Impôts sur la vente d'un bien au Mexique : ISR, exonérations et comment réduire légalement la base imposable

Vendre un appartement à Playa del Carmen, une villa à Tulum ou un condo dans la Zona Hotelera de Cancún réserve presque toujours la même surprise sur la table du notaire : l’impôt sur le revenu dû sur la cession du bien, que tout le monde appelle familièrement « plus-value » dans la conversation quotidienne de la Riviera Maya. C’est le poste fiscal le plus lourd d’une vente immobilière au Mexique et, en même temps, celui qui dépend le plus de la façon dont vous avez préparé l’opération plusieurs années avant de signer.

Ce guide explique, références à l’appui de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR, la loi mexicaine sur l’impôt sur le revenu), du Código Fiscal de la Federación (le code fiscal fédéral) et de la Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo (la loi de finances de l’État), comment cet impôt se calcule, qui le retient, quelles déductions réduisent le gain imposable, dans quels cas la vente de votre résidence principale est exonérée jusqu’à 700 000 UDIs, ce qui change lorsque vous êtes résident à l’étranger, et quelle particularité présente le Quintana Roo avec son impôt cédulaire d’État de 5 %. Il s’adresse aux propriétaires — français, belges, suisses, québécois ou mexicains — qui ont acheté pour y vivre ou pour investir et qui souhaitent aujourd’hui vendre proprement, sans mauvaise surprise et sans payer plus que ce que la loi exige.

Ce qui suit est une information générale rédigée par une équipe qui travaille au quotidien dans les municipalités de Playa del Carmen (appelée Solidaridad jusqu’en 2025), Tulum et Benito Juárez ; ce n’est pas une consultation fiscale sur votre dossier. Avant d’accepter une offre, faites valider les chiffres par le notario público (officier public mexicain qui authentifie l’acte, l’équivalent fonctionnel du notaire français ou du notaire québécois) qui recevra la vente, ainsi que par votre comptable.

L’essentiel en neuf points

• L’« impôt sur la plus-value » n’existe pas en tant que tel : ce que vous payez est l’ISR pour cession de biens (LISR, titre IV, chapitre IV), calculé sur le gain et non sur le prix.
• Le gain, c’est le prix de vente moins les déductions autorisées : coût d’acquisition actualisé de l’inflation, améliorations, frais notariaux, impôts et droits des deux actes, expertises et commissions (LISR, art. 121).
• Si le bien est votre casa habitación (résidence principale), la vente est exonérée jusqu’à 700 000 UDIs, une fois tous les trois ans, formalisée devant officier public et avec preuve documentaire du domicile (LISR, art. 93, fraction XIX ; Reglamento, art. 154 et 155).
• Le notaire calcule l’acompte sous sa propre responsabilité, le retient et le reverse dans les quinze jours suivant la signature (LISR, art. 126).
• Le Quintana Roo perçoit en plus un impôt cédulaire d’État de 5 % sur la même base imposable, retenu par le notaire ; ce versement s’impute sur l’acompte fédéral d’ISR (Ley de Hacienda del Estado, art. 19 à 26 Bis ; LISR, art. 127).
• Un vendeur résident à l’étranger paie 25 % sur le revenu brut ou, si la vente est constatée par acte notarié, peut opter pour le taux maximal du barème des personnes physiques appliqué au gain net (LISR, art. 160).
• La vente via un fideicomiso bancaire (trust immobilier constitué auprès d’une banque mexicaine) ou via une société mexicaine n’échappe pas à l’impôt ; seuls changent le redevable et le titre de la loi applicable.
• Les ventes de terrain et de constructions destinées à l’habitation ne génèrent pas de TVA mexicaine (IVA) ; celles de locaux, bureaux ou unités à usage hôtelier, si (Ley del IVA, art. 9).
• Chaque peso déductible exige un justificatif fiscal (CFDI, la facture électronique mexicaine) ou un acte notarié qui l’appuie. Préparer sa vente commence le jour de l’achat.

« Plus-value » n’est pas un impôt : ce qui est réellement taxé

Il n’existe au Mexique aucun prélèvement fédéral appelé « plus-value » sur la vente immobilière. Le terme est un héritage d’autres systèmes fiscaux — et du vocabulaire des agents et des promoteurs — mais ce que le notaire retient à la signature à Playa del Carmen ou à Tulum, c’est l’impôt sur le revenu au titre des revenus de cession de biens, régi par le chapitre IV du titre IV de la Ley del ISR pour les personnes physiques résidentes, et par l’article 160 de la même loi pour les résidents à l’étranger.

Le point de départ est la notion de cession (enajenación) de l’article 14 du Código Fiscal de la Federación (CFF) : toute transmission de propriété, même avec réserve de propriété ; les adjudications, y compris au profit du créancier ; l’apport d’un bien immobilier à une société ; certaines transmissions opérées à travers un fideicomiso ; et la cession des droits détenus sur des biens affectés à un fideicomiso. Cette dernière hypothèse concerne la majorité des propriétaires étrangers de la Riviera Maya, qui détiennent leur appartement à travers un fideicomiso bancaire : lorsque le bénéficiaire cède ses droits ou donne instruction au fiduciaire de transmettre le bien à un acquéreur, la loi considère qu’il y a cession imposable.

L’article 119 de la LISR renvoie à ce catalogue et précise trois points importants pour le vendeur. Premièrement, un échange (permuta) comporte deux cessions, chacune avec son propre calcul. Deuxièmement, le revenu est la contrepartie totale obtenue, y compris la fraction consentie à crédit ; et en l’absence de contrepartie, on retient la valeur d’expertise établie par une personne autorisée par l’administration fiscale. Troisièmement, ne sont pas considérées comme des revenus de cession les transmissions pour cause de décès, par donation ou par fusion de sociétés. Hériter la maison de vos parents à Cancún ne déclenche pas cet impôt ; la revendre ensuite, oui, avec des règles spécifiques de détermination du coût que nous verrons plus loin.

Il faut fixer dès maintenant l’idée centrale : l’impôt se calcule sur le gain, c’est-à-dire sur la différence entre ce que vous encaissez et ce que la loi vous autorise à soustraire. Un prix élevé ne signifie pas nécessairement un impôt élevé ; un achat mal documenté signifie presque toujours un impôt plus lourd.

Qui paie : résident fiscal, non-résident et autres cas de figure

La première question que posera le notaire n’est pas combien vaut votre appartement, mais où vous êtes résident au sens fiscal. De cette réponse dépendent le chapitre de la loi applicable, le taux et les déductions disponibles.

