Tasse sulla vendita di un immobile in Messico: ISR, esenzioni e come ridurre legalmente la base imponibile

Vendere un appartamento a Playa del Carmen, una villa a Tulum o un condominio nella Zona Hotelera di Cancún riserva quasi sempre la stessa sorpresa sul tavolo del notaio: l’imposta sul reddito per cessione di beni, che nel linguaggio quotidiano della Riviera Maya quasi tutti chiamano semplicemente “plusvalía”. È il costo fiscale più pesante di una compravendita immobiliare in Messico e, allo stesso tempo, quello che dipende di più da come hai preparato l’operazione anni prima di arrivare alla firma.

Questa guida spiega, con i riferimenti puntuali della Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR, la legge messicana sull’imposta sul reddito), del Código Fiscal de la Federación e della Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, come si calcola quell’imposta, chi la trattiene, quali deduzioni riducono il guadagno imponibile, quando la vendita della tua casa habitación (abitazione principale) è esente fino a 700.000 UDIs, come cambia il conto se risiedi fiscalmente in Italia e quale particolarità ha il Quintana Roo con la sua imposta cedolare statale del 5 %. È pensata per chi ha comprato per viverci o per investire e adesso vuole vendere bene, senza sorprese e senza pagare più di quanto la legge richieda.

Quello che segue è informazione generale di un team che lavora ogni giorno nei comuni di Playa del Carmen (denominato Solidaridad fino al 2025), Tulum e Benito Juárez: non è un parere fiscale sul tuo caso. Prima di accettare un’offerta, verifica i numeri con il notario público che rogherà l’atto e con il tuo commercialista, in Messico e in Italia.

In sintesi: l’essenziale in nove punti

• L’“imposta sulla plusvalenza” non esiste come tributo autonomo: quello che paghi è l’ISR per cessione di beni (LISR, Titolo IV, Capitolo IV), calcolato sul guadagno e non sul prezzo.
• Il guadagno è il prezzo di vendita meno le deduzioni autorizzate: costo di acquisto rivalutato per inflazione, migliorie, spese notarili, imposte e diritti di entrambi gli atti, perizie di stima e provvigioni (LISR, art. 121).
• Se l’immobile è la tua casa habitación, la vendita è esente fino a 700.000 UDIs, una volta ogni tre anni, formalizzata davanti a un fedatario público e con prova documentale del domicilio (LISR, art. 93, frazione XIX; Reglamento, artt. 154 e 155).
• Il notaio calcola l’acconto sotto la propria responsabilità, lo trattiene e lo versa entro quindici giorni dalla firma (LISR, art. 126).
• Il Quintana Roo applica inoltre un’imposta cedolare statale del 5 % sulla stessa base imponibile, trattenuta dal notaio; quel versamento si accredita contro l’ISR federale in acconto (Ley de Hacienda del Estado, artt. da 19 a 26 Bis; LISR, art. 127).
• Un venditore residente all’estero paga il 25 % sul ricavo lordo oppure, se la vendita è formalizzata con atto pubblico, può optare per l’aliquota massima della tariffa delle persone fisiche applicata al guadagno netto (LISR, art. 160).
• La vendita tramite fideicomiso bancario o tramite una società messicana non sfugge all’imposta: cambia soltanto chi è il contribuente e sotto quale titolo della legge viene tassato.
• Le cessioni di terreno e di costruzioni destinate a casa habitación non scontano l’IVA; quelle di locali, uffici o unità a destinazione alberghiera sì (Ley del IVA, art. 9).
• Ogni peso deducibile ha bisogno di una fattura fiscale (CFDI) o di un atto notarile che lo sostenga. Pianificare la vendita comincia il giorno dell’acquisto.

“Plusvalenza” non è un’imposta: che cosa colpisce davvero la vendita

In Messico non esiste un tributo federale chiamato plusvalenza sulla vendita di immobili. Il termine è arrivato da altri sistemi fiscali — l’orecchio italiano lo associa alla plusvalenza immobiliare dei cinque anni, che qui non ha alcun equivalente — e dal linguaggio di agenti e sviluppatori. Ma ciò che il notaio trattiene quando si firma a Playa del Carmen o a Tulum è l’imposta sul reddito sui proventi da cessione di beni, disciplinata nel Capitolo IV del Titolo IV della Ley del ISR per le persone fisiche residenti e nell’articolo 160 della stessa legge per i residenti all’estero.

Il punto di partenza è la nozione di enajenación (cessione) dell’articolo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF): ogni trasferimento di proprietà, anche con riserva di dominio; le aggiudicazioni, pure quelle a favore del creditore; il conferimento di un immobile in una società; determinati trasferimenti tramite fideicomiso; e la cessione dei diritti che si hanno su beni conferiti in un fideicomiso. Quest’ultima ipotesi riguarda la maggioranza dei proprietari stranieri della Riviera Maya, che possiedono il proprio appartamento tramite un fideicomiso bancario — il trust bancario obbligatorio nella fascia costiera: quando il fideicomisario cede i propri diritti o istruisce il fiduciario a trasferire l’immobile a un acquirente, la legge considera che vi sia una cessione imponibile.

L’articolo 119 della LISR rinvia a quel catalogo e precisa tre cose importanti per chi vende. Primo: in una permuta ci sono due cessioni, ciascuna con il proprio calcolo. Secondo: il provento è il corrispettivo totale ottenuto, compresa la parte pattuita a credito; e se non c’è corrispettivo si prende il valore della perizia eseguita da un soggetto autorizzato dall’autorità fiscale. Terzo: non si considerano proventi da cessione i trasferimenti per causa di morte, per donazione o per fusione societaria. Ereditare la casa dei tuoi genitori a Cancún non fa scattare questa imposta; venderla dopo sì, con regole particolari per determinare il costo, come vedremo.

Conviene fissare fin d’ora l’idea centrale: l’imposta si calcola sul guadagno, cioè sulla differenza fra quello che incassi e quello che la legge ti consente di sottrarre. Un prezzo alto non significa necessariamente un’imposta alta; un acquisto documentato male significa quasi sempre un’imposta più alta.

Chi paga: residente fiscale, non residente e altre figure

La prima domanda che ti farà il notaio non è quanto vale il tuo appartamento, ma dove sei residente ai fini fiscali. Da quella risposta dipendono il capitolo di legge applicabile, l’aliquota e le deduzioni disponibili.

