Impostos na venda de imóvel no México: ISR, isenções e como reduzir a base tributável legalmente

Vender um apartamento em Playa del Carmen, uma villa em Tulum ou um condomínio na Zona Hotelera de Cancún costuma reservar uma surpresa na mesa do notario público: o imposto de renda mexicano sobre a alienação de bens, que na conversa cotidiana da Riviera Maya quase todo mundo chama simplesmente de “plusvalía”. É o maior custo fiscal de uma venda imobiliária no México e, ao mesmo tempo, o que mais depende de como você preparou a operação anos antes de assinar.

Este guia explica, com as referências da Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR, a lei do imposto de renda mexicano), do Código Fiscal de la Federación e da Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, como esse imposto é calculado, quem o retém, quais deduções reduzem o ganho tributável, quando a venda da sua moradia está isenta até 700.000 UDIs, como o cálculo muda se você é residente no exterior e qual é a particularidade de Quintana Roo com seu imposto cedular estadual de 5 %. Foi escrito para proprietários brasileiros e portugueses que compraram para morar ou para investir e agora querem vender bem, sem sustos e sem pagar mais do que a lei exige.

O que vem a seguir é informação geral de uma equipe que opera diariamente nos municípios de Playa del Carmen (chamado Solidaridad até 2025), Tulum e Benito Juárez (Cancún), e não uma opinião fiscal sobre o seu caso concreto. Antes de aceitar uma oferta, valide os números com o notario público que lavrará a escritura e com o seu contador.

Resumo: o essencial em nove pontos

• O “imposto sobre a valorização” não existe como tal: o que você paga é ISR sobre alienação de bens (LISR, Título IV, Capítulo IV), calculado sobre o ganho, não sobre o preço.
• O ganho é o preço de venda menos as deduções autorizadas: custo de aquisição atualizado pela inflação, benfeitorias, despesas de cartório, impostos e taxas de ambas as escrituras, avaliações e comissões (LISR, art. 121).
• Se o imóvel é a sua casa habitación (moradia habitual), a venda é isenta até 700.000 UDIs, uma vez a cada três anos, formalizada perante fedatario público e com prova documental do endereço (LISR, art. 93, fração XIX; Regulamento, arts. 154 e 155).
• O notario calcula o pagamento provisório sob sua responsabilidade, retém o valor e recolhe dentro dos quinze dias seguintes à assinatura (LISR, art. 126).
• Quintana Roo cobra ainda um imposto cedular estadual de 5 % sobre a mesma base tributável, retido pelo notario; esse pagamento é creditável contra o ISR federal provisório (Ley de Hacienda del Estado, arts. 19 a 26 Bis; LISR, art. 127).
• Um vendedor residente no exterior paga 25 % sobre a receita bruta ou, se a venda for lavrada em escritura pública, pode optar pela alíquota máxima da tabela de pessoas físicas sobre o ganho líquido (LISR, art. 160).
• A venda através de fideicomiso bancário ou de uma sociedade mexicana não escapa do imposto; muda apenas quem é o contribuinte e sob qual título da lei ele tributa.
• As vendas de terreno e de construções destinadas a moradia não geram IVA; as de lojas, escritórios ou unidades com uso hoteleiro sim (Ley del IVA, art. 9).
• Cada peso dedutível precisa de um comprovante fiscal (CFDI) ou de uma escritura que o respalde. Planejar a venda começa no dia da compra.

“Plusvalía” não é um imposto: o que realmente é tributado na venda

No México não existe um tributo federal chamado plusvalía sobre a venda de imóveis. O termo foi herdado de outros sistemas fiscais e do vocabulário de corretores e incorporadoras, mas o que o notario retém na assinatura em Playa del Carmen ou Tulum é o imposto de renda sobre rendimentos por alienação de bens, regulado no Capítulo IV do Título IV da Lei do ISR para pessoas físicas residentes e no artigo 160 da mesma lei para residentes no exterior.

Para o leitor brasileiro, a analogia mais próxima é o imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel; para o leitor português, a tributação das mais-valias imobiliárias. A lógica é parecida — tributa-se a diferença entre o que você recebe e o que investiu —, mas os detalhes mexicanos são bastante próprios: atualização monetária do custo, depreciação da construção, divisão do ganho pelos anos de posse e retenção obrigatória feita pelo cartório notarial.

O ponto de partida é o conceito de alienação (enajenación) do artigo 14 do Código Fiscal de la Federación (CFF): toda transmissão de propriedade, mesmo com reserva de domínio; as adjudicações, ainda que em favor do credor; a integralização de um imóvel ao capital de uma sociedade; certas transmissões através de fideicomiso; e a cessão dos direitos que se tem sobre bens afetados a um fideicomiso. Essa última fração é a que alcança a maioria dos proprietários estrangeiros da Riviera Maya, que possuem o seu apartamento através de um fideicomiso bancário — o trust imobiliário obrigatório na faixa costeira: quando o fideicomissário cede os seus direitos ou instrui o fiduciário a transmitir o imóvel a um comprador, a lei considera que houve alienação tributável.

O artigo 119 da LISR remete a esse catálogo e precisa três pontos importantes para quem vende. Primeiro, em uma permuta há duas alienações, cada uma com o seu próprio cálculo. Segundo, o rendimento é a contraprestação total obtida, inclusive a parte pactuada a prazo; e, se não houver contraprestação, toma-se o valor de avaliação feita por pessoa autorizada pela autoridade fiscal. Terceiro, não se consideram rendimentos por alienação as transmissões por causa de morte, por doação nem por fusão de sociedades. Herdar a casa dos seus pais em Cancún não dispara este imposto; vendê-la depois, sim, e com regras especiais para determinar o custo, como veremos.

Convém fixar desde já a ideia central: o imposto incide sobre o ganho, isto é, sobre a diferença entre o que você recebe e o que a lei permite subtrair. Um preço alto não significa necessariamente um imposto alto; uma compra mal documentada quase sempre significa um imposto maior.

Quem paga: residente fiscal, não residente e outras figuras

A primeira pergunta do notario não será quanto vale o seu apartamento, e sim onde você é residente para fins fiscais. Dessa resposta dependem o capítulo da lei aplicável, a alíquota e as deduções disponíveis.

