Impuestos al vender un inmueble en México: ISR, exenciones y cómo reducir la base gravable legalmente

Vender un departamento en Playa del Carmen, una villa en Tulum o un condominio en la Zona Hotelera de Cancún suele dejar una sorpresa en la mesa del notario: el impuesto sobre la renta por enajenación de bienes, que en la conversación diaria de la Riviera Maya casi todos llaman “plusvalía”. Es el costo fiscal más grande de una venta inmobiliaria en México y, al mismo tiempo, el que más depende de cómo preparaste la operación años antes de firmar.

Esta guía explica, con las referencias de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), el Código Fiscal de la Federación y la Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, cómo se calcula ese impuesto, quién lo retiene, qué deducciones reducen la ganancia gravable, cuándo la venta de tu casa habitación está exenta hasta 700,000 UDIs, cómo cambia el cálculo si eres residente en el extranjero y qué particularidad tiene Quintana Roo con su impuesto cedular estatal del 5 %. Está pensada para propietarios que compraron para vivir o para invertir y ahora quieren vender bien, sin sobresaltos y sin pagar más de lo que la ley exige.

Lo que sigue es información general de un equipo que opera a diario en los municipios de Playa del Carmen (denominado Solidaridad hasta 2025), Tulum y Benito Juárez, no una opinión fiscal sobre tu caso. Antes de aceptar una oferta, valida los números con el notario público que protocolizará la venta y con tu contador.

Resumen: lo esencial en nueve puntos

• El “impuesto a la plusvalía” no existe como tal: lo que pagas es ISR por enajenación de bienes (LISR, Título IV, Capítulo IV), calculado sobre la ganancia, no sobre el precio.
• La ganancia es el precio de venta menos las deducciones autorizadas: costo de adquisición actualizado por inflación, mejoras, gastos notariales, impuestos y derechos de ambas escrituras, avalúos y comisiones (LISR, art. 121).
• Si el inmueble es tu casa habitación, la venta está exenta hasta 700,000 UDIs, una vez cada tres años, formalizada ante fedatario y con prueba documental del domicilio (LISR, art. 93, fracción XIX; Reglamento, arts. 154 y 155).
• El notario calcula el pago provisional bajo su responsabilidad, lo retiene y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma (LISR, art. 126).
• Quintana Roo cobra además un impuesto cedular estatal del 5 % sobre la misma base gravable, retenido por el notario; ese pago se acredita contra el ISR federal provisional (Ley de Hacienda del Estado, arts. 19 a 26 Bis; LISR, art. 127).
• Un vendedor residente en el extranjero paga 25 % sobre el ingreso bruto o, si la venta se consigna en escritura pública, puede optar por la tasa máxima de la tarifa de personas físicas sobre la ganancia neta (LISR, art. 160).
• La venta a través de fideicomiso bancario o de una sociedad mexicana no escapa al impuesto; solo cambia quién es el contribuyente y bajo qué título de la ley tributa.
• Las ventas de suelo y de construcciones destinadas a casa habitación no causan IVA; las de locales, oficinas o unidades con uso hotelero sí (Ley del IVA, art. 9).
• Cada peso deducible necesita un comprobante fiscal (CFDI) o una escritura que lo respalde. Planificar la venta empieza el día de la compra.

“Plusvalía” no es un impuesto: qué grava realmente la venta

En México no existe un tributo federal llamado plusvalía sobre la venta de inmuebles. El término se heredó de otros sistemas fiscales y del lenguaje de agentes y desarrolladores, pero lo que el notario retiene al firmar en Playa del Carmen o Tulum es el impuesto sobre la renta por ingresos por enajenación de bienes, regulado en el Capítulo IV del Título IV de la Ley del ISR para personas físicas residentes, y en el artículo 160 de la misma ley para residentes en el extranjero.

El punto de partida es el concepto de enajenación del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF): toda transmisión de propiedad, incluso con reserva de dominio; las adjudicaciones, aun a favor del acreedor; la aportación de un inmueble a una sociedad; ciertas transmisiones a través de fideicomiso; y la cesión de los derechos que se tienen sobre bienes afectos a un fideicomiso. Esa última fracción es la que alcanza a la mayoría de los propietarios extranjeros de la Riviera Maya, que poseen su departamento a través de un fideicomiso bancario: cuando el fideicomisario cede sus derechos o instruye al fiduciario para transmitir el inmueble a un comprador, la ley considera que hay una enajenación gravable.

El artículo 119 de la LISR remite a ese catálogo y precisa tres cosas importantes para el vendedor. Primero, en una permuta hay dos enajenaciones, cada una con su propio cálculo. Segundo, el ingreso es la contraprestación total obtenida, incluso la parte que se pacta a crédito; y si no hay contraprestación, se toma el valor de avalúo practicado por persona autorizada por la autoridad fiscal. Tercero, no se consideran ingresos por enajenación las transmisiones por causa de muerte, por donación ni por fusión de sociedades. Heredar la casa de tus padres en Cancún no dispara este impuesto; venderla después, sí, y con reglas especiales para determinar el costo, como veremos.

Conviene fijar desde ahora la idea central: el impuesto se calcula sobre la ganancia, es decir, sobre la diferencia entre lo que recibes y lo que la ley te permite restar. Un precio alto no significa necesariamente un impuesto alto; una compra mal documentada casi siempre significa un impuesto mayor.

Quién paga: residente fiscal, no residente y otras figuras

La primera pregunta que hará el notario no es cuánto vale tu departamento, sino dónde eres residente para efectos fiscales. De esa respuesta depende el capítulo de la ley que se aplica, la tasa y las deducciones disponibles.

