Zone restreinte et société mexicaine : quand acheter via une entreprise

Acheter un bien immobilier à Playa del Carmen, à Tulum ou à Cancún lorsqu’on est français, belge, suisse ou québécois suppose une décision structurelle qu’il vaut mieux prendre avant de signer la moindre offre : le bien sera-t-il acquis par l’intermédiaire d’un fideicomiso bancaire — la fiducie immobilière mexicaine — ou par l’intermédiaire d’une société mexicaine ? Ces deux véhicules existent parce que la Riviera Maya tout entière se situe à l’intérieur de ce que le droit mexicain appelle la zone restreinte : la bande de 50 kilomètres depuis le littoral et de 100 kilomètres depuis les frontières, dans laquelle la Constitution interdit aux étrangers la propriété directe des terres et des eaux.

Ce guide explique, la Ley de Inversión Extranjera (loi sur l’investissement étranger, ci-après LIE) et son règlement d’application à la main, ce qu’une société mexicaine à associés étrangers peut et ne peut pas faire au Quintana Roo ; quand l’entreprise est l’outil approprié — location touristique exploitée comme une véritable activité, locaux commerciaux, terrains à développer, plusieurs lots réunis sous un même toit juridique — et quand elle constitue une erreur coûteuse qui expose l’acquéreur à des sanctions pour simulation et à une charge fiscale dont il n’avait nul besoin.

Contrairement à la plupart des textes qui circulent sur le marché, la société n’est pas présentée ici comme un raccourci « pour éviter le fideicomiso ». Elle est présentée pour ce qu’elle est en droit : une voie légitime pour des biens à destination non résidentielle, assortie d’avis au ministère mexicain des Affaires étrangères (Secretaría de Relaciones Exteriores, SRE), d’une inscription au Registre national des investissements étrangers et d’obligations mensuelles devant l’administration fiscale (SAT) qu’il faut être disposé à honorer, année après année, y compris les années sans recettes.

Si vous n’avez pas encore lu le panorama général de l’achat par un non-résident, le guide complet pour acheter un bien immobilier au Mexique en tant qu’étranger constitue le point de départ ; le présent article approfondit la comparaison entre les deux structures et le fonctionnement pratique de la société.

L’essentiel en dix lignes

• La zone restreinte est définie par l’article 27, fraction I de la Constitution mexicaine et par l’article 2, fraction VI de la LIE : 100 km le long des frontières et 50 km le long des plages. Toutes les communes côtières du Quintana Roo — parmi lesquelles Benito Juárez (Cancún), Solidaridad (Playa del Carmen), Tulum, Puerto Morelos, Cozumel et Isla Mujeres — s’y trouvent ; le sud de l’État, avec Bacalar et Chetumal, également, du fait de la frontière avec le Belize.
• Un étranger, personne physique ou société étrangère, ne peut pas acquérir la propriété directe d’un bien dans cette bande. Celui qui dispose d’une résidence permanente au Mexique ne le peut pas davantage : la LIE (art. 3) exclut expressément l’acquisition d’immeubles en zone restreinte de l’assimilation des résidents permanents à l’investissement mexicain.
• Une société mexicaine dotée d’une clause d’admission des étrangers peut, elle, être propriétaire directe en zone restreinte, mais uniquement de biens affectés à des activités non résidentielles (LIE, art. 10, fraction I), et elle doit en aviser la SRE dans les soixante jours ouvrables suivant l’acquisition.
• Pour un usage résidentiel — y compris un logement loué à des tiers à titre d’habitation —, la voie est le fideicomiso bancaire (LIE, art. 10 fraction II, 11 et 13).
• La société est imposée comme personne morale : ISR (impôt sur les bénéfices) de 30 % sur le résultat fiscal (LISR, art. 9), acomptes mensuels, déclaration annuelle, comptabilité électronique, facturation CFDI, retenue supplémentaire de 10 % sur les dividendes et IVA (TVA mexicaine) de 16 % sur les loyers meublés ou commerciaux.
• Recourir à un associé mexicain servant de prête-nom, ou déclarer un usage commercial qui recouvre en réalité une résidence secondaire, relève de la simulation : la LIE prévoit des amendes pouvant atteindre le montant de l’opération (art. 38, fraction V) et la Constitution, la perte du bien.

Ce qu’est la zone restreinte et pourquoi toute la Riviera Maya s’y trouve

La restriction naît de l’article 27 de la Constitution de 1917. Sa fraction I réserve aux Mexicains par naissance ou par naturalisation et aux sociétés mexicaines le droit d’acquérir la propriété des terres et des eaux ; elle permet à l’État de concéder ce même droit aux étrangers qui conviennent devant le ministère des Affaires étrangères de se considérer comme nationaux à l’égard de ces biens et de ne pas invoquer la protection de leur gouvernement — c’est la fameuse convention ou clause Calvo ; et elle se referme sur une interdiction absolue : dans une bande de cent kilomètres le long des frontières et de cinquante le long des plages, « pour aucun motif » les étrangers ne pourront acquérir la propriété directe des terres et des eaux.

La Ley de Inversión Extranjera reprend cette géographie à son article 2, fraction VI, et la baptise zone restreinte. Il ne s’agit ni d’un zonage administratif ni d’un polygone que l’on consulterait sur un plan municipal : c’est une distance mesurée depuis la ligne de côte et depuis la frontière. Le règlement de la LIE (art. 6) prévoit qu’en cas de doute sur la situation d’une parcelle, la SRE tranche après consultation de l’institut national de statistique et de géographie (INEGI), et la loi elle-même charge l’INEGI de publier la liste des communes totalement ou partiellement comprises dans la zone (LIE, art. 10 A).

Au Quintana Roo, le doute n’existe pratiquement jamais. L’État est une longue et étroite bande côtière : Cancún et sa zone hôtelière, Puerto Morelos, Playa del Carmen depuis le Centro et la Quinta Avenida jusqu’à Playacar, Colosio ou Zazil-Ha, Puerto Aventuras, Akumal, Tulum avec Aldea Zamá, La Veleta, la Región 15 et la zone hôtelière, Cozumel et Isla Mujeres se situent tous dans les 50 kilomètres depuis la plage. Bacalar et la commune d’Othón P. Blanco, avec Chetumal, y sont en raison de la bande de 100 kilomètres depuis la frontière bélizienne, et par ailleurs de leur proximité de la côte. Seules des portions de l’intérieur, en pleine forêt, restent hors zone — et ce n’est pas là que l’on achète un logement ni que l’on investit en location saisonnière.

