Zona ristretta e società messicana: quando conviene comprare tramite un'azienda

Comprare un immobile a Playa del Carmen, Tulum o Cancún da cittadini stranieri comporta una decisione strutturale che conviene prendere prima di firmare qualunque proposta d’acquisto: se il bene sarà acquisito tramite un fideicomiso bancario (il trust immobiliare con una banca fiduciaria messicana) oppure tramite una società messicana. Le due figure esistono perché l’intera Riviera Maya ricade nella cosiddetta zona ristretta, la fascia di 50 chilometri dalla costa e 100 chilometri dai confini nella quale la Costituzione vieta agli stranieri il dominio diretto su terre e acque.

Questa guida spiega, con la Ley de Inversión Extranjera e il suo Regolamento alla mano, che cosa può e che cosa non può fare una società messicana con soci stranieri in Quintana Roo, quando l’azienda è lo strumento corretto (affitti turistici gestiti come attività d’impresa, locali commerciali, terreni da sviluppare, più unità sotto un unico ombrello) e quando invece è un errore costoso, che espone il compratore a sanzioni per simulazione e a un carico fiscale di cui non aveva bisogno.

A differenza della maggior parte dei testi che circolano sul mercato, qui la società non viene presentata come una scorciatoia “per evitare il fideicomiso”. Viene presentata per quello che è nella legge: una via legittima per immobili con destinazione non residenziale, con avvisi alla Secretaría de Relaciones Exteriores, iscrizione al Registro Nacional de Inversiones Extranjeras e obblighi mensili verso il SAT (l’agenzia delle entrate messicana) che bisogna essere disposti a rispettare.

Se non hai ancora letto il quadro generale dell’acquisto da parte di stranieri, la guida completa per comprare casa in Messico da straniero è il punto di partenza; questo articolo approfondisce il confronto tra le due strutture e il funzionamento pratico della società.

Riepilogo per chi ha poco tempo

• La zona ristretta è definita dall’articolo 27, frazione I della Costituzione e dall’articolo 2, frazione VI della Ley de Inversión Extranjera (LIE): 100 km lungo i confini e 50 km lungo le spiagge. Tutti i comuni costieri del Quintana Roo (fra cui Benito Juárez, Solidaridad, Tulum, Puerto Morelos, Cozumel e Isla Mujeres) vi rientrano; anche il sud dello stato, con Bacalar e Chetumal, per via del confine con il Belize.
• Uno straniero, persona fisica o società estera, non può acquisire il dominio diretto di un immobile in quella fascia. Non può farlo nemmeno chi ha la residenza permanente in Messico: la LIE (art. 3) esclude espressamente l’acquisto di immobili in zona ristretta dall’equiparazione dei residenti permanenti all’investimento messicano.
• Una società messicana con clausola di ammissione degli stranieri può invece essere proprietaria diretta in zona ristretta, ma unicamente di immobili destinati ad attività non residenziali (LIE, art. 10, fraz. I), e deve darne avviso alla Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) entro sessanta giorni lavorativi dall’acquisto.
• Per finalità residenziali, inclusa l’abitazione affittata a terzi come casa di abitazione, la via è il fideicomiso bancario (LIE, artt. 10 fraz. II, 11 e 13).
• La società è tassata come persona giuridica: ISR (l’imposta sul reddito messicana) del 30 % sul risultato fiscale (LISR, art. 9), acconti mensili, dichiarazione annuale, contabilità elettronica, CFDI (la fattura elettronica obbligatoria), ritenuta aggiuntiva del 10 % sui dividendi e IVA del 16 % su affitti arredati o commerciali.
• Usare un socio messicano come proprietario apparente, o dichiarare una destinazione commerciale che in realtà è abitazione propria, è simulazione: la LIE prevede multe fino all’importo dell’operazione (art. 38, fraz. V) e la Costituzione la perdita del bene.

Che cos’è la zona ristretta e perché tutta la Riviera Maya vi rientra

La restrizione nasce dall’articolo 27 della Costituzione del 1917. La sua frazione I riserva ai messicani per nascita o naturalizzazione e alle società messicane il diritto di acquisire il dominio di terre e acque, permette allo Stato di concedere lo stesso diritto agli stranieri che convengano davanti alla Secretaría de Relaciones Exteriores di considerarsi nazionali rispetto a tali beni e di non invocare la protezione dei propri governi (la cosiddetta clausola Calvo), e si chiude con un divieto assoluto: in una fascia di cento chilometri lungo i confini e di cinquanta lungo le spiagge, “per nessun motivo” gli stranieri potranno acquisire il dominio diretto su terre e acque.

La Ley de Inversión Extranjera recepisce quella geografia nel suo articolo 2, frazione VI, e la battezza zona ristretta. Non è una zona amministrativa né un poligono che si consulta su una mappa comunale: è una distanza misurata dalla linea di costa e dal confine. Il Regolamento della LIE (art. 6) prevede che, in caso di dubbio sul fatto che un fondo sia dentro o fuori, decida la SRE previa consultazione dell’INEGI, e la legge stessa incarica l’INEGI di pubblicare l’elenco dei comuni totalmente o parzialmente compresi (LIE, art. 10 A).

In Quintana Roo il dubbio quasi non esiste. Lo stato è una striscia costiera lunga e stretta: Cancún e la zona hotelera, Puerto Morelos, Playa del Carmen dal Centro e dalla Quinta Avenida fino a Playacar, Colosio o Zazil-Ha, Puerto Aventuras, Akumal, Tulum con Aldea Zamá, La Veleta, la Región 15 e la zona hotelera, Cozumel e Isla Mujeres ricadono tutti entro i 50 chilometri dalla spiaggia. Bacalar e il comune di Othón P. Blanco, con Chetumal, rientrano per la fascia di 100 chilometri dal confine con il Belize, oltre che per la vicinanza alla costa. Solo porzioni dell’entroterra selvaggio restano fuori, e non è lì che si compra casa o si investe in affitto turistico.

Conviene fissare bene la conseguenza pratica: qualunque immobile uno straniero valuti di comprare nella Riviera Maya, sia un appartamento a Playa del Carmen, un lotto a Tulum o un locale a Cancún, si trova in zona ristretta. La domanda non è mai se la restrizione si applichi, ma quale figura giuridica si usa per rispettarla.