Residencia fiscal según el Código Fiscal de la Federación

El artículo 9 del CFF considera residentes en México a las personas físicas que hayan establecido en el país su casa habitación. Si además tienen casa habitación en otro país, son residentes mexicanos cuando su centro de intereses vitales está en territorio nacional, lo que ocurre, entre otros casos, cuando más del 50 % de sus ingresos totales del año tienen fuente de riqueza en México o cuando aquí está el centro principal de sus actividades profesionales. Los mexicanos por nacionalidad se presumen residentes en México salvo prueba en contrario, y quien deja de ser residente debe presentar un aviso a la autoridad fiscal dentro de los 15 días anteriores al cambio y acreditar su nueva residencia fiscal; quien no la acredita conserva la condición de residente en México para efectos fiscales.

Esto tiene consecuencias prácticas en la Riviera Maya. Un canadiense que pasa los inviernos en su condominio de Playacar pero mantiene su casa, su trabajo y sus ingresos en Toronto es, con toda probabilidad, residente en el extranjero. Un italiano que se mudó a Tulum, obtuvo su residencia permanente migratoria, opera un negocio local y vive el año completo en la Región 15 será residente fiscal mexicano aunque conserve un departamento en Milán. La residencia migratoria y la residencia fiscal no son lo mismo, pero suelen ir de la mano cuando la vida real se traslada a México.

Personas físicas residentes: el Capítulo IV del Título IV

Si eres residente fiscal en México y vendes un inmueble que no forma parte de una actividad empresarial, tributas bajo el régimen de enajenación de bienes de los artículos 119 a 128 de la LISR: pago provisional retenido por el notario, deducciones autorizadas, posibilidad de exención por casa habitación y obligación de incluir la operación en la declaración anual.

Residentes en el extranjero: el Título V

Si no eres residente fiscal mexicano, la fuente de riqueza está en México porque el inmueble está aquí (LISR, art. 160, primer párrafo) y se te aplica el Título V, con la regla general del 25 % sobre el ingreso bruto y la opción de tributar sobre la ganancia cuando la venta se consigna en escritura pública. Dedicamos una sección completa a este supuesto porque es el más frecuente entre los vendedores extranjeros de Tulum, Playa del Carmen y Puerto Aventuras.

Personas morales y personas físicas con actividad empresarial

Cuando el vendedor es una sociedad mexicana, por ejemplo la que muchos extranjeros constituyen para adquirir en zona restringida con fines de renta, la venta no se rige por el Capítulo IV: el inmueble es un activo de la empresa, la utilidad se integra al resultado fiscal y tributa a la tasa del 30 % del Título II (LISR, art. 9), sin exención por casa habitación y sin la división de la ganancia por años. Algo similar ocurre con la persona física que tiene el inmueble afecto a su actividad empresarial: la Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo releva al notario de calcular y enterar el impuesto cedular cuando el vendedor declara ante él que el inmueble forma parte del activo de su actividad empresarial e integra al testimonio la constancia de obligaciones fiscales estatales vigente y el acuse del aviso de enajenación expedidos por el SATQ (art. 24), precisamente porque tributará por otra vía.

Cómo se determina la ganancia: las deducciones autorizadas

El artículo 121 de la LISR enumera lo que una persona física residente puede restar del ingreso por la venta. Cada concepto tiene una regla de actualización y un requisito documental. Esta es la parte de la ley que más dinero ahorra o más dinero cuesta, según lo que hayas guardado en tu carpeta.

Deducción (LISR, art. 121)	Qué incluye	Cómo se actualiza	Documento que la sustenta
I. Costo comprobado de adquisición	Lo que pagaste por el inmueble, sin intereses (art. 123)	Terreno por INPC; construcción se reduce 3 % anual y luego se actualiza (art. 124)	Escritura de adquisición y CFDI del notario o del desarrollador
II. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones	Obra que agrega valor; excluye gastos de conservación	Mismo tratamiento que la construcción (art. 124)	CFDI de contratistas y proveedores; licencias y avisos de obra
III. Gastos notariales, impuestos y derechos	Honorarios y derechos de la escritura de compra y de la de venta, ISAI pagado al comprar, avalúos, impuesto local por enajenación	INPC desde el mes del gasto hasta el mes anterior a la venta	CFDI del notario, recibos oficiales de tesorería y registro
IV. Comisiones y mediaciones	Comisión pagada a la agencia al comprar o al vender	INPC desde el mes del gasto	CFDI de la inmobiliaria o del agente

El costo comprobado de adquisición y su actualización

El costo es la contraprestación que pagaste, sin intereses ni gastos accesorios (art. 123). El artículo 124 ordena separar el costo del terreno y el de la construcción; si la escritura no distingue, se considera que el terreno vale el 20 % del costo total. La construcción se disminuye a razón de 3 % por cada año transcurrido entre la adquisición y la venta, sin que pueda quedar por debajo del 20 % del costo inicial, y el resultado se actualiza por inflación desde el mes de la compra hasta el mes inmediato anterior a la venta. El terreno se actualiza íntegro, sin depreciación. La inflación se mide con el Índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el INEGI.

Dos consecuencias prácticas. Primera: en un departamento nuevo comprado a un desarrollador en Tulum, la mayor parte del costo es construcción y se irá depreciando fiscalmente al 3 % anual, aunque el valor comercial suba. Segunda: cuanto más tiempo pase, más peso tendrá la actualización inflacionaria a tu favor, porque el costo histórico se convierte en pesos actuales. La ley fija además un piso protector: el costo actualizado de un inmueble nunca será inferior al 10 % del monto de la enajenación (art. 121, fracción I), lo que evita que una escritura antigua con valores irrisorios deje al vendedor sin deducción alguna.

Herencias y donaciones: el costo del autor de la sucesión

Si adquiriste el inmueble por herencia, legado o donación, el costo de adquisición y la fecha de adquisición son los del autor de la sucesión o del donante; si ellos a su vez lo recibieron gratis, se aplica la misma regla hacia atrás (art. 124). Cuando la donación causó ISR, el costo es el valor del avalúo que sirvió para calcular ese impuesto. Esto explica por qué vender una casa heredada en el centro de Playa del Carmen, comprada por los padres hace décadas con una escritura de valor bajísimo, puede generar una ganancia enorme: la actualización por inflación ayuda, pero el punto de partida es el precio histórico.