La résidence fiscale selon le Código Fiscal de la Federación

L’article 9 du CFF considère comme résidentes au Mexique les personnes physiques qui y ont établi leur casa habitación. Si elles disposent en outre d’une habitation dans un autre pays, elles sont résidentes mexicaines lorsque leur centre d’intérêts vitaux se trouve sur le territoire national, ce qui est notamment le cas lorsque plus de 50 % de leurs revenus totaux de l’année ont leur source au Mexique, ou lorsque s’y trouve le centre principal de leurs activités professionnelles. Les Mexicains par la nationalité sont présumés résidents au Mexique sauf preuve contraire, et celui qui cesse d’être résident doit déposer un avis auprès de l’administration fiscale dans les 15 jours précédant le changement et justifier de sa nouvelle résidence fiscale ; à défaut de justification, il conserve la qualité de résident au Mexique au sens fiscal.

Les conséquences pratiques sont très concrètes sur la Riviera Maya. Un Québécois qui passe ses hivers dans son condo de Playacar mais conserve son domicile, son emploi et ses revenus à Montréal est, selon toute vraisemblance, résident à l’étranger. Un Français installé à Tulum, titulaire de la residencia permanente migratoire, qui exploite une activité locale et vit à l’année dans la Región 15, sera résident fiscal mexicain même s’il garde un appartement à Lyon. Résidence migratoire et résidence fiscale ne se confondent pas, mais elles vont souvent de pair quand la vie réelle bascule au Mexique. Un Belge ou un Suisse qui partage son année entre l’Europe et la Riviera Maya devra examiner la question à la lumière des deux législations et de la convention fiscale applicable, avec un conseil des deux côtés.

Personnes physiques résidentes : le chapitre IV du titre IV

Si vous êtes résident fiscal au Mexique et que vous vendez un bien qui ne fait pas partie d’une activité d’entreprise, vous relevez du régime de cession de biens des articles 119 à 128 de la LISR : acompte retenu par le notaire, déductions autorisées, possibilité d’exonération de la résidence principale et obligation d’intégrer l’opération à la déclaration annuelle.

Résidents à l’étranger : le titre V

Si vous n’êtes pas résident fiscal mexicain, la source du revenu est au Mexique parce que le bien y est situé (LISR, art. 160, premier alinéa) et le titre V vous est appliqué, avec la règle générale de 25 % sur le revenu brut et l’option d’être imposé sur le gain lorsque la vente est constatée par acte notarié. Nous consacrons une section entière à cette hypothèse, la plus fréquente parmi les vendeurs étrangers de Tulum, Playa del Carmen et Puerto Aventuras.

Personnes morales et personnes physiques exerçant une activité d’entreprise

Lorsque le vendeur est une société mexicaine — par exemple celle que beaucoup d’étrangers constituent pour acquérir en zone restreinte à des fins locatives — la vente ne relève pas du chapitre IV : le bien est un actif de l’entreprise, le bénéfice s’intègre au résultat fiscal et est imposé au taux de 30 % du titre II (LISR, art. 9), sans exonération de résidence principale et sans division du gain par années de détention. Une logique voisine s’applique à la personne physique qui affecte le bien à son activité d’entreprise : la Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo dispense le notaire de calculer et de reverser l’impôt cédulaire lorsque le vendeur déclare devant lui que le bien fait partie de l’actif de son activité d’entreprise et joint à l’acte l’attestation d’obligations fiscales étatiques en vigueur ainsi que l’accusé de l’avis de cession délivrés par le SATQ (art. 24), précisément parce que l’imposition suivra une autre voie.

Comment se détermine le gain : les déductions autorisées

L’article 121 de la LISR énumère ce qu’une personne physique résidente peut soustraire du revenu tiré de la vente. Chaque poste obéit à une règle d’actualisation et à une exigence documentaire. C’est la partie de la loi qui fait économiser — ou coûter — le plus d’argent, selon ce que vous avez conservé dans votre dossier.

Déduction (LISR, art. 121)	Ce qu’elle couvre	Comment elle s’actualise	Justificatif requis
I. Coût d’acquisition justifié	Ce que vous avez payé pour le bien, hors intérêts (art. 123)	Terrain par l’INPC ; construction réduite de 3 % par an puis actualisée (art. 124)	Acte d’acquisition et CFDI du notaire ou du promoteur
II. Investissements en constructions, améliorations et agrandissements	Travaux qui ajoutent de la valeur ; exclut l’entretien	Même traitement que la construction (art. 124)	CFDI des entreprises et fournisseurs ; permis et avis de travaux
III. Frais notariaux, impôts et droits	Honoraires et droits de l’acte d’achat et de l’acte de vente, ISAI payé à l’achat, expertises, impôt local de cession	INPC du mois de la dépense au mois précédant la vente	CFDI du notaire, reçus officiels de la trésorerie et du registre
IV. Commissions et intermédiations	Commission versée à l’agence à l’achat ou à la vente	INPC depuis le mois de la dépense	CFDI de l’agence immobilière ou de l’agent

Le coût d’acquisition justifié et son actualisation

Le coût est la contrepartie que vous avez payée, hors intérêts et frais accessoires (art. 123). L’article 124 impose de séparer le coût du terrain de celui de la construction ; si l’acte ne distingue pas, le terrain est réputé valoir 20 % du coût total. La construction est diminuée de 3 % pour chaque année écoulée entre l’acquisition et la vente, sans pouvoir descendre en dessous de 20 % du coût initial, puis le résultat est actualisé de l’inflation depuis le mois de l’achat jusqu’au mois précédant immédiatement la vente. Le terrain, lui, est actualisé intégralement, sans amortissement. L’inflation se mesure au moyen de l’Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publié par l’INEGI.

Deux conséquences pratiques. Première : dans un appartement neuf acheté à un promoteur à Tulum, l’essentiel du coût est de la construction et se dépréciera fiscalement de 3 % par an, quand bien même la valeur commerciale monte. Seconde : plus le temps passe, plus l’actualisation inflationniste joue en votre faveur, puisque le coût historique se convertit en pesos d’aujourd’hui. La loi fixe par ailleurs un plancher protecteur : le coût actualisé d’un bien ne sera jamais inférieur à 10 % du montant de la cession (art. 121, fraction I), ce qui évite qu’un vieil acte aux valeurs dérisoires ne prive le vendeur de toute déduction.

Successions et donations : le coût de l’auteur

Si vous avez acquis le bien par succession, legs ou donation, le coût d’acquisition et la date d’acquisition sont ceux de l’auteur de la succession ou du donateur ; si ces derniers l’avaient eux-mêmes reçu à titre gratuit, la même règle remonte d’un cran (art. 124). Lorsque la donation a généré de l’ISR, le coût est la valeur d’expertise qui a servi à calculer cet impôt. Cela explique pourquoi vendre une maison héritée dans le centre de Playa del Carmen, achetée par les parents il y a des décennies avec un acte affichant une valeur minuscule, peut générer un gain considérable : l’actualisation de l’inflation aide, mais le point de départ reste le prix historique.

