Régime de copropriété et charges à Playa del Carmen : ce que tout acheteur doit savoir

Acheter un appartement à Playa del Carmen, c’est presque toujours acheter une fraction de quelque chose de plus grand : un immeuble du Centro à quelques rues de la Quinta Avenida, une tour avec rooftop à Zazil-Ha ou à Coco Beach, ou une maison à l’intérieur d’une résidence fermée comme Playacar. Dans tous ces cas, le bien est soumis au régime de propriété en copropriété, et c’est ce régime — et non seulement votre titre individuel — qui décide de ce que vous paierez chaque mois en charges, de qui administre cet argent, de ce que vous pourrez faire de votre lot et de ce qui se passe lorsqu’un voisin cesse de payer.

Ce guide s’adresse à celles et ceux qui envisagent d’acheter, de louer ou d’investir à Playa del Carmen (État de Quintana Roo ; la municipalité, créée en 1993 sous le nom de Solidaridad, s’appelle officiellement Municipio de Playa del Carmen depuis le décret publié au Journal officiel de l’État le 19 mars 2025, si bien que les deux noms coexistent encore dans les actes, les quittances et les démarches administratives) et qui veulent comprendre la copropriété avec le même sérieux qu’ils mettent à examiner un titre de propriété. La différence par rapport à la plupart des textes sur le sujet est qu’ici nous travaillons directement à partir de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo — publiée au Journal officiel de l’État en novembre 2010, puis réformée en 2011, 2018 et 2021 —, que nous la traduisons en décisions concrètes et que nous la confrontons à la pratique réelle des immeubles de la Riviera Maya : syndics professionnels, fonds de réserve, locations saisonnières, salinité, ouragans et impayés.

Vous ne trouverez pas ici de chiffres de charges « moyennes » sans source. Vous trouverez une méthode pour lire un budget de copropriété, les questions exactes à poser au syndic et au vendeur, les articles de loi qui fondent chaque droit, et une liste de vérification à utiliser avant de signer une promesse de vente ou un acte devant notario público (le notaire mexicain, officier public seul habilité à instrumenter les transferts immobiliers).

Un mot de vocabulaire avant de commencer, parce qu’il évite bien des malentendus pour un lecteur français, belge, suisse ou québécois : ce que le droit mexicain appelle condominio correspond à ce que la France, la Belgique et la Suisse appellent copropriété (et le Québec, copropriété divise). Le condómino est le copropriétaire, l’administrador joue le rôle du syndic, le comité de vigilancia celui du conseil syndical, la asamblea de condóminos celui de l’assemblée générale, et les cuotas de mantenimiento correspondent aux charges de copropriété. Les mécanismes se ressemblent ; les détails, eux, diffèrent suffisamment pour qu’il soit dangereux de raisonner par analogie sans vérifier.

Synthèse : dix points à retenir

1. Au Quintana Roo, les droits et obligations des copropriétaires sont régis par la loi de l’État, le Code civil de l’État, l’escritura constitutiva (l’acte notarié qui crée la copropriété), le contrat de transfert de propriété, les décisions de l’assemblée et le règlement de copropriété (art. 3 de la loi).
2. Votre quote-part de charges se calcule au prorata de votre indiviso, le pourcentage que l’acte constitutif attribue à votre lot sur la valeur nominale totale de l’immeuble (art. 9 fr. VI et 42 fr. II). Demandez toujours quel est le vôtre.
3. Les charges ne sont soumises ni à compensation ni à exceptions personnelles, et elles sont imprescriptibles (art. 42 fr. I). Ne pas utiliser la piscine ou vivre à l’étranger ne vous en exonère pas.
4. Il existe deux fonds distincts : celui d’entretien et d’administration, pour la dépense courante, et le fonds de réserve, pour les dépenses extraordinaires, d’urgence et imprévues (art. 2 fr. XIV).
5. L’assemblée générale est l’organe suprême ; les réunions ordinaires sont obligatoires au moins une fois tous les six mois et peuvent se tenir en présentiel ou à distance via des plateformes numériques (art. 28).
6. Le syndic doit tenir un registre des procès-verbaux, encaisser les charges, délivrer des quittances, remettre des relevés de compte périodiques et faire inscrire sa nomination au Registro Público de la Propiedad y del Comercio (le registre foncier et du commerce de l’État) dans les 30 jours suivant sa désignation (art. 36).
7. Les créances de charges sont garanties de manière préférentielle par le lot lui-même, même si celui-ci est transmis à un tiers (art. 49). C’est pourquoi le notaire doit exiger du vendeur une attestation de non-dette et les factures fiscales des trois derniers paiements (art. 46).
8. Avec trois charges ordinaires ou une charge extraordinaire impayées, le relevé de compte signé par le syndic et par le président du comité de surveillance constitue un titre exécutoire dans la voie exécutoire civile (art. 43). Le débiteur perd en outre son droit de vote tant que l’impayé subsiste (art. 32).
9. Le règlement peut encadrer les animaux, l’usage des parties communes et l’occupation maximale ; louer votre lot est un droit (art. 15), mais sa destination est fixée par l’acte constitutif (art. 17) et la modifier exige l’accord de 100 % des copropriétaires (art. 21 fr. X).
10. En achat sur plan, ceux qui signent l’acte constitutif — normalement le promoteur — désignent le syndic de la première année (art. 31 fr. II) et doivent justifier de l’achèvement des travaux ou fournir des cautions d’achèvement et de qualité (art. 9 fr. X). Réclamez le projet de règlement et le budget de charges avant de signer.

Ce qu’est le régime de copropriété et pourquoi il gouverne votre appartement

La définition légale, en mots simples

La loi du Quintana Roo définit la copropriété comme l’ensemble de lots, appartements, logements, maisons, locaux ou hangars d’un immeuble construit de façon horizontale, verticale ou mixte, susceptibles d’une jouissance indépendante, appartenant à des propriétaires différents ; chacun dispose d’un droit singulier et exclusif sur son lot privatif et, en outre, d’un droit de copropriété sur les éléments et parties communes (art. 2 fr. VII). Trois notions en découlent, et il vaut la peine de les manier avec précision dès la première visite d’un appartement :

• Le lot privatif (unidad de propiedad exclusiva) : votre appartement, maison ou terrain, avec les annexes que l’acte vous attribue — place de stationnement, cave, chambre de service, local de séchage — pour autant qu’il ne s’agisse pas d’éléments communs (art. 14). Si la place de parking « qu’on vous a montrée » ne figure pas dans l’acte comme annexe de votre lot, elle n’est pas à vous.
• Les parties et biens communs : le terrain, les fondations, la structure, les murs porteurs, les façades, les toitures à usage général, les escaliers, ascenseurs, citernes, pompes, jardins, piscines, halls, installations générales et tout autre élément que l’acte et le règlement déclarent commun (art. 23). Ils ne peuvent être ni cédés, ni grevés, ni saisis séparément.
• Le proindiviso ou indiviso : le pourcentage que votre lot représente dans l’ensemble de la copropriété selon l’acte constitutif (art. 2 fr. XVIII). C’est la clé de voûte du régime, l’équivalent fonctionnel des tantièmes ou millièmes français et belges, ou des quotes-parts québécoises : il détermine votre voix en assemblée, votre part dans les dépenses communes et le montant de vos charges.

La loi distingue, par structure, la copropriété verticale (un immeuble à plusieurs niveaux sur un terrain commun), horizontale (logements indépendants partageant terrain et services), de terrain urbain (lots) et mixte ; et, par usage, entre résidentiel, commercial ou de services, industriel et mixte (art. 5). Elle prévoit en outre le condominio maestro, la copropriété maîtresse : deux copropriétés ou plus sur un même terrain, conservant des espaces exclusifs et partageant voiries, accès ou installations générales (art. 2 fr. IX). Ce schéma est fréquent dans les grands programmes de la Riviera Maya : vous payez une charge à votre sous-copropriété (votre tour ou votre îlot) et une autre à la copropriété maîtresse qui entretient les rues, les postes de gardiennage et les espaces verts généraux. Lorsque vous comparez des charges entre projets, additionnez toujours les deux.

Où le sujet est réglementé au Quintana Roo

Jusqu’en 2010, la copropriété au Quintana Roo était régie par le Code civil de l’État. Le décret 361 publié au Journal officiel le 30 novembre 2010 a créé une loi spéciale — la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo — et abrogé les articles correspondants du Code civil, lequel demeure aujourd’hui applicable à titre supplétif. La loi a été réformée le 22 mars 2011, le 16 août 2018 et le 12 novembre 2021 (cette dernière réforme, la plus pertinente pour l’acheteur d’aujourd’hui, a introduit les assemblées à distance, l’attestation de non-dette assortie des justificatifs fiscaux, les copropriétés à usage mixte et la protection des données, entre autres).

La hiérarchie des sources applicable à votre appartement est la suivante (art. 3) : la loi de l’État, le Code civil, l’acte constitutif du régime, le contrat par lequel vous avez acquis, les décisions de l’assemblée et le règlement de copropriété. Cela a une conséquence pratique : une clause du règlement contraire à la loi n’est pas opposable, mais tout ce que la loi laisse ouvert — horaires, animaux, occupation, usage des équipements, taux d’intérêt de retard — se décide dans le règlement et en assemblée. Les décisions régulièrement adoptées s’imposent à tous les copropriétaires, y compris aux absents et aux opposants (art. 30).

Pour un lecteur français ou belge, la nuance mérite d’être soulignée : il n’existe pas ici l’équivalent d’une loi impérative unique du type loi de 1965, complétée par un décret d’application détaillé. La loi de l’État pose le cadre, mais la marge laissée à l’acte constitutif et au règlement est plus large qu’en Europe. Autrement dit, deux immeubles voisins de Playa del Carmen peuvent fonctionner très différemment, en toute légalité. La lecture des documents propres à l’immeuble n’est donc pas une formalité : c’est le cœur de la vérification.