Il faut fixer clairement la conséquence pratique : tout bien qu’un acquéreur étranger envisage d’acheter sur la Riviera Maya — un appartement à Playa del Carmen, un terrain à Tulum, un local à Cancún — se trouve en zone restreinte. La question n’est jamais de savoir si la restriction s’applique, mais quel véhicule juridique on utilise pour la respecter.

Ce que la restriction interdit et ce qu’elle n’interdit pas

Le texte constitutionnel interdit le « dominio directo », c’est-à-dire la pleine propriété inscrite au nom de l’étranger. Il n’interdit ni l’usage, ni la jouissance, ni la location, ni la perception de revenus tirés d’un bien. C’est sur cette distinction que reposent les deux véhicules réglementés par le Titre II de la LIE : le fideicomiso, qui permet l’utilisation et l’exploitation de biens en zone restreinte sans constituer de droits réels au profit de l’étranger (art. 11 et 12), et la société mexicaine qui, en tant que personne morale mexicaine, peut bel et bien être propriétaire, sous réserve de la finalité non résidentielle lorsqu’elle admet des associés étrangers (art. 10).

La restriction ne s’applique pas non plus aux Mexicains par naturalisation. Une personne qui mène à son terme la procédure de naturalisation achète à Playa del Carmen comme n’importe quel national, sans fideicomiso ni société. C’est une donnée pertinente pour qui réside dans le pays depuis des années et compte y rester — un cas fréquent chez les Québécois et les Belges installés à l’année sur la côte.

Pourquoi la restriction existe et comment on la lit aujourd’hui

L’interdiction a une racine historique : l’expérience des pertes territoriales du XIXe siècle et la volonté du constituant de 1917 d’empêcher que les bandes frontalières et côtières ne passent en mains étrangères. Un siècle plus tard la norme demeure, mais le législateur l’a progressivement accompagnée de mécanismes qui permettent l’investissement sans toucher à la lettre constitutionnelle : la LIE de 1993 et sa réforme de 1996 ont créé le régime moderne des fideicomisos d’une durée maximale de cinquante ans renouvelable, et ont ouvert la porte à ce que les sociétés à participation étrangère soient propriétaires directes de biens non résidentiels en zone restreinte.

Trois idées ordonnent la lecture actuelle de la norme, et il vaut la peine de les intégrer avant toute discussion technique.

1. Le sujet restreint est l’étranger, non le capital. Une société constituée conformément aux lois mexicaines est mexicaine quand bien même 100 % de ses parts appartiendraient à des étrangers. C’est pour cela qu’elle peut être propriétaire. Ce que la loi encadre, c’est ce qu’elle peut acheter selon qu’elle admet ou non des associés étrangers dans ses statuts.
2. La destination du bien détermine la voie. Résidentiel signifie fideicomiso ; non résidentiel autorise la propriété directe de la société, avec avis postérieur à la SRE. Le règlement définit les deux notions et nous les analysons plus bas, parce qu’en pratique la frontière entre « logement mis en location » et « activité touristique » est précisément l’endroit où se commettent les erreurs.
3. Le statut migratoire ne modifie pas la règle immobilière. L’article 3 de la LIE assimile l’investissement des résidents permanents à l’investissement mexicain, mais exclut ce que prévoient les Titres I et II de la loi — et le Titre II est justement celui de l’acquisition d’immeubles. Un résident permanent québécois, belge ou français demeure un étranger au regard de l’article 27.

Dans ce cadre, la société mexicaine n’est pas une « alternative » universelle au fideicomiso. C’est l’outil adapté à un type précis d’investissement, et un outil inadapté, avec des conséquences, pour un autre.

Les trois voies légales ouvertes à un étranger au Quintana Roo

Avant d’entrer dans le détail de la société, il est utile de voir la carte complète des options, puisque la décision se prend par comparaison.

Voie	Base légale	Ce qu’elle permet en zone restreinte	Autorité et formalité	Pour qui elle a du sens
Fideicomiso bancaire	LIE art. 10 fraction II, 11, 12, 13 et 14	Usage, jouissance et exploitation de biens à finalité résidentielle (et non résidentielle) ; la banque fiduciaire est titulaire, l’étranger est bénéficiaire	Autorisation préalable de la SRE ; durée maximale de 50 ans renouvelable	Résidence principale ou secondaire, appartement loué occasionnellement, transmission successorale ordonnée
Société mexicaine avec clause d’admission des étrangers	LIE art. 10 fraction I, 15 et 16 ; règlement art. 5 et 7	Propriété directe de biens affectés à des activités non résidentielles	Avis à la SRE dans les 60 jours ouvrables pour chaque bien ; inscription au RNIE	Exploitation locative touristique comme activité, locaux, bureaux, terrains à développer, hôtel de charme, portefeuille de plusieurs lots
Naturalisation	Constitution art. 27 fraction I	Propriété directe sans restriction, comme tout Mexicain	Procédure migratoire et de nationalité devant la SRE	Résidents de longue durée remplissant les conditions de nationalité

Il existe une quatrième figure, l’autorisation d’acquérir hors zone restreinte moyennant convention préalable devant la SRE (LIE, art. 10 A), que la loi résout en cinq jours ouvrables lorsque la commune est entièrement hors zone et en trente lorsqu’elle y est partiellement comprise. On la mentionne par souci d’exhaustivité : sur la côte du Quintana Roo, elle ne s’applique pas.

Pour le fideicomiso, nous renvoyons au guide du fideicomiso, la fiducie bancaire pour acheteurs étrangers, qui en détaille les parties, les coûts et la transmission. Le reste de cet article se concentre sur la deuxième ligne du tableau.

Résidentiel ou non résidentiel : la frontière qui détermine la structure

L’article 10 de la LIE sépare les deux mondes d’un seul mot, mais c’est le règlement qui le définit. Son article 5 établit que, aux fins du Titre II de la loi, un bien immobilier à finalité résidentielle est celui « destiné exclusivement au logement, pour l’usage du propriétaire ou de tiers ». Il énumère ensuite, de manière indicative et non limitative, ce qui est considéré comme affecté à des activités non résidentielles :

• les biens affectés à la multipropriété (tiempo compartido) ;
• ceux affectés à une activité industrielle, commerciale ou touristique qui sont simultanément utilisés à des fins résidentielles ;
• ceux acquis par des établissements de crédit et autres intermédiaires financiers pour recouvrer des créances ;
• ceux qu’utilisent les personnes morales pour accomplir leur objet social consistant en la cession, l’urbanisation, la construction, le lotissement et les autres activités de la promotion immobilière, jusqu’à leur commercialisation ou leur vente à des tiers ;
• de manière générale, les biens affectés à des activités commerciales, industrielles, agricoles, d’élevage, de pêche, sylvicoles et de prestation de services.