La residenza fiscale secondo il Código Fiscal de la Federación

L’articolo 9 del CFF considera residenti in Messico le persone fisiche che hanno stabilito nel paese la propria casa habitación. Se hanno un’abitazione anche in un altro paese, sono residenti messicane quando il loro centro di interessi vitali si trova nel territorio nazionale: succede, fra gli altri casi, quando più del 50 % dei proventi complessivi dell’anno ha fonte di ricchezza in Messico oppure quando qui si trova il centro principale delle attività professionali. I messicani per nazionalità si presumono residenti in Messico salvo prova contraria, e chi cessa di essere residente deve presentare un avviso all’autorità fiscale nei 15 giorni precedenti il cambiamento e dimostrare la nuova residenza fiscale; chi non la dimostra conserva lo status di residente in Messico a fini fiscali.

Le conseguenze pratiche sulla Riviera Maya sono immediate. Un canadese che passa gli inverni nel suo condominio di Playacar ma mantiene casa, lavoro e redditi a Toronto è, con ogni probabilità, residente all’estero. Un italiano che si è trasferito a Tulum, ha ottenuto la residenza permanente migratoria, gestisce un’attività locale e vive tutto l’anno nella Región 15 sarà residente fiscale messicano anche se conserva un appartamento a Milano. Residenza migratoria e residenza fiscale non coincidono per definizione, ma tendono ad allinearsi quando la vita reale si sposta davvero in Messico.

Per il lettore italiano c’è un secondo livello da non dimenticare: l’iscrizione all’AIRE, la disciplina della residenza fiscale italiana e il coordinamento con l’Agenzia delle Entrate. Chi resta fiscalmente residente in Italia dichiarerà l’operazione anche lì secondo le regole interne italiane, sfruttando la Convenzione contro le doppie imposizioni fra Italia e Messico; chi si è trasferito davvero dovrà poter dimostrare entrambe le posizioni. Nessuna delle due situazioni cambia però il modo in cui il notaio messicano applica la ritenuta il giorno della firma.

Persone fisiche residenti: il Capitolo IV del Titolo IV

Se sei residente fiscale in Messico e vendi un immobile che non fa parte di un’attività d’impresa, sei tassato secondo il regime di cessione di beni degli articoli da 119 a 128 della LISR: acconto trattenuto dal notaio, deduzioni autorizzate, possibilità di esenzione per casa habitación e obbligo di includere l’operazione nella dichiarazione annuale.

Residenti all’estero: il Titolo V

Se non sei residente fiscale messicano, la fonte di ricchezza è in Messico perché l’immobile si trova qui (LISR, art. 160, primo comma) e ti si applica il Titolo V, con la regola generale del 25 % sul ricavo lordo e l’opzione di essere tassato sul guadagno quando la vendita è formalizzata con atto pubblico. A questa ipotesi dedichiamo una sezione intera, perché è la più frequente fra i venditori stranieri di Tulum, Playa del Carmen e Puerto Aventuras.

Società ed esercenti attività d’impresa

Quando il venditore è una società messicana — per esempio quella che molti stranieri costituiscono per acquistare in zona ristretta con finalità di locazione — la vendita non è regolata dal Capitolo IV: l’immobile è un asset dell’impresa, l’utile confluisce nel risultato fiscale ed è tassato con l’aliquota del 30 % del Titolo II (LISR, art. 9), senza esenzione per casa habitación e senza la ripartizione del guadagno per anni di possesso. Qualcosa di simile accade alla persona fisica che ha l’immobile destinato alla propria attività d’impresa: la Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo esonera il notaio dal calcolare e versare l’imposta cedolare quando il venditore dichiara davanti a lui che l’immobile fa parte dell’attivo della sua attività d’impresa e allega all’atto la constancia de obligaciones fiscales statali in corso di validità e la ricevuta dell’avviso di cessione rilasciati dal SATQ (art. 24), proprio perché sarà tassato per altra via.

Come si determina il guadagno: le deduzioni autorizzate

L’articolo 121 della LISR elenca ciò che una persona fisica residente può sottrarre dal provento della vendita. Ogni voce ha una regola di rivalutazione e un requisito documentale. È la parte della legge che fa risparmiare più denaro — o che ne costa di più, a seconda di quello che hai conservato nella tua cartellina.

Deduzione (LISR, art. 121)	Che cosa comprende	Come si rivaluta	Documento che la sostiene
I. Costo di acquisto documentato	Quello che hai pagato per l’immobile, senza interessi (art. 123)	Terreno con l’INPC; la costruzione si riduce del 3 % annuo e poi si rivaluta (art. 124)	Escritura di acquisto e CFDI del notaio o dello sviluppatore
II. Investimenti in costruzioni, migliorie e ampliamenti	Opere che aggiungono valore; escluse le spese di manutenzione	Stesso trattamento della costruzione (art. 124)	CFDI di imprese e fornitori; licenze e comunicazioni di inizio lavori
III. Spese notarili, imposte e diritti	Onorari e diritti dell’atto di acquisto e di quello di vendita, ISAI pagato all’acquisto, perizie, imposta locale sulla cessione	INPC dal mese della spesa al mese precedente la vendita	CFDI del notaio, ricevute ufficiali della tesoreria e del registro
IV. Provvigioni e mediazioni	Provvigione pagata all’agenzia all’acquisto o alla vendita	INPC dal mese della spesa	CFDI dell’agenzia immobiliare o dell’agente

Il costo di acquisto documentato e la sua rivalutazione

Il costo è il corrispettivo che hai pagato, senza interessi né spese accessorie (art. 123). L’articolo 124 impone di separare il costo del terreno da quello della costruzione; se l’escritura — l’atto notarile di trasferimento — non distingue, si considera che il terreno valga il 20 % del costo totale. La costruzione si riduce nella misura del 3 % per ogni anno trascorso fra l’acquisto e la vendita, senza poter scendere sotto il 20 % del costo iniziale, e il risultato si rivaluta per inflazione dal mese dell’acquisto al mese immediatamente precedente la vendita. Il terreno si rivaluta per intero, senza ammortamento. L’inflazione si misura con l’Índice Nacional de Precios al Consumidor pubblicato dall’INEGI.

Due conseguenze pratiche. La prima: in un appartamento nuovo comprato da uno sviluppatore a Tulum la maggior parte del costo è costruzione e verrà ammortizzata fiscalmente al 3 % annuo, anche se il valore commerciale sale. La seconda: più tempo passa, più peso avrà a tuo favore la rivalutazione inflazionistica, perché il costo storico viene convertito in pesos di oggi. La legge fissa inoltre un pavimento protettivo: il costo rivalutato di un immobile non sarà mai inferiore al 10 % dell’importo della cessione (art. 121, frazione I), il che evita che un vecchio atto con valori irrisori lasci il venditore senza alcuna deduzione.