Si vous achetez via un fideicomiso

Un détail rassurant pour les acheteurs étrangers : la loi considère comme copropriétaire la personne physique ou morale qui a la propriété ou la titularité des droits fiduciaires (derechos fideicomitidos) sur un lot, et même celle qui a conclu un contrat qui, s’il est exécuté, la rendra propriétaire ou bénéficiaire de la fiducie (art. 2 fr. VIII). Autrement dit, qui achète à Playa del Carmen par l’intermédiaire d’un fideicomiso — la fiducie bancaire par laquelle un étranger détient un bien situé dans la zone restreinte côtière — dispose exactement des mêmes droits et obligations de copropriété qu’un propriétaire direct : il vote, il peut être élu, il paie les charges et en répond. Si vous envisagez cette voie, notre guide sur le fideicomiso, la fiducie bancaire pour acheteurs étrangers explique comment il se met en place.

La réforme de 2021 a également reconnu expressément la réalité des propriétaires qui vivent à l’étranger : les assemblées peuvent se tenir à distance par plateformes numériques, le vote peut être électronique pour les copropriétaires étrangers ou nationaux qui ne se trouvent pas sur le lieu de la copropriété, et les copropriétaires peuvent se faire accompagner d’avocats, de comptables ou d’interprètes (art. 28 fr. V, XIV et XVI). Les réunions se tiennent en espagnol, avec droit à un traducteur sur demande (art. 28 fr. IV). Pour un propriétaire résidant à Lyon, à Bruxelles, à Genève ou à Montréal, ces dispositions changent tout : elles rendent possible une participation réelle à la gouvernance de l’immeuble sans traverser l’Atlantique deux fois par an. Encore faut-il communiquer au syndic une adresse électronique valide et la maintenir à jour, puisque c’est par ce canal que la convocation vous parviendra valablement.

Les documents à lire avant de signer : acte constitutif, règlement et procès-verbaux

L’escritura constitutiva du régime

La constitution du régime est un acte formel que le ou les propriétaires de l’immeuble passent devant notario público (art. 4) et qui doit être inscrit au Registro Público de la Propiedad y del Comercio, tout comme les contrats de transfert de propriété de chaque lot (art. 10). Avant de le constituer, à Playa del Carmen, le promoteur obtient auprès de la mairie le permis de construire, l’attestation d’usage du sol, l’autorisation municipale du régime et l’achèvement des travaux, et auprès de l’autorité étatique d’urbanisme l’attestation de compatibilité territoriale (art. 4). Il s’agit donc d’une procédure municipale formelle et vérifiable : les permis, attestations et autorisations doivent être identifiés dans l’acte, et l’acheteur peut en demander copie.

L’acte constitutif doit contenir, entre autres éléments (art. 9) :

• le permis de construire ou, à défaut, celui de régularisation ;
• la localisation, les dimensions, les limites et les mitoyennetés de l’immeuble et, dans les ensembles en copropriété, les limites de chaque bâtiment ou section ;
• la description générale des constructions et de la qualité des matériaux ;
• la description de chaque lot privatif, avec numéro, localisation, dimensions et places de stationnement qui le composent ;
• la valeur nominale attribuée à chaque lot et son pourcentage d’indiviso par rapport à la valeur totale (fr. VI) ;
• les caractéristiques de la copropriété selon l’article 5 et la destination de chaque lot (fr. VII) ;
• la description des biens de propriété commune ;
• les cas et conditions dans lesquels l’acte et le règlement peuvent être modifiés ;
• l’attestation d’achèvement des travaux ou, le cas échéant, une caution équivalente à 15 % de la valeur totale de la copropriété pour garantir l’achèvement et une autre de 10 % pour répondre de la qualité de la construction et de ses vices, valable deux ans à compter de la livraison totale, toutes deux au bénéfice de la trésorerie municipale (fr. X) ;
• la nomination du syndic, sa rémunération et ses pouvoirs (fr. XI) ;
• l’obligation des copropriétaires de garantir le paiement des contributions au fonds d’entretien et d’administration et au fonds de réserve (fr. XII).

Sont annexés à l’acte, certifiés, le plan général, le mémoire technique, les plans de chaque lot et des installations, ainsi que le règlement intérieur certifié par officier public. Lorsque vous examinez l’acte, concentrez-vous sur trois données : votre indiviso exact, la destination de votre lot (résidentiel, résidentiel-touristique, commercial) et la liste des annexes qui vous reviennent. Ces trois éléments déterminent de l’argent : le montant des charges, la possibilité de louer et votre patrimoine réel.

Le règlement de copropriété

Le règlement fait partie de l’acte constitutif, il est inscrit au registre foncier et doit être remis en copie certifiée à chaque acquéreur (art. 2 fr. XIX et 41). La loi fixe son contenu minimal (art. 41) : droits et obligations sur les biens et services communs et leurs limites ; les bases de détermination des charges qui alimentent le fonds d’entretien et d’administration et le fonds de réserve ; mesures d’administration, de protection civile et de sécurité ; modalités de convocation de l’assemblée ; désignation, conditions, rémunération, caution et causes de révocation du syndic et des comités ; bases de modification de l’acte et du règlement ; critères d’usage des parties communes, y compris celles destinées aux personnes en situation de handicap ; mesures et limites pour la détention d’animaux ; questions requérant une majorité spéciale ; bases du programme interne de protection civile ; et dispositions relatives à la location de parties communes à des tiers.

Le règlement peut en outre imposer à chaque copropriétaire de souscrire une assurance, auprès d’une compagnie agréée et de son choix, contre les phénomènes hydrométéorologiques, les tremblements de terre, les inondations, les explosions ou les incendies, avec couverture des dommages causés aux tiers (art. 41). Dans une ville exposée à la saison cyclonique des Caraïbes, cette clause est un signe de bonne gouvernance, pas une contrainte superflue.

Il existe par ailleurs une obligation qui protège directement l’acheteur : chaque contrat d’acquisition d’un lot doit mentionner que ce lot est à jour de ses charges ordinaires, extraordinaires et de fonds de réserve, et qu’une copie simple de l’acte constitutif et du règlement a été remise à l’acquéreur ; l’obligation se répète à chaque nouveau propriétaire (art. 12). Si le vendeur ou le promoteur ne peut pas vous remettre ces documents, vous tenez déjà votre premier constat de due diligence.

Procès-verbaux, budgets et relevés de compte

Les documents vivants de la copropriété comptent autant que les documents fondateurs. Le syndic doit tenir un registre des procès-verbaux autorisé par le comité de surveillance et conserver toute la documentation, consultable à tout moment par les copropriétaires ou leurs représentants (art. 36 fr. I et III). L’assemblée approuve chaque année le budget des dépenses de l’exercice suivant, honoraires du syndic compris (art. 31 fr. VIII), et examine les relevés de compte ainsi que le rapport annuel du comité de surveillance (art. 31 fr. VII). Les copropriétaires disposent de 30 jours calendaires après chaque assemblée pour présenter par écrit leurs observations sur l’information reçue (art. 36 fr. X point f).

Pour un acheteur, cela signifie qu’il existe — ou devrait exister — une trace documentaire des dernières années : procès-verbaux des assemblées ordinaires semestrielles, budget en vigueur, relevés de compte avec les soldes des deux fonds et état des impayés. Les demander n’est pas une impolitesse : c’est précisément ce que la loi vous permet de consulter. La façon de vérifier l’inscription de l’acte et du règlement au registre foncier de l’État est expliquée dans notre guide de due diligence immobilière, titre et Registro Público au Quintana Roo.

Un conseil de méthode, pour les lecteurs habitués aux pratiques européennes : ne vous contentez pas d’un « dossier de vente » préparé par l’agence. Demandez les documents source, avec leurs tampons d’inscription, et faites-les lire par le notario público qui instrumentera votre acquisition ou par un avocat local. La différence de coût est marginale ; la différence d’information peut être considérable, surtout lorsqu’un immeuble a changé de syndic récemment et que les archives ont été reconstituées de mémoire.

Les organes de la copropriété : assemblée, syndic et comité de surveillance

L’assemblée générale, organe suprême

L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe administratif suprême du régime (art. 2 fr. IV) et elle nomme un syndic pour exécuter ses décisions (art. 28). Ses règles de fonctionnement figurent parmi les plus détaillées de la loi, et il vaut la peine de les connaître, car elles déterminent la facilité ou la difficulté avec laquelle quelque chose pourra être changé dans votre immeuble :

Aspect	Règle légale (Ley de Propiedad en Condominio de Quintana Roo)
Périodicité	Réunions ordinaires obligatoires au moins une fois tous les six mois ; extraordinaires autant de fois que convoquées (art. 28 fr. III)
Convocation	Doit indiquer le type, la modalité, le lieu (jamais hors de la municipalité), la date, l’heure, l’ordre du jour et l’auteur de la convocation ; au moins 15 jours calendaires entre la première convocation et la réunion, sauf délai plus long prévu au règlement ; notification certaine au lot ou par l’adresse électronique désignée, et affichage en cinq endroits visibles ou plus (art. 30)
Quorum	75 % du proindiviso sur première convocation ; 51 % sur deuxième ; sur troisième ou ultérieure, avec les présents (art. 29)
Valeur du vote	Égale au pourcentage d’indiviso de chaque copropriétaire ; mais pour élire, réélire ou révoquer le syndic ou le comité de surveillance, une voix par lot résidentiel (art. 28 fr. VI)
Représentation	Procuration sous seing privé devant deux témoins si le règlement l’autorise ; procuration notariée pour les personnes morales ; nul ne peut représenter plus de 20 % des copropriétaires ; le syndic et le comité de surveillance ne peuvent représenter personne (art. 28 fr. VII)
Majorités	Majorité simple des présents, sauf majorités spéciales ; si un seul copropriétaire détient 20 % ou plus de l’indiviso, la majorité du pourcentage restant est en outre requise (art. 28 fr. VIII et XI)
Modifier l’acte ou le règlement	Assemblée extraordinaire avec présence d’au moins 75 % du proindiviso ; le procès-verbal est authentifié devant notaire et inscrit au registre foncier (art. 11 et 28 fr. XIII)
Travaux nouveaux sur parties communes	Extraordinaire avec des voix représentant au moins 51 % de la valeur totale ; 75 % lorsqu’un copropriétaire détient jusqu’à 25 % de la valeur (art. 26 fr. III)
Modalité	Présentiel et/ou à distance par plateformes numériques, avec image en temps réel et enregistrement comme moyen de preuve (art. 28 fr. V)
Notaire	Le syndic, le comité de surveillance ou au moins 25 % des copropriétaires peuvent demander la présence d’un notario público (art. 28 fr. XV)