Commissions et travaux : là où la Riviera Maya perd de l’argent

Dans des marchés où l’intermédiation informelle reste présente, comme certains segments de Tulum, le vendeur paie une commission significative et ne reçoit aucune facture. Sans CFDI, la fraction IV est lettre morte. Il en va de même de la rénovation de la cuisine ou de l’agrandissement de la terrasse réalisés « sans facture » : pour la loi, ils n’existent pas. Exigez un justificatif fiscal de l’agence et de chaque entreprise dès le premier jour ; c’est la différence entre déduire et ne pas déduire des centaines de milliers de pesos.

Les pertes de cession

Si les déductions dépassent le revenu, il y a perte. L’article 122 permet de la diviser par le nombre d’années de détention (dix au maximum) et d’imputer la part obtenue sur les autres revenus de l’année ou des trois années suivantes, à l’exception des salaires et des revenus d’activités d’entreprise et professionnelles, avec des règles spécifiques d’imputation pour le solde. C’est un mécanisme utile pour qui vend à perte réelle, ce qui arrive plus souvent que le marketing ne le laisse croire, en particulier sur des préventes revendues trop tôt.

De l’acompte à l’impôt annuel : la mécanique du calcul

L’impôt sur le gain ne se calcule pas en appliquant un taux fixe. La LISR utilise une mécanique de « désaccumulation » conçue pour qu’un gain accumulé pendant des années ne soit pas taxé comme s’il s’agissait du revenu d’un seul exercice.

L’acompte retenu par le notaire (art. 126)

Dans les opérations constatées par acte notarié, le notaire calcule l’acompte sous sa responsabilité et le reverse dans les quinze jours suivant la signature. La procédure est la suivante : le gain est divisé par le nombre d’années écoulées entre l’acquisition et la vente, sans excéder 20 ; on applique à ce quotient un barème annualisé construit à partir du barème mensuel de l’article 96, que l’administration publie au Diario Oficial de la Federación ; et l’impôt obtenu est multiplié par ce même nombre d’années. Le notaire doit vous remettre le détail du calcul (dates, coût historique et actualisé, déductions, impôt retenu) et émettre le justificatif fiscal constatant l’opération et l’impôt reversé. La fiche du SAT sur le régime de cession de biens détaille les données que cette attestation doit contenir.

Plus la durée de détention est longue, plus la fraction du gain soumise au barème progressif est faible dans chaque tranche, ce qui réduit généralement le taux effectif. Vendre un appartement de Playa del Carmen après dix ans paie rarement la même proportion que revendre un bien acquis quatorze mois plus tôt.

L’impôt annuel et la partie non cumulable (art. 120)

En tant que résident, vous devez ensuite intégrer la vente à votre déclaration annuelle. Le gain est divisé par le nombre d’années de détention (20 au maximum) ; cette fraction s’ajoute à vos autres revenus cumulables de l’année et est taxée au barème de l’article 152. Le solde, la partie non cumulable, est multiplié par un taux que vous pouvez déterminer selon deux méthodes au choix : le taux effectif de l’année de la vente, ou la moyenne des taux effectifs des cinq derniers exercices, celui de la vente inclus. Si vous n’avez pas eu de revenus cumulables au cours des quatre années précédentes, la loi vous autorise à construire ce taux moyen comme si vous aviez cumulé chaque année la part proportionnelle du gain. L’acompte retenu par le notaire s’impute sur l’impôt annuel ; s’il était supérieur, le crédit d’impôt peut faire l’objet d’une demande de remboursement ou d’une compensation conformément à l’article 152.

Pour qui a des revenus faibles au Mexique — par exemple un retraité français qui vit d’une pension versée en Europe et vend sa maison à Puerto Morelos — l’option du taux moyen sur cinq ans peut aboutir à un impôt annuel sensiblement inférieur à l’acompte retenu, avec droit à remboursement. Cela vaut la peine de faire le calcul avec un comptable avant de considérer le dossier comme clos.

Ventes à tempérament

Lorsque le prix est encaissé en plusieurs versements sur une durée supérieure à 18 mois et que l’intérêt du Trésor est garanti, l’impôt correspondant à la partie non cumulable peut être payé au fil des années d’encaissement effectif, au prorata des sommes perçues (art. 120, dernier alinéa). C’est une hypothèse peu fréquente sur le marché résidentiel du Quintana Roo, mais pertinente dans les ventes de terrains entre particuliers.

L’exonération de la résidence principale : 700 000 UDIs et ses conditions

C’est l’avantage fiscal le plus précieux de la Ley del ISR pour une personne physique, et celui que l’on comprend le plus mal sur la Riviera Maya. L’article 93, fraction XIX, alinéa a), exonère les revenus tirés de la cession de la casa habitación du contribuable, à condition que la contrepartie n’excède pas 700 000 unidades de inversión et que la transmission soit formalisée devant officier public.

Ce que représentent 700 000 UDIs

L’UDI est une unité de compte que la Banco de México actualise quotidiennement en fonction de l’inflation et publie au DOF ainsi que sur son portail (série CP150). Le plafond est exprimé en UDIs, non en pesos, afin de s’ajuster automatiquement au coût de la vie. Un exemple purement illustratif : si le jour de la signature l’UDI valait 8,50 pesos, le plafond serait de 5 950 000 pesos ; avec une UDI à 9,00 pesos, il serait de 6 300 000 pesos. Consultez la valeur exacte du jour auprès de Banxico, car le notaire le fera.

L’excédent reste imposable

Si vous vendez votre résidence principale au-dessus du plafond, vous ne perdez pas la totalité de l’exonération : sur l’excédent, on détermine le gain et l’on calcule l’impôt annuel ainsi que l’acompte, en retenant les déductions dans la proportion résultant de la division de l’excédent par la contrepartie totale (art. 93, fraction XIX, alinéa a, premier paragraphe). Vendre 8 000 000 de pesos une maison qui remplit les conditions de résidence principale, avec un plafond hypothétique de 6 000 000, signifie que le quart du prix est imposable, et que le quart des déductions sert à calculer ce gain. Le notaire interroge le SAT sur l’absence de ventes exonérées antérieures et déclare l’opération.

Une fois tous les trois ans et sous déclaration sur l’honneur

L’exonération ne s’applique que si, au cours des trois années immédiatement précédentes, le contribuable n’a pas cédé une autre résidence principale sous le même régime d’exonération, et il doit le déclarer sous serment (bajo protesta de decir verdad) devant le notaire. L’officier public est tenu de consulter le site du SAT pour vérifier l’existence d’une cession exonérée antérieure et de déclarer la nouvelle opération, avec son montant et, le cas échéant, l’impôt retenu. Mentir dans cette déclaration n’est pas un raccourci : c’est une fausse déclaration devant officier public, avec des conséquences fiscales et pénales.