Residência fiscal segundo o Código Fiscal de la Federación

O artigo 9 do CFF considera residentes no México as pessoas físicas que tenham estabelecido no país a sua casa habitación. Se além disso tiverem moradia em outro país, são residentes mexicanas quando o seu centro de interesses vitais está em território nacional, o que ocorre, entre outros casos, quando mais de 50 % dos seus rendimentos totais do ano têm fonte de riqueza no México ou quando aqui está o centro principal das suas atividades profissionais. Os mexicanos por nacionalidade presumem-se residentes no México salvo prova em contrário, e quem deixa de ser residente deve apresentar aviso à autoridade fiscal dentro dos 15 dias anteriores à mudança e comprovar a sua nova residência fiscal; quem não a comprova conserva a condição de residente no México para fins fiscais.

Isso tem consequências práticas na Riviera Maya. Um brasileiro de São Paulo que passa dois meses por ano no seu condomínio em Playacar, mantém emprego, família e rendimentos no Brasil e continua entregando a declaração anual à Receita Federal é, com toda a probabilidade, residente no exterior para o fisco mexicano. Já um português que se mudou para Tulum, obteve residência permanente migratória, abriu um negócio local e vive o ano inteiro na Región 15 será residente fiscal mexicano ainda que conserve um apartamento em Lisboa. Residência migratória e residência fiscal não são a mesma coisa, mas costumam andar juntas quando a vida real se transfere para o México.

Vale um alerta específico para o leitor brasileiro: sair do Brasil sem apresentar a Comunicação e a Declaração de Saída Definitiva do País pode deixá-lo, do lado brasileiro, ainda como residente fiscal, com obrigação de declarar rendimentos mundiais. A coordenação entre o seu contador mexicano e o seu contabilista no Brasil ou em Portugal deve ser feita antes da venda, não depois.

Pessoas físicas residentes: o Capítulo IV do Título IV

Se você é residente fiscal no México e vende um imóvel que não faz parte de uma atividade empresarial, tributa sob o regime de alienação de bens dos artigos 119 a 128 da LISR: pagamento provisório retido pelo notario, deduções autorizadas, possibilidade de isenção por casa habitación e obrigação de incluir a operação na declaração anual.

Residentes no exterior: o Título V

Se você não é residente fiscal mexicano, a fonte de riqueza está no México porque o imóvel está aqui (LISR, art. 160, primeiro parágrafo) e aplica-se o Título V, com a regra geral de 25 % sobre a receita bruta e a opção de tributar sobre o ganho quando a venda é lavrada em escritura pública. Dedicamos uma seção completa a essa hipótese porque é a mais frequente entre os vendedores estrangeiros de Tulum, Playa del Carmen e Puerto Aventuras.

Pessoas jurídicas e pessoas físicas com atividade empresarial

Quando o vendedor é uma sociedade mexicana, por exemplo aquela que muitos estrangeiros constituem para adquirir em zona restrita com finalidade de locação, a venda não se rege pelo Capítulo IV: o imóvel é um ativo da empresa, o lucro integra o resultado fiscal e tributa à alíquota de 30 % do Título II (LISR, art. 9), sem isenção por moradia e sem a divisão do ganho pelos anos. Algo parecido ocorre com a pessoa física que mantém o imóvel afetado à sua atividade empresarial: a Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo dispensa o notario de calcular e recolher o imposto cedular quando o vendedor declara perante ele que o imóvel faz parte do ativo da sua atividade empresarial e junta ao traslado a certidão de obrigações fiscais estaduais vigente e o protocolo do aviso de alienação expedidos pelo SATQ (art. 24), justamente porque tributará por outra via.

Como se determina o ganho: as deduções autorizadas

O artigo 121 da LISR enumera o que uma pessoa física residente pode subtrair do rendimento da venda. Cada rubrica tem uma regra de atualização e um requisito documental. Esta é a parte da lei que mais dinheiro economiza ou mais dinheiro custa, conforme o que você guardou na sua pasta.

Dedução (LISR, art. 121)	O que inclui	Como se atualiza	Documento que a sustenta
I. Custo comprovado de aquisição	O que você pagou pelo imóvel, sem juros (art. 123)	Terreno pelo INPC; construção reduz 3 % ao ano e depois se atualiza (art. 124)	Escritura de aquisição e CFDI do notario ou da incorporadora
II. Investimentos em construções, benfeitorias e ampliações	Obra que agrega valor; exclui despesas de conservação	Mesmo tratamento da construção (art. 124)	CFDI de empreiteiros e fornecedores; licenças e avisos de obra
III. Despesas de cartório, impostos e taxas	Honorários e taxas da escritura de compra e da de venda, ISAI pago na compra, avaliações, imposto local de alienação	INPC do mês da despesa até o mês anterior ao da venda	CFDI do notario, recibos oficiais da tesouraria e do registro
IV. Comissões e mediações	Comissão paga à imobiliária na compra ou na venda	INPC a partir do mês da despesa	CFDI da imobiliária ou do corretor

O custo comprovado de aquisição e a sua atualização

O custo é a contraprestação que você pagou, sem juros nem despesas acessórias (art. 123). O artigo 124 determina separar o custo do terreno e o da construção; se a escritura não distingue, considera-se que o terreno vale 20 % do custo total. A construção diminui à razão de 3 % por cada ano transcorrido entre a aquisição e a venda, sem poder ficar abaixo de 20 % do custo inicial, e o resultado é atualizado pela inflação desde o mês da compra até o mês imediatamente anterior ao da venda. O terreno atualiza-se integralmente, sem depreciação. A inflação é medida pelo Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado pelo INEGI — o equivalente funcional do IPCA brasileiro ou do IPC português para fins fiscais.

Duas consequências práticas. Primeira: em um apartamento novo comprado de uma incorporadora em Tulum, a maior parte do custo é construção e será depreciada fiscalmente a 3 % ao ano, ainda que o valor comercial suba. Segunda: quanto mais tempo passa, maior é o peso da atualização inflacionária a seu favor, porque o custo histórico se converte em pesos de hoje. A lei fixa ainda um piso protetor: o custo atualizado de um imóvel nunca será inferior a 10 % do montante da alienação (art. 121, fração I), o que evita que uma escritura antiga com valores irrisórios deixe o vendedor sem dedução alguma.

Heranças e doações: o custo do autor da sucessão

Se você adquiriu o imóvel por herança, legado ou doação, o custo de aquisição e a data de aquisição são os do autor da sucessão ou do doador; se estes, por sua vez, o receberam gratuitamente, aplica-se a mesma regra retroativamente (art. 124). Quando a doação gerou ISR, o custo é o valor da avaliação que serviu de base para calcular esse imposto. Isso explica por que vender uma casa herdada no centro de Playa del Carmen, comprada pelos pais há décadas com uma escritura de valor baixíssimo, pode gerar um ganho enorme: a atualização pela inflação ajuda, mas o ponto de partida é o preço histórico.