Eredità e donazioni: il costo del de cuius

Se hai acquisito l’immobile per eredità, legato o donazione, il costo di acquisto e la data di acquisto sono quelli del de cuius o del donante; se a loro volta lo avevano ricevuto a titolo gratuito, la stessa regola si applica a ritroso (art. 124). Quando la donazione ha scontato l’ISR, il costo è il valore della perizia che è servita a calcolare quell’imposta. Ecco perché vendere una casa ereditata nel centro di Playa del Carmen, comprata dai genitori decenni fa con un atto di valore bassissimo, può generare un guadagno enorme: la rivalutazione per inflazione aiuta, ma il punto di partenza resta il prezzo storico.

Provvigioni e migliorie: dove la Riviera Maya perde denaro

Nei mercati con molta intermediazione informale, come alcuni segmenti di Tulum, il venditore paga una provvigione rilevante e non riceve fattura. Senza CFDI, la frazione IV è lettera morta. Lo stesso vale per la ristrutturazione della cucina o per l’ampliamento della terrazza fatti “senza fattura”: per la legge non esistono. Pretendi la fattura fiscale dall’agenzia e da ogni impresa fin dal primo giorno: è la differenza fra dedurre e non dedurre centinaia di migliaia di pesos.

Perdite sulla cessione

Se le deduzioni superano il provento, c’è una perdita. L’articolo 122 consente di dividerla per gli anni di possesso (massimo dieci) e di sottrarre la parte risultante dagli altri proventi dell’anno o dei tre successivi, esclusi quelli da lavoro dipendente e da attività d’impresa e professionali, con regole specifiche di accreditamento per la parte restante. È un meccanismo utile a chi vende in reale perdita, situazione più frequente di quanto il marketing lasci intendere, soprattutto nelle prevendite rivendute prima del tempo.

Dall’acconto all’imposta annuale: la meccanica del calcolo

L’imposta sul guadagno non si calcola applicando un’aliquota fissa. La LISR usa una meccanica di “disaccumulazione” pensata perché un guadagno maturato in molti anni non venga tassato come se fosse reddito di un solo esercizio.

L’acconto trattenuto dal notaio (art. 126)

Nelle operazioni formalizzate con atto pubblico il notaio calcola l’acconto sotto la propria responsabilità e lo versa entro quindici giorni dalla firma. La procedura è questa: il guadagno si divide per il numero di anni trascorsi fra l’acquisto e la vendita, senza superare 20; a quel quoziente si applica una tariffa annualizzata costruita a partire dalla tariffa mensile dell’articolo 96, che l’autorità pubblica nel Diario Oficial de la Federación; e l’imposta risultante si moltiplica per lo stesso numero di anni. Il notaio deve consegnarti le informazioni del calcolo (date, costo storico e rivalutato, deduzioni, imposta trattenuta) ed emettere la fattura fiscale in cui risultano l’operazione e l’imposta versata. La pagina del SAT dedicata al regime di cessione di beni dettaglia i dati che quell’attestazione deve contenere.

Più alto è il numero di anni di possesso, minore è la porzione di guadagno sottoposta alla tariffa progressiva in ciascuno scaglione, il che nella pratica tende a ridurre l’aliquota effettiva. Vendere un appartamento a Playa del Carmen dopo dieci anni raramente paga la stessa proporzione di chi rivende un immobile acquistato quattordici mesi prima.

L’imposta annuale e la parte non accumulabile (art. 120)

Se sei residente, devi poi includere la vendita nella dichiarazione annuale. Il guadagno si divide per gli anni di possesso (massimo 20); quella frazione si somma agli altri redditi accumulabili dell’anno ed è tassata con la tariffa dell’articolo 152. Il resto, la parte non accumulabile, si moltiplica per un’aliquota che puoi scegliere fra due metodi: l’aliquota effettiva dell’anno della vendita, oppure la media delle aliquote effettive degli ultimi cinque esercizi compreso quello della vendita. Se nei quattro anni precedenti non hai avuto redditi accumulabili, la legge ti permette di costruire quell’aliquota media come se avessi accumulato ogni anno la parte proporzionale del guadagno. L’acconto trattenuto dal notaio si accredita contro l’imposta annuale; se è stato superiore, il credito può essere chiesto a rimborso o compensato secondo l’articolo 152.

Per chi ha redditi bassi in Messico — per esempio un pensionato che vive di una pensione estera e vende la sua casa a Puerto Morelos — l’opzione dell’aliquota media quinquennale può produrre un’imposta annuale sensibilmente inferiore all’acconto trattenuto, con diritto al rimborso. Vale la pena rifare il conto con un commercialista prima di considerare chiusa la questione.

Vendite rateizzate

Quando il prezzo viene incassato a rate in un arco superiore a 18 mesi e si garantisce l’interesse fiscale, l’imposta sulla parte non accumulabile può essere pagata negli anni in cui il provento è effettivamente incassato, in proporzione a quanto riscosso (art. 120, ultimo comma). È un’ipotesi poco frequente nel mercato residenziale del Quintana Roo, ma rilevante nelle vendite di terreni fra privati.

L’esenzione per casa habitación: 700.000 UDIs e le sue condizioni

È il beneficio fiscale più prezioso della Ley del ISR per una persona fisica e quello che nella Riviera Maya viene frainteso più spesso. L’articolo 93, frazione XIX, lettera a), esenta da imposta i proventi derivanti dalla cessione della casa habitación del contribuente, a condizione che il corrispettivo non superi 700.000 unidades de inversión e che il trasferimento sia formalizzato davanti a un fedatario público.

Che cosa significano 700.000 UDIs

La UDI è un’unità di conto che il Banco de México aggiorna quotidianamente con l’inflazione e pubblica nel DOF e sul proprio portale (serie CP150). Il tetto è misurato in UDIs, non in pesos, in modo da adeguarsi automaticamente al costo della vita. Un esempio puramente illustrativo: se il giorno della firma la UDI valesse 8,50 pesos, il tetto sarebbe 5.950.000 pesos; con una UDI a 9,00 pesos sarebbe 6.300.000 pesos. Consulta il valore esatto del giorno su Banxico, perché lo farà anche il notaio.

L’eccedenza è comunque tassata

Se vendi la tua casa habitación sopra il tetto, non perdi l’esenzione per intero: sull’eccedenza si determina il guadagno e si calcolano l’imposta annuale e l’acconto, prendendo le deduzioni nella proporzione che risulta dividendo l’eccedenza per il corrispettivo totale (art. 93, frazione XIX, lettera a), primo comma). Vendere a 8.000.000 di pesos una casa che qualifica come abitazione con un tetto ipotetico di 6.000.000 significa che un quarto del prezzo resta tassato, e che un quarto delle deduzioni si usa per calcolare quel guadagno. Il notaio interroga il SAT per verificare l’assenza di vendite esenti precedenti e comunica l’operazione.