Comment prouver qu’il s’agissait de votre résidence principale

Le Reglamento de la LISR, article 155, exige de justifier devant le notaire que le bien constitue la casa habitación du contribuable au moyen de l’un de ces documents, dont l’adresse doit coïncider pleinement, ou dans ses éléments essentiels, avec celle du bien vendu : la carte d’électeur délivrée par l’INE ; les justificatifs fiscaux de paiement d’électricité ou de téléphonie fixe ; ou les relevés de comptes d’établissements financiers, de maisons de commerce ou de cartes de crédit non bancaires. Ils peuvent être au nom du contribuable, de son conjoint ou de ses ascendants ou descendants en ligne directe, et le notaire doit consigner la situation dans l’acte.

L’article 154 du Reglamento ajoute une règle de superficie : la résidence principale comprend le terrain à concurrence de trois fois la surface couverte par les constructions. Dans une maison de 200 m² bâtis sur un terrain de 2 000 m² dans la jungle de Tulum, l’exonération couvre la construction et 600 m² de terrain ; le reste du terrain est traité comme n’importe quel bien imposable.

Qui peut réellement en bénéficier

L’exonération est conçue pour les personnes physiques résidentes qui habitent le bien. Un appartement destiné à la location saisonnière sur la Quinta Avenida, avec des factures d’électricité au nom de la société de gestion et sans carte INE portant cette adresse, n’est pas une casa habitación, même si son propriétaire y dort quelques semaines par an. Les copropriétaires sont imposés chacun pour sa quote-part : un couple marié sous régime de communauté qui vend le logement familial analysera donc le plafond avec son comptable en tenant compte de la proportion de chaque époux ; mieux vaut examiner le cas avec le notaire plutôt que d’en présumer le résultat.

Pour les étrangers qui détiennent via fideicomiso, la question est plus délicate : la propriété formelle est entre les mains du fiduciaire et le régime des non-résidents de l’article 160 ne prévoit pas cette exonération. Celui qui est résident fiscal mexicain et habite réellement le bien doit poser la question au notaire et à la banque fiduciaire bien à l’avance, et non le matin de la signature.

Le rôle du notaire au Quintana Roo : retenue, CFDI et déclarations

Dans une vente à Playa del Carmen, Tulum ou Cancún, le notario público n’est pas seulement celui qui rédige l’acte. La loi en fait le calculateur, le collecteur et le déclarant des impôts du vendeur, avec sa propre responsabilité engagée. Connaître ses obligations aide à comprendre pourquoi il réclame autant de documents et pourquoi une signature ne s’improvise pas ; notre guide du processus notarial et de la signature définitive décrit la séquence complète.

Calcul et reversement en quinze jours

Conformément à l’article 126 de la LISR, dans les opérations constatées par acte notarié les notaires calculent l’impôt sous leur responsabilité, le reversent auprès des bureaux habilités dans les quinze jours suivant la signature, remettent au vendeur le détail du calcul et émettent le justificatif fiscal constatant l’opération et l’impôt retenu. L’article 127 leur impose la même tâche pour le versement à l’entité fédérée, et l’article 160 pour les ventes de résidents à l’étranger, y compris lorsqu’aucun impôt n’est dû, auquel cas une déclaration est tout de même déposée.

Le CFDI avec complément notaires

Lorsque le vendeur est une personne physique non tenue d’émettre des factures pour la vente, le notaire délivre le CFDI de l’opération avec le complément pour notarios públicos publié par le SAT. C’est ce justificatif qui permettra à l’acquéreur de justifier son coût d’acquisition lorsqu’il revendra à son tour. Si vous avez acheté après la généralisation de ce complément et que le notaire ne l’a pas émis, régulariser aujourd’hui sera difficile ; si vous êtes sur le point d’acheter, exigez-le.

DeclaraNOT et l’information transmise au SAT

Les officiers publics déposent la déclaration informative des notaires et autres officiers publics (DeclaraNOT en línea) avec les données des cessions et acquisitions auxquelles ils interviennent, dans les délais fixés par la LISR et la Resolución Miscelánea Fiscal et détaillés par le site du SAT, en plus de la consultation et de l’avis relatifs à l’exonération de résidence principale. Tout ce que vous déclarez devant le notaire est recoupé avec votre RFC (numéro d’identification fiscale mexicain).

Lutte anti-blanchiment et limites au paiement en espèces

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita classe comme activité vulnérable la fonction d’officier public dans la transmission de droits réels immobiliers et oblige le notaire à déposer un avis lorsque le prix, la valeur cadastrale ou la valeur commerciale — la plus élevée des trois — est égale ou supérieure à 8 000 fois la valeur journalière de l’UMA (art. 17, fraction XII, section A, alinéa a). Les intermédiaires immobiliers ont leur propre obligation de déclaration à partir de 8 025 UMAs (art. 17, fraction V). Et l’article 32 interdit de régler en espèces la transmission de droits réels immobiliers lorsque la valeur est égale ou supérieure à 8 025 UMAs. De son côté, l’article 128 de la LISR oblige le vendeur à informer le SAT des contreparties reçues en espèces, en or ou en argent supérieures à 100 000 pesos. Conclusion opérationnelle : le prix se paie par virement bancaire traçable, idéalement au moyen d’un dispositif d’escrow ou de paiements sécurisés, et le notaire consignera la forme de paiement.

L’impôt cédulaire du Quintana Roo (5 %) et son imputation

Voici la particularité que beaucoup de vendeurs venus d’autres États n’anticipent pas. La Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, dans sa section deux « Del Impuesto Cedular por la Enajenación de Bienes Inmuebles », instaure un impôt d’État à la charge des personnes physiques percevant des revenus de cession de biens immobiliers situés sur le territoire de l’État (art. 19 et 20).

Base, taux et paiement

La base imposable et les exonérations sont déterminées conformément aux dispositions générales et au chapitre IV du titre IV de la Ley del ISR et de son Reglamento (art. 21). Autrement dit : le même gain que celui calculé par le notaire pour l’ISR fédéral, avec les mêmes déductions et, le cas échéant, avec l’exonération de résidence principale, que la loi de l’État reprend elle-même jusqu’à 700 000 UDIs en chargeant le notaire de déterminer le gain sur l’excédent avec des déductions proportionnelles (art. 26). Sur cette base s’applique le taux de 5 % par opération (art. 22), et l’impôt est reversé par déclaration dans les quinze jours suivant la cession, dans les formes approuvées par la Secretaría de Finanzas y Planeación à travers le SATQ, l’administration fiscale de l’État de Quintana Roo (art. 23).