Comissões e benfeitorias: onde a Riviera Maya perde dinheiro

Em mercados com muita intermediação informal, como alguns segmentos de Tulum, o vendedor paga uma comissão relevante e não recebe fatura. Sem CFDI, a fração IV é letra morta. O mesmo acontece com a reforma da cozinha ou a ampliação do terraço feitas “sem nota”: para a lei, não existem. Exija comprovante fiscal da imobiliária e de cada empreiteiro desde o primeiro dia; é a diferença entre deduzir e não deduzir centenas de milhares de pesos.

Prejuízo na alienação

Se as deduções superam o rendimento, há prejuízo. O artigo 122 permite dividi-lo pelos anos de posse (máximo dez) e abater a parte resultante dos demais rendimentos do ano ou dos três seguintes, exceto os de salários e de atividades empresariais e profissionais, com regras específicas de creditamento para a parte restante. É um mecanismo útil para quem vende com prejuízo real, algo que acontece com mais frequência do que o marketing sugere, sobretudo em unidades compradas na planta e revendidas cedo demais.

Do pagamento provisório ao imposto anual: a mecânica do cálculo

O imposto sobre o ganho não é calculado aplicando uma alíquota fixa. A LISR usa uma mecânica de “desacumulação” pensada para que um ganho acumulado ao longo de anos não seja tributado como se fosse rendimento de um único exercício. Para quem vem do Brasil, onde o ganho de capital imobiliário segue alíquotas progressivas a partir de 15 % sobre o ganho apurado, a lógica mexicana parece estranha à primeira vista, mas costuma favorecer quem manteve o imóvel por muitos anos.

O pagamento provisório retido pelo notario (art. 126)

Em operações lavradas em escritura pública, o notario calcula o pagamento provisório sob a sua responsabilidade e o recolhe dentro dos quinze dias seguintes à assinatura. O procedimento é o seguinte: o ganho é dividido pelo número de anos transcorridos entre a aquisição e a venda, sem exceder 20; a esse quociente aplica-se uma tabela anualizada construída a partir da tabela mensal do artigo 96, publicada pela autoridade no Diario Oficial de la Federación; e o imposto resultante é multiplicado pelo mesmo número de anos. O notario deve entregar a você a informação do cálculo (datas, custo histórico e atualizado, deduções, imposto retido) e emitir o comprovante fiscal em que constem a operação e o imposto recolhido. A página do SAT sobre o regime de alienação de bens detalha os dados que essa certidão deve conter.

Quanto maior o número de anos de posse, menor é a parcela do ganho submetida à tabela progressiva em cada faixa, o que na prática costuma reduzir a alíquota efetiva. Vender um apartamento de Playa del Carmen após dez anos raramente paga a mesma proporção que revender um adquirido há catorze meses.

O imposto anual e a parte não acumulável (art. 120)

Como residente, você deve depois incluir a venda na sua declaração anual. O ganho é dividido pelos anos de posse (máximo 20); essa fração soma-se aos seus demais rendimentos acumuláveis do ano e é tributada pela tabela do artigo 152. O restante, a parte não acumulável, é multiplicado por uma alíquota que você pode escolher entre dois métodos: a alíquota efetiva do ano da venda, ou a média das alíquotas efetivas dos últimos cinco exercícios, incluindo o da venda. Se nos quatro anos anteriores você não teve rendimentos acumuláveis, a lei permite construir essa alíquota média como se tivesse acumulado a cada ano a parte proporcional do ganho. O pagamento provisório retido pelo notario é creditado contra o imposto anual; se foi maior, o saldo a favor pode ser objeto de pedido de restituição ou compensado conforme o artigo 152.

Para quem tem rendimentos baixos no México — por exemplo, um aposentado português que vive de uma pensão paga em Lisboa e vende a sua casa em Puerto Morelos — a opção da alíquota média de cinco anos pode resultar em um imposto anual sensivelmente menor que o provisório retido, com direito a restituição. Vale a pena fazer a conta com um contador antes de dar o assunto por encerrado.

Vendas a prazo

Quando o preço é recebido em parcelas em prazo superior a 18 meses e o interesse fiscal é garantido, o imposto da parte não acumulável pode ser pago nos anos em que o rendimento for efetivamente recebido, na proporção do que se cobrou (art. 120, último parágrafo). É uma hipótese pouco frequente no mercado residencial de Quintana Roo, mas relevante em vendas de terrenos entre particulares.

A isenção por casa habitación: 700.000 UDIs e as suas condições

Este é o benefício fiscal mais valioso da Lei do ISR para uma pessoa física e o que mais gera mal-entendidos na Riviera Maya. O artigo 93, fração XIX, alínea a), isenta do imposto os rendimentos pela alienação da casa habitación do contribuinte, desde que a contraprestação não exceda 700.000 unidades de investimento e a transmissão seja formalizada perante fedatario público.

O que significam 700.000 UDIs

A UDI (Unidad de Inversión) é uma unidade de conta que o Banco de México atualiza diariamente pela inflação e publica no DOF e no seu portal (série CP150). O teto é medido em UDIs, e não em pesos, para se ajustar automaticamente ao custo de vida — a lógica é a mesma da UF chilena ou, guardadas as diferenças, de um indexador de correção monetária. Um exemplo puramente ilustrativo: se no dia da assinatura a UDI valesse 8,50 pesos, o teto seria 5.950.000 pesos; com uma UDI de 9,00 pesos seria 6.300.000 pesos. Consulte o valor exato do dia no Banxico, porque o notario o fará.

O excedente é tributado

Se você vende a sua moradia acima do teto, não perde a isenção inteira: sobre o excedente determina-se o ganho e calcula-se o imposto anual e o pagamento provisório, tomando as deduções na proporção que resultar de dividir o excedente pela contraprestação total (art. 93, fração XIX, alínea a), primeiro parágrafo). Vender por 8.000.000 de pesos uma casa que qualifica como moradia, com um teto hipotético de 6.000.000, significa que um quarto do preço fica tributado, e um quarto das deduções é usado para calcular esse ganho. O notario consulta o SAT sobre a ausência de vendas isentas anteriores e comunica a operação.