Che cosa vieta la restrizione e che cosa no

Il testo costituzionale vieta il “dominio diretto”, cioè la piena proprietà iscritta a nome dello straniero. Non vieta di usare, godere, affittare né di ricavare rendimenti da un immobile. Su questa distinzione si costruiscono le due figure che la LIE disciplina nel suo Titolo Secondo: il fideicomiso, che consente l’utilizzo e lo sfruttamento di immobili in zona ristretta senza costituire diritti reali a favore dello straniero (artt. 11 e 12), e la società messicana, che in quanto persona giuridica messicana può essere proprietaria, con il limite del fine non residenziale quando ammette soci stranieri (art. 10).

Non vieta neppure l’acquisto ai messicani per naturalizzazione. Chi completa il processo di naturalizzazione compra a Playa del Carmen come qualunque cittadino messicano, senza fideicomiso né società. È un dato rilevante per chi risiede nel Paese da anni e ha intenzione di restarci.

Perché la restrizione esiste e come si legge oggi

Il divieto ha radici storiche: l’esperienza delle perdite territoriali del XIX secolo e la volontà del costituente del 1917 di impedire che le fasce di confine e costiere finissero in mani straniere. Un secolo dopo la norma è ancora in vigore, ma il legislatore l’ha progressivamente accompagnata con meccanismi che permettono l’investimento senza toccare la lettera costituzionale: la LIE del 1993 e la sua riforma del 1996 hanno creato lo schema moderno dei fideicomisos fino a cinquant’anni prorogabili e hanno aperto la porta alle società con investimento estero come proprietarie dirette di immobili non residenziali in zona ristretta.

Ci sono tre idee che ordinano la lettura attuale della norma.

1. Il soggetto ristretto è lo straniero, non il capitale. Una società costituita secondo le leggi messicane è messicana anche se il 100 % delle sue azioni appartiene a stranieri. Per questo può essere proprietaria. Ciò che la legge regola è che cosa può comprare a seconda che ammetta o meno soci stranieri nel proprio statuto.
2. La destinazione dell’immobile decide la via. Residenziale significa fideicomiso; non residenziale consente il dominio diretto della società con avviso successivo alla SRE. Il Regolamento definisce entrambi i concetti e li analizziamo più avanti, perché nella pratica il confine tra “abitazione che si affitta” e “attività turistica” è proprio il punto in cui si commettono gli errori.
3. Lo status migratorio non cambia la regola immobiliare. L’articolo 3 della LIE equipara l’investimento dei residenti permanenti a quello messicano, ma esclude quanto previsto dai Titoli Primo e Secondo della legge, e il Titolo Secondo è precisamente quello dell’acquisto di immobili. Un residente permanente italiano o canadese resta straniero ai fini dell’articolo 27.

Dentro questo quadro, la società messicana non è un’“alternativa” universale al fideicomiso. È lo strumento adatto a un tipo preciso di investimento, e uno strumento inadatto, con conseguenze, per un altro.

Le tre vie legali a disposizione di uno straniero in Quintana Roo

Prima di entrare nel dettaglio della società conviene vedere la mappa completa delle opzioni, perché la decisione si prende confrontando.

Via	Base legale	Cosa consente in zona ristretta	Autorità e adempimento	Per chi ha senso di solito
Fideicomiso bancario	LIE artt. 10 fraz. II, 11, 12, 13 e 14	Uso, godimento e sfruttamento di immobili con destinazione residenziale (anche non residenziale); la banca fiduciaria è intestataria, lo straniero è beneficiario	Autorizzazione preventiva della SRE; durata massima di 50 anni prorogabile	Abitazione propria, seconda casa, un appartamento affittato occasionalmente, successione ordinata
Società messicana con clausola di ammissione degli stranieri	LIE artt. 10 fraz. I, 15 e 16; Regolamento artt. 5 e 7	Dominio diretto di immobili destinati ad attività non residenziali	Avviso alla SRE entro 60 giorni lavorativi per ciascun immobile; iscrizione al RNIE	Gestione di affitti turistici come impresa, locali, uffici, terreni da sviluppare, hotel boutique, portafoglio di più unità
Naturalizzazione	Costituzione art. 27 fraz. I	Dominio diretto senza restrizioni, come qualunque messicano	Percorso migratorio e di cittadinanza presso la SRE	Residenti di lungo periodo che soddisfano i requisiti di cittadinanza

Esiste una quarta figura, il permesso per acquistare fuori dalla zona ristretta con patto preventivo davanti alla SRE (LIE, art. 10 A), che la legge risolve in cinque giorni lavorativi quando il comune è interamente fuori dalla zona e in trenta quando è parzialmente dentro. La menzioniamo per completezza: sulla costa del Quintana Roo non si applica.

Per il fideicomiso rimandiamo alla guida al fideicomiso, il trust bancario per acquirenti stranieri, che dettaglia parti, costi e successione. Il resto di questo articolo si concentra sulla seconda riga della tabella.

Residenziale o non residenziale: il confine che definisce la struttura

L’articolo 10 della LIE separa i due mondi con una sola parola, ma è il Regolamento a definirla. Il suo articolo 5 stabilisce che, ai fini del Titolo Secondo della legge, un bene immobile con destinazione residenziale è quello “destinato esclusivamente ad abitazione per uso del proprietario o di terzi”. Poi elenca, in modo esemplificativo e non tassativo, ciò che si considera destinato ad attività non residenziali:

• gli immobili destinati a multiproprietà (tiempo compartido);
• quelli destinati a un’attività industriale, commerciale o turistica che simultaneamente siano utilizzati per fini residenziali;
• quelli acquisiti da istituti di credito e altri intermediari finanziari per il recupero di crediti;
• quelli utilizzati dalle persone giuridiche per realizzare il proprio oggetto sociale consistente in alienazione, urbanizzazione, costruzione, lottizzazione e altre attività dello sviluppo immobiliare, fino alla loro commercializzazione o vendita a terzi;
• in generale, gli immobili destinati ad attività commerciali, industriali, agricole, zootecniche, di pesca, forestali e di prestazione di servizi.

Lo stesso articolo prevede una valvola di sicurezza: in caso di dubbio sul fatto che un immobile si consideri destinato ad attività residenziali, la SRE risolve il quesito entro un termine non superiore a dieci giorni lavorativi e, se non risponde, si intende che nell’immobile si svolgono attività non residenziali. Quel quesito è uno strumento reale e poco usato; in un caso di confine è il documento che un avvocato prudente vuole avere nel fascicolo prima di rogitare a nome dell’azienda.