Le même article prévoit une soupape de sécurité : en cas de doute sur le caractère résidentiel d’un bien, la SRE répond à la consultation dans un délai n’excédant pas dix jours ouvrables et, à défaut de réponse, il est réputé que le bien accueille des activités non résidentielles. Cette consultation est un outil réel et peu utilisé ; dans un cas limite, c’est le document qu’un avocat prudent veut avoir au dossier avant de signer l’escritura — l’acte notarié — au nom de l’entreprise.

Comment cela s’applique aux cas typiques de la Riviera Maya

C’est ici que se joue l’essentiel, car la plupart des acquéreurs étrangers ne cherchent ni un entrepôt ni une usine : ils cherchent des appartements qui se louent.

Appartement pour usage propre, même loué quelques semaines. C’est un logement pour l’usage du propriétaire. Finalité résidentielle. La société n’est pas la voie ; le fideicomiso s’impose.

Appartement loué en longue durée à un locataire qui y habite. Le règlement parle de logement « du propriétaire ou de tiers ». Un bail d’habitation de douze mois à Playacar ou dans la Supermanzana 17 de Cancún reste un usage résidentiel du bien. Que le propriétaire soit une entreprise ne transforme pas cela en activité commerciale. La lecture prudente — et celle qu’un notario público avisé de Solidaridad ou de Benito Juárez exigera normalement avant de passer l’acte au nom de la société — est que cet actif doit aller en fideicomiso ; la société peut en être bénéficiaire (fideicomisaria) si l’on souhaite concentrer l’exploitation (LIE, art. 11, fraction I).

Lots exploités en hébergement touristique à la nuitée, avec services, au sein d’une véritable activité. Ici le bien est affecté à une activité touristique et à la prestation de services d’hébergement, avec inscription des activités auprès du SAT, facturation, taxe de séjour de l’État et, le cas échéant, licence municipale. Cela relève de la fraction V de l’article 5 et de la notion d’activité touristique de la fraction II. C’est l’hypothèse dans laquelle une société mexicaine à associés étrangers peut raisonnablement acquérir la propriété directe, à condition que l’usage déclaré soit l’usage réel et durable. Lorsque le projet compte plusieurs lots, du personnel, un gestionnaire et une comptabilité, l’argument est solide ; lorsqu’il s’agit d’un unique appartement que le propriétaire occupe trois mois par an et met en ligne le reste du temps, l’argument s’affaiblit et s’approche de la simulation.

Local commercial sur la Quinta Avenida, bureau, entrepôt, restaurant. Activité commerciale ou de services. Finalité non résidentielle, sans discussion possible.

Terrain dans la Región 15 de Tulum ou le long de la route fédérale, pour développer et vendre. Fraction IV : bien utilisé par la personne morale pour accomplir son objet social de promotion immobilière jusqu’à la commercialisation. La société est la structure naturelle du promoteur. Si le terrain est acheté pour y bâtir sa propre maison, il redevient résidentiel. Pour l’analyse du foncier, des ejidos — ces terres collectives issues de la réforme agraire — et des changements d’affectation, le guide juridique des terrains à vendre à Tulum et sur la Riviera Maya détaille la due diligence propre à ce type d’actif.

Hôtel de charme, condo-hôtel, multipropriété. Fraction I et activité touristique. Non résidentiel.

Usage mixte : commerce en rez-de-chaussée et appartements au-dessus. Fraction II de l’article 5, lorsque l’activité commerciale ou touristique coexiste de manière simultanée avec l’usage résidentiel. C’est l’une des rares portes par lesquelles un bien comportant une composante d’habitation peut entrer en propriété directe de la société — et c’est précisément pour cela qu’il faut documenter le projet avec soin.

La conclusion opérationnelle est simple à énoncer et exigeante à respecter : la société est faite pour des biens qui travaillent. Si le bien doit être, dans les faits, la maison de vacances des associés, la structure correcte est le fideicomiso, un point c’est tout.

Comment fonctionne une société mexicaine avec clause d’admission des étrangers

Une société mexicaine est une personne morale constituée conformément à la Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM, loi générale des sociétés commerciales) devant un notario público ou un corredor público mexicain, avec un siège au Mexique. Ses associés peuvent être étrangers dans n’importe quelle proportion, sauf dans les activités réservées ou plafonnées que la LIE énumère elle-même — et l’activité immobilière n’en fait pas partie.

La clause statutaire qui détermine ce que la société peut acheter

L’article 15 de la LIE impose que les statuts de toute société comportent, alternativement, la clause d’exclusion des étrangers ou la convention prévue à la fraction I de l’article 27 de la Constitution. La clause d’exclusion (LIE, art. 2, fraction VII) est l’engagement exprès que la société n’admettra, ni directement ni indirectement, d’investisseurs étrangers ni de sociétés dotées de la clause d’admission. La convention, en revanche, est la clause Calvo incorporée à l’acte constitutif : les associés étrangers, présents ou futurs, se considèrent comme nationaux à l’égard des biens de la société et renoncent à invoquer la protection de leur gouvernement, sous peine de perdre ces biens au profit de la Nation.

Une société dotée de la clause d’exclusion peut acheter n’importe quel bien partout dans le pays, résidentiel ou non. Une société dotée de la convention d’admission des étrangers peut acheter n’importe quel bien hors zone restreinte et, à l’intérieur de celle-ci, uniquement des biens non résidentiels (LIE, art. 10). Si une société remplace sa clause d’exclusion par celle d’admission, elle doit en aviser la SRE dans les trente jours ouvrables suivants (LIE, art. 16, dernier alinéa), et cette modification produit des effets immédiats sur ce qu’elle peut continuer de détenir en zone restreinte. C’est un point que les acquéreurs européens qui rachètent une société mexicaine préexistante oublient régulièrement.

Quel type de société choisir

La LGSM reconnaît plusieurs espèces (art. 1). Dans la pratique immobilière du Quintana Roo, trois reviennent constamment.