Uma vez a cada três anos e sob compromisso de dizer a verdade

A isenção só é aplicável se nos três anos imediatamente anteriores o contribuinte não alienou outra moradia com a mesma isenção, e ele deve manifestá-lo bajo protesta de decir verdad — uma declaração formal de veracidade prestada perante o notario. O fedatario é obrigado a consultar a página do SAT para verificar se houve alienação isenta anterior e a comunicar a nova operação, com o montante e, se for o caso, o imposto retido. Mentir nessa manifestação não é um atalho: é declaração falsa perante fedatario público, com consequências fiscais e penais.

Como se prova que era a sua moradia

O Regulamento da LISR, artigo 155, exige comprovar perante o notario que o imóvel é a casa habitación do contribuinte com algum destes documentos, cujo endereço deve coincidir plenamente, ou nos seus elementos fundamentais, com o do imóvel vendido: a credencial de eleitor emitida pelo INE; os comprovantes fiscais de pagamento de energia elétrica ou de telefonia fixa; ou os extratos de instituições financeiras, casas comerciais ou cartões de crédito não bancários. Podem estar em nome do contribuinte, do seu cônjuge ou dos seus ascendentes ou descendentes em linha reta, e o notario deve fazer constar a situação na escritura.

O artigo 154 do Regulamento acrescenta uma regra de superfície: a casa habitación compreende o terreno até três vezes a área coberta pelas construções. Em uma casa de 200 m² construídos sobre um lote de 2.000 m² na selva de Tulum, a isenção cobre a construção e 600 m² de terreno; o restante do terreno é tratado como qualquer imóvel tributado.

Quem consegue aproveitá-la na prática

A isenção foi desenhada para pessoas físicas residentes que moram no imóvel. Um apartamento destinado a aluguel de temporada na Quinta Avenida, com contas de luz em nome da administradora e sem credencial do INE com aquele endereço, não é casa habitación por mais que o dono durma ali algumas semanas por ano. Os coproprietários tributam cada um pela sua parte, de modo que um casal em regime de comunhão que vende a moradia da família analisa o teto com o seu contador considerando a proporção de cada cônjuge; convém revisar caso a caso com o notario em vez de presumir o resultado.

Para os estrangeiros que possuem através de fideicomiso, a pergunta é mais delicada: a propriedade formal está com o fiduciário e o regime de não residentes do artigo 160 não contempla esta isenção. Quem for residente fiscal mexicano e realmente morar no imóvel deve levantar o tema com antecedência junto ao notario e ao banco fiduciário, e não na manhã da assinatura.

O papel do notario público em Quintana Roo: retenção, CFDI e comunicações

Em uma compra e venda em Playa del Carmen, Tulum ou Cancún, o notario público — o tabelião mexicano, que concentra funções que no Brasil se dividem entre tabelião, advogado e retentor de tributos — não é apenas quem redige a escritura. A lei o transforma em calculador, retentor e declarante dos impostos do vendedor, com responsabilidade própria. Conhecer as suas obrigações ajuda a entender por que ele pede tantos documentos e por que o fechamento não pode ser improvisado; no nosso guia do processo notarial e fechamento descrevemos a sequência completa.

Cálculo e recolhimento em quinze dias

Conforme o artigo 126 da LISR, em operações lavradas em escritura pública os notarios calculam o imposto sob a sua responsabilidade, recolhem-no nas repartições autorizadas dentro dos quinze dias seguintes à assinatura, entregam ao vendedor a informação do cálculo e emitem o comprovante fiscal em que constam a operação e o imposto retido. O artigo 127 impõe-lhes a mesma tarefa para o pagamento à unidade federativa, e o artigo 160 para as vendas de residentes no exterior, inclusive quando não resulte imposto a pagar, caso em que a declaração é igualmente apresentada.

O CFDI com complemento de notarios

Quando o vendedor é pessoa física não obrigada a emitir faturas pela venda, o notario emite o CFDI — a nota fiscal eletrônica mexicana — da operação com o complemento para notarios públicos publicado pelo SAT. Esse comprovante é o que permitirá ao comprador comprovar o seu custo de aquisição quando, por sua vez, vender. Se você comprou depois da generalização desse complemento e o notario não o emitiu, resolver agora será difícil; se está prestes a comprar, exija-o.

DeclaraNOT e a informação enviada ao SAT

Os fedatarios apresentam a declaração informativa de notarios públicos e demais fedatarios (DeclaraNOT en línea) com a informação das alienações e aquisições em que intervêm, nos prazos fixados pela LISR e pela Resolución Miscelánea Fiscal e detalhados na página do SAT, além da consulta e da comunicação relativas à isenção por casa habitación. Tudo o que você declarar perante o notario fica cruzado com o seu RFC (o registro fiscal mexicano, equivalente funcional do CPF para efeitos tributários).

Prevenção à lavagem de dinheiro e limites ao dinheiro em espécie

A Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita classifica como atividade vulnerável a fé pública na transmissão de direitos reais sobre imóveis e obriga o notario a apresentar aviso quando o preço, o valor cadastral ou o valor comercial, o que for mais alto, seja igual ou superior a 8.000 vezes o valor diário da UMA (art. 17, fração XII, apartado A, alínea a). Os intermediários imobiliários têm a sua própria obrigação de aviso a partir de 8.025 UMAs (art. 17, fração V). E o artigo 32 proíbe liquidar a transmissão de direitos reais sobre imóveis em dinheiro em espécie quando o valor é igual ou superior a 8.025 UMAs. Por sua vez, o artigo 128 da LISR obriga o vendedor a informar ao SAT as contraprestações recebidas em espécie, ouro ou prata superiores a 100.000 pesos. A conclusão operacional: o preço se paga por transferência bancária identificável, idealmente com um esquema de escrow ou pagamentos seguros, e o notario registrará a forma de pagamento.

O imposto cedular de Quintana Roo (5 %) e o seu creditamento

Aqui está a particularidade que muitos vendedores vindos de outros estados não esperam. A Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, na sua Seção Segunda “Del Impuesto Cedular por la Enajenación de Bienes Inmuebles”, estabelece um imposto estadual a cargo das pessoas físicas que aufiram rendimentos pela alienação de imóveis localizados no território do estado (arts. 19 e 20).