Deux règles méritent une attention particulière à Playa del Carmen. La première est la protection contre le copropriétaire majoritaire : lorsqu’une seule personne — typiquement le promoteur qui conserve des lots invendus, ou un investisseur qui en a acheté plusieurs — représente 20 % ou plus de l’indiviso, les décisions requièrent en outre la majorité des voix de l’indiviso restant, sauf pour l’élection du syndic et des comités (art. 28 fr. XI). La seconde est le droit de la minorité de provoquer une assemblée : si des copropriétaires représentant au moins 25 % de l’indiviso en font la demande par écrit et que le syndic ne convoque pas dans les dix jours ouvrables, ils peuvent saisir le juge civil compétent ou le Centre de justice alternative du pouvoir judiciaire de l’État pour que la convocation soit publiée (art. 30).

Les pouvoirs de l’assemblée (art. 31) incluent la modification de l’acte et du règlement ; la nomination et la révocation libres du syndic — sauf celui de la première année, désigné par les signataires de l’acte constitutif — ; la fixation de ses obligations et de sa rémunération ; l’établissement et la modification des taux d’intérêt de retard ; la nomination du comité de surveillance ; la décision sur la caution du syndic ou sa dispense à la majorité simple ; l’approbation des relevés de compte et du budget ; et la fixation des charges destinées au fonds d’entretien et d’administration et au fonds de réserve.

Le syndic : qui gère votre argent

Le syndic (administrador) est la personne physique ou morale désignée par l’assemblée (art. 33). La loi exige qu’il justifie d’une expérience en administration de copropriété ou de formations en la matière, condition dont l’assemblée peut le dispenser par un vote représentant 75 % de l’indiviso (art. 33). Si les copropriétaires optent pour l’auto-administration, le syndic est l’un d’entre eux, sans que cela crée de droits salariaux, et il doit être à jour de toutes ses charges pendant toute la durée de son mandat (art. 34). Si un professionnel est engagé, il doit émettre des factures fiscales pour ses honoraires (art. 35). À Playa del Carmen, l’administration professionnelle externe est courante, en particulier dans les immeubles comptant une forte proportion de propriétaires non-résidents ; la loi exempte l’administration externe de la limite de réélection (art. 28 fr. IX), de sorte qu’un contrat de longue durée est légal — mais il est préférable que l’assemblée conserve la faculté de le révoquer.

Les devoirs du syndic (art. 36) constituent, de fait, la liste de ce que vous devez lui demander lorsque vous évaluez un immeuble :

• tenir le registre des procès-verbaux et conserver toute la documentation, à disposition des copropriétaires ;
• entretenir, surveiller et maintenir les biens et services communs, et souscrire les fournitures pour les parties communes en répartissant leur coût entre les copropriétaires selon l’indiviso ;
• exécuter les travaux nécessaires de conservation avec l’accord du comité de surveillance (art. 26 fr. I) ;
• encaisser les contributions aux deux fonds et les charges extraordinaires, avec la possibilité de recourir à des services bancaires, juridiques, de placement et comptables autorisés par l’assemblée ;
• délivrer une quittance au nom de la copropriété pour chaque paiement, avec mention des soldes restant dus ;
• remettre mensuellement, bimestriellement ou selon la périodicité fixée par l’assemblée un relevé de compte comportant l’état des recouvrements et des dépenses, les contributions et charges impayées, le solde du fonds d’entretien et d’administration et son affectation prévue, le solde des comptes bancaires et placements avec leurs intérêts, et les résolutions de l’assemblée ainsi que leur exécution ;
• convoquer les assemblées, exiger le respect de la loi et du règlement, et faire inscrire l’acte constitutif et ses modifications au registre foncier ;
• représenter la copropriété avec pouvoir d’ester en justice et de recouvrer ; ouvrir des comptes chèques sous signature conjointe avec le président du comité de surveillance ;
• respecter la législation de protection civile ;
• faire inscrire sa nomination au Registro Público de la Propiedad y del Comercio dans un délai maximal de 30 jours à compter de l’assemblée, en joignant pièce d’identité, curriculum, extrait de casier judiciaire vierge et procès-verbal authentifié par notaire.

Lorsque l’administration change, la sortante doit remettre à l’entrante, dans un délai qui n’excède pas sept jours calendaires, l’ensemble de la documentation, relevés de compte, chéquiers, registres, valeurs et biens, en dressant un procès-verbal circonstancié ; l’assemblée peut ordonner des audits de l’administration en fonction et de la sortante (art. 37). Un immeuble dont le dernier changement de syndic s’est terminé au contentieux, sans procès-verbal de remise, est un immeuble dont il faut se méfier.

Le comité de surveillance : le contre-pouvoir

Le comité de surveillance se compose de cinq propriétaires — ou de leurs représentants munis d’une procuration notariée — élus par l’assemblée, pour un mandat d’un an au plus, rééligible et exercé à titre honorifique (art. 40). N’en peuvent faire partie ni ceux qui fournissent des services à la copropriété, ni celui qui détient 30 % du proindiviso, ni quiconque se trouve en conflit d’intérêts ; tous doivent être à jour de leurs charges pendant toute la durée du mandat. Il est présidé par un président — dont la signature est exigée par la loi, à côté de celle du syndic, pour la gestion des comptes bancaires et pour que le relevé de compte d’un débiteur ait force exécutoire — et les autres fonctions s’organisent selon le règlement ; une minorité représentant au moins 25 % des copropriétaires a le droit de désigner l’un de ses membres.

Ses attributions collégiales (art. 40) expliquent pourquoi cet organe compte tant pour l’acheteur : superviser le syndic et l’exécution des décisions ; contrôler la passation des contrats de services professionnels ; donner son accord aux travaux de conservation ; vérifier et se prononcer sur les relevés de compte ; constater et superviser le placement du fonds de réserve ; informer l’assemblée des irrégularités ; convoquer l’assemblée lorsque le syndic ne le fait pas dans les dix jours suivant la demande des copropriétaires ; et cosigner avec le syndic la gestion des comptes bancaires. Si l’immeuble que vous évaluez n’a pas de comité de surveillance constitué, le syndic opère sans le contre-pouvoir que la loi a conçu.

Charges de copropriété : calcul, contenu et exclusions

La base légale du calcul

La loi définit la charge ordinaire comme la somme décidée par l’assemblée pour couvrir les dépenses d’administration, d’entretien, d’exploitation et de services non individualisés à usage commun, qui peut être fixe ou variable (art. 2 fr. XI), et la charge extraordinaire comme celle décidée pour des dépenses imprévues ou extraordinaires (art. 2 fr. X). La contribution aux deux fonds peut être fractionnée en mensualités, réglées d’avance ou selon ce que décide l’assemblée, et son montant est réparti au prorata du droit de copropriété de chaque copropriétaire, c’est-à-dire de l’indiviso fixé dans l’acte (art. 42 fr. II). Les premières contributions destinées à constituer les deux fonds sont déterminées par le règlement. Dans le même sens, les dépenses d’exploitation, de réparation, de conservation et d’entretien des installations et parties communes sont supportées « dans la proportion que leur pourcentage de propriété représente sur l’indiviso de la copropriété » (art. 26 fr. V), et les consommations d’électricité et d’eau des parties communes sont réparties selon la même règle (art. 26 fr. VI et 36 fr. IV).

Les conséquences pratiques sont nettes :

• La charge n’est pas « par appartement » mais par indiviso. Deux lots de tailles différentes ne paient la même chose que si l’acte leur a attribué des indivisos identiques. Si un immeuble applique une charge forfaitaire uniforme à des lots très différents, demandez comment cela se justifie au regard de l’acte ; il peut y avoir une décision d’assemblée derrière, ou il peut y avoir un problème.
• La charge naît du budget, et non l’inverse. La procédure correcte est la suivante : budget annuel approuvé par l’assemblée (art. 31 fr. VIII), divisé selon les indivisos. Si le syndic ne peut pas vous montrer le budget dont la charge est issue, cette charge est un chiffre sans fondement.
• La charge se paie même si vous n’utilisez rien : elle n’est soumise ni à compensation ni à exceptions personnelles, et elle est imprescriptible (art. 42 fr. I). Un propriétaire qui vit à Montréal et vient deux semaines par an dans son appartement paie autant que son voisin résident ayant le même indiviso.
• Dans les copropriétés à usage mixte (résidentiel et commercial dans le même immeuble, très fréquentes près de la Quinta Avenida et sur les grandes avenues commerçantes de Playa del Carmen), l’administration doit élaborer un budget d’exploitation séparé pour les parties résidentielles et un autre pour les parties commerciales, et les charges des locaux se calculent sur leur propre budget et leur propre indiviso (art. 50). Leurs clients et leur personnel ne doivent pas utiliser les espaces privatifs et de loisirs résidentiels.