Comisiones y mejoras: donde la Riviera Maya pierde dinero

En mercados con mucha intermediación informal, como algunos segmentos de Tulum, el vendedor paga una comisión relevante y no recibe factura. Sin CFDI, la fracción IV es letra muerta. Lo mismo ocurre con la remodelación de la cocina o la ampliación de la terraza hechas “sin factura”: para la ley no existen. Exige comprobante fiscal a la agencia y a cada contratista desde el primer día; es la diferencia entre deducir y no deducir cientos de miles de pesos.

Pérdidas en la enajenación

Si las deducciones superan el ingreso, hay pérdida. El artículo 122 permite dividirla entre los años de tenencia (máximo diez) y disminuir la parte resultante de los demás ingresos del año o de los tres siguientes, salvo los de salarios y de actividades empresariales y profesionales, con reglas específicas de acreditamiento para la parte restante. Es un mecanismo útil para quien vende con pérdida real, algo que ocurre con más frecuencia de lo que el marketing sugiere, en especial en preventas revendidas antes de tiempo.

Del pago provisional al impuesto anual: la mecánica del cálculo

El impuesto sobre la ganancia no se calcula aplicando una tasa fija. La LISR usa una mecánica de “desacumulación” pensada para que una ganancia acumulada durante años no se grave como si fuera ingreso de un solo ejercicio.

El pago provisional que retiene el notario (art. 126)

En operaciones consignadas en escritura pública, el notario calcula el pago provisional bajo su responsabilidad y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma. El procedimiento es el siguiente: la ganancia se divide entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la venta, sin exceder de 20; a ese cociente se le aplica una tarifa anualizada construida a partir de la tarifa mensual del artículo 96, que la autoridad publica en el Diario Oficial de la Federación; y el impuesto resultante se multiplica por el mismo número de años. El notario debe entregarte la información del cálculo (fechas, costo histórico y actualizado, deducciones, impuesto retenido) y expedir el comprobante fiscal con la operación y el impuesto enterado. La página del SAT sobre el régimen de enajenación de bienes detalla los datos que esa constancia debe contener.

A mayor número de años de tenencia, menor es la parte de la ganancia sometida a la tarifa progresiva en cada tramo, lo que en la práctica suele reducir la tasa efectiva. Vender un departamento de Playa del Carmen tras diez años rara vez paga la misma proporción que revender uno adquirido hace catorce meses.

El impuesto anual y la parte no acumulable (art. 120)

Como residente, después debes incluir la venta en tu declaración anual. La ganancia se divide entre los años de tenencia (máximo 20); esa fracción se suma a tus demás ingresos acumulables del año y se grava con la tarifa del artículo 152. El resto, la parte no acumulable, se multiplica por una tasa que puedes elegir entre dos métodos: la tasa efectiva del año de la venta, o el promedio de las tasas efectivas de los últimos cinco ejercicios incluyendo el de la venta. Si en los cuatro años previos no tuviste ingresos acumulables, la ley te deja construir esa tasa promedio como si hubieras acumulado cada año la parte proporcional de la ganancia. El pago provisional retenido por el notario se acredita contra el impuesto anual; si fue mayor, el saldo a favor puede solicitarse en devolución o compensarse conforme al artículo 152.

Para quien tiene ingresos bajos en México, por ejemplo un jubilado que vive de una pensión extranjera y vende su casa en Puerto Morelos, la opción de la tasa promedio de cinco años puede arrojar un impuesto anual sensiblemente menor que el provisional retenido, con derecho a devolución. Vale la pena hacer el cálculo con un contador antes de dar por cerrado el tema.

Ventas a plazos

Cuando el precio se cobra en parcialidades en un plazo mayor a 18 meses y se garantiza el interés fiscal, el impuesto de la parte no acumulable puede pagarse en los años en que efectivamente se reciba el ingreso, en proporción a lo cobrado (art. 120, último párrafo). Es un supuesto poco frecuente en el mercado residencial de Quintana Roo, pero relevante en ventas de terrenos entre particulares.

La exención por casa habitación: 700,000 UDIs y sus condiciones

Este es el beneficio fiscal más valioso de la Ley del ISR para una persona física y el que más se malinterpreta en la Riviera Maya. El artículo 93, fracción XIX, inciso a), exime del impuesto los ingresos por la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que la contraprestación no exceda de 700,000 unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.

Qué significan 700,000 UDIs

La UDI es una unidad de cuenta que el Banco de México actualiza a diario con la inflación y publica en el DOF y en su portal (serie CP150). El tope se mide en UDIs, no en pesos, para que se ajuste automáticamente al costo de la vida. Un ejemplo puramente ilustrativo: si el día de la firma la UDI valiera 8.50 pesos, el tope sería 5,950,000 pesos; con una UDI de 9.00 pesos sería 6,300,000 pesos. Consulta el valor exacto del día en Banxico, porque el notario lo hará.

El excedente sí paga

Si vendes tu casa habitación por encima del tope, no pierdes la exención completa: sobre el excedente se determina la ganancia y se calcula el impuesto anual y el pago provisional, tomando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre la contraprestación total (art. 93, fracción XIX, inciso a), primer párrafo). Vender en 8,000,000 de pesos una casa que califica como habitación con un tope hipotético de 6,000,000 significa que la cuarta parte del precio queda gravada, y la cuarta parte de las deducciones se usa para calcular esa ganancia. El notario consulta al SAT la ausencia de ventas exentas previas y da aviso de la operación.

Una vez cada tres años y bajo protesta de decir verdad

La exención solo procede si en los tres años inmediatos anteriores el contribuyente no enajenó otra casa habitación con la misma exención, y debe manifestarlo bajo protesta de decir verdad ante el notario. El fedatario está obligado a consultar la página del SAT para verificar si hubo una enajenación exenta previa y a dar aviso de la nueva operación, con el monto y, en su caso, el impuesto retenido. Mentir en esa manifestación no es un atajo, es una declaración falsa ante fedatario con consecuencias fiscales y penales.