Base, alíquota e pagamento

A base tributável e as isenções são determinadas conforme as disposições gerais e o Capítulo IV do Título IV da Lei do ISR e o seu Regulamento (art. 21). Ou seja, o mesmo ganho que o notario calcula para o ISR federal, com as mesmas deduções e, se for o caso, com a isenção por casa habitación, que a própria lei estadual replica até 700.000 UDIs, encarregando o notario de determinar o ganho sobre o excedente com as deduções proporcionais (art. 26). Sobre essa base aplica-se a alíquota de 5 % por operação (art. 22), e o imposto é recolhido mediante declaração dentro dos quinze dias seguintes à alienação, nas formas aprovadas pela Secretaría de Finanzas y Planeación através do SATQ, o Servicio de Administración Tributaria de Quintana Roo (art. 23).

Retenção notarial e responsabilidade solidária

Em operações lavradas em escritura pública, os notarios calculam e retêm o imposto cedular sob a sua responsabilidade e o recolhem dentro dos quinze dias seguintes à assinatura (art. 24). A lei os torna solidariamente responsáveis pelo pagamento, junto com os funcionários e empregados públicos estaduais que autorizem qualquer trâmite relacionado com a alienação sem se certificarem de que houve pagamento (art. 26 Bis, acrescentado em 2024). Por isso nenhum notario de Playa del Carmen ou Cancún deixará de fazer esta retenção, e por isso convém incluí-la no seu orçamento de fechamento desde o início.

Por que normalmente não é um custo adicional

O artigo 127 da LISR é a peça que dá sentido ao esquema: os contribuintes que alienem terrenos ou construções efetuam um pagamento de 5 % sobre o ganho à unidade federativa onde o imóvel se localiza, e esse pagamento é creditável contra o pagamento provisório federal da mesma operação. Quando os 5 % estaduais excedem o pagamento provisório federal, recolhe-se ao estado apenas o imposto que resultar conforme o artigo 126. Em termos práticos, o imposto cedular de Quintana Roo redistribui para o estado uma parte do ISR que você pagaria de qualquer modo, sem duplicar a carga no cenário habitual. O que muda mesmo é a logística: duas declarações, dois recolhimentos e duas certidões que você deve conservar para a sua declaração anual.

Um comentário sobre o ISAI do comprador

O vendedor não paga o imposto sobre aquisição de imóveis, mas convém conhecê-lo porque afeta a negociação e o orçamento total do comprador. Em Quintana Roo não há uma alíquota única: cada município com lei fazendária própria fixa a sua, e os demais regem-se pela Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado. No município de Playa del Carmen (chamado Solidaridad até 2025), a lei fazendária municipal denomina esse tributo ISABI — o equivalente funcional do ITBI brasileiro ou do IMT português — e o calcula aplicando uma alíquota de 4 % sobre o maior valor entre o preço pactuado atualizado pela inflação, a avaliação cadastral e a avaliação de perito inscrito no registro estadual, estas duas com antiguidade não superior a 180 dias (arts. 23 Quáter e 23 Quinquies; a alíquota subiu de 3 % para 4 % com a reforma publicada no Periódico Oficial del Estado em 10 de dezembro de 2025). Tulum aplica igualmente 4 % conforme o artigo 50 da sua própria Ley de Hacienda municipal, reformada na mesma data, e Benito Juárez tem a sua alíquota na respectiva lei fazendária. Como essas alíquotas se moveram várias vezes em poucos anos, a vigente no dia da assinatura é confirmada pelo notario junto à tesouraria municipal, portanto não a dê por sabida ao negociar quem absorve qual custo. O nosso guia de custos de aquisição, ISAI, cartório e predial desenvolve o tema do lado do comprador — incluindo o predial, o imposto municipal anual sobre a propriedade. Para você, vendedor, o ISAI que pagou ao comprar é uma dedução autorizada hoje (LISR, art. 121, fração III), desde que tenha o recibo.

Vendedores não residentes: 25 % sobre o bruto ou alíquota máxima sobre o ganho

A maior parte dos proprietários estrangeiros da Riviera Maya que não moram no México tributa sob o artigo 160 da LISR. Entendê-lo bem pode significar a diferença entre entregar um quarto do preço ou uma fração muito menor.

A regra geral: 25 % sobre a receita total

O imposto é determinado aplicando 25 % sobre o total do rendimento obtido, sem dedução alguma. Se o comprador é residente no México, ou residente no exterior com estabelecimento permanente no país, deve efetuar a retenção; se não, o próprio vendedor recolhe o imposto mediante declaração dentro dos quinze dias seguintes à obtenção do rendimento. É uma regra simples e, para quem comprou há pouco ou pagou caro, muito onerosa: tributa o preço, não o lucro.

A opção: alíquota máxima sobre o ganho líquido

Os contribuintes que tenham representante no país com os requisitos do artigo 174, e desde que a alienação seja lavrada em escritura pública, podem optar por aplicar sobre o ganho a alíquota máxima para o excedente do limite inferior da tabela do artigo 152 (35 % na tabela vigente). O ganho é determinado com as regras do Capítulo IV do Título IV, isto é, com as mesmas deduções atualizadas que se aplicam a um residente, embora sem poder abater prejuízos de outras operações. A lei esclarece que, quando a venda é lavrada em escritura pública, não é necessário representante para exercer a opção; o notario calcula o imposto sob a sua responsabilidade, faz constar na escritura e o recolhe dentro dos quinze dias seguintes à assinatura, apresentando declaração mesmo se não houver imposto a pagar.

A lógica é a seguinte: 25 % do preço bruto contra 35 % do ganho líquido. Com um ganho inferior a cinco sétimos do preço, a opção compensa; com um ganho maior, a regra geral pode ser preferível. Na prática, quase todos os vendedores de apartamentos em Playa del Carmen ou Tulum que conservaram a escritura de compra, o CFDI da incorporadora e as faturas das benfeitorias saem melhor com a opção. Quem comprou na planta a um preço muito baixo e vende com valorização extraordinária faz o cálculo com o notario para decidir.

Um detalhe que surpreende quem vende em dólares

Os contratos da Riviera Maya costumam ser negociados em dólares, mas o imposto é calculado em pesos: o preço de compra é convertido pela taxa de câmbio da sua data e o de venda pela taxa da data da alienação. Se o peso se depreciou entre as duas datas, você pode ter um ganho fiscal em pesos ainda que em dólares mal tenha recuperado o investimento; se o peso se valorizou, ocorre o contrário. Para um investidor que raciocina em reais ou em euros, isso significa três moedas em jogo — real ou euro, dólar e peso — e a única que interessa ao fisco mexicano é o peso. Peça ao notario o cálculo nas duas moedas do contrato para entender o que você está realmente pagando.