Type	Traits qui comptent pour l’investisseur étranger	Base légale
Société anonyme à capital variable (S.A. de C.V.)	Minimum deux actionnaires ; capital représenté par des actions librement cessibles sauf stipulation contraire ; gouvernance par assemblée et administrateur unique ou conseil ; la plus souple pour l’entrée et la sortie d’associés et pour céder l’affaire en cédant les actions	LGSM art. 87 et 89
Société à responsabilité limitée à capital variable (S. de R.L. de C.V.)	Associés tenus uniquement de la libération de leurs apports ; parts sociales non représentées par des titres négociables et cessibles selon les conditions légales ; cinquante associés au maximum ; très utilisée par les investisseurs états-uniens pour des raisons fiscales dans leur pays d’origine	LGSM art. 58 et 61
Société par actions simplifiée (S.A.S.)	Un ou plusieurs actionnaires, obligatoirement personnes physiques ; constitution en ligne sur les statuts types du ministère de l’Économie ; exige que tous les actionnaires disposent d’une e.firma en cours de validité ; plafond de chiffre d’affaires annuel actualisé chaque année	LGSM art. 260 et 262

La S.A.S. sert rarement un acquéreur étranger fraîchement arrivé : l’exigence que chaque actionnaire dispose d’une signature électronique avancée du SAT suppose de détenir au préalable un RFC (numéro d’identification fiscale mexicain) et, en pratique, une situation migratoire régulière ; le plafond de recettes la rend par ailleurs inadaptée aux portefeuilles d’une certaine taille. Le choix entre S.A. et S. de R.L. dépend le plus souvent du pays de résidence fiscale des associés et de la perspective d’accueillir des investisseurs ; c’est une conversation à mener avec l’avocat d’affaires et avec le conseil fiscal du pays d’origine, non une décision standard.

Un exemple concret de cette dépendance : une S. de R.L. peut, dans certaines juridictions anglo-saxonnes, faire l’objet d’un traitement de transparence fiscale qui n’a aucun équivalent en France, en Belgique ou en Suisse. Un résident fiscal français ou belge doit au contraire regarder le régime de ses participations dans une société étrangère, les obligations déclaratives qui s’y attachent et le sort de la retenue mexicaine sur les dividendes au regard de la convention applicable. Un résident du Québec devra en outre coordonner règles fédérales canadiennes et règles provinciales. Aucune de ces analyses ne se fait depuis le Mexique.

Étape par étape : la constitution et le premier achat

1. Autorisation de dénomination. Le ministère de l’Économie autorise l’usage de la dénomination ou raison sociale (LIE, art. 15) via sa plateforme électronique ; la démarche est habituellement pilotée par le notaire ou l’avocat.
2. Projet de statuts. Objet social mentionnant expressément les activités qui justifieront la finalité non résidentielle (prestation de services d’hébergement, location de biens commerciaux, promotion immobilière, selon le cas), convention d’admission des étrangers, règles d’administration, pouvoirs.
3. Signature de l’acte constitutif devant notario público ou corredor público. Les associés comparaissent en personne ou par mandataire. Un associé personne morale étrangère doit justifier de son existence et des pouvoirs de son représentant par des documents apostillés ou légalisés et traduits par un traducteur assermenté. Pour une société française, belge ou suisse, l’apostille de La Haye suffit ; il faut prévoir le délai de traduction locale, qui allonge souvent le calendrier de deux à trois semaines.
4. Inscription au Registro Público de la Propiedad y del Comercio du Quintana Roo. Elle donne publicité à la société ; dans l’État, le registre relève du secrétariat au Gouvernement et propose la consultation des folios en ligne.
5. Inscription au RFC. La fiche du SAT pour les personnes morales nouvellement créées demande l’acte constitutif, un justificatif de domicile fiscal, le pouvoir et la pièce d’identité du représentant légal, ainsi que le RFC des associés ou actionnaires (Código Fiscal de la Federación, art. 27). Les associés résidant à l’étranger et sans obligations fiscales au Mexique s’identifient conformément aux règles de la Resolución Miscelánea Fiscal ; le comptable doit l’anticiper avant le rendez-vous. On obtient également l’e.firma de la société.
6. Inscription au Registre national des investissements étrangers (RNIE). Toute société mexicaine dont le capital comporte de l’investissement étranger doit s’inscrire (LIE, art. 32) dans les quarante jours ouvrables suivants, sous la modalité B administrée par le ministère de l’Économie. L’omission ou le retard sont sanctionnés (LIE, art. 38, fraction IV).
7. Compte bancaire et justification des fonds. Les banques appliquent leur propre politique de connaissance du client aux sociétés à associés étrangers ; mieux vaut ouvrir le compte avant de s’engager sur des dates de signature. Un virement international depuis la France, la Belgique ou la Suisse vers un compte mexicain nouvellement ouvert fait presque systématiquement l’objet d’une demande de justificatifs d’origine des fonds.
8. Achat du bien au nom de la société. Promesse, due diligence, escritura devant notaire de Solidaridad, Tulum ou Benito Juárez, paiement de l’ISAI — l’impôt municipal sur l’acquisition d’immeubles — et inscription au Registro Público. Le processus notarial et la signature définitive au Quintana Roo sont les mêmes que pour tout acquéreur, à ceci près que le notaire doit vérifier la clause statutaire et faire constater la destination non résidentielle.
9. Avis à la SRE. Dans les soixante jours ouvrables suivant l’acquisition (LIE, art. 10, fraction I), pour chaque bien, au moyen du formulaire FF-SRE-010, avec la localisation et la description du bien, la description claire et précise des usages auxquels il sera affecté, la copie de l’acte authentique et le paiement des droits fixés par la Ley Federal de Derechos, majorés si l’avis est tardif. Le contenu de l’avis est régi par l’article 7 du règlement, et la SRE peut à tout moment vérifier la véracité de ce qui a été déclaré (LIE, art. 13).

Chacune de ces étapes laisse un document au dossier. Le jour où il faudra vendre le bien ou les parts, c’est ce dossier complet qu’un acquéreur diligent exigera de consulter.

Obligations et coûts récurrents de la société

Qui achète par société n’acquiert pas seulement un bien : il acquiert une entreprise qui vit tous les mois. C’est la différence la plus sous-estimée par rapport au fideicomiso, dont le coût annuel se résume à une commission fixe du fiduciaire et dont les obligations fiscales, lorsqu’il y a des loyers, sont celles d’une personne physique.

Obligations fiscales fédérales

• Acomptes mensuels d’ISR au plus tard le 17 du mois suivant (LISR, art. 14), calculés à partir d’un coefficient de bénéfice.
• Déclaration annuelle dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice (LISR, art. 76, fraction V), avec détermination du résultat fiscal et du compte de bénéfice fiscal net.
• Déclarations mensuelles d’IVA lorsque la société réalise des opérations imposables (loyers meublés, location commerciale, services d’hébergement), accompagnées de la déclaration informative des opérations avec des tiers.
• Comptabilité électronique et émission de CFDI — les factures électroniques mexicaines — pour chaque recette, y compris les loyers encaissés via des plateformes numériques, lesquelles exigent de la personne morale son RFC et son attestation de situation fiscale pour la payer sans appliquer les retenues propres aux personnes physiques.
• Retenues sur les prestataires personnes physiques (honoraires, loyers) et, le cas échéant, sur les salariés.
• Information sur le bénéficiaire effectif. Depuis 2022, les personnes morales doivent obtenir, conserver dans leur comptabilité et remettre au SAT sur demande une information fiable et actualisée sur leurs bénéficiaires effectifs (CFF, art. 32-B Ter) ; ne pas le faire ou ne pas la tenir à jour constitue une infraction sanctionnée (CFF, art. 84-M). Pour une société à associés étrangers, ce dossier identifie les personnes physiques qui contrôlent en dernier ressort l’entreprise.
• Avis relatif aux associés ou actionnaires auprès du RFC à chaque modification de la structure du capital.