Cómo se prueba que era tu casa habitación

El Reglamento de la LISR, artículo 155, exige acreditar ante el notario que el inmueble es la casa habitación del contribuyente con alguno de estos documentos, cuyo domicilio debe coincidir plenamente, o en sus elementos fundamentales, con el del inmueble vendido: la credencial para votar expedida por el INE; los comprobantes fiscales de pago de energía eléctrica o de telefonía fija; o los estados de cuenta de instituciones financieras, casas comerciales o tarjetas de crédito no bancarias. Pueden estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta, y el notario debe hacer constar la situación en la escritura.

El artículo 154 del Reglamento añade una regla de superficie: la casa habitación comprende el terreno hasta tres veces el área cubierta por las construcciones. En una casa de 200 m² construidos sobre un lote de 2,000 m² en la selva de Tulum, la exención cubre la construcción y 600 m² de terreno; el resto del terreno se trata como cualquier inmueble gravado.

Quién puede aprovecharla en la práctica

La exención está diseñada para personas físicas residentes que viven en el inmueble. Un departamento destinado a renta vacacional en la Quinta Avenida, con recibos de luz a nombre de la administradora y sin credencial del INE con ese domicilio, no es casa habitación por más que su dueño duerma allí algunas semanas al año. Los copropietarios tributan cada uno por su parte, así que una pareja casada bajo sociedad conyugal que vende la vivienda familiar analiza el tope con su contador considerando la proporción de cada cónyuge; conviene revisarlo caso por caso con el notario en lugar de asumir el resultado.

Para los extranjeros que poseen a través de fideicomiso, la pregunta es más delicada: la propiedad formal está en el fiduciario y el régimen de no residentes del artículo 160 no contempla esta exención. Quien sea residente fiscal mexicano y viva realmente en el inmueble debe plantear el tema con anticipación al notario y al banco fiduciario, no la mañana de la firma.

El papel del notario en Quintana Roo: retención, CFDI y avisos

En una compraventa en Playa del Carmen, Tulum o Cancún el notario público no es solo quien redacta la escritura. La ley lo convierte en calculador, retenedor y declarante de los impuestos del vendedor, con responsabilidad propia. Conocer sus obligaciones te ayuda a entender por qué pide tantos documentos y por qué el cierre no puede improvisarse; en nuestra guía del proceso notarial y cierre describimos la secuencia completa.

Cálculo y entero en quince días

Conforme al artículo 126 de la LISR, en operaciones consignadas en escritura pública los notarios calculan el impuesto bajo su responsabilidad, lo enteran en las oficinas autorizadas dentro de los quince días siguientes a la firma, entregan al vendedor la información del cálculo y expiden el comprobante fiscal en el que consta la operación y el impuesto retenido. El artículo 127 les impone la misma tarea para el pago a la entidad federativa y el artículo 160 para las ventas de residentes en el extranjero, incluso cuando no resulte impuesto a pagar, caso en el que igualmente se presenta declaración.

El CFDI con complemento de notarios

Cuando el vendedor es una persona física que no está obligada a emitir facturas por la venta, el notario expide el CFDI de la operación con el complemento para notarios públicos que publica el SAT. Ese comprobante es el que permitirá al comprador acreditar su costo de adquisición cuando a su vez venda. Si tú compraste después de la generalización de este complemento y el notario no lo emitió, resolverlo ahora será difícil; si vas a comprar, exígelo.

DeclaraNOT y la información al SAT

Los fedatarios presentan la declaración informativa de notarios públicos y demás fedatarios (DeclaraNOT en línea) con la información de las enajenaciones y adquisiciones en las que intervienen, en los plazos que fijan la LISR y la Resolución Miscelánea Fiscal y que detalla la página del SAT, además de la consulta y el aviso relativos a la exención por casa habitación. Cuanto declares ante el notario queda cruzado con tu RFC.

Prevención de lavado de dinero y límites al efectivo

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita clasifica como actividad vulnerable la fe pública en la transmisión de derechos reales sobre inmuebles y obliga al notario a presentar aviso cuando el precio, el valor catastral o el valor comercial, el que resulte más alto, sea igual o superior a 8,000 veces el valor diario de la UMA (art. 17, fracción XII, apartado A, inciso a). Los intermediarios inmobiliarios tienen su propia obligación de aviso a partir de 8,025 UMAs (art. 17, fracción V). Y el artículo 32 prohíbe liquidar la transmisión de derechos reales sobre inmuebles en efectivo cuando el valor es igual o superior a 8,025 UMAs. Por su parte, el artículo 128 de la LISR obliga al vendedor a informar al SAT las contraprestaciones recibidas en efectivo, oro o plata superiores a 100,000 pesos. La conclusión operativa: el precio se paga por transferencia bancaria identificable, idealmente con un esquema de escrow o pagos seguros, y el notario dejará constancia de la forma de pago.

El impuesto cedular de Quintana Roo (5 %) y su acreditamiento

Aquí está la particularidad que muchos vendedores que llegan de otros estados no esperan. La Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, en su Sección Segunda “Del Impuesto Cedular por la Enajenación de Bienes Inmuebles”, establece un impuesto estatal a cargo de las personas físicas que perciban ingresos por la enajenación de inmuebles ubicados en el territorio del estado (arts. 19 y 20).

Base, tasa y pago

La base gravable y las exenciones se determinan conforme a las disposiciones generales y al Capítulo IV del Título IV de la Ley del ISR y su Reglamento (art. 21). Es decir, la misma ganancia que calcula el notario para el ISR federal, con las mismas deducciones y, en su caso, con la exención por casa habitación, que la propia ley estatal replica hasta 700,000 UDIs encargando al notario determinar la ganancia sobre el excedente con las deducciones proporcionales (art. 26). Sobre esa base se aplica la tasa del 5 % por cada operación (art. 22), y el impuesto se entera mediante declaración dentro de los quince días siguientes a la enajenación en las formas aprobadas por la Secretaría de Finanzas y Planeación a través del SATQ, el Servicio de Administración Tributaria de Quintana Roo (art. 23).