O representante do artigo 174 e o RFC

Quando a operação é feita fora de escritura pública, por exemplo a cessão de direitos de um contrato de compra na planta antes da entrega, a opção exige um representante residente no México que conserve a documentação por cinco anos, assuma responsabilidade solidária e tenha bens suficientes para responder (art. 174). Com escritura pública, o notario ocupa esse espaço. Nos dois casos o notario pedirá uma identificação fiscal: muitos vendedores estrangeiros obtêm o seu RFC como residentes no exterior e, na falta dele, o notario aplica a chave genérica prevista pelas regras do SAT.

Avaliações, aquisições gratuitas e pagamentos parcelados

Se a autoridade fiscal realiza uma avaliação e esta excede em mais de 10 % a contraprestação pactuada, a diferença é considerada rendimento do adquirente residente no exterior e tributada a 25 % sem dedução (art. 160). As aquisições a título gratuito por não residentes pagam 25 % sobre o valor da avaliação, salvo as doações entre cônjuges e as recebidas por descendentes dos seus ascendentes em linha reta, isentas conforme o artigo 93, fração XXIII, alínea a). E em vendas escrituradas com pagamento em parcelas por mais de 18 meses, o imposto pode ser pago à medida que cada parcela se torne exigível, garantindo o interesse fiscal. Com a alíquota de 25 % sobre a diferença de avaliação no horizonte, escriturar por preço inferior ao real nunca é boa ideia, para nenhuma das partes.

Estrangeiros, fideicomiso e sociedade mexicana: como muda a fiscalidade da venda

A forma jurídica com que você comprou define quem é o contribuinte e sob qual regime a venda tributa. Nenhuma das vias legais para adquirir na faixa costeira de Quintana Roo evita o imposto; cada uma tem a sua mecânica.

Venda de um imóvel em fideicomiso bancário

Quando o fideicomissário cede os seus direitos ou instrui o fiduciário a transmitir o imóvel ao comprador, o CFF (art. 14, fração VI) considera que o fideicomissário adquiriu o bem ao ser designado e o aliena ao ceder ou instruir. O artigo 126 da LISR precisa que quem obtiver rendimentos pela cessão de direitos de fideicomitente ou fideicomissário sobre imóveis calcula e recolhe o pagamento provisório com as regras gerais. Se você é residente fiscal, tributa no Capítulo IV; se não, no artigo 160, com a opção sobre o ganho quando a operação é lavrada em escritura pública, que é o habitual porque o fiduciário exige a intervenção notarial.

Três particularidades operacionais: o banco fiduciário cobra os seus honorários pela cessão ou pela extinção do fideicomiso e exige que as anuidades estejam em dia; o comprador estrangeiro pode optar por substituí-lo como fideicomissário no mesmo fideicomiso, com autorização do banco, ou constituir um novo com a sua própria permissão perante a Secretaría de Relaciones Exteriores; e os prazos bancários somam-se aos notariais, portanto planeje o fechamento com várias semanas de margem.

Venda através de uma sociedade mexicana

Se o imóvel pertence a uma sociedade, há dois caminhos. A sociedade vende o imóvel: o lucro integra o seu resultado fiscal e paga 30 % (LISR, art. 9) e, se o imóvel não é destinado a moradia, por exemplo uma loja ou uma unidade com operação hoteleira, a construção gera IVA ainda que o terreno não (Ley del IVA, art. 9, frações I e II); distribuir depois o dinheiro aos sócios estrangeiros como dividendo tem o seu próprio tratamento. A alternativa é vender as quotas ou ações da sociedade, o que desloca a operação para o regime de alienação de ações, com regras próprias para residentes e não residentes e uma due diligence societária muito mais exigente para o comprador. Os dois caminhos requerem contador e advogado tributarista; nenhum se resolve no cartório numa tarde.

IVA: quando incide e quando não

Para quem vende moradia como particular a pergunta é simples: a alienação do terreno e das construções aderidas ao solo destinadas ou utilizadas para casa habitación não paga IVA (Ley del IVA, art. 9, frações I e II). Os hotéis ficam expressamente fora da isenção, e apenas a parte destinada a moradia é isenta quando o uso é misto. Em condomínios da Riviera Maya operados como hotel-condo ou com licença hoteleira, este ponto merece uma revisão específica antes de fixar o preço, porque o IVA sobre a construção muda a equação do comprador.

Tratados para evitar a dupla tributação e creditamento no seu país

Pagar ISR no México não significa necessariamente pagar duas vezes. O México tem em vigor uma ampla rede de convênios para evitar a dupla tributação, cujos textos o SAT publica na sua seção de tratados em matéria fiscal. Estados Unidos, Canadá, Espanha, Itália, França, Alemanha e Reino Unido, entre muitos outros, contam com convênio.

Na generalidade desses tratados, seguindo o modelo da OCDE, os ganhos derivados da alienação de bens imóveis podem ser tributados no Estado onde o imóvel está situado; o país de residência do vendedor, por sua vez, elimina a dupla tributação mediante um crédito pelo imposto pago no México ou mediante isenção, conforme a sua legislação interna. Para um residente norte-americano isso normalmente se traduz em um crédito fiscal estrangeiro na declaração federal; para um canadense, em um crédito contra o imposto sobre ganho de capital. Os mecanismos exatos, os limites do crédito e a conversão para moeda local dependem de cada país e de cada situação pessoal, portanto coordene o seu contador mexicano com o seu assessor fiscal em casa antes da venda, e não depois.

Para o leitor brasileiro há um ponto que exige atenção especial: o Brasil e o México não têm, até hoje, tratado de dupla tributação em vigor; o alívio, quando existe, costuma apoiar-se em regras internas de compensação e em reciprocidade de tratamento, matéria que deve ser confirmada caso a caso com um contabilista brasileiro antes de assinar. Para o leitor português, Portugal e México mantêm convenção para evitar a dupla tributação, o que geralmente permite creditar o imposto mexicano na declaração portuguesa dentro dos limites da lei interna. Em qualquer dos dois cenários, o passo prático é o mesmo e depende de você: guarde a escritura de venda, a certidão de retenção e o CFDI do notario com o imposto recolhido, tanto federal quanto estadual. Sem esses documentos, o crédito no seu país de residência pode ser negado por falta de suporte. E lembre-se de que o convênio não altera a mecânica mexicana: o notario reterá conforme a LISR independentemente do que você fizer depois no seu país.