Ce que la charge couvre habituellement dans un immeuble de Playa del Carmen

La loi n’énumère pas les postes ; c’est le budget de chaque copropriété qui le fait. Dans la pratique de la Riviera Maya, un budget ordinaire bien construit couvre généralement les rubriques suivantes. Utilisez ce tableau comme grille de lecture du budget qu’on vous remettra :

Poste	Ce qu’il recouvre habituellement	Ce qu’il faut vérifier
Administration et comptabilité	Honoraires du syndic, comptable, logiciel de recouvrement, factures fiscales	Existence d’un contrat et des CFDI ; rémunération fixée par l’assemblée
Sécurité et contrôle d’accès	Gardiennage 24 h ou par périodes, poste de garde, caméras, badges	Prestataire formellement engagé et assuré
Nettoyage des parties communes	Personnel, consommables, collecte interne des déchets	Fréquence et périmètre (hall, couloirs, rooftop, parking)
Piscine et équipements communs	Produits chimiques, pompes, filtres, chauffage, entretien de la salle de sport, coworking, barbecues, palapas	Âge des équipements ; existence de contrats d’entretien
Espaces verts	Arrosage, taille, lutte contre les nuisibles, traitement des palmiers	Dans les copropriétés maîtresses, vérifier que ce poste n’est pas doublonné
Ascenseurs	Entretien préventif, contrats, certifications	Marque, ancienneté et contrat en vigueur
Électricité des parties communes	Fourniture CFE pour l’éclairage, pompes, ascenseurs, climatisation des communs	Répartition par indiviso, sans mélange avec les consommations privatives
Eau des parties communes	Service du concessionnaire d’eau potable de Playa del Carmen, citernes mobiles le cas échéant, traitement de la citerne	Usage de la piscine et arrosage ; station de traitement s’il y en a une
Entretien préventif du bâtiment	Peinture, étanchéité, calfeutrement des façades, protection anticorrosion, serrurerie, éclairage	Calendrier des gros travaux et leur financement
Assurance de l’immeuble	Police globale ouragan, incendie, responsabilité civile	Validité, montant assuré, franchises et coassurance
Gaz, internet ou TV collectifs	Uniquement lorsque la copropriété les souscrit de façon centralisée	Facturation à la consommation ou par indiviso
Protection civile	Extincteurs, signalétique, programme interne, exercices, groupe électrogène	Respect de l’art. 36 fr. XVI
Dotation au fonds de réserve	Pourcentage ou montant fixe affecté au fonds de réserve	Qu’il apparaisse séparément dans la charge

Ce que la charge ordinaire ne couvre pas, sauf disposition contraire du règlement : le predial de votre lot — la taxe foncière municipale, que vous réglez directement à la trésorerie municipale de Playa del Carmen (art. 47 de la loi sur la copropriété ; la loi de finances municipale, à son art. 13, détermine la base du predial des biens en copropriété lot par lot) ; vos consommations individuelles d’électricité, d’eau, de gaz et d’internet ; l’assurance du contenu et de votre lot ; les réparations à l’intérieur de votre appartement ; les charges extraordinaires ; ni les services que vous souscrivez pour la location saisonnière (ménage du logement, blanchisserie, conciergerie). Il est utile d’avoir ce panorama complet avant de comparer la charge au prix d’achat ; dans notre guide sur les frais d’acquisition, ISAI, notaire et predial au Quintana Roo, nous détaillons les impôts et droits qui entourent l’opération, à commencer par l’ISAI (l’impôt municipal sur l’acquisition d’immeubles, à la charge de l’acheteur).

Pourquoi les charges sont structurellement plus élevées sur la côte

Qui compare une charge de Playa del Carmen à celle d’une ville de l’intérieur du Mexique — ou à celle d’un immeuble de Nantes ou de Liège — est souvent surpris. Les raisons sont d’abord physiques : la salinité de l’air corrode la serrurerie, les équipements de climatisation, les moteurs de pompes et les ascenseurs ; l’humidité impose des travaux d’étanchéité et de peinture plus fréquents ; la saison cyclonique atlantique, de juin à novembre, oblige à assurer le bâtiment, à protéger les vitrages et à entretenir des groupes électrogènes ; les piscines — présentes dans la grande majorité des immeubles récents — consomment produits, eau et énergie tous les jours ; et la vocation touristique multiplie l’usure des équipements communs lorsque les lots sont loués à la nuitée. Un immeuble en première ligne de mer ajoute à l’équation la sargasse et le nettoyage de la plage, sujet que nous traitons dans notre guide sur les biens en front de mer, la ZOFEMAT et ses risques — la ZOFEMAT étant la zone fédérale maritime terrestre, bande côtière domaniale qui ne se vend pas mais se concessionne.

La charge bon marché, dans ce contexte, n’est pas une vertu automatique. Elle correspond en général à l’un de trois scénarios : un immeuble sans équipements ni ascenseur (légitime et cohérent), un budget qui ne prévoit ni entretien préventif ni fonds de réserve (une dette différée que vous paierez en charges extraordinaires), ou une charge « promotionnelle » fixée par le promoteur pendant la phase de commercialisation, qui sera corrigée lorsque l’assemblée approuvera le premier budget réel. Distinguer ces trois cas est le cœur même de l’évaluation.

Une méthode illustrative pour lire la charge

L’exercice qui suit est un exemple illustratif de méthode, non une donnée de marché ; les chiffres sont hypothétiques et servent uniquement à montrer le raisonnement. Supposons un immeuble de 24 appartements avec piscine, ascenseur et gardiennage, dont le budget annuel approuvé se répartit ainsi : administration 12 %, sécurité 25 %, nettoyage et espaces verts 12 %, piscine et équipements 8 %, ascenseur 5 %, électricité et eau des communs 15 %, entretien préventif 8 %, assurance 7 %, protection civile et divers 3 %, fonds de réserve 5 %. Si votre lot a un indiviso de 4,2 %, votre charge annuelle représente 4,2 % du budget total, et votre charge mensuelle un douzième de ce montant. Avec ce chiffre en main, vous faites trois vérifications : (1) diviser la charge annuelle par le prix d’achat pour obtenir le coût de détention en copropriété exprimé en pourcentage de la valeur ; (2) y ajouter le predial et l’assurance individuelle pour obtenir le coût total de détention ; et (3) dans une analyse d’investissement, le soustraire du revenu locatif net attendu. Dans cet exemple, si la ligne « fonds de réserve » était à zéro et celle de l’entretien préventif également, la charge serait plus basse mais l’immeuble consommerait son propre avenir.

Ce raisonnement est le même que celui qu’un acheteur suisse applique au fonds de rénovation d’une PPE, ou qu’un acheteur québécois applique au fonds de prévoyance d’un syndicat de copropriété. La logique financière est universelle : une copropriété qui ne provisionne pas transfère le coût du temps aux propriétaires futurs — et si vous achetez, ce propriétaire futur, c’est vous.

Fonds de réserve et charges extraordinaires : le matelas qui évite les mauvaises surprises

Ce qu’il est et à quoi il sert

La loi définit le fonds de réserve comme les réserves économiques ou financières de la copropriété issues du paiement des contributions des copropriétaires, destinées à couvrir des dépenses extraordinaires, d’urgence et imprévues (art. 2 fr. XIV). Il est distinct du fonds d’entretien et d’administration, qui finance la dépense courante. L’acte constitutif doit mentionner l’obligation des copropriétaires de garantir le paiement des contributions aux deux fonds (art. 9 fr. XII), le règlement fixe les premières contributions (art. 42 fr. II) et l’assemblée établit les charges destinées à le constituer, conçu également pour l’acquisition d’équipements et de matériel de la copropriété (art. 31 fr. IX).

Tant qu’ils ne sont pas utilisés, les deux fonds peuvent être placés en valeurs disponibles à vue offrant les meilleurs rendements du marché, en conservant la liquidité nécessaire aux obligations de court terme (art. 42 fr. III) ; l’assemblée décide chaque année du pourcentage des produits financiers affecté à chaque fonds. Le comité de surveillance doit constater et superviser ce placement (art. 40 fr. VI) et le relevé de compte doit faire apparaître le solde des comptes bancaires et des placements avec leurs intérêts (art. 36 fr. X point d). Le syndic qui répond « nous n’avons pas de fonds de réserve parce que nous n’en avons jamais eu besoin » décrit un manquement, pas une vertu.

Travaux nécessaires, travaux nouveaux et provenance de l’argent

La loi distingue clairement deux types de travaux sur les parties communes (art. 26). Les travaux nécessaires au maintien de la copropriété en bon état de sécurité, de stabilité et de conservation, et au bon fonctionnement des services, sont exécutés par le syndic avec l’accord du comité de surveillance et à la charge du fonds d’entretien et d’administration, avec information à l’assemblée suivante ; lorsque ce fonds ne suffit pas ou que des travaux non prévus sont nécessaires, le syndic convoque une assemblée pour qu’elle décide conformément au règlement. Les travaux nouveaux qui améliorent l’aspect ou le confort — un nouveau rooftop, une salle de sport, un système de contrôle d’accès — exigent une assemblée extraordinaire réunissant 51 % de la valeur totale de la copropriété, ou 75 % lorsqu’un copropriétaire détient jusqu’à 25 % de la valeur. En l’absence de syndic, tout copropriétaire peut réaliser des réparations urgentes et en récupérer le coût, réparti à parts égales, avec l’autorisation du comité de surveillance (art. 26 fr. IV).

C’est ici que se noue le lien entre fonds de réserve et charges extraordinaires : lorsque le fonds de réserve est suffisant, une urgence — une pompe à eau qui lâche, un ascenseur nécessitant une réparation majeure, des dégâts légers après une tempête tropicale — se règle sans toucher au portefeuille des copropriétaires. Lorsqu’il ne l’est pas, l’assemblée approuve une charge extraordinaire. Un historique de charges extraordinaires fréquentes révèle presque toujours un fonds de réserve insuffisant ou un budget ordinaire qui n’intègre pas l’entretien préventif.