Obligations envers le RNIE

Outre l’inscription initiale, le règlement de la LIE (art. 38 et 43) impose un rapport économique annuel dans les cinq premiers mois suivant la clôture de l’exercice, ainsi que des actualisations trimestrielles de certaines informations, ces dernières uniquement lorsque sont dépassés les montants fixés par la Commission nationale des investissements étrangers au moyen d’une résolution générale. Un petit portefeuille ne déposera normalement que le rapport annuel ; un programme financé par la société mère étrangère peut, lui, tomber dans le champ des avis trimestriels.

Obligations sociales et locales

Si l’exploitation d’hébergement embauche du personnel (ménage, réception, maintenance), la société devient employeur : affiliation à l’IMSS, cotisations, bulletins de paie électroniques, participation des salariés aux bénéfices lorsqu’il existe un bénéfice fiscal. Beaucoup d’investisseurs règlent la question en confiant l’exploitation à une société de gestion locative qui assume la relation de travail — ce qui a un coût, à intégrer au modèle financier.

À l’échelon de l’État et de la commune apparaissent la taxe de séjour du Quintana Roo sur les nuitées touristiques, la licence d’exploitation et la compatibilité d’affectation des sols lorsque le bien fonctionne comme un commerce, en plus du predial — la taxe foncière annuelle — que paie tout propriétaire.

Les postes à budgéter

Nous ne publions pas de chiffres, parce que les honoraires varient d’une étude notariale, d’un cabinet et d’une ville à l’autre, et parce que les droits officiels sont actualisés chaque année. Ce qui doit en revanche figurer dans le tableur de qui compare les structures, c’est la liste de postes suivante.

Poste	Fideicomiso	Société mexicaine
Constitution du véhicule	Autorisation SRE et frais d’ouverture du fiduciaire	Honoraires de notaire ou de corredor, dénomination, inscription au Registro Público
Coût annuel fixe	Commission annuelle de la banque fiduciaire	Honoraires mensuels de comptable, rapport RNIE, renouvellement de l’e.firma, domiciliation fiscale
Conformité fiscale	Déclarations de personne physique uniquement s’il y a des loyers	Déclarations mensuelles et annuelle en toutes circonstances, même société inactive
À chaque acquisition	Modification du fideicomiso ou nouveau fideicomiso, avec autorisation	Avis SRE par bien, avec droits
À la revente	Résiliation ou cession des droits de bénéficiaire	Vente du bien par la société ou cession des titres, avec leurs conséquences fiscales
Au décès d’un titulaire	Bénéficiaires substitués désignés au contrat	Transmission des actions ou parts selon les statuts et le droit successoral applicable

Le détail des impôts et droits d’acquisition que paie tout acquéreur, personne physique ou société, figure dans le guide des frais d’acquisition : ISAI, notaire et predial au Quintana Roo. L’ISAI est municipal et son taux est fixé par la loi de l’État et par les lois de finances de chaque commune ; Solidaridad, Tulum et Benito Juárez ne coïncident pas nécessairement.

Fiscalité de la société : ISR, IVA, dividendes et revente

Le choix entre fideicomiso et société est, pour une large part, une décision fiscale — et c’est là qu’un comptable rompu aux investisseurs étrangers et un conseil dans le pays de résidence des associés apportent le plus de valeur.

ISR des sociétés

Les personnes morales calculent l’ISR en appliquant un taux de 30 % au résultat fiscal de l’exercice (LISR, art. 9), c’est-à-dire aux produits imposables diminués des déductions autorisées et de la participation aux bénéfices versée. Pour une entreprise d’hébergement ou de location, les déductions habituelles sont l’amortissement des constructions, les intérêts de financement, les charges de copropriété, le predial, les assurances, les commissions de plateformes et de gestionnaires, la publicité, les salaires et les honoraires professionnels — toujours avec CFDI et réglés par voie bancaire. Bien administrée, une société supportant de vrais coûts peut être imposée sur une base sensiblement inférieure au chiffre d’affaires brut ; mal administrée, elle paie 30 % sur la quasi-totalité de ce qu’elle encaisse.

Dividendes vers les associés

Le bénéfice que la société distribue à ses associés personnes physiques est soumis à un taux additionnel de 10 % que la société elle-même retient (LISR, art. 140, deuxième alinéa). Lorsque les associés résident à l’étranger, la source de richesse est située au Mexique du fait de la résidence mexicaine de la société distributrice (LISR, art. 164) et la même retenue s’applique — susceptible d’être réduite ou imputée conformément à la convention contre la double imposition entre le Mexique et le pays de l’associé, si elle existe et si ses conditions de résidence et de bénéficiaire effectif sont remplies. Le Mexique a conclu de telles conventions avec la France, la Belgique, la Suisse et le Canada ; leur application concrète suppose de produire un certificat de résidence fiscale et de vérifier les clauses anti-abus. Ce second étage d’imposition n’existe pas dans le fideicomiso, où le revenu parvient directement à la personne physique.

IVA dans l’exploitation

Le taux général d’IVA est de 16 % (LIVA, art. 1). L’usage ou la jouissance temporaire de biens destinés exclusivement à l’habitation est exonéré, mais l’exonération ne s’applique ni aux biens fournis meublés ni à ceux affectés ou utilisés comme hôtels ou maisons d’hébergement (LIVA, art. 20, fraction II). Traduit à la Riviera Maya : la location saisonnière d’un appartement meublé à Aldea Zamá ou à Puerto Cancún est soumise à l’IVA de 16 %, avec droit à déduction de l’IVA supportée sur les dépenses ; la location d’un local commercial l’est également ; seule la location d’habitation non meublée reste exonérée. La règle est identique pour les personnes physiques, mais la société doit l’administrer mois après mois, sans exception.

À la vente, l’IVA n’est pas due sur la cession du terrain ni des constructions destinées à l’habitation, les hôtels étant expressément exclus de cette exonération (LIVA, art. 9, fractions I et II). Une société qui cède un bien exploité en hébergement ou un local commercial doit analyser avec son comptable l’IVA sur la partie construction.