Una volta ogni tre anni e sotto dichiarazione di verità

L’esenzione spetta solo se nei tre anni immediatamente precedenti il contribuente non ha ceduto un’altra casa habitación con la stessa esenzione, e deve dichiararlo bajo protesta de decir verdad — la dichiarazione solenne di verità del diritto messicano — davanti al notaio. Il fedatario è obbligato a consultare il sito del SAT per verificare se vi sia stata una cessione esente precedente e a comunicare la nuova operazione, con l’importo e, se dovuta, l’imposta trattenuta. Mentire in quella dichiarazione non è una scorciatoia: è una falsa dichiarazione davanti a pubblico ufficiale, con conseguenze fiscali e penali.

Come si dimostra che era la tua abitazione principale

Il Reglamento della LISR, articolo 155, richiede di dimostrare al notaio che l’immobile è la casa habitación del contribuente con uno di questi documenti, il cui domicilio deve coincidere pienamente, o nei suoi elementi fondamentali, con quello dell’immobile venduto: la tessera elettorale rilasciata dall’INE; le fatture fiscali di pagamento dell’energia elettrica o della telefonia fissa; oppure gli estratti conto di istituti finanziari, catene commerciali o carte di credito non bancarie. Possono essere intestati al contribuente, al coniuge o ad ascendenti o discendenti in linea retta, e il notaio deve dare atto della situazione nell’escritura.

L’articolo 154 del Reglamento aggiunge una regola di superficie: la casa habitación comprende il terreno fino a tre volte l’area coperta dalle costruzioni. In una casa di 200 m² costruiti su un lotto di 2.000 m² nella selva di Tulum, l’esenzione copre la costruzione e 600 m² di terreno; il resto del terreno è trattato come qualsiasi immobile imponibile.

Chi può davvero sfruttarla

L’esenzione è pensata per persone fisiche residenti che vivono nell’immobile. Un appartamento destinato all’affitto turistico sulla Quinta Avenida, con le bollette della luce intestate alla società di gestione e senza tessera INE con quel domicilio, non è casa habitación per quanto il proprietario ci dorma qualche settimana all’anno. I comproprietari sono tassati ciascuno per la propria quota, quindi una coppia sposata in regime di comunione che vende l’abitazione familiare analizza il tetto con il proprio commercialista tenendo conto della proporzione di ciascun coniuge; conviene verificarlo caso per caso con il notaio invece di dare per scontato il risultato.

Per gli stranieri che possiedono tramite fideicomiso la domanda è più delicata: la proprietà formale è in capo al fiduciario e il regime dei non residenti dell’articolo 160 non prevede questa esenzione. Chi è residente fiscale messicano e vive davvero nell’immobile deve porre il tema con anticipo al notaio e alla banca fiduciaria, non la mattina della firma.

Il ruolo del notaio in Quintana Roo: ritenuta, CFDI e comunicazioni

In una compravendita a Playa del Carmen, Tulum o Cancún il notario público non è solo chi redige l’atto. La legge lo trasforma in calcolatore, sostituto d’imposta e dichiarante delle imposte del venditore, con responsabilità propria. Conoscere i suoi obblighi ti aiuta a capire perché chiede tanti documenti e perché il rogito non si improvvisa; nella nostra guida al processo notarile e al rogito descriviamo la sequenza completa.

Calcolo e versamento in quindici giorni

Secondo l’articolo 126 della LISR, nelle operazioni formalizzate con atto pubblico i notai calcolano l’imposta sotto la propria responsabilità, la versano presso gli uffici autorizzati entro quindici giorni dalla firma, consegnano al venditore le informazioni del calcolo ed emettono la fattura fiscale in cui risultano l’operazione e l’imposta trattenuta. L’articolo 127 impone loro lo stesso compito per il versamento all’ente federativo e l’articolo 160 per le vendite di residenti all’estero, anche quando non risulti imposta da pagare, caso in cui si presenta comunque la dichiarazione.

Il CFDI con complemento per notai

Quando il venditore è una persona fisica non obbligata a emettere fatture per la vendita, il notaio emette il CFDI dell’operazione con il complemento per notarios públicos pubblicato dal SAT. Quella fattura è ciò che permetterà all’acquirente di documentare il proprio costo di acquisto quando a sua volta venderà. Se hai comprato dopo la generalizzazione di questo complemento e il notaio non lo ha emesso, rimediare adesso sarà difficile; se stai per comprare, pretendilo.

DeclaraNOT e le informazioni al SAT

I fedatari presentano la dichiarazione informativa per notarios públicos e altri fedatari (DeclaraNOT en línea) con le informazioni sulle cessioni e sugli acquisti in cui intervengono, nei termini fissati dalla LISR e dalla Resolución Miscelánea Fiscal e dettagliati sul sito del SAT, oltre alla consultazione e alla comunicazione relative all’esenzione per casa habitación. Tutto quello che dichiari davanti al notaio viene incrociato con il tuo RFC, il codice fiscale messicano.

Antiriciclaggio e limiti al contante

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita classifica come attività vulnerabile la fede pubblica nel trasferimento di diritti reali su immobili e obbliga il notaio a presentare un aviso quando il prezzo, il valore catastale o il valore commerciale — il più alto fra i tre — è pari o superiore a 8.000 volte il valore giornaliero della UMA (art. 17, frazione XII, comparto A, lettera a). Gli intermediari immobiliari hanno un proprio obbligo di comunicazione a partire da 8.025 UMAs (art. 17, frazione V). E l’articolo 32 vieta di regolare in contanti il trasferimento di diritti reali su immobili quando il valore è pari o superiore a 8.025 UMAs. Dal canto suo, l’articolo 128 della LISR obbliga il venditore a informare il SAT dei corrispettivi ricevuti in contanti, oro o argento superiori a 100.000 pesos. La conclusione operativa: il prezzo si paga con bonifico bancario tracciabile, idealmente con uno schema di escrow o pagamenti sicuri, e il notaio darà atto della forma di pagamento.

L’imposta cedolare del Quintana Roo (5 %) e il suo accreditamento

Qui sta la particolarità che molti venditori arrivati da altri stati non si aspettano. La Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, nella Sezione Seconda “Del Impuesto Cedular por la Enajenación de Bienes Inmuebles”, istituisce un’imposta statale a carico delle persone fisiche che percepiscono proventi dalla cessione di immobili situati nel territorio dello stato (artt. 19 e 20).

Base, aliquota e versamento

La base imponibile e le esenzioni si determinano secondo le disposizioni generali e il Capitolo IV del Titolo IV della Ley del ISR e del relativo Reglamento (art. 21). Vale a dire: lo stesso guadagno che il notaio calcola per l’ISR federale, con le stesse deduzioni e, se del caso, con l’esenzione per casa habitación, che la legge statale replica fino a 700.000 UDIs incaricando il notaio di determinare il guadagno sull’eccedenza con le deduzioni proporzionali (art. 26). Su quella base si applica l’aliquota del 5 % per ciascuna operazione (art. 22), e l’imposta si versa con dichiarazione entro quindici giorni dalla cessione nelle forme approvate dalla Secretaría de Finanzas y Planeación tramite il SATQ, il Servicio de Administración Tributaria de Quintana Roo (art. 23).