Les gros travaux que tout immeuble finira par affronter

Les grosses dépenses d’un immeuble de Playa del Carmen sont prévisibles dans leur nature, sinon dans leur date : étanchéité des toitures, remise en peinture et calfeutrement des façades, remplacement des pompes et surpresseurs, modernisation des ascenseurs, renouvellement des équipements de piscine, remplacement de la serrurerie corrodée, mise à jour des systèmes de sécurité incendie et, dans les immeubles plus anciens du Centro et de la colonia Gonzalo Guerrero, révision de la structure et des installations sanitaires. Une copropriété mature dispose d’un plan de gros entretien — même sommaire — qui affecte une date estimée et un coût estimé à chaque poste et explique le mode de financement : fonds de réserve accumulé, dotation programmée ou charge extraordinaire future. Demander ce plan est l’une des questions les plus révélatrices que vous puissiez poser.

Assurance de l’immeuble et assurance individuelle

La loi permet au règlement d’imposer à chaque copropriétaire d’assurer son lot contre les phénomènes hydrométéorologiques, les tremblements de terre, les inondations, les explosions ou les incendies, avec couverture des tiers (art. 41). Indépendamment de cela, la bonne pratique dans la Riviera Maya veut que la copropriété souscrive une police globale sur la structure et les parties communes, financée par la charge ordinaire, et que chaque propriétaire assure de son côté le contenu, les finitions intérieures et sa responsabilité civile. Lorsque vous évaluez un immeuble, demandez la police en vigueur et vérifiez quatre points : que le montant assuré soit cohérent avec la valeur de reconstruction du bâtiment, que la couverture inclue expressément l’ouragan et les phénomènes hydrométéorologiques, quelles sont les franchises et les coassurances applicables à ces risques — elles sont généralement différentes et plus élevées que pour l’incendie — et qui est le bénéficiaire. Un immeuble sans assurance ouragan au Quintana Roo transfère aux copropriétaires, par la voie des charges extraordinaires, un risque qui devrait être transféré à un assureur.

Impayés : ce qui se passe quand un voisin (ou vous) ne paie pas

L’impayé est le risque le plus sous-estimé lorsqu’on achète en copropriété, car il ne se trouve pas dans votre lot mais dans celui des autres. Lorsqu’une part significative des voisins ne paie pas, le budget n’est pas exécuté, l’entretien est différé, le fonds de réserve ne se constitue pas et, tôt ou tard, ceux qui paient couvrent la différence. La loi du Quintana Roo, surtout après la réforme de 2021, a doté la copropriété d’outils solides contre l’impayé. Les connaître vous sert autant à évaluer la santé d’un immeuble qu’à comprendre vos propres obligations.

Les conséquences juridiques du non-paiement

• Intérêts de retard : les charges non payées à l’échéance produisent des intérêts au taux fixé par le règlement ou par l’assemblée, non capitalisables (art. 43). L’assemblée peut établir et modifier ces taux (art. 31 fr. IV).
• Ordre d’imputation des paiements : ce que le copropriétaire paie s’impute chronologiquement d’abord aux amendes, intérêts, sanctions et frais d’avocat, ensuite aux charges ordinaires, extraordinaires et au fonds de réserve (art. 43). Payer « seulement la charge » alors que des intérêts se sont accumulés ne solde pas la charge.
• Suspension du droit de vote : le défaut de paiement des contributions à l’un ou l’autre fonds, des charges extraordinaires, des intérêts, des frais d’avocat ou des pénalités suspend le droit de vote tant que l’impayé subsiste (art. 32). Le débiteur reste copropriétaire et reste tenu, mais il perd la capacité d’influer sur les décisions jusqu’à régularisation ; la manière dont son indiviso est pris en compte pour le quorum est une question qu’il vaut mieux avoir tranchée dans le règlement.
• Amendes : l’assemblée peut infliger, à la majorité simple et après convocation du contrevenant, des amendes de 10 à 150 jours de salaire minimum en vigueur dans l’État pour non-respect des délais de paiement des contributions aux deux fonds, en sus des intérêts et de la restriction du droit de vote (art. 67 fr. IV et 68). La loi exprime ces amendes en jours de salaire minimum ; depuis la réforme constitutionnelle de 2016 sur la désindexation, ces références se calculent en Unidades de Medida y Actualización (UMA), l’unité de compte officielle mexicaine.
• Suspension de services : lorsque des services dont on jouit dans les parties privatives sont payés avec les ressources des fonds communs, le syndic peut les suspendre au débiteur, après autorisation du comité de surveillance, à l’exception expresse du service d’eau (art. 43).
• Redistribution temporaire : le règlement peut prévoir que le syndic répartisse entre les autres copropriétaires, au prorata de la valeur de leurs biens, la dette du débiteur jusqu’à son recouvrement, en remboursant ensuite les copropriétaires concernés avec les intérêts correspondants (art. 43). Si ce mécanisme existe dans l’immeuble que vous évaluez, les impayés des autres vous atteignent directement.
• Voie exécutoire civile : le relevé de compte faisant état des dettes, intérêts de retard et pénalité conventionnelle, signé par le syndic et par le président du comité de surveillance, accompagné des quittances impayées et d’une copie certifiée par notaire du procès-verbal d’assemblée ou du règlement ayant fixé les charges, constitue un titre exécutoire ; l’action est ouverte dès trois charges ordinaires ou une charge extraordinaire impayées (art. 43). Cela signifie une procédure rapide, avec saisie dès l’introduction de l’instance, et non un procès ordinaire de plusieurs années.
• Vente forcée : le copropriétaire qui manque de façon réitérée à la loi, à l’acte ou au règlement peut être assigné pour être contraint de vendre ses droits, y compris aux enchères publiques, si une assemblée extraordinaire réunissant au moins 75 % de l’indiviso en décide ainsi, assemblée à laquelle le débiteur est également convoqué (art. 44). Si le contrevenant est un occupant non propriétaire, le syndic agit contre l’occupant et contre le propriétaire (art. 45).
• Garantie réelle sur le lot : les créances de charges et autres obligations pécuniaires sont garanties de manière préférentielle par le lot privatif, seule la créance alimentaire ayant un rang supérieur, même si le lot est transmis à des tiers (art. 49). La dette, autrement dit, voyage avec l’appartement.

Cette dernière règle mérite un arrêt, parce qu’elle diffère de ce à quoi un acheteur européen est habitué. En France, la répartition des charges entre vendeur et acquéreur passe par un mécanisme de notification au syndic et d’opposition ; ici, la logique est plus directe et plus rude : la dette est attachée au bien. Acheter un appartement dont le vendeur doit deux ans de charges, sans avoir purgé la question au moment de l’acte, revient à acheter la dette avec les murs.

Comment l’acheteur est protégé au moment de la signature

Précisément parce que la dette suit le lot, la loi a construit deux verrous dans la vente. Le premier est l’article 12 : chaque contrat d’acquisition doit constater que le lot est à jour de ses charges ordinaires, extraordinaires et de fonds de réserve. Le second, renforcé en 2021, est l’article 46 : le notaire qui rédige l’acte doit exiger de la partie venderesse une attestation de non-dette (constancia de no adeudo) des charges d’entretien, d’administration et de réserve, dûment signée par le syndic, ainsi que les CFDI — Comprobantes Fiscales Digitales por Internet, les factures électroniques officielles mexicaines — des trois derniers paiements de charges. Tout intéressé peut par ailleurs obtenir du syndic un décompte des dettes, qui ne produit d’effets juridiques que s’il est également signé par le président du comité de surveillance (art. 49).

Dans la pratique des signatures à Playa del Carmen, cela se traduit par : demander l’attestation à une date proche de la signature — et non trois mois avant —, vérifier que le signataire est bien le syndic dont la nomination est inscrite, recouper les trois CFDI avec le RFC (numéro fiscal) de la copropriété ou du syndic, et prévoir dans la promesse de vente ce qui se passe si des dettes apparaissent : en général, elles sont retenues sur le prix ou soldées avec les fonds du vendeur avant la signature. La manière dont ce paquet documentaire s’articule avec le reste des pièces notariées est détaillée dans notre guide du processus notarial et de la signature définitive au Quintana Roo.

Il existe un troisième front, qui n’est pas propre à la copropriété mais que l’on vérifie au même moment : le predial. La loi de finances municipale (Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, aujourd’hui Playa del Carmen) régit la taxe foncière des biens en régime de copropriété en déterminant la base d’imposition lot par lot (art. 13) et rend redevables du predial grevant l’immeuble ceux qui l’acquièrent (art. 9), de sorte que les arriérés du vendeur peuvent devenir le problème de l’acheteur. C’est pourquoi l’attestation municipale de non-dette de predial est aussi indispensable que celle de la copropriété, et le notaire l’exigera avant la signature ; elle est délivrée par la trésorerie municipale de la mairie de Playa del Carmen. La portée exacte de cette responsabilité doit être examinée avec le notaire sur le texte en vigueur de la loi, que le Congrès de l’État réforme fréquemment (la dernière réforme publiée date de décembre 2025).

Comment mesurer le taux d’impayés d’un immeuble avant d’acheter

Demandez au syndic — ou exigez du vendeur qu’il l’obtienne — l’état consolidé des contributions et charges impayées que la loi impose de tenir à disposition (art. 36 fr. X point b). À partir de là, calculez trois indicateurs : le pourcentage de l’indiviso total en situation d’impayé, le nombre de lots comptant plus de trois charges échues (ceux qui pourraient déjà être poursuivis) et l’ancienneté moyenne des dettes. Demandez ensuite quelles actions de recouvrement ont été engagées et combien ont abouti. Un immeuble avec peu d’impayés et un recouvrement actif est un immeuble gouverné ; un immeuble avec beaucoup d’impayés et aucune procédure est un immeuble où ceux qui paient subventionnent ceux qui ne paient pas, et où l’entretien différé s’accumule derrière des façades fraîchement repeintes.