Retención notarial y responsabilidad solidaria

En operaciones consignadas en escritura pública, los notarios calculan y retienen el impuesto cedular bajo su responsabilidad y lo enteran dentro de los quince días siguientes a la firma (art. 24). La ley los hace solidariamente responsables del pago, junto con los funcionarios y empleados públicos estatales que autoricen cualquier trámite relacionado con la enajenación sin cerciorarse de que se pagó (art. 26 Bis, adicionado en 2024). Por eso ningún notario de Playa del Carmen o Cancún omitirá esta retención, y por eso conviene que la incluyas en tu presupuesto de cierre desde el inicio.

Por qué normalmente no es un costo adicional

El artículo 127 de la LISR es la pieza que da sentido al esquema: los contribuyentes que enajenen terrenos o construcciones efectúan un pago del 5 % sobre la ganancia a la entidad federativa donde se ubica el inmueble, y ese pago es acreditable contra el pago provisional federal de la misma operación. Cuando el 5 % estatal excede el pago provisional federal, únicamente se entera al estado el impuesto que resulte conforme al artículo 126. En términos prácticos, el impuesto cedular de Quintana Roo redistribuye hacia el estado una parte del ISR que de todos modos pagarías, sin duplicar la carga en el escenario habitual. Lo que sí cambia es la logística: dos declaraciones, dos enteros y dos constancias que debes conservar para tu declaración anual.

Un comentario sobre el ISAI del comprador

El vendedor no paga el impuesto sobre adquisición de inmuebles, pero conviene conocerlo porque afecta la negociación y el presupuesto total del comprador. En Quintana Roo no hay una tasa única: cada municipio con ley hacendaria propia fija la suya y los demás se rigen por la Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado. En el municipio de Playa del Carmen (denominado Solidaridad hasta 2025), la Ley de Hacienda municipal llama a este tributo ISABI y lo calcula aplicando una tasa del 4 % sobre el valor más alto entre el precio pactado actualizado por inflación, el avalúo catastral y el avalúo de perito inscrito en el registro estatal, estos dos con antigüedad no mayor a 180 días (arts. 23 Quáter y 23 Quinquies; la tasa subió del 3 % al 4 % con la reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 10 de diciembre de 2025). Tulum aplica también 4 % conforme al artículo 50 de su propia Ley de Hacienda municipal, reformada en la misma fecha, y Benito Juárez tiene su tasa en su ley hacendaria. Como estas tasas se han movido varias veces en pocos años, la vigente el día de la firma la confirma el notario con la tesorería municipal, así que no la des por sabida al negociar quién absorbe qué costo. Nuestra guía de costos de adquisición, ISAI, notario y predial desarrolla el tema desde el lado del comprador. Para ti como vendedor, el ISAI que pagaste al comprar es una deducción autorizada hoy (LISR, art. 121, fracción III), siempre que tengas el recibo.

Vendedores no residentes: 25 % sobre bruto o tasa máxima sobre la ganancia

La mayor parte de los propietarios extranjeros de la Riviera Maya que no viven en México tributan bajo el artículo 160 de la LISR. Entenderlo bien puede significar la diferencia entre entregar una cuarta parte del precio o una fracción mucho menor.

La regla general: 25 % sobre el ingreso total

El impuesto se determina aplicando 25 % sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna. Si el comprador es residente en México, o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, debe efectuar la retención; si no, el propio vendedor entera el impuesto mediante declaración dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso. Es una regla simple y, para quien compró hace poco o pagó caro, muy costosa: grava el precio, no la utilidad.

La opción: tasa máxima sobre la ganancia neta

Los contribuyentes que tengan representante en el país con los requisitos del artículo 174, y siempre que la enajenación se consigne en escritura pública, pueden optar por aplicar sobre la ganancia la tasa máxima para el excedente del límite inferior de la tarifa del artículo 152 (35 % en la tarifa vigente). La ganancia se determina con las reglas del Capítulo IV del Título IV, es decir, con las mismas deducciones actualizadas que aplican a un residente, aunque sin poder restar pérdidas de otras operaciones. La ley aclara que cuando la venta se consigna en escritura pública no se requiere representante para ejercer la opción; el notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad, lo hace constar en la escritura y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma, presentando declaración incluso si no hay impuesto a pagar.

La lógica es la siguiente: 25 % del precio bruto contra 35 % de la ganancia neta. Con una ganancia inferior a cinco séptimas partes del precio, la opción conviene; con una ganancia mayor, la regla general puede ser preferible. En la práctica, casi todos los vendedores de departamentos en Playa del Carmen o Tulum que conservaron su escritura de compra, el CFDI del desarrollador y las facturas de mejoras salen mejor con la opción. Quien compró en preventa a un precio muy bajo y vende con una revalorización extraordinaria hace el cálculo con el notario para decidir.

Un detalle que sorprende a los vendedores en dólares

Los contratos de la Riviera Maya suelen negociarse en dólares, pero el impuesto se calcula en pesos: el precio de compra se convierte al tipo de cambio de su fecha y el de venta al de la fecha de la enajenación. Si el peso se depreció entre ambas fechas, puedes tener una ganancia fiscal en pesos aunque en dólares apenas hayas recuperado tu inversión; si el peso se apreció, ocurre lo contrario. Pide al notario el cálculo en ambas monedas para entender qué estás pagando realmente.

El representante del artículo 174 y el RFC

Cuando la operación se hace fuera de escritura pública, por ejemplo la cesión de derechos de un contrato de preventa antes de la entrega, la opción exige un representante residente en México que conserve la documentación cinco años, asuma responsabilidad solidaria y cuente con bienes suficientes para responder (art. 174). Con escritura pública, el notario ocupa ese espacio. En ambos casos el notario te pedirá una identificación fiscal: muchos vendedores extranjeros obtienen su RFC como residentes en el extranjero, y en su defecto el notario aplica la clave genérica prevista por las reglas del SAT.