Ritenuta notarile e responsabilità solidale

Nelle operazioni formalizzate con atto pubblico, i notai calcolano e trattengono l’imposta cedolare sotto la propria responsabilità e la versano entro quindici giorni dalla firma (art. 24). La legge li rende responsabili in solido del pagamento, insieme ai funzionari e ai dipendenti pubblici statali che autorizzino qualsiasi pratica relativa alla cessione senza accertarsi che sia stata pagata (art. 26 Bis, aggiunto nel 2024). Per questo nessun notaio di Playa del Carmen o di Cancún ometterà questa ritenuta, e per questo conviene inserirla nel tuo budget di chiusura fin dall’inizio.

Perché di norma non è un costo aggiuntivo

L’articolo 127 della LISR è il pezzo che dà senso allo schema: i contribuenti che cedono terreni o costruzioni effettuano un versamento del 5 % sul guadagno all’ente federativo dove si trova l’immobile, e quel versamento è accreditabile contro l’acconto federale della stessa operazione. Quando il 5 % statale supera l’acconto federale, allo stato si versa unicamente l’imposta che risulta ai sensi dell’articolo 126. In termini pratici, l’imposta cedolare del Quintana Roo redistribuisce verso lo stato una parte dell’ISR che pagheresti comunque, senza duplicare il carico nello scenario abituale. Quello che cambia davvero è la logistica: due dichiarazioni, due versamenti e due attestazioni da conservare per la tua dichiarazione annuale.

Una nota sull’ISAI dell’acquirente

Il venditore non paga l’imposta sull’acquisto di immobili, ma conviene conoscerla perché incide sulla trattativa e sul budget complessivo di chi compra. In Quintana Roo non esiste un’aliquota unica: ogni comune con legge tributaria propria fissa la sua e gli altri seguono la Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado. Nel comune di Playa del Carmen (denominato Solidaridad fino al 2025), la legge tributaria municipale chiama questo tributo ISABI e lo calcola applicando un’aliquota del 4 % sul valore più alto fra il prezzo pattuito rivalutato per inflazione, la stima catastale e la perizia di un tecnico iscritto nel registro statale, queste ultime due con anzianità non superiore a 180 giorni (artt. 23 Quáter e 23 Quinquies; l’aliquota è salita dal 3 % al 4 % con la riforma pubblicata nel Periódico Oficial del Estado il 10 dicembre 2025). Tulum applica anch’essa il 4 % ai sensi dell’articolo 50 della propria legge tributaria municipale, riformata alla stessa data, e Benito Juárez ha la propria aliquota nella sua legge. Poiché queste aliquote si sono mosse più volte in pochi anni, quella vigente il giorno della firma la conferma il notaio con la tesoreria municipale: non darla per scontata quando negozi chi assorbe quale costo. La nostra guida ai costi di acquisto, ISAI, notaio e predial sviluppa il tema dal lato dell’acquirente — il predial è l’imposta comunale annuale sugli immobili, l’equivalente funzionale dell’IMU. Per te che vendi, l’ISAI che hai pagato all’acquisto è una deduzione autorizzata oggi (LISR, art. 121, frazione III), a patto che tu ne abbia la ricevuta.

Venditori non residenti: 25 % sul lordo o aliquota massima sul guadagno

La maggior parte dei proprietari stranieri della Riviera Maya che non vivono in Messico è tassata ai sensi dell’articolo 160 della LISR. Capirlo bene può fare la differenza fra consegnare un quarto del prezzo o una frazione molto minore.

La regola generale: 25 % sul provento totale

L’imposta si determina applicando il 25 % sul totale del provento ottenuto, senza alcuna deduzione. Se l’acquirente è residente in Messico, o residente all’estero con stabile organizzazione nel paese, deve effettuare la ritenuta; in caso contrario è lo stesso venditore a versare l’imposta con dichiarazione entro quindici giorni dal conseguimento del provento. È una regola semplice e, per chi ha comprato da poco o ha pagato caro, molto onerosa: colpisce il prezzo, non l’utile.

L’opzione: aliquota massima sul guadagno netto

I contribuenti che abbiano un rappresentante nel paese con i requisiti dell’articolo 174, e sempre che la cessione sia formalizzata con atto pubblico, possono optare per applicare al guadagno l’aliquota massima prevista per l’eccedenza del limite inferiore della tariffa dell’articolo 152 (il 35 % nella tariffa vigente). Il guadagno si determina con le regole del Capitolo IV del Titolo IV, cioè con le stesse deduzioni rivalutate che spettano a un residente, pur senza poter sottrarre perdite di altre operazioni. La legge chiarisce che quando la vendita è formalizzata con atto pubblico non serve un rappresentante per esercitare l’opzione; il notaio calcola l’imposta sotto la propria responsabilità, ne dà atto nell’escritura e la versa entro quindici giorni dalla firma, presentando dichiarazione anche se non risulta imposta da pagare.

La logica è questa: 25 % del prezzo lordo contro 35 % del guadagno netto. Con un guadagno inferiore a cinque settimi del prezzo l’opzione conviene; con un guadagno superiore la regola generale può essere preferibile. Nella pratica, quasi tutti i venditori di appartamenti a Playa del Carmen o a Tulum che hanno conservato l’atto di acquisto, il CFDI dello sviluppatore e le fatture delle migliorie stanno meglio con l’opzione. Chi ha comprato in prevendita a un prezzo molto basso e vende con una rivalutazione straordinaria fa il conto con il notaio prima di decidere.

Un dettaglio che sorprende chi vende in dollari

I contratti della Riviera Maya si negoziano spesso in dollari, ma l’imposta si calcola in pesos: il prezzo di acquisto si converte al cambio della sua data e quello di vendita al cambio della data della cessione. Se il peso si è deprezzato fra le due date, puoi avere un guadagno fiscale in pesos anche se in dollari hai a malapena recuperato l’investimento; se il peso si è apprezzato, accade il contrario. Per un venditore italiano c’è un terzo passaggio da non trascurare: la conversione in euro ai fini della dichiarazione in Italia segue regole proprie e non coincide con quella messicana. Chiedi al notaio il calcolo in entrambe le valute per capire che cosa stai pagando davvero.