Planejamento lícito: como reduzir a base tributável sem riscos

Reduzir o imposto legalmente não consiste em truques no cartório, e sim em construir deduções documentadas e cumprir com antecedência os requisitos das isenções. Estas são as alavancas que a própria lei oferece.

1. Escriturar a compra pelo valor real

Cada peso que não aparece na sua escritura de aquisição é um peso de ganho adicional quando você vender. Escriturar abaixo do preço para economizar ISAI na compra é um empréstimo com juros altíssimos que se paga na venda, além de expor as partes às consequências da avaliação que excede em mais de 10 % o preço pactuado (LISR, arts. 125 e 160) e à legislação antilavagem. Se você está comprando agora um apartamento à venda em Playa del Carmen, esta decisão pesa mais do que qualquer negociação de honorários.

2. Conservar e exigir comprovantes fiscais

Escritura de compra com o seu CFDI, recibos do ISAI e das taxas de registro, fatura da avaliação, fatura da comissão imobiliária, faturas de cada benfeitoria e ampliação. Monte uma pasta física e digital desde o primeiro dia e atualize-a sempre que investir no imóvel. O notario deduzirá apenas o que puder ver.

3. Distinguir benfeitorias de manutenção

A lei deduz investimentos em construções, benfeitorias e ampliações, não despesas de conservação (art. 121, fração II). Trocar o piso, fechar um terraço, construir uma piscina ou um quarto adicional são investimentos; pintar, impermeabilizar ou consertar o ar-condicionado são conservação. Peça ao seu empreiteiro faturas com descrições claras e conserve a licença ou o aviso de obra da Dirección de Desarrollo Urbano do município quando a obra o exigir.

4. Cumprir a tempo os requisitos de casa habitación

Se você realmente mora no imóvel, atualize o endereço da sua credencial do INE, contrate luz e telefone fixo no seu nome e receba ali os seus extratos. São os documentos do artigo 155 do Regulamento e devem existir antes da venda, não ser fabricados para ela. Respeite os três anos entre vendas isentas e, se vender acima do teto de 700.000 UDIs, tenha as deduções à mão, porque serão aplicadas ao excedente.

5. Aproveitar o tempo e a atualização

A divisão do ganho pelos anos de posse e a atualização do custo pela inflação premiam a paciência. Se a diferença entre vender em dezembro ou em janeiro atravessa um aniversário da sua aquisição, o número de anos do cálculo muda. Verifique com o notario como ele conta os anos no seu caso concreto antes de fixar a data da assinatura.

6. Escolher bem o regime se você é não residente

Compare sempre os 25 % sobre o preço bruto com a alíquota máxima sobre o ganho líquido. Reúna a documentação do custo com antecedência, porque a opção só é tão boa quanto as deduções que você consiga provar. Se comprou na planta, certifique-se de ter o CFDI da incorporadora pelo preço completo e não apenas pela entrada.

7. Revisar o cálculo do notario e planejar a declaração anual

O notario calcula sob a sua responsabilidade, mas trabalha com os dados que você entrega. Peça a minuta do cálculo com dias de antecedência e verifique datas, valores históricos, fatores de atualização, deduções consideradas e a retenção estadual; um erro se corrige com facilidade antes da assinatura e com muita dificuldade depois. Como residente, a venda entra na sua declaração anual e ali você escolhe entre as duas opções de alíquota para a parte não acumulável: se os seus demais rendimentos são baixos, o imposto anual pode ser menor que o provisório retido e gerar saldo a favor.

O que não é planejamento lícito: simular uma doação para depois vender com custo de avaliação, declarar como moradia um imóvel usado em aluguel de temporada, dividir artificialmente o preço entre escritura e “mobiliário” para baixar a base, ou fracionar a operação em várias escrituras. Essas práticas são detectadas pelos cruzamentos do SAT, pelo DeclaraNOT e pelos avisos antilavagem, e transformam um imposto em um problema.

Exemplos ilustrativos passo a passo

Os casos a seguir usam números hipotéticos escolhidos para mostrar a mecânica, e não valores de mercado nem resultados que você deva esperar na sua operação. Os fatores de atualização, as tabelas mensais e o valor da UDI mudam; o notario aplicará os vigentes no dia da assinatura.

Caso A: residente fiscal vende um apartamento de investimento em Playa del Carmen

Suponha que você comprou há exatamente seis anos um apartamento na zona de Gonzalo Guerrero por 3.000.000 de pesos, escriturado pelo valor real, e o vende por 5.000.000 de pesos. Nunca foi a sua moradia, portanto não há isenção.

1. Custo de aquisição. A escritura não separa terreno e construção, então o terreno é tomado a 20 % (600.000) e a construção a 80 % (2.400.000). A construção reduz 3 % por cada um dos seis anos (18 %), ficando em 1.968.000 antes da atualização. Aplicando um fator de atualização hipotético de 1,30 ao terreno e à construção depreciada, o custo atualizado seria de aproximadamente 3.338.000 pesos.
2. Outras deduções. ISAI, cartório e registro pagos na compra, 180.000 pesos com recibos; uma ampliação de terraço com CFDI, 150.000 pesos; comissão de venda com CFDI, 250.000 pesos. Com fatores de atualização hipotéticos, somam cerca de 640.000 pesos atualizados.
3. Ganho. 5.000.000 menos 3.338.000 menos 640.000: em torno de 1.022.000 pesos.
4. Pagamento provisório federal. O ganho é dividido por seis anos (cerca de 170.000 pesos por ano); a esse valor o notario aplica a tabela anualizada construída com o artigo 96 e multiplica o resultado por seis. A alíquota efetiva resulta muito inferior à que sofreria o mesmo ganho tributado de uma só vez.
5. Imposto cedular estadual. 5 % de 1.022.000: 51.100 pesos, retidos pelo notario e recolhidos ao SATQ, creditáveis contra o pagamento provisório federal.
6. Declaração anual. A parte acumulável (um sexto do ganho) soma-se aos seus demais rendimentos; a parte não acumulável é tributada pela alíquota efetiva do ano ou pela média de cinco anos, a que for mais conveniente, e as retenções são creditadas.

Compare com o mesmo apartamento escriturado na época por 1.800.000 pesos “para economizar ISAI” e sem fatura da comissão: o ganho tributável dispararia e a economia inicial seria paga com juros.