Où se règlent les litiges

La loi institue la conciliation et l’arbitrage comme modes de résolution des différends entre copropriétaires et avec leur administration, sans préjudice de la compétence judiciaire (art. 1). Le Centre de justice alternative du pouvoir judiciaire de l’État est compétent pour connaître des litiges entre copropriétaires ou entre ceux-ci et leur syndic lorsque le montant en jeu n’excède pas 750 fois le salaire minimum en vigueur dans l’État — montant qui, après la réforme constitutionnelle de désindexation de 2016, se calcule en UMA —, et les accords obtenus ont autorité de chose jugée (art. 64 et 65). Pour les montants supérieurs et pour la voie exécutoire, le forum est celui des tribunaux civils de première instance du pouvoir judiciaire de l’État siégeant à Playa del Carmen. Un acheteur prudent demande si la copropriété a des litiges en cours, en demande ou en défense, et réclame les procès-verbaux qui les ont autorisés.

Location saisonnière, animaux et vie collective : ce que le règlement peut (et ne peut pas) limiter

Le droit de louer et ses limites

Chaque copropriétaire jouit de son lot en qualité de propriétaire et peut le vendre, le louer, l’hypothéquer et conclure tout contrat sans autorisation des autres copropriétaires, « dans les limites établies par la loi » (art. 15). Ces limites sont réelles et se lisent dans trois articles :

• La destination du lot est fixée par l’acte constitutif. Les copropriétaires doivent user de leur lot de manière ordonnée et paisible et ne peuvent l’affecter à des usages contraires à sa destination ni à des objets différents de ceux expressément prévus par l’acte (art. 17). Changer l’usage ou la destination d’un lot ou de l’ensemble exige l’accord de 100 % des copropriétaires (art. 21 fr. X). La loi elle-même reconnaît la catégorie des lots à usage « résidentiel-touristique » (habitacional-turístico, art. 28 fr. VI), de sorte que la question clé pour qui achète en vue d’une location saisonnière est littérale : que dit l’acte constitutif quant à la destination de mon lot ?
• Le règlement s’impose à vos voyageurs et locataires. Chaque contrat de location, de prêt à usage ou tout instrument conférant à un tiers l’usage du lot doit inclure l’obligation de respecter le règlement, dont copie doit être annexée (art. 19). Le copropriétaire et son occupant décident qui exécute quelles obligations et qui assiste aux assemblées, mais l’occupant est toujours solidaire du copropriétaire, et tous deux doivent informer le syndic dans les cinq jours ouvrables suivant l’octroi de la représentation (art. 19). L’occupant en infraction peut être assigné conjointement avec le propriétaire (art. 45).
• Occupation maximale. Il est interdit de mettre le lot à disposition d’un nombre de personnes supérieur à celui pour lequel il est destiné (art. 21 fr. XI). Cette disposition est le fondement légal des limites de voyageurs que de nombreux règlements de Playa del Carmen imposent aux lots loués à la nuitée.

À partir de là, le règlement et l’assemblée peuvent encadrer avec une assez grande liberté ce que la loi laisse ouvert : enregistrement préalable des voyageurs auprès de l’administration, remise des pièces d’identité, horaires d’arrivée, usage des équipements communs par les voyageurs, dépôts de garantie pour dommages, interdiction des fêtes, sanctions pour nuisances sonores et, dans certains cas, durées minimales de séjour. Ce que le règlement ne peut pas faire, c’est contredire l’acte ou la loi : si votre lot a une destination résidentielle-touristique dans l’acte, l’assemblée ne peut pas vous interdire d’héberger par un vote à la majorité simple ; mais elle peut fixer des règles de vie collective et vous sanctionner si vos voyageurs les enfreignent.

La conclusion pratique pour Playa del Carmen est double. Si vous achetez pour louer en courte durée, choisissez un immeuble dont l’acte et le règlement le prévoient expressément et dont l’exploitation est conçue pour cela (contrôle d’accès, administration habituée aux voyageurs, assurance adaptée) ; dans des zones comme le Centro, près de la Quinta Avenida, ou à Coco Beach et Zazil-Ha, les immeubles conçus dans cette optique abondent. Si vous achetez pour habiter, cherchez l’inverse : des résidences dont l’acte fixe une destination résidentielle et dont le règlement limite l’occupation transitoire, ce qui est plus fréquent dans les lotissements résidentiels et dans certaines sections de Playacar. Nous comparons les deux modèles, avec leurs hypothèses financières et fiscales, dans le guide sur investir dans un appartement : location courte durée ou longue durée en Riviera Maya.

Obligations fiscales et municipales de l’hôte

Louer à la nuitée via des plateformes n’est pas seulement une affaire de copropriété. Au niveau fédéral, les personnes physiques résidentes au Mexique qui fournissent des services d’hébergement via des plateformes technologiques relèvent du régime des activités d’entreprise avec revenus perçus via plateformes : la plateforme retient un ISR (impôt sur le revenu) de 4 % sur les revenus effectivement perçus, hors TVA (Ley del ISR, art. 113-A fr. II) et, lorsqu’elle encaisse le prix, retient 50 % de l’IVA (la TVA mexicaine) encaissée, ou 100 % si l’hôte ne lui fournit pas son RFC (Ley del IVA, art. 18-J fr. II point a) ; sans RFC, la retenue d’ISR passe en outre à 20 % (LISR, art. 113-A et 113-C). Celui qui ne dépasse pas trois cent mille pesos annuels au titre de ces activités et n’a pas d’autres revenus que des salaires et des intérêts peut opter pour considérer les retenues comme un paiement définitif, option qui, une fois exercée, ne peut être modifiée pendant cinq ans (LISR, art. 113-B). Si le propriétaire est résident fiscal à l’étranger — ce qui est le cas de la plupart des lecteurs de ce guide —, le traitement est différent et relève du Titre V de la même loi, de sorte qu’un acheteur étranger qui envisage de louer doit clarifier sa situation avec un contador (expert-comptable mexicain) avant de publier son annonce. Le SAT, l’administration fiscale fédérale, maintient une section dédiée aux personnes physiques percevant des revenus via des plateformes technologiques ; il convient de la consulter avec un comptable, car les taux et obligations ont été modifiés à plusieurs reprises depuis 2020.

S’y ajoutent des obligations au niveau de l’État et de la municipalité. Le Quintana Roo taxe l’hébergement temporaire par un impôt d’État sur l’hébergement, que certaines plateformes collectent et reversent directement en vertu de conventions passées avec le gouvernement de l’État ; vérifiez si la plateforme que vous utiliserez le fait ou si vous devez vous immatriculer et le reverser vous-même. La mairie de Playa del Carmen, de son côté, perçoit auprès des établissements d’hébergement un droit d’assainissement environnemental par chambre et par nuit occupée, dont le montant est fixé par la loi de finances municipale et actualisé périodiquement, affecté au nettoyage des plages, à la gestion des déchets et à l’éclairage public ; la mairie explique ce droit sur son portail officiel. Au cours de 2026, le gouvernement municipal a annoncé que ce droit serait également perçu sur les locations saisonnières et a mis en place, en coordination avec les plateformes, des mécanismes permettant aux hôtes d’obtenir la licence d’exploitation et l’avis favorable de protection civile pour les lots exploités à la nuitée. Les règles concrètes évoluent et leur application pratique est en cours ; avant d’acheter dans cette optique, vérifiez sur le portail de la mairie et auprès d’un conseiller fiscal local quelles sont les obligations en vigueur au moment de votre opération. Rien de tout cela ne remplace ce qui précède : vous pouvez être parfaitement en règle avec le SAT, l’État et la municipalité, et néanmoins violer votre règlement de copropriété.

Animaux, bruit, travaux et façades

L’article 21 énumère des interdictions qui s’appliquent aux copropriétaires et aux occupants indépendamment du règlement : accomplir des actes portant atteinte à la tranquillité, à la sécurité ou à la salubrité de la copropriété ; empêcher le fonctionnement des services communs ; ouvrir des baies, portes ou fenêtres ou endommager des murs porteurs ; réaliser des travaux et réparations de nuit dans les copropriétés résidentielles sauf force majeure ; modifier les façades ou murs extérieurs en rupture avec l’ensemble ; abattre des arbres sans 75 % de l’indiviso ; délimiter ou couvrir des places de stationnement communes ; détenir des animaux qui, par leur nombre, leur taille ou leur nature, affectent la sécurité, la salubrité ou le confort, en répondant absolument de leurs dommages ; et réaliser des travaux mettant en péril la stabilité du bâtiment. Les amendes pour ces comportements vont de 20 à 40 jours de salaire minimum pour certaines dispositions et de 15 à 100 pour d’autres — aujourd’hui calculées en UMA —, outre la réparation des dommages (art. 67), infligées par l’assemblée avec droit d’être entendu pour le contrevenant (art. 68).

Concernant les animaux, la loi renvoie au règlement la définition des mesures et limites, tant dans les lots privatifs que dans les parties communes (art. 41 fr. XIII). Pour les travaux à l’intérieur du lot, la règle est simple : à l’intérieur de chez vous, vous pouvez rénover tout ce qui n’affecte ni la structure, ni la façade, ni les installations générales, ni le confort des autres ; pour le reste, il faut un accord. Les copropriétaires du rez-de-chaussée ne peuvent s’approprier les jardins ou patios communs, et ceux du dernier étage ne peuvent occuper la toiture ni construire dessus, sauf si l’acte le prévoit (art. 25). Si l’on vous propose un penthouse « avec rooftop privé », vérifiez que la toiture figure bien comme annexe du lot dans l’acte constitutif ; à défaut, c’est une partie commune.