Il rappresentante dell’articolo 174 e l’RFC

Quando l’operazione avviene fuori da un atto pubblico — per esempio la cessione dei diritti di un contratto di prevendita prima della consegna — l’opzione richiede un rappresentante residente in Messico che conservi la documentazione per cinque anni, assuma responsabilità solidale e disponga di beni sufficienti a rispondere (art. 174). Con l’atto pubblico, quello spazio lo occupa il notaio. In entrambi i casi il notaio ti chiederà un’identificazione fiscale: molti venditori stranieri ottengono l’RFC come residenti all’estero e, in mancanza, il notaio applica la chiave generica prevista dalle regole del SAT.

Perizie, acquisizioni gratuite e pagamenti rateali

Se l’autorità fiscale esegue una perizia e questa supera di oltre il 10 % il corrispettivo pattuito, la differenza è considerata provento dell’acquirente residente all’estero ed è tassata al 25 % senza deduzione (art. 160). Le acquisizioni a titolo gratuito da parte di non residenti pagano il 25 % sul valore di perizia, salvo le donazioni fra coniugi e quelle che i discendenti ricevono dai propri ascendenti in linea retta, esenti ai sensi dell’articolo 93, frazione XXIII, lettera a). E nelle vendite rogate con pagamento rateale oltre i 18 mesi, l’imposta può essere pagata man mano che ciascuna rata diventa esigibile, garantendo l’interesse fiscale. Con l’aliquota del 25 % sulla differenza di perizia all’orizzonte, rogare a un prezzo inferiore a quello reale non è mai una buona idea, per nessuna delle parti.

Stranieri, fideicomiso e società messicana: come cambia la fiscalità della vendita

La forma giuridica con cui hai comprato definisce chi è il contribuente e sotto quale regime è tassata la vendita. Nessuna delle vie legali per acquistare nella fascia costiera del Quintana Roo evita l’imposta; ognuna ha la propria meccanica.

Vendita di un immobile in fideicomiso bancario

Quando il fideicomisario cede i propri diritti o istruisce il fiduciario a trasferire l’immobile all’acquirente, il CFF (art. 14, frazione VI) considera che il fideicomisario abbia acquisito il bene al momento della designazione e lo ceda nel momento in cui cede i diritti o impartisce l’istruzione. L’articolo 126 della LISR precisa che chi ottiene proventi dalla cessione di diritti di fideicomitente o fideicomisario su immobili calcola e versa l’acconto con le regole generali. Se sei residente fiscale, sei tassato nel Capitolo IV; in caso contrario, nell’articolo 160, con l’opzione sul guadagno quando l’operazione è formalizzata con atto pubblico, che è la prassi perché il fiduciario esige l’intervento notarile.

Tre particolarità operative: la banca fiduciaria addebita i propri onorari per la cessione o l’estinzione del fideicomiso e chiede che le annualità siano in regola; l’acquirente straniero può scegliere di sostituirti come fideicomisario nello stesso fideicomiso, con autorizzazione della banca, oppure costituirne uno nuovo con il proprio permesso presso la Secretaría de Relaciones Exteriores; e i tempi bancari si sommano a quelli notarili, quindi pianifica la chiusura con diverse settimane di margine.

Vendita tramite una società messicana

Se l’immobile appartiene a una società, ci sono due strade. La società vende l’immobile: l’utile entra nel suo risultato fiscale e paga il 30 % (LISR, art. 9), e se l’immobile non è casa habitación — per esempio un locale commerciale o un’unità con gestione alberghiera — la costruzione sconta l’IVA anche se il terreno no (Ley del IVA, art. 9, frazioni I e II); distribuire poi il denaro ai soci stranieri come dividendo ha un proprio trattamento. L’alternativa è vendere le quote della società, il che sposta l’operazione nel regime di cessione di partecipazioni, con regole proprie per residenti e non residenti e una due diligence societaria molto più impegnativa per chi compra. Entrambe le strade richiedono commercialista e avvocato tributarista; nessuna si risolve dal notaio in un pomeriggio.

IVA: quando sì e quando no

Per un venditore privato di abitazione la domanda è semplice: la cessione del terreno e delle costruzioni ad esso aderenti destinate o utilizzate come casa habitación non paga IVA (Ley del IVA, art. 9, frazioni I e II). Gli hotel restano espressamente fuori dall’esenzione, e in caso di uso misto si esenta soltanto la parte destinata ad abitazione. Nei condomini della Riviera Maya gestiti come hotel-condo o con licenza alberghiera questo punto merita una verifica specifica prima di fissare il prezzo, perché l’IVA sulla costruzione cambia l’equazione dell’acquirente.

Convenzioni contro le doppie imposizioni e credito d’imposta nel tuo paese

Pagare l’ISR in Messico non significa necessariamente pagare due volte. Il Messico ha in vigore un’ampia rete di convenzioni contro la doppia imposizione, i cui testi il SAT pubblica nella sezione dedicata ai trattati in materia fiscale. Stati Uniti, Canada, Spagna, Italia, Francia, Germania e Regno Unito, fra molti altri, hanno una convenzione.

Nella generalità di questi trattati, che seguono il modello OCSE, gli utili derivanti dalla cessione di beni immobili possono essere tassati nello Stato in cui l’immobile è situato; il paese di residenza del venditore, a sua volta, elimina la doppia imposizione mediante un credito per l’imposta pagata in Messico o mediante esenzione, secondo la propria legislazione interna. Per un residente statunitense questo si traduce di solito in un foreign tax credit nella dichiarazione federale; per un canadese, in un credito contro l’imposta sul capital gain; per un residente fiscale italiano, nel meccanismo interno di credito per le imposte assolte all’estero, da coordinare con il proprio commercialista e con il quadro dichiarativo corretto. I meccanismi esatti, i limiti del credito e la conversione in valuta locale dipendono da ciascun paese e da ciascuna situazione personale, quindi fai parlare il tuo commercialista messicano con il tuo consulente fiscale in Italia prima della vendita, non dopo.

Quello che dipende da te è la prova: conserva l’atto di vendita, l’attestazione di ritenuta e il CFDI del notaio con l’imposta versata, sia federale sia statale. Senza quei documenti, il credito nel tuo paese di residenza può essere negato per mancanza di supporto. E ricorda che la convenzione non altera la meccanica messicana: il notaio tratterrà secondo la LISR indipendentemente da ciò che farai poi nel tuo paese.

Pianificazione lecita: come ridurre la base imponibile senza rischi

Ridurre legalmente l’imposta non consiste in trucchi dal notaio, ma nel costruire deduzioni documentate e nel soddisfare per tempo i requisiti delle esenzioni. Queste sono le leve che la legge stessa ti offre.

