter « les droits du fideicomiso » d’un autre étranger constitue un fait générateur d’ISABI et requiert l’intervention de la banque ; ce n’est pas un raccourci fiscal.
• Sous-estimer les arriérés de predial du vendeur. Sans quittance à jour, pas d’acte. Demandez le relevé du compte predial dès la promesse et convenez de qui règle les arriérés.
• Confondre les « frais d’acte » annoncés par le promoteur avec le total. Certains contrats de vente sur plan fixent un montant estimatif ; le montant définitif ne se connaît qu’avec l’expertise à la livraison. Exigez que le contrat précise le mécanisme d’ajustement.
• Oublier la TVA sur les services. Honoraires, gestoría, expert et banque y sont soumis.
• Ne pas souscrire les alertes d’enregistrement. Pour un montant fixe annuel en UMA, le Registre vous signale tout mouvement sur votre folio — une protection précieuse quand on vit à des milliers de kilomètres.
• Croire que l’acheteur supporte chaque poste. L’ISR sur la plus-value du vendeur est calculé et reversé par le notaire à la charge du vendeur (Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 126), et la commission d’agence est due par celui qui a mandaté le conseil. Si le vendeur entend vous répercuter son ISR « dans le prix », vous devez le savoir pour négocier ; nous le détaillons dans le guide des impôts sur la vente d’un bien au Mexique.
• Signer sans échéancier de paiements. Sachez ce que vous réglerez à la promesse, ce que vous réglerez à la signature et ce qui viendra après (annuité bancaire, predial de l’année suivante, charges de copropriété).

Questions fréquentes

ISAI et ISABI, est-ce la même chose ? Oui. ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) est l’appellation générique utilisée dans une grande partie du pays ; les lois de finances des municipalités du Quintana Roo le nomment Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, d’où le sigle ISABI que vous verrez sur les déclarations et les quittances des trésoreries de Playa del Carmen, Tulum et Cancún.

Quel est le taux de l’ISABI à Playa del Carmen, Tulum et Cancún ? Playa del Carmen : 4 % depuis la réforme de sa Ley de Hacienda publiée le 10 décembre 2025. Tulum : 4 % selon sa Ley de Hacienda en vigueur. Benito Juárez, où se trouve Cancún : 3 %. Vérifiez le taux applicable à la date de votre signature.

L’ISABI se calcule-t-il sur le prix d’achat ? Sur la plus élevée des valeurs suivantes : le prix actualisé de l’inflation, la valeur cadastrale, l’expertise d’un expert agréé (les deux dans la limite d’ancienneté fixée par la loi) et la dernière valeur déclarée. Si l’expertise dépasse le prix, l’impôt se paie sur l’expertise.

Qui paie l’ISABI et quand ? L’acquéreur, dans les quinze jours suivant l’acte. Dans les actes notariés, le notaire le calcule, le mentionne dans l’instrument et le reverse à la trésorerie municipale sous sa responsabilité : il vous demandera donc les fonds le jour de la signature.

Combien coûte l’autorisation de la SRE pour le fideicomiso ? Il s’agit d’un montant fixe prévu par la Ley Federal de Derechos (art. 25, fraction V), revalorisé chaque année, qui s’est situé sur les derniers exercices autour de vingt mille pesos ; le montant exact en vigueur figure sur la fiche de démarche de la SRE et à l’Annexe 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal. Les honoraires de la banque fiduciaire s’y ajoutent et sont propres à la grille tarifaire de chaque établissement.

Combien coûte l’inscription de l’acte au Registre public du Quintana Roo ? La Ley de Derechos de l’État (art. 29) fixe des montants fixes en UMA pour la qualification et l’inscription de chaque acte, pour chaque avis préventif et pour chaque certificat, sans lien avec le prix du bien. Dans une vente d’habitation comportant un seul acte, ils totalisent quelques milliers de pesos, auxquels s’ajoute la gestoría notariale ; le notaire doit les détailler au devis avec leur équivalent en pesos à la valeur de l’UMA en vigueur.

Quelles remises de predial obtient-on en payant en janvier ? En 2026, Playa del Carmen a appliqué 25 % du 1er au 15 janvier, 15 % du 16 au 31 janvier et 10 % en février ; Cancún, 15 % jusqu’au 21 janvier, 10 % jusqu’au 15 février et 5 % jusqu’au 15 mars ; à Tulum, les pourcentages sont arrêtés chaque année par le conseil municipal, il faut donc consulter la délibération en vigueur. Les groupes vulnérables (personnes âgées, pensionnées, retraitées, en situation de handicap) accèdent à 50 % sous conditions. Les pourcentages sont approuvés chaque décembre pour l’année suivante.

Un appartement neuf supporte-t-il la TVA ? S’il est destiné à l’habitation, non : la loi mexicaine sur la TVA exonère le sol et les constructions destinées au logement (art. 9, fractions I et II). Les locaux commerciaux et les constructions non résidentielles supportent 16 % sur la construction, et les montages hôteliers exigent une analyse spécifique.

Puis-je régler les frais de clôture depuis l’étranger ? Oui. Le notaire indique le compte destiné à la provision de fonds et délivre un justificatif ; le predial se paie sur les plateformes numériques municipales, et la banque fiduciaire prélève ses annuités par virement ou par débit. Conservez tous les justificatifs : les quittances d’ISABI et de droits entreront dans le coût d’acquisition justifié lors de la revente, ce qui réduira d’autant l’assiette de votre plus-value.

Lorsque vous aurez un bien précis en vue, explorez nos propriétés à vendre dans la Riviera Maya et demandez le budget de clôture détaillé avant d’engager le moindre acompte. Un acte bien fait coûte ce qu’il coûte ; un acte mal fait coûte infiniment plus cher.