Droit de préemption et information du locataire en cas de vente

Deux règles surprennent souvent les vendeurs : en cas d’aliénation d’un lot, le droit de préemption des coïndivisaires (derecho del tanto) doit être respecté, par notification notariée ou par juridiction gracieuse indiquant le lot et le prix exact, les intéressés disposant de 15 jours ouvrables pour manifester leur intention d’acquérir (art. 15) ; et ce droit de préemption prime sur le droit de préférence du locataire, lequel dispose à son tour de quinze jours calendaires pour l’exercer après l’avis du propriétaire, la vente dissimulant l’existence du bail étant nulle (art. 20). La façon dont ces notifications s’appliquent en pratique lorsque le lot n’a pas de coïndivisaires, et leur portée dans une copropriété comptant de nombreux copropriétaires, sont des questions à trancher au cas par cas avec le notaire chargé de l’opération ; ce qui importe pour l’acheteur, c’est d’exiger que le vendeur déclare par écrit si le lot est loué et que le notaire documente le respect des règles applicables.

Acheter sur plan : la copropriété qui n’existe pas encore

Une part importante de l’offre d’appartements à Playa del Carmen se vend en preventa, l’achat sur plan, lorsque l’acte constitutif du régime n’a pas encore été passé ou vient de l’être et que la copropriété n’a ni assemblée ni historique. Cela impose une analyse différente, centrée sur ce que le promoteur promet et sur ce que la loi lui impose.

Ce que la loi exige du promoteur

• Constituer le régime devant notaire et l’inscrire au registre foncier, avec les plans, le mémoire technique et le règlement certifiés en annexe (art. 4, 9 et 10).
• Justifier de l’achèvement des travaux ou fournir des cautions au bénéfice de la trésorerie municipale : 15 % de la valeur totale pour garantir l’achèvement et 10 % pour répondre de la qualité de la construction et de ses vices, cette dernière valable deux ans à compter de la livraison totale (art. 9 fr. X).
• Répondre, en tant que propriétaire originel de constructions neuves, des défauts ou vices cachés, les actions s’éteignant deux ans après la livraison de la zone concernée (art. 26 fr. II).
• Désigner le syndic de la première année, que l’assemblée pourra ensuite nommer et révoquer librement (art. 31 fr. II).
• Faire constater dans chaque contrat d’acquisition que le lot est à jour de ses charges et qu’une copie de l’acte constitutif et du règlement a été remise (art. 12).

Par ailleurs, lorsque le vendeur est un lotisseur, un constructeur ou un promoteur qui vend des logements au public, l’opération est soumise à la Ley Federal de Protección al Consumidor (art. 73 de la LFPC) et à la compétence de la PROFECO, ce qui ajoute des obligations d’information et d’enregistrement des contrats d’adhésion. Notre guide sur l’achat en pré-construction, les risques et la vérification du promoteur approfondit la vérification du promoteur et du projet.

Les risques de copropriété propres à l’achat sur plan

La charge promotionnelle. Pendant la phase de commercialisation, il est fréquent que le promoteur annonce une charge estimée calculée sur des hypothèses optimistes, ou qu’il la subventionne tant qu’il absorbe les lots vacants. Lorsque l’assemblée approuve le premier budget réel — avec assurance, gardiennage 24 h, produits de piscine et ascenseur en service —, la charge peut augmenter de façon significative. Demandez le budget prévisionnel complet et comparez-le à celui d’immeubles déjà en exploitation avec des équipements comparables.

Les indivisos. Examinez le tableau des indivisos du projet et vérifiez que celui de votre lot est raisonnablement proportionné à sa surface et à ses annexes. Un indiviso disproportionné vous fera payer davantage pendant toute la vie de l’immeuble et ne pourra être modifié qu’en modifiant l’acte avec 75 % du proindiviso (art. 11).

Le promoteur comme copropriétaire majoritaire. Tant qu’il conserve des lots invendus, le promoteur vote avec son indiviso. La loi vous protège avec les règles des 20 % et des 50 % (art. 28 fr. VIII, X et XI) et avec le vote par lot pour élire le syndic (art. 28 fr. VI), mais il est utile de savoir combien de lots restent entre les mains du promoteur au moment de votre livraison.

La transition de l’administration. La première année revient au syndic désigné par le promoteur ; la première assemblée des copropriétaires est généralement le moment où l’on découvre si les fonds initiaux ont été constitués, s’il existe des procès-verbaux, si des contrats de services ont été formalisés et si les équipements promis sont achevés. La loi impose une remise documentée en sept jours et permet un audit de l’administration sortante (art. 37). Participez à cette assemblée même si vous vivez à l’étranger : la loi vous permet de le faire à distance.

La copropriété maîtresse. Dans les projets à plusieurs tours ou îlots, il peut exister des sous-copropriétés et une copropriété maîtresse, chacune avec sa charge, son syndic et son règlement (art. 2 fr. IX et XXI, 38 et 39). Demandez quelle sera la structure finale, si les équipements communs relèveront de la copropriété maîtresse ou de votre sous-copropriété, et comment les dépenses seront réparties — le règlement doit le fixer selon les indivisos (art. 28).

La livraison physique et le démarrage de la copropriété. Le procès-verbal de livraison de votre lot, l’examen des vices et la constitution formelle des fonds sont des processus simultanés. Le guide sur la livraison d’un appartement neuf, vices cachés et garanties contient une liste de vérification par système qui complète cette section.

Checklist d’évaluation de la copropriété avant d’acheter

Cette liste résume ce qui précède dans l’ordre où se déroule habituellement un achat à Playa del Carmen : d’abord l’offre, puis la promesse, enfin la signature. Chaque point indique l’article de loi qui le fonde lorsqu’il existe.

Documents à obtenir

1. Acte constitutif du régime avec ses références d’inscription au Registro Público de la Propiedad y del Comercio (art. 9 et 10), avec le tableau des indivisos et la destination de chaque lot.
2. Règlement de copropriété en vigueur, avec ses modifications inscrites (art. 41).
3. Procès-verbaux des assemblées des deux dernières années, au moins les ordinaires semestrielles (art. 28 fr. III).
4. Budget annuel approuvé et en cours d’exécution (art. 31 fr. VIII).
5. Relevés de compte des douze derniers mois avec les soldes des deux fonds et des comptes bancaires et placements (art. 36 fr. X).
6. État consolidé des contributions et charges impayées, pour mesurer le taux d’impayés (art. 36 fr. X point b).
7. Liste des charges extraordinaires approuvées ces trois à cinq dernières années et leur affectation.
8. Police d’assurance de l’immeuble en vigueur, avec garanties, montants et franchises.
9. Plan de gros entretien, s’il existe, et rapports techniques récents sur les ascenseurs, les citernes et la structure.
10. Attestation d’inscription de la nomination du syndic au registre foncier (art. 36 fr. XVIII) et, s’il est externe, son contrat et ses CFDI (art. 35).
11. Procès-verbal de constitution du comité de surveillance et son dernier rapport annuel (art. 31 fr. VII et 40).
12. Attestation de non-dette du lot signée par le syndic et CFDI des trois derniers paiements de charges (art. 46) ; décompte des dettes signé également par le président du comité de surveillance (art. 49).
13. Quittance de predial à jour délivrée par la trésorerie municipale de Playa del Carmen et, le cas échéant, attestations de non-dette d’eau et d’électricité du lot.
14. Déclaration écrite du vendeur indiquant si le lot est loué et, le cas échéant, copie du bail (art. 20).

Questions à poser

• Quel est mon indiviso exact et comment ma charge a-t-elle été calculée à partir du budget ?
• Quel pourcentage de la charge est affecté au fonds de réserve et quel est son solde actuel ?
• Combien de lots et quel pourcentage de l’indiviso sont en impayé, et quelles actions de recouvrement ont été engagées ?
• Quand a eu lieu la dernière charge extraordinaire, de quel montant et pour quoi faire ?
• Quelle destination l’acte donne-t-il à mon lot et que dit le règlement sur les courts séjours, les voyageurs, les animaux et l’occupation maximale ?
• La copropriété a-t-elle des litiges en cours, en demande ou en défense ?
• Combien de lots le promoteur ou un même propriétaire conserve-t-il ?
• Quand ont été réalisés — ou quand sont prévus — l’étanchéité, la remise en peinture des façades et le gros entretien des ascenseurs et des pompes ?
• Les équipements communs qu’on me propose appartiennent-ils à ma copropriété, à la copropriété maîtresse ou à un tiers (par exemple un beach club sous contrat) ?
• Ma place de stationnement, ma cave et, le cas échéant, mon rooftop figurent-ils dans l’acte comme annexes de mon lot (art. 14) ?