Retenue notariale et responsabilité solidaire

Dans les opérations constatées par acte notarié, les notaires calculent et retiennent l’impôt cédulaire sous leur responsabilité et le reversent dans les quinze jours suivant la signature (art. 24). La loi les rend solidairement responsables du paiement, aux côtés des fonctionnaires et agents publics de l’État qui autoriseraient une formalité liée à la cession sans s’assurer que l’impôt a été acquitté (art. 26 Bis, ajouté en 2024). C’est la raison pour laquelle aucun notaire de Playa del Carmen ou de Cancún n’omettra cette retenue, et pourquoi il faut l’inscrire à votre budget de clôture dès le départ.

Pourquoi ce n’est normalement pas un coût supplémentaire

L’article 127 de la LISR est la pièce qui donne son sens au dispositif : les contribuables qui cèdent des terrains ou des constructions effectuent un versement de 5 % sur le gain à l’entité fédérée où se situe le bien, et ce versement est imputable sur l’acompte fédéral de la même opération. Lorsque les 5 % d’État excèdent l’acompte fédéral, seul l’impôt résultant de l’article 126 est reversé à l’État. En pratique, l’impôt cédulaire du Quintana Roo redistribue vers l’État une partie de l’ISR que vous auriez payé de toute façon, sans doubler la charge dans le scénario habituel. Ce qui change, en revanche, c’est la logistique : deux déclarations, deux reversements et deux attestations à conserver pour votre déclaration annuelle.

Un mot sur l’ISAI payé par l’acquéreur

Le vendeur ne paie pas l’impôt sur l’acquisition d’immeubles, mais il a intérêt à le connaître, car il pèse sur la négociation et sur le budget total de l’acheteur. Au Quintana Roo, il n’existe pas de taux unique : chaque municipalité dotée de sa propre loi de finances fixe le sien, les autres relevant de la Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado. Dans la municipalité de Playa del Carmen (appelée Solidaridad jusqu’en 2025), la loi de finances municipale nomme ce prélèvement ISABI et le calcule en appliquant un taux de 4 % sur la valeur la plus élevée entre le prix convenu actualisé de l’inflation, la valeur cadastrale et l’expertise d’un expert inscrit au registre de l’État, ces deux dernières datant de moins de 180 jours (art. 23 Quáter et 23 Quinquies ; le taux est passé de 3 % à 4 % avec la réforme publiée au Periódico Oficial del Estado le 10 décembre 2025). Tulum applique également 4 % en vertu de l’article 50 de sa propre loi de finances municipale, réformée à la même date, et Benito Juárez fixe son taux dans sa loi de finances. Comme ces taux ont bougé plusieurs fois en peu d’années, celui en vigueur le jour de la signature est confirmé par le notaire auprès de la trésorerie municipale : ne le tenez donc pas pour acquis en négociant qui absorbe quel coût. Notre guide des frais d’acquisition, ISAI, notaire et predial développe le sujet du point de vue de l’acheteur. Pour vous, vendeur, l’ISAI que vous avez payé à l’achat constitue aujourd’hui une déduction autorisée (LISR, art. 121, fraction III), à condition d’en détenir le reçu.

Vendeurs non-résidents : 25 % sur le brut ou taux maximal sur le gain

La majorité des propriétaires étrangers de la Riviera Maya qui ne vivent pas au Mexique relèvent de l’article 160 de la LISR. Bien le comprendre peut faire la différence entre reverser un quart du prix ou une fraction bien moindre.

La règle générale : 25 % sur le revenu total

L’impôt est déterminé en appliquant 25 % au total du revenu obtenu, sans aucune déduction. Si l’acquéreur est résident au Mexique, ou résident à l’étranger disposant d’un établissement stable dans le pays, il doit effectuer la retenue ; à défaut, le vendeur lui-même reverse l’impôt par déclaration dans les quinze jours suivant la perception du revenu. La règle est simple et, pour qui a acheté récemment ou payé cher, très coûteuse : elle frappe le prix, non le bénéfice.

L’option : taux maximal sur le gain net

Les contribuables qui disposent d’un représentant dans le pays répondant aux exigences de l’article 174, et à condition que la cession soit constatée par acte notarié, peuvent opter pour appliquer au gain le taux maximal prévu pour l’excédent de la limite inférieure du barème de l’article 152 (35 % dans le barème en vigueur). Le gain est déterminé selon les règles du chapitre IV du titre IV, c’est-à-dire avec les mêmes déductions actualisées qu’un résident, sans toutefois pouvoir imputer des pertes provenant d’autres opérations. La loi précise que lorsque la vente est constatée par acte notarié, aucun représentant n’est requis pour exercer l’option ; le notaire calcule l’impôt sous sa responsabilité, le consigne dans l’acte et le reverse dans les quinze jours suivant la signature, en déposant une déclaration même en l’absence d’impôt à payer.

La logique est la suivante : 25 % du prix brut contre 35 % du gain net. Avec un gain inférieur aux cinq septièmes du prix, l’option est avantageuse ; avec un gain supérieur, la règle générale peut être préférable. En pratique, presque tous les vendeurs d’appartements à Playa del Carmen ou à Tulum qui ont conservé leur acte d’achat, le CFDI du promoteur et les factures de travaux s’en sortent mieux avec l’option. Celui qui a acheté en prévente à un prix très bas et vend après une revalorisation exceptionnelle fera le calcul avec le notaire avant de trancher.

Un détail qui surprend les vendeurs en dollars

Les contrats de la Riviera Maya se négocient souvent en dollars, mais l’impôt se calcule en pesos : le prix d’achat est converti au taux de change de sa date, et celui de vente au taux du jour de la cession. Si le peso s’est déprécié entre les deux dates, vous pouvez avoir un gain fiscal en pesos alors qu’en dollars vous avez à peine récupéré votre mise ; si le peso s’est apprécié, c’est l’inverse. Demandez au notaire le calcul dans les deux monnaies pour comprendre ce que vous payez réellement. Le raisonnement vaut aussi pour un vendeur qui raisonne en euros ou en dollars canadiens : la conversion de référence du fisc mexicain reste le peso, quelle que soit la monnaie de votre compte.

Le représentant de l’article 174 et le RFC

Lorsque l’opération se fait hors acte notarié — par exemple la cession des droits d’un contrat de prévente avant livraison — l’option exige un représentant résident au Mexique qui conserve la documentation cinq ans, assume une responsabilité solidaire et dispose de biens suffisants pour répondre (art. 174). Avec un acte notarié, le notaire occupe cette place. Dans les deux cas, le notaire vous demandera une identification fiscale : beaucoup de vendeurs étrangers obtiennent leur RFC en qualité de résidents à l’étranger et, à défaut, le notaire applique la clé générique prévue par les règles du SAT.