Caso B: não residente vende uma villa em Tulum através de fideicomiso

Um casal residente no Brasil comprou há quatro anos, através de fideicomiso, uma villa em Aldea Zama pelo equivalente a 6.000.000 de pesos à taxa de câmbio da época, com CFDI da incorporadora pelo preço total, e a vende por 7.500.000 pesos perante notario.

• Regra geral (25 % sobre o bruto): 25 % de 7.500.000 = 1.875.000 pesos, sem dedução alguma.
• Opção sobre o ganho: com o custo atualizado (aplicando a depreciação da construção e o fator inflacionário hipotético), as despesas de escrituração da compra e a comissão de venda com CFDI, suponhamos um ganho de 1.100.000 pesos (os honorários do banco fiduciário não figuram entre as deduções do artigo 121, portanto não são subtraídos). A alíquota máxima da tabela (35 % na vigente) sobre esse ganho dá 385.000 pesos.

A diferença entre os dois cenários é enorme, e repousa inteiramente na existência de documentos. Como a venda é lavrada em escritura pública, não é necessário representante no México para exercer a opção; o notario calcula, faz constar o imposto na escritura e o recolhe em quinze dias. A Ley de Hacienda del Estado sujeita ao imposto cedular as pessoas físicas que alienam imóveis em Quintana Roo sem distinguir por residência, de modo que o notario também determinará se ele é devido e como se calcula nesta operação. No Brasil, o casal precisará documentar o imposto mexicano pago e discutir com o seu contabilista o tratamento aplicável, lembrando que Brasil e México não têm convenção de dupla tributação em vigor.

Erros frequentes ao vender na Riviera Maya

• Achar que a “plusvalía” é um percentual fixo do preço. Para residentes é uma tabela progressiva sobre o ganho desacumulado; para não residentes há duas alternativas. Qualquer número redondo que lhe deem sem ver a sua escritura de compra é uma estimativa sem base.
• Descobrir a retenção no dia da assinatura. O imposto é descontado do preço no cartório. Se você tem financiamento a liquidar ou uma compra encadeada, o fluxo de caixa pode não fechar. Peça o cálculo preliminar antes de aceitar a oferta.
• Não ter o CFDI da compra. Especialmente em unidades compradas na planta e entregues há anos: a incorporadora deveria ter faturado o preço total. Se você só tem o contrato particular e os comprovantes de transferência, o notario pode limitar a dedução ao valor da sua escritura.
• Pagar comissões e reformas sem fatura. São deduções perdidas que podem representar uma parte muito significativa do ganho tributável.
• Confundir residência migratória com residência fiscal. Ter residência temporária não o transforma automaticamente em residente fiscal, nem o contrário. O notario aplicará o regime correspondente à sua situação real e pode pedir certidão de residência fiscal do outro país.
• Supor que a isenção por casa habitación se aplica a um apartamento de aluguel de temporada. Sem os documentos do artigo 155 do Regulamento em seu nome e com aquele endereço, ela não procede, e afirmá-lo sob compromisso de dizer a verdade é um risco sério.
• Ignorar a taxa de câmbio. Vender “sem ganho” em dólares pode ser uma venda com ganho em pesos, e o ISR é calculado em pesos.
• Escriturar abaixo do preço real para “ajudar” o comprador. Além do risco da avaliação e da legislação antilavagem, você deixa o comprador com um custo fiscal baixo que ele pagará quando vender, e a si mesmo com uma diferença de preço sem proteção jurídica.

Checklist documental antes de assinar a venda

Reunir o dossiê antes de anunciar o imóvel acelera o fechamento e maximiza as deduções. Para quem está escolhendo uma imobiliária, a capacidade de preparar esse dossiê junto ao notario é um bom indicador de profissionalismo; é assim que trabalhamos na tu inmueble en Playa, e você pode nos escrever através da nossa página de contato para revisar o seu caso com o notario antes de publicar o anúncio.

Título e situação registral

• Escritura de aquisição com os dados de inscrição no Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo; se tiver dúvidas sobre ônus ou averbações, veja o nosso guia de due diligence de título e Registro Público.
• Contrato de fideicomiso e anuidades pagas, se for o caso; carta do fiduciário com os requisitos para a cessão ou extinção.
• Contrato social, procurações e situação fiscal da sociedade, se o imóvel pertence a pessoa jurídica.

Deduções

• CFDI da compra (do notario com complemento ou da incorporadora) pelo preço total.
• Recibos oficiais do ISAI, taxas de registro e honorários notariais da compra; fatura da avaliação, se houve.
• Faturas de construções, benfeitorias e ampliações, com licenças ou avisos de obra quando aplicável.
• Fatura da comissão imobiliária da compra e contrato de comissão da venda com a imobiliária que emitirá CFDI.

Isenção por casa habitación (se aplicável)

• Credencial do INE com o endereço do imóvel, ou CFDI de luz ou telefone fixo, ou extratos bancários com aquele endereço, em seu nome, do seu cônjuge ou de ascendentes ou descendentes em linha reta.
• Datas de qualquer venda isenta anterior, para confirmar que se passaram mais de três anos.

Situação fiscal e administrativa

• RFC e constancia de situación fiscal (certidão de situação fiscal mexicana); para não residentes, certidão de residência fiscal do seu país e, se for o caso, dados do representante.
• Certidão negativa de débito do imposto predial na tesouraria municipal (Playa del Carmen, Tulum ou Benito Juárez, conforme o caso), cédula cadastral e certidões negativas de água e de cotas de condomínio.
• Documento de identidade, CURP (registro populacional mexicano), certidão de casamento ou pacto antenupcial quando aplicável.

Antes da assinatura

• Minuta do cálculo do notario: pagamento provisório federal, imposto cedular estadual, deduções consideradas e taxa de câmbio aplicada.
• Instruções de pagamento por transferência bancária e, se o comprador estrangeiro o utilizar, condições do escrow.
• Plano para a declaração anual e, se você é não residente, para o creditamento no seu país.

Fechamento: vender bem começa na compra

Vender bem na Riviera Maya é, em boa medida, ter comprado bem e ter guardado cada papel. Se você está pensando em colocar o seu imóvel no mercado, ou em comprar outro para investir em aluguel de temporada ou de longo prazo, comece pelo dossiê fiscal e por uma conversa com o notario. O resto, inclusive o preço, negocia-se muito melhor quando você sabe exatamente quanto vai receber.