Lorsque la société vend

La cession du bien par la société génère une plus-value imposable au taux des sociétés, avec déduction du coût d’acquisition actualisé et des investissements. La société n’a pas accès à l’exonération de résidence principale que la loi réserve aux personnes physiques, et c’est un point décisif pour qui compare les structures dans une perspective de revente. L’alternative consistant à céder les titres de la société plutôt que le bien évite l’ISAI pour l’acquéreur mais n’élimine pas l’ISR : la cession de parts d’une société mexicaine par des non-résidents est également imposable au Mexique, et l’acquéreur des titres reprend l’intégralité du passé de l’entreprise. Le guide des impôts sur la vente d’un bien au Mexique : ISR et plus-value développe le régime de la personne physique et du fideicomiso, utile pour la comparaison.

Le pays de résidence des associés

Une société mexicaine est une entité étrangère pour le fisc de l’associé. La France, la Belgique, la Suisse, le Canada, l’Espagne, l’Italie ou les États-Unis ont chacun leurs propres règles sur les participations dans des sociétés étrangères, la transparence fiscale, les déclarations informatives et l’imputation de l’impôt mexicain. Le choix entre S.A. et S. de R.L., l’opportunité de distribuer des dividendes ou de réinvestir, et jusqu’à la décision même de recourir à une société plutôt qu’à un fideicomiso dépendent de cette analyse dans le pays d’origine. Aucun conseil mexicain ne peut prendre seul cette part de la décision, et aucun conseil européen ne peut la prendre sans connaître le régime mexicain. Les deux doivent se parler avant la signature de la promesse, pas après.

Comparaison directe : fideicomiso ou société mexicaine

Les deux structures respectent la Constitution. Ce qui les distingue, c’est à quoi elles servent, ce qu’elles coûtent à entretenir et comment elles sont imposées. Le tableau résume les critères qui pèsent le plus dans la pratique du Quintana Roo.

Critère	Fideicomiso bancaire	Société mexicaine à associés étrangers
Destination admise en zone restreinte	Résidentielle et non résidentielle	Non résidentielle uniquement (LIE, art. 10, fraction I)
Usage personnel du bien	Oui, c’est sa fonction naturelle	Non ; l’usage comme logement des associés contredit la finalité déclarée
Titulaire au registre	Banque fiduciaire	La société
Formalité devant la SRE	Autorisation préalable ; décision en 5 ou 30 jours ouvrables ; silence valant acceptation (LIE, art. 14)	Avis postérieur sous 60 jours ouvrables, par bien
Durée	Jusqu’à 50 ans, renouvelable (LIE, art. 13)	Indéfinie tant que la société existe et respecte ses obligations
Autres registres	Le fiduciaire assume le RNIE	RNIE, RFC, Registro Público de Comercio, bénéficiaire effectif
Charge administrative	Faible ; une commission annuelle	Élevée ; comptable mensuel, déclarations, rapports
ISR sur les loyers	Personne physique, barème progressif avec déductions de location	30 % au niveau de la société sur le résultat fiscal
Second étage d’imposition	Non	10 % supplémentaires sur les dividendes
ISR à la revente	Personne physique ; exonération de résidence possible sous conditions	Régime des sociétés ; pas d’exonération de résidence
Plusieurs biens	Un fideicomiso par bien, ou extension avec autorisation	Un seul véhicule peut en détenir beaucoup
Transmission	Bénéficiaires substitués ; évite une succession judiciaire au Mexique	Transmission des titres selon les statuts et la loi applicable
Financement et associés	Limité ; le fideicomiso accueille mal des investisseurs	Naturel ; entrée d’associés, prêts, cession partielle
Risque réglementaire	Faible si l’on renouvelle et que l’on paie les commissions	Élevé si l’usage déclaré ne correspond pas à l’usage réel

Lu avec honnêteté, ce tableau dit que pour l’immense majorité des acquéreurs étrangers d’un appartement ou d’une maison à Playa del Carmen, à Tulum ou à Cancún, la structure correcte est le fideicomiso. La société l’emporte lorsqu’il y a une véritable activité derrière : plusieurs lots exploités en hébergement, un bien commercial, un terrain à développer ou un projet réunissant plusieurs investisseurs.

Cas d’usage à Playa del Carmen, Tulum et Cancún

Les cas qui suivent sont des scénarios illustratifs construits à partir de situations fréquentes sur le marché ; ils ne décrivent aucune opération réelle et ne promettent aucun résultat. Ils servent à voir comment la règle s’applique.

Un appartement à Playacar pour les vacances de la famille et une location occasionnelle

Couple québécois, deux chambres à Playacar Fase II, usage propre huit semaines par an, location par plateformes le reste du temps. Même si les loyers sont significatifs, le bien est le logement du propriétaire et l’usage touristique n’est pas une activité entrepreneuriale organisée. Finalité résidentielle. Fideicomiso, avec le couple comme bénéficiaires et les enfants comme bénéficiaires substitués. Les loyers sont déclarés en personne physique et, à la revente, on examine l’exonération de résidence si ses conditions sont réunies. Notons au passage que la solution successorale du fideicomiso évite à des héritiers résidant à Montréal ou à Québec d’ouvrir une procédure successorale mexicaine — un gain de temps et de coût qui pèse souvent plus lourd que la commission annuelle du fiduciaire.

Quatre studios à La Veleta exploités en hébergement

Un investisseur belge achète quatre studios dans un même immeuble de La Veleta, à Tulum, recrute une société de gestion, déclare l’activité d’hébergement, collecte la taxe de séjour de l’État, facture, dispose d’une réception mutualisée et n’utilise jamais les lots à titre personnel. Il s’agit de prestation de services d’hébergement touristique, avec comptabilité et personnel via le gestionnaire. Cela relève de la finalité non résidentielle du règlement (art. 5, fractions II et V). Une S. de R.L. de C.V. dotée de la convention d’admission des étrangers peut en acquérir la propriété directe, avec un avis à la SRE pour chacune des quatre escrituras. Avant la signature, l’avocat obtient la consultation de la SRE sur le caractère non résidentiel afin de blinder le dossier. Pour dimensionner l’affaire, la comparaison entre location courte durée et location longue durée sur la Riviera Maya expose une méthodologie d’analyse sans chiffres inventés.

Un local sur la Quinta Avenida

Une société à associés suisses achète un local commercial sur la Quinta Avenida de Playa del Carmen pour le donner à bail à un restaurant. Activité commerciale. Propriété directe de la société, avis à la SRE, IVA de 16 % sur le loyer, ISR au taux des sociétés. Le fideicomiso serait possible mais ajouterait une commission annuelle sans rien apporter.