Come si applica ai casi tipici della Riviera Maya

Qui sta il cuore del problema, perché la maggior parte dei compratori stranieri non vuole un magazzino né una fabbrica: vuole appartamenti da affittare.

Appartamento per uso proprio, anche se affittato per qualche settimana. È abitazione a uso del proprietario. Fine residenziale. La società non è la via; spetta il fideicomiso.

Appartamento affittato a lungo termine a un inquilino che vi abita. Il Regolamento parla di abitazione “del proprietario o di terzi”. Un contratto di locazione abitativa di dodici mesi a Playacar o nella Supermanzana 17 di Cancún resta un uso residenziale dell’immobile. Il fatto che il proprietario sia una società non lo trasforma in attività commerciale. La lettura prudente, e quella che un notario público (il notaio messicano, pubblico ufficiale che redige e autentica gli atti immobiliari) di Solidaridad o Benito Juárez normalmente pretenderà prima di rogitare a nome della società, è che quell’asset debba stare in fideicomiso; la società può esserne beneficiaria se si vuole concentrare la gestione (LIE, art. 11, fraz. I).

Unità gestite come ospitalità turistica a notte, con servizi, dentro un’attività reale. Qui l’immobile è destinato a un’attività turistica e alla prestazione di servizi di alloggio, con iscrizione presso il SAT, fatturazione, imposta statale sull’ospitalità ed eventualmente licenza comunale. Rientra nella frazione V dell’articolo 5 e nel concetto di attività turistica della frazione II. È l’ipotesi in cui una società messicana con soci stranieri può ragionevolmente acquisire il dominio diretto, purché la destinazione dichiarata sia quella reale e mantenuta nel tempo. Quando il progetto ha più unità, personale, un gestore e una contabilità, l’argomento è solido; quando si tratta di un solo appartamento che il proprietario usa tre mesi l’anno e pubblicizza sulle piattaforme per il resto, l’argomento si indebolisce e si avvicina alla simulazione.

Locale commerciale sulla Quinta Avenida, ufficio, deposito, ristorante. Attività commerciale o di servizi. Fine non residenziale senza discussione.

Terreno nella Región 15 di Tulum o sulla carretera federal da sviluppare e vendere. Frazione IV: immobile utilizzato dalla persona giuridica per realizzare il proprio oggetto sociale di sviluppo immobiliare fino alla commercializzazione. La società è la struttura naturale dello sviluppatore. Se il terreno viene comprato per costruirvi la casa propria, torna a essere residenziale. Per l’analisi del suolo, degli ejidos (le terre di proprietà collettiva contadina, non liberamente vendibili finché non sono state regolarizzate) e dei cambi di destinazione d’uso, la guida legale ai terreni a Tulum e nella Riviera Maya dettaglia la due diligence specifica di questo tipo di asset.

Hotel boutique, condhotel, multiproprietà. Frazione I e attività turistica. Non residenziale.

Uso misto: piano terra commerciale e appartamenti sopra. Frazione II dell’articolo 5, quando l’attività commerciale o turistica coesiste simultaneamente con l’uso residenziale. È una delle poche porte attraverso cui un immobile con componente abitativa può entrare nel dominio diretto della società, e proprio per questo conviene documentare il progetto con cura.

La conclusione operativa è semplice da enunciare ed esigente da rispettare: la società è per gli immobili che lavorano. Se l’immobile sarà, nella realtà, la casa per le vacanze dei soci, la struttura corretta è il fideicomiso, punto.

Come funziona una società messicana con clausola di ammissione degli stranieri

Una società messicana è una persona giuridica costituita secondo la Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM) davanti a un notario público o a un corredor público messicano, con sede in Messico. I suoi soci possono essere stranieri in qualunque proporzione, salvo nelle attività riservate o con limiti che la stessa LIE elenca, tra le quali non figura l’attività immobiliare.

La clausola statutaria che definisce cosa la società può comprare

L’articolo 15 della LIE impone che lo statuto di ogni società includa, in alternativa, la clausola di esclusione degli stranieri oppure il patto previsto dalla frazione I dell’articolo 27 costituzionale. La clausola di esclusione (LIE, art. 2, fraz. VII) è l’impegno espresso a non ammettere né direttamente né indirettamente come soci investitori stranieri o società con clausola di ammissione. Il patto, invece, è la clausola Calvo incorporata nell’atto costitutivo: i soci stranieri presenti o futuri si considerano nazionali rispetto ai beni della società e rinunciano a invocare la protezione del proprio governo, a pena di perdere quei beni a favore della Nazione.

Una società con clausola di esclusione può comprare qualunque immobile in qualunque punto del Paese, residenziale o no. Una società con patto di ammissione degli stranieri può comprare qualunque immobile fuori dalla zona ristretta e, al suo interno, soltanto immobili non residenziali (LIE, art. 10). Se una società sostituisce la clausola di esclusione con quella di ammissione deve darne avviso alla SRE entro i trenta giorni lavorativi successivi (LIE, art. 16, ultimo comma), e quella modifica ha effetti immediati su ciò che può continuare a possedere in zona ristretta.

Che tipo di società conviene

La LGSM riconosce diverse specie societarie (art. 1). Nella pratica immobiliare del Quintana Roo se ne usano tre.

Tipo	Caratteristiche che contano per l’investitore straniero	Base legale
Sociedad anónima de capital variable (S.A. de C.V.)	Minimo due azionisti; capitale rappresentato da azioni liberamente trasferibili salvo patto contrario; governo tramite assemblea e amministratore unico o consiglio; la più flessibile per ingresso e uscita dei soci e per vendere l’attività cedendo le azioni	LGSM artt. 87 e 89
Sociedad de responsabilidad limitada de capital variable (S. de R.L. de C.V.)	Soci obbligati solo al versamento dei propri conferimenti; quote non rappresentate da titoli negoziabili e cedibili con i requisiti di legge; massimo cinquanta soci; molto usata dagli investitori statunitensi per ragioni fiscali nel loro Paese d’origine	LGSM artt. 58 e 61
Sociedad por acciones simplificada (S.A.S.)	Uno o più azionisti che possono essere solo persone fisiche; si costituisce online con lo statuto modello della Secretaría de Economía; richiede che tutti gli azionisti abbiano la e.firma in corso di validità; tetto di ricavi annui aggiornato ogni anno	LGSM artt. 260 e 262

La S.A.S. serve raramente a un compratore straniero appena arrivato: l’obbligo che ciascun azionista disponga della firma elettronica avanzata del SAT presuppone di avere già il RFC (il codice fiscale messicano) e, in pratica, una posizione migratoria regolare, e il limite di ricavi la rende inadatta a portafogli di una certa dimensione. La scelta tra S.A. e S. de R.L. dipende di solito dal Paese di residenza fiscale dei soci e dalla previsione di far entrare investitori; è una conversazione per l’avvocato societario e per il commercialista del Paese d’origine, non una decisione standard. Per un investitore italiano, in particolare, la qualificazione della società messicana ai fini del monitoraggio fiscale e delle regole sulle partecipazioni estere va verificata in Italia prima di scegliere il veicolo.