Signaux d’alerte et interprétation

Signal	Ce que cela signifie généralement	Que faire
Fonds de réserve inexistant ou au solde symbolique	Risque élevé de charges extraordinaires ; usage irrégulier du fonds possible	Demander une explication actée ; intégrer le risque dans le prix ou renoncer
Impayés élevés sans procédures engagées	Administration passive ; les payeurs subventionnent les défaillants	Vérifier si le règlement redistribue les dettes (art. 43) ; exiger un plan de recouvrement
Charge très basse par rapport à des immeubles comparables aux mêmes équipements	Budget irréaliste ou charge promotionnelle	Demander le budget détaillé ; projeter la charge réelle
Syndic sans nomination inscrite ni comité de surveillance	Gouvernance informelle ; difficulté à recouvrer et à représenter la copropriété	Conditionner l’achat à la régularisation ou évaluer le risque
Procès-verbaux inexistants ou aucune assemblée depuis plus d’un an	Non-respect de l’art. 28 fr. III ; décisions sans support	Demander la convocation d’une assemblée avant la signature si vous êtes déjà promettant acquéreur
Règlement non inscrit ou différent de celui appliqué	Règles inopposables ; conflits latents	Vérifier au registre foncier ; exiger le texte inscrit
Aucune assurance ouragan ou montant assuré très faible	Risque catastrophique transféré aux copropriétaires	Estimer le coût d’une police adéquate et son impact sur la charge
Destination résidentielle dans l’acte et immeuble exploité comme un hôtel	Risque juridique et conflit entre copropriétaires	Si vous achetez pour louer, chercher un autre immeuble ; si c’est pour habiter, évaluer la vie réelle sur place
Équipements promis sur les images de synthèse mais non constitués en parties communes	Ils pourraient ne pas être construits ou appartenir à un tiers	Exiger leur description dans l’acte constitutif (art. 9 fr. VIII)

Intégrer la charge dans votre décision d’achat et d’investissement

Le coût de détention complet

La charge de copropriété est le principal coût récurrent de la détention d’un appartement à Playa del Carmen, mais ce n’est pas le seul. Le coût annuel de détention complet additionne la charge ordinaire, une provision raisonnable pour charges extraordinaires fondée sur l’historique et sur l’état du fonds de réserve, le predial municipal, l’assurance individuelle, les honoraires annuels du fideicomiso si vous avez acheté en tant qu’étranger en zone restreinte, et, si vous louez, les frais d’exploitation et les impôts. Exprimé en pourcentage de la valeur du bien, ce chiffre vous permet de comparer des immeubles aux équipements très différents et de décider ce que vous êtes prêt à payer pour une piscine sur le toit ou un gardiennage 24 heures sur 24. Pour un investisseur, c’est de surcroît le pont entre le revenu locatif brut et le rendement net réel.

Un lecteur français ou belge trouvera cette approche familière : c’est la logique du calcul de rentabilité nette d’un investissement locatif, où l’on retranche du loyer les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance et la vacance. La différence, ici, tient à l’amplitude des postes climatiques et touristiques, et au fait que la fiscalité applicable dépend de votre résidence fiscale. Un investisseur suisse et un investisseur québécois achetant le même appartement dans la même tour n’auront pas nécessairement le même rendement net, même avec des charges identiques.

Taille de l’immeuble, équipements et économies d’échelle

Les petits immeubles — de huit à vingt lots, fréquents dans le Centro et dans la colonia Gonzalo Guerrero — répartissent des coûts fixes comme la sécurité, l’administration et l’ascenseur entre peu d’indivisos, de sorte que chaque équipement pèse lourd dans la charge ; en contrepartie, la gouvernance y est souvent plus directe et les décisions plus rapides. Les tours et grands ensembles de la zone nord, à Coco Beach et Zazil-Ha, ou les copropriétés maîtresses vers la route fédérale et Playacar, diluent les coûts fixes entre de nombreux indivisos, mais introduisent deux couches d’administration et un risque accru d’impayés diffus. Il n’existe pas de modèle meilleur ; il en existe un plus adapté à votre usage. Qui réside de façon permanente valorise la stabilité et la vie de quartier ; qui loue à la nuitée valorise l’exploitation et les équipements ; qui achète pour sa retraite valorise la prévisibilité et le fonds de réserve. Si vous hésitez entre typologies, le guide de l’acheteur d’appartements à vendre à Playa del Carmen parcourt les quartiers, les produits et ce qu’il faut vérifier à chaque visite, et notre guide sur les maisons et villas en résidences sécurisées de la Riviera Maya applique la même logique aux lotissements et aux copropriétés horizontales.

Charge élevée, charge basse et valeur de revente

Sur le marché de Playa del Carmen, les acheteurs informés récompensent les immeubles bien administrés : un fonds de réserve solide, peu d’impayés, des procès-verbaux à jour, une assurance en vigueur et des façades entretenues se traduisent par de la liquidité au moment de vendre, parce que l’acheteur suivant — et son notaire — demanderont exactement les mêmes documents que ceux que vous demandez aujourd’hui. Une charge raisonnable qui finance un entretien réel protège votre patrimoine ; une charge artificiellement basse l’érode. C’est la règle d’or avec laquelle il convient de lire n’importe quelle offre, y compris celles de notre catalogue d’appartements à vendre à Playa del Carmen, où nous nous efforçons de publier la charge en vigueur et l’indiviso lorsque la copropriété nous les communique.

Vos obligations une fois copropriétaire

L’achat n’est qu’un début. En tant que copropriétaire, vous devrez payer ponctuellement les contributions aux deux fonds et les charges extraordinaires approuvées, respecter l’acte et le règlement, veiller à ce que vos locataires et voyageurs les reçoivent et les respectent, notifier au syndic la personne à qui vous confiez votre représentation, participer aux assemblées — en présentiel ou à distance —, examiner les relevés de compte et les contester par écrit dans le délai de 30 jours si quelque chose ne concorde pas (art. 36 fr. X point f), et acquitter vos contributions municipales, étatiques et fédérales tant pour votre lot que pour votre quote-part des parties communes (art. 47). Vous avez aussi des droits : consulter la documentation à tout moment, exiger une quittance pour chaque paiement, demander la présence d’un notaire aux assemblées importantes avec 25 % des copropriétaires, solliciter la convocation d’une assemblée avec 25 % de l’indiviso, être élu au comité de surveillance et, si l’administration manque à ses devoirs, en provoquer la révocation et l’audit. Le régime de copropriété fonctionne quand les copropriétaires le font fonctionner ; la loi du Quintana Roo, après ses réformes, donne pour cela des outils suffisants.

Si vous évaluez un appartement précis à Playa del Carmen et souhaitez une seconde lecture de son acte constitutif, de son règlement et de ses relevés de compte avant de signer, vous pouvez nous contacter ; nous accompagnons la vérification de la copropriété dans le cadre du conseil à l’achat, toujours en coordination avec le notario público et, lorsque le dossier l’exige, avec un avocat ou un comptable spécialisé.

Questions fréquentes

Comment se calculent les charges de copropriété d’un appartement à Playa del Carmen ?

La loi du Quintana Roo impose que les contributions au fonds d’entretien et d’administration et au fonds de réserve soient réparties au prorata de l’indiviso de chaque lot, c’est-à-dire du pourcentage que l’acte constitutif attribue à votre appartement sur la valeur nominale totale de la copropriété (art. 9 fr. VI et 42 fr. II). L’assemblée approuve chaque année le budget des dépenses (art. 31 fr. VIII) et c’est de lui que découle la quote-part de chaque indiviso. Si l’on vous annonce une charge sans budget ni indiviso, demandez les deux avant de la comparer à celle d’autres immeubles.

Quels documents de la copropriété faut-il demander avant d’acheter ?

Au minimum : l’acte constitutif inscrit au Registro Público de la Propiedad y del Comercio, le règlement en vigueur, les procès-verbaux des dernières assemblées, le budget approuvé, les relevés de compte récents avec le solde du fonds de réserve, l’état des impayés, la police d’assurance de l’immeuble, l’attestation d’inscription de la nomination du syndic et une attestation de non-dette du lot signée par le syndic, accompagnée des CFDI des trois derniers paiements. La loi vous donne le droit de consulter la documentation de la copropriété à tout moment (art. 36 fr. III).

Que se passe-t-il si le vendeur doit des charges de copropriété ?

Les créances de charges sont garanties de manière préférentielle par le lot lui-même et le suivent même en cas de changement de propriétaire (art. 49). C’est pourquoi la loi oblige le notaire à exiger du vendeur une attestation de non-dette signée par le syndic et les factures fiscales des trois derniers paiements avant de rédiger l’acte de vente (art. 46), et impose que le contrat d’acquisition constate que le lot est à jour (art. 12). En pratique, les dettes détectées sont soldées avec les fonds du vendeur ou retenues sur le prix avant la signature.

La copropriété peut-elle m’empêcher de louer mon appartement en location saisonnière ?

Louer votre lot est un droit qui ne requiert pas l’autorisation des autres copropriétaires (art. 15), mais il est soumis à la loi, à l’acte constitutif et au règlement. Si l’acte fixe une destination exclusivement résidentielle, vous ne pouvez pas affecter le lot à un autre usage (art. 17), et changer la destination exige l’accord de 100 % des copropriétaires (art. 21 fr. X). Si l’acte prévoit l’usage résidentiel-touristique, le règlement peut néanmoins encadrer l’occupation maximale (art. 21 fr. XI), l’enregistrement des voyageurs, l’usage des équipements et les sanctions, et vos voyageurs doivent recevoir et respecter le règlement (art. 19). Vérifiez les deux documents avant d’acheter pour louer en courte durée.

Quand la copropriété peut-elle poursuivre un copropriétaire en impayé ?

Le relevé de compte faisant état des dettes, des intérêts de retard et de la pénalité conventionnelle, signé par le syndic et par le président du comité de surveillance et accompagné des quittances impayées ainsi que d’une copie certifiée par notaire du procès-verbal d’assemblée ou du règlement ayant fixé les charges, constitue un titre exécutoire dans la voie exécutoire civile ; l’action est ouverte dès trois charges ordinaires ou une charge extraordinaire impayées (art. 43). Le débiteur perd en outre son droit de vote tant que l’impayé subsiste (art. 32) et peut être sanctionné par l’assemblée (art. 67 fr. IV).

Qu’est-ce que le fonds de réserve et qui le contrôle ?

C’est la réserve financière de la copropriété, constituée des contributions des copropriétaires au prorata de leur indiviso, destinée aux dépenses extraordinaires, d’urgence et imprévues (art. 2 fr. XIV). Le syndic la collecte (art. 36 fr. VII), elle peut être placée en valeurs disponibles à vue tant qu’elle n’est pas utilisée (art. 42 fr. III), son placement est supervisé par le comité de surveillance (art. 40 fr. VI) et son solde doit apparaître dans les relevés de compte périodiques (art. 36 fr. X). Un fonds de réserve inexistant ou symbolique est l’un des signaux d’alerte les plus importants lorsqu’on évalue un immeuble à Playa del Carmen.