1. Rogare l’acquisto al valore reale

Ogni peso che non compare nel tuo atto di acquisto è un peso di guadagno in più quando venderai. Rogare sotto prezzo per risparmiare ISAI all’acquisto è un prestito a interessi altissimi che si ripaga alla vendita, oltre a esporre le parti alle conseguenze della perizia che supera di oltre il 10 % il prezzo pattuito (LISR, artt. 125 e 160) e alla normativa antiriciclaggio. Se stai comprando adesso un appartamento in vendita a Playa del Carmen, questa decisione pesa più di qualsiasi trattativa sugli onorari.

2. Conservare e pretendere le fatture fiscali

Atto di acquisto con il relativo CFDI, ricevute dell’ISAI e dei diritti di registro, fattura della perizia, fattura della provvigione immobiliare, fatture di ogni miglioria e ampliamento. Organizza una cartella fisica e digitale dal primo giorno e aggiornala ogni volta che investi nell’immobile. Il notaio dedurrà solo ciò che riesce a vedere.

3. Distinguere migliorie e manutenzione

La legge deduce gli investimenti in costruzioni, migliorie e ampliamenti, non le spese di manutenzione (art. 121, frazione II). Cambiare il pavimento, chiudere una terrazza, costruire una piscina o una stanza in più sono investimenti; imbiancare, impermeabilizzare o riparare l’aria condizionata sono manutenzione. Chiedi alla tua impresa fatture con descrizioni chiare e conserva la licenza o la comunicazione di inizio lavori della Dirección de Desarrollo Urbano del comune quando l’opera lo richiede.

4. Soddisfare per tempo i requisiti della casa habitación

Se vivi davvero nell’immobile, aggiorna il domicilio della tua tessera INE, intesta a tuo nome le utenze di luce e telefono fisso e fatti recapitare lì gli estratti conto. Sono i documenti dell’articolo 155 del Reglamento e devono esistere prima della vendita, non essere fabbricati per l’occasione. Rispetta i tre anni fra vendite esenti e, se vendi sopra il tetto delle 700.000 UDIs, tieni le deduzioni a portata di mano perché si applicheranno all’eccedenza.

5. Sfruttare il tempo e la rivalutazione

La divisione del guadagno per gli anni di possesso e la rivalutazione del costo per inflazione premiano la pazienza. Se la differenza fra vendere a dicembre o a gennaio attraversa un anniversario del tuo acquisto, il numero di anni del calcolo cambia. Verifica con il notaio come conta gli anni nel tuo caso concreto prima di fissare la data della firma.

6. Scegliere bene il regime se sei non residente

Confronta sempre il 25 % sul prezzo lordo con l’aliquota massima sul guadagno netto. Raccogli in anticipo la documentazione del costo, perché l’opzione vale quanto valgono le deduzioni che riesci a provare. Se hai comprato in prevendita, assicurati di avere il CFDI dello sviluppatore per il prezzo pieno e non solo per l’acconto.

7. Rivedere il calcolo del notaio e pianificare la dichiarazione annuale

Il notaio calcola sotto la propria responsabilità, ma lavora con i dati che gli consegni. Chiedi la bozza del calcolo con giorni di anticipo e verifica date, valori storici, coefficienti di rivalutazione, deduzioni considerate e ritenuta statale; un errore si corregge facilmente prima della firma e con grande difficoltà dopo. Se sei residente, la vendita confluisce nella tua dichiarazione annuale e lì scegli fra le due opzioni di aliquota per la parte non accumulabile: se i tuoi altri redditi sono bassi, l’imposta annuale può risultare inferiore all’acconto trattenuto e generare un credito.

Quello che non è pianificazione lecita: simulare una donazione per poi vendere con costo da perizia, dichiarare casa habitación un immobile in affitto turistico, dividere artificialmente il prezzo fra atto e “arredamento” per abbassare la base, o frazionare l’operazione fra più atti. Queste pratiche emergono dagli incroci del SAT, da DeclaraNOT e dalle comunicazioni antiriciclaggio, e trasformano un’imposta in un problema.

Esempi illustrativi passo dopo passo

I casi che seguono usano cifre ipotetiche scelte per mostrare la meccanica, non valori di mercato né risultati che tu possa attenderti nella tua operazione. I coefficienti di rivalutazione, le tariffe mensili e il valore della UDI cambiano; il notaio applicherà quelli vigenti il giorno della firma.

Caso A: residente fiscale vende un appartamento da investimento a Playa del Carmen

Supponiamo che tu abbia comprato esattamente sei anni fa un appartamento nella zona di Gonzalo Guerrero a 3.000.000 di pesos, rogato al valore reale, e che lo venda a 5.000.000 di pesos. Non è mai stato la tua casa habitación, quindi non c’è esenzione.

1. Costo di acquisto. L’atto non separa terreno e costruzione, quindi il terreno si prende al 20 % (600.000) e la costruzione all’80 % (2.400.000). La costruzione si riduce del 3 % per ciascuno dei sei anni (18 %), scendendo a 1.968.000 prima della rivalutazione. Applicando un coefficiente di rivalutazione ipotetico di 1,30 al terreno e alla costruzione ammortizzata, il costo rivalutato sarebbe di circa 3.338.000 pesos.
2. Altre deduzioni. ISAI, notaio e registro pagati all’acquisto, 180.000 pesos con ricevute; un ampliamento della terrazza con CFDI, 150.000 pesos; provvigione di vendita con CFDI, 250.000 pesos. Con coefficienti di rivalutazione ipotetici, sommano circa 640.000 pesos rivalutati.
3. Guadagno. 5.000.000 meno 3.338.000 meno 640.000: circa 1.022.000 pesos.
4. Acconto federale. Il guadagno si divide per sei anni (circa 170.000 pesos all’anno); a quell’importo il notaio applica la tariffa annualizzata costruita con l’articolo 96 e moltiplica il risultato per sei. L’aliquota effettiva risulta molto inferiore a quella che colpirebbe lo stesso guadagno tassato in una volta sola.
5. Imposta cedolare statale. 5 % di 1.022.000: 51.100 pesos, trattenuti dal notaio e versati al SATQ, accreditabili contro l’acconto federale.
6. Dichiarazione annuale. La parte accumulabile (un sesto del guadagno) si somma agli altri tuoi redditi; la parte non accumulabile è tassata con l’aliquota effettiva dell’anno o con la media quinquennale, quella che ti conviene, e si accreditano le ritenute.

Confronta con lo stesso appartamento rogato a suo tempo “per risparmiare ISAI” a 1.800.000 pesos e senza fattura della provvigione: il guadagno imponibile si impennerebbe e il risparmio iniziale verrebbe ripagato con gli interessi.

Caso B: non residente vende una villa a Tulum tramite fideicomiso

Una coppia residente in Italia ha comprato quattro anni fa, tramite fideicomiso, una villa ad Aldea Zama per l’equivalente di 6.000.000 di pesos al cambio dell’epoca, con CFDI dello sviluppatore per il prezzo pieno, e la vende a 7.500.000 pesos davanti al notaio.