Passo per passo della costituzione e del primo acquisto

1. Autorizzazione della denominazione. La Secretaría de Economía autorizza l’uso della denominazione o ragione sociale (LIE, art. 15) tramite la propria piattaforma elettronica; la pratica è di norma gestita dal notaio o dall’avvocato.
2. Bozza di statuto. Oggetto sociale che includa espressamente le attività che giustificheranno la destinazione non residenziale (prestazione di servizi di ospitalità, locazione di immobili commerciali, sviluppo immobiliare, a seconda del caso), patto di ammissione degli stranieri, regole di amministrazione, procure.
3. Firma dell’atto costitutivo davanti a notario o corredor público. I soci compaiono personalmente o tramite procura. Un socio persona giuridica straniera deve dimostrare esistenza e poteri con documenti apostillati o legalizzati e tradotti da perito. Per una S.r.l. italiana significa visura camerale aggiornata con apostille dell’Aja e traduzione giurata in spagnolo.
4. Iscrizione al Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Quintana Roo. Dà pubblicità alla società; nello stato il registro dipende dalla Secretaría de Gobierno e offre la consultazione dei fascicoli online.
5. Iscrizione al RFC. La scheda del SAT per le persone giuridiche di nuova costituzione richiede atto costitutivo, prova del domicilio fiscale, procura e documento d’identità del rappresentante legale e il codice RFC dei soci o azionisti (Código Fiscal de la Federación, art. 27). I soci residenti all’estero senza obblighi fiscali in Messico si identificano secondo le regole della Resolución Miscelánea Fiscal; il commercialista deve prevederlo prima dell’appuntamento. Si ottiene anche la e.firma della società.
6. Iscrizione al Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE). Ogni società messicana nel cui capitale partecipi investimento estero deve iscriversi (LIE, art. 32) entro i quaranta giorni lavorativi successivi, nella modalità B gestita dalla Secretaría de Economía. L’omissione o il ritardo sono sanzionati (LIE, art. 38, fraz. IV).
7. Conto bancario e prova dei fondi. Le banche applicano la propria politica di adeguata verifica della clientela alle società con soci stranieri; conviene aprire il conto prima di impegnarsi su date di rogito.
8. Acquisto dell’immobile a nome della società. Preliminare, due diligence, escritura (l’atto pubblico di compravendita) davanti a un notaio di Solidaridad, Tulum o Benito Juárez, pagamento dell’imposta comunale sull’acquisto di immobili e iscrizione al Registro Público. Il processo notarile e il rogito in Quintana Roo è lo stesso di qualunque compratore, con la particolarità che il notaio deve verificare la clausola statutaria e dare atto della destinazione non residenziale.
9. Avviso alla SRE. Entro sessanta giorni lavorativi dall’acquisto (LIE, art. 10, fraz. I), per ciascun immobile, con il modulo FF-SRE-010, con l’ubicazione e la descrizione del bene, la descrizione chiara e precisa delle destinazioni previste, copia dell’atto pubblico e il pagamento dei diritti fissati dalla Ley Federal de Derechos, più alti se l’avviso è tardivo. Il contenuto dell’avviso è disciplinato dall’articolo 7 del Regolamento e la SRE può verificare in qualunque momento la veridicità di quanto dichiarato (LIE, art. 13).

Ognuno di questi passaggi lascia un documento nel fascicolo. Quando arriverà il momento di vendere l’immobile o le azioni, quel fascicolo completo sarà esattamente ciò che un compratore diligente pretenderà di vedere.

Obblighi e costi ricorrenti della società

Chi compra tramite società non acquisisce solo un immobile: acquisisce un’azienda che vive ogni mese. È la differenza più sottovalutata rispetto al fideicomiso, il cui costo annuale è una commissione fissa del fiduciario e i cui obblighi fiscali, quando ci sono affitti, sono quelli di una persona fisica.

Obblighi fiscali federali

• Acconti mensili di ISR entro il giorno 17 del mese successivo (LISR, art. 14), calcolati con il coefficiente di utile.
• Dichiarazione annuale entro i tre mesi successivi alla chiusura dell’esercizio (LISR, art. 76, fraz. V), con determinazione del risultato fiscale e del conto dell’utile fiscale netto.
• Dichiarazioni mensili IVA quando la società compie operazioni imponibili (affitti arredati, locazione commerciale, servizi di ospitalità), con la dichiarazione informativa delle operazioni con terzi.
• Contabilità elettronica ed emissione di CFDI per ogni ricavo, comprese le locazioni incassate tramite piattaforme digitali, che richiedono alla persona giuridica il suo RFC e la constancia de situación fiscal per pagarla senza le ritenute applicabili alle persone fisiche.
• Ritenute verso fornitori persone fisiche (compensi professionali, locazioni) ed eventualmente verso i dipendenti.
• Informazioni sul titolare effettivo. Dal 2022 le persone giuridiche devono ottenere, conservare come parte della contabilità e consegnare al SAT su richiesta le informazioni attendibili e aggiornate sui propri titolari effettivi (CFF, art. 32-B Ter); non farlo o non mantenerle aggiornate è un illecito sanzionato (CFF, art. 84-M). Per una società con soci stranieri questo fascicolo identifica le persone fisiche che in ultima istanza controllano l’impresa.
• Comunicazione dei soci o azionisti al RFC ogni volta che cambia la struttura del capitale.

Obblighi verso il RNIE

Oltre all’iscrizione iniziale, il Regolamento della LIE (artt. 38 e 43) impone una relazione economica annuale entro i primi cinque mesi successivi alla chiusura dell’esercizio e aggiornamenti trimestrali di determinate informazioni, questi ultimi solo quando si superano gli importi fissati dalla Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras con delibera generale. Un portafoglio piccolo di norma presenterà solo la relazione annuale; uno sviluppo finanziato dalla casa madre estera può ricadere negli avvisi trimestrali.