Avalúos, adquisiciones gratuitas y pagos en parcialidades

Si la autoridad fiscal practica un avalúo y este excede en más de 10 % la contraprestación pactada, la diferencia se considera ingreso del adquirente residente en el extranjero y se grava al 25 % sin deducción (art. 160). Las adquisiciones a título gratuito por no residentes pagan 25 % sobre el valor de avalúo, salvo los donativos entre cónyuges y los que reciben los descendientes de sus ascendientes en línea recta, exentos conforme al artículo 93, fracción XXIII, inciso a). Y en ventas escrituradas con pago en parcialidades a más de 18 meses, el impuesto puede pagarse conforme cada pago sea exigible, garantizando el interés fiscal. Con la tasa del 25 % sobre la diferencia de avalúo en el horizonte, escriturar a un precio inferior al real nunca es una buena idea, para ninguna de las partes.

Extranjeros, fideicomiso y sociedad mexicana: cómo cambia la fiscalidad de la venta

La forma jurídica con la que compraste define quién es el contribuyente y bajo qué régimen tributa la venta. Ninguna de las vías legales para adquirir en la franja costera de Quintana Roo evita el impuesto; cada una tiene su mecánica.

Venta de un inmueble en fideicomiso bancario

Cuando el fideicomisario cede sus derechos o instruye al fiduciario para que transmita el inmueble al comprador, el CFF (art. 14, fracción VI) considera que el fideicomisario adquirió el bien al ser designado y lo enajena al ceder o instruir. El artículo 126 de la LISR precisa que quienes obtengan ingresos por la cesión de derechos de fideicomitente o fideicomisario sobre inmuebles calculan y enteran el pago provisional con las reglas generales. Si eres residente fiscal, tributas en el Capítulo IV; si no, en el artículo 160, con la opción sobre ganancia cuando la operación se consigna en escritura pública, que es lo habitual porque el fiduciario exige la intervención notarial.

Tres particularidades operativas: el banco fiduciario cobra sus honorarios por la cesión o la extinción del fideicomiso y pide que las anualidades estén al corriente; el comprador extranjero puede optar por sustituirte como fideicomisario en el mismo fideicomiso, con autorización del banco, o constituir uno nuevo con su propio permiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores; y los tiempos bancarios se suman a los notariales, así que planifica el cierre con varias semanas de margen.

Venta a través de una sociedad mexicana

Si el inmueble pertenece a una sociedad, hay dos caminos. La sociedad vende el inmueble: la utilidad forma parte de su resultado fiscal y paga 30 % (LISR, art. 9), y si el inmueble no es casa habitación, por ejemplo un local comercial o una unidad con operación hotelera, la construcción causa IVA aunque el suelo no (Ley del IVA, art. 9, fracciones I y II); repartir después el dinero a los socios extranjeros como dividendo tiene su propio tratamiento. La alternativa es vender las acciones de la sociedad, lo que traslada la operación al régimen de enajenación de acciones, con sus propias reglas para residentes y no residentes y una due diligence societaria mucho más exigente para el comprador. Ambos caminos requieren contador y abogado fiscalista; ninguno se resuelve en la notaría en una tarde.

IVA: cuándo sí y cuándo no

Para un vendedor particular de vivienda la pregunta es sencilla: la enajenación del suelo y de construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas para casa habitación no paga IVA (Ley del IVA, art. 9, fracciones I y II). Los hoteles quedan expresamente fuera de la exención, y solo la parte destinada a casa habitación se exenta cuando el uso es mixto. En condominios de la Riviera Maya operados como hotel-condo o con licencia hotelera, este punto merece una revisión específica antes de fijar el precio, porque el IVA sobre la construcción cambia la ecuación del comprador.

Tratados para evitar la doble tributación y acreditamiento en tu país

Pagar ISR en México no significa necesariamente pagar dos veces. México tiene en vigor una amplia red de convenios para evitar la doble imposición, cuyos textos publica el SAT en su sección de tratados en materia fiscal. Estados Unidos, Canadá, España, Italia, Francia, Alemania y Reino Unido, entre muchos otros, cuentan con convenio.

En la generalidad de estos tratados, siguiendo el modelo de la OCDE, las ganancias derivadas de la enajenación de bienes inmuebles pueden gravarse en el Estado donde está situado el inmueble; el país de residencia del vendedor, a su vez, elimina la doble imposición mediante un crédito por el impuesto pagado en México o mediante exención, según su legislación interna. Para un residente estadounidense esto suele traducirse en un crédito fiscal extranjero en su declaración federal; para un canadiense, en un crédito contra su impuesto sobre la ganancia de capital. Los mecanismos exactos, los límites del crédito y la conversión a moneda local dependen de cada país y de cada situación personal, así que coordina a tu contador mexicano con tu asesor fiscal en casa antes de la venta, no después.

Lo que sí depende de ti es la prueba: guarda la escritura de venta, la constancia de retención y el CFDI del notario con el impuesto enterado, tanto federal como estatal. Sin esos documentos, el crédito en tu país de residencia puede negarse por falta de sustento. Y recuerda que el convenio no altera la mecánica mexicana: el notario retendrá conforme a la LISR con independencia de lo que después hagas en tu país.

Planificación lícita: cómo reducir la base gravable sin riesgos

Reducir el impuesto legalmente no consiste en trucos en la notaría, sino en construir deducciones documentadas y en cumplir los requisitos de las exenciones con anticipación. Estas son las palancas que la propia ley te ofrece.

1. Escriturar la compra al valor real

Cada peso que no aparece en tu escritura de adquisición es un peso de ganancia adicional cuando vendas. Escriturar por debajo del precio para ahorrar ISAI al comprar es un préstamo con intereses altísimos que se paga en la venta, además de exponer a las partes a las consecuencias del avalúo que excede en más de 10 % el precio pactado (LISR, arts. 125 y 160) y a la legislación antilavado. Si estás comprando ahora un departamento en venta en Playa del Carmen, esta decisión pesa más que cualquier negociación de honorarios.