Expertises, acquisitions à titre gratuit et paiements échelonnés

Si l’administration fiscale procède à une expertise et que celle-ci excède de plus de 10 % la contrepartie convenue, la différence est considérée comme un revenu de l’acquéreur résident à l’étranger et taxée à 25 % sans déduction (art. 160). Les acquisitions à titre gratuit par des non-résidents supportent 25 % sur la valeur d’expertise, sauf les donations entre conjoints et celles que reçoivent les descendants de leurs ascendants en ligne directe, exonérées en vertu de l’article 93, fraction XXIII, alinéa a). Et dans les ventes notariées payables en plusieurs versements sur plus de 18 mois, l’impôt peut être acquitté à mesure que chaque paiement devient exigible, moyennant garantie de l’intérêt du Trésor. Avec un taux de 25 % sur l’écart d’expertise en perspective, faire figurer dans l’acte un prix inférieur au prix réel n’est jamais une bonne idée, pour aucune des parties.

Étrangers, fideicomiso et société mexicaine : ce qui change à la vente

La forme juridique retenue à l’achat détermine qui est le redevable et sous quel régime la vente est imposée. Aucune des voies légales d’acquisition dans la bande côtière du Quintana Roo n’échappe à l’impôt ; chacune a sa mécanique propre.

Vente d’un bien détenu en fideicomiso bancaire

Lorsque le bénéficiaire cède ses droits ou donne instruction au fiduciaire de transmettre le bien à l’acquéreur, le CFF (art. 14, fraction VI) considère que le bénéficiaire a acquis le bien au moment de sa désignation et le cède au moment de la cession ou de l’instruction. L’article 126 de la LISR précise que ceux qui perçoivent des revenus tirés de la cession de droits de constituant ou de bénéficiaire portant sur des biens immobiliers calculent et reversent l’acompte selon les règles générales. Si vous êtes résident fiscal, vous relevez du chapitre IV ; sinon, de l’article 160, avec l’option sur le gain lorsque l’opération est constatée par acte notarié, ce qui est le cas habituel puisque le fiduciaire exige l’intervention du notaire.

Trois particularités opérationnelles : la banque fiduciaire facture ses honoraires pour la cession ou l’extinction du fideicomiso et exige que les annuités soient à jour ; l’acquéreur étranger peut choisir de vous substituer comme bénéficiaire dans le même fideicomiso, avec l’accord de la banque, ou d’en constituer un nouveau avec son propre permis auprès de la Secretaría de Relaciones Exteriores ; et les délais bancaires s’ajoutent aux délais notariaux, ce qui impose de planifier la clôture avec plusieurs semaines de marge.

Vente à travers une société mexicaine

Si le bien appartient à une société, deux chemins sont possibles. La société vend le bien : le bénéfice s’intègre à son résultat fiscal et est imposé à 30 % (LISR, art. 9) et, si le bien n’est pas destiné à l’habitation — un local commercial ou une unité exploitée en hôtellerie, par exemple —, la construction est soumise à l’IVA même si le terrain ne l’est pas (Ley del IVA, art. 9, fractions I et II) ; distribuer ensuite l’argent aux associés étrangers sous forme de dividendes obéit à son propre traitement. L’alternative consiste à vendre les parts sociales de la société, ce qui bascule l’opération dans le régime de cession de titres, avec ses propres règles pour résidents et non-résidents et une due diligence sociétaire bien plus exigeante pour l’acquéreur. Les deux voies requièrent un comptable et un avocat fiscaliste ; aucune ne se règle en une après-midi à l’étude notariale.

IVA : quand elle s’applique et quand elle ne s’applique pas

Pour un vendeur particulier de logement, la question est simple : la cession du terrain et des constructions attachées au sol destinées ou utilisées comme habitation ne supporte pas d’IVA (Ley del IVA, art. 9, fractions I et II). Les hôtels sont expressément exclus de l’exonération, et en usage mixte seule la part destinée à l’habitation est exonérée. Dans les copropriétés de la Riviera Maya exploitées en hotel-condo ou dotées d’une licence hôtelière, ce point mérite un examen spécifique avant de fixer le prix, car l’IVA sur la construction modifie l’équation de l’acheteur.

Conventions fiscales et imputation dans votre pays

Payer l’ISR au Mexique ne signifie pas nécessairement payer deux fois. Le Mexique dispose d’un large réseau de conventions destinées à éviter la double imposition, dont le SAT publie les textes dans sa rubrique consacrée aux traités en matière fiscale. Les États-Unis, le Canada, l’Espagne, l’Italie, la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni, parmi bien d’autres, disposent d’une convention.

Dans la généralité de ces traités, suivant le modèle de l’OCDE, les gains provenant de la cession de biens immobiliers sont imposables dans l’État où le bien est situé ; le pays de résidence du vendeur élimine ensuite la double imposition par un crédit correspondant à l’impôt payé au Mexique ou par exonération, selon sa législation interne. Pour un résident français, cela se traduit en général par la prise en compte de l’impôt mexicain selon les mécanismes prévus par la convention franco-mexicaine et le droit interne applicable aux plus-values immobilières de source étrangère. Pour un résident canadien ou québécois, il s’agit habituellement d’un crédit imputé sur l’impôt dû sur le gain en capital. Pour un résident belge ou suisse, les modalités dépendent de la convention applicable et des règles cantonales ou fédérales de son pays. Les mécanismes exacts, les plafonds de crédit et la conversion en monnaie locale dépendent de chaque pays et de chaque situation personnelle : coordonnez donc votre comptable mexicain avec votre conseil fiscal chez vous avant la vente, et non après.

Ce qui dépend entièrement de vous, c’est la preuve : conservez l’acte de vente, l’attestation de retenue et le CFDI du notaire mentionnant l’impôt reversé, tant fédéral qu’étatique. Sans ces pièces, le crédit dans votre pays de résidence peut être refusé faute de justification. Et rappelez-vous que la convention ne modifie pas la mécanique mexicaine : le notaire retiendra conformément à la LISR indépendamment de ce que vous ferez ensuite chez vous.

Optimisation licite : réduire la base imposable sans prendre de risques

Réduire légalement l’impôt ne consiste pas à trouver des astuces à l’étude notariale, mais à construire des déductions documentées et à remplir à l’avance les conditions des exonérations. Voici les leviers que la loi elle-même met à votre disposition.