Obblighi di lavoro e locali

Se l’attività di ospitalità assume personale (pulizie, reception, manutenzione), la società diventa datore di lavoro: iscrizione all’IMSS (l’istituto messicano di previdenza sociale), contributi, buste paga certificate elettronicamente, partecipazione dei lavoratori agli utili quando c’è utile fiscale. Molti investitori risolvono la questione affidandosi a una società di gestione degli affitti che si assume il rapporto di lavoro, il che ha un costo che deve entrare nel modello.

Sul piano statale e comunale compaiono l’imposta sull’ospitalità del Quintana Roo sui soggiorni turistici, la licenza di esercizio e la compatibilità di destinazione d’uso quando l’immobile opera come attività d’impresa, oltre al predial (l’imposta comunale sugli immobili, l’equivalente dell’IMU) che paga qualunque proprietario.

Voci di costo da mettere a budget

Non pubblichiamo cifre perché gli onorari variano tra studi notarili, studi legali e città, e perché i diritti ufficiali si aggiornano ogni anno. Ciò che invece deve stare nel foglio di calcolo di chi confronta le strutture è il seguente elenco di voci.

Voce	Fideicomiso	Società messicana
Costituzione della figura	Autorizzazione SRE e onorari del fiduciario per l’apertura	Onorari di notario o corredor, denominazione, iscrizione al Registro Público
Costo annuo fisso	Commissione annuale della banca fiduciaria	Onorari mensili del commercialista, relazione RNIE, rinnovo della e.firma, domicilio fiscale
Adempimenti fiscali	Dichiarazioni da persona fisica solo se ci sono affitti	Dichiarazioni mensili e annuale sempre, anche a società inattiva
A ogni acquisto di immobile	Modifica del fideicomiso o nuovo fideicomiso, con autorizzazione	Avviso SRE per immobile, con diritti
Alla vendita	Cancellazione o cessione dei diritti di beneficiario	Vendita dell’immobile da parte della società o vendita delle azioni, con le rispettive implicazioni fiscali
Al decesso di un titolare	Beneficiari sostituti designati nel contratto	Trasmissione di azioni o quote secondo statuto e diritto successorio applicabile

Il dettaglio di imposte e diritti di acquisto che paga qualunque compratore, persona fisica o società, sta nella guida ai costi di acquisto: ISAI, notaio e predial in Quintana Roo. L’ISAI (l’imposta sull’acquisto di beni immobili) è comunale e la sua aliquota è fissata dalla legge statale e dalle leggi di bilancio di ciascun comune; Solidaridad, Tulum e Benito Juárez non necessariamente coincidono.

Fiscalità della società: ISR, IVA, dividendi e vendita futura

La scelta tra fideicomiso e società è, in buona parte, una scelta fiscale, ed è qui che servono di più un commercialista con esperienza di investitori stranieri e un consulente nel Paese di residenza dei soci.

ISR societario

Le persone giuridiche calcolano l’ISR applicando l’aliquota del 30 % al risultato fiscale dell’esercizio (LISR, art. 9), cioè ai ricavi imponibili meno le deduzioni autorizzate e la partecipazione agli utili corrisposta. Per un’impresa di ospitalità o di locazione, le deduzioni tipiche sono l’ammortamento delle costruzioni, gli interessi sui finanziamenti, le spese condominiali, il predial, le assicurazioni, le commissioni di piattaforme e gestori, la pubblicità, gli stipendi e i compensi professionali, sempre con CFDI e pagati con mezzi bancari tracciabili. Ben amministrata, una società con costi reali può essere tassata su una base sensibilmente inferiore al ricavo lordo; mal amministrata, paga il 30 % su quasi tutto ciò che incassa.

Dividendi verso i soci

L’utile che la società distribuisce ai soci persone fisiche è soggetto a un’aliquota aggiuntiva del 10 % che la società stessa trattiene (LISR, art. 140, secondo comma). Quando i soci risiedono all’estero, la fonte del reddito si colloca in Messico perché qui risiede la società che distribuisce (LISR, art. 164) e si applica la stessa ritenuta, che può essere ridotta o accreditata secondo la convenzione contro le doppie imposizioni tra il Messico e il Paese del socio, se esiste e se ne rispettano i requisiti di residenza e di beneficiario effettivo. Fra Italia e Messico una convenzione esiste, ma la sua applicazione richiede il certificato di residenza fiscale e una verifica caso per caso da parte del consulente italiano. Questo secondo livello di imposta non esiste nel fideicomiso, dove il reddito arriva direttamente alla persona fisica.

IVA nella gestione

L’aliquota generale dell’IVA è del 16 % (LIVA, art. 1). L’uso o godimento temporaneo di immobili destinati esclusivamente a casa di abitazione è esente, ma l’esenzione non si applica agli immobili forniti arredati né a quelli destinati o utilizzati come alberghi o case di ospitalità (LIVA, art. 20, fraz. II). Tradotto nella Riviera Maya: l’affitto turistico di un appartamento arredato ad Aldea Zamá o a Puerto Cancún sconta l’IVA al 16 %, con diritto a detrarre l’IVA sulle spese; la locazione di un locale commerciale la sconta anch’essa; solo la locazione abitativa non arredata resta esente. Questo vale identico per persone fisiche e società, ma la società la gestisce mese per mese in modo obbligatorio.

In fase di vendita non si paga IVA sull’alienazione del suolo né delle costruzioni destinate a casa di abitazione, e gli alberghi sono espressamente esclusi da quell’esenzione (LIVA, art. 9, fraz. I e II). Una società che vende un immobile gestito come struttura ricettiva o un locale commerciale deve analizzare con il proprio commercialista l’IVA sulla parte di costruzione.

Quando la società vende

L’alienazione dell’immobile da parte della società genera una plusvalenza imponibile all’aliquota societaria, con deduzione del costo di acquisto rivalutato e degli investimenti. La società non ha accesso all’esenzione per vendita della casa di abitazione che la legge riserva alle persone fisiche, ed è un punto decisivo per chi confronta le strutture con un orizzonte di rivendita. L’alternativa di vendere le azioni della società invece dell’immobile evita l’imposta comunale sull’acquisto a carico del compratore ma non elimina l’ISR: la vendita di azioni di una società messicana da parte di residenti all’estero è tassata anch’essa in Messico, e chi compra le azioni si assume l’intera storia dell’impresa. La guida sulle tasse quando si vende un immobile in Messico sviluppa il regime della persona fisica e del fideicomiso, utile per il confronto.