2. Conservar y exigir comprobantes fiscales

Escritura de compra con su CFDI, recibos del ISAI y de los derechos de registro, factura del avalúo, factura de la comisión inmobiliaria, facturas de cada mejora y ampliación. Organiza una carpeta física y digital desde el primer día y actualízala cada vez que inviertas en el inmueble. El notario deducirá solo lo que pueda ver.

3. Distinguir mejoras de mantenimiento

La ley deduce inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, no gastos de conservación (art. 121, fracción II). Cambiar el piso, cerrar una terraza, construir una alberca o un cuarto adicional son inversiones; pintar, impermeabilizar o reparar el aire acondicionado son conservación. Pide a tu contratista facturas con descripciones claras y conserva la licencia o el aviso de obra de la Dirección de Desarrollo Urbano del municipio cuando la obra lo requiera.

4. Cumplir a tiempo los requisitos de casa habitación

Si vives realmente en el inmueble, actualiza el domicilio de tu credencial del INE, contrata la luz y el teléfono fijo a tu nombre y recibe allí tus estados de cuenta. Son los documentos del artículo 155 del Reglamento y deben existir antes de la venta, no fabricarse para ella. Respeta los tres años entre ventas exentas y, si vendes por encima del tope de 700,000 UDIs, ten las deducciones a la mano porque se aplicarán al excedente.

5. Aprovechar el tiempo y la actualización

La división de la ganancia por los años de tenencia y la actualización del costo por inflación premian la paciencia. Si la diferencia entre vender en diciembre o en enero cruza un aniversario de tu adquisición, el número de años del cálculo cambia. Revisa con el notario cómo cuenta los años en tu caso concreto antes de fijar la fecha de firma.

6. Elegir bien el régimen si eres no residente

Compara siempre el 25 % sobre el precio bruto con la tasa máxima sobre la ganancia neta. Reúne la documentación del costo con antelación, porque la opción solo es tan buena como las deducciones que puedas probar. Si compraste en preventa, asegúrate de tener el CFDI del desarrollador por el precio completo y no solo por el enganche.

7. Revisar el cálculo del notario y planificar la anual

El notario calcula bajo su responsabilidad, pero trabaja con los datos que le entregas. Pide el borrador del cálculo con días de anticipación y verifica fechas, valores históricos, factores de actualización, deducciones consideradas y la retención estatal; un error se corrige fácil antes de la firma y muy difícil después. Como residente, la venta se incorpora a tu declaración anual y allí eliges entre las dos opciones de tasa para la parte no acumulable: si tus demás ingresos son bajos, el impuesto anual puede ser menor que el provisional retenido y generar saldo a favor.

Lo que no es planificación lícita: simular una donación para después vender con costo de avalúo, declarar casa habitación un inmueble en renta vacacional, dividir artificialmente el precio entre escritura y “mobiliario” para bajar la base, o fraccionar la operación entre varias escrituras. Esas prácticas se detectan con los cruces del SAT, DeclaraNOT y los avisos antilavado, y convierten un impuesto en un problema.

Ejemplos ilustrativos paso a paso

Los siguientes casos usan cifras hipotéticas elegidas para mostrar la mecánica, no valores de mercado ni resultados que puedas esperar en tu operación. Los factores de actualización, las tarifas mensuales y el valor de la UDI cambian; el notario aplicará los vigentes el día de la firma.

Caso A: residente fiscal vende un departamento de inversión en Playa del Carmen

Supongamos que compraste hace exactamente seis años un departamento en la zona de Gonzalo Guerrero en 3,000,000 de pesos, escriturado al valor real, y lo vendes en 5,000,000 de pesos. Nunca fue tu casa habitación, así que no hay exención.

1. Costo de adquisición. La escritura no separa terreno y construcción, así que el terreno se toma en 20 % (600,000) y la construcción en 80 % (2,400,000). La construcción se reduce 3 % por cada uno de los seis años (18 %), quedando en 1,968,000 antes de actualización. Aplicando un factor de actualización hipotético de 1.30 al terreno y a la construcción depreciada, el costo actualizado sería de aproximadamente 3,338,000 pesos.
2. Otras deducciones. ISAI, notario y registro pagados al comprar, 180,000 pesos con recibos; una ampliación de terraza con CFDI, 150,000 pesos; comisión de venta con CFDI, 250,000 pesos. Con factores de actualización hipotéticos, suman unos 640,000 pesos actualizados.
3. Ganancia. 5,000,000 menos 3,338,000 menos 640,000: alrededor de 1,022,000 pesos.
4. Pago provisional federal. La ganancia se divide entre seis años (unos 170,000 pesos por año); a esa cantidad el notario aplica la tarifa anualizada construida con el artículo 96 y multiplica el resultado por seis. La tasa efectiva resulta muy inferior a la que sufriría la misma ganancia gravada de una sola vez.
5. Impuesto cedular estatal. 5 % de 1,022,000: 51,100 pesos, retenidos por el notario y enterados al SATQ, acreditables contra el pago provisional federal.
6. Declaración anual. La parte acumulable (la sexta parte de la ganancia) se suma a tus demás ingresos; la parte no acumulable se grava con la tasa efectiva del año o el promedio de cinco años, la que te convenga, y se acreditan las retenciones.

Compara con el mismo departamento escriturado en su día “para ahorrar ISAI” en 1,800,000 pesos y sin factura de la comisión: la ganancia gravable se dispararía y el ahorro inicial se pagaría con creces.

Caso B: no residente vende una villa en Tulum a través de fideicomiso

Una pareja residente en Estados Unidos compró hace cuatro años, a través de fideicomiso, una villa en Aldea Zama por el equivalente a 6,000,000 de pesos al tipo de cambio de la época, con CFDI del desarrollador por el precio total, y la vende por 7,500,000 pesos ante notario.