1. Faire figurer le prix réel dans l’acte d’achat

Chaque peso qui ne figure pas dans votre acte d’acquisition est un peso de gain supplémentaire au moment de la vente. Sous-évaluer l’acte pour économiser de l’ISAI à l’achat revient à contracter un prêt à taux exorbitant remboursable à la revente, tout en exposant les parties aux conséquences de l’expertise excédant de plus de 10 % le prix convenu (LISR, art. 125 et 160) et à la législation anti-blanchiment. Si vous êtes en train d’acheter un appartement à vendre à Playa del Carmen, cette décision pèse davantage que n’importe quelle négociation d’honoraires.

2. Exiger et conserver les justificatifs fiscaux

Acte d’achat et son CFDI, reçus de l’ISAI et des droits d’enregistrement, facture de l’expertise, facture de la commission d’agence, factures de chaque amélioration et agrandissement. Constituez un dossier papier et numérique dès le premier jour et mettez-le à jour à chaque investissement dans le bien. Le notaire ne déduira que ce qu’il peut voir.

3. Distinguer les travaux d’amélioration de l’entretien

La loi déduit les investissements en constructions, améliorations et agrandissements, non les dépenses d’entretien (art. 121, fraction II). Changer le sol, fermer une terrasse, construire une piscine ou une pièce supplémentaire sont des investissements ; peindre, refaire l’étanchéité ou réparer la climatisation relèvent de l’entretien. Demandez à votre entreprise des factures aux descriptions claires et conservez le permis ou l’avis de travaux de la Dirección de Desarrollo Urbano de la municipalité lorsque le chantier l’exige.

4. Remplir à temps les conditions de résidence principale

Si vous vivez réellement dans le bien, mettez à jour l’adresse de votre carte INE, souscrivez l’électricité et le téléphone fixe à votre nom et faites-y adresser vos relevés bancaires. Ce sont les documents de l’article 155 du Reglamento et ils doivent exister avant la vente, non être fabriqués pour elle. Respectez les trois ans entre deux ventes exonérées et, si vous vendez au-dessus du plafond de 700 000 UDIs, ayez vos déductions sous la main : elles s’appliqueront à l’excédent.

5. Tirer parti du temps et de l’actualisation

La division du gain par les années de détention et l’actualisation du coût par l’inflation récompensent la patience. Si l’écart entre vendre en décembre ou en janvier fait franchir un anniversaire de votre acquisition, le nombre d’années du calcul change. Vérifiez avec le notaire comment il décompte les années dans votre cas concret avant d’arrêter la date de signature.

6. Bien choisir son régime si vous êtes non-résident

Comparez toujours les 25 % sur le prix brut au taux maximal sur le gain net. Réunissez la documentation du coût à l’avance, car l’option ne vaut que ce que valent les déductions que vous pouvez prouver. Si vous avez acheté en prévente, assurez-vous de détenir le CFDI du promoteur pour le prix complet et non seulement pour l’acompte initial.

7. Vérifier le calcul du notaire et anticiper la déclaration annuelle

Le notaire calcule sous sa responsabilité, mais il travaille avec les données que vous lui remettez. Demandez le brouillon du calcul plusieurs jours à l’avance et vérifiez les dates, les valeurs historiques, les facteurs d’actualisation, les déductions retenues et la retenue d’État ; une erreur se corrige facilement avant la signature et très difficilement après. En tant que résident, la vente s’intègre à votre déclaration annuelle et c’est là que vous choisissez entre les deux méthodes de taux pour la partie non cumulable : si vos autres revenus sont faibles, l’impôt annuel peut être inférieur à l’acompte retenu et générer un crédit d’impôt.

Ce qui ne relève pas de l’optimisation licite : simuler une donation pour vendre ensuite avec un coût d’expertise, déclarer résidence principale un bien en location saisonnière, ventiler artificiellement le prix entre l’acte et un « mobilier » pour abaisser la base, ou fractionner l’opération entre plusieurs actes. Ces pratiques sont détectées par les recoupements du SAT, DeclaraNOT et les avis anti-blanchiment, et transforment un impôt en problème.

Exemples chiffrés, pas à pas

Les cas suivants utilisent des chiffres hypothétiques choisis pour illustrer la mécanique, et non des valeurs de marché ni des résultats que vous pourriez attendre dans votre propre opération. Les facteurs d’actualisation, les barèmes mensuels et la valeur de l’UDI évoluent ; le notaire appliquera ceux en vigueur le jour de la signature.

Cas A : un résident fiscal vend un appartement d’investissement à Playa del Carmen

Supposons que vous ayez acheté il y a exactement six ans un appartement dans le quartier de Gonzalo Guerrero pour 3 000 000 de pesos, avec le prix réel inscrit à l’acte, et que vous le vendiez 5 000 000 de pesos. Il n’a jamais été votre résidence principale : pas d’exonération.

1. Coût d’acquisition. L’acte ne sépare pas terrain et construction : le terrain est donc retenu à 20 % (600 000) et la construction à 80 % (2 400 000). La construction est réduite de 3 % pour chacune des six années (18 %), soit 1 968 000 avant actualisation. En appliquant un facteur d’actualisation hypothétique de 1,30 au terrain et à la construction amortie, le coût actualisé serait d’environ 3 338 000 pesos.
2. Autres déductions. ISAI, notaire et enregistrement payés à l’achat, 180 000 pesos avec reçus ; un agrandissement de terrasse avec CFDI, 150 000 pesos ; commission de vente avec CFDI, 250 000 pesos. Avec des facteurs d’actualisation hypothétiques, environ 640 000 pesos actualisés.
3. Gain. 5 000 000 moins 3 338 000 moins 640 000 : environ 1 022 000 pesos.
4. Acompte fédéral. Le gain est divisé par six années (environ 170 000 pesos par an) ; le notaire applique à ce montant le barème annualisé construit à partir de l’article 96 et multiplie le résultat par six. Le taux effectif obtenu est très inférieur à celui que subirait le même gain taxé en une seule fois.
5. Impôt cédulaire d’État. 5 % de 1 022 000 : 51 100 pesos, retenus par le notaire et reversés au SATQ, imputables sur l’acompte fédéral.
6. Déclaration annuelle. La partie cumulable (un sixième du gain) s’ajoute à vos autres revenus ; la partie non cumulable est taxée au taux effectif de l’année ou à la moyenne sur cinq ans, selon ce qui vous est favorable, et les retenues sont imputées.

Comparez avec le même appartement dont l’acte aurait été établi en son temps à 1 800 000 pesos « pour économiser l’ISAI », sans facture de commission : le gain imposable exploserait et l’économie initiale se paierait au centuple.

Cas B : un non-résident vend une villa à Tulum détenue en fideicomiso

Un couple résidant aux États-Unis a acheté il y a quatre ans, via fideicomiso, une villa à Aldea Zama pour l’équivalent de 6 000 000 de pesos au taux de change de l’époque, avec CFDI du promoteur pour le prix total, et la vend 7 500 000 pesos devant notaire.