• Regola generale (25 % sul lordo): 25 % di 7.500.000 = 1.875.000 pesos, senza alcuna deduzione.
• Opzione sul guadagno: con il costo rivalutato (applicando l’ammortamento della costruzione e il coefficiente inflazionistico ipotetico), le spese di rogito dell’acquisto e la provvigione di vendita con CFDI, ipotizziamo un guadagno di 1.100.000 pesos (gli onorari della banca fiduciaria non figurano fra le deduzioni dell’articolo 121, quindi non si sottraggono). L’aliquota massima della tariffa (35 % in quella vigente) su quel guadagno dà 385.000 pesos.

La differenza fra i due scenari è enorme, e dipende interamente dall’esistenza dei documenti. Poiché la vendita è formalizzata con atto pubblico non serve un rappresentante in Messico per esercitare l’opzione; il notaio calcola, dà atto dell’imposta nell’escritura e la versa in quindici giorni. La Ley de Hacienda del Estado assoggetta all’imposta cedolare le persone fisiche che cedono immobili in Quintana Roo senza distinguere per residenza, quindi il notaio determinerà anche se è dovuta e come si calcola in questa operazione. In Italia la coppia documenterà l’imposta messicana pagata per il credito d’imposta secondo la convenzione e la legislazione interna, coordinandosi con il proprio commercialista.

Errori frequenti quando si vende nella Riviera Maya

• Credere che la “plusvalenza” sia una percentuale fissa del prezzo. Per i residenti è una tariffa progressiva sul guadagno disaccumulato; per i non residenti ci sono due alternative. Qualunque cifra tonda che ti venga data senza aver visto il tuo atto di acquisto è una stima senza fondamento.
• Scoprire la ritenuta il giorno della firma. L’imposta viene sottratta dal prezzo in notaio. Se hai un mutuo da estinguere o un acquisto concatenato, il flusso di cassa può non chiudere. Chiedi il calcolo preliminare prima di accettare l’offerta.
• Non avere il CFDI dell’acquisto. Vale soprattutto per le prevendite consegnate anni fa: lo sviluppatore avrebbe dovuto fatturare il prezzo pieno. Se hai solo il contratto privato e le contabili dei bonifici, il notaio può limitare la deduzione al valore indicato nel tuo atto.
• Pagare provvigioni e ristrutturazioni senza fattura. Sono deduzioni perse che possono rappresentare una parte molto significativa del guadagno imponibile.
• Confondere residenza migratoria e residenza fiscale. Avere la residenza temporanea non ti rende automaticamente residente fiscale, né vale il contrario. Il notaio applicherà il regime corrispondente alla tua situazione reale e può chiedere un certificato di residenza fiscale dell’altro paese.
• Dare per scontato che l’esenzione per casa habitación valga per un appartamento in affitto turistico. Senza i documenti dell’articolo 155 del Reglamento a tuo nome e con quel domicilio non spetta, e affermarlo sotto dichiarazione di verità è un rischio serio.
• Ignorare il cambio. Vendere “senza guadagno” in dollari può essere una vendita con guadagno in pesos, e l’ISR si calcola in pesos.
• Rogare sotto il prezzo reale per “aiutare” l’acquirente. Oltre al rischio della perizia e della normativa antiriciclaggio, lasci all’acquirente un costo fiscale basso che pagherà lui quando venderà, e a te una differenza di prezzo priva di tutela giuridica.

Checklist documentale prima di firmare la vendita

Preparare il fascicolo prima di mettere l’immobile sul mercato accelera la chiusura e massimizza le deduzioni. Per chi sta scegliendo un’agenzia, la capacità di preparare questo fascicolo insieme al notaio è un buon indicatore di professionalità; è così che lavoriamo in tu inmueble en Playa e puoi scriverci dalla nostra pagina contatti per esaminare il tuo caso con il notaio prima di pubblicare l’annuncio.

Titolo e situazione registrale

• Atto di acquisto con gli estremi di iscrizione nel Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Quintana Roo; se hai dubbi su gravami o annotazioni, consulta la nostra guida alla due diligence del titolo e del Registro Público.
• Contratto di fideicomiso e annualità pagate, se applicabile; lettera del fiduciario con i requisiti per la cessione o l’estinzione.
• Atto costitutivo, procure e situazione fiscale della società, se l’immobile appartiene a una persona giuridica.

Deduzioni

• CFDI dell’acquisto (del notaio con complemento o dello sviluppatore) per il prezzo pieno.
• Ricevute ufficiali dell’ISAI, dei diritti di registro e degli onorari notarili dell’acquisto; fattura della perizia, se c’è stata.
• Fatture di costruzioni, migliorie e ampliamenti, con licenze o comunicazioni di inizio lavori quando previste.
• Fattura della provvigione immobiliare dell’acquisto e contratto di incarico di vendita con l’agenzia che emetterà il CFDI.

Esenzione per casa habitación (se applicabile)

• Tessera INE con il domicilio dell’immobile, oppure CFDI di luce o telefono fisso, oppure estratti conto bancari con quel domicilio, a tuo nome, del coniuge o di ascendenti o discendenti in linea retta.
• Date di eventuali vendite esenti precedenti, per confermare che sono passati più di tre anni.

Situazione fiscale e amministrativa

• RFC e constancia de situación fiscal; per i non residenti, certificato di residenza fiscale del proprio paese e, se del caso, dati del rappresentante.
• Certificato di assenza di debiti dell’imposta predial rilasciato dalla tesoreria municipale (Playa del Carmen, Tulum o Benito Juárez, secondo il caso), scheda catastale e attestazioni di assenza di debiti per acqua e spese condominiali.
• Documento d’identità, CURP, atto di matrimonio o convenzioni patrimoniali quando rilevanti.

Prima della firma

• Bozza del calcolo del notaio: acconto federale, imposta cedolare statale, deduzioni considerate e cambio applicato.
• Istruzioni di pagamento tramite bonifico bancario e, se l’acquirente straniero lo utilizza, condizioni dell’escrow.
• Piano per la dichiarazione annuale e, se sei non residente, per il credito d’imposta nel tuo paese.

Conclusione: vendere bene comincia quando si compra

Vendere bene nella Riviera Maya significa, in buona misura, aver comprato bene e aver conservato ogni foglio. Se stai pensando di mettere il tuo immobile sul mercato, o di comprarne un altro per investire in affitto turistico o a lungo termine, parti dal fascicolo fiscale e da una conversazione con il notaio. Il resto, prezzo compreso, si negozia meglio quando sai esattamente quanto incasserai.