Il Paese di residenza dei soci

Una società messicana è un’entità estera per il fisco del socio. Italia, Spagna, Francia, Stati Uniti e Canada hanno regole proprie su partecipazioni in società estere, trasparenza fiscale, dichiarazioni informative e credito per l’imposta messicana. Per un residente fiscale italiano entrano in gioco il quadro RW del monitoraggio fiscale, il trattamento dei dividendi esteri e le regole sulle società controllate estere quando ricorrono i presupposti. La scelta tra S.A. e S. de R.L., la convenienza di distribuire dividendi o di reinvestire, e perfino la decisione stessa di usare una società o un fideicomiso dipendono da quell’analisi in origine. Nessun consulente messicano può prendere da solo quella parte della decisione.

Confronto diretto: fideicomiso o società messicana

Entrambe le strutture rispettano la Costituzione. Ciò che le distingue è a cosa servono, quanto costa mantenerle e come sono tassate. La tabella riassume i criteri che pesano di più nella pratica del Quintana Roo.

Criterio	Fideicomiso bancario	Società messicana con soci stranieri
Destinazione ammessa in zona ristretta	Residenziale e non residenziale	Solo non residenziale (LIE, art. 10, fraz. I)
Uso personale dell’immobile	Sì, è la sua funzione naturale	No; l’uso come abitazione dei soci contraddice il fine dichiarato
Intestatario nei registri	Banca fiduciaria	La società
Pratica presso la SRE	Autorizzazione preventiva; decisione in 5 o 30 giorni lavorativi; silenzio-assenso (LIE, art. 14)	Avviso successivo entro 60 giorni lavorativi per immobile
Durata	Fino a 50 anni, prorogabile (LIE, art. 13)	Indefinita finché la società esiste ed è in regola
Altri registri	Il fiduciario adempie al RNIE	RNIE, RFC, Registro Público de Comercio, titolare effettivo
Carico amministrativo	Basso; una commissione annuale	Alto; commercialista mensile, dichiarazioni, relazioni
ISR sugli affitti	Persona fisica, aliquote progressive con deduzioni da locazione	30 % societario sul risultato fiscale
Secondo livello di imposta	No	10 % aggiuntivo sui dividendi
ISR alla vendita	Persona fisica; possibile esenzione casa di abitazione se ricorrono i requisiti	Societario; senza esenzione casa di abitazione
Più immobili	Un fideicomiso per immobile o ampliamento con autorizzazione	Un solo veicolo può possederne molti
Successione	Beneficiari sostituti; evita il procedimento successorio in Messico	Trasmissione di azioni secondo statuto e legge applicabile
Finanziamento e soci	Limitato; il fideicomiso non accoglie facilmente investitori	Naturale; ingresso di soci, prestiti, cessione parziale
Rischio regolatorio	Basso se si rinnova e si pagano le commissioni	Alto se la destinazione dichiarata non coincide con quella reale

Letta con onestà, la tabella dice che per la stragrande maggioranza dei compratori stranieri di un appartamento o di una casa a Playa del Carmen, Tulum o Cancún la struttura corretta è il fideicomiso. La società vince quando dietro c’è un’attività d’impresa: più unità gestite come ospitalità, un immobile commerciale, un terreno da sviluppare o un progetto con più investitori.

Casi d’uso a Playa del Carmen, Tulum e Cancún

I casi che seguono sono scenari illustrativi costruiti a partire da situazioni frequenti sul mercato; non descrivono operazioni concrete né promettono risultati. Servono a vedere come si applica la regola.

Un appartamento a Playacar per le vacanze della famiglia e affitto occasionale

Coppia milanese, un appartamento con due camere a Playacar Fase II, uso proprio otto settimane l’anno, affitto sulle piattaforme per il resto. Anche se l’affitto è consistente, l’immobile è abitazione del proprietario e l’uso turistico non è un’attività d’impresa organizzata. Fine residenziale. Fideicomiso, con la coppia come beneficiaria e i figli come sostituti. Gli affitti si dichiarano come persona fisica e, al momento della vendita, si valuta l’esenzione per casa di abitazione se ne ricorrono i requisiti. Sul fronte italiano, la coppia dovrà comunque considerare il monitoraggio fiscale dell’immobile estero e il trattamento dei canoni percepiti in Messico.

Quattro monolocali a La Veleta gestiti come struttura ricettiva

Un investitore italiano compra quattro monolocali nello stesso edificio a La Veleta, Tulum, incarica una società di gestione, apre la posizione fiscale per l’attività di ospitalità, riscuote l’imposta statale sull’ospitalità, fattura, ha una reception condivisa e non usa personalmente le unità. È prestazione di servizi di alloggio turistico, con contabilità e personale tramite il gestore. Rientra nel fine non residenziale del Regolamento (art. 5, fraz. II e V). Una S. de R.L. de C.V. con patto di ammissione degli stranieri può acquisirne il dominio diretto, con avviso alla SRE per ciascuna delle quattro escrituras. Prima del rogito, l’avvocato ottiene dalla SRE il pronunciamento sul carattere non residenziale per blindare il fascicolo. Per dimensionare l’attività, il confronto tra affitto turistico e affitto a lungo termine nella Riviera Maya raccoglie la metodologia di analisi senza cifre inventate.

Un locale sulla Quinta Avenida

Una società con soci statunitensi compra un locale commerciale sulla Quinta Avenida di Playa del Carmen per affittarlo a un ristorante. Attività commerciale. Dominio diretto della società, avviso alla SRE, IVA al 16 % sul canone, ISR societario. Il fideicomiso sarebbe possibile ma aggiungerebbe una commissione annuale senza portare alcun vantaggio.

Un terreno nella Región 15 da costruire e vendere

Un gruppo di tre investitori europei compra un lotto nella Región 15 di Tulum per sviluppare sei ville e venderle. L’immobile è destinato all’oggetto sociale di sviluppo immobiliare fino alla sua commercializzazione (Regolamento, art. 5, fraz. IV). S.A. de C.V. con patto di ammissione, avviso alla SRE, licenze edilizie presso il comune di Tulum, costituzione del regime condominiale alla fine dei lavori, vendita di ciascuna villa da parte della società. Se un investitore volesse tenersi una villa per uso proprio, quell’unità dovrebbe passare a un fideicomiso a suo favore; non può restare nella società come sua abitazione.

Un appartamento a Puerto Cancún affittato a lungo termine

Un investitore francese compra un appartamento a Puerto Cancún per affittarlo dodici mesi a una famiglia. È abitazione di terzi: uso residenziale. La società non è la via. Fideicomiso, con il vantaggio aggiuntivo che la locazione abitativa non arredata è esente da IVA e che la persona fisica dichiara con la deduzione opzionale da locazione.

Più unità in condomini diversi di Playa del Carmen

Una famiglia italiana con residenza temporanea vuole comprare tre appartamenti in edifici diversi tra il Centro e Colosio, usarli in parte e affittarli. Qui la risposta onesta è che la miscela di uso personale e affitto sparso non è un’attività di ospitalità organizzata; tre fideicomisos, o uno ampliato con autorizzazione, sono la via. Se in seguito la famiglia professionalizzasse la gestione, smettesse di usare le unità e le integrasse in un’impresa con un’amministrazione reale, potrebbe rivedere la struttura, trasferendo gli immobili alla società con il costo fiscale e notarile di quel trasferimento. L’offerta di appartamenti in vendita a Playa del Carmen permette di confrontare edifici e regolamenti condominiali prima di decidere.

Rischi, errori frequenti e conformità

La società messicana funziona bene quando si usa per ciò a cui serve e si mantiene in regola. I problemi che vediamo nella pratica si ripetono.

Simulazione della destinazione non residenziale

È il rischio maggiore. Comprare la casa al mare a nome di un’azienda, dichiarare “locazione” e usarla come abitazione dei soci è una simulazione di atto volta a permettere agli stranieri il godimento di un immobile in zona ristretta in violazione della LIE. La sanzione è una multa fino all’importo dell’operazione (LIE, art. 38, fraz. V), e la Costituzione aggiunge la perdita del bene a favore della Nazione per chi viene meno al patto dell’articolo 27. La SRE può verificare in qualunque momento la veridicità degli avvisi (LIE, art. 13). A ciò si somma il rischio fiscale che il SAT riqualifichi come non deducibili le spese di un’“impresa” senza attività reale.

Il socio messicano prestanome

Usare un amico, un dipendente o un socio locale come azionista di maggioranza affinché la società abbia la clausola di esclusione degli stranieri e possa comprare abitazioni è la versione più grave dello stesso problema. Oltre alla simulazione, lo straniero resta esposto al rischio che l’intestatario apparente disponga del bene, lo ipotechi o lo lasci in eredità alla propria famiglia. Non esiste contratto privato che ripari quell’esposizione.

Dimenticare avvisi e registrazioni

Avviso alla SRE entro sessanta giorni lavorativi per ciascun immobile; iscrizione al RNIE entro quaranta giorni lavorativi; relazione economica annuale; avviso di cambio di clausola entro trenta giorni lavorativi; comunicazione dei soci al RFC; titolare effettivo. Ogni omissione ha la sua sanzione e, quel che pesa di più nella pratica, riemerge quando la società vuole vendere e il compratore chiede il fascicolo completo.

Lasciare la società “dormiente”

Una società senza ricavi resta obbligata a presentare le dichiarazioni. Smettere di farlo porta a solleciti, multe e alla restrizione del certificato di sigillo digitale, senza il quale non si può fatturare il primo affitto quando l’attività parte. Il costo del commercialista mensile non è facoltativo.

Pagamenti in contanti e antiriciclaggio

La legge antiriciclaggio vieta di regolare in contanti la costituzione o il trasferimento di diritti reali su immobili quando il valore eguaglia o supera l’equivalente di ottomilaventicinque volte il valore giornaliero dell’UMA, l’unità di misura e aggiornamento messicana (LFPIORPI, art. 32, fraz. I). Gli sviluppatori, gli intermediari immobiliari e i notai svolgono attività vulnerabili e devono identificare il cliente e, se del caso, presentare le segnalazioni (LFPIORPI, art. 17, fraz. V e XII). Per una società con soci stranieri ciò significa documentare l’origine dei fondi e l’identità dei titolari effettivi già dal preliminare di compravendita. Strutturare il flusso dei fondi con un conto escrow e bonifici documentati facilita l’adempimento di questi obblighi fin dal primo pagamento, e semplifica anche la prova della provenienza in Italia.

Regolamento condominiale e destinazione d’uso

Che la LIE permetta alla società di essere proprietaria di un immobile destinato all’ospitalità non significa che il condominio lo consenta. Molti regolamenti condominiali a Playa del Carmen e Cancún limitano l’affitto a notte o richiedono la registrazione; la gestione turistica richiede inoltre la compatibilità della destinazione d’uso del suolo e la licenza comunale. Una destinazione “commerciale” che l’edificio vieta lascia la società con un fine dichiarato alla SRE che non può eseguire legalmente.

Fronte mare ed ejidos

Gli immobili fronte mare comprendono normalmente una concessione di zona federale marittimo-terrestre, la ZOFEMAT (la fascia demaniale di venti metri dalla battigia, che non si compra ma si ottiene in concessione), intestata al titolare, che deve essere trasferita e mantenuta in regola. I terreni di origine ejidal non possono essere venduti finché non sono stati regolarizzati e intestati secondo la Ley Agraria; la società non risolve quel problema, cambia solo chi lo subisce. In entrambi i casi la due diligence sul titolo precede qualunque decisione di struttura.

Checklist decisionale prima di costituire la società

Rispondi a queste domande per iscritto con il tuo consulente; se la maggior parte delle risposte punta al fideicomiso, non costituire l’azienda.

1. Qualcuno dei soci dormirà nell’immobile per più di qualche settimana all’anno? Se sì: fideicomiso.
2. L’immobile sarà affittato come abitazione a lungo termine? Se sì: fideicomiso.
3. Esiste un’attività reale di ospitalità, commerciale o di sviluppo, con amministrazione, fatturazione e personale proprio o esternalizzato? Se sì: la società è praticabile.
4. È previsto l’acquisto di più unità, l’ingresso di investitori o la richiesta di finanziamenti? Se sì: la società offre flessibilità.
5. I soci accettano il costo di un commercialista mensile, di dichiarazioni permanenti e della relazione annuale al RNIE, anche negli anni senza ricavi? Se no: fideicomiso.
6. Il consulente fiscale del Paese di residenza ha analizzato le conseguenze di partecipare a una società messicana e la ritenuta sui dividendi? Se no: non firmare ancora.
7. Nei casi di confine si otterrà il pronunciamento della SRE sul carattere non residenziale? Dovrebbe.
8. Il notaio ha verificato che l’oggetto sociale e il patto di ammissione degli stranieri siano redatti correttamente e che la destinazione non residenziale risulti nell’atto di acquisto?
9. Sono a calendario l’avviso alla SRE entro sessanta giorni lavorativi e l’iscrizione al RNIE entro quaranta?
10. Il regolamento condominiale, la destinazione d’uso e le licenze consentono l’attività dichiarata?

Con chi parlare e in quale ordine

• Avvocato immobiliare e societario con esperienza in Quintana Roo, per l’analisi residenziale contro non residenziale, la redazione dello statuto e il coordinamento degli avvisi.
• Notario público di Solidaridad, Tulum o Benito Juárez, che costituisce la società e formalizza l’acquisto; conviene che sia lo stesso per entrambe le cose.
• Commercialista con esperienza di persone giuridiche con soci stranieri, che iscriva la società al RFC, prepari il fascicolo del titolare effettivo e tenga la contabilità mensile.
• Consulente fiscale nel Paese di residenza dei soci, prima di decidere il tipo di società. Per un investitore italiano è il momento di chiarire monitoraggio fiscale, credito d’imposta e trattamento dei dividendi.
• Banca fiduciaria, se la conclusione è che almeno una parte degli immobili debba stare in fideicomiso.

Se vuoi che valutiamo insieme quale struttura corrisponde a un immobile concreto del nostro catalogo di proprietà in Quintana Roo, o coordinare la conversazione con notaio e commercialista, puoi contattarci. Non sostituiamo quei professionisti; mettiamo ordine nel processo perché la decisione strutturale si prenda prima della proposta d’acquisto e non dopo.

Domande frequenti

Tutta la Riviera Maya rientra nella zona ristretta?

Sì, a tutti gli effetti pratici. La zona ristretta comprende 50 chilometri dalle spiagge e 100 dai confini (Costituzione, art. 27, fraz. I; LIE, art. 2, fraz. VI). Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal, Tulum, Cozumel e Isla Mujeres sono dentro la fascia costiera; Bacalar, Chetumal e il resto del sud dello stato rientrano per la fascia di confine con il Belize. Solo porzioni interne della selva restano fuori, e lì non si concentra l’investimento immobiliare.

Una società messicana con soci stranieri può comprare un appartamento per abitarci?

Non come proprietaria diretta. L’articolo 10, frazione I della LIE consente alle società con clausola di ammissione degli stranieri di acquisire il dominio di immobili in zona ristretta solo quando sono destinati ad attività non residenziali, e il Regolamento definisce residenziale l’immobile destinato esclusivamente ad abitazione del proprietario o di terzi. Per l’abitazione, anche affittata a lungo termine, la via è il fideicomiso, del quale la società può essere beneficiaria se conviene.

Quale comunicazione deve presentare la società dopo l’acquisto in zona ristretta?

L’avviso di acquisizione previsto dall’articolo 10, frazione I della LIE, alla Secretaría de Relaciones Exteriores, entro sessanta giorni lavorativi dall’acquisto, per ciascun immobile. Si presenta con il modulo FF-SRE-010, con l’ubicazione e la descrizione del bene, la descrizione precisa della destinazione prevista, copia dell’atto pubblico autorizzato dal notaio e il pagamento dei relativi diritti, che sono più elevati se l’avviso è presentato fuori termine.

Quanto ISR paga una società messicana sugli affitti di un immobile?

Le persone giuridiche del regime generale applicano l’aliquota del 30 % al risultato fiscale dell’esercizio (LISR, art. 9), cioè dopo aver dedotto le spese autorizzate con documento fiscale valido. Quando distribuiscono dividendi a persone fisiche o a residenti all’estero trattengono inoltre un 10 % aggiuntivo (LISR, artt. 140 e 164), che può essere ridotto secondo la convenzione fiscale applicabile. A ciò si aggiungono gli acconti mensili e la dichiarazione annuale.

L’affitto turistico paga l’IVA se l’immobile è intestato a una società?

Sì. L’esenzione IVA della locazione di casa di abitazione non si applica agli immobili consegnati arredati né a quelli destinati ad alberghi o case di ospitalità (LIVA, art. 20, fraz. II). L’affitto turistico tipico di Playa del Carmen o Tulum, arredato e a notte, sconta l’IVA al 16 %, con diritto a detrarre l’IVA pagata sulle spese dell’attività. La regola è la stessa per le persone fisiche; la differenza è che la società la gestisce mese per mese in modo obbligatorio.

Un residente permanente in Messico può comprare direttamente a Playa del Carmen?

No. L’articolo 3 della LIE equipara l’investimento dei residenti permanenti a quello messicano, ma esclude da tale equiparazione quanto previsto dai Titoli Primo e Secondo della legge, e il Titolo Secondo disciplina proprio l’acquisto di immobili e i fideicomisos in zona ristretta. Un residente permanente ha ancora bisogno del fideicomiso per l’abitazione o di una società messicana per fini non residenziali. Solo la naturalizzazione elimina la restrizione.

Cosa rischio se intesto l’immobile a un messicano prestanome?

È una simulazione. La LIE sanziona la simulazione di atti allo scopo di permettere agli stranieri il godimento o la disposizione di immobili in zona ristretta con una multa fino all’importo dell’operazione (art. 38, fraz. V), e la Costituzione prevede la perdita del bene a favore della Nazione per chi viola il patto dell’articolo 27. A ciò si aggiunge un rischio civile evidente: l’intestatario apparente può vendere, ipotecare o lasciare in eredità un immobile che legalmente è suo.

Conviene comprare le azioni di una società che già possiede l’immobile?

A volte viene proposto come modo per risparmiare l’imposta comunale sull’acquisto. È un’operazione legittima, ma il compratore acquisisce l’intera impresa con la sua storia fiscale, lavorativa e di adempimenti, e la vendita di azioni da parte di residenti all’estero è comunque tassata in Messico. Richiede una due diligence societaria e fiscale molto più approfondita di quella di una compravendita immobiliare, e non elimina l’obbligo che la destinazione resti non residenziale.