• Règle générale (25 % sur le brut) : 25 % de 7 500 000 = 1 875 000 pesos, sans aucune déduction.
• Option sur le gain : avec le coût actualisé (en appliquant l’amortissement de la construction et le facteur inflationniste hypothétique), les frais d’acte d’achat et la commission de vente avec CFDI, supposons un gain de 1 100 000 pesos (les honoraires de la banque fiduciaire ne figurent pas parmi les déductions de l’article 121 et ne sont donc pas soustraits). Le taux maximal du barème (35 % dans celui en vigueur) appliqué à ce gain donne 385 000 pesos.

L’écart entre les deux scénarios est considérable, et il repose entièrement sur l’existence de documents. La vente étant constatée par acte notarié, aucun représentant au Mexique n’est requis pour exercer l’option ; le notaire calcule, consigne l’impôt dans l’acte et le reverse en quinze jours. La Ley de Hacienda del Estado soumet à l’impôt cédulaire les personnes physiques qui cèdent des biens immobiliers au Quintana Roo sans distinguer selon la résidence : le notaire déterminera donc également s’il s’applique et comment il se calcule dans cette opération. Aux États-Unis, le couple documentera l’impôt mexicain payé aux fins du crédit d’impôt étranger, conformément à la convention et à sa législation interne. Un couple français, belge ou québécois dans la même situation suivrait la même mécanique mexicaine, avec un traitement de l’imputation propre à sa convention et à son droit interne.

Erreurs fréquentes lors d’une vente sur la Riviera Maya

• Croire que la « plus-value » est un pourcentage fixe du prix. Pour les résidents, c’est un barème progressif sur le gain désaccumulé ; pour les non-résidents, il existe deux options. Tout chiffre rond annoncé sans avoir vu votre acte d’achat est une estimation sans fondement.
• Découvrir la retenue le jour de la signature. L’impôt est prélevé sur le prix à l’étude notariale. Si vous avez un prêt à solder ou un achat enchaîné, la trésorerie peut ne pas boucler. Demandez le calcul préliminaire avant d’accepter l’offre.
• Ne pas disposer du CFDI de l’achat. En particulier pour les préventes livrées il y a plusieurs années : le promoteur devait facturer le prix total. Si vous n’avez que le contrat sous seing privé et les preuves de virement, le notaire peut limiter la déduction à la valeur figurant dans votre acte.
• Payer commissions et rénovations sans facture. Ce sont des déductions perdues qui peuvent représenter une part très significative du gain imposable.
• Confondre résidence migratoire et résidence fiscale. Détenir une residencia temporal ne fait pas automatiquement de vous un résident fiscal, ni l’inverse. Le notaire appliquera le régime correspondant à votre situation réelle et peut réclamer une attestation de résidence fiscale de l’autre pays.
• Supposer que l’exonération de résidence principale s’applique à un appartement en location saisonnière. Sans les documents de l’article 155 du Reglamento à votre nom et à cette adresse, elle ne s’applique pas, et l’affirmer sous serment constitue un risque sérieux.
• Ignorer le taux de change. Vendre « sans gain » en dollars ou en euros peut être une vente avec gain en pesos, et l’ISR se calcule en pesos.
• Sous-évaluer l’acte pour « aider » l’acheteur. Outre le risque de l’expertise et de la législation anti-blanchiment, vous laissez à l’acquéreur un coût fiscal bas qu’il paiera à sa propre revente, et vous conservez un écart de prix dépourvu de protection juridique.

Check-list documentaire avant de signer la vente

Réunir le dossier avant de mettre le bien sur le marché accélère la clôture et maximise les déductions. Pour qui choisit une agence, la capacité à préparer ce dossier avec le notaire est un bon indicateur de professionnalisme ; c’est ainsi que nous travaillons chez tu inmueble en Playa, et vous pouvez nous écrire via notre page contact pour examiner votre cas avec le notaire avant la mise en ligne.

Titre et situation registrale

• Acte d’acquisition avec les références d’inscription au Registro Público de la Propiedad y del Comercio du Quintana Roo ; en cas de doute sur des charges ou des mentions, consultez notre guide de due diligence du titre et du Registre public.
• Contrat de fideicomiso et annuités payées, le cas échéant ; lettre du fiduciaire précisant les conditions de cession ou d’extinction.
• Statuts, pouvoirs et situation fiscale de la société, si le bien appartient à une personne morale.

Déductions

• CFDI de l’achat (du notaire avec complément ou du promoteur) pour le prix total.
• Reçus officiels de l’ISAI, des droits d’enregistrement et des honoraires notariaux de l’achat ; facture de l’expertise, s’il y en a eu une.
• Factures des constructions, améliorations et agrandissements, avec permis ou avis de travaux lorsqu’ils sont requis.
• Facture de la commission d’agence de l’achat et contrat de mandat de vente avec l’agence qui émettra le CFDI.

Exonération de résidence principale (le cas échéant)

• Carte INE portant l’adresse du bien, ou CFDI d’électricité ou de téléphone fixe, ou relevés bancaires à cette adresse, à votre nom, à celui de votre conjoint ou d’ascendants ou descendants en ligne directe.
• Dates de toute vente exonérée antérieure, pour confirmer que plus de trois ans se sont écoulés.

Situation fiscale et administrative

• RFC et constancia de situación fiscal (attestation de situation fiscale) ; pour les non-résidents, attestation de résidence fiscale de votre pays et, s’il y a lieu, coordonnées du représentant.
• Certificat de non-endettement de l’impuesto predial (taxe foncière annuelle) délivré par la trésorerie municipale (Playa del Carmen, Tulum ou Benito Juárez selon le cas), fiche cadastrale et attestations de non-endettement d’eau et de charges de copropriété.
• Pièce d’identité officielle, CURP, acte de mariage ou contrat de mariage lorsque cela s’applique.

Avant la signature

• Brouillon du calcul du notaire : acompte fédéral, impôt cédulaire d’État, déductions retenues et taux de change appliqué.
• Instructions de paiement par virement bancaire et, si l’acheteur étranger y recourt, conditions de l’escrow.
• Plan pour la déclaration annuelle et, si vous êtes non-résident, pour l’imputation dans votre pays.

Pour conclure : bien vendre commence à l’achat

Bien vendre sur la Riviera Maya, c’est en grande partie avoir bien acheté et avoir conservé chaque papier. Si vous envisagez de mettre votre bien sur le marché, ou d’en acquérir un autre pour investir en location courte ou longue durée, commencez par le dossier fiscal et par une conversation avec le notaire. Le reste, le prix compris, se négocie bien mieux quand vous savez exactement ce que vous allez recevoir.