Un terrain dans la Región 15 pour construire et vendre

Un groupe de trois investisseurs européens achète une parcelle dans la Región 15 de Tulum pour y développer six villas et les vendre. Le bien est affecté à l’objet social de promotion immobilière jusqu’à sa commercialisation (règlement, art. 5, fraction IV). S.A. de C.V. avec convention d’admission, avis à la SRE, permis de construire auprès de la commune de Tulum, mise en copropriété à l’achèvement, vente de chaque villa par la société. Si l’un des investisseurs souhaitait conserver une villa pour son usage personnel, ce lot devrait passer en fideicomiso à son profit ; il ne peut pas rester dans la société en tant que sa maison.

Un appartement à Puerto Cancún loué en longue durée

Un investisseur français achète un appartement à Puerto Cancún pour le louer douze mois à une famille. C’est un logement de tiers : usage résidentiel. La société n’est pas la voie. Fideicomiso, avec l’avantage supplémentaire que la location d’habitation non meublée est exonérée d’IVA et que la personne physique déclare en appliquant la déduction optionnelle propre aux revenus locatifs.

Plusieurs lots dans différentes copropriétés de Playa del Carmen

Une famille française titulaire d’une résidence temporaire veut acheter trois appartements dans des immeubles distincts entre le Centro et Colosio, les utiliser partiellement et les louer. Ici la réponse honnête est que le mélange d’usage personnel et de location dispersée ne constitue pas une activité d’hébergement organisée ; trois fideicomisos, ou un seul étendu avec autorisation, sont la voie. Si plus tard la famille professionnalise l’exploitation, cesse d’occuper les lots et les intègre dans une entreprise dotée d’une véritable administration, elle pourra reconsidérer la structure, en transférant les biens à la société avec le coût fiscal et notarial d’un tel transfert. L’offre d’appartements à vendre à Playa del Carmen permet de comparer immeubles et règlements de copropriété avant de trancher.

Risques, erreurs fréquentes et conformité

La société mexicaine fonctionne bien quand on l’utilise pour ce à quoi elle sert et qu’on la tient à jour. Les problèmes que l’on rencontre en pratique se répètent avec une régularité déprimante.

Simulation de la finalité non résidentielle

C’est le risque majeur. Acheter la maison de plage au nom d’une entreprise, déclarer une activité de « location » et l’utiliser comme logement des associés constitue une simulation d’acte visant à permettre à des étrangers la jouissance d’un bien en zone restreinte en contravention avec la LIE. La sanction est une amende pouvant atteindre le montant de l’opération (LIE, art. 38, fraction V), et la Constitution y ajoute la perte du bien au profit de la Nation pour celui qui manque à la convention de l’article 27. La SRE peut vérifier à tout moment la véracité des avis (LIE, art. 13). S’y ajoute le risque fiscal de voir le SAT requalifier en non déductibles les charges d’une « entreprise » dépourvue d’activité réelle.

L’associé mexicain de paille

Utiliser un ami, un employé ou un partenaire local comme actionnaire majoritaire pour que la société soit dotée de la clause d’exclusion des étrangers et puisse acheter du logement est la version la plus grave du même problème. Outre la simulation, l’étranger s’expose à ce que le titulaire apparent dispose du bien, le grève d’une hypothèque ou le laisse en héritage à sa famille. Aucun contrat privé ne répare cette exposition — et aucun tribunal mexicain ne fera prévaloir une contre-lettre destinée à contourner l’article 27.

Oublier les avis et les registres

Avis à la SRE sous soixante jours ouvrables pour chaque bien ; inscription au RNIE sous quarante jours ouvrables ; rapport économique annuel ; avis de changement de clause sous trente jours ouvrables ; avis relatif aux associés auprès du RFC ; bénéficiaire effectif. Chaque omission a sa propre sanction et, ce qui pèse le plus en pratique, ressurgit le jour où la société veut vendre et où l’acquéreur réclame le dossier complet.

Laisser la société « dormante »

Une société sans recettes reste tenue de déposer ses déclarations. Cesser de le faire conduit à des mises en demeure, à des amendes et à la restriction du certificat de sceau numérique, sans lequel il devient impossible de facturer le premier loyer le jour où l’activité démarre. Le coût du comptable mensuel n’est pas optionnel.

Paiements en espèces et lutte contre le blanchiment

La loi anti-blanchiment interdit de régler en espèces la constitution ou la transmission de droits réels sur des biens immobiliers lorsque la valeur égale ou dépasse l’équivalent de huit mille vingt-cinq fois la valeur journalière de l’UMA (LFPIORPI, art. 32, fraction I). Les promoteurs, les intermédiaires immobiliers et les notaires exercent des activités dites vulnérables et doivent identifier le client et, le cas échéant, déposer des déclarations (LFPIORPI, art. 17, fractions V et XII). Pour une société à associés étrangers, cela signifie justifier l’origine des fonds et l’identité des bénéficiaires effectifs dès la promesse de vente. Structurer le flux financier avec un compte séquestre et des virements documentés facilite le respect de ces obligations dès le premier versement.

Règlement de copropriété et affectation des sols

Que la LIE autorise la société à posséder un bien affecté à l’hébergement ne signifie pas que la copropriété l’autorise. De nombreux règlements de copropriété à Playa del Carmen et à Cancún restreignent la location à la nuitée ou exigent un enregistrement préalable ; l’exploitation touristique requiert en outre une affectation des sols compatible et une licence municipale. Un usage « commercial » que l’immeuble interdit laisse la société avec une finalité déclarée devant la SRE qu’elle ne peut pas exécuter légalement.

Front de mer et ejidos

Les biens en front de mer comportent normalement une concession de zone fédérale maritime terrestre (ZOFEMAT, le domaine public littoral mexicain) au nom du titulaire, qui doit être transférée et maintenue à jour. Les terrains d’origine ejidal — issus des terres collectives de la réforme agraire — ne peuvent être vendus tant qu’ils n’ont pas été désincorporés et titrés conformément à la Ley Agraria ; la société ne résout pas ce problème, elle change seulement celui qui le subira. Dans les deux cas, la due diligence de titre précède toute décision de structure.

Check-list de décision avant de constituer la société

Répondez par écrit à ces questions avec votre conseil ; si la majorité des réponses désigne le fideicomiso, ne constituez pas d’entreprise.