• Regla general (25 % sobre bruto): 25 % de 7,500,000 = 1,875,000 pesos, sin deducción alguna.
• Opción sobre la ganancia: con el costo actualizado (aplicando la depreciación de la construcción y el factor inflacionario hipotético), los gastos de escrituración de la compra y la comisión de venta con CFDI, supongamos una ganancia de 1,100,000 pesos (los honorarios del banco fiduciario no figuran entre las deducciones del artículo 121, así que no se restan). La tasa máxima de la tarifa (35 % en la vigente) sobre esa ganancia da 385,000 pesos.

La diferencia entre ambos escenarios es enorme, y toda descansa en la existencia de documentos. Al consignarse la venta en escritura pública no se requiere representante en México para ejercer la opción; el notario calcula, hace constar el impuesto en la escritura y lo entera en quince días. La Ley de Hacienda del Estado sujeta al impuesto cedular a las personas físicas que enajenan inmuebles en Quintana Roo sin distinguir por residencia, así que el notario también determinará si procede y cómo se calcula en esta operación. En Estados Unidos, la pareja documentará el impuesto mexicano pagado para el crédito fiscal extranjero conforme al convenio y a su legislación interna.

Errores frecuentes al vender en la Riviera Maya

• Creer que la “plusvalía” es un porcentaje fijo del precio. Para residentes es una tarifa progresiva sobre la ganancia desacumulada; para no residentes hay dos alternativas. Cualquier cifra redonda que te den sin ver tu escritura de compra es una estimación sin base.
• Descubrir la retención el día de la firma. El impuesto se resta del precio en la notaría. Si tienes hipoteca por liquidar o una compra encadenada, el flujo puede no cerrar. Pide el cálculo preliminar antes de aceptar la oferta.
• No tener el CFDI de la compra. Especialmente en preventas entregadas hace años: el desarrollador debió facturar el precio total. Si solo tienes el contrato privado y los comprobantes de transferencia, el notario puede limitar la deducción al valor de tu escritura.
• Pagar comisiones y remodelaciones sin factura. Son deducciones perdidas que pueden representar una parte muy significativa de la ganancia gravable.
• Confundir residencia migratoria con residencia fiscal. Tener residencia temporal no te convierte automáticamente en residente fiscal, ni al revés. El notario aplicará el régimen que corresponda a tu situación real y puede pedir constancia de residencia fiscal del otro país.
• Suponer que la exención por casa habitación aplica a un departamento en renta vacacional. Sin documentos del artículo 155 del Reglamento a tu nombre y con ese domicilio, no procede, y afirmarlo bajo protesta de decir verdad es un riesgo serio.
• Ignorar el tipo de cambio. Vender “sin ganancia” en dólares puede ser una venta con ganancia en pesos, y el ISR se calcula en pesos.
• Escriturar por debajo del precio real para “ayudar” al comprador. Además del riesgo del avalúo y de la legislación antilavado, dejas al comprador con un costo fiscal bajo que él pagará cuando venda, y a ti con una diferencia de precio sin protección jurídica.

Checklist documental antes de firmar la venta

Reunir el expediente antes de listar la propiedad acelera el cierre y maximiza las deducciones. Para quien está eligiendo una agencia, la capacidad de preparar este expediente con el notario es un buen indicador de profesionalismo; así trabajamos en tu inmueble en Playa y puedes escribirnos a través de nuestra página de contacto para revisar tu caso con el notario antes de publicar.

Título y situación registral

• Escritura de adquisición con datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo; si tienes dudas sobre gravámenes o anotaciones, revisa nuestra guía de due diligence de título y Registro Público.
• Contrato de fideicomiso y anualidades pagadas, en su caso; carta del fiduciario con requisitos para la cesión o extinción.
• Acta constitutiva, poderes y situación fiscal de la sociedad, si el inmueble es de una persona moral.

Deducciones

• CFDI de la compra (del notario con complemento o del desarrollador) por el precio total.
• Recibos oficiales del ISAI, derechos de registro y honorarios notariales de la compra; factura del avalúo, si lo hubo.
• Facturas de construcciones, mejoras y ampliaciones, con licencias o avisos de obra cuando aplique.
• Factura de la comisión inmobiliaria de la compra y contrato de comisión de la venta con la agencia que emitirá CFDI.

Exención por casa habitación (si aplica)

• Credencial del INE con el domicilio del inmueble, o CFDI de luz o teléfono fijo, o estados de cuenta bancarios con ese domicilio, a tu nombre, de tu cónyuge o de ascendientes o descendientes en línea recta.
• Fechas de cualquier venta exenta anterior para confirmar que pasaron más de tres años.

Situación fiscal y administrativa

• RFC y constancia de situación fiscal; para no residentes, constancia de residencia fiscal de tu país y, si procede, datos del representante.
• Certificado de no adeudo del impuesto predial de la tesorería municipal (Playa del Carmen, Tulum o Benito Juárez, según el caso), cédula catastral y constancias de no adeudo de agua y de cuotas de condominio.
• Identificación oficial, CURP, acta de matrimonio o capitulaciones cuando aplique.

Antes de la firma

• Borrador del cálculo del notario: pago provisional federal, impuesto cedular estatal, deducciones consideradas y tipo de cambio aplicado.
• Instrucciones de pago por transferencia bancaria y, si el comprador extranjero lo usa, condiciones del escrow.
• Plan para la declaración anual y, si eres no residente, para el acreditamiento en tu país.

Cierre: vender bien empieza al comprar

Vender bien en la Riviera Maya es, en buena medida, haber comprado bien y haber guardado cada papel. Si estás pensando en poner tu propiedad en el mercado, o en comprar otra para invertir en renta vacacional o a largo plazo, empieza por el expediente fiscal y por una conversación con el notario. El resto, incluido el precio, se negocia mejor cuando sabes exactamente cuánto vas a recibir.