1. L’un des associés dormira-t-il dans le bien plus de quelques semaines par an ? Si oui : fideicomiso.
2. Le bien sera-t-il loué comme logement en longue durée ? Si oui : fideicomiso.
3. Existe-t-il une véritable exploitation d’hébergement, commerciale ou de promotion, avec administration, facturation et personnel propre ou sous-traité ? Si oui : la société est envisageable.
4. Prévoit-on d’acheter plusieurs lots, d’accueillir des investisseurs ou de solliciter un financement ? Si oui : la société apporte de la souplesse.
5. Les associés acceptent-ils le coût d’un comptable mensuel, de déclarations permanentes et du rapport annuel au RNIE, même les années sans recettes ? Si non : fideicomiso.
6. Le conseil fiscal du pays de résidence a-t-il analysé les conséquences d’une participation dans une société mexicaine et la retenue sur dividendes ? Si non : ne signez pas encore.
7. Obtiendra-t-on la consultation de la SRE sur le caractère non résidentiel dans les cas limites ? Ce serait souhaitable.
8. Le notaire a-t-il vérifié que l’objet social et la convention d’admission des étrangers sont correctement rédigés et que la destination non résidentielle figure dans l’acte d’achat ?
9. L’avis à la SRE sous soixante jours ouvrables et l’inscription au RNIE sous quarante sont-ils inscrits au calendrier ?
10. Le règlement de copropriété, l’affectation des sols et les licences permettent-ils l’activité déclarée ?

À qui parler, et dans quel ordre

• Avocat immobilier et d’affaires ayant une pratique au Quintana Roo, pour l’analyse résidentiel/non résidentiel, la rédaction des statuts et la coordination des avis.
• Notario público de Solidaridad, Tulum ou Benito Juárez, qui constitue la société et formalise l’achat ; mieux vaut que ce soit le même pour les deux.
• Comptable expérimenté avec les personnes morales à associés étrangers, qui inscrit la société au RFC, prépare le dossier de bénéficiaire effectif et tient la comptabilité mensuelle.
• Conseil fiscal dans le pays de résidence des associés, avant de choisir le type de société.
• Banque fiduciaire, si la conclusion est qu’au moins une partie des biens doit passer par un fideicomiso.

Si vous souhaitez que nous examinions avec vous quelle structure correspond à un bien précis de notre catalogue de propriétés au Quintana Roo, ou que nous coordonnions la conversation avec le notaire et le comptable, vous pouvez nous contacter. Nous ne remplaçons pas ces professionnels ; nous ordonnons le processus pour que la décision structurelle se prenne avant l’offre, et non après.

Questions fréquentes

Toute la Riviera Maya se trouve-t-elle dans la zone restreinte ?

Oui, en pratique. La zone restreinte couvre 50 kilomètres depuis les plages et 100 depuis les frontières (Constitution, art. 27, fraction I ; LIE, art. 2, fraction VI). Cancún, Puerto Morelos, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal, Tulum, Cozumel et Isla Mujeres se trouvent dans la bande côtière ; Bacalar, Chetumal et le reste du sud de l’État y sont du fait de la bande frontalière avec le Belize. Seules des portions intérieures de la forêt en sortent, et l’investissement immobilier ne s’y concentre pas.

Une société mexicaine à associés étrangers peut-elle acheter un appartement pour y habiter ?

Pas en pleine propriété. L’article 10, fraction I de la LIE ne permet aux sociétés dotées de la clause d’admission des étrangers d’acquérir la propriété d’un bien en zone restreinte que lorsqu’il est affecté à des activités non résidentielles, et le règlement définit comme résidentiel le bien destiné exclusivement au logement du propriétaire ou de tiers. Pour du logement, y compris loué en longue durée, la voie est le fideicomiso, dont la société peut être bénéficiaire si cela s’avère opportun.

Quel avis la société doit-elle déposer après un achat en zone restreinte ?

L’avis d’acquisition prévu à l’article 10, fraction I de la LIE, auprès du ministère des Affaires étrangères, dans les soixante jours ouvrables suivant l’acquisition, pour chaque bien. Il se dépose au moyen du formulaire FF-SRE-010 avec la localisation et la description du bien, la description précise de l’usage auquel il sera affecté, la copie de l’acte authentique autorisé par le notaire et le paiement des droits correspondants, plus élevés si l’avis est déposé hors délai.

Quel impôt sur les bénéfices une société mexicaine paie-t-elle sur ses loyers ?

Les personnes morales du régime général appliquent le taux de 30 % au résultat fiscal de l’exercice (LISR, art. 9), c’est-à-dire après déduction des charges autorisées justifiées par une facture fiscale. Lorsqu’elles distribuent des dividendes à des personnes physiques ou à des non-résidents, elles retiennent en outre 10 % supplémentaires (LISR, art. 140 et 164), susceptibles d’être réduits en application de la convention fiscale applicable. S’y ajoutent les acomptes mensuels et la déclaration annuelle.

La location saisonnière est-elle soumise à la TVA si le bien appartient à une société ?

Oui. L’exonération d’IVA de la location d’habitation ne s’applique ni aux biens livrés meublés ni à ceux affectés à des hôtels ou maisons d’hébergement (LIVA, art. 20, fraction II). La location saisonnière typique de Playa del Carmen ou de Tulum, meublée et à la nuitée, est soumise à l’IVA de 16 %, avec droit à déduction de l’IVA payée sur les dépenses de l’activité. La règle est la même pour les personnes physiques ; la différence est que la société l’administre mois après mois, obligatoirement.

Un résident permanent au Mexique peut-il acheter directement à Playa del Carmen ?

Non. L’article 3 de la LIE assimile l’investissement des résidents permanents à l’investissement mexicain, mais exclut de cette assimilation ce que prévoient les Titres I et II de la loi, et le Titre II régit précisément l’acquisition d’immeubles et les fideicomisos en zone restreinte. Un résident permanent a toujours besoin d’un fideicomiso pour du logement, ou d’une société mexicaine pour un usage non résidentiel. Seule la naturalisation supprime la restriction.

Que risque-t-on en utilisant un prête-nom mexicain pour contourner la restriction ?

C’est une simulation. La LIE sanctionne la simulation d’actes ayant pour objet de permettre à des étrangers la jouissance ou la disposition de biens en zone restreinte par une amende pouvant atteindre le montant de l’opération (art. 38, fraction V), et la Constitution prévoit la perte du bien au profit de la Nation pour celui qui manque à la convention de l’article 27. S’y ajoute un risque civil évident : le titulaire apparent peut vendre, hypothéquer ou transmettre par succession un bien qui lui appartient légalement.

Est-il intéressant d’acheter les parts d’une société déjà propriétaire du bien ?

L’opération est parfois présentée comme un moyen d’économiser l’ISAI. Elle est légitime, mais l’acquéreur reprend l’entreprise entière avec son historique fiscal, social et déclaratif, et la cession de parts par des non-résidents est également imposable au Mexique. Elle exige une due diligence corporate et fiscale bien plus poussée que celle d’une vente immobilière, et elle ne supprime pas l’obligation que l’usage demeure